Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości nabytej w wyniku zniesienia współwłasności.
Podatniczka w 2013 roku nabyła udział w prawie użytkowania wieczystego i własności budynku, co odpowiadało mieszkaniu, z którego faktycznie korzystała. W 2020 roku doszło do sądowego zniesienia współwłasności nieruchomości, w wyniku którego wyodrębniono samodzielne lokale mieszkalne, a podatniczka otrzymała na wyłączną własność lokal mieszkalny bez spłat i dopłat. W 2024…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
23 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 17 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w wyniku zniesienia współwłasności.
Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 14 maja 2026 r. (wpływ 20 maja 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
W roku 2013 kupiła Pani mieszkanie, rep. nr (…), które sprzedała w roku 2024, rep. nr (…). Mieszkanie znajduje się w bloku mieszkalnym w (...) przy ulicy (…). W roku 2020 zostało wydane postanowienie, sygn. akt (…) o zniesieniu współwłasności nieruchomości położonej przy ulicy (…), aby znieść współwłasność w ten sposób by wyodrębnić w ramach budynku (…) własnościowe samodzielne lokale mieszkalne wraz z pomieszczeniami przynależnymi (komórkami lokatorskimi) bez wzajemnych spłat i dopłat na rzecz pozostałych właścicieli.
Przy sprzedaży mieszkania zostało zgłoszone do Urzędu Skarbowego zniesienie współwłasności i wydano oświadczenie, że podatek od spadków i darowizn z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności nie należy się, bo zastosowano zwolnienie od podatku na podstawie art. 9 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn.
W wyniku zniesienia współwłasności niczego nowego Pani nie nabyła, Pani udział w nieruchomości nie zmienił się i wynosił 1:1.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego
W praktyce nabyła Pani gotowe mieszkanie od poprzedniego właściciela, w którym zamieszkała, ale ponieważ deweloper nie dokonał wyodrębnienia samodzielności lokali to wg zapisów aktu notarialnego „przedmiotem umowy jest udział, wolny od jakichkolwiek obciążeń wynoszący X w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę numer (…) i we własności usytuowanego na tym gruncie, stanowiącego odrębną własność budynku. Oświadcza Pani, że przedmiotowy udział w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu (…) i we własności budynku usytuowanego na tym gruncie stanowiącego przedmiot odrębnej nieruchomości, za podaną cenę kupuje. Na gruncie stanowiącym działkę (…) wybudowano budynek wielorodzinny przy ulicy (…) w (...), w którym znajduje się miedzy innymi lokal o numerze (…), usytuowany na I piętrze, składający się z dwóch pokoi, kuchni oraz logii". Akt notarialny Repetytorium Nr (…).
Dnia 6 marca 2020 roku Sąd Rejonowy (...) postanowił:
I. Znieść współwłasność nieruchomości położonej w (...) przy ulicy (…), obręb (…), stanowiącej się z działki ew. nr (…) o powierzchni (…) m2 zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym o powierzchni użytkowej (…) m2, a całkowitej (…) m2, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą (…), w ten sposób aby wyodrębnić w ramach budynku (…) własnościowe, samodzielne lokale mieszkalne wraz z pomieszczeniami przynależnymi (komórkami lokatorskimi). W tym m.in. lokal mieszalny nr (…) o powierzchni (…) m2 położony na pierwszym piętrze drugiej kondygnacji naziemnej w klatce nr 3 jako lokal składający się z korytarza o powierzchni (…) m2, łazienki o powierzchni (…) m2, pokoju o powierzchni (…) m2, kuchni o powierzchni (…) m2, pokoju o powierzchni (…) m2 oraz przynależnym do lokalu balkonem o powierzchni (…) m2, wraz z komórką lokatorską nr (…) o powierzchni (…) m2, wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz przyznać go na Pani wyłączną własność - bez wzajemnych spłat i dopłat na rzecz pozostałych właścicieli”. Postanowienie sygn. akt (…).
Stając do aktu notarialnego w roku 2013 był Pani jedynym nabywcą.
Przy sprzedaży mieszkania zostało zgłoszone do Urzędu Skarbowego zniesienie współwłasności i wydano oświadczenie, że podatek od spadków i darowizn z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności nie należy się. Pani notariusz wymagała do aktu notarialnego sprzedaży zaświadczenia o nie zaleganiu w podatkach i opłatach administracyjnych od zniesienia współwłasności. Pomimo, że na dokumencie postanowienia o zniesieniu współwłasności jest informacja „bez wzajemnych spłat i dopłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli”, pani notariusz dziś także potwierdziła, że do zeszłego roku były takie przepisy i do sprzedaży nieruchomości taki dokument był wymagany, od tego roku się to zmieniło.
W roku 2013 zakupiła Pani nieruchomość w formie udziału, którą osobiście użytkowała i która nie powiększyła się ani nie pomniejszyła się w wyniku zniesienia współwłasności i wyodrębnienia lokali w budynku w roku 2020. Była Pani jedynym właścicielem od momentu nabycia do zbycia, które nastąpiło w roku 2024. Wielkość mieszkania odpowiada wielkości pierwotnego udziału w budynku/gruncie bez spłat i dopłat na rzecz innych. Nie jest to nowe nabycie.
W Krajowej Informacji Skarbowej poinformowano Panią, że jeśli kupiła Pani pierwotny udział w nieruchomości ponad 5 lat przed zbyciem, a 4 lata przed zbyciem nastąpiło jedynie formalne nieodpłatne zniesienie współwłasności (bez spłat i dopłat) to podatek nie występuje.
Jednakże dla pewności przepisów podatkowych zwraca się Pani z uprzejmą prośbą o interpretację indywidualną, czy sprzedaż jest zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych.
Pytanie
Czy należny jest podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania?
Pani stanowisko w sprawie
Według zasięgniętych konsultacji w organach podatkowych w Pani sytuacji nie zmieniła się wielkość Pani nieruchomości, niczego nowego Pani nie nabyła. Zniesienie współwłasności jest ekwiwalentne, każdy właściciel mieszkania w budynku otrzymał wartość odpowiadającą swojemu udziałowi w budynku, nie ma spłat i dopłat a pierwotne nabycie było 11 lat wcześniej przed sprzedażą więc podatek dochodowy nie występuje.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592)
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zawiera art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Jak wynika z powołanego przepisu, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jest źródłem przychodu, jeśli:
· zbycie to ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym podatnik nabył lub wybudował nieruchomość oraz
· zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.
Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nie jest elementem działalności gospodarczej podatnika i następuje wskazanego w przepisie okresu 5-letniego, to zbycie takie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód z takiego zbycia nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Dla oceny, czy w danym przypadku nieruchomość została zbyta po upływie 5-letniego okresu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, wymaga ustalenia momentu jej nabycia.
„Nabycie” nieruchomości oznacza uzyskanie prawa własności nieruchomości, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do uzyskania tej własności. Co do zasady, moment nabycia nieruchomości dla potrzeb opodatkowania podatkiem dochodowym jest określany zgodnie z normami prawa cywilnego.
Przepis art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), stanowi, że:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
W roku 2013 nabyła Pani mieszkanie od poprzedniego właściciela, w którym Pani zamieszkała. Deweloper nie dokonał wyodrębnienia samodzielności lokali. Wg zapisów aktu notarialnego „przedmiotem umowy sprzedaży był udział, wolny od jakichkolwiek obciążeń wynoszący X w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę numer (…) i we własności usytuowanego na tym gruncie, stanowiącego odrębną własność budynku.
W Pani przypadku, po nabyciu udziału w nieruchomości doszło do nieodpłatnego zniesienia współwłasności.
A zatem, moment zawarcia umowy sprzedaży jest momentem nabycia przez Panią prawa (udziału) w ww. nieruchomości.
Konieczna jest więc analiza, czy opisane zniesienie współwłasności miało znaczenie dla ustalenia daty nabycia przez Panią prawa w nieruchomości, które zostało przez Panią sprzedane w 2024 roku.
Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego.
Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.
Stosownie do art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.
Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu. Celem postępowania o zniesienie współwłasności jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowiła do tej pory przedmiot współwłasności.
Stosownie do art. 211 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić m.in. przez podział rzeczy wspólnej:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Jeżeli zniesienie współwłasności następuje przez podział rzeczy wspólnej, to co do zasady dokonuje się jej podziału na tyle części, ilu jest współwłaścicieli – z uwzględnieniem wartości udziałów posiadanych przed zniesieniem współwłasności. W przypadku różnicy pomiędzy wartością utworzonych części rzeczy a wielkością udziałów, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty/spłaty pieniężne.
Zgodnie z teorią prawa cywilnego, przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tej rzeczy.
Z perspektywy prawa podatkowego, nabycie ma jednak przede wszystkim wymiar zmiany w stanie majątku podatnika – jest uzyskaniem nowych wartości majątkowych. Z tego względu, przyjmuje się, że zniesienie współwłasności, które następuje przez podział rzeczy, nie jest nowym nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeśli:
· podział rzeczy jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty oraz
· wartość rzeczy otrzymanej przez podatnika w wyniku podziału mieści się w wartości udziału we współwłasności rzeczy, jaki przysługiwał mu przed podziałem.
Jak wskazała Pani w opisie stanu faktycznego, 6 marca 2020 sąd zniósł współwłasność nieruchomości, której była Pani współwłaścicielem. W wyniku tej czynności uzyskała Pani na wyłączną własność wyodrębniony lokal mieszkalny, który powstał z podziału budynku mieszkalnego wielorodzinnego. W efekcie tej czynności wielkość Pani lokalu mieszkalnego odpowiada wielkości pierwotnego udziału w budynku/gruncie bez spłat i dopłat na rzecz innych współwłaścicieli. W wyniku wyodrębnienia lokali w budynku Pani udział w nieruchomości nie uległ zwiększeniu ani zmniejszeniu. Tym samym, opisane zniesienie współwłasności nie było dla Pani nowym nabyciem nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Dla oceny, czy dokonana przez Panią sprzedaż lokalu mieszkalnego w 2024 roku, nastąpiła po upływie 5 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nabyła Pani lokal mieszkalny, jako datę jego nabycia należy przyjąć datę nabycia przez Panią udziału w nieruchomości (2013 r.).
Okres 5-letni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, upłynął zatem z końcem 2018 roku.
Odpłatne zbycie w 2024 r. lokalu mieszkalnego nie stanowi dla Pani źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie była Pani więc zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będzie Pani mogła skorzystać jeśli zastosuje się do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo