X Spółdzielnia Mieszkaniowa, działająca na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, administruje nieruchomością z częścią mieszkalną i handlowo-usługową. Jeden z właścicieli lokalu użytkowego, będący członkiem spółdzielni, kwestionuje różnicowanie wysokości opłat eksploatacyjnych między lokalami mieszkalnymi a użytkowymi, co skutkuje regularnymi niedopłatami. Za okres od października 2015 do października 2016 niedopłaty wyniosły określoną…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
29 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 18 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości zaliczenia na gruncie ustawy o CIT do kosztów uzyskania przychodów należności Spółdzielni na kwotę X zł z tytułu opłat eksploatacyjnych lokalu użytkowego (...), które w trybie postępowania sądowego nie zostały zasądzone na rzecz Spółdzielni.
Treść wniosku jest następująca.
Opis stanu faktycznego
X Spółdzielnia Mieszkaniowa prowadzi działalność w oparciu o Ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych, jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. W ramach działalności wykonuje czynności na rzecz członków Spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze prawo do lokali mieszkalnych, osób niebędących członkami Spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokali, członków Spółdzielni będących właścicielami lokali, właścicieli lokali niebędących członkami Spółdzielni oraz najemców, właścicieli lokali użytkowych lub dzierżawców terenów oraz osób zajmujących lokale bez tytułu prawnego.
Przedmiotem sporu stało się narastające zadłużenie z tytułu opłat eksploatacyjnych lokalu użytkowego stanowiącego odrębną własność, nr ewidencyjny (...), mieszczącego się w (…).
Pan A.A. we współwłasności z żoną Panią B.A. posiada własnościowe prawo do lokalu użytkowego, niemieszkalnego (własność wyodrębniona) − dla lokalu prowadzona jest księga wieczysta KW (…). Pan A.A. jest członkiem Spółdzielni Mieszkaniowej i został wpisany do rejestru członków pod pozycją (...). Będący w posiadaniu Państwa A. lokal użytkowy powstał w wyniku podziału dawnego lokalu użytkowego o powierzchni X m2, stanowiącego przed podziałem własność Y. Następca prawny Y dokonał podziału powierzchni na 5 samodzielnych lokali użytkowych posiadających zaświadczenia stwierdzające, że są lokalami użytkowymi wystawionymi przez Urząd Miejski w (...), w tym lokal (...) o powierzchni X m2 i udziale w częściach wspólnych wynoszącym (...). Nieruchomość budynkowa (...) jest budynkiem mieszkalno-usługowym składającym się z części wysokiej − mieszkalnej oraz części niskiej handlowo-usługowej (…). Spółdzielnia zobowiązana jest ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych prowadzić odrębnie ewidencję księgową kosztów i przychodów dla części mieszkalnej i części handlowo-usługowej.
Zgodnie z Ustawą z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.
Część handlowo-usługowa generuje wyższe koszty nie związane z częścią mieszkalną takie jak: całodobowa ochrona obiektu (z wyłączeniem części mieszkalnej), utrzymanie terenów, zieleni, sprzątanie (gdzie wyższa jest cena za m2 powierzchni użytkowej), ubezpieczenie, koszty zarządu nieruchomością, prawa autorskie oraz reklama i marketing, koszty konserwacji, remontów, materiały.
Na opłaty eksploatacyjne lokali użytkowych składają się więc następujące koszty − eksploatacja: utrzymanie terenów, zużycie materiałów, sprzątanie, pozostałe koszty, koszty zarządu nieruchomością, amortyzacja, ubezpieczenia, koszty obsługi technicznej, reklama i marketing, ochrona obiektu, podatek od nieruchomości. Do miesięcznego wymiaru opłat doliczane są także zaliczki na media (c.o. ciepła woda, zimna woda i kanalizacja, energia elektryczna wspólna), które, zgodnie z regulaminem, rozliczane są w cyklach półrocznych i rocznych.
Wszystkie lokale użytkowe rozliczane są na tych samych zasadach, tj. od metra powierzchni użytkowej lub w przypadku zaliczek dotyczących mediów (np. zima i ciepła woda, kanalizacja) wg rzeczywistego ich zużycia.
Dłużnik nie prowadzi działalności gospodarczej w ww. lokalu i kwestionuje różnicowanie przez Spółdzielnię opłaty eksploatacyjnej dla lokali mieszkalnych i lokali użytkowych położonych w tej samej nieruchomości. W związku tym nie reguluje miesięcznych opłat eksploatacyjnych (faktura VAT) w pełnej wymaganej wysokości, przez co powstają niedopłaty, stanowiące około 30% pierwotnego miesięcznego wymiaru opłat.
Z biegiem czasu narastają niedopłaty ww. opłat eksploatacyjnych lokalu użytkowego należącego do Dłużnika.
Za okres od X.2015 r. do X.2016 r. niedopłaty miesięcznych opłat eksploatacyjnych wyniosły kwotę X zł i stały się powodem wystąpienia o nakaz zapłaty tych należności, powiększonych o odsetki, na drogę postępowania sądowego z powództwa X Spółdzielni Mieszkaniowej.
Pierwsze z postępowań, które zostało wszczęte w roku 2016 przez X Spółdzielnię Mieszkaniową o zapłatę należności z tytułu ww. opłat eksploatacyjnych za okres od X.2015 r. do X.2016 r. w kwocie X zł, zakończyło się wyrokiem Sądu Apelacyjnego w (...) oddalającym powództwo.
Na wskazaną wyżej kwotę składają się wszystkie nieuregulowane w pełnej wysokości miesięczne obciążenia dłużnika z tytułu opłat eksploatacyjnych lokalu użytkowego dłużnika nr ewidencyjny (...), na które składają się: eksploatacja podstawowa, fundusz remontowy, podatek od nieruchomości oraz zaliczki podlegające rozliczeniu − energia elektryczna, opłata stała i zmienna co, woda i kanalizacja. Na eksploatację podstawową składają się składniki dotyczące utrzymania nieruchomości wymienione wcześniej, takie jak: utrzymanie terenów, zużycie materiałów, sprzątanie, zarząd nieruchomością, amortyzacja, ubezpieczenia, obsługa techniczna, reklama i marketing, ochrona obiektu, podatek od nieruchomości itp.
W uzasadnieniu Wyroku Sąd Apelacyjny zakwestionował treść i tryb podjętej uchwały Rady Nadzorczej X SM o zasadach obciążania kosztami właścicieli lokali względem powierzchni, a nie udziałów w nieruchomości wspólnej. Ponadto Sąd podkreślił, że sam fakt posiadania lokalu użytkowego nie stanowi wystarczającej podstawy do obciążania właściciela takiego lokalu wyższymi kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, a zwiększenie obciążeń z tytułu utrzymania musi mieć związek z takim użytkowaniem ich lokali, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości, a także musi być proporcjonalne do tych wyższych kosztów.
Wyrok ten stał się prawomocny i w związku z tym wyczerpana została możliwość dochodzenia wskazanej wyżej należności z tytułu opłat eksploatacyjnych za okres od X.2015 r. do X.2016 r. w kwocie X zł od dłużnika.
Z uwagi na brak możliwości dalszego sądowego dochodzenia zapłaty tej należności, wyczerpując możliwości dochodzenia ww. roszczenia Zarząd X Spółdzielni Mieszkaniowej podjął uchwałę o odpisaniu ww. należności Spółdzielni objętej wcześniej utworzonym odpisem aktualizacyjnym na kwotę X zł.
Należność w tej kwocie została odpisana, a cała kwota została zaliczona do kosztów uzyskania przychodu (KUP). Ponieważ dłużnik w dalszym ciągu kwestionuje wysokość opłat, pozostawiając w każdym miesiącu podobne niedopłaty, Spółdzielnia kieruje dochodzenie tych należności na drogę sądową. W toku są kolejne sprawy sądowe o zapłatę należności z tytułu opłat eksploatacyjnych za kolejne okresy.
