Spółka z o.o. sprzedała nieruchomość obywatelowi Niemiec w czerwcu 2025 r., wystawiając fakturę VAT, ale nabywca nie zapłacił ceny. Spółka nie wydała nieruchomości i odstąpiła od umowy w lipcu 2025 r. na podstawie Kodeksu cywilnego, wystawiając fakturę korygującą,…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób prawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
1 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 1 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie skutków podatkowych w związku z odstąpieniem od umowy sprzedaży nieruchomości.
Treść wniosku jest następująca.
Opis stanu faktycznego
A. sp. z o.o. z siedzibą w (...) jest podatnikiem podlegającym nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Spółka 26 czerwca 2025 r. sprzedała B.B., obywatelowi Niemiec, zamieszkałemu w (...) (Niemcy) nieruchomość gruntową zabudowaną (…) (działka 1) oraz udział 1/11 w działce gruntowej (działka 2) stanowiącej drogę wewnętrzną (…).
Cena za działkę 1 została ustalona na X EURO, w tym 8% VAT, a za udział w działce 2 - X EURO, w tym 23% VAT.
W związku z tą transakcją spółka wystawiła 26 czerwca 2025 r. fakturę VAT dokumentującą sprzedaż tych nieruchomości. Data dostawy/wykonania usługi - 26 czerwca 2025 r.
Spółka zobowiązała się wydać nieruchomość w posiadanie nabywcy w terminie 7 dni od dnia zapłaty ceny, nie później niż w terminie do 7 lipca 2025 r. Strony postanowiły, że w razie niewykonania przez kupującego obowiązku zapłaty ceny w ww. terminie sprzedający może wstrzymać się z wykonaniem obowiązku wydania nieruchomości do dnia zapłaty całej ceny.
Nabywca zobowiązał się do uiszczenia umówionej ceny do 30 czerwca 2025 r., czego do dnia dzisiejszego nie uczynił.
W związku z brakiem zapłaty umówionej ceny Spółka nigdy nie wydała nabywcy w posiadanie przedmiotowych nieruchomości. W związku z bezskutecznym upływem, wyznaczonego nabywcy dodatkowego terminu zapłaty ceny nabycia ww. nieruchomości Spółka działając na podstawie art. 491 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.) 24 lipca 2025 r. odstąpiła od wskazanej wyżej umowy oraz wezwała kupującego do stawiennictwa w Kancelarii Notarialnej, celem zwrotnego przeniesienia własności opisanej wyżej nieruchomości na Spółkę A. Sp. z o.o., z jednoczesnym pouczeniem, że brak stawiennictwa spowoduje dokonanie wskazanej czynności w imieniu nabywcy przez ustanowionego wcześniej pełnomocnika.
24 lipca 2025 r. Spółka wystawiła fakturę VAT dokumentującą odstąpienie od sprzedaży z uwagi na brak zapłaty - faktura korekta (...)/1/2025.
Kwoty korekty:
netto: - X EURO, VAT 8%: - X zł, brutto: - X EURO oraz
netto: - X EURO, VAT 23%: - X zł, brutto: - X EURO.
Data dostawy/wykonania usługi - 26 czerwca 2025 r.
28 lipca 2025 r. w związku z odstąpieniem od umowy sprzedaży nabywca nieruchomości, działając przez ustanowionego wcześniej pełnomocnika, aktem notarialnym przeniósł powrotnie na rzecz A. sp. z o.o. z siedzibą w (...) prawo własności nieruchomości stanowiącej działkę 1 oraz udział wynoszący 1/11 części w prawie własności nieruchomości stanowiącej działkę 2. Spółka prawo własności ww. nieruchomości przyjęła.
Wnioskodawca jest podatnikiem podatku od towarów i usługi. Podatek VAT rozliczany jest kwartalnie.
Spółka jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych i rozlicza podatek według stawki 9% kwartalnie.
Pytania:
1. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym podatek VAT w kwocie - X zł z faktury (...)/1/2025 z dnia 24 lipca 2025 r. powinien być ujęty w rejestrze sprzedaży VAT za miesiąc czerwiec 2025 r. oraz w pliku jpk_v7K za II kwartał 2025 r.?
2. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym korekta sprzedaży w kwocie - X EURO z faktury (...)/1/2025 z dnia 24 lipca 2025 r. powinna być ujęta w księgach rachunkowych spółki w miesiącu czerwcu 2025 r., a tym samym uwzględniona przy obliczaniu zaliczki na podatek dochodowy CIT za II kwartał 2025 r.?
Niniejsza interpretacja dotyczy podatku dochodowego od osób prawnych i stanowi rozstrzygnięcie w zakresie pytania sformułowanego jako drugie. W zakresie podatku od towarów i usług (pytanie sformułowane jako pierwsze) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem Spółki korekta przychodu z ww. faktury VAT powinna być wykazana w księgach za II kwartał 2025 r. Wnioskodawca, w nawiązaniu do skorzystania z uprawnień z art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego, ma prawo do skorygowania faktury VAT poprzez wystawienie faktury korygującej. Korekta ta powinna skutkować obniżeniem podstawy opodatkowania do zera, odzwierciedlając rzeczywisty brak skutecznej sprzedaży.
Przepis art. 12 ust. 3j ustawy o CIT różnicuje moment zmniejszenia lub zwiększenia przychodów w zależności od przyczyn skutkujących dokonanie korekty.
Jeżeli korekta wynika z błędu rachunkowego lub innej oczywistej omyłki, korekty należy dokonać w okresie, w którym został rozpoznany pierwotny przychód z pierwotnej faktury.
Natomiast jeżeli przyczyna korekty tkwi w innych powodach niż omyłka lub błąd rachunkowy, korekty należy dokonać w okresie rozliczeniowym, w którym została wystawiona faktura korygująca.
W przypadku Wnioskodawcy, korekta wystąpiła z uwagi na to, że od samego początku nie mamy do czynienia ze skuteczna sprzedażą nieruchomości (skutek ex tunc), co oczywiście można ocenić po korekcie faktury i zwrotnym przeniesieniu własności. Należy wskazać, że wszelkie omyłki, które pozwalają na dokonanie korekty okresu rozliczeniowego, w którym wystawiono pierwotną fakturę, muszą mieć charakter pierwotny, tj. owa omyłka musiała istnieć już w momencie rozpoznawania pierwotnego przychodu.
Podobnie wypowiedział się organ interpretacyjny: „W opisanej przez Państwa sprawie właściwe jest dokonanie korekty przychodu z tytułu unieważnionej umowy sprzedaży nieruchomości w tym samym okresie rozliczeniowym, co zawarcie tej umowy” - interpretacja z 16 sierpnia 2022 r., sygnatura: 0114-KDIP2-2.4010.159.2020.13.S/AS.
Mając na uwadze powyższe zasadne jest przyjęcie, że korekta przychodu powinna mieć miejsce w II kwartale 2025 r., gdyż w tym przypadku od początku nie mamy do czynienia ze skuteczną sprzedażą nieruchomości, a więc nie mamy przychodu na gruncie podatku dochodowego od osób prawnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm. dalej: „ustawa o CIT”):
Przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód stanowiący sumę dochodu osiągniętego z zysków kapitałowych oraz dochodu osiągniętego z innych źródeł przychodów. W przypadkach, o których mowa w art. 21, art. 22 i art. 24b, przedmiotem opodatkowania jest przychód.
Stosownie z art. 7 ust. 2 ustawy o CIT:
Dochodem ze źródła przychodów, z zastrzeżeniem art. 11c, art. 11i, art. 24a, art. 24b, art. 24ca, art. 24d i art. 24f, jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.
Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT:
Przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności:
1) otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.
Na podstawie art. 12 ust. 3 ww. ustawy:
Za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, a także za przychody uzyskane z zysków kapitałowych, z wyłączeniem przychodów, o których mowa w art. 7b ust. 1 pkt 1, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.
Zatem przychodem należnym jest przychód, który w następstwie działalności gospodarczej stał się należnością (wierzytelnością) ustaloną pomiędzy stronami.
