Interpretacja 0114-KDIP2-1.4010.98.2026.1.KW

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych w zakresie ustalenia, czy Spółka postąpi prawidłowo rozpoznając dla celów podatkowych Wydatki na Inwestycję jako koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, które zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o CIT są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z tego samego dnia o wydanie interpretacji indywidualnej w podatku dochodowym od osób prawnych.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcą jest A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Spółka” lub „Wnioskodawca”) posiadająca siedzibę oraz zarząd na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Wnioskodawca jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) jako podatnik VAT czynny.

Wnioskodawca prowadzi działalność deweloperską polegającą na budowie i sprzedaży lokali mieszkalnych. Zgodnie z wpisem w Krajowym Rejestrze Sądowym przeważającym przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy jest: Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych (PKD 68.12.A).

Wnioskodawca planuje zrealizować inwestycję polegającą na wybudowaniu budynku mieszkalnego, wielorodzinnego, obejmującego m.in. lokale mieszkalne, miejsca garażowe, boksy rowerowe, boksy lokatorskie, komórki lokatorskie, schowki, a także miejsca parkingowe, drogi dojazdowe oraz niezbędną infrastrukturę techniczną – dalej: „Inwestycja”.

Inwestycja podlega pod przepisy ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: „Ustawa deweloperska”).

W związku z Inwestycją Wnioskodawca poniósł i będzie ponosić szereg różnorodnych wydatków obejmujących m.in.:

1) cenę nabycia gruntu wraz z opłatami związanymi z nabyciem (w szczególności podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty notarialne i sądowe),

2) wydatki związane z przygotowaniem nieruchomości pod inwestycję (np. wyrównanie terenu),

3) opłaty za wydanie wypisów (wyrysów) z odpowiednich rejestrów oraz opłaty związane z uzyskaniem wymaganych decyzji (zezwoleń) administracyjnych,

4) koszty usług projektowych,

5) koszty usług budowlanych, w tym wynagrodzenie generalnego wykonawcy i wynagrodzenie inżynierów budowlanych,

6) koszty notarialne związane z zawieraniem umów deweloperskich, przedwstępnych i sprzedaży,

7) koszty założenia i utrzymania rachunków powierniczych (w tym prowizje bankowe),

8) koszty kontroli zakończenia poszczególnych etapów inwestycji przez banki związane z wypłatą środków z rachunków powierniczych,

9) koszty usług zarządzania projektem deweloperskim i usług doradczych związanych z Inwestycją (w szczególności związane z: negocjowaniem warunków nabycia Nieruchomości, uzyskaniem finansowania Inwestycji, opracowaniem koncepcji projektu Inwestycji, wyborem generalnego wykonawcy, koordynowaniem i nadzorowaniem procesu projektowego i budowlanego, uzyskiwaniem decyzji / pozwoleń administracyjnych, prowadzeniem sprzedaży, zarządzaniem płatnościami i budżetem itp.)

10) koszty finansowania Inwestycji w postaci odsetek i prowizji bankowych (związane z pozyskaniem pożyczek/kredytów przeznaczonych bezpośrednio na realizację Inwestycji),

11) koszty obsługi prawnej i podatkowej Inwestycji (m.in. audyt prawny nieruchomości gruntowej, obsługa prawno-podatkowa transakcji zawieranych w ramach Inwestycji),

12) wydatki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny,

dalej: „Wydatki na Inwestycję”.

Poza Wydatkami na Inwestycję Spółka ponosiła i będzie ponosić wydatki ogólnie związane z jej funkcjonowaniem jako podmiotu gospodarczego (np. obsługi księgowej, administracyjnej, informatycznej, a także koszty usług prawnych i podatkowych niezwiązanych bezpośrednio z realizacją Inwestycji). Wniosek nie dotyczy tych kategorii wydatków.

Wnioskodawca uzyska przychody z Inwestycji w momencie sprzedaży poszczególnych lokali mieszkalnych (dalej: „Lokale”).

Wnioskodawca będzie w stanie przyporządkować do przychodu ze sprzedaży Lokalu koszty bezpośrednie związane ze sprzedażą tego konkretnego Lokalu. Spółka dokona przypisania odpowiedniej części kosztów bezpośrednich do przychodu ze sprzedaży Lokalu na podstawie przyjętych przez Spółkę kluczy alokacji określonych w polityce rachunkowości.

Dodatkowo, precyzując charakter Spółki należy wskazać, że jest to tzw. „spółka celowa” utworzona w ramach grupy A w celu realizacji Inwestycji. Tego rodzaju wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne przedsięwzięcia deweloperskiego to powszechne rozwiązanie w branży deweloperskiej. Podstawowym celem Spółki będzie osiąganie przychodów ze sprzedaży Lokali. Ewentualne inne przychody osiągane przez Spółkę będą miały charakter marginalny.

Pytanie

Czy Spółka postąpi prawidłowo rozpoznając dla celów podatkowych Wydatki na Inwestycję jako koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, które zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o CIT są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, Spółka postąpi prawidłowo rozpoznając dla celów podatkowych Wydatki na Inwestycję jako koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, które zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o CIT są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody.

Zasady kwalifikowania wydatków do kosztów uzyskania przychodów określają art. 15 i art. 16 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o CIT:

Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

W świetle powyższego przepisu, kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów, poza wydatkami ujętymi w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT.

Kosztami podatkowymi są zarówno koszty pozostające w bezpośrednim związku z uzyskanymi przychodami, jak i pozostające w związku pośrednim, jeżeli zostanie wykazane, że zostały w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów, nawet wówczas, gdyby z obiektywnych powodów przychód nie został osiągnięty.

Aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów, podatnik musi wykazać jego związek z prowadzoną działalnością oraz to, że jego poniesienie miało lub mogło mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu.

Na gruncie interpretacji podatkowych przyjmuje się, że aby wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu, powinien spełniać łącznie następujące warunki:

·      pozostawać w związku przyczynowo - skutkowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,

·      nie może znajdować się na liście kosztów nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT,

·      musi być właściwie udokumentowany,

·      powinien być poniesiony przez podatnika, czyli w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika,

·      musi być definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie może zostać podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona.