Należy podkreślić, że Spółdzielnia dokonuje płatności wszystkich kosztów eksploatacyjnych dotyczących lokali użytkowych i lokali mieszkalnych w tym budynku. Jak też na wstępie zostało wspomniane koszty dotyczące lokali użytkowych co do ich struktury są inne, niż części dotyczącej lokali mieszkalnych.
Poniesione koszty dotyczące opłat eksploatacyjnych lokalu użytkowego pozostają w związku z prowadzoną przez Spółdzielnię działalnością. Istnieje też związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy poniesieniem wydatków na opłaty eksploatacyjne lokali użytkowych, a powstaniem, zwiększeniem lub możliwością powstania przychodu.
Ponadto podkreślić należy, że pomimo nieuregulowania w pełnej wysokości miesięcznych opłat eksploatacyjnych przez dłużnika, Spółdzielnia poniosła wszystkie koszty w pełnej wysokości, co jest udokumentowane fakturami kosztowymi uregulowanymi przez Spółdzielnie oraz szczegółowymi rozliczeniami (m.in. lokali użytkowych).
Trudno jest zgodzić z argumentacją Sądu, że lokal nie był użytkowany i w związku z tym nie generował części kosztów. Większość ponoszonych przez Spółdzielnię kosztów nie ma bezpośredniego przełożenia na to, czy lokal użytkowy jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej, czy też soi pusty, nieużytkowany. Gdyby sposób użytkowania lokalu użytkowego determinował wymiar opłat, to lokale niewykorzystane komercyjne, stanowiące inwestycje właścicieli lub oczekujące na wynajęcie, korzystałyby z ulgowych stawek opłaty eksploatacyjnej pomimo, że koszty utrzymania ich nieruchomości pozostałyby niezmienione (np. koszty ochrony, ubezpieczenia, sprzątania, podatków, utrzymania terenu itp). Koszty niezbędne do utrzymaniu takiego lokalu musiałyby zostać poniesione. I w tym konkretnym przypadku zostały poniesione w części przez właściciela, a w związku z niekorzystnym wyrokiem sądowym − w części przez Spółdzielnię. Oddalenie powództwa Spółdzielni o zapłatę kwoty X zł wraz z odsetkami, co spowodowało poniesienie ww. kosztów utrzymania lokalu użytkowego (...) z tą różnicą, że zamiast właściciela lokalu, koszty zostały opłacone przez Spółdzielnię. Nadmienić też należy, że sprawozdania z działalności oraz finansowe za rok 2015 i 2016 zostały zaudytowane przez biegłego rewidenta.
Pytanie
Czy w oparciu o Ustawę o podatku dochodowym od osób prawnych jest prawidłowe zaliczenie do kosztów uzyskania przychodu (KUP) należności Spółdzielni na kwotę X zł z tytułu opłat eksploatacyjnych lokalu użytkowego (...), które w trybie postępowania sądowego nie zostały zasądzone na rzecz Spółdzielni?
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, zaliczenie niezasądzonej, spornej kwoty X zł wynikającej z części miesięcznych należności z tytułu opłat eksploatacyjnych dotyczących lokalu użytkowego dłużnika, do kosztów uzyskania przychodu (KUP) jest poprawne.
Z przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wynika, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie koszty, bezpośrednio i pośrednio związane z uzyskiwaniem przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ww. ustawy.
Opłaty eksploatacyjne dotyczące lokalu użytkowego, mimo że zakwestionowane przez dłużnika oraz Sąd Apelacyjny w (...), nie wynikają z żadnej z kategorii uregulowanych w art. 16 ust. 1 ww. ustawy. Zaznaczyć należy, że wydatki zostały przez Spółdzielnię poniesione i rozliczone w stosunku do przypadających na lokal metrów, lub w przypadku mediów, w stosunku do rzeczywistego zużycia. Obciążenia wszystkich lokali użytkowych w budynku (...) dokonywane są na jednakowych zasadach i niezależnie od sposobu korzystania z lokalu oraz czy dany lokal aktualnie jest wynajęty i prowadzi działalność gospodarczą czy nie.
Zakwestionowana przez dłużnika część miesięcznych opłat eksploatacyjnych nie została zasądzona, jednak Spółdzielnia poniosła i uregulowała wszystkie koszty poniesione dla utrzymania nieruchomości handlowo-usługowej (...) w tym lokalu (...). Kosztami eksploatacji i utrzymania nieruchomości części handlowo-usługowej, w której znajduje się lokal X obciążane były wszystkie lokale wg poniesionych kosztów rzeczywistych.
W związku z powyższym, odpisana sporna część miesięcznych należności z tytułu opłat eksploatacyjnych dotyczących lokalu użytkowego dłużnika w kwocie X zł, winna zostać zaliczona do kosztów uzyskania przychodu (KUP).
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 278 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”):
Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Koszty poniesione w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia kosztu.
Konstrukcja przepisu dotyczącego kosztów uzyskania przychodów daje podatnikowi możliwość odliczenia dla celów podatkowych wszelkich kosztów (niewymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT), pod warunkiem, że wykaże ich bezpośredni bądź pośredni związek z prowadzoną działalnością, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu. Tak więc, kosztami uzyskania przychodów są wszelkie, racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, których celem jest osiągnięcie przychodów ze źródła przychodów lub zachowanie albo zabezpieczenie źródła przychodów, z wyjątkiem wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT.
Należy przy tym zauważyć, że art. 16 ust. 1 ustawy o CIT zawiera nie tylko katalog wyłączeń niektórych wydatków z kosztów uzyskania przychodów, ale pewne jego punkty stanowią, niezależnie od art. 15 ust. 1 tej ustawy, pozytywną podstawę zaliczenia określonych wydatków do kosztów uzyskania przychodów, po spełnieniu wymienionych tam warunków.
I tak, w myśl art. 16 ust. 1 pkt 26a ustawy o CIT:
Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odpisów aktualizujących, z tym że kosztem uzyskania przychodów są odpisy aktualizujące wartość należności, określone w ustawie o rachunkowości, od tej części należności, która była uprzednio zaliczona na podstawie art. 12 ust. 3 do przychodów należnych, a ich nieściągalność została uprawdopodobniona na podstawie ust. 2a pkt 1.
Nadmienić przy tym należy, że w sytuacji, w której więcej, niż jeden podmiot jest odpowiedzialny za wykonanie zaciągniętego zobowiązania (np. dłużnicy solidarni), przepis art. 16 ust. 1 pkt 26a ustawy o CIT obejmuje konieczność uprawdopodobnienia nieściągalności wobec wszystkich podmiotów, od których wierzytelność może być dochodzona.
Z powyższego przepisu wynika zatem, że ustawodawca wyłącza odpisy aktualizujące z kategorii kosztów podatkowych.
Wyjątkiem są odpisy spełniające łącznie następujące warunki:
Jak stanowi art. 12 ust. 3 ustawy o CIT:
Za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, a także za przychody uzyskane z zysków kapitałowych, z wyłączeniem przychodów, o których mowa w art. 7b ust. 1 pkt 1, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.
Z kolei przepis art. 16 ust. 2a pkt 1 powołanej ustawy stanowi, że:
Nieściągalność wierzytelności, o których mowa w ust. 1 pkt 26-26c, uznaje się za uprawdopodobnioną
1) w przypadku określonym w ust. 1 pkt 26a, w szczególności jeżeli:
a) dłużnik zmarł, został wykreślony z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, postawiony w stan likwidacji lub została ogłoszona jego upadłość albo
b) zostało otwarte postępowanie restrukturyzacyjne lub został złożony wniosek o zatwierdzenie układu w postępowaniu o zatwierdzenie układu, o którym mowa w ustawie z dnia 15 maja 2015 r. - Prawo restrukturyzacyjne, lub zostało wszczęte postępowanie ugodowe w rozumieniu przepisów o restrukturyzacji finansowej przedsiębiorstw i banków, albo
c) wierzytelność została potwierdzona prawomocnym orzeczeniem sądu i skierowana na drogę postępowania egzekucyjnego, albo
d) wierzytelność jest kwestionowana przez dłużnika na drodze powództwa sądowego.
Należy dodać, że prawidłowe ujęcie odpisów aktualizujących wartość należności w księgach rachunkowych jest niezbędne w celu zaliczenia ich w momencie uprawdopodobnienia do kosztów uzyskania przychodów. Koszt podatkowy nie wystąpi w sytuacji uprawdopodobnienia nieściągalności należności, jeżeli nie został dokonany odpis aktualizujący tę należność, bowiem kosztem tym jest odpis aktualizujący, a nie wierzytelność czy należność, której nieściągalność została uprawdopodobniona.
Wskazać również należy, że katalog możliwości uprawdopodobnienia nieściągalności wierzytelności wymieniony w art. 16 ust. 2a pkt 1 omawianej ustawy ma charakter otwarty, czyli możliwe są sytuacje, gdy wierzyciel w inny sposób uprawdopodobni, że dana wierzytelność jest nieściągalna. Wobec powyższego, nieściągalność wierzytelności będzie uznana za uprawdopodobnioną w przypadkach określonych w ww. przepisie oraz gdy przesłanki uprawdopodobnienia będą miały charakter przesłanek o znaczeniu prawnym równorzędnym w stosunku do wskazanych w ww. przepisie. Dodać także należy, że uprawdopodobnienie nieściągalności wierzytelności ciąży na podatniku.
Podsumowując, w świetle przepisów ustawy o CIT, do powstania kosztu podatkowego konieczne jest wystąpienie obu przesłanek, tj. zarówno podatkowych okoliczności uprawdopodobnienia nieściągalności, jak i rachunkowego dokonania odpisu aktualizującego.
Zgodnie z brzmieniem art. 35b ust. 1 ustawy z dnia 29 września 1994 o rachunkowości (t.j. Dz.U. z 2023 poz. 120 ze zm.; dalej „uor”):
Wartość należności aktualizuje się uwzględniając stopień prawdopodobieństwa ich zapłaty poprzez dokonanie odpisu aktualizującego, w odniesieniu do:
1) należności od dłużników postawionych w stan likwidacji lub w stan upadłości oraz w stosunku do których zostało otwarte postępowanie restrukturyzacyjne lub został złożony wniosek o zatwierdzenie układu w postępowaniu o zatwierdzenie układu - do wysokości należności nieobjętej gwarancją lub innym zabezpieczeniem należności, zgłoszonej likwidatorowi lub sędziemu-komisarzowi w postępowaniu upadłościowym lub umieszczonej w spisie wierzytelności w postępowaniu restrukturyzacyjnym;
2) należności od dłużników w przypadku oddalenia wniosku o ogłoszenie upadłości, jeżeli majątek dłużnika nie wystarcza lub jedynie wystarcza na zaspokojenie kosztów postępowania upadłościowego - w pełnej wysokości należności;
3) należności kwestionowanych przez dłużników oraz z których zapłatą dłużnik zalega, a według oceny sytuacji majątkowej i finansowej dłużnika spłata należności w umownej kwocie nie jest prawdopodobna - do wysokości niepokrytej gwarancją lub innym zabezpieczeniem należności;
4) należności stanowiących równowartość kwot podwyższających należności, w stosunku do których uprzednio dokonano odpisu aktualizującego - w wysokości tych kwot, do czasu ich otrzymania lub odpisania;
5) należności przeterminowanych lub nieprzeterminowanych o znacznym stopniu prawdopodobieństwa nieściągalności, w przypadkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalności lub strukturą odbiorców - w wysokości wiarygodnie oszacowanej kwoty odpisu, w tym także ogólnego, na nieściągalne należności
Odpisy aktualizujące należności zaliczane są do kosztów uzyskania przychodów w dacie łącznego spełnienia dwóch warunków:
1. dokonanie odpisu aktualizującego wartość należności (w ujęciu rachunkowym) i
2. udokumentowanie prawdopodobieństwa nieściągalności wierzytelności (nieprzedawnionej, uprzednio zaliczonej do przychodów należnych).
Gdy warunki powyższe zostaną spełnione w różnych latach podatkowych, zaliczenie należności do kosztów uzyskania przychodów będzie możliwe w roku podatkowym, w którym spełniony zostanie drugi z warunków.
Należy także podkreślić, że termin do zaliczenia nieściągalnych wierzytelności do kosztów uzyskania przychodów ograniczony jest przepisem art. 16 ust. 1 pkt 20 ustawy o CIT, zgodnie z którym:
Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wierzytelności odpisanych jako przedawnione.
Jak wynika z opisanego przez Państwa stanu faktycznego prowadzą Państwo działalność w oparciu o ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z tą ustawą członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani do pokrywania kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami Statutu. W opisanej przez Państwa sprawie jeden z członków spółdzielni wraz z żoną posiada własnościowe prawo do lokalu użytkowego, niemieszkalnego (własność wyodrębniona) położonego w nieruchomości administrowanej przez Spółdzielnię. Właściciele nie prowadzą w tym lokalu działalności gospodarczej i kwestionują różnicowanie przez Spółdzielnię opłaty eksploatacyjnej dla lokali mieszkalnych i lokali użytkowych położonych w tej samej nieruchomości. Z tego względu nie płacą oni od wielu lat miesięcznych opłat eksploatacyjnych (faktura VAT) w pełnej wymaganej wysokości, przez co powstają niedopłaty, stanowiące około 30% pierwotnego miesięcznego wymiaru opłat.
Wskazali Państwo, że za okres od X.2015 r. do X.2016 r. niedopłaty miesięcznych opłat eksploatacyjnych wyniosły X zł.
Wystąpili Państwo o nakaz zapłaty tych należności, powiększonych o odsetki, na drogę postępowania sądowego z powództwa X Spółdzielni Mieszkaniowej. Sprawa zakończyła się wyrokiem Sądu Apelacyjnego w (...) oddalającym powództwo. Sąd zakwestionował treść i tryb podjętej uchwały Rady Nadzorczej X SM o zasadach obciążania kosztami właścicieli lokali względem powierzchni, a nie udziałów w nieruchomości wspólnej. Ponadto Sąd podkreślił, że sam fakt posiadania lokalu użytkowego nie stanowi wystarczającej podstawy do obciążania właściciela takiego lokalu wyższymi kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, a zwiększenie obciążeń z tytułu utrzymania musi mieć związek z takim użytkowaniem ich lokali, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości, a także musi być proporcjonalne do tych wyższych kosztów.
Wyrok stał się prawomocny i w związku z tym wyczerpali Państwo możliwość dochodzenia ww. niedopłaty z tytułu opłat eksploatacyjnych za okres od X.2015 r. do X.2016 r. w kwocie X zł.
Z uwagi na brak możliwości dalszego sądowego dochodzenia zapłaty tej należności, wyczerpując możliwości dochodzenia ww. roszczenia Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej podjął uchwałę o odpisaniu ww. należności Spółdzielni objętej wcześniej utworzonym odpisem aktualizacyjnym na kwotę X zł.
Należność w tej kwocie została odpisana, a cała kwota została zaliczona do kosztów uzyskania przychodu (KUP). Ponieważ właściciel w dalszym ciągu kwestionuje wysokość opłat, w każdym miesiącu pozostawia podobne niedopłaty. Spółdzielnia kieruje dochodzenie tych należności na drogę sądową. W toku są kolejne sprawy sądowe o zapłatę należności z tytułu opłat eksploatacyjnych za kolejne okresy.
