Interpretacja 0114-KDIP2-1.4010.656.2025.2.MW

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 listopada 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 19 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób prawnych, w zakresie ustalenia czy dochód ze sprzedaży akcji C. będzie podlegał opodatkowaniu po stronie Wnioskodawcy w Polsce.

Uzupełnili go Państwo pismem z 21 listopada 2025 r. (data wpływu 21 listopada 2025 r.), pismem z 8 grudnia 2025 r. (data wpływu 8 grudnia 2025 r.) oraz na wezwanie organu - pismem z 21 stycznia 2026 r. (data wpływu 21 stycznia 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca.

Opis zdarzenia przyszłego

A. (dalej: „Wnioskodawca" lub „A.”) jest spółką prawa belgijskiego i rezydentem podatkowym w Belgii, podlegającą opodatkowaniu w Belgii od całości swoich dochodów. Wnioskodawca jest członkiem deweloperskiej grupy B. działającej m.in. w Belgii oraz Polsce.

Wnioskodawca jest większościowym akcjonariuszem (ponad 98% akcji) w C. spółka akcyjna (dalej: „C.") z siedzibą w Polsce, zaś drugim akcjonariuszem C. jest osoba fizyczna będąca polskim rezydentem podatkowym.

C.:

• pełni rolę spółki holdingowej w Polsce, tj. C. posiada bezpośrednio udziały w dwóch polskich spółkach, a z kolei jedna z nich posiada udziały w innych polskich spółkach z Grupy B. - w rezultacie, C. posiada, zarówno bezpośrednio, jak i pośrednio, udziały w polskich spółkach.

Spółki kontrolowane bezpośrednio przez C. oraz spółki w których C. posiada pośrednio udziały będą dalej zwane łącznie „Spółkami Zależnymi”.

• zajmuje się działalnością finansową całej grupy w Polsce; oraz
• świadczy usługi deweloperskie.

Wnioskodawca nie posiada na terytorium Polski zakładu w rozumieniu przepisów Konwencji z dnia 20 sierpnia 2001 r. między Rzeczpospolitą Polską a Królestwem Belgii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania oraz zapobiegania oszustwom podatkowym i uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku (dalej: „UPO Polska-Belgia”), tj. nie posiada na terytorium Polski stałej placówki, przez którą całkowicie lub częściowo prowadzona byłaby działalność gospodarcza przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. W szczególności, Wnioskodawca nie posiada na terenie Polski:

• siedziby zarządu;
• filii;
• biura;
• zakładu fabrycznego;
• warsztatu;
• kopalni, źródła ropy naftowej, gazu, kamieniołomu ani żadnego innego miejsca wydobywania zasobów naturalnych.

Ponadto Wnioskodawca nie prowadzi na terenie Polski żadnych prac budowlanych oraz instalacyjnych.

Majątek C. składa się głównie z udziałów w Spółkach Zależnych oraz należności pożyczkowych, przy czym wartość udziałów w Spółkach Zależnych przekracza 50% wartości aktywów C. Natomiast, majątek Spółek Zależnych składa się głównie z nieruchomości położonych na terenie Polski. Powyższe oznacza więc, iż C. posiada pośrednio (tj. poprzez Spółki Zależne) nieruchomości na terenie Polski.

W odniesieniu do powyższego należy wskazać, iż nieruchomości posiadane przez Spółki Zależne są wykorzystywane w prowadzonej przez Spółki Zależne działalności deweloperskiej, a jednocześnie stanowią one główne źródło dochodów osiąganych przez Spółki Zależne (tj. dochodów ze sprzedaży gotowych inwestycji deweloperskich) - w tym zakresie działalność Spółek obejmuje m.in.:

• nabycie gruntów niezabudowanych lub z budynkiem przeznaczonym do rozbiórki lub
• rewitalizacji;
• w razie potrzeby - pozyskanie finansowania niezbędnego do zakupu gruntu w formie
• pożyczki/kredytu;
• uzyskanie wszelkich wymaganych prawem pozwoleń niezbędnych do należytego wybudowania budynków;
• działania związane z wybudowaniem budynków;
• sprzedaż gotowych inwestycji deweloperskich (poszczególnych lokali lub całych budynków).

Nieruchomości w księgach rachunkowych Spółek Zależnych wykazywane są w zapasach jako półprodukty i produkty w toku, gdyż od samego początku grunty oraz wznoszone budynki są przeznaczone do sprzedaży, nie są one natomiast posiadane przez Spółki Zależne w celu czerpania dochodów pasywnych, przykładowo zysków z najmu bądź dochodu wynikającego ze wzrostu wartości nieruchomości (tj. wzrostu wartości bez aktywnego udziału Spółek Zależnych).

A. planuje sprzedaż części posiadanych akcji C. na rzecz:

• osób fizycznych;
• C. - w trybie przewidzianym w art. 362 KSH (nabycie akcji własnych).

Wnioskodawca wskazuje, iż na ostatni dzień miesiąca poprzedzającego miesiąc uzyskania przychodu z ww. sprzedaży akcji, co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów C., pośrednio, będzie stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości i wartość bilansowa tych nieruchomości będzie przekraczała 10 000 000 zł.

Zgodnie z art. 4a pkt 35 ustawy o CIT, spółka nieruchomościowa powinna spełniać następujące warunki:

• na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowi wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości;
• ww. wartość przekracza kwotę 10 mln zł; oraz
• w roku poprzedzającym rok podatkowy (lub obrotowy) przychody podatkowe z tytułu najmu i podobnych umów, lub ze zbycia nieruchomości oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych stanowiły co najmniej 60% ogółu przychodów podatkowych (przesłanka przychodowa)

-     przy czym, powyższe przesłanki powinny być spełnione łącznie.

W powyższym zakresie Wnioskodawca wskazuje, iż:

• C. nie powinna zostać uznana za spółkę nieruchomościową w świetle art. 4a pkt 35 ustawy o CIT w 2025 r. bowiem w tym zakresie należy wziąć pod uwagę w/w wskaźniki wynikające z bilansu i wyniku podatkowego wypracowanego przez C. w roku 2024 (roku poprzedzającym rok za który badany jest status spółki nieruchomościowej), z których wynika, iż:

Ø na koniec 2024 r. C. nie posiadała bezpośrednio ani pośrednio żadnych nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości (stała się udziałowcem w Spółkach Zależnych dopiero w 2025 r.), oraz

Ø nie rozpoznała w 2024 r. przychodów podatkowych z tytułu najmu i podobnych umów, lub ze zbycia nieruchomości oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych (wyniosły one 0 zł), a zatem przychody podatkowe C. z ww. tytułów w 2024 r. wyniosły 0% łącznych przychodów podatkowych

-     w konsekwencji, żadna z ww. przesłanek nie została spełniona w sprawie w 2025 r.; niemniej jednak

• C. w 2026 r. lub w latach następnych może zostać uznana za spółkę nieruchomościową bowiem:

Ø na koniec 2025 r. oraz na koniec kolejnych lat co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów C. pośrednio może stanowić wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości oraz ww. wartość będzie przekraczać kwotę 10 mln zł; oraz

Ø w 2025 r. C. otrzyma dywidendę/dywidendy od spółki/spółek zależnych (tj. podmiotów będących spółkami nieruchomościowymi) i może się zdarzyć, że takie dywidendy będą również wypłacane w latach następnych, stąd też może się zdarzyć, że przychody podatkowe z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych (tu: dywidend) mogą wynieść co najmniej 60% ogółu przychodów podatkowych C. w 2025 r. lub w latach następnych (niektórych lub wszystkich w zależności od terminu wypłaty dywidendy w latach następnych)

-     w konsekwencji powyższego, C. w 2026 r. lub później może spełnić wszystkie przesłanki wymienione powyżej, ergo C. może zostać uznana za spółkę nieruchomościową w rozumieniu art. 4a pkt 35 ustawy o CIT nie wcześniej niż w 2026 r.

Jednakże, w celu uniknięcia wątpliwości, Wnioskodawca wskazuje, że ocena statusu C. jako spółki nieruchomościowej w rozumieniu art. 4a pkt 35 ustawy o CIT oraz ocena obowiązków C. jako płatnika podatku na zbyciu akcji, w przypadku uznania C. za spółkę nieruchomościową w rozumieniu art. 4a pkt 35 ustawy o CIT, nie jest przedmiotem niniejszego wniosku. Kwestia ta została opisana przez Wnioskodawcę wyłącznie w celu wyczerpującego przedstawienia stanu faktycznego.

Pytanie

Czy dochód ze sprzedaży akcji C. na rzecz osób fizycznych bądź C. (skup akcji własnych) będzie podlegał opodatkowaniu po stronie Wnioskodawcy w Polsce?

Państwa stanowisko w sprawie

Dochód ze sprzedaży akcji nie będzie podlegał opodatkowaniu w Polsce.

Uzasadnienie stanowiska

Obowiązek podatkowy w Polsce

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm., dalej: „ustawy CIT”) podatnicy, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej siedziby lub zarządu, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów, które osiągają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Status rezydencji podatkowej w Polsce zależy zatem od tego, czy dany podmiot posiada siedzibę lub zarząd w Polsce. Wskazać zatem należy, że jeżeli dany podmiot ma siedzibę lub zarząd w Polsce - podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Z kolei, jeśli dany podmiot nie posiada siedziby bądź zarządu w Polsce, podlega jedynie ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. W takiej sytuacji opodatkowaniu podlega jedynie dochód uzyskany na terytorium Polski, co do którego dany podmiot objęty został obowiązkiem podatkowym na podstawie określonego przepisu prawa podatkowego.

Odnosząc się do powyższego Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, iż nie posiada on na terytorium Polski zakładu w rozumieniu UPO Polska-Belgia oraz nie posiada ani siedziby, ani zarządu na terytorium Polski w myśl art. 3 ust. 2 ustawy CIT. Wnioskodawca jest podatnikiem podatku dochodowego i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od całości swoich dochodów w Belgii, bowiem jest belgijskim rezydentem podatkowym, niezwolnionym z podatku dochodowego.

Z tego też względu Wnioskodawca w Polsce powinien być traktowany jako nierezydent w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o CIT, który podlega opodatkowaniu CIT wyłącznie od dochodów osiągniętych na terytorium Polski.

Jak stanowi przy tym art. 3 ust. 3 ustawy o CIT, za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez nierezydentów uważa się w szczególności dochody (przychody) m.in.:

• z tytułu przeniesienia własności udziałów (akcji) w spółce - jeżeli co najmniej 50% wartości aktywów tej spółki bezpośrednio lub pośrednio, stanowią nieruchomości położone na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa do takich nieruchomości (art. 3 ust. 3 pkt 4 ustawy o CIT).

Zgodnie przy tym z art. 3 ust. 4 ustawy o CIT - wartość aktywów, o której mowa w w/w przepisie, ustala się na ostatni dzień miesiąca poprzedzającego miesiąc uzyskania przychodu, o którym mowa w tym przepisie;

• z tytułu przeniesienia własności udziałów (akcji) w spółce nieruchomościowej (art. 3 ust. 3 pkt 4a ustawy o CIT).

W świetle w/w regulacji, na gruncie ustawy o CIT, za dochody (przychody) osiągnięte przez nierezydentów na terytorium Polski mogą zostać uznane przychody ze zbycia akcji w spółce:

• której aktywa, na ostatni dzień miesiąca poprzedzającego miesiąc uzyskania, w co najmniej 50% składały się bezpośrednio lub pośrednio z nieruchomości; bądź
• która spełnia definicję spółki nieruchomościowej, o której mowa w art. 4a pkt 35 ustawy o CIT - jak wskazał Wnioskodawca w stanie faktycznym:

Ø C. nie powinna zostać uznana za spółkę nieruchomościową w świetle art. 4a pkt 35 ustawy o CIT w 2025 r. bowiem w tym zakresie należy wziąć pod uwagę w/w wskaźniki wynikające z bilansu i wyniku podatkowego wypracowanego przez C. w roku 2024 (roku poprzedzającym rok za który badany jest status spółki nieruchomościowej), z których wynika, iż:

• na koniec 2024 r. C. nie posiadała bezpośrednio ani pośrednio żadnych nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości (stała się udziałowcem w Spółkach Zależnych dopiero w 2025 r.), oraz
• nie rozpoznała w 2024 r. przychodów podatkowych z tytułu najmu i podobnych umów, lub ze zbycia nieruchomości oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych (wyniosły one 0 zł), a zatem przychody podatkowe C. z ww. tytułów w 2024 r. wyniosły 0% łącznych przychodów podatkowych

-     w konsekwencji, żadna z ww. przesłanek nie została spełniona w sprawie w 2025 r., co prowadzi do konstatacji, iż C. nie jest spółką nieruchomościową w 2025 r.; niemniej jednak

Ø C. w 2026 r. lub w latach następnych może zostać uznana za spółkę nieruchomościową, bowiem:

• na koniec 2025 r. oraz na koniec kolejnych lat co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów C. pośrednio może stanowić wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości oraz ww. wartość będzie przekraczać kwotę 10 mln zł; oraz
• w 2025 r. C. otrzyma dywidendę/dywidendy od spółki/spółek zależnych (tj. podmiotów będących spółkami nieruchomościowymi) i może się zdarzyć, że takie dywidendy będą również wypłacane w latach następnych, stąd też może się zdarzyć, że przychody podatkowe z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych (tu: dywidend) mogą wynieść co najmniej 60% ogółu przychodów podatkowych C. w 2025 r. lub w latach następnych (niektórych lub wszystkich w zależności od terminu wypłaty dywidendy w latach następnych)

-     w konsekwencji powyższego, C. w 2026 r. lub później może spełnić wszystkie przesłanki wymienione powyżej, ergo C. może zostać uznana za spółkę nieruchomościową w rozumieniu art. 4a pkt 35 ustawy o CIT nie wcześniej niż w 2026 r.

Przy czym, ocena statusu C. jako spółki nieruchomościowej w rozumieniu art. 4a pkt 35 oraz ocena obowiązków C. jako płatnika podatku na zbyciu akcji, w przypadku uznania C. jako spółki nieruchomościowej w rozumieniu art. 4a pkt 35 ustawy o CIT, nie jest przedmiotem niniejszego wniosku, co wynika z faktu, iż:

• jak Wnioskodawca wykazuje poniżej, C. powinna zostać uznana za spółkę, o której mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4a ustawy o CIT, tj. spółkę której co najmniej 50% wartości aktywów bezpośrednio lub pośrednio, stanowią nieruchomości położone na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa do takich nieruchomości, ergo - z tego tylko tytułu A. w momencie zbycia akcji powinna podlegać w Polsce ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu - stwierdzenie zatem, iż C. będzie spółką nieruchomościową również w rozumieniu art. 4a pkt 35 ustawy o CIT - w żaden sposób nie wpłynie na zmianę przedmiotowej konkluzji (niezależnie od tego, czy C. będzie uznana za spółkę nieruchomościową w rozumieniu jednego czy też dwóch analizowanych przepisów ustawy CIT - skutki podatkowe takiej klasyfikacji pozostaną niezmienione);
• uznanie, iż C. jest spółką nieruchomościową w rozumieniu art. 4a pkt 35 ustawy o CIT skutkować może określeniem potencjalnych obowiązków płatnika po stronie C. w przypadku uznania, iż sprzedaż akcji C. powinna podlegać opodatkowaniu w Polsce - a zatem implikuje ewentualne skutki podatkowe po stronie podmiotu innego niż Wnioskodawca (tj. po stronie C.), co powoduje, iż skutki z tym związane nie mogą być przedmiotem niniejszego wniosku (gdyż dotyczy on innego podmiotu).

Odnosząc się zatem do przesłanek wskazanych w art. 3 ust. 3 pkt 4a ustawy o CIT, który - ze względu na stwierdzenie obowiązku podatkowego w Polsce jest kluczowy w sprawie, należy zauważyć, iż zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, majątek C. składa się głównie z udziałów w Spółkach Zależnych oraz należności pożyczkowych. Niemniej jednak należy wskazać, iż głównym składnikiem majątku Spółek Zależnych są nieruchomości. Mając na uwadze, iż C. jest głównym udziałowcem Spółek Zależnych (100% udziałów) spółka pośrednio posiada nieruchomości na terytorium Polski - w konsekwencji, uwzględniając:

• wartość aktywów Spółek Zależnych (tu: nieruchomości); oraz
• wartość aktywów C. (w których ponad 50% stanowią udziały w Spółkach Zależnych)

-     co najmniej 50% wartości aktywów C. pośrednio stanowią nieruchomości położone na terytorium Polski.

W rezultacie, C. powinna zostać uznana za spółkę, o której mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4a ustawy o CIT, tj. spółkę której co najmniej 50% wartości aktywów bezpośrednio lub pośrednio, stanowią nieruchomości położone na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa do takich nieruchomości, ergo A. w momencie zbycia akcji powinna z tego tytułu podlegać w Polsce ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu.

Jednakże przepisy ustawy o CIT stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Polska, w przypadku podmiotów, które posiadają siedzibę lub zarząd w państwie, z którym Polska ma podpisaną taką umowę.

Uzasadniając powyższe należy wskazać, iż umowa międzynarodowa ratyfikowana za uprzednią zgodą wyrażoną w ustawie ma pierwszeństwo przed ustawą, jeżeli ustawy nie da się pogodzić z tą umową. Wnioskodawca pragnie wskazać, że do wskazanej kategorii umów międzynarodowych należy Konwencji między Rzecząpospolitą Polską a Królestwem Belgii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania oraz zapobiegania oszustwom podatkowym i uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku, podpisanej w Warszawie dnia 20 sierpnia 2001 r. (dalej: „UPO Polska-Belgia”), zmienionej Protokołem sporządzonym w Luksemburgu dnia 14 kwietnia 2014 r. (dalej: „Protokół zmieniający”), zmodyfikowanej przez Konwencję wielostronną implementującą środki traktatowego prawa podatkowego mające na celu zapobieganie erozji podstawy opodatkowania i przenoszeniu zysku, podpisaną przez Polskę i Belgię dnia 7 czerwca 2017 r. (dalej: „Konwencja MLI”), a zatem w świetle przytoczonych regulacji, UPO Polska-Belgia ma pierwszeństwo przed polskimi ustawami podatkowymi, w tym m.in. ustawą o CIT.

Potwierdzenie powyższego można znaleźć zarówno w orzecznictwie, jak i stanowiskach organów podatkowych, przykładowo w:

• interpretacji Dyrektora KIS z dnia 21 lutego 2019 roku, znak 0114-KDIP2-1.4010.3.2019.1.AJ, w uzasadnieniu której organ wskazał, że: „Przepisy poszczególnych umów o unikaniu podwójnego opodatkowania zawierają rozwiązania szczególne w stosunku do przepisów ustaw podatkowych i na podstawie art. 91 ustawy z dnia 2 kwietnia 1997 r. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 78, poz. 483 z późn. zm.), mają pierwszeństwo przed ustawą”;
• interpretacji Dyrektora KIS z dnia 5 grudnia 2019 roku, znak 0114-KDIP2-1.4010.376.2019.2.JC, w której organ przyjął stanowisko, że: „Przepisy poszczególnych umów o unikaniu podwójnego opodatkowania zawierają rozwiązania szczególne w stosunku do przepisów ustaw podatkowych i na podstawie art. 91 ustawy z dnia 2 kwietnia 1997 r. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 78, poz. 483 z późn. zm.), mają pierwszeństwo przed ustawą”.

Oznacza to, że UPO Polska-Belgia stanowi część polskiego porządku prawnego i ma pierwszeństwo przed polską ustawą podatkową. Należy je zatem traktować jako przepisy mające pierwszeństwo przed ustawą, gdy nie da się jej pogodzić z umową. Oznacza to, że chociaż według przepisów ustawy o CIT dany przychód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, to umowa w sprawie unikania podwójnego opodatkowania może powyższe modyfikować, ograniczając lub nawet kompletnie uchylając obowiązek podatkowy nierezydenta w Polsce.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych, m. in. w:

• interpretacji Dyrektora KIS w Warszawie z dnia 8 listopada 2019 r. (0111-KDIB2-3.4010.293.2019.2.KK) w której organ uznał za prawidłowe stanowisko podatnika, zgodnie z którym: „zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 865 ze zm., dalej „updop”), podatnicy, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej siedziby lub zarządu, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów, które osiągają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (…) ww. przepisy ust. 1 stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie zapobieżenia podwójnemu opodatkowaniu, których stroną jest Rzeczpospolita Polska.”.
• interpretacji Dyrektora KIS w Warszawie z dnia 8 listopada 2019 r. (0111-KDIB1-2.4010.370.2019.2.MZA), w której organ uznał za prawidłowe stanowisko podatnika, zgodnie z którym: „stosownie do art. 3 ust. 2 ustawy o CIT podatnicy, którzy nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej siedziby lub zarządu, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów, które osiągają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. […] Przepis ten stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie zapobiegania podwójnemu opodatkowaniu, których stroną jest Polska”.

Mając na uwadze powyższe, nawet jeśli istnieje tak jak w analizowanym przypadku, przychód podatkowy na terenie Polski, to aby ustalić, czy z tego tytułu wystąpi w Polsce obowiązek podatkowy, należy przeanalizować UPO. Mając na uwadze, iż Wnioskodawca jest belgijskim rezydentem podatkowym, w przedmiotowej sprawie należy odnieść się do postanowień UPO Polska-Belgia.

UPO Polska-Belgia

Opodatkowanie sprzedaży akcji na gruncie UPO Polska-Belgia

W ocenie Wnioskodawcy, na gruncie UPO Polska-Belgia dochód uzyskany ze sprzedaży akcji nie będzie podlegał opodatkowaniu w Polsce, bowiem może podlegać opodatkowaniu wyłącznie w państwie rezydencji Wnioskodawcy, tj. w Belgii.

Powyższe wynika z okoliczności, iż zgodnie z UPO Polska - Belgia, zyski osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z przeniesienia własności majątku są opodatkowane w następujący sposób:

1)  zyski z przeniesienia tytułu własności majątku nieruchomego, a położonego w drugim Umawiającym się Państwie, mogą być opodatkowane z tym drugim Państwie;

2)  zyski z przeniesienia tytułu własności majątku ruchomego stanowiącego część majątku zakładu mogą być opodatkowane z tym drugim Państwie;

3)  zyski osiągnięte z przeniesienia tytułu własności statków morskich, statków powietrznych lub pojazdów szynowych lub drogowych eksploatowanych w transporcie międzynarodowym, statków eksploatowanych w żegludze śródlądowej oraz z przeniesienia własności majątku ruchomego związanego z eksploatacją takich statków i pojazdów podlegają opodatkowaniu tylko w tym Umawiającym się Państwie, w którym mieści się miejsce faktycznego zarządu przedsiębiorstwa;

4)  zyski osiągane z przeniesienia własności akcji w kapitale spółki, której majątek składa się głównie, bezpośrednio lub pośrednio, z majątku nieruchomego położonego w Umawiającym się Państwie, mogą być opodatkowane w Państwie, w którym ten majątek jest położony, jednak tylko w takim rozmiarze, w jakim zyski te można przypisać do majątku nieruchomego położonego w tym Państwie. Określenie "majątek nieruchomy" użyte w tym ustępie nie obejmuje tej części majątku nieruchomego, która jest użytkowana przez przedsiębiorstwo do wykonywania jego działalności zawodowej;

5)  zyski z przeniesienia własności jakiegokolwiek majątku niewymienionego w ustępach 1, 2 i 3 podlegają opodatkowaniu tylko w tym Umawiającym się Państwie, w którym przenoszący własność ma miejsce zamieszkania lub siedzibę.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 UPO Polska - Belgia, opodatkowaniu w Polsce podlegają zyski uzyskane przez rezydenta belgijskiego z przeniesienia tytułu własności nieruchomości położonej w Polsce. Natomiast akcje w spółce akcyjnej nie stanowią nieruchomości. Oznacza to, że art. 13 ust. 1 UPO Polska - Belgia nie ma zastosowania do zbycia akcji w spółce.

W analizowanej sprawie nie znajdzie również zastosowania regulacja ust. 2 art. 13 Polska - Belgia UPO, w którym jest mowa o zyskach z tytułu przeniesienia prawa własności majątku ruchomego należącego do zakładu. Jak bowiem zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, A. nie prowadzi na terytorium Polski zakładu w rozumieniu przepisów Umowy.

Z przyczyn oczywistych w sprawie nie znajdzie także zastosowania regulacja ust. 3 art. 13 Polska - Belgia UPO, bowiem ewidentnie przychód, jaki A. uzyska z tytułu sprzedaży akcji Spółki nie stanowi zysku z przeniesienia tytułu własności statków morskich, statków powietrznych lub pojazdów szynowych lub drogowych eksploatowanych w transporcie międzynarodowym, statków eksploatowanych w żegludze śródlądowej oraz z przeniesienia własności majątku ruchomego związanego z eksploatacją takich statków i pojazdów. Akcje stanowią bowiem prawo majątkowe wspólnika spółki akcyjnej (które nie zalicza się do żadnej z ww. kategorii, co rozumie się per se).

Skoro w analizowanym zdarzeniu przyszłym nie znajdzie zastosowania art. 13 ust. 1 - 3 UPO Polska- Belgia, w ocenie Wnioskodawcy, należy przeanalizować, czy zastosowanie powinien znaleźć:

• art. 13 ust. 4 umowy, zgodnie z którym, zyski osiągane z przeniesienia własności akcji w kapitale spółki, której majątek składa się głównie, bezpośrednio lub pośrednio, z majątku nieruchomego położonego w Umawiającym się Państwie, mogą być opodatkowane w Państwie, w którym ten majątek jest położony, jednak tylko w takim rozmiarze, w jakim zyski te można przypisać do majątku nieruchomego położonego w tym Państwie, czy też
• art. 13 ust. 5 umowy, w którym jest mowa o zysku z tytułu przeniesienia tytułu własności składników majątkowych, innych niż wymienione w ust. 1-3 art. 13 UPO Polska-Belgia - które, zgodnie z tym przepisem podlegają opodatkowaniu tylko w tym Umawiającym się Państwie, w którym przenoszący własność ma miejsce zamieszkania lub siedzibę.

Jeśli bowiem zyski ze zbycia akcji spółki, nie spełniają przesłanek do opodatkowania ich na zasadach określonych w art. 13 ust 1 - 4 UPO Polska-Belgia, powinny podlegać opodatkowaniu na zasadach określonych art. 13 ust. 5 tej UPO, tj. w tym Umawiającym się Państwie, w którym sprzedający akcje ma siedzibę.

Aby rozstrzygnąć ww. kwestię należy zatem przeanalizować, czy C. spełnia definicję spółki, o której mowa w art. 13 ust 4 UPO Polska-Belgia, tj. czy podlega opodatkowaniu w Państwie, w którym położony jest jej majątek nieruchomy.

Brak spełnienia definicji majątku nieruchomego w rozumieniu UPO Polska-Belgia

Brak zastosowania klauzuli nieruchomościowej do nieruchomości użytkowanych dla celów działalności deweloperskiej

Odnosząc się do art. 13 ust 4 UPO Polska-Belgia należy zauważyć, iż zawiera on tzw. klauzulę nieruchomościową, która przewiduje opodatkowanie dochodu ze zbycia akcji w spółkach, których głównym składnikiem majątku są nieruchomości, w państwie, w którym są położone. Wskazać przy tym należy, iż art. 13 ust. 4 UPO Polska-Belgia precyzuje, iż określenie "majątek nieruchomy" nie obejmuje tej części majątku nieruchomego, która jest użytkowana przez przedsiębiorstwo do wykonywania jego działalności zawodowej.

W odniesieniu do definicji majątku nieruchomego, Wnioskodawca wskazuje, iż zgodnie z art. 6 UPO Polska-Belgia, określenie „majątek nieruchomy” ma takie znaczenie, jakie nadaje mu prawo tego Umawiającego się Państwa, na terytorium którego dany majątek jest położony. W sprawie zatem należy odwołać się do definicji wskazanej w prawie polskim, gdyż majątek (nieruchomości) Spółek Zależnych położony jest w Polsce.

I tak, pojęcie „majątku nieruchomego” nie zostało zdefiniowane w polskim prawie, stąd też w ocenie Wnioskodawcy należy odwołać się do pojęcia „nieruchomości” wskazanej w art. 46 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm., dalej: „KC”). Zgodnie z powyższym przepisem, nieruchomościami są:

• części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty); oraz
• budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Z powyższego przepisu wynika zatem jednoznacznie, że na gruncie polskiego prawa nieruchomościami mogą być jedynie: grunty oraz budynki trwale z gruntem związane.

Przekładając powyższe na stan faktyczny sprawy, Spółki Zależne m.in.:

• nabywają grunty niezabudowane lub z budynkami przeznaczonymi do rozbiórki lub rewitalizacji; lub
• podejmują działania związane z wybudowaniem budynków.

W konsekwencji powyższego, majątek Spółek Zależnych składa się z gruntów oraz budynków, które w świetle przepisów w Polsce stanowią nieruchomości, ergo majątek nieruchomy.

Klauzula nieruchomościowa zawarta w UPO Polska-Belgia przewiduje przy tym opodatkowanie dochodów ze sprzedaży akcji spółki, której majątek składa się głównie (bezpośrednio lub pośrednio) z nieruchomości, jednakże tylko i wyłącznie w odniesieniu do tych nieruchomości, które nie są użytkowane przez przedsiębiorstwo do wykonywania jego działalności zawodowej.

Mając na uwadze, iż w sprawie dojdzie do sprzedaży akcji spółki, której majątek składa się pośrednio głównie z majątku nieruchomego położonego w Polsce należy zbadać, czy w sprawie mamy do czynienia z majątkiem nieruchomym użytkowanym przez przedsiębiorstwo do wykonywania jego działalności zawodowej. Jeżeli odpowiedź na to pytanie jest pozytywna, to tego rodzaju majątek nieruchomościowy nie powinien być brany pod uwagę dla celów zbadania czy majątek spółki, której akcje są sprzedawane składa się głównie z nieruchomości.

W odniesieniu do powyższego Wnioskodawca wskazuje, że sformułowanie "działalność zawodowa" nie zostało zdefiniowane w UPO Polska-Belgia, a nadto przepisy Ustawy o CIT także nie definiują pojęcia działalności zawodowej.

Zdaniem Wnioskodawcy, sformułowanie zawarte w art. 13 ust. 4 UPO, tj. „użytkowanie do działalności zawodowej” ma na celu rozróżnienie nieruchomości posiadanych przez dane podmioty w celach wykorzystywania ich do działalności zawodowej (w formie aktywnego gospodarowania nieruchomością) od nieruchomości posiadanych w formie pasywnych inwestycji czy też sprzedawanych spekulacyjnie.

Wyjaśniając powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, pojęcie działalności gospodarczej odnosi się do czynności wykonywanych w ramach przedsiębiorstwa w sposób profesjonalny oparty na posiadanych umiejętnościach bądź kwalifikacjach, z zachowaniem należytej staranności. Dodatkowo, działalność zawodowa powinna charakteryzować się chęcią osiągnięcia zysku, przy czym poniesienie straty nie powinno oznaczać, że działalność nie ma charakteru zarobkowego, gdyż o istnieniu tego elementu nie powinno decydować faktyczne osiągnięcie zysku, lecz zamiar jego osiągnięcia.

Należy przy tym podkreślić, iż zarobkowy charakter działalności zawodowej może wynikać także z pasywnej działalności spółki, tj. z:

• biernego posiadania przez dany podmiot określonych praw majątkowych w celach zarobkowych (wzrostu wartości), który
• charakteryzuje się niepodejmowaniem przez taki podmiot jakichkolwiek działań w celu osiągnięcia zysków.

A zatem, w przypadku inwestycji pasywnych aktywa generują zyski bez aktywności podmiotu je posiadającego (np. ze względu na wzrost wartości danego aktywa w czasie), przy czym Wnioskodawca pragnie podkreślić, iż w tym zakresie pod pojęciem braku aktywności podmiotu należy rozumieć brak podejmowania zorganizowanych działań, które prowadziłyby do uzyskania dochodu, nie zaś niepodejmowanie jakichkolwiek działań.

W świetle powyższego Wnioskodawca wskazuje zatem, iż określenie działalność zawodowa powinno być rozumiane jako zawodowe zajmowanie się nieruchomościami przez dane przedsiębiorstwo, a nie tylko posiadanie ich w celu czerpania korzyści w sposób pasywny (traktowanie ich jako lokaty kapitału przynoszącej zyski w wyniku wzrostu wartości nieruchomości). Działalność zawodowa powinna zatem koncentrować się wokół wykorzystywania nieruchomości, tj. podejmowania określonego zespołu działań związanych z nieruchomością w sposób ciągły i zorganizowany, a nie wyłącznego posiadania nieruchomości bądź podejmowania wyłącznie okazjonalnych działań wynikających z nadarzającej się okazji.

Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy działalność zawodowa w świetle UPO to taka działalność, która:

1)  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu - przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności zawodowej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2)  wykonywana jest w sposób ciągły - przesłanki tej nie należy jednakże rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy (przykładowo - nieruchomość, jeśli jest przedmiotem najmu, nie musi być stale wynajmowana na rzecz podmiotu trzeciego), ale jako zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu;

3)  prowadzona jest w sposób zorganizowany - co oznacza, że podejmowane działania są skoordynowane, tworzą uporządkowany zespół czynności i służą osiągnięciu celu.

Powyższe znajduje potwierdzenie w stanowisku organów podatkowych, przykładowo Dyrektor KIS:

• w interpretacji indywidualnej (0114-KDIP2-1.4010.242.2023.1.MW) z dnia 11 maja 2023 r. zgodził się ze stanowiskiem wnioskodawcy, iż: „Określenie działalność zawodowa powinno być rozumiane jako działalność gospodarcza, gdyż chodzi o zawodowe zajmowanie się nieruchomościami przez dane przedsiębiorstwo, a nie tylko posiadanie ich pasywnie”;
• w interpretacji indywidualnej (0114-KDIP2-1.4010.58.2024.1.MR1) z dnia 14 marca 2024 r. uznał za prawidłowe stanowisko wnioskodawcy, że: „Sformułowanie zawarte w art. 13 ust. 4 UPO ma na celu rozróżnienie nieruchomości posiadanych przez dane podmioty w celach wykorzystywania ich do działalności gospodarczej (w formie aktywnego gospodarowania nieruchomością) od nieruchomości posiadanych w formie pasywnych inwestycji czy też sprzedawanych spekulacyjnie. Pasywne inwestycje oznaczają bierne posiadanie przez dany podmiot określonych praw majątkowych w celach zarobkowych i charakteryzują się niepodejmowaniem przez taki podmiot jakichkolwiek działań w celu osiągnięcia zysków”.

Przekładając powyższe na stan faktyczny sprawy, w świetle powyższej definicji należy uznać, iż nieruchomości są wykorzystywane przez Spółki Zależne w ramach działalności zawodowej. W tym zakresie Wnioskodawca wskazuje, iż Spółki Zależne prowadzą działalność deweloperską - podejmują one szereg działań, które prowadzą do wytworzenia oraz sprzedaży gotowych inwestycji deweloperskich na rzecz nabywców. Dodatkowo, nieruchomości są wykazywane w księgach rachunkowych Spółek Zależnych w zapasach jako produkty i półprodukty w toku, gdyż celem Spółek jest wytworzenie oraz sprzedaż nieruchomości jako produktów, nie zaś wykorzystywanie ich do czerpania dochodów pasywnych.

Powyższe prowadzi do konkluzji, iż działalność Spółek Zależnych skupia się na wytwarzaniu produktów (tj. inwestycji mieszkaniowych) - obejmuje ona zatem działalność producentów - zaś w tym celu towary (tj. nieruchomości) są wykorzystywane w sposób ciągły - zamiarem spółek jest realizowanie całokształtu procesu inwestycyjnego, zaś na cały proces wytworzenia inwestycji składa się wiele pomniejszych etapów, a dodatkowo działalność Spółek Zależnych nie ma charakteru okazjonalnego, lecz inwestycje są realizowane cyklicznie.

Dodatkowo, Spółki Zależne wykonują działalność we własnym imieniu oraz na własny rachunek, zaś prowadzona działalność ma charakter profesjonalny, gdyż prowadzenie działalności deweloperskiej niewątpliwie wymaga konkretnych kwalifikacji i umiejętności takich jak:

• wyszukanie gruntu;
• uzyskanie finansowania na nabycie gruntu;
• nabycie nieruchomości od kupca;
• uzyskanie pozwoleń na budowę oraz całej niezbędnej dokumentacji;
• przeprowadzenie procesu wykonania budynków;
• organizacja procesu sprzedaży (marketing, znalezienie kupca etc.); oraz
• finalnie sprzedaż produktu na rzecz podmiotu trzeciego.

Działalność wykonywana przez Spółki Zależne ma także na celu chęć osiągnięcia zysku, gdyż wszelkie czynności dokonywane przez Spółki mają doprowadzić do wygenerowania odpowiedniej marży z inwestycji.

Powyższe znajduje potwierdzenie w stanowisku organów podatkowych, przykładowo Dyrektor KIS w:

• interpretacji indywidualnej (0114-KDIP2-1.4010.436.2024.2.MW) z dnia 9 października 2024 r. uznał za prawidłowe stanowisko wnioskodawcy: „W celu realizacji ww. inwestycji Spółka (korzystając z usług innych podmiotów na podstawie stosownych umów) w szczególności: przeprowadziła analizę techniczno-środowiskową Gruntu (…) w przypadku działalności Spółki, której działalność obejmuje typowe czynności działalności deweloperskiej i charakteryzuje się aktywnym i stałym podejmowaniem czynności, np. w celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości”
• interpretacji indywidualnej (0114-KDIP2-1.4010.363.2024.1.MR1) z dnia 20 sierpnia 2024 r. uznał za prawidłowe stanowisko wnioskodawcy: „Spółka prowadzi projekt zmierzający do budowy parku handlowego (…) Nieruchomość jest wykorzystywana przez Spółkę w prowadzonej przez nią działalności gospodarczej - jest podstawowym i kluczowym elementem działalności operacyjnej (…) Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy należy uznać, że w związku z osiągnięciem przez Udziałowca dochodu ze sprzedaży udziałów Spółki, której majątek będzie składał się głównie z nieruchomości użytkowanej przez Spółkę do wykonywania działalności gospodarczej (zawodowej), dochód ten nie będzie podlegał opodatkowaniu w Polsce, a jedynie w Belgii”.

Jako więc, że Spółki Zależne podejmują szereg czynności (tj. podejmują one aktywne działania) mające na celu wypracowanie zysku - tym samym, ich zysk nie wynika wyłącznie z pasywnego posiadania nieruchomości przez Spółki Zależne, tj. nie jest on uzyskiwany w wyniku wzrostu wartości nieruchomości bez podejmowania zespołu czynności ani też z posiadania ich w celu sprzedaży spekulacyjnej, lecz z ich aktywnej działalności gospodarczej i zaangażowania Spółek w proces inwestycyjny, mający na celu wygenerowanie wartości dodanej w postaci wybudowania nowych projektów deweloperskich (względnie rewitalizacji nabytych nieruchomości).

Oznacza to że, nieruchomości posiadane przez Spółki Zależne są wykorzystywane w celu wypracowania dochodu z prowadzonej działalności gospodarczej w branży deweloperskiej (tj. dochodu aktywnego, który wynika z zaangażowania Spółki w proces deweloperski), nie są one zaś wykorzystywane w celach wygenerowania dochodu pasywnego (tj. nieruchomości nie są traktowane jako forma lokaty kapitału).

Pasywna działalność gospodarcza z wykorzystaniem nieruchomości może zatem polegać na nabyciu gruntu z zamiarem jego przetrzymywania przez określony czas, aż do momentu wzrostu jego wartości rynkowej. Przykładem takiej działalności jest zakup działki budowlanej na obrzeżach miasta, gdzie planowana jest rozbudowa infrastruktury lub rozwój urbanistyczny. Inwestor nie podejmuje aktywnych działań związanych z zagospodarowaniem terenu, a jego celem jest jedynie odsprzedaż nieruchomości w przyszłości z zyskiem wynikającym z naturalnego wzrostu cen. Tego rodzaju strategia opiera się na biernym oczekiwaniu na korzystne zmiany rynkowe, bez prowadzenia typowej działalności operacyjnej.

Powyższe sytuacje nie będą miały natomiast miejsca w sprawie, gdyż Spółki Zależne biorą aktywny udział w całym procesie deweloperskim, tj. wykonują szereg czynności wspomnianych powyżej (począwszy od nabycia gruntu, poprzez uzyskanie pozwoleń i dokumentacji, wzniesienie budynków oraz ich sprzedaży). W rezultacie, ich działalność nie ogranicza się wyłącznie do posiadania nieruchomości oraz oczekiwanie na wzrost jej wartości), zaś Spółki Zależne podejmują w tym zakresie określone działania co świadczy o ich zorganizowanym charakterze. Dodatkowo, działalność wykonywana jest w sposób ciągły, tzn. Spółki Zależne mają zamiar jej kontynuacji, co tym samym prowadzi do konkluzji, iż nie sposób uznać, aby nieruchomości były wykorzystywane w celu osiągnięcia dochodu pasywnego.

Brak zastosowania klauzuli nieruchomościowej do nieruchomości Spółek Zależnych

Na okoliczność opodatkowania dochodu ze zbycia akcji wyłącznie w Belgii nie powinien również wpływać fakt, iż C. nie jest bezpośrednim właścicielem nieruchomości (tj. spółka nie posiada bezpośrednio nieruchomości, które mogłyby być wykorzystywane do jej bieżącej działalności gospodarczej, gdyż właścicielami są Spółki Zależne), lecz posiada udziały w spółkach, które posiadają nieruchomości w celu wykonywania działalności gospodarczej.

Wnioskowanie takie potwierdza:

1)  zarówno wykładnia gramatyczna w/w przepisów, z której wynika, iż majątek nieruchomy (tu: nieruchomości) powinien być wykorzystywany przez przedsiębiorstwo, przy czym umawiające się Państwa celowo posłużyły się pojęciem ogólnym, odnoszącym się do bezpośredniego właściciela nieruchomości, nie zawężając tegoż właściciela wyłącznie do spółki, której udziały są zbywane; jak i

2)  wykładnia systemowa, zgodnie z którą nieuzasadnionym i nielogicznym byłoby stosowanie innej definicji majątku nieruchomego do spółek będących bezpośrednimi i pośrednimi właścicielami nieruchomości - skoro bowiem spółkami nieruchomościowymi mogą być zarówno pośredni, jak i bezpośredni właściciele majątku nieruchomego, to oznacza, że definicja majątku nieruchomego i tego co zostało z niej wyłączone powinna być w takim samym zakresie stosowana do nieruchomości posiadanych pośrednio i bezpośrednio.

Wyjaśniając powyższe, Wnioskodawca wskazuje, iż w ramach wprowadzonej w UPO Polska - Belgia klauzuli nieruchomościowej w definicji majątku nieruchomego mowa jest o majątku użytkowanym przez „przedsiębiorstwo”, co oznacza, iż umawiające się Państwa celowo posłużyły się pojęciem odnoszącym się do wykorzystywania nieruchomości przez bezpośredniego właściciela nieruchomości, nie zawężając tegoż właściciela wyłącznie do spółki, której udziały są zbywane.

W tym zakresie Wnioskodawca pragnie przywołać definicję "przedsiębiorstwa" zawartą w przepisie art. 55¹ KC. Na mocy tego przepisu, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej,

Mając na uwadze powyższą definicję należy uznać, iż zarówno C., jak i Spółki Zależne, posiadają swoje przedsiębiorstwa, bowiem dysponują zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych (tu: głównie nieruchomości), który wykorzystują do prowadzenia aktywnej działalności gospodarczej.

Skoro zatem, w UPO Polska - Belgia, w ramach definicji klauzuli nieruchomościowej przyjęto, iż "majątek nieruchomy" nie obejmuje tej części majątku nieruchomego, która jest użytkowana przez przedsiębiorstwo do wykonywania jego działalności zawodowej należy uznać, iż w/w odniesienie do przedsiębiorstwa w definicji majątku nieruchomego znajduje zastosowanie zarówno:

1)  do majątku posiadanego bezpośrednio przez spółkę będącą przedmiotem oceny czy spełnia definicję spółki nieruchomościowej w rozumieniu UPO; jak i

2)  do podmiotów zależnych od Spółki, o której mowa w punkcie 1.

W przeciwnym przypadku, gdyby umawiające się Państwa chciały zawęzić definicję majątku nieruchomego, wskazałyby literalnie, iż wyłączenie z tego majątku nieruchomości, które nie są użytkowane do działalności zawodowej, dotyczy wyłącznie majątku spółki, której akcje są zbywane.

Zamiast zatem posługiwać się zapisem użytym w UPO:

• „Określenie "majątek nieruchomy" użyte w tym ustępie nie obejmuje tej części majątku nieruchomego, która jest użytkowana przez przedsiębiorstwo do wykonywania jego działalności zawodowej.”; umawiające się Państwa wskazałyby:
• „Określenie "majątek nieruchomy" użyte w tym ustępie nie obejmuje tej części majątku nieruchomego, która jest użytkowana przez spółkę do wykonywania jego działalności zawodowej.”

Powyższe znajduje potwierdzenie w stanowisku organów podatkowych, przykładowo Dyrektor KIS w:

• interpretacji indywidualnej (0114-KDIP2-1.4010.58.2024.1.MR1) z dnia 14 marca 2024 r. zgodził się z wnioskodawcą, że: „klauzula nieruchomościowa zawarta w UPO przewiduje opodatkowanie dochodów ze sprzedaży udziałów spółki, której majątek składa się głównie (bezpośrednio lub pośrednio) z nieruchomości położonych w państwie, w którym położone są te nieruchomości, jednakże tylko i wyłącznie w odniesieniu do tych nieruchomości, które nie są użytkowane przez przedsiębiorstwo do wykonywania jego działalności zawodowej”;
• interpretacji indywidualnej (0114-KDIP3-1.4011.83.2025.1.EC) z dnia 12 marca 2025 r., w którym zgodził się z wnioskodawcą, że: „postanowienia Konwencji UPO przewidują opodatkowanie dochodów ze zbycia udziałów spółki, której majątek składa się głównie (bezpośrednio lub pośrednio) z nieruchomości, w państwie w którym położone są te nieruchomości, jednakże tylko i wyłącznie w odniesieniu do tych nieruchomości, które nie są użytkowane przez przedsiębiorstwo do wykonywania jego działalności zawodowej. (…) warunek użytkowania nieruchomości do działalności zawodowej jest spełniony w każdym przypadku, gdy nieruchomość jest wykorzystywana przez przedsiębiorstwo do celów zarobkowych”.

Skoro zatem umawiające się Państwa nie użyły sformułowania „spółka” dla celów określenia podmiotu użytkującego nieruchomości, lecz posłużyły się szerokim i ogólnym sformułowaniem „przedsiębiorstwo”, które może się odnosić zarówno do przedsiębiorstwa samej spółki, jak i jej podmiotów zależnych (z uwagi na objęcie hipotezą przepisu nieruchomości użytkowanych przez przedsiębiorstwo - nie wyłącznie przedsiębiorstwo należące bezpośrednio do zbywanej spółki), to należy uznać, iż wyłączone z definicji majątku nieruchomego są również nieruchomości użytkowane dla celów działalności zawodowej przez spółki zależne od spółki, której akcje są zbywane.

Oznacza to, iż jeżeli nieruchomość stanowi majątek pasywny/inwestycyjny, to nie ma znaczenia czy nieruchomość ta znajduje się w podmiocie, którego status jako spółki nieruchomościowej jest oceniany przez pryzmat posiadania nieruchomości bezpośrednio czy pośrednio (tzn. czy znajduje się w przedsiębiorstwie spółki zależnej).

W powyższym zakresie Wnioskodawca wskazuje bowiem, iż zgodnie z brzmieniem klauzuli nieruchomościowej zawartej w UPO Polska - Belgia opodatkowaniu w miejscu położenia nieruchomości podlega zbycie akcji w spółkach, których majątek zarówno bezpośrednio, jak i pośrednio, składa się z nieruchomości. Skoro zatem umawiające się Państwa rozciągnęły ww. klauzulę nieruchomościową również na pośrednich właścicieli nieruchomości, oznacza to, iż inna definicja majątku nieruchomego w zależności od tego, czy właściciel posiada go pośrednio, czy bezpośrednio byłaby nieuzasadniona, bowiem jeśli klauzula nieruchomościowa obejmuje pośrednich właścicieli nieruchomości a definicja majątku nieruchomego byłaby inna w przypadku właścicieli pośrednich i bezpośrednich tego majątku to byłby to absurd sprzeczny z podstawowymi zasadami wykładni i prowadzący do trudnych do pogodzenia z celem UPO skutków.

Co więcej prowadziłoby to do absurdalnych sytuacji, w których spółka, która nie posiadałaby bezpośrednio żadnych nieruchomości, a tylko akcje bądź udziały w spółce, która posiada ww. aktywa, stanowiłaby spółkę nieruchomościową w rozumieniu UPO, zaś spółka która posiadałyby bezpośrednio szereg nieruchomości już taką spółką by nie była (w związku z użytkowaniem tych nieruchomości dla celów swojej działalności zawodowej). Można to zilustrować następującym przykładem:

• dany podmiot sprzedaje akcje w Spółce A, która jest bezpośrednim właścicielem nieruchomości o wartości 20 mln zł stanowiących 80% wartości jej aktywów i w całości wykorzystywanych do jej działalności zawodowej (deweloperskiej);
• dany podmiot sprzedaje akcje w Spółce B, która posiada 100% udziałów w Spółce A (wartość tych udziałów stanowi 80% wartości jej aktywów), przy czym Spółka A jest właścicielem nieruchomości o wartości 20 mln zł i w całości wykorzystywanych do jej działalności zawodowej (deweloperskiej).

Biorąc pod uwagę powyższe nie powinno ulegać wątpliwości, iż zarówno sprzedaż udziałów w Spółce A, jak i w Spółce B nie powinna być objęta klauzulą nieruchomościową - bowiem w obu przypadkach nieruchomości posiadane przez Spółkę A nie są objęte klauzulą nieruchomościową:

• mamy tu do czynienia z tą samą spółką, wykorzystującą takie same nieruchomości do takiej samej działalności,
• a jedyna różnica polega na tym, iż przedmiotem zbycia są akcje samej Spółki A lub akcje Spółki będącej jej udziałowcem.

Wnioskowanie przeciwne, tj. zastosowanie klauzuli nieruchomościowej w stosunku do zbycia udziałów w Spółce B (posiadającej te same nieruchomości, tyle że pośrednio) prowadziłoby zaś do absurdalnej sytuacji, w której klauzula:

• nie znalazłaby zastosowania do podmiotu posiadającego bezpośrednio nieruchomości, a
• znalazłaby zastosowanie do podmiotu nieposiadającego żadnej nieruchomości - z uwagi na sam fakt posiadania udziałów w podmiocie posiadającym nieruchomości o tej samej wartości i wykorzystywane do takiej samej działalności (deweloperskiej).

Innymi słowy podmiot będących właścicielem nieruchomości nie byłby spółką nieruchomościową, zaś podmiot nie posiadający żadnych nieruchomości, a tylko udziały - już byłby taką spółką, co samo w sobie pokazuje absurdalność podejścia polegającego na różnicowaniu stosowania klauzuli w oparciu tylko i wyłącznie o fakt tego, czy spółka, której akcje są zbywane posiada nieruchomości bezpośrednio, czy za pośrednictwem spółek zależnych.

Odnosząc powyższe do zdarzenia przyszłego, C. jest spółką holdingową, która posiada udziały w Spółkach Zależnych, przy czym C. nie posiada bezpośrednio nieruchomości - takie aktywa są przedmiotem własności Spółek Zależnych i są wykorzystywane do ich bieżącej działalności deweloperskiej (zawodowej), a zatem nieruchomości te nie powinny być uwzględniane dla celów klauzuli nieruchomościowej.

Stąd też, Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż okoliczność, iż nieruchomości nie są użytkowane bezpośrednio przez C. lecz przez jej spółki zależne w działalności deweloperskiej (zawodowej), nie powinna powodować uznania C. za spółkę nieruchomościową.

Podsumowanie

Mając na uwadze powyższe, użytkowanie nieruchomości przez Spółki Zależne do prowadzenia ich działalności gospodarczej (deweloperskiej) nie powinno skutkować uznaniem C. za spółkę nieruchomościową w rozumieniu art. 13 ust 4 UPO Polska - Belgia. W tym zakresie wystarczające powinno być to, iż nieruchomości są wykorzystywane do aktywnej działalności gospodarczej (zawodowej) przedsiębiorstw Spółek Zależnych, tj. okoliczność, iż Spółki Zależne nabywają grunty, wznoszą budynki a następnie dokonują sprzedaży mieszkań, a zatem nieruchomości są wykorzystywane w celu przez te Spółki generowania aktywnego dochodu, powinna być wystarczająca w celu uznania, iż nieruchomości są wykorzystywane dla celów działalności zawodowej. W rezultacie okoliczność, że C. nie jest bezpośrednim właścicielem nieruchomości, nie powinna mieć znaczenia i nie powinna wpływać na klasyfikację nieruchomości użytkowanych przez Spółki Zależne dla celów ich działalności zawodowej (gospodarczej).

W związku z powyższym należy uznać, iż przy ustalaniu, czy majątek C. składa się pośrednio z majątku nieruchomego położonego w Polsce, nie należy brać pod uwagę nieruchomości posiadanych przez Spółki Zależne, jako że są one użytkowane do wykonywania ich działalności zawodowej (gospodarczej). Skoro bowiem, zgodnie z UPO Polska-Belgia, opodatkowaniu w Polsce podlegać może:

• sprzedaż przez spółkę belgijską (tu: A.) akcji w polskiej spółce (tu: C.), której majątek składa się głównie (w tym pośrednio) z nieruchomości, to

• wyłączenie z tego majątku wszystkich nieruchomości posiadanych przez podmioty zależne (przy braku posiadania nieruchomości przez samą C.) - w związku z ich użytkowaniem na cele zawodowe - tj. na cele aktywnej działalności gospodarczej (tu: działalności deweloperskiej) oznacza, iż

-     spółka, której akcje są sprzedawane (tu: C.) nie posiada majątku, który składa się głównie z nieruchomości w rozumieniu art. 13 ust 4 UPO Polska - Belgia. W przypadku zaś, gdy majątek spółki (tu: C.) nie składa się głównie z nieruchomości, nie znajdzie zastosowania przepis art. 13 ust 4 UPO Polska - Belgia. Oznacza to, iż sprzedaż akcji C. powinna podlegać opodatkowaniu w oparciu o zasady określone w art. 13 ust 5 UPO Polska - Belgia, czyli w kraju siedziby Wnioskodawcy (tu: w Belgii), co oznacza, iż nie będzie podlegać opodatkowaniu w Polsce.

Powyższe znajduje potwierdzenie w stanowisku organów podatkowych, przykładowo Dyrektor KIS w:

• interpretacji indywidualnej (0114-KDIP2-1.4010.436.2024.2.MW) z dnia 9 października 2024 r. uznał za prawidłowe stanowisko wnioskodawcy: „przy ustalaniu, czy majątek Spółki składa się głównie, bezpośrednio lub pośrednio, z majątku nieruchomego położonego w Polsce, nie należy brać pod uwagę Nieruchomości, ponieważ jest ona użytkowana przez Spółkę do wykonywania jej działalności zawodowej (działalności deweloperskiej). W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców, na podstawie art. 13 ust. 4 UPO, dochód z tytułu Transakcji będzie podlegał opodatkowaniu zgodnie z postanowieniami UPO wyłącznie na terytorium Belgii i nie będzie podlegał opodatkowaniu w Polsce”.
• interpretacji indywidualnej (0114-KDIP2-1.4010.242.2023.1.MW) z dnia 11 maja 2023 r. uznał za prawidłowe stanowisko wnioskodawcy, iż: „Grunt będzie służył Spółce do wykonywania działalności gospodarczej (poprzez prowadzone przez nią przedsiębiorstwo). Działalność zawodowa Spółki będzie prowadzona wyłącznie w oparciu o Grunt, gdyż Spółka nie będzie prowadzić działalności w innym zakresie. (…) Nieruchomość będzie użytkowana przez Spółkę do wykonywania jej działalności zawodowej (…) dochód z Transakcji, tj. z odpłatnego zbycia przez Wnioskodawcę 100% udziałów w Spółce (…) będzie podlegał na podstawie art. 13 ust. 4 UPO opodatkowaniu wyłącznie w państwie, w którym Wnioskodawca posiada swoją siedzibę, tj. wyłącznie w Belgii.”

Podsumowując, majątek nieruchomy Spółek Zależnych stanowią głównie nieruchomości, przy czym są one wykorzystywane do działalności zawodowej (deweloperskiej) spółek. Mając na uwadze, iż określenie majątek nieruchomy w świetle UPO Polska-Belgia nie obejmuje tej części majątku nieruchomego, która jest użytkowana przez przedsiębiorstwo do wykonywania jego działalności zawodowej, ww. nieruchomości nie powinny być brane pod uwagę w celu zbadania czy C. należy uznać za spółkę nieruchomościową w rozumieniu UPO Polska - Belgia. Tym samym, majątek C. nie składa się głównie, bezpośrednio lub pośrednio, z majątku nieruchomego położonego w Polsce w rozumieniu art. 13 ust 4 UPO Polska - Belgia, co oznacza, iż sprzedaż akcji C. powinna podlegać opodatkowaniu w oparciu o zasady określone w art. 13 ust 5 UPO Polska - Belgia, czyli w kraju siedziby Wnioskodawcy, a zatem, iż nie będzie podlegać opodatkowaniu w Polsce.

Odpowiadając więc na pytanie będące przedmiotem niniejszego wniosku należy wskazać, że zbycie akcji C. nie będzie podlegało opodatkowaniu w Polsce.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Końcowo odnosząc się do powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, wskazać należy, że dotyczą one konkretnych, indywidualnych spraw podatnika. Zostały wydane w określonym stanie faktycznym. Nie mogą one zatem przesądzać o niniejszym rozstrzygnięciu. Każdą sprawę organ jest zobowiązany rozpatrywać indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.