Ustawodawca wyróżnia przy tym koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami i koszty uzyskania przychodów inne niż bezpośrednio związane z przychodami (tzw. koszty pośrednie), różnicując moment ich rozpoznania dla celów podatkowych.

Koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami stanowią wydatki, których poniesienie przekłada się wprost (w sposób bezpośredni) na uzyskanie konkretnych przychodów. W ich przypadku możliwe jest ustalenie, w jakim okresie i w jakiej wysokości powstał związany z nimi przychód (np. wydatki na nabycie towaru handlowego).

Koszty uzyskania przychodów inne niż bezpośrednio związane z przychodami (tzw. koszty pośrednie) to natomiast takie wydatki, których nie da się przypisać wprost do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione jako prowadzące do osiągnięcia przychodu. Są to wydatki związane z działalnością prowadzoną przez podatnika i przyczyniające się w sposób ogólny do osiągania przez niego przychodów, w przypadku których nie można jednak ustalić, uzyskaniu jakiego konkretnego przychodu dany wydatek służy (np. ogólne koszty administracji biura).

Regulacje dotyczące momentu rozpoznania kosztów bezpośrednio związanych z przychodami zawarte zostały w art. 15 ust. 4, 4b i 4c

Zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o CIT:

Koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 4b i 4c.

Stosownie do art. 15 ust. 4b ustawy o CIT:

Koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, odnoszące się do przychodów danego roku podatkowego, a poniesione po zakończeniu tego roku podatkowego do dnia:

1) sporządzenia sprawozdania finansowego, zgodnie z odrębnymi przepisami, nie później jednak niż do upływu terminu określonego do złożenia zeznania, jeżeli podatnicy są obowiązani do sporządzania takiego sprawozdania, albo

2) złożenia zeznania, nie później jednak niż do upływu terminu określonego do złożenia tego zeznania, jeżeli podatnicy, zgodnie z odrębnymi przepisami, nie są obowiązani do sporządzania sprawozdania finansowego

- są potrącalne w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody.

Zgodnie z art. 15 ust. 4c ustawy o CIT:

Koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, odnoszące się do przychodów danego roku podatkowego, a poniesione po dniu, o którym mowa w ust. 4b pkt 1 albo pkt 2, są potrącalne w roku podatkowym następującym po roku, za który sporządzane jest sprawozdanie finansowe lub składane zeznanie.

Przepisy art. 15 ust. 4d oraz art. 15 ust. 4e ustawy o CIT, regulują natomiast zasady rozpoznawania kosztów innych niż koszty bezpośrednio związane z przychodami.

Stosownie do treści art. 15 ust. 4d ustawy o CIT:

4d. Koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą.

W myśl art. 15 ust. 4e ustawy o CIT:

Za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 4a i 4f-4h, uważa się dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku), albo dzień, na który ujęto koszt na podstawie innego dowodu w przypadku braku faktury (rachunku), z wyjątkiem sytuacji gdy dotyczyłoby to ujętych jako koszty rezerw albo biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów.

W ocenie Wnioskodawcy Wydatki na Inwestycję spełniają definicję kosztów bezpośrednich. Przemawiają za tym poniższe argumenty, dotyczące poszczególnych głównych kategorii wydatków związanych z Inwestycją.

1) cena nabycia nieruchomości (gruntu) wraz z opłatami związanymi z nabyciem (w szczególności podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty skarbowe, notarialne i sądowe)

2) wydatki związane z przygotowaniem nieruchomości pod Inwestycję (np. wyrównanie terenu)

Powyższe wydatki są w oczywisty i ścisły sposób związane z konkretnym przedsięwzięciem deweloperskim. Bez nabycia gruntu i doprowadzenia go do stanu zdatnego do zabudowy, nie mógłby powstać przychód ze sprzedaży wybudowanych w ramach Inwestycji Lokali.

3) opłaty za wydanie wypisów (wyrysów) z odpowiednich rejestrów oraz opłaty związane z uzyskaniem wymaganych decyzji (zezwoleń) administracyjnych

Uzyskanie tego rodzaju dokumentacji jest niezbędne do przygotowania i realizacji Inwestycji (wykonania prac projektowych, sprzedaży Lokali).

4) koszty usług projektowych

5) koszty usług budowlanych, w tym wynagrodzenie generalnego wykonawcy i koszty inżynierów budowlanych

Koszty projektowe (w tym projekt budowlany i wykonawczy) oraz koszty budowlane (w tym wynagrodzenie generalnego wykonawcy i inżynierów budowlanych) to typowe koszty bezpośrednie - są ściśle związane z procesem wytworzenia lokali mieszkalnych o określonych parametrach. Bez ich poniesienia przedmiot sprzedaży nie mógłby powstać.

6) koszty notarialne związane z zawieraniem umów deweloperskich, przedwstępnych i sprzedaży,

Koszty notarialne są niezbędne dla skutecznego zawarcia transakcji, która generuje przychód (realizacji obowiązków wynikających z Ustawy deweloperskiej oraz do przeniesienia własności lokali). Są to koszty, które można bezpośrednio powiązać ze sprzedażą konkretnego Lokalu.

7) koszty założenia i utrzymania rachunku powierniczego (w tym prowizje bankowe za otwarcie i prowadzenie)

Obowiązek utworzenia i prowadzenia rachunku powierniczego wynika z przepisów Ustawy deweloperskiej. Rachunek jest ustawowo przypisany do konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego. Rachunek ten służy do obsługi wpłat nabywców dotyczących wyłącznie danej inwestycji. Z uwagi na zapisy Ustawy deweloperskiej Wnioskodawca jest zobligowany do ponoszenia kosztów związanych z rachunkiem powierniczym w celu legalnego prowadzenia działalności w zakresie sprzedaży Lokali. Ponoszenie tego typu wydatków jest więc nierozerwalnie związane ze sprzedażą Lokali.

8) koszty kontroli zakończenia poszczególnych etapów inwestycji przez banki związane z wypłatą środków z rachunków powierniczych,

Kontrola jest warunkiem koniecznym do wypłaty środków z rachunku powierniczego deweloperowi (Wnioskodawcy). Umożliwia bezpośrednio finansowanie i kontynuację procesu wytwórczego konkretnych Lokali.

9) koszty usług zarządzania projektem deweloperskim i usług doradczych związanych z Inwestycją (w szczególności związane z: negocjowaniem warunków nabycia Nieruchomości, uzyskaniem finansowania Inwestycji, opracowaniem koncepcji projektu Inwestycji, wyborem generalnego wykonawcy, koordynowaniem i nadzorowaniem procesu projektowego i budowlanego, uzyskiwaniem decyzji / pozwoleń administracyjnych, prowadzeniem sprzedaży, zarządzaniem płatnościami i budżetem itp.)

Usługi te dotyczą zarządzania procesem realizacji konkretnie tej Inwestycji (od fazy koncepcyjnej po sprzedaż). Działania te są niezbędne do wybudowania Lokali i uzyskania przychodów z ich sprzedaży. Są to koszty bezpośrednio wpływające na jakość i cenę sprzedawanych Lokali. Prawidłowe przeprowadzenie procesu inwestycyjnego powoduje wzrost atrakcyjności Inwestycji co przekłada się na maksymalizację przychodów z Inwestycji.

10) koszty finansowania Inwestycji w postaci odsetek i prowizji bankowych (związane z pozyskaniem pożyczek/kredytów przeznaczonych bezpośrednio na realizację Inwestycji),

Finansowanie (kredyt, pożyczki) zostały zaciągnięte wyłącznie na cel realizacji Inwestycji. Nie jest to ogólna pożyczka / linia kredytowa obejmująca wiele projektów Spółki. Bez uzyskania finansowania zewnętrznego realizacja Inwestycji przez Spółkę nie byłaby możliwa.

11) koszty obsługi prawnej i podatkowej Inwestycji (m.in. audyt prawny nieruchomości gruntowej, obsługa prawno-podatkowa transakcji zawieranych w ramach Inwestycji, itd.)

Koszt obsługi prawnej i podatkowej Inwestycji należy zrównać funkcjonalnie z innymi kosztami przygotowania i realizacji Inwestycji. Koszt ten jest możliwy do przypisania do danego przedsięwzięcia i warunkuje powstanie przychodu ze sprzedaży Lokali. Wydatki te pozwalają na skuteczną realizację Inwestycji, tj. zgodne z prawem nabycie gruntu, wybudowanie i sprzedaż Lokali oraz prawidłowe rozliczenie całej Inwestycji.

12) wydatki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny,

Składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jest odprowadzana od każdej wpłaty nabywcy na mieszkaniowy rachunek powierniczy, a jej wysokość jest określona jako procent wartości wpłaty. Opłaty na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny nie byłyby ponoszone, gdyby nie prowadzona Inwestycja zmierzająca do uzyskania przychodów ze sprzedaży określonych Lokali. Obowiązek poniesienia określonych kosztów wynika wprost z dyspozycji poszczególnych przepisów Ustawy deweloperskiej. Związek składki z konkretną transakcją i konkretnym Lokalem jest zatem bezpośredni i jednoznaczny.

Odnosząc przytoczone powyżej przepisy do opisanego stanu faktycznego / zdarzenia przyszłego, wskazać należy, że przedstawione we Wniosku Wydatki na Inwestycję należy zakwalifikować jako koszty bezpośrednie. Służą one bowiem „wytworzeniu” przedmiotów realizowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży i pozostają w uchwytnym związku z konkretnymi przychodami. Należy wskazać, że Wydatki na Inwestycję nie dotyczą ogólnie prowadzonej działalności, a realizacji konkretnego projektu, tj. Inwestycji. Spółka nie ponosiłaby ich, gdyby nie realizacja tej konkretnej Inwestycji. Część z tych wydatków bezpośrednio przekłada się na wartość rynkową Inwestycji zwiększając możliwą do uzyskania cenę sprzedaży Lokali. Obowiązek ponoszenia części z nich wynika zaś wprost z przepisów ustaw, tzn., że bez ich poniesienia Inwestycja nie mogłaby być legalnie realizowana.

Innymi słowy, przedstawionych Wydatków na Inwestycję nie można uznać za koszty dotyczące całokształtu działalności podatnika związane ogólnie z jego funkcjonowaniem. Koszty te nie powstałyby bowiem samoistnie, w oderwaniu od realizacji Inwestycji. Należy zatem uznać, że mają one bezpośredni wpływ na uzyskanie określonego przychodu.

Za taką kwalifikacją Wydatków na Inwestycję przemawia także charakter Wnioskodawcy jako spółki celowej, która nie będzie osiągała innych znaczących przychodów poza przychodami ze sprzedaży Lokali w ramach Inwestycji.

Podsumowując:

• Wydatki na Inwestycję powinny zostać zaklasyfikowane jako koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami ze sprzedaży Lokali wybudowanych w ramach Inwestycji;
• Wydatki na Inwestycję powinny być rozliczone dla celów podatkowych poprzez potrącenie ich w roku podatkowym, w którym Wnioskodawca osiągnie przychody ze sprzedaży poszczególnych Lokali, zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o CIT, z zastrzeżeniem art. 15 ust. 4b i ust. 4c ustawy o CIT.

Powyższe wnioski znajdują potwierdzenie m.in. w następujących interpretacjach podatkowych.

• Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 18 grudnia 2025 r., nr 0111-KDWB.4010.167.2025.2.BB, w której organ wskazał m.in. że:

„Do kosztów bezpośrednio związanych z przychodami można więc zaliczyć: koszty nabycia gruntu pod przedsięwzięcie deweloperskie, koszty robót budowlanych, budowlano-montażowych i wykończeniowych, koszty usług projektowych i geodezyjnych, koszty budowy przyłączy i infrastruktury zewnętrznej wraz z zielenią. Koszty te są ściśle związane z procesem budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z infrastrukturą oraz modernizacją istniejącego budynku, gdyż niewątpliwie służą „wytworzeniu” przedmiotów realizowanego przez Spółkę

Przedsięwzięcia Deweloperskiego. Koszty te nie powstałyby samoistnie, w oderwaniu od realizowanej inwestycji. Umożliwia to bezpośrednie powiązanie ich z przychodami osiąganymi ze zbycia lokali. W związku z powyższym koszty te podlegają ujęciu w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o CIT, z zastrzeżeniem ust. 4b i 4c tego artykułu.

[..] Również wydatki w postaci wynagrodzenia notariusza za czynności związane z zawieraniem umów deweloperskich, umów przedwstępnych, umów sprzedaży, wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umów deweloperskich, umów przedwstępnych, umów sprzedaży oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym, wykazują bezpośredni związek z przychodami osiąganymi ze sprzedaży określonych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych. Do ww. wydatków znajdzie zastosowanie art. 15 ust. 4 ustawy o CIT, zatem ww. wydatki należy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu w momencie, w którym osiągnięty zostanie odpowiadając im przychód, tj. przychód ze sprzedaży lokali.

[..] Spółka w związku z Przedsięwzięciem Deweloperskim poniosła koszty związane z utrzymaniem rachunków powierniczych nabywców mieszkań, w tym: koszty prowizji bankowej za otwarcie przez bank mieszkaniowego rachunku powierniczego, koszty założenia mieszkaniowego rachunku powierniczego, koszty utrzymania bankowego rachunku powierniczego (opłaty za administrowanie rachunkiem powierniczym, opłata za rozpatrzenie wniosku o otwarcie rachunku powierniczego, opłaty za cesje praw z subkonta rachunków powierniczych na bank kredytujący nabywcę, opłaty za realizację dyspozycji wypłaty środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego na rachunek bieżący), koszty kontroli zakończenia etapów Przedsięwzięcia prowadzone przez bank związane z procedurą wypłaty środków z otwartego rachunku powierniczego.

Obowiązek dokonania wskazanych wyżej czynności i poniesienia określonych kosztów wynika wprost z dyspozycji poszczególnych przepisów Ustawy Deweloperskiej. Ustawodawca w sposób wyraźny uzależnił możliwość prowadzenia przedsięwzięć deweloperskich od spełniania szeregu warunków mających na celu zabezpieczenie nabywcy. Tym samym należy stwierdzić, że osiągnięcie przychodu z tytułu Przedsięwzięcia Deweloperskiego uzależnione jest bezpośrednio od poniesienia powyższych wydatków, a tym samym wydatki te stanowią koszty bezpośrednie zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o CIT.

[..]Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, że będące przedmiotem wniosku wydatki z tytułu kosztów finansowania związanego z finansowaniem zewnętrznym w postaci odsetek od pożyczek od udziałowców, które posłużyły do sfinansowania wydatków bezpośrednich Przedsięwzięcia Deweloperskiego, nie byłyby ponoszone, gdyby nie prowadzona Inwestycja zmierzająca do uzyskania przychodów ze sprzedaży określonych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych. Tym samym należy stwierdzić, że wydatki z tytułu odsetek od pożyczek od udziałowców są ściśle związane z przychodem z Przedsięwzięcia Deweloperskiego. Jak wynika z wniosku, w Spółce istnieją odpowiednie rozwiązania rachunkowe, by przypisać ponoszone z ww. tytułu wydatki do przychodów uzyskanych ze sprzedaży poszczególnych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych.

[..] Biorąc pod uwagę wskazane wyżej przepisy oraz charakter działalności Spółki należy stwierdzić, że koszty składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny nie byłyby ponoszone, gdyby nie prowadzone Przedsięwzięcie Deweloperskie zmierzające do uzyskania przychodów ze sprzedaży określonych lokali, a obowiązek ich ponoszenia wynika wprost z dyspozycji poszczególnych przepisów Ustawy Deweloperskiej. Ustawodawca w sposób wyraźny uzależnił możliwość prowadzenia przedsięwzięć deweloperskich od spełniania szeregu warunków mających na celu zabezpieczenie nabywcy, w tym obowiązek uiszczania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. W związku z powyższym należy uznać, że wydatki z tytułu składek na Deweloperski

Fundusz Gwarancyjny stanowią koszty bezpośrednio związane z przychodami w rozumieniu art. 15 ust. 4 ustawy o CIT.

Podsumowując, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1, zgodnie z którym wydatki wymienione w Grupie A Spółka powinna zaliczyć do kosztów bezpośrednich zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o CIT i rozpoznać je w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, jest prawidłowe.”

• Interpretacja indywidualna z dnia 19 lutego 2025 r., nr 0114-KDIP2-1.4010.757.2024.1.PP, w której organ wskazał m.in. że:

„zasadnym jest uznanie Państwa stanowiska, że wskazane we wniosku wydatki dotyczące:

·      założenia i utrzymania rachunku powierniczego na realizowane przedsięwzięcie deweloperskie w tym m.in. prowizję bankową za otwarcie rachunku powierniczego, inne opłaty dot. rachunków powierniczych;

·      kontroli zakończenia poszczególnych etapów przedsięwzięcia przez bank związane z procedurą wypłaty środków z rachunku powierniczego;

·      wykonania infrastruktury technicznej i drogowej na terenie nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie (np. droga wewnętrzna dojazdowa do lokali);

·      wykonania instalacji wodno-kanalizacyjnej, gazowej i elektrycznej oraz budowy przyłącza cieplnego, przyłącza do sieci elektroenergetycznej, instalacji wodno-kanalizacyjnej;

·      zagospodarowania terenu wokół budynku (tereny zielone, place zabaw, chodniki, drogi dojazdowe);

·      umów deweloperskich, umów przedwstępnych, umów sprzedaży lokali, miejsc postojowych i pomieszczeń przynależnych, w tym także wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umów deweloperskich, umów przedwstępnych, umów sprzedaży oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym

- są ściśle związane z procesem inwestycyjnym, tj. budową lokali, miejsc postojowych i powierzchni przynależnych. Służą one bowiem „wytworzeniu” przedmiotów realizowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży. Tym samym, wydatki te są ponoszone bezpośrednio w celu uzyskania przysporzeń (przychodów) ze sprzedaży lokali mieszkalnych/użytkowych znajdujących się w budowanych budynkach. Do ww. wydatków znajdzie zastosowanie art. 15 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zatem ww. wydatki mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu w momencie, w którym osiągnięty zostanie odpowiadając im przychód tj. w momencie uzyskania przychodu ze sprzedaży lokali, miejsc postojowych, powierzchni przynależnych czyli w dniu przeniesienia prawa własności na nabywcę w postaci aktu notarialnego.”

Podobnie: Interpretacja indywidualna z dnia 9 stycznia 2024 r., nr 0114-KDIP2-1.4010.665.2023.1.PK.

• Interpretacja indywidualna z dnia z dnia 6 grudnia 2023 r. 0114-KDIP2-1.4010.588.2023.1.KW, w której organ uznał za prawidłowe stanowisko podatnika wskazujące m.in. że:

„W ramach prowadzonej działalności związanej z realizacją Inwestycji, Wnioskodawca ponosił, ponosi i może ponosić w przyszłości koszty Usług (takich jak np. koszty analiz prawno- podatkowych dotyczących procesu nabycia gruntu i przygotowania Inwestycji, przygotowania wniosków o interpretacje indywidualne, analiz umów z zewnętrznymi usługodawcami, przygotowania dokumentów transakcyjnych, wsparcia przy negocjacjach ze zbywcami gruntu, przeprowadzania procesów due diligence nieruchomości, na których ma być przeprowadzona Inwestycja, wykonywania analiz finansowania transakcji czy też rozliczeń transakcyjnych ze zbywcami gruntu).

[..] celem Wnioskodawcy jest przede wszystkim realizacja Inwestycji zgodnie z prawem (m.in. budowlanym czy podatkowym). Usługi były nabywane przede wszystkim po to, by rzeczoną zgodność z prawem zapewnić, m.in. po to, by wszelkie należności publicznoprawne były terminowo uiszczone w odpowiedniej, przewidzianej prawem wysokości.

Zminimalizowanie ryzyk prawnych, podatkowych czy transakcyjnych związanych z realizacją Inwestycji wskutek nabycia Usług może przełożyć się na całościowe zmniejszenie kosztów Inwestycji (związanych np. z koniecznością poniesienia przez Wnioskodawcę dodatkowych kosztów ze względu na nieprawidłowe wypełnienie obowiązków prawnych dotyczących uzyskiwanych decyzji czy pozwoleń lub innych obowiązków, w tym podatkowych).

Poniesienie analizowanych wydatków wpływa także na wzrost atrakcyjności Inwestycji dla potencjalnych najemców/nabywców, a w konsekwencji wpływa również na maksymalizację przychodów z Inwestycji.

kwalifikacji Wydatków jako kosztów bezpośrednio związanych z wytworzeniem Inwestycji wynika w szczególności z faktu, że koszty te są związane tylko i wyłącznie z Inwestycją, nie dotyczą zaś żadnego innego przychodu osiąganego przez Wnioskodawcę. Poniesienie przez Wnioskodawcę Wydatków stanowi warunek sine qua non dla realizacji Inwestycji, a fakt ich poniesienia jest warunkowany tylko i wyłącznie potrzebą realizacji Inwestycji (gdyby nie jej realizacja, to wydatki te byłyby bezprzedmiotowe i nie byłyby ponoszone). Co więcej, Usługi nabywane przez Wnioskodawcę odnoszą się do konkretnej Inwestycji, nie zaś do ogólnej działalności Wnioskodawcy.

W konsekwencji zatem, zdaniem Wnioskodawcy, ponoszone Wydatki powinny zwiększać wartość początkową środka trwałego w postaci Inwestycji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe”.

Podobnie: Interpretacja indywidualna z dnia 20 kwietnia 2021 r. nr 0111-KDIB1- 1.4010.552.2020.2.AW.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 554 ze zm., dalej: „ustawa o CIT, „updop”):

Definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny. Z tego względu, każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów. W pozostałych przypadkach należy zbadać istnienie związku przyczynowego pomiędzy poniesieniem kosztu a powstaniem przychodu lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.

Powyższe oznacza, że zasadniczo wszystkie poniesione wydatki, a więc bezpośrednio i pośrednio związane z uzyskiwaniem przychodów, po wyłączeniu wydatków wymienionych w art. 16 ust. 1 upodp, stanowić mogą koszty uzyskania przychodu, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami, w tym służą zachowaniu albo zabezpieczeniu funkcjonowania źródła przychodów.

Prócz tego, uznanie wydatku za koszt podatkowy wymaga od podatnika wykazania, że wydatek jest racjonalnie i gospodarczo uzasadniony. Każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika winien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej, z wyjątkiem sytuacji gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza istnienie związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy poniesieniem kosztu a przychodem, bądź zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła przychodu.

Zatem, warunkiem uznania wydatku poniesionego przez podatnika za koszt uzyskania przychodów, jest łączne spełnienie następujących przesłanek:

·      wydatek musi zostać poniesiony przez podatnika,

·      musi być definitywny, a więc bezzwrotny,

·      musi pozostawać w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

·      musi zostać poniesiony w celu uzyskania przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów,

·      musi zostać właściwie udokumentowany,

·      nie może być kosztem wymienionym w art. 16 ust. 1 updop.

Podkreślić należy, że w celu wykazania związku pomiędzy kosztem a przychodem podatnik musi dysponować wymaganymi przez prawo dowodami.

Ponadto, należy mieć na względzie, że uznając dany wydatek za koszt uzyskania przychodu podatnik odnosi ewidentne korzyści, bowiem koszt uzyskania przychodu zmniejsza podstawę opodatkowania. Zatem możliwość kwalifikowania konkretnego wydatku jako kosztu uzyskania przychodu, uzależniona jest od rzetelnej i całościowej oceny tego, czy w świetle wszystkich występujących w sprawie okoliczności, przy zachowaniu należytej staranności, podatnik w momencie dokonywania wydatku mógł i powinien wiedzieć, że wydatek ten przyczyni się do powstania, zachowania lub zabezpieczenia przychodu.

Na nim więc spoczywa ciężar udowodnienia, że określony wydatek jest kosztem uzyskania przychodu. Uznanie danego wydatku za koszt uzyskania przychodów jest możliwe tylko wtedy, gdy z prawidłowo i rzetelnie udokumentowanych zdarzeń wynika ponad wszelką wątpliwość, że jest to wydatek celowy i racjonalnie uzasadniony. Zatem to podatnik zobowiązany jest wykazać nie tylko fakt poniesienia danego wydatku, ale także jego celowość i racjonalność.

W tym miejscu należy zauważyć, że ustawodawca nie definiuje, co należy rozumieć pod pojęciami: „w celu” osiągnięcia przychodu, jak i „zachowanie” lub „zabezpieczenie” źródła przychodów.

Zgodnie z definicjami zawartymi w Słowniku języka polskiego PWN, pojęcie:

a)  „celowość” oznacza: „przydatność do jakichś potrzeb”, „świadome zmierzanie do celu”, „taki przebieg zjawisk, zdarzeń, działań ludzkich, jakby w swym rozwoju zmierzały one do określonego celu”,

b)  „zabezpieczyć” oznacza: „zapewnienie ochrony przed czymś niebezpiecznym lub szkodliwym”, „uczynienie bezpiecznym”, „zapewnienie utrzymania czegoś w dotychczasowym stanie”, „zapewnienie komuś środków do życia”, „zapewnienie zaspokojenia roszczenia lub wykonanie kary”, natomiast

c)  „zachować” oznacza: „pozostać w posiadaniu czegoś”, „dochować coś w niezmienionym stanie mimo upływu czasu lub niesprzyjających okoliczności”, „uchronić przed zapomnieniem”.

Można więc przyjąć, że koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów to takie koszty, które są poniesione w trakcie dążenia do uzyskania przychodów. Określony cel musi być widoczny w momencie ponoszenia kosztu. Ponadto, poniesione koszty winny omawiany cel realizować lub co najmniej zakładać jego realność. Koszty poniesione na zachowanie źródła przychodu to takie koszty, które poniesione zostały, aby przychody z danego źródła przychodów w dalszym ciągu występowały w nienaruszonym stanie oraz aby takie źródło w ogóle dalej istniało. Natomiast jako zabezpieczenie źródła przychodów powinno się przyjmować koszty poniesione na ochronienie istniejącego źródła przychodów, w taki sposób, aby to źródło funkcjonowało w bezpieczny sposób.

Wydatek zostanie uznany za koszt uzyskania przychodów, jeżeli pomiędzy jego poniesieniem a powstaniem, zwiększeniem bądź też możliwością powstania przychodu zaistnieje związek przyczynowy i koszt nie będzie objęty dyspozycją art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Kosztami będą zarówno koszty pozostające w bezpośrednim związku z uzyskiwanymi przychodami, jak i pozostające w związku pośrednim, jeżeli zostanie wykazane, że zostały w sposób racjonalny poniesione w celu osiągnięcia przychodów, nawet wówczas, gdy z obiektywnych powodów przychód nie zostanie osiągnięty.

Ww. ustawa nie definiuje pojęć „koszty bezpośrednio związane z przychodami” oraz „koszty inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami”. Jednakże sens tych pojęć można ustalić posługując się ich językowym znaczeniem. Przez koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami należy rozumieć te koszty, których poniesienie wpłynęło/wpłynie bezpośrednio na uzyskanie określonego przychodu. Kosztami zaś innymi niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, w tym koszty dotyczące całokształtu działalności podatnika są koszty związane z jego funkcjonowaniem.

Przepis powyższy nie określa terminu, kiedy – dla ustalenia dochodu podlegającego opodatkowaniu – należy potrącić koszty. Sposób, w jaki należy rozliczyć koszty uzyskania przychodów jest uzależniony od stopnia ich powiązania z uzyskiwanymi przychodami, tj. od tego, czy dany wydatek można zakwalifikować do kosztów bezpośrednio, czy też innych niż bezpośrednio związanych z przychodami.

Obowiązkiem podatników, jako odnoszących ewentualną korzyść z faktu zaliczenia określonych wydatków w poczet kosztów uzyskania przychodów, jest wykazanie, na podstawie zgromadzonych dowodów, związku między poniesieniem kosztu a uzyskaniem przychodu (w tym zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła przychodów), zgodnie z dyspozycją powołanego art. 15 ust. 1 ww. ustawy. Należy zaznaczyć, że to organ podatkowy dokonuje analizy zakwalifikowanych przez podatnika do kosztów uzyskania przychodów wydatków, na podstawie zgromadzonego przez tychże podatników materiału dowodowego. Dowody powinny potwierdzać wystąpienie związku przyczynowo - skutkowego między kosztami a przychodami podatnika.

Regulacje dotyczące potrącalności kosztów bezpośrednio związanych z przychodami zawarte zostały w art. 15 ust. 4, 4b i 4c ustawy o CIT.

Zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o CIT:

W myśl art. 15 ust. 4b ustawy o CIT:

Stosownie zaś do art. 15 ust. 4c ustawy o CIT:

Natomiast, art. 15 ust. 4d oraz art. 15 ust. 4e ustawy o CIT, regulują zasady potrącalności kosztów innych niż koszty bezpośrednio związane z przychodami.

Zgodnie z art. 15 ust. 4d ustawy o CIT:

W myśl art. 15 ust. 4e ustawy o CIT:

Wątpliwości Państwa dotyczą ustalenia, czy Spółka postąpi prawidłowo rozpoznając dla celów podatkowych Wydatki na Inwestycję jako koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, które zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o CIT są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka prowadzi działalność deweloperską polegającą na budowie i sprzedaży lokali mieszkalnych. Spółka planuje zrealizować inwestycję polegającą na wybudowaniu budynku mieszkalnego, wielorodzinnego, obejmującego m.in. lokale mieszkalne, miejsca garażowe, boksy rowerowe, boksy lokatorskie, komórki lokatorskie, schowki, a także miejsca parkingowe, drogi dojazdowe oraz niezbędną infrastrukturę techniczną – dalej: „Inwestycja”. Inwestycja podlega pod przepisy ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. W związku z Inwestycją Spółka poniosła i będzie ponosić szereg różnorodnych wydatków. Wniosek nie dotyczy tych kategorii wydatków. Wnioskodawca uzyska przychody z Inwestycji w momencie sprzedaży poszczególnych lokali mieszkalnych. Spółka będzie w stanie przyporządkować do przychodu ze sprzedaży Lokalu koszty bezpośrednie związane ze sprzedażą tego konkretnego Lokalu. Spółka dokona przypisania odpowiedniej części kosztów bezpośrednich do przychodu ze sprzedaży Lokalu na podstawie przyjętych przez Spółkę kluczy alokacji określonych w polityce rachunkowości. Spółka, jest to tzw. „spółka celowa” utworzona w ramach grupy A w celu realizacji Inwestycji. Tego rodzaju wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne przedsięwzięcia deweloperskiego to powszechne rozwiązanie w branży deweloperskiej. Podstawowym celem Spółki będzie osiąganie przychodów ze sprzedaży Lokali. Ewentualne inne przychody osiągane przez Spółkę będą miały charakter marginalny.

Rozważając kwalifikację wydatków związanych z realizacją Inwestycji należy uwzględnić cel, na jaki podmiot ponoszący owe wydatki wydatkuje.

W opisie sprawy Spółka wskazała, że w związku z prowadzoną Inwestycją ponosi następujące koszty:

1) cenę nabycia gruntu wraz z opłatami związanymi z nabyciem (w szczególności podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty notarialne i sądowe),

2) wydatki związane z przygotowaniem nieruchomości pod inwestycję (np. wyrównanie terenu),

3) opłaty za wydanie wypisów (wyrysów) z odpowiednich rejestrów oraz opłaty związane z uzyskaniem wymaganych decyzji (zezwoleń) administracyjnych,

4) koszty usług projektowych,

5) koszty usług budowlanych, w tym wynagrodzenie generalnego wykonawcy i wynagrodzenie inżynierów budowlanych,

6) koszty notarialne związane z zawieraniem umów deweloperskich, przedwstępnych i sprzedaży,

7) koszty założenia i utrzymania rachunków powierniczych (w tym prowizje bankowe),

8) koszty kontroli zakończenia poszczególnych etapów inwestycji przez banki związane z wypłatą środków z rachunków powierniczych,

9) koszty usług zarządzania projektem deweloperskim i usług doradczych związanych z Inwestycją (w szczególności związane z: negocjowaniem warunków nabycia Nieruchomości, uzyskaniem finansowania Inwestycji, opracowaniem koncepcji projektu Inwestycji, wyborem generalnego wykonawcy, koordynowaniem i nadzorowaniem procesu projektowego i budowlanego, uzyskiwaniem decyzji / pozwoleń administracyjnych, prowadzeniem sprzedaży, zarządzaniem płatnościami i budżetem itp.)

10) koszty finansowania Inwestycji w postaci odsetek i prowizji bankowych (związane z pozyskaniem pożyczek/kredytów przeznaczonych bezpośrednio na realizację Inwestycji),

11) koszty obsługi prawnej i podatkowej Inwestycji (m.in. audyt prawny nieruchomości gruntowej, obsługa prawno-podatkowa transakcji zawieranych w ramach Inwestycji),

12) wydatki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny,

Biorąc pod uwagę charakter działalności Spółki należy stwierdzić, że będące przedmiotem wniosku wydatki wskazane powyżej nie byłyby ponoszone, gdyby nie prowadzona Inwestycja zmierzająca do uzyskania przychodów ze sprzedaży określonych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych. Tym samym zrealizowanie celu gospodarczego Spółki, jakim jest uzyskanie przychodu w postaci ceny zbywanych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, ściśle związane jest z poniesieniem powyższych wydatków.

Do kosztów bezpośrednio związanych z przychodami można więc zaliczyć wydatki:

1) cenę nabycia gruntu wraz z opłatami związanymi z nabyciem (w szczególności podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty notarialne i sądowe),

2) wydatki związane z przygotowaniem nieruchomości pod inwestycję (np. wyrównanie terenu),

3) opłaty za wydanie wypisów (wyrysów) z odpowiednich rejestrów oraz opłaty związane z uzyskaniem wymaganych decyzji (zezwoleń) administracyjnych,

4) koszty usług projektowych,

5) koszty usług budowlanych, w tym wynagrodzenie generalnego wykonawcy i wynagrodzenie inżynierów budowlanych,

9) koszty usług zarządzania projektem deweloperskim i usług doradczych związanych z Inwestycją (w szczególności związane z: negocjowaniem warunków nabycia Nieruchomości, opracowaniem koncepcji projektu Inwestycji, wyborem generalnego wykonawcy, koordynowaniem i nadzorowaniem procesu projektowego i budowlanego, uzyskiwaniem decyzji / pozwoleń administracyjnych, prowadzeniem sprzedaży, zarządzaniem płatnościami i budżetem itp.)

11) koszty obsługi prawnej i podatkowej Inwestycji (m.in. audyt prawny nieruchomości gruntowej, obsługa prawno-podatkowa transakcji zawieranych w ramach Inwestycji),

wymienione we wniosku. Koszty te są ściśle związane z procesem budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego, gdyż niewątpliwie służą „wytworzeniu” przedmiotów realizowanej przez Spółkę Inwestycji. Koszty te nie powstałyby samoistnie, w oderwaniu od realizowanej inwestycji. Umożliwia to bezpośrednie powiązanie ich z przychodami osiąganymi ze zbycia lokali. W związku z powyższym koszty te podlegają ujęciu w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o CIT, z zastrzeżeniem ust. 4b i 4c tego artykułu.

Również wydatki w postaci kosztów notarialnych związanych z zawieraniem umów deweloperskich, przedwstępnych i sprzedaży, wykazują bezpośredni związek z przychodami osiąganymi ze sprzedaży określonych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych. Do ww. wydatków znajdzie zastosowanie art. 15 ust. 4 ustawy o CIT, zatem ww. wydatki należy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu w momencie, w którym osiągnięty zostanie odpowiadając im przychód, tj. przychód ze sprzedaży lokali.

Ponadto na wskazaną we wniosku Inwestycję, Spółka poniosła koszty założenia i utrzymania rachunków powierniczych (w tym prowizje bankowe) oraz koszty kontroli zakończenia poszczególnych etapów inwestycji przez banki związane z wypłatą środków z rachunków powierniczych.

Zauważyć należy, że umowy deweloperskie podlegają przepisom ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 695 ze zm.; dalej: „Ustawa Deweloperska”).

Stosownie do art. 1 Ustawy Deweloperskiej:

Stosownie do art. 6 ust. 1 Ustawy Deweloperskiej:

Jak stanowi art. 7 ust. 4 Ustawy Deweloperskiej:

Zgodnie z art. 17 ust. 1 Ustawy Deweloperskiej:

Natomiast w myśl art. 14 ust. 1 Ustawy Deweloperskiej:

Spółka w związku z Inwestycją poniosła ww. koszty. Obowiązek dokonania wskazanych wyżej czynności i poniesienia określonych kosztów wynika wprost z dyspozycji poszczególnych przepisów Ustawy Deweloperskiej. Ustawodawca w sposób wyraźny uzależnił możliwość prowadzenia przedsięwzięć deweloperskich od spełniania szeregu warunków mających na celu zabezpieczenie nabywcy. Tym samym należy stwierdzić, że osiągnięcie przychodu z tytułu Inwestycji uzależnione jest bezpośrednio od poniesienia powyższych wydatków, a tym samym wydatki te stanowią koszty bezpośrednie zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o CIT.

Odnosząc się do wydatków poniesionych na koszty finansowania Inwestycji w postaci odsetek i prowizji bankowych (związane z pozyskaniem pożyczek/kredytów przeznaczonych bezpośrednio na realizację Inwestycji), które posłużyły do sfinansowania wydatków tylko inwestycyjnych, tj. bezpośrednich Inwestycji ponownie podkreślić należy, że kwalifikacja danych wydatków wymaga uwzględnienia celu, na jaki podmiot otrzymujący pożyczkę wydatkuje uzyskane w ten sposób środki pieniężne.

We wniosku wskazano, że finansowanie (kredyt, pożyczka) zostało zaciągnięte wyłącznie na cel realizacji Inwestycji. Nie jest to ogólna pożyczka / linia kredytowa obejmująca wiele projektów Spółki. Bez uzyskania finansowania zewnętrznego realizacja Inwestycji przez Spółkę nie byłaby możliwa.

Mając na uwadze przepis art. 15 ust. 4 ustawy o CIT, wydatki te należy rozpoznać jako koszty uzyskania przychodu współmiernie do przychodów, to znaczy proporcjonalnie do osiąganych sukcesywnie przychodów z tytułu realizacji Inwestycji, a tym samym wydatki te będą stanowiły dla Spółki koszty bezpośrednio związane z Inwestycją.

Należy jednak podkreślić, że rozpatrując kwestię możliwości zaliczenia do kosztów podatkowych odsetek od pożyczek, z których finansowana będzie Inwestycja należy zwrócić uwagę na ograniczenie w możliwości zaliczania w koszty uzyskania przychodów kosztów finasowania dłużnego stosownie do art. 15c ustawy o CIT oraz wyłączenia ujęte w art. 16 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 10 lit. a ustawy o CIT:

W myśl art. 16 ust. 1 pkt 11 ustawy o CIT:

Z kolei, zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 12 ustawy o CIT:

Kolejnym wydatkiem ponoszonym przez Spółkę są wydatki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Zgodnie z art. 6 ust. 2 Ustawy Deweloperskiej:

Jak stanowi art. 46 ust. 1 i 2 Ustawy Deweloperskiej:

W myśl art. 47 ust. 1 Ustawy Deweloperskiej:

Stosownie do art. 47 ust. 2 Ustawy Deweloperskiej:

Zgodnie z art. 49 ust. 4 Ustawy Deweloperskiej:

Biorąc pod uwagę wskazane wyżej przepisy oraz charakter działalności Spółki należy stwierdzić, że wydatki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny nie byłyby ponoszone, gdyby nie prowadzona Inwestycja zmierzająca do uzyskania przychodów ze sprzedaży określonych lokali mieszkalnych, miejsc garażowych, boksów rowerowych, boksów lokatorskich, komórek lokatorskich, schowków, a także miejsc parkingowych, dróg dojazdowych oraz niezbędnej infrastruktury technicznej, a obowiązek ich ponoszenia wynika wprost z dyspozycji poszczególnych przepisów Ustawy Deweloperskiej. Ustawodawca w sposób wyraźny uzależnił możliwość prowadzenia przedsięwzięć deweloperskich od spełniania szeregu warunków mających na celu zabezpieczenie nabywcy, w tym obowiązek uiszczania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. W związku z powyższym należy uznać, że wydatki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny stanowią koszty bezpośrednio związane z przychodami w rozumieniu art. 15 ust. 4 ustawy o CIT.

Podsumowując, Państwa stanowisko, zgodnie z którym Wydatki na Inwestycję Spółka powinna zaliczyć do kosztów bezpośrednich zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o CIT i rozpoznać je w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, jest prawidłowe.

W konsekwencji, Państwa stanowisko w tej części jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

·      stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia;

·      zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W odniesieniu do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych wskazać należy, że rozstrzygnięcia w nich zawarte nie są wiążące dla organu. Interpretacje organów podatkowych dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw podatników, osadzonych w określonym stanie faktycznym lub zdarzeniu przyszłym i tylko w tych sprawach rozstrzygnięcia w każdej z nich zawarte są wiążące.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.