Podkreślili Państwo, że pomimo nieuregulowania w pełnej wysokości miesięcznych opłat eksploatacyjnych przez właścicieli lokalu użytkowego, Spółdzielnia poniosła wszystkie koszty w pełnej wysokości, co jest udokumentowane fakturami uregulowanymi przez Spółdzielnie oraz szczegółowymi rozliczeniami (m.in. lokali użytkowych).
W opisanym przypadku koszty eksploatacyjne zostały poniesione w części przez właściciela, a w związku z niekorzystnym wyrokiem sądowym − w części przez Spółdzielnię.
Państwa wątpliwości dotyczą możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu należności Spółdzielni na kwotę X zł z tytułu opłat eksploatacyjnych lokalu użytkowego (...), które w trybie postępowania sądowego nie zostały zasądzone na rzecz Spółdzielni.
W analizowanej sprawie istotnym jest fakt, że ww. należność została objęta utworzonym wcześniej odpisem aktualizacyjnym.
Jak wskazano na wstępie, kosztem uzyskania przychodów może być odpis aktualizujący, a nie wierzytelność czy należność, której nieściągalność została uprawdopodobniona. Odpisy takie – po łącznym spełnieniu opisanych warunków – mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów na gruncie ustawy o CIT. Koszt podatkowy nie będzie jednak rozpoznany w sytuacji, gdy nie zostanie spełniony którykolwiek z opisanych powyżej warunków z ustawy o CIT.
Biorąc pod uwagę przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy ustawy o CIT nie mogę uznać, że wystąpienie z powództwem przeciwko właścicielom lokalu użytkowego uprawdopodabnia nieściągalność wierzytelności w rozumieniu art. 16 ust. 2a pkt 1 w zw. z art. 16 ust. 1 pkt 26a ustawy o CIT w sytuacji, gdy − jak sami Państwo wyjaśnili − wyrok oddalił Państwa powództwo i stał się prawomocny, w związku z czym wyczerpali Państwo możliwość dochodzenia ww. niedopłaty z tytułu opłat eksploatacyjnych za okres od X.2015 r. do X.2016 r. w kwocie X zł.
Takie uprawdopodobnienie nieściągalności wierzytelności mogłoby zaistnieć w sytuacji, w której wierzytelność zostałaby potwierdzona prawomocnym orzeczeniem sądu i skierowana na drogę postępowania egzekucyjnego. Jednak w opisanej sprawie mamy do czynienia z innymi okolicznościami, nie spełniającymi przesłanek z wymienionych na wstępie przepisów ustawy o CIT, które uzasadniałyby możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów dokonanych przez Państwa odpisów aktualizacyjnych.
W niniejszej sprawie spełnienie warunku, jakim jest uprawdopodobnienie nieściągalności wierzytelności nie nastąpiło w momencie ogłoszenia wyroku w sprawie z Państwa powództwa, ponieważ Sąd uznał to żądanie za niezasadne i oddalił powództwo
Podsumowując, w związku z tym, że na skutek wyroku Sądu oddalającego Państwa powództwo za nienależne zostały uznane niedopłaty z tytułu opłat eksploatacyjnych za okres od X.2015 r. do X.2016 r. w kwocie X zł, w analizowanej sprawie nie została spełniona przesłanka uprawdopodobnienia nieściągalności wierzytelności.
Co zostało wykazane powyżej, na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych możliwe jest zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów odpisów aktualizacyjnych, których nieściągalność została uprawdopodobniona, a nie wierzytelności czy należności.
Tym samym Państwa stanowisko w zakresie możliwości zaliczenia na gruncie ustawy o CIT do kosztów uzyskania przychodów należności Spółdzielni na kwotę X zł z tytułu opłat eksploatacyjnych lokalu użytkowego (...), które w trybie postępowania sądowego nie zostały zasądzone na rzecz Spółdzielni, należało uznać za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Wskazać należy, że zakres wydanej interpretacji wyznacza treść sformułowanego do wniosku ORD-IN pytania. Tym samym niniejsza interpretacja nie dotyczy innych spraw sądowych w toku o zapłatę należności z tytułu opłat eksploatacyjnych za kolejne okresy.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo