Interpretacja 0114-KDIP2-1.4010.730.2025.2.JF

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób prawnych w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 10 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób prawnych, w zakresie ustalenia, czy dochód (jednorazowy czynsz) uzyskany z tytułu dzierżawy części dachu firmie B. sp. z o.o. na potrzeby infrastruktury telekomunikacyjnej, przeznaczony w całości na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, korzysta ze zwolnienia z podatku CIT zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT (pytanie nr 1).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wspólnota Mieszkaniowa A. (zw. dalej „Wspólnotą”) tworzona jest przez ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości przy (…) („Nieruchomość”).

Wspólnota posiada zdolność prawną, zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Wspólnota jest polskim rezydentem podatkowym, podlegającym na terytorium Polski obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania (art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych; zw. dalej „ustawą o CIT”).

Do dnia złożenia niniejszego wniosku wspólnota rozliczała otrzymywane przychody zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, stosując stawkę CIT w wysokości 9% dla małych podatników i dochodów innych niż zyski kapitałowe. Podatek dochodowy od osób prawnych wspólnota płaci kwartalnie. Od listopada 2025 r. Wspólnota jest czynnym podatnikiem VAT.

Wspólnota na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048, z 2023 r. poz. 1688, dalej jako „uowr”), zarządza nieruchomością wspólną.

Budynek liczy (…) lokali z czego jeden to lokal użytkowy, pozostałe (…) to lokale mieszkalne. Lokal użytkowy nie jest własnością wspólnoty, właścicielem jest Zakład Gospodarki Nieruchomościami w (…) i to ten właściciel w ramach swojej działalności gospodarczej wynajmuje lokal. Z faktu istnienia we wspólnocie lokalu użytkowego wspólnota nie czerpie żadnych dodatkowych korzyści. Na podstawie art. 13 ust. 1 uowl, każdy właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu (opłaty za media)) oraz uczestniczy w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. W oparciu o przepis art. 15 ust. 1 uowl i uchwałę Wspólnoty, właściciele lokali zobowiązani są do ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Właściciele zdecydowali, że partycypacja każdego z właścicieli w kosztach zarządu nieruchomością wspólną odbywać się będzie, w trakcie roku, poprzez zaliczki na eksploatację i remonty.

W przypadku Wspólnoty udział w nieruchomości wspólnej odpowiada powierzchni użytkowej dlatego właściciele zgodzili się naliczać opłaty od powierzchni użytkowej.

Celem istnienia Wspólnoty Mieszkaniowej nie jest gospodarowanie ani lokalami mieszkaniowymi ani lokalem użytkowym. Podstawową działalnością Wspólnoty Mieszkaniowej jest utrzymanie w stanie niepogorszonym części wspólnych zgodnie z uowl art. 5, art. 12 ust. 2, art. 14 i art. 17, to jest w przypadku Wnioskodawcy: utrzymanie klatek, utrzymanie wewnętrznej instalacji wodno- kanalizacyjnej, instalacji centralnego ogrzewania i instalacji elektrycznej w częściach wspólnych budynku, utrzymanie balkonów, dachu budynku, ścian nośnych, ścian zewnętrznych, fundamentów etc. Wszystkie te elementy nieruchomości wspólnej muszą być utrzymywane we właściwym stanie technicznym i użytkowym, po to aby budynek mógł nadal, pełnić swą podstawową funkcję budynku mieszkalnego.

W dniu 27 stycznia 2009 r. Wspólnota zawarła ze spółką C. S.A., będącą wówczas operatorem telekomunikacyjnym, umowę dzierżawy części powierzchni dachu - lokalizacja (…) do wykorzystania gospodarczego polegającego na budowie i eksploatacji urządzeń i instalacji telekomunikacyjnych dla celów telefonii komórkowej systemu (…).

W dniu 30 października 2025 r. podpisano Aneks do umowy z firmą B. sp. z o.o., powstałą z przekształceń C. S.A., na podstawie którego „(…).” Ponadto:

„1. Z tytułu wykonywania wszystkich praw wynikających z Umowy, B. Sp. z o.o. zobowiązuje się płacić Wydzierżawiającemu czynsz w wysokości (…) miesięcznie powiększony o należny podatek VAT.

2. Strony postanawiają, że za okres od 01.11.2025 r. do 31.10.2045 r. Dzierżawca zapłaci Wydzierżawiającemu jednorazowy czynsz w kwocie: (…) powiększony o należny podatek VAT”.

Umowa została zawarta do 31.10.2045 r.

Reasumując, środki, które otrzyma wspólnota zostaną w całości przeznaczone na pokrycie zobowiązań związanych z robotami remontowo-modernizacyjnymi budynku.

Pytania

1.  Czy dochód (jednorazowy czynsz) uzyskany z tytułu dzierżawy części dachu firmie B. sp. z o.o. na potrzeby infrastruktury telekomunikacyjnej, przeznaczony w całości na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, korzysta ze zwolnienia z podatku CIT zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT?

2.  Jeśli nie będzie w całości zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych, to od jakiej części otrzymanych środków podatek powinien zostać zapłacony i według jakiej stawki: 9% czy 19%?

Ta interpretacja stanowi odpowiedź na pytanie nr 1, odnośnie pytania nr 2 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, dochód (jednorazowy czynsz) uzyskany z tytułu dzierżawy części dachu firmie B. sp. z o.o. na potrzeby infrastruktury telekomunikacyjnej ma bezpośredni związek z prowadzoną gospodarką zasobami mieszkaniowymi.

Minister Finansów w interpretacji ogólnej Nr DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82 z 5 marca 2008 r. wymienił co należy rozumieć przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe”. Będą to:

1.  znajdujące się budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne jak np.: aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże;

2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: pomieszczenia administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolno stojące, osiedlowe warsztaty konserwacyjno-remontowe;

3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione jak np.: zbiorniki-doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektoenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne, stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne, drogi osiedlowe, ulice, chodniki; inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, kontenery na śmieci.

Wszystkie wymienione wyżej elementy (części składowe) budynku wchodzące w skład nieruchomości wspólnej zostały uznane za „zasoby mieszkaniowe”.

Związane z nimi opłaty i zaliczki, stanowią przychody i koszty z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Minister Finansów w ww. interpretacji ogólnej podkreślił również, że pojęcie „gospodarki zasobami mieszkaniowymi” nie może być rozciągane na lokale użytkowe wynajmowane osobom fizycznym oraz osobom prawnym przez podatników, o których mowa w wyżej wymienionym art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy. Z treści tego przepisu wynika bowiem, że zwolnieniu podlegają jedynie dochody uzyskane z „gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Nie mogą zatem być nim objęte dochody osiągane z pozostałej działalności gospodarczej, jaką jest np. wynajmowanie lokali niemieszkalnych (użytkowych).” Jednak ta sytuacja nie dotyczy wspólnoty, ponieważ to nie wspólnota wynajmuje lokal użytkowy a właściciel lokalu jest wynajmującym. Minister Finansów mówił o sytuacji w której to podatnik - wspólnota - wynajmuje własne lokale użytkowe (a takich lokali w części nieruchomości wspólnej nie ma).

Należy ponadto podkreślić, że lokal użytkowy znajdujący się w budynku ma odrębne wejście z zewnątrz, a części wspólne nieruchomości takie jak drzwi, klatka schodowa, służą wyłącznie mieszkańcom.

W myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, społecznych inicjatyw mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego, samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej oraz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2024 r. poz. 1440 i 1635), uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Jak wynika z art. 17 ust. 1a ustawy o CIT, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 danego artykułu, dotyczące podatników przeznaczających dochody na cele statutowe lub inne cele określone w tym przepisie, nie dotyczy:

1)  dochodów uzyskanych z działalności polegającej na wytwarzaniu wyrobów przemysłu elektronicznego, paliwowego, tytoniowego, spirytusowego, winiarskiego, piwowarskiego, a także pozostałych wyrobów alkoholowych o zawartości alkoholu powyżej 1,5%, oraz wyrobów z metali szlachetnych albo z udziałem tych metali lub dochodów uzyskanych z handlu tymi wyrobami; zwolnieniem objęte są jednak dochody podmiotów, o których mowa w art. 7 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-8 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. - Prawo o szkolnictwie wyższym i nauce, uzyskane z działalności polegającej na wytwarzaniu wyrobów przemysłu elektronicznego;

1a) dochodów uzyskanych z działalności polegającej na oddaniu środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych do odpłatnego używania na warunkach określonych w art. 17a-17k;

2)  dochodów, bez względu na czas ich osiągnięcia, wydatkowanych na inne cele niż wymienione w tych przepisach. Z kolei zgodnie z art. 17 ust. 1b ustawy o CIT, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 danego artykułu, dotyczące podatników przeznaczających dochody na cele statutowe lub inne cele określone w tym przepisie, ma zastosowanie, jeżeli dochód jest przeznaczony i - bez względu na termin - wydatkowany na cele określone w tym przepisie, w tym także na nabycie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych służących bezpośrednio realizacji tych celów oraz na opłacenie podatków niestanowiących kosztu uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 1 pkt 5a.

Jak wynika z aktualnego, jednolitego stanowiska Naczelnego Sądu Administracyjnego, opisanego szeroko w wyroku NSA z dnia 1 czerwca 2023 r., II FSK 56/23, pojęcie „zasób mieszkaniowy”, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku CIT, należy ustalać w oparciu o kryterium funkcjonalności. Przez zasoby mieszkaniowe należy rozumieć te części nieruchomości, które stanowią lokale mieszkalne oraz inne pomieszczenia i urządzenia, które są niezbędne do prawidłowego korzystania z mieszkań w budynku mieszkalnym. Zasób mieszkaniowym obejmuje więc również części nieruchomości wspólnej, w tym części składowe budynku mieszkalnego, a zwłaszcza dach. W uzasadnieniu przywołanego wyroku z dnia 1 czerwca 2023 r., II FSK 56/23, w którym NSA oddalił skargę kasacyjną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 25 października 2022 r., sygn. akt: I SA/ Gd 571/22, stwierdzono:

·      „Przy tak określonym zakresie pojęcia »zasób mieszkalny« oczywistym jest, że dach budynku, w którym znajdują się lokale mieszkalne, służy do pełnienia funkcji mieszkalnych przez ten budynek i lokale w nim się znajdujące. Bez dachu niemożliwe byłoby zamieszkiwanie w nim ludzi, zatem brak ten uniemożliwiałby pełnienie funkcji mieszkaniowej przez budynek. Budynek bez jego części składowych (dach) nie zapewniałby schronienia, dach budynku jest kluczowym elementem budynku. (...) Niewątpliwie dach budynku zapewnia prawidłowe korzystanie z mieszkań znajdujących się poniżej, gdyż zapobiega ich zalaniu i wychłodzeniu”;

·      „Poza tym trafnie wskazał sąd pierwszej instancji (...), że element zasobu mieszkaniowego nie przestaje być częścią tego zasobu tylko z tego powodu, iż na podstawie decyzji podmiotu zarządzającego tym zasobem zaczyna pełnić dodatkową funkcję, niezwiązaną z funkcją mieszkaniową i niemającą żadnego wpływu na realizację przez ten element funkcji mieszkaniowej. W takiej sytuacji nadal zostaje zachowany związek funkcjonalny tego elementu z realizacją jego głównego zadania polegającego na zapewnieniu mieszkańcom możliwości zaspokajania potrzeb mieszkaniowych”;

·      „Ponadto użyte w art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p. pojęcie »gospodarka« oznacza »dysponowanie i zarządzanie czymś«. Takie znaczenie wynika z tego, że ustawodawca nie podał definicji legalnej tego zwrotu. Z uwagi na to, że powyższe słowo nie jest definiowane przez ustawodawcę w drodze definicji legalnej, należy mu przypisać znaczenie, jakie ma w języku potocznym (zob. R Mastalski, Stosowanie prawa podatkowego, Warszawa 2008, str. 79). Czasownik »gospodarować« w Słowniku współczesnego języka polskiego (red. B. Dunaj, Warszawa 1996, s. 283) oznacza »rozporządzać, zarządzać czymś«. Naczelny Sąd Administracyjny w niniejszym składzie nie zgadza się z poglądem organu, według którego zarządzanie zasobem mieszkaniowym nie może polegać na wynajmowaniu części tego zasobu podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą. Przepisy u.w.l. nie określają w jaki konkretny sposób ma być zarządzana nieruchomość wspólna związana z budynkiem wielomieszkaniowym, którą jest między innymi także dach takiego budynku. Przepis art. 12 ust. 1 u.w.l. stanowi, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Przepis ten określa pozycję współwłaściciela przy korzystaniu z rzeczy wspólnej, względem innych współwłaścicieli, natomiast nie określa co z rzeczą wspólną mogą uczynić współwłaściciele. W tym zakresie zastosowanie ma art. 140 k.c. który stanowi, że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Stosownie do art. 53 § 2 k.c. pożytkami cywilnymi rzeczy są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego. Do tego rodzaju korzyści odwołuje się także powołany przez sąd pierwszej instancji art. 12 ust. 2 u.w.l., z którego wynika, że współwłaściciele tworzący wspólnotę mieszkańców mogą osiągać pożytki z rzeczy wspólnej. Przepis ten nie określa jakie mogą to być pożytki, a zatem należało przyjąć, że chodzi o pożytki naturalne i cywilne. W świetle tych wniosków należało stwierdzić, że wynajmowanie przez wspólnotę mieszkaniową tworzoną przez współwłaścicieli, części nieruchomości wspólnej stanowi czynności z zakresu zarządu tą nieruchomością, co oznacza, że stanowi ona także gospodarowanie składnikiem majątkowym”;

·      „Skoro w art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p. nie wprowadzono żadnych ograniczeń dotyczących możliwości zastosowania spornego zwolnienia podatkowego, gdy dochody wspólnoty pochodzą ze źródeł, które wcześniej nie podlegały opodatkowaniu (np. z najmu), to znaczy, że wprowadzanie takich ograniczeń stanowi element niedopuszczalnej wykładni zawężającej owo zwolnienie, stanowiące realizację normy konstytucyjnej z art. 75 ust. 1 Konstytucji RP, który stanowi, że władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania. Szeroko rozumiana gospodarka mieszkaniowa z woli ustawodawcy korzysta z szeregu przywilejów podatkowych, zarówno w obszarze podatków dochodowych, podatku VAT jak i podatków lokalnych (np. niższe stawki, zwolnienia przedmiotowe). Specyfika nieruchomości mieszkaniowych, postrzeganie ich w kategorii dóbr podstawowych oraz ich wysoka kapitałochłonność, nakłada na władze publiczne obowiązek prowadzenia polityki mającej na celu wsparcie obywateli w tej materii. Porównanie treści art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p. i art. 75 ust. 1 Konstytucji RP nie pozostawia wątpliwości, że to właśnie ten przepis Konstytucji RP stanowił podstawę do ustanowienia zwolnienia z podatku dochodowego, którego dotyczy sprawa”.

Co istotne, w przywołanym wyżej wyroku Naczelny Sąd Administracyjny powołał się na panujące w przedmiotowym zakresie orzecznictwo NSA, stwierdzając: „(...) trafnie sąd pierwszej instancji powołał się w zaskarżonym wyroku na orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego w zakresie rozumienia pojęcia »zasób mieszkaniowy« (wyroki NSA: z 6 grudnia 2018 r., sygn. akt II FSK 3428/16; z 24 października 2018 r., sygn. akt II FSK 3029/16; z 19 stycznia 2018 r., sygn. akt II FSK 129/16; z 17 listopada 2017 r., sygn. akt II FSK 2943/15; z 29 listopada 2016 r., sygn. akt II FSK 3067/14; z 29 maja 2012 r., sygn. akt II FSK 2264/10; z 2 marca 2012 r., II FSK 1593/11; z 20 maja 2011 r., sygn. akt II FSK 80/10, z 9 marca 2012 r., sygn. akt II FSK 1509/10, z 2 lutego 2011 r., sygn. akt II FSK 1651/09, z 26 czerwca 2009 r., sygn. akt II FSK 278/08). W powołanych orzeczeniach przyjęto, że zakres pojęcia »zasób mieszkaniowy« należy ustalać w oparciu o kryterium funkcjonalności. W orzeczeniach tych na podstawie wykładni językowej uznano, że pojęcie to obejmuje budynki i lokale mieszkalne, znajdujące się w nich urządzenia techniczne i pomieszczenia, a także odrębne budynki i urządzenia służące zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkujących w budynkach i lokalach mieszkalnych. Z orzeczeń tych wynika, że zasobem mieszkaniowym są budynki mieszkalne i lokale mieszkalne w takich budynkach oraz wszystko to, co jest z nimi funkcjonalnie związane i w sposób bezpośredni umożliwia tym budynkom i lokalom spełnianie funkcji mieszkalnych”. W uzasadnieniu wyroku z dnia 1 czerwca 2023 r., Naczelny Sąd Administracyjny przywołał również wyrok NSA z dnia 29 czerwca 2021 r., II FSK 537/21. Ze swojej strony Wspólnota pragnie dodać, że takie samo stanowisko zajął również NSA w wyroku z dnia 14 stycznia 2021 r., II FSK 2405/18. W omawianym wyroku NSA wyjaśnił ponadto aktualną linię orzeczniczą, stwierdzając: „Naczelny Sąd Administracyjny w niniejszym składzie zna powołany w skardze kasacyjnej wyrok tego Sądu z 5 maja 2010 r., sygn. akt II FSK 26/09, z którego tezy wynika, że: »Do zasobów mieszkaniowych, o jakich mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.), nie można zaliczyć ścian budynku, w którym znajdują się lokale mieszkalne «, ale tego poglądu nie podziela. Stanowisko wyrażone w tym wyroku ewoluowało na przestrzeni lat i w wyroku z 19 stycznia 2018 r., II FSK 130/16, Naczelny Sąd Administracyjny w tezie wyraźnie zaznaczył, że: »Przez zasoby mieszkaniowe należy rozumieć te części nieruchomości, które stanowią lokale mieszkalne oraz inne pomieszczenia i urządzenia, które są niezbędne do prawidłowego korzystania z mieszkań w budynku mieszkalnym«. W przywołanym wyżej fragmencie wyroku Naczelny Sąd Administracyjny wyraźnie wskazał na panującą od co najmniej 2018 roku linię orzeczniczą, zgodnie z którą zasób mieszkaniowy określony w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT obejmuje również części nieruchomości wspólnej, w tym części składowe budynku mieszkalnego, a zwłaszcza dach. Powyższa linia znajduje także wyraz w orzeczeniach Wojewódzkich Sądów Administracyjnych, w tym Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, o czym świadczy m.in. wyrok WSA w Warszawie z dnia 21 marca 2023 r., III SA/Wa 2410/22, oraz wyrok WSA w Warszawie z dnia 21 marca 2023 r., III SA/Wa 2532/22.

Z przytoczonych wyżej interpretacji i faktów wynika, że dwa warunki konieczne do tego, aby dochód Wspólnoty z tytułu dzierżawy części dachu firmie B. sp. z o.o. na potrzeby infrastruktury telekomunikacyjnej, przeznaczony w całości na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej korzystał ze zwolnienia od podatku od osób prawnych, na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, zostały spełnione.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku odnośnie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 232; dalej: „uwl”).

Zgodnie z art. 6 uwl:

W myśl art. 1 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 278 ze zm.; dalej: „ustawa o CIT”):

Z powyższego wynika, że wspólnoty mieszkaniowe, jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

W art. 12 ustawy o CIT, ustawodawca zamieścił otwarty katalog zdarzeń stanowiących przychód podatkowy, wskazując w pkt 1 ust. 1 ww. ustawy, że:

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód. Przychód ten może jednak korzystać ze zwolnienia, bowiem w rozdziale 4 ustawy o CIT, zawarto regulacje dotyczące zwolnień przedmiotowych.

I tak, zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT:

Przedmiotem powyższego zwolnienia objęty jest zatem dochód uzyskany przez wskazane
w powołanym przepisie podmioty ze źródła, jakim jest działalność w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jeżeli został przeznaczony na cele preferowane przez ustawodawcę, tj. cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Wobec tego, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

-     gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz

-     innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji „gospodarki zasobami mieszkaniowymi” oraz „zasobów mieszkaniowych”. Odnosząc się do znaczenia tych pojęć funkcjonującego w języku powszechnym, należy przyjąć, że „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku – oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś, „zasób” to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś, natomiast „mieszkanie” to pomieszczenie, w którym się mieszka (Słownik języka polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN 1996, pod red. M. Szymczaka). Przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowe” określa zatem rzeczy związane z mieszkaniem, odnoszące się do mieszkania.

Zatem, termin „zasoby mieszkaniowe” dotyczy obiektów mieszkalnych, przeznaczonych do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Wobec powyższego gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje zarządzanie i dysponowanie zgromadzonym zbiorem rzeczy, służących celom mieszkaniowym lub związanych z zamieszkiwaniem. Jej istota sprowadza się do działań służących prawidłowej eksploatacji tych zasobów i utrzymaniu substancji mieszkaniowej w stanie niepogorszonym.

Uwzględniając charakter opłat wnoszonych przez właścicieli lokali oraz pokrywanych z nich kosztów, uzasadnione jest rozumienie pojęcia zasoby mieszkaniowe, użytego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, nie tylko jako obejmującego lokale mieszkalne, ale również innego rodzaju pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Wobec powyższego, przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1.  budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże;

2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe;

3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci);

4.  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody podmiotów, o których mowa w tym przepisie otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Zwrócić należy również uwagę na treść art. 17 ust. 1b ustawy o CIT, zgodnie z którym:

Zatem, warunkiem wstępnym skorzystania ze zwolnienia na podstawie omawianej regulacji jest uzyskanie dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, rozumianego jako środki finansowe możliwe do wydatkowania na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Istotne jest więc najpierw zadeklarowanie tego dochodu, jako wolnego od podatku dochodowego, a następnie jego wydatkowanie – bez względu na termin tego wydatkowania – na wskazane cele. Innymi słowy, jest to zwolnienie z warunkiem rozwiązującym w dacie wydatkowania dochodu na inne cele.

Państwa wątpliwości w zakresie pytania nr 1 dotyczą ustalenia, czy dochód (jednorazowy czynsz) uzyskany z tytułu dzierżawy części dachu firmie B. sp. z o.o. na potrzeby infrastruktury telekomunikacyjnej, przeznaczony w całości na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, korzysta ze zwolnienia z podatku CIT zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT.

Odnosząc się do powyższych wątpliwości, stwierdzić należy, że dochody otrzymywane przez Państwa od spółki z o.o. z tytułu dzierżawy/najmu na jej rzecz części nieruchomości, tj. dzierżawy części dachu na potrzeby infrastruktury telekomunikacyjnej, nie mogą być zaliczone do dochodów Wspólnoty z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, ponieważ stanowi inną działalność gospodarczą niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Umieszczenie na dachu instalacji infrastruktury telekomunikacyjnej na podstawie zawartej umowy dzierżawy jako takie nie stanowi realizacji zadań mieszkaniowych ciążących na Wspólnocie Mieszkaniowej wobec jej mieszkańców.  Do zadań mieszkaniowych Wspólnoty Mieszkaniowej nie należy bowiem wynajmowanie elementów budynku Wspólnoty pod realizację potrzeb firm komercyjnych. Wykorzystywanie zasobu mieszkaniowego dla innych celów niż realizacja zadań mieszkaniowych jej mieszkańców jest inną działalnością gospodarczą niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

W świetle powyższego, stwierdzić należy, że dochodu z dzierżawy, o której mowa we wniosku, uzyskiwanego od spółki z o.o. w związku z prowadzoną przez tą spółkę na terenie Wspólnoty działalnością gospodarczą nie sposób uznać za dochód osiągnięty z zasobów mieszkaniowych. Dochód, o którym mowa we wniosku uzyskiwany jest bowiem w związku z działalnością gospodarczą prowadzoną przez inny podmiot na terenie Wspólnoty a nie z realizacją celów mieszkaniowych tego podmiotu. Dochód taki należy zatem zaliczyć do dochodów, które bez względu na cel na jaki zostaną przekazane, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

W konsekwencji, przychód jaki Wspólnota uzyska z tytułu zawartej umowy dzierżawy nie stanowi przychodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, ponieważ nie jest on wynikiem prowadzonej przez Wspólnotę gospodarki tymi zasobami.

Tym samym, ww. dochód nie może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, co oznacza że podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o CIT. Bez znaczenia pozostaje w takim przypadku cel przeznaczenia tego dochodu.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie ustalenia, czy dochód (jednorazowy czynsz) uzyskany z tytułu dzierżawy części dachu firmie B. sp. z o.o. na potrzeby infrastruktury telekomunikacyjnej, przeznaczony w całości na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, korzysta ze zwolnienia z podatku CIT zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT (pytanie nr 1) należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Ta interpretacja stanowi odpowiedź na pytanie nr 1, odnośnie pytania nr 2 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.