Stosowanie ulgi mieszkaniowej w przypadku posiadania 2 mieszkań oraz wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup innej nieruchomości i jej remont.
Podatnik A. w 2023 r. sprzedał nieruchomość „L” (otrzymaną w darowiźnie w 2020 r.), a uzyskany przychód (683 000 zł) w 2024 r. przeznaczył na zakup nieruchomości „Sz”. W 2026 r. planuje zawrzeć związek małżeński z B., która otrzyma darowizną nieruchomość „P”. Małżonkowie zamierzają nabyć nową nieruchomość „N” (dom), finansując ją kredytem oraz środkami ze sprzedaży „Sz” i „P”. A. sprzeda „Sz” w 2026 r., a cały przychód wydatkuje na spłatę kredytu i wykończenie…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie ustalenia czy:
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
26 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z tego samego dnia o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie stosowania ulgi mieszkaniowej.
Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie pismem z 26 maja 2026 r. (data wpływu 26 maja 2026 r.) pismem z 27 maja 2026 r. (data wpływu 27 maja 2026 r.), pismem z 15 czerwca 2026 r. (data wpływu 15 czerwca 2026 r.) oraz pismem z 23 czerwca 2026 r. (data wpływu 23 czerwca 2026 r.)
Treść wniosku jest następująca :
Opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego
A., w dniu 01 czerwca 2023 r. sprzedał swoją jedyną nieruchomość „L” za kwotę 710 tyś. złotych. Prowizja pośrednika w sprzedaży wyniosła 23 tys. złotych. Przychód A. wyniósł 683 tys. złotych. A. był jedynym właścicielem nieruchomości „L” i był właścicielem przez okres krótszy niż 5 lat. Po tej transakcji A. nie był właścicielem wyłącznym ani w części żadnej nieruchomości. Następnie A. nabył na cel mieszkaniowy nieruchomość „Sz” w dniu 02 kwietnia 2024 r. za kwotę 1 183 tys. złotych. Kwota został pokryta z całości środków ze sprzedaży nieruchomości „L” tj. 683 tys. złotych oraz środki własne. W momencie zakupu A. nie posiadał innej nieruchomości.
A. na początku czerwca 2026 r. zamierza wejść w związek małżeński z B.. Przyszli małżonkowie będą mieli wspólność majątkową. Ojciec B. nabył w drodze dziedziczenia spadkowego w dniu 24 czerwca 2025 r. nieruchomość „P” (nieodpłatny dział spadku oraz zniesienie wspólności - nieruchomość „P” była dziedziczona przez babcię, ciotkę i ojca B.). Ojciec B. planuje nieodpłatną darowiznę nieruchomości „P” na rzecz B. do majątku osobistego. Wartość nieruchomości podatnik szacuje na 480 tys. złotych.
A. i B. zamierzają, po Ślubie, do końca 2026 r. nabyć nową nieruchomość „N”, jako współwłaściciele w częściach równych, na wspólny cel mieszkaniowy i założenie rodziny. Koszt nabycia nowej nieruchomość „N” strony szacują na 1 400 tys. złotych, a koszt wykończenia na kolejne 600 - 700 tys. złotych. Podatnicy zamierzają wziąć kredyt na zakup nieruchomości „N”. Dla B. nieruchomość „P” jest jedyną nieruchomością. B. zamierza sprzedać nieruchomość „P” i całość przeznaczyć na zakup nieruchomości „N” (wkład własny do kredytu, spłata kredytu, wykończenie).
A. zamierza sprzedać nieruchomość „Sz” w 2026 r., po ślubie z B. i cały przychód przeznaczyć na zakup nieruchomości „N”, w której będzie realizowany cel mieszkaniowy A. z B. oraz ich przyszłą rodziną. W momencie tego pisma nieruchomość „Sz” jest już oferowana na rynku, ale A. nie wie, kiedy dojdzie do faktycznej sprzedaży. Możliwe jest, że nieruchomość „N” zostanie zakupiona w kredycie i przy udziale finansowym B. przed sprzedażą nieruchomości „Sz”.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego
Pismem z 26 maja 2026 r. oraz pismem z 27 maja 2026 r. doprecyzował Pan wniosek w następującym zakresie:
1. Posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy.
2. Był Pan jednym właścicielem nieruchomości „L” oraz jestem jednym właścicielem nieruchomości „Sz”.
3. Nieruchomość „L” nabył Pan na podstawie umowy darowizny od moich rodziców w dniu 21 lipca 2020 r., zawartej w akcie notarialnym.
4. Nieruchomość „Sz” nabył Pan od dewelopera na podstawie umowy sprzedaży (umowa deweloperska i umowa sprzedaży).
5. Na pytanie organu: jaka jest/będzie forma prawna nieruchomości „L”, „Sz” oraz „N” (np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, (inny - jaki?))?
Odp.: w przypadku wszystkich nieruchomości jest to prawo własność (odrębne nieruchomości). W przypadku nieruchomości mieszkaniowych „L” oraz „Sz” są to lokale mieszkalne z prawem własności oraz udziałem w części wspólnej. Dom będzie nieruchomością we własności oraz z własnością działki, na której jest posadowiony.
6. Do zawarcia aktu nabycia nieruchomości „L” doszło w dniu 21 lipca 2020 r., a do zawarcia aktu nabycia nieruchomość „Sz” doszło w dniu 02 kwietnia 2024 r.
7. Nieruchomość „L,” w której realizowałem cel mieszkaniowy, została sprzedana, aby sfinansować zakup nieruchomości „Sz”, w której zamierzał Pan realizować cel mieszkaniowy.
8. Na pytanie Organu: czy sprzedaż nieruchomości „L” oraz „Sz” nastąpiła w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym, czy w wykonaniu działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Odp.: do transakcji doszło w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Nie miało to żadnego związku z Pana działalnością gospodarczą. Nie prowadzi Pan działalności związanej z obrotem nieruchomościami.
9. Nieruchomość „L” a po jej sprzedaży i wykończeniu nieruchomości „Sz” służyły Pana celom mieszkaniowym. Nie posiadał Pan innych nieruchomości, w których taki cel mógłby być realizowany.
10. Nieruchomość, o których mowa we wniosku są położone na terenie Polski.
11. Nieruchomości „L”, „Sz” i „N” nie były udostępniane osobom trzecim nieodpłatnie ani odpłatnie. Realizował Pan w nich swój cel mieszkaniowy.
12. Planowana data zakupu nieruchomości 2026 r. przypada przed końcem 2026 r.
13. Planowana data nabycia nieruchomości „N, rozumianej jako zawarcie umowy kredytowej na zakup nieruchomości „N” przypada przed sprzedażą nieruchomości „Sz”.
14. Kredyt zostanie zaciągnięty w banku, mającym siedzibę na terenie Polski.
15. Kredyt zostanie zaciągnięty na zakup nieruchomości „N”.
16. Umowa kredytowa zostanie zawarta przez Pana oraz przez Pana małżonkę, pozostającą ze Panem we wspólności majątkowej. Będą Państwo współwłaścicielami nieruchomości i jako tacy będą wspólnie odpowiadać za spłatę umowy kredytowej.
17. W przewidywalnej przyszłości (następne 5 lat) nie planuje Pan zakupu innych nieruchomości
18. Nie posiada Pan innych nieruchomości niż wskazane we wniosku.
19. Nigdy nie dokonywał Pan transakcji kupna / sprzedaży innych nieruchomości, niż te wskazane we wniosku.
20. Na pytanie organu: czy wydatkował Pan cały przychód ze sprzedaży nieruchomości „L” tj. 710 tyś zł na nabycie nieruchomości „Sz”? Jeśli nie, to jaką część przychodu ze sprzedaży nieruchomości „L” przeznaczył Pan na zakup nieruchomości „Sz”? Na co wydatkował/ wydatkuje Pan pozostałą kwotę?
Odp.: całość kwoty ze sprzedaży nieruchomości „L”, została wydana na zakup nieruchomości „Sz”.
21. W związku z pytaniem organu: W związku ze wskazaniem, że:
A. nabył na cel mieszkaniowy nieruchomość „Sz” w dniu 02 kwietnia 2024 r. za kwotę 1 183 tyś. złotych. Kwota została pokryta z całości środków ze sprzedaży nieruchomości „L” tj. 683 tyś. złotych oraz środki własne.
proszę o doprecyzowanie co dokładnie oznaczają „środki własne”? Jakie konkretnie zasoby finansowe lub źródła kapitału ma Pan na myśli?
Odp.: oszczędności własne nie pochodzące ze sprzedaży żadnych nieruchomości
22. na pytanie organu: czy zamierza Pan wydatkować cały przychód ze sprzedaży nieruchomości „Sz” na nabycie nieruchomości „N”? Jeśli nie, to jaką część tego przychodu (całkowitej kwoty wynikającej z umowy sprzedaży) przeznaczy Pan na zakup nieruchomości „N”? Na co zostanie wydatkowana przez Pana pozostała kwota?
Odp.: cała kwota ze sprzedaży nieruchomości „Sz” zostanie wydatkowana na własne cele mieszkaniowe tj. nabycie nieruchomości „N”, (kredyt, wykończenie nieruchomości w postaci elementów trwale związanych z nieruchomością jak gres, parkiet, drzwi itp.).
23. na pytanie organu: czy cały przychód ze sprzedaży nieruchomości ”L” tj. 710 tyś zł został przez Pana wydatkowany na własne cele mieszkaniowe tj. zakup nieruchomości „Sz” w ciągu trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła jej sprzedaż? Jeśli nie, to czy wydatkuje ją Pan na zakup nieruchomości „N” w ciągu trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości „L”?
Odp.: cały przychód z nieruchomości „L” został przez mnie wydany na własny cel mieszkaniowy tj. zakup nieruchomości „Sz” w terminie w ciągu trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła jej sprzedaż
24. na pytanie organu: czy cały przychód ze sprzedaży nieruchomości „Sz” (tj. całkowita kwota wynikająca z umowy sprzedaży) zostanie przez Pana wydatkowany na własne cele mieszkaniowe tj. zakup nieruchomości „N” (po sprzedaży nieruchomości „Sz” lub spłatę kredytu na zakup nieruchomości „N” zaciągniętego przez sprzedażą nieruchomości „Sz” w ciągu trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi sprzedaż nieruchomości „Sz”?
Odp.: cała kwota ze sprzedaży nieruchomości „Sz” zostanie wydatkowana na własne cele mieszkaniowe tj. nabycie nieruchomości „N”, (kredyt, wykończenie nieruchomości w postaci elementów trwale związanych z nieruchomością jak gres, parkiet, drzwi itp.).
Pismem z 15 czerwca 2026 r. (data wpływu 15 czerwca 2026 r.) doprecyzował Pan wniosek w następującym zakresie:
Nieruchomość "L" została nabyta przez darczyńców - Pana rodziców w dniu 27 września 2004 r. na podstawie umowy sprzedaży (Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). Następnie 12 czerwca 2018 r. ustanowiono odrębną własność lokalu mieszkalnego. Przez cały okres od 2004 r. do darowizny w 2020 r. tj do darowizny, mieszkanie było własnością Pana rodziców.
Pismem z 23 czerwca 2026 r. (data wpływu 23 czerwca 2026 r.) doprecyzował Pan wniosek w następującym zakresie:
W związku z postępowaniem chciałby Pan poinformować, że wydatki na wykończenie nieruchomości "N" będą obejmowały prace o charakterze budowlanym i remontowym, ale również zakup mebli w zabudowie i oświetlania.
Pytania
1. Czy A. jest uprawniony do skorzystania z ulgi mieszkaniowej w związku ze sprzedażą nieruchomości „L”?
2. Czy ojciec B. będzie objęty podatkiem od przedmiotowej darowizny?
3. Czy B. może skorzystać z ulgi mieszkaniowej w związku ze sprzedażą nieruchomości „P”, jeśli całość środków z takiej sprzedaży zostanie przeznaczona na cel mieszkaniowy „N” (wkład własny, nadpłata kredytu, koszt wykończenia)?
4a. Czy jeśli A. przeznaczy całą kwotę ze sprzedaży nieruchomości „Sz” (na spłatę kredytu oraz koszty wykończenia, powstałe po sprzedaży nieruchomości „Sz”) to czy będzie mógł skorzystać z ulgi mieszkaniowej w związku ze sprzedażą nieruchomości „Sz”?
4b. Czy dla skorzystania z ulgi mieszkaniowej przez A. przy sprzedaży nieruchomości „Sz” ma znaczenie, że jest możliwe, że w tym samym czasie będzie współwłaścicielem nieruchomości „N” oraz jedynym właścicielem nieruchomości „Sz” (sprzedaż będzie nadal trwała)?
4c. Czy przy rozliczaniu ulgi mieszkaniowej po zakupie nieruchomości „N” uwzględniamy przychód ze sprzedaży nieruchomości „Sz” czy może konieczne jest uwzględnienie przychodu z nieruchomości „Sz” oraz nieruchomości „L”?
Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania nr 1, 4a, 4b oraz 4c dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie pytania nr 2 dotyczącego podatku od spadków i darowizn oraz pytania nr 3 w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Ponadto ta interpretacja stanowi odpowiedź na pytanie nr 4a z wyłączeniem:
Pana stanowisko w sprawie
1.
W ocenie podatnika tak, ponieważ całość kwoty ze sprzedaży nieruchomości „L” została przeznaczona na zakup nieruchomości „Sz”, która jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe;
4a.
W ocenie podatnika, A. będzie mógł skorzystać z ulgi mieszkaniowej w zakresie w jakim przychód ze sprzedaży nieruchomości „Sz” został przeznaczony na cele mieszkaniowe rodziny A. i B. ;
4b.
W ocenie podatnika nie ma to znaczenia. Nieruchomość „Sz” od marca 2026 jest oferowana na rynku i podatnik chce ją sprzedać w celu zakupu nowej nieruchomości „N”. Podatnik nie ma wpływu na moment sprzedaży nieruchomości „Sz”, a nieruchomość „N” po zakupie będzie w stanie deweloperskim i nie będzie nadawała się do zamieszkania. Przychód ze sprzedaży nieruchomości „Sz” powinien być wykorzystany w terminie 3 lata od sprzedaży. Kiedy nieruchomość „N” będzie gotowa do zamieszkania, A./ oraz jego małżonka zamieszkają w nieruchomości „N” i będą tam realizować cel mieszkaniowy, natomiast jedynym celem nieruchomości „Sz” będzie finansowanie celu mieszkaniowego małżonków.;
4c.
Ustawa nie precyzuje jak często można korzystać z ulgi oraz jaka jest maksymalna wysokość ulgi, o ile jest to związane z celem mieszkaniowym i nie służy obejściu prawa (np. ukryta działalność gospodarcza tzw. flip mieszkaniowy). W tym przypadku, zmienia się sytuacja życiowa A., w której to bierze on ślub, zakłada rodzinę i potrzebuje większej powierzchni do realizacji potrzeb mieszkaniowych swoich oraz swojej rodziny. Zaliczenie obydwu kwot ze sprzedaży nieruchomości „L” oraz nieruchomości „Sz” (683 tys. i prognozowany 1 400 tys.) byłoby niewłaściwe, gdyż prowadziłoby do policzenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości „L” podwójnie. W rzeczywistości kwota przychodu ze sprzedaży nieruchomości „L” jest zawarta w przychodzie ze sprzedaży nieruchomości „Sz”. Tym samym dla celów wyliczenia podstawy do opodatkowania, a następnie skorzystania z ulgi mieszkaniowej powinien być liczony jedynie przychód z nieruchomości „Sz”.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w zakresie pytań 1, 4a, 4b, 4c z wyłączeniem części pytania 4a dotyczącego wydatków poniesionych na zakup mebli w zabudowie i oświetlania, do których ma zastosowanie interpretacja ogólna Ministra Finansów z 13 października 2021 r. nr DD2.8202.4.2020, opublikowana w w sprawie stosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z kwalifikacją niektórych wydatków poniesionych na remont i wykończenie nieruchomości jako wydatków stanowiących realizację celu mieszkaniowego
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592). Zgodnie z jego treścią:
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.
Źródła przychodów
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:
Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
d) innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Podkreślam, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.
Zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.
Na podstawie art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły.
Art. 888 § 1 Kodeks cywilnego stanowi, że:
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności powinna mieć formę aktu notarialnego.
Darowizna zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego jest zatem umową. Istotą jej jest bezpłatne świadczenie, które darczyńca wykonuje ze swego majątku na rzecz innej osoby. Umowa darowizny prowadzi do przesunięcia określonego dobra majątkowego z majątku darczyńcy do majątku osoby obdarowanej. Samo zaś przesunięcie następuje zawsze pod tytułem darmym i podyktowane jest chęcią wzbogacenia obdarowanego.
Tym samym, zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje. Zatem, za datę nabycia nieruchomości należy przyjąć dzień, w którym nastąpiła darowizna.
Aby ustalić, czy sprzedaż nieruchomość podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy jej odpłatne zbycie nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
Jak wskazał Pan w uzupełnieniu wniosku, nieruchomość „L” nabył Pan na podstawie umowy darowizny zawartej w akcie notarialnym od swoich rodziców w dniu 21 lipca 2020 r. Przedmiotową nieruchomość „L” sprzedał Pan 1 czerwca 2023 r.
Wobec powyższego, sprzedaż przez Pana nieruchomości „L”, w dniu 1 czerwca 2023 r. nabytej w drodze darowizny od Pana rodziców w dniu 21 lipca 2020 r., czyli przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, stanowi źródło przychodu, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Odpłatne zbycie nieruchomości
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
Na podstawie art. 22 ust. 6c ww. ustawy:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Zgodnie z art. 22 ust. 6d tej ustawy:
Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c).
Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku (gdy prawo nabyto nieodpłatnie) jest więc dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
W myśl art. 30e ust. 7 ww. ustawy:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 cyt. ustawy:
W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.
Zwolnienie podatkowe
Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy - może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Przepis ten stanowi, że:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D × W/P
gdzie:
D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
Wyjaśnić należy, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z ww. odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na określone w ustawie cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 w zw. z ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
1) wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
2) wydatki poniesione na:
a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b
- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
Nadmieniam, że zawarte w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie od podatku dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:
Każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie.
Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem przychodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.
Zgodnie z art. 21 ust. 25a ww. ustawy:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:
Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
- przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Przy czym, zgodnie z treścią art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).
Z kolei jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:
Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
W konsekwencji, korzystanie ze zwolnienia od podatku jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji. W przypadku niewypełnienia warunków określonych w wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.
Rozstrzygając zatem o prawie do zwolnienia z opodatkowania należy pamiętać, że zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niż wymienione w tym katalogu nie uprawniają do skorzystania z powyższego zwolnienia.
Ponadto należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem, oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych - w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.
Należy zauważyć, że z wykładni językowej przytoczonych wyżej przepisów, a w szczególności z zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy sformułowania: „(…) wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości (…), jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe (…)” wynika, że podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższego zwolnienia jest przeznaczenie w określonym czasie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe. Innymi słowy ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Termin do wydatkowania środków rozpoczyna się bowiem począwszy od dnia sprzedaży a kończy z upływem trzech lat liczonych od końca roku, w którym miała miejsce sprzedaż nieruchomości lub praw. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe muszą bezwzględnie pochodzić ze sprzedaży nieruchomości lub praw.
Ponadto, treść art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wskazuje, że oprócz czasu, w którym przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości ma zostać wydatkowany, istotny jest również cel, na który został (zostanie) wydatkowany. Ustawodawca w art. 21 ust. 25 w zw. z ust. 30a ww. ustawy, zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Katalog tych wydatków ma charakter zamknięty - jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.
Z opisu sprawy wynika, że nieruchomość „L” nabył Pan na podstawie umowy darowizny zawartej w akcie notarialnym od swoich rodziców w dniu 21 lipca 2020 r. Nieruchomość "L" została nabyta przez darczyńców - Pana rodziców w dniu 27 września 2004 r. na podstawie umowy sprzedaży (Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). Następnie 12 czerwca 2018 r. ustanowiono odrębną własność lokalu mieszkalnego. Przez cały okres od 2004 r. do darowizny w 2020 r. tj. do darowizny, mieszkanie było własnością Pana rodziców. Przedmiotową nieruchomość „L” , w której realizował Pan cel mieszkaniowy sprzedał Pan 1 czerwca 2023 r., aby sfinansować zakup nieruchomości „Sz” Nieruchomość „Sz” nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży od dewelopera w dniu 2 kwietnia 2024 r. Nieruchomość „Sz” służyła realizacji Pana celów mieszkaniowych. Do transakcji sprzedaży nieruchomości „L” doszło w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Jak Pan wskazał, nie miało to żadnego związku z Pana działalnością gospodarczą. Nie prowadzi Pan działalności związanej z obrotem nieruchomościami. Ponadto całość kwoty ze sprzedaży nieruchomości „L” została wydana na zakup nieruchomości „Sz”.
Pana wątpliwości w zakresie pytania nr 1 dotyczą ustalenia czy jest Pan uprawniony do skorzystania z ulgi mieszkaniowej w związku ze sprzedażą nieruchomości „L”.
W tym miejscu podkreślić jeszcze raz należy, że zwolnienie wynikające z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Należy również zauważyć, że z punktu widzenia powołanych powyżej przepisów art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości na nabycie innej nieruchomości jest data faktycznego wydatkowania przychodu, tj. data zapłaty całości lub części ceny nabywanej nieruchomości. Powołane przepisy wiążą bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia z podatku określonego dochodu, nie z faktem zawarcia umowy, lecz z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w tej umowie.
Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest zatem wydatkowanie nie później niż w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, pod rygorem wygaśnięcia prawa do zwolnienia podatkowego.
Biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny/zdarzenie przyszłe oraz powołane wyżej przepisy prawa należało uznać, że jest Pan uprawniony do skorzystania z ulgi mieszkaniowej w związku ze sprzedażą nieruchomości „L”. Spełnił Pan bowiem kluczowe warunki wynikające wprost z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT , a mianowicie wydatkował Pan cały przychód ze sprzedaży nieruchomości „L” na własne cele mieszkaniowe i dokonał Pan tej czynności przed upływem trzy letniego terminu, liczonego od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości „L”.
Tym samym stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.
Przedmiotem Pana kolejnej wątpliwości jest ustalenie czy jeśli przeznaczy Pan całą kwotę ze sprzedaży nieruchomości „Sz”(na spłatę kredytu oraz koszty wykończenia, powstałe po sprzedaży nieruchomości „Sz”) to czy będzie Pan mógł skorzystać z ulgi mieszkaniowej w związku ze sprzedażą nieruchomości „Sz”.
Możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego - spłata kredytu hipotecznego
Z opisu sprawy wynika, że nieruchomość „Sz” nabył Pan od dewelopera na podstawie umowy kupna sprzedaży. Do zawarcia aktu nabycia ww. nieruchomości doszło 2 kwietnia 2024 r.
Po zawarciu związku małżeńskiego (jako współwłaściciele w częściach równych), do końca 2026 r. zamierza Pan nabyć nową nieruchomość „N”. Koszt nabycia nowej nieruchomości „N” szacuje się na 1400 tys złotych, a koszt wykończenia na kolejne 600-700 tys zł złotych. Zamierza Pan wraz z żoną wziąć kredyt na zakup nieruchomości „N”. Jak wynika z uzupełnienia wniosku planowany kredyt na zakup nieruchomości „N” zostanie zaciągnięty w banku, mającym siedzibę na terenie Polski. Umowa kredytowa zostanie zawarta przez Pana oraz Pana przyszła małżonkę, pozostającą z Panem we wspólności majątkowej. Będą Państwo współwłaścicielami nieruchomości i jako tacy będą wspólnie odpowiadać za spłatę umowy kredytowej.
Ponadto w 2026 r. zamierza Pan sprzedać nieruchomość „Sz” i cały przychód przeznaczyć na zakup nieruchomości „N”. Nieruchomość „Sz” jest już oferowana na rynku. Możliwe, że nieruchomość „N” zostanie zakupiona w kredycie i przy udziale finansowym Pana przyszłej żony przed sprzedażą nieruchomości „Sz”.
W nieruchomości „N” będzie realizowany Pana cel mieszkaniowy wraz z żoną i Państwa przyszłą rodziną.
Biorąc pod uwagę fakt, że nieruchomość „N” zostanie nabyta w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej, należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
Przepis art. 31 § 1 Kodeksu stanowi, że:
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Stosownie natomiast do art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
W myśl art. 43 § 1 ww. Kodeksu:
Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Wspólność małżeńska jest szczególnym rodzajem współwłasności - tzw. „współwłasność łączna”. Jest to wspólność bezudziałowa, a w czasie jej trwania małżonkowie nie mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego jako całości. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności. Współwłasność łączna, w tym wypadku wspólność majątkowa, różni się od ułamkowej tym, że nie można w niej określić ilości udziałów każdego współwłaściciela. W czasie trwania tej wspólności małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością.
Zgodnie z cytowanym przepisem art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.
Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, jasno wynika, że kredyt (pożyczka), na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem (pożyczką) zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania.
Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) - co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy - zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Ważne jest również, aby spłacany kredyt (pożyczka) zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.
Ponadto zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wyłącznie spłatę kredytu (pożyczki), którymi sfinansowane zostały wydatki mieszkaniowe oraz odsetki od tego kredytu (pożyczki). Takimi wydatkami nie są inne opłaty oraz prowizje, w tym związane z wcześniejszą spłatą kredytu (pożyczki).
Jak wskazał Pan w uzupełnieniu wniosku, planowana data nabycia nieruchomości „N”, rozumiana jako zawarcie umowy kredytowej na zakup nieruchomości „N” przypada przed sprzedażą nieruchomości „Sz”. Ponadto cała kwota ze sprzedaży nieruchomości „Sz” zostanie wydatkowana na własne cele mieszkaniowe tj. nabycie nieruchomości „N” (kredyt i wykończenie nieruchomości).
Taka kolejność działań – tj. spłata kredytu zaciągniętego przed datą sprzedaży nieruchomości - wprost wpisuje się w dyspozycję art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o PIT. Ważne jest bowiem, aby spłacany kredyt (pożyczka) zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.
Skoro zatem kredyt sfinansuje zakup nieruchomości „N”, to jego późniejsza spłata ze środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości „Sz” stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, co uprawnia do zwolnienia na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.
Zatem, wydatki które zostaną poniesione przez Pana na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w banku na zakup nieruchomości „N” stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i korzystają ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.
W zakresie tej części pytania nr 4a Pana stanowisko jest prawidłowe.
Możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego – remont i wykończenie nieruchomości „N”
Pana wątpliwości dotyczą także zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z wydatkami, które zamierza Pan ponieść na wykończenie nieruchomości „N” w postaci elementów trwale związanych z nieruchomością jak gres, parkiet, drzwi (tj. jak wskazano w uzupełnieniu wniosku prace o charakterze budowlanym i remontowym).
Kolejnym z celów mieszkaniowych, na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest również poniesienie wydatków na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.
W przypadku skorzystania z omawianego zwolnienia w związku z remontem budynku mieszkalnego, w którym podatnik realizuje własne cele mieszkaniowe, wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wprost w katalogu wydatków mieszkaniowych wydatków na remont budynku/lokalu, ale też nie definiuje pojęcia „remont” użytego w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dla wyjaśnienia tego pojęcia, należy odnieść się do jego znaczenia funkcjonującego w języku powszechnym. I tak, „remont” to „doprowadzenie jakiegoś budynku lub urządzenia do stanu używalności; naprawa, odnawianie (czegoś)”. Synonimami tego pojęcia są m.in. „naprawa, przebudowa, odrestaurowanie, modernizacja”.
Pojęcie remontu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.):
Ilekroć w ustawie jest mowa o remoncie - należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.
Zgodnie natomiast z art. 3 pkt 7 ww. ustawy:
Przez roboty budowlane należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.
Niemniej jednak, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie odwołuje się do tego przepisu. Tym samym, definicja „remontu” funkcjonująca na gruncie Prawa budowlanego nie może być wprost przenoszona na grunt omawianej ustawy podatkowej. Może być natomiast uwzględniona jako jeden z elementów służących ustaleniu znaczenia pojęcia „remontu” dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.
Za „remont” budynku/lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy więc uznać prace dotyczące tego budynku/lokalu, służące jego utrzymaniu we właściwym stanie, doprowadzeniu go do pożądanej zdolności użytkowej, modernizacji jego elementów składowych. „Remontem” w rozumieniu omawianego przepisu jest również tzw. wykończenie budynku/lokalu mieszkalnego, a więc prace służące doprowadzeniu do zdolności użytkowej nowo wybudowanego budynku/lokalu. W każdym przypadku remont dotyczy „materii” budynku/lokalu mieszkalnego, a więc jego ścian, podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje: wodna, kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa bądź innych elementów trwale połączonych konstrukcyjnie z elementami budowlanymi budynku/lokalu.
Wydatki na prace wykończeniowe domu mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego mieszczą się zatem w zakresie wydatków na własne cele mieszkaniowe, jeśli stanowią stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatki, np. na remont własnego domu mieszkalnego.
Ponownie podkreślić należy, że w przypadku skorzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnik ma obowiązek udowodnienia, że rzeczywiście określony wydatek został poniesiony.
Projektując omawiane zwolnienie podatkowe, ustawodawca nie miał na celu zawężenia katalogu wydatków mieszkaniowych wyłącznie do tych wydatków, które wiążą się z przygotowaniem budynku (lokalu) do tzw. „stanu surowego zamkniętego”. Własny cel mieszkaniowy polegać ma bowiem na możliwości zamieszkiwania i funkcjonowania w budynku (lokalu), czyli normalnej ludzkiej egzystencji.
W praktyce zaspokojenie własnych celów (potrzeb) mieszkaniowych polega więc także na realizacji prac remontowych/wykończeniowych obejmujących swym zakresem zakup podstawowych sprzętów gospodarstwa domowego (sprzętu AGD), gdyż z realizacją potrzeb mieszkaniowych nierozerwalnie związane są pozostałe potrzeby egzystencjalne, m.in. możliwość przygotowywania posiłków.
Aby w budynku (lokalu) możliwa była realizacja własnych celów mieszkaniowych, w pierwszej kolejności budynek (lokal) ten musi być przystosowany do realizacji i zabezpieczenia podstawowych potrzeb życiowych człowieka.
Należy wskazać, że meble trwale związane z budynkiem (lokalem), wykonane na indywidualne zlecenie „pod wymiar” charakteryzują się funkcjonalnością przystosowaną wyłącznie do budynku (lokalu), w którym zostały pierwotnie zamontowane. W przypadku dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości wyposażonej w takie meble zwykle pozostają one w danym budynku (lokalu) i stanowią część składową osiągniętego przychodu, jak również - pod warunkiem posiadania stosownej dokumentacji – mogą stanowić koszty uzyskania przychodu jako nakłady zwiększające wartość nieruchomości. Pod względem funkcjonalności należy je zatem traktować jako elementy konstrukcyjne budynku (lokalu).
Z podanych przez Pana informacji wynika, że cała kwota ze sprzedaży nieruchomości „Sz” zostanie wydatkowana na własne cele mieszkaniowe tj. nabycie nieruchomości „N” (kredyt i wykończenie nieruchomości w postaci elementów trwale związanych z nieruchomością jak gres, drzwi itp.).
W świetle uzupełnienia wniosku wskazano, że planowane działania obejmują prace budowlane oraz remontowe.
Zatem, wyżej wymienione wydatki związane z wykończeniem nieruchomości „N” mieszczą się w kategorii wydatków na własne cele mieszkaniowe określonych w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W konsekwencji dochód przeznaczony na ich pokrycie w całości korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.
Jak wynika z wniosku, jego uzupełnienia oraz przytoczonej analizy przepisów prawa w tym zakresie, wydatki te zostaną poniesione na zaspokojenie Pana potrzeb mieszkaniowych, w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi zbycie lokalu mieszkalnego (planowana sprzedaż w 2026 r.). Organ podatkowy zwraca jednak uwagę, że warunkiem niezbędnym do zastosowania tej ulgi jest to, aby w momencie ponoszenia wydatków na wykończenie dysponował Pan już przychodem uzyskanym z odpłatnego zbycia dotychczasowej nieruchomości. Oznacza to, że koszty te muszą zostać pokryte bezpośrednio ze środków pochodzących ze wcześniejszej sprzedaży lokalu mieszkalnego.
Tym samym należało uznać, że wydatki związane z wykończeniem nieruchomości „N” stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uprawniające do zastosowania zwolnienia podatkowego za wyjątkiem wydatków poniesionych na zakup mebli w zabudowie i oświetlania, do których ma zastosowanie interpretacja ogólna Ministra Finansów z 13 października 2021 r. nr DD2.8202.4.2020, opublikowana w w sprawie stosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z kwalifikacją niektórych wydatków poniesionych na remont i wykończenie nieruchomości jako wydatków stanowiących realizację celu mieszkaniowego.
W zakresie tej części pytania nr 4a Pana stanowisko jest prawidłowe.
Mając na uwadze powyższe, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym przychód uzyskany przez Pana z planowanej w 2026 r. sprzedaży nieruchomości „Sz” będzie w całości korzystał ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zarówno bowiem wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości „N” (zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy), jak i wydatki związane z jego późniejszym wykończeniem (zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy), stanowią realizację Pana własnych celów mieszkaniowych.
Pana kolejną wątpliwością w zakresie pytania nr 4b jest ustalenia czy dla skorzystania z ulgi mieszkaniowej przy sprzedaży nieruchomości „Sz” ma znaczenie, że jest możliwe, że w tym samym czasie będzie Pan współwłaścicielem nieruchomości „N” oraz jedynym właścicielem nieruchomości „Sz” (sprzedaż będzie nadal trwała).
Z wykładni językowej przytoczonych uprzednio przepisów, a w szczególności z zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy sformułowania: „(…) wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości (…), jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe (…)” wynika, że podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższego zwolnienia jest przeznaczenie w określonym czasie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Innymi słowy ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku.
Podkreślam, że ustawodawca regulując omawiane zwolnienie nie ograniczył wydatkowania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości tylko do jednego z wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy celów, jednakże – przy spełnieniu pozostałych przesłanek – wydatkowanie przychodu musi być ukierunkowane na zrealizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Innymi słowy, ustawodawca nie zastrzegł, że własne cele mieszkaniowe podatnika ograniczać się muszą do posiadania przez niego tylko jednej nieruchomości mieszkalnej. Zatem osoba, która posiada miejsce zamieszkania może nabyć kolejną nieruchomość mieszkalną w celu zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych.
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 maja 2017 r., sygn. akt II FSK 1053/15, wskazał:
Dokonując jednak wykładni art. 21 ust 1 pkt 131 u.p.d.o.f., nie można poprzestać wyłącznie na wykładni językowej tego przepisu, tracąc tym samym z pola widzenia cel, jaki ustawodawca zamierzał osiągnąć regulując tę materię. Odczytanie wyłącznie verba legis art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 u.p.d.o.f. powodowałoby, w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, niedopuszczalne zawężenie omawianego zwolnienia. Należy zaakcentować, że będące przedmiotem rozpatrywanej sprawy zwolnienie zastąpiło ulgę meldunkową. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego celem przedmiotowego zwolnienia było wspieranie różnych form budownictwa mieszkaniowego poprzez zwolnienie od opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, wydatkowanego na własne cele mieszkaniowe, wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 u.p.d.o.f.. Jak podkreślono w trakcie prac legislacyjnych, "dodawane zwolnienie mieszkaniowe może pozytywnie wpłynąć na rynek mieszkaniowy oraz zachęcić do lokowania dochodu uzyskanego z omawianego tytułu w nowe inwestycje mieszkaniowe" (zob. uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw Sejm RP VI Kadencji, druk sejmowy nr 1075). Ustawodawca w odniesieniu do omawianego zwolnienia posługuje się zwrotem niedookreślonym "własnych celów mieszkaniowych". W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego zwrotu tego nie można jednak zawężać. Ustawodawca w żaden sposób nie limituje bowiem lokali, które podatnik może nabyć. To zaś, czy podatnik w drodze nabytych lokali realizuje własne cele mieszkaniowe, bądź jego działania wypełniają znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, wymaga indywidualnej oceny w konkretnym stanie faktycznym.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 15 lutego 2017 r., sygn. akt III SA/Wa 650/16 wskazał:
W ocenie Sądu art. 21 ust. 25 u.p.d.o.f. nie stoi na przeszkodzie skorzystania z analizowanej ulgi okoliczność, że podatnik nabywa kilka lokali mieszkalnych, jak i to, że aktualnie posiada inny lokal mieszkalny, w którym zamieszkuje. Niemniej jednak od okoliczności faktycznych konkretnej sprawy będzie zależało, czy rzeczywiście takie zakupy realizują ustawowy warunek uznania własnych celów mieszkaniowych. Jeżeli zatem podatnik dokonuje zakupu co najmniej dwóch lokali mieszkaniowych w dwóch różnych miejscowościach, co wynika stąd, że w jednej miejscowości pracuje, w drugie koncentruje się jego życie rodzinne wówczas można uznać, że własny cel mieszkaniowy jest realizowany w odniesieniu do obu lokali. Także w sytuacji, gdy dwa położone obok siebie lokale mogą zostać połączone można uznać, że cel mieszkaniowy może być realizowany. Z drugiej jednak strony nie można mówić o realizacji własnych celów mieszkaniowych w sytuacji, gdy podatnik deklaruje, że jedno z zakupionych mieszkań zamierza przeznaczyć dla dzieci. Podatnik nie realizuje wówczas własnego celu mieszkaniowego ale cel mieszkaniowy innej osoby, i nie ma tutaj znaczenia w jakim stosunku pokrewieństwa ta inna osoba pozostaje względem podatnika.
Mając powyższe na uwadze, stwierdzam, że w świetle powołanych uprzednio przepisów prawa – pomimo tego, że w tym samym czasie będzie Pan współwłaścicielem nieruchomości „N” oraz jedynym właścicielem nieruchomości „Sz” (sprzedaż będzie nadal trwała) – uprawnia Pana do zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości „Sz”.
Tym samym pana stanowisko w zakresie pytania nr 4b należało uznać za prawidłowe.
Odnosząc się do ostatniej Pana wątpliwości zawartej w pytaniu 4c tj. czy przy rozliczaniu ulgi mieszkaniowej po zakupie nieruchomości „N” powinien być uwzględniamy przychód ze sprzedaży nieruchomości „Sz” czy może konieczne jest uwzględnienie przychodu z nieruchomości „Sz” oraz nieruchomości „L” należy wskazać, że ulgę mieszkaniową, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy uwzględniać dla każdej nieruchomości odrębnie. Dlatego przy zakupie nieruchomości „N” uwzględnia się wyłącznie przychód z planowanej w 2026 roku sprzedaży nieruchomości „Sz”.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają samodzielnego rozliczenia każdej transakcji sprzedaży nieruchomości w dedykowanym zeznaniu PIT-39, co oznacza, że przychód ze sprzedaży nieruchomości „L” z 2023 roku został już ostatecznie rozliczony poprzez zakup nieruchomości „Sz” i nie podlega kumulacji ani ponownemu uwzględnieniu przy nowej uldze. W konsekwencji, aby zwolnić z podatku środki z przyszłej sprzedaży nieruchomości „Sz”, musi Pan przeznaczyć na zakup lub remont nieruchomości „N” wyłącznie środki uzyskane bezpośrednio z transakcji dotyczącej nieruchomości „Sz”, zachowując nowy, trzyletni termin na realizację tego celu.
W związku z powyższym przy rozliczeniu ulgi mieszkaniowej po zakupie nieruchomości „N” uwzględnia Pan wyłącznie przychód ze sprzedaży nieruchomości „Sz”.
Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 4c jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo