Interpretacja 0114-KDIP2-1.4010.652.2025.2.PP

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 listopada 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 12 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych, który dotyczy ustalenia czy przychód z tytułu sprzedaży poszczególnych lokali mieszkalnych powinien zostać rozpoznany przez Spółkę z chwilą podpisania umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcą jest A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: Wnioskodawca, Spółka). Wnioskodawca podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce, jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych oraz czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przeważającym przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.10.Z).

Wnioskodawca jest celową spółką deweloperską, powołaną do realizacji inwestycji polegającej na wybudowaniu sześciu budynków jednorodzinnych dwulokalowych i dwóch budynków jednorodzinnych wolnostojących, ustanowieniu odrębnej własności lokali (budynków) mieszkalnych oraz ich sprzedaży na rzecz nabywców. Wnioskodawca posiada prawo własności gruntów, na których jest obecnie realizowana inwestycja. Nabywcami opisanych nieruchomości mogą być osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, osoby prawne, jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej i inne podmioty.

Spółka działa zgodnie z przepisami ustawy z dnia 20.05.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: Ustawa deweloperska). W odniesieniu do umów zawieranych z nabywcami będącymi osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej Wnioskodawca, w celu zapewnienia nabywcy środka ochrony wpłat, zakłada otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze dla danego przedsięwzięcia (zadania) deweloperskiego, stosownie do przepisów Ustawy deweloperskiej. Na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, gromadzone są środki powierzone Spółce, jako posiadaczowi rachunku, przez nabywców mieszkań. Bank prowadzący rachunki powiernicze ewidencjuje wszystkie wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy. Zgodnie z harmonogramem realizacji inwestycji nabywcy dokonują wpłat sukcesywnie w transzach, zgodnie z postępem realizacji inwestycji.

Zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego (inwestycji) zaplanowanych jest dziewięć etapów, którym odpowiada dziewięć transz płatności, proporcjonalnie do poszczególnych etapów prac. Bank zwalnia Spółce odpowiednią część środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, w wysokości kwoty stanowiącej iloczyn procentu kosztów danego etapu określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego.

Ostatnia, dziewiąta transza będzie wpłacana przez nabywców na rachunek powierniczy po zakończeniu wszystkich prac budowlanych (robót wewnętrznych, dróg, chodników i małej architektury), przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Zgodnie z zapisami art. 16 ust. 2 Ustawy deweloperskiej, w przypadku zakończenia ostatniego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego, bank wypłaca deweloperowi pozostałe na otwartym powierniczym rachunku powierniczym środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na poczet realizacji ostatniego etapu prac po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszonej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej. Spółka będzie miała zatem prawo dysponować pieniędzmi zgromadzonymi za ostatni etap realizacji inwestycji na rachunku powierniczym dopiero w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, przy czym będzie to min. 10% wartości brutto danej umowy deweloperskiej. Wówczas, bank dokona uwolnienia (wypłaty) środków pieniężnych za ostatni etap wpłaconych przez nabywcę i Spółka będzie miała prawo dysponować tymi środkami.

Na poczet ceny zaliczana jest również opłata rezerwacyjna wniesiona przez nabywcę w ramach umowy rezerwacyjnej.

Należy również wskazać, że po zapłacie całości ceny na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy przez nabywcę oraz po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynków, lokale (budynki) będą mogły zostać fizycznie przekazane poszczególnym nabywcom. Wydanie lokalu (budynku) nabywcy będzie poprzedzane odbiorem lokalu i udokumentowane protokołem zdawczo-odbiorczym. Nabywca otrzyma klucze do lokalu (budynku), nieprzerwaną i wyłączną możliwość korzystania z niego. Nabywca będzie miał prawo wejścia i przebywania w lokalu (budynku), wprowadzania tam osób trzecich, prowadzenia robót wykończeniowych, a także wnoszenia oraz przechowywania rzeczy i materiałów. Dodatkowo nabywca od dnia odbioru będzie pokrywał wszelkie koszty związane z eksploatacją lokalu (budynku). Opisane wydanie lokalu (budynku) nabywcy będzie następowało przed zawarciem umowy przenoszącej na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego.

Zawarcie umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego nastąpi natomiast po dokonaniu przez Spółkę inwentaryzacji geodezyjnej powykonawczej, charakterystyki energetycznej dla danego lokalu lub budynku, uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, złożeniu wniosków o wydanie i uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokali do (…) i założenie kartoteki lokali w (…), uzyskaniu przez Spółkę aktualnej dokumentacji - wypisu z rejestru gruntów, wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaświadczenia w sprawie objęcia działki uproszczonym planem urządzania lasu oraz promesy z banku kredytującego inwestycję.

Pytania

1.  Czy obowiązek w podatku od towarów i usług powstanie z chwilą wypłaty środków z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na bieżący rachunek Spółki, przy czym jeżeli wydanie lokalu nastąpi przed wypłaceniem środków z ostatniej transzy, obowiązek podatkowy w tym zakresie powstanie z chwilą wydania lokalu nabywcy?

2.  Czy na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przychód z tytułu sprzedaży poszczególnych lokali mieszkalnych powinien zostać rozpoznany przez Spółkę z chwilą podpisania umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego?

Przedmiotem niniejszego rozstrzygnięcia jest odpowiedź na pytania Nr 2 w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych. W zakresie pytania Nr 1 odnośnie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 2

W ocenie Wnioskodawcy, na podstawie przepisów ustawy z dnia 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej: Ustawa o CIT) przychód z tytułu sprzedaży poszczególnych lokali mieszkalnych będzie powstawał z chwilą podpisania w formie aktu notarialnego umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności w wykonaniu umowy deweloperskiej.

Uzasadnienie

Zgodnie z przepisem art. 12 ust. 1 pkt 1 Ustawy o CIT Przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności: otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Jednocześnie zgodnie z przepisem art. 12 ust. 3 Ustawy o CIT Za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, a także za przychody uzyskane z zysków kapitałowych, z wyłączeniem przychodów, o których mowa w art. 7b ust. 1 pkt 1, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. O zaliczeniu danego przysporzenia majątkowego do przychodów danej osoby prawnej decyduje definitywny charakter tego przysporzenia w tym sensie, że w sposób ostateczny faktycznie powiększa ono aktywa podatnika, a więc takie którymi może on rozporządzać jak właściciel.

Kolejno, należy zwrócić uwagę na art. 12 ust. 3a Ustawy o CIT, zgodnie z którym Za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c-3g oraz 3j-3m, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

1)  wystawienia faktury albo

2)  uregulowania należności.

Mając powyższe na uwadze, pierwszeństwo w kształtowaniu daty powstania przychodu ma dzień dokonania czynności - wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego, wykonania usługi lub jej częściowego wykonania, przy czym dzień wystawienia faktury lub uregulowania należności jest ostatecznym terminem, który stanowi o dacie powstania przychodu. Ponadto dodać należy, że jeśli zaistniałe wyżej zdarzenia wystąpią po dniu wystawienia faktury, czy po dniu dokonania zapłaty należności, o momencie powstania przychodu decydują te dni, a nie fakt zaistnienia konkretnego zdarzenia.

Stosownie do art. 12 ust. 4 pkt 1 Ustawy o CIT Do przychodów nie zalicza się: pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych lub zwróconych pożyczek (kredytów), w tym również uregulowanych w naturze, z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów). W związku z powyższym, ustawodawca zawarł odstępstwo od ogólnych reguł ustalania przychodów z działalności gospodarczej, a warunkiem jego zastosowania jest uznanie, że otrzymane kwoty mają charakter zaliczek (zadatków) na poczet towarów i usług, które zostaną dostarczone (wykazane) w następnych okresach sprawozdawczych. Co do zasady zatem, kwoty otrzymanych zaliczek nie stanowią przychodu dla celów podatku dochodowego. Jednak należy wyraźnie podkreślić, że do przychodów nie zalicza się tylko tych zaliczek i przedpłat, które można przyporządkować do dostawy konkretnego towaru, czy też konkretnej usługi, która zostanie wykonana w określonym terminie realizacji.

Powstanie przychodu należnego, w przypadku sprzedaży rzeczy (nieruchomości) ustawodawca uzależnia od „wydania rzeczy”, które należy rozumieć jako czynność związaną z przeniesieniem prawa własności.

Stosownie do przepisu art. 155 § 1 ustawy z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (dalej: KC) Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Natomiast jak wynika z art. 158 KC Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Przepisy Kodeksu cywilnego jednoznacznie wskazują, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia aktu notarialnego ostatecznej umowy rozporządzającej - umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości. Natomiast, w myśl przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, powstanie przychodu należnego w przypadku sprzedaży rzeczy uzależnione jest od wydania rzeczy, które należy rozumieć jako czynność związaną z przeniesieniem prawa własności. W konsekwencji, na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przychód z tytułu przeniesienia własności nieruchomości powstaje dopiero w momencie zawarcia aktu notarialnego przenoszącego prawo własności tej nieruchomości. Wpłacone do tego momentu przez klienta (nabywcę) należności nie podlegają opodatkowaniu na podstawie art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, bowiem do momentu dokonania prawnie skutecznej sprzedaży wszelkie wpłaty przekazane przez nabywców powinny być traktowane jako przedpłaty (zaliczki) na poczet przyszłego świadczenia. To właśnie z tej umowy, sporządzonej w formie aktu notarialnego, wynika nie tylko niebudząca wątpliwości data czynności prawnej, lecz także fakt wydania (nabywcy) lokalu, będącego przedmiotem umowy sprzedaży (art. 12 ust. 3a ustawy o CIT).

W konsekwencji, obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób prawnych powstanie w momencie przeniesienia własności lokali lub budynków, tj. w dniu podpisania aktu notarialnego -umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych przepisów prawa podatkowego, w tym interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 30.03.2022 r. (znak: 0111-KDIB1-2.4010.41.2022.1.EJ) - w rozstrzygnięciu tym organ stwierdził, że: „(...) datą powstania przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego jest dzień zawarcia umowy sprzedaży lokalu definitywnie przenoszącej własność lokalu na nabywcę w formie aktu notarialnego umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności w wykonaniu umowy deweloperskiej (tj. w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej). W tym momencie można bowiem mówić o wydaniu nieruchomości nabywcy na podstawie umowy sprzedaży. W konsekwencji, to z umowy przenoszącej własność lokalu sporządzonej w formie aktu notarialnego, wynika nie tylko niebudząca wątpliwości data czynności prawnej, lecz także fakt wydania (nabywcy) lokalu, będącego przedmiotem umowy sprzedaży (art. 12 ust. 3a u.p.d.o.p.).”

Reasumując, za datę powstania przychodu uznać należy datę przeniesienia własności nieruchomości wynikającą z aktu notarialnego, na podstawie którego zostanie dokonana sprzedaż nieruchomości, czyli datę podpisania umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej. Bez znaczenia pozostaje natomiast okoliczność wcześniejszego udostępnienia nabywcom nieruchomości na podstawie protokołów zdawczo-odbiorczych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”), nie zawiera definicji przychodu. W art. 12 ustawy o CIT wymienione zostały jednak przykładowe rodzaje przychodów, moment ich powstania i wyłączenia z katalogu przychodów.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 ww. ustawy:

Literalna wykładnia powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że do przychodów podatkowych zalicza się tylko takie przychody, które w danym momencie są trwałe, definitywne i bezwarunkowe. W konsekwencji, do przychodów podatkowych, podatnik winien zaliczyć tylko takie przychody, które są mu należne. Nie będą to zatem jakiekolwiek przychody lecz przychody, w stosunku do których podatnikowi przysługiwać będzie prawo do ich otrzymania i które stanowić będą jego trwałe przysporzenie majątkowe.

Co do zasady więc, o zaliczeniu danego przysporzenia majątkowego do przychodów danej osoby prawnej decyduje definitywny charakter tego przysporzenia w tym sensie, że w sposób ostateczny faktycznie powiększa ono aktywa podatnika, a więc takie którymi może on rozporządzać jak właściciel.

Stosownie do treści art. 12 ust. 3a ustawy o CIT:

Z powyższego przepisu wynika więc, że pierwszeństwo w kształtowaniu daty powstania przychodu ma dzień dokonania czynności - wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego, wykonania usługi lub jej częściowego wykonania, przy czym dzień wystawienia faktury lub uregulowania należności jest ostatecznym terminem, który stanowi o dacie powstania przychodu. Ponadto dodać należy, że jeśli zaistniałe wyżej zdarzenia wystąpią po dniu wystawienia faktury, czy po dniu dokonania zapłaty należności, o momencie powstania przychodu decydują te dni, a nie fakt zaistnienia konkretnego zdarzenia.

W myśl natomiast art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o CIT:

Użyte w art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych sformułowanie „pobrane wpłaty lub zarachowane należności”, odnosi się do pobranych przedpłat i zaliczek na poczet dostaw towarów i usług, których wykonanie jest odroczone w czasie i dopiero po realizacji łączącej strony umowy wystąpi przychód podatkowy rzutujący na podstawę opodatkowania.

Regulacja zawarta w tym przepisie stanowi odstępstwo od ogólnych reguł ustalania przychodów z działalności gospodarczej, a warunkiem jego zastosowania jest uznanie, że otrzymane kwoty mają charakter zaliczek (zadatków) na poczet towarów i usług, które zostaną dostarczone (wykazane) w następnych okresach sprawozdawczych. Co do zasady zatem, kwoty otrzymanych zaliczek nie stanowią przychodu dla celów podatku dochodowego.

Należy jednak podkreślić, że ww. zaliczki (przedpłaty) nie mogą być anonimowe. Ich dokumentowanie i ewidencja powinna być prowadzona w sposób przejrzysty, pozwalający na przyporządkowanie pobranych wpłat do danej usługi bądź do danego towaru i konkretnego nabywcy. Z faktury lub umowy powinno jednoznacznie wynikać, które pobrane wpłaty lub zarachowane należności są zaliczkami (przedpłatami). Nie wszystkie bowiem wpłaty będą zaliczkami i przedpłatami niestanowiącymi przychodów podatkowych. Do przychodów nie zalicza się tylko tych zaliczek i przedpłat, które można przyporządkować do dostawy konkretnego towaru, czy też konkretnej usługi, która zostanie wykonana w określonym terminie realizacji. Użyte w art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o CIT sformułowanie „zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych”, wskazuje, iż chodzi o takie dostawy towarów lub usług, co do których w momencie pobrania wpłaty nie ma wątpliwości, że zostaną faktycznie wykonane.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii ustalenia, czy na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przychód z tytułu sprzedaży poszczególnych lokali mieszkalnych powinien zostać rozpoznany przez Spółkę z chwilą podpisania umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo celową spółką deweloperską, powołaną do realizacji inwestycji polegającej na wybudowaniu sześciu budynków jednorodzinnych dwulokalowych i dwóch budynków jednorodzinnych wolnostojących, ustanowieniu odrębnej własności lokali (budynków) mieszkalnych oraz ich sprzedaży na rzecz nabywców. Nabywcami opisanych nieruchomości mogą być osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, osoby prawne, jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej i inne podmioty. W odniesieniu do umów zawieranych z nabywcami będącymi osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej, w celu zapewnienia nabywcy środka ochrony wpłat, zakładają Państwo otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze dla danego przedsięwzięcia (zadania) deweloperskiego, stosownie do przepisów Ustawy deweloperskiej. Na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, gromadzone są środki powierzone Państwu, jako posiadaczowi rachunku, przez nabywców mieszkań. Bank prowadzący rachunki powiernicze ewidencjuje wszystkie wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy. Zgodnie z harmonogramem realizacji inwestycji nabywcy dokonują wpłat sukcesywnie w transzach, zgodnie z postępem realizacji inwestycji. Zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego (inwestycji) zaplanowanych jest dziewięć etapów, którym odpowiada dziewięć transz płatności, proporcjonalnie do poszczególnych etapów prac. Bank zwalnia Spółce odpowiednią część środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, w wysokości kwoty stanowiącej iloczyn procentu kosztów danego etapu określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego. Ostatnia, dziewiąta transza będzie wpłacana przez nabywców na rachunek powierniczy po zakończeniu wszystkich prac budowlanych, przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Bank wypłaca deweloperowi pozostałe na otwartym powierniczym rachunku powierniczym środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na poczet realizacji ostatniego etapu prac po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszonej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej. Spółka będzie miała zatem prawo dysponować pieniędzmi zgromadzonymi za ostatni etap realizacji inwestycji na rachunku powierniczym dopiero w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Na poczet ceny zaliczana jest również opłata rezerwacyjna wniesiona przez nabywcę w ramach umowy rezerwacyjnej. Jeszcze przed zawarciem umowy przenoszącej na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, ale po zapłacie całości ceny na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy przez nabywcę oraz po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynków, nastąpi wydanie lokali nabywcom. Wydanie lokalu (budynku) nabywcy będzie poprzedzane odbiorem lokalu i udokumentowane protokołem zdawczo-odbiorczym. Nabywca otrzyma klucze do lokalu/budynku, nieprzerwaną i wyłączną możliwość korzystania z niego. Dodatkowo nabywca od dnia odbioru będzie pokrywał wszelkie koszty związane z eksploatacją lokalu (budynku).

Dokonując zatem rozstrzygnięcia na gruncie analizowanej sprawy należy w pierwszej kolejności zauważyć, że powstanie przychodu należnego, w przypadku sprzedaży rzeczy (w niniejszej sprawie - nieruchomości) ustawodawca uzależnia od „wydania rzeczy”, które należy rozumieć jako czynność związaną z przeniesieniem prawa własności.

Moment przeniesienia własności nieruchomości, został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm., dalej: „KC”), zgodnie z którym:

Natomiast art. 158 Kodeksu cywilnego określa właściwą formę dla tej czynności prawnej:

Umowa sprzedaży została zdefiniowana w art. 535 ww. ustawy, jako umowa dwustronnie zobowiązująca. Obowiązkiem sprzedającego jest przeniesienie na kupującego własności rzeczy i wydanie mu rzeczy. Kupujący zobowiązuje się natomiast odebrać rzecz i zapłacić sprzedającemu cenę.

Szczegółowe przepisy Kodeksu cywilnego (art. 155-158) określają więc moment, w którym następuje skuteczne, w świetle prawa cywilnego, przeniesienie własności.

W świetle powyższego, przychód z działalności gospodarczej powstaje w momencie powstania uprawnienia sprzedającego do uzyskania należności, niezależnie od jej faktycznego otrzymania w danym okresie sprawozdawczym. Zgodnie z normami prawa cywilnego ani wydanie lokalu, ani wpłata zaliczki (zadatku), czy też fakt oddania budynku do użytkowania nie ma wpływu na przeniesienie własności nieruchomości. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 KC, zaś art. 158 KC określa wyraźnie formę czynności prawnej. Stosownie do powołanego wyżej art. 158 KC umowa przenosząca własność nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Ponadto zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o CIT:

Skutki podatkowe następują więc w momencie przeniesienia własności przedmiotu umowy. Stosownie natomiast do postanowień art. 12 ust. 4 pkt 1 ww. ustawy do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Powyższe oznacza, że nie każde otrzymane należności są przychodami, jeżeli nie są one zapłatą za wykonane świadczenie, a jedynie stanowią przedpłatę lub zaliczkę (zadatek) na poczet przyszłych świadczeń.

Odnosząc powyższe do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, iż datą uzyskania przychodów będzie data podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości.

W świetle powołanych regulacji, datą powstania przychodu w odniesieniu do zbycia prawa majątkowego jest dzień, w którym zbyto prawo majątkowe na podstawie podpisanej przez strony umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości, zawartej w formie aktu notarialnego.

Zatem w Państwa przypadku obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób prawnych powstaje w momencie przeniesienia własności lokali mieszkalnych, tj. w dniu podpisania aktu notarialnego.

Mając na uwadze informacje przedstawione we wniosku oraz przytoczone przepisy prawa, stwierdzić należy, że w opisanej przez Państwa sytuacji przychód z tytułu sprzedaży poszczególnych lokali mieszkalnych będzie powstawał z chwilą podpisania w formie aktu notarialnego umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności w wykonaniu umowy deweloperskiej.

W świetle powyższego, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zaznaczyć należy, że tę interpretację wydano w oparciu o opis sprawy przedstawiony we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego, stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Państwa chroniła.

W odniesieniu do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych wskazać należy, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach innych podmiotów i nie wiążą Organu w sprawie będącej przedmiotem wniosku. Każdą sprawę Organ jest zobowiązany rozpatrywać indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.