Podstawowa zasada określania daty powstania przychodu związanego z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej została uregulowana w art. 12 ust. 3a ustawy o CIT, zgodnie z którym:
Za datę powstania przychodu, o którym mowa ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c-3g oraz 3j-3m, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:
1) wystawienia faktury albo
2) uregulowania należności.
Na podstawie art. 12 ust. 3j ustawy o CIT:
Jeżeli korekta przychodu nie jest spowodowana błędem rachunkowym lub inną oczywistą omyłką, korekty dokonuje się poprzez zmniejszenie lub zwiększenie przychodów osiągniętych w okresie rozliczeniowym, w którym została wystawiona faktura korygująca lub, w przypadku braku faktury, inny dokument potwierdzający przyczyny korekty.
Dodatkowo, art. 12 ust. 3k ustawy o CIT przewiduje, że:
Jeżeli w okresie rozliczeniowym, o którym mowa w ust. 3j, podatnik nie osiągnął przychodów lub osiągnięte przychody są niższe od kwoty zmniejszenia, podatnik jest obowiązany zwiększyć koszty uzyskania przychodów o kwotę, o którą nie zostały zmniejszone przychody.
Natomiast zgodnie z art. 12 ust. ust. 3l ustawy o CIT:
Przepisów ust. 3j i 3k nie stosuje się, jeżeli korekta dotyczy przychodu związanego z zobowiązaniem podatkowym, które uległo przedawnieniu.
Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie definiuje pojęć „błędu rachunkowego” i „oczywistej omyłki”. Pojęcia te zatem należy rozumieć zgodnie z ich znaczeniem potocznym.
Zgodnie ze Słownikiem Języka Polskiego PWN (wersja internetowa www.sip.pwn.pl) przez „omyłkę” należy rozumieć „spostrzeżenie, sąd niezgodny z rzeczywistością, niewłaściwe postępowanie, posunięcie”. W konsekwencji za „inną oczywistą omyłkę” należy uznać inny oczywisty błąd, który nie jest jednocześnie błędem rachunkowym. Takim błędem będzie, np. ujęcie faktury wystawionej na podmiot inny niż faktyczny nabywca towaru. „Omyłka” wiązać się również będzie z błędem polegającym albo na nieprawidłowym wystawieniu albo nieprawidłowym ujęciu dowodu księgowego. Okoliczność taka musi mieć zatem charakter „pierwotny”. Co więcej, „omyłka” musi być „oczywista”.
Za „błąd rachunkowy” należy uznać sytuację, gdy przychód został niewłaściwie ujęty ze względu na błąd w toku wykonywania obliczeń; może to dotyczyć zarówno okoliczności leżących po stronie wystawcy faktury czy innego dokumentu księgowego (np. błędne podanie na fakturze cen lub wartości towarów), jak i po stronie odbiorcy takiego dokumentu.
Oznacza to, że w przypadku jakichkolwiek wątpliwości co do charakteru przyczyn korekty, korekta dokonywana winna być w okresie otrzymania faktury korygującej (bądź innego dokumentu potwierdzającego stosowną korektę).
Natomiast w przypadku jednoznacznego stwierdzenia, że nieprawidłowe ujęcie przychodu było bezpośrednim wynikiem błędu rachunkowego lub oczywistej omyłki, korekta taka winna być uwzględniana „wstecznie”, tj. w okresie, w którym przychód taki został pierwotnie ujęty przez podatnika.
Z uzasadnienia do projektu ustawy nowelizującej z dnia 10 września 2015 r. o zmianie niektórych ustaw w związku ze wspieraniem polubownych metod rozwiązywania sporów (Dz.U. z 2015 r. poz. 1595), która wprowadziła z dniem 1 stycznia 2016 r. art. 12 ust. 3j ustawy o CIT wynika, że moment ujęcia faktury korygującej po stronie przychodów powinien być uzależniony od okoliczności, jakich dotyczy ta faktura.
Jeżeli pierwotnie sporządzona faktura błędnie dokumentowała stan faktyczny, a więc korekta jest wynikiem błędu (zawierała pomyłki, np. w ilości, cenie lub kwocie podatku od towarów i usług), wówczas korekta powinna być przyporządkowana wstecznie do okresu, którego dotyczy, czyli do daty wystąpienia przychodu należnego, wynikającego z faktury pierwotnej.
Natomiast w przypadku, gdy faktura pierwotna prawidłowo dokumentowała zdarzenie gospodarcze, które miało miejsce w dacie jej wystawienia (stan faktyczny), a faktura korygująca została wystawiona z powodu późniejszych zdarzeń, a więc okoliczności mających wpływ na zmianę przychodów powstałych już po wystawieniu faktury pierwotnej, takich jak np. udzielenie rabatu czy zwrot towaru, itp., fakturę korygującą należy rozliczyć na bieżąco, z datą jej wystawienia.
Zasadą jest, że w sytuacji uzyskania dochodu ze sprzedaży nieruchomości podatnicy CIT obowiązani są do uiszczenia zaliczki na podatek. Zgodnie bowiem z art. 25 ust. 1 i 1a ustawy o CIT:
1. Podatnicy, z zastrzeżeniem ust. 1b, 2a, 3-6a, art. 21, art. 22, art. 24a, art. 24d i art. 24f, są obowiązani wpłacać na rachunek urzędu skarbowego zaliczki miesięczne w wysokości różnicy pomiędzy podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku podatkowego a sumą zaliczek należnych za poprzednie miesiące.
1a. Zaliczki miesięczne, o których mowa w ust. 1, podatnik wpłaca w terminie do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni, z zastrzeżeniem ust. 2a. Zaliczkę za ostatni miesiąc roku podatkowego podatnik wpłaca w terminie do 20 dnia pierwszego miesiąca następnego roku podatkowego. Podatnik nie wpłaca zaliczki za ostatni miesiąc, jeżeli przed upływem terminu do jej wpłaty złoży zeznanie i dokona zapłaty podatku na zasadach określonych w art. 27 ust. 1.
W przypadku „małych podatników” art. 25 ust. 1b ustawy o CIT umożliwia wybór kwartalnego wpłacania zaliczek, zamiast miesięcznego. Na podstawie tego przepisu:
1b. (…) mali podatnicy, mogą wpłacać zaliczki kwartalne w wysokości różnicy pomiędzy podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku podatkowego a sumą zaliczek należnych za poprzednie kwartały. Przez kwartał rozumie się kwartał roku kalendarzowego.
W myśl art. 25 ust. 1c ustawy o CIT:
Zaliczki kwartalne, o których mowa w ust. 1b, podatnik wpłaca w terminie do 20 dnia każdego miesiąca następującego po kwartale, za który jest wpłacana zaliczka, z zastrzeżeniem ust. 2a. Zaliczkę za ostatni kwartał roku podatkowego podatnik wpłaca w terminie do 20 dnia pierwszego miesiąca następnego roku podatkowego. Podatnik nie wpłaca zaliczki za ostatni kwartał, jeżeli przed upływem terminu do jej wpłaty złoży zeznanie i dokona zapłaty podatku na zasadach określonych w art. 27 ust. 1.
Zgodnie z opisanym przez Państwa stanem faktycznym są Państwo podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych i rozliczają podatek według stawki 9% kwartalnie. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej sprzedali Państwo obywatelowi Niemiec nieruchomość gruntową zabudowaną wolno stojącym parterowym budynkiem rekreacji indywidualnej (działka 1) oraz udział 1/11 w działce gruntowej stanowiącej drogę wewnętrzną (działka 2). W związku z tą transakcją wystawili Państwo 26 czerwca 2025 r. fakturę VAT dokumentującą sprzedaż tych nieruchomości. Data dostawy na fakturze 26 czerwca 2025 r. Zobowiązali się Państwo wydać nieruchomość w posiadanie nabywcy w terminie 7 dni od dnia zapłaty ceny, nie później niż w terminie do 7 lipca 2025 r.
Strony postanowiły, że w razie niewykonania przez kupującego obowiązku zapłaty ceny w ww. terminie sprzedający może wstrzymać się z wykonaniem obowiązku wydania nieruchomości do dnia zapłaty całej ceny. Nabywca zobowiązał się do uiszczenia umówionej ceny do 30 czerwca 2025 r., czego nie uczynił. W związku z brakiem zapłaty umówionej ceny nigdy nie wydali Państwo nabywcy w posiadanie przedmiotowych nieruchomości.
W związku z bezskutecznym upływem wyznaczonego nabywcy dodatkowego terminu zapłaty ceny nabycia ww. nieruchomości, działając na podstawie art. 491 § 1 ustawy Kodeks cywilny 24 lipca 2025 r., odstąpili Państwo od wskazanej wyżej umowy oraz wezwali kupującego do stawiennictwa w Kancelarii Notarialnej, celem zwrotnego przeniesienia własności opisanej wyżej nieruchomości na Państwa. 24 lipca 2025 r. wystawili Państwo fakturę VAT dokumentującą odstąpienie od sprzedaży z uwagi na brak zapłaty - faktura korekta Xcadel/1/2025. 28 lipca 2025 r. w związku z odstąpieniem od umowy sprzedaży nabywca nieruchomości, aktem notarialnym przeniósł powrotnie na rzecz Państwa prawo własności nieruchomości.
Państwa wątpliwości na gruncie ustawy o CIT dotyczą skutków podatkowych w związku z odstąpieniem od umowy sprzedaży nieruchomości i związane są z określeniem momentu korekty przychodu.
Jak wynika z opisu sprawy, zdarzeniem powodującym konieczność dokonania przez Państwa korekty przychodów było odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości w związku z brakiem zapłaty umówionej ceny przez kupującego.
Zgodnie z art. 155 § 1 i 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
§ 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
§ 2. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.
W myśl art. 157 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.
§ 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.
Stosownie do art. 158 Kodeksu cywilnego:
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Stosownie natomiast do przepisów art. 535 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę sprzedaży sprzedający zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Tego rodzaju umowa jest umową wzajemną, kształtowaną oświadczeniami woli stron. W ramach swobody umów (art. 3531 Kodeksu cywilnego) w stosunkach cywilnoprawnych strony mogą kształtować treść umowy, a więc również umowy o przeniesienie własności, w taki sposób, że wykonanie wzajemnych zobowiązań w celu wykonania postanowień umowy nie zawsze musi następować w dniu jej zawarcia.
Strony mogą przyjąć, że zapłata ceny, jak również samo wydanie nastąpi w terminie późniejszym.
Wskazać tu również należy art. 488 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że:
Świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo orzeczenia sądu lub decyzji właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia.
Z treści tego przepisu zatem wynika, że od zasady jednoczesnego wykonania wzajemnych świadczeń przez strony umowy dopuszczalne są wyjątki, gdy wynika to między innymi z umowy. W tej sytuacji, przy sprzedaży może nastąpić zmiana kolejności świadczeń, to jest najpierw wydanie rzeczy, a potem zapłata ceny lub zapłata całości lub części ceny a potem wydanie rzeczy. Wola stron zatem jest niezbędnym i istotnym składnikiem umowy.
Zgodnie z art. 395 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie.
§ 2. W razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą. To, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. Za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie.
Art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że:
Jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki.
Ponadto zgodnie z art. 494 ww. Kodeksu:
Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.
Zgodnie z regulacją ustawowego prawa odstąpienia od umowy z art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Skorzystanie z tego uprawnienia unicestwia stosunek zobowiązaniowy, jaki istniał między stronami. Odstąpienie od umowy kształtuje między stronami nowy stan prawny w ten sposób, że łącząca je umowa przestaje wiązać. Umowa wygasa z reguły ze skutkiem wstecznym, tzn. ex tunc (jedynie w przypadku stosunków prawnych o charakterze trwałym odstąpienie od umowy wywołuje skutki na przyszłość - ex nunc), a w konsekwencji żadna ze stron po wygaśnięciu umowy na skutek odstąpienia nie może dochodzić roszczeń przewidzianych w umowie, natomiast strony mogą dochodzić wzajemnie jedynie roszczeń wprost określonych w art. 494 Kodeksu cywilnego.
Należy przy tym mieć na względzie, że w razie umownego prawa odstąpienia (art. 395 Kodeksu cywilnego) strony mogą odmiennie określić skutki odstąpienia od umowy. Zgodnie ze skutkiem ex tunc, strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. Zwrot świadczeń na podstawie art. 494 § 1 Kodeksu cywilnego powinien nastąpić w takiej formie, w jakiej były one spełnione, i w stanie niezmienionym, chyba że nastąpiło ich zużycie w granicach zwykłego zarządu.
Skoro skorzystali Państwo z prawa odstąpienia, to zniweczone zostały skutki umowy kupna-sprzedaży z mocą wsteczną, tzn. umowa sprzedaży nieruchomości stała się nieważna ze skutkiem wstecznym, tak jakby umowa sprzedaży nieruchomości w ogóle nie została zawarta. Nieruchomość nie została wydana kupującemu i pozostała w Państwa władaniu.
Co do zasady skutek unieważnienia umowy powinien znaleźć odzwierciedlenie w stosownej korekcie wykazanych uprzednio przez Państwa przychodów. Skoro na gruncie podatkowym rozpoznali Państwo przychody w związku ze sprzedażą nieruchomości, to po odstąpieniu od umowy sprzedaży powinni Państwo skorygować przychody wstecz.
W związku z opisanymi przez Państwa okolicznościami w analizowanej sprawie właściwe jest dokonanie korekty przychodu z tytułu odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości w tym samym okresie rozliczeniowym, co zawarcie tej umowy. Ponieważ skutek niebyłej umowy sprzedaży nieruchomości odnoszony jest ex tunc (wstecz), powinni Państwo dokonać stosownej wstecznej korekty swoich rozliczeń. Stosunek prawny wygasł z mocą wsteczną na skutek odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości, co przesądza o korekcie wstecz.
Odnosząc się do Państwa wątpliwości należy zatem stwierdzić, że korekta przychodu powinna mieć miejsce w II kwartale 2025 r. Co wykazano powyżej, korekta przychodu powinna nastąpić w okresie, kiedy powstał pierwotny przychód.
Jak wspomniano na wstępie, zaliczki kwartalne CIT są regulowane do 20. dnia każdego miesiąca następującego po kwartale, za który regulowana jest zaliczka. Zaliczka za ostatni kwartał roku podatkowego musi zostać uregulowana do 20. dnia pierwszego miesiąca następnego roku podatkowego.
W sytuacji, gdy pierwotnie rozpoznali Państwo przychód należny z tytułu sprzedaży nieruchomości (zanim doszło do odstąpienia od umowy) i zapłacili Państwo zaliczkę na podatek CIT, a następnie doszło do odstąpienia od tej umowy ze skutkiem wstecznym, mają Państwo w takim przypadku prawo rozliczyć nadwyżkę przy wpłacie kolejnej zaliczki - tj. pomniejszyć zaliczkę za kolejny okres rozliczeniowy o kwotę nadwyżki.
Podsumowując, w analizowanej sprawie korekta przychodu ze sprzedaży nieruchomości spowodowana wystawieniem przez Państwa 24 lipca 2025 r. faktury VAT dokumentującej odstąpienie od sprzedaży z uwagi na brak zapłaty, powinna zostać dokonana w tym samym okresie rozliczeniowym, co zawarcie tej umowy, tj. w miesiącu czerwcu 2025 r.
Odpowiadając na Państwa wątpliwości należy zatem stwierdzić, że na gruncie ustawy o CIT korekta przychodu w związku z odstąpieniem od sprzedaży z uwagi na brak zapłaty, powinna nastąpić w miesiącu czerwcu 2025 r. (a tym samym zostać uwzględniona przy obliczaniu zaliczki na podatek dochodowy CIT za II kwartał 2025 r.).
Państwa stanowisko w zakresie skutków podatkowych w związku z odstąpieniem od umowy sprzedaży nieruchomości należało uznać za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo