Interpretacja 0114-KDIP2-2.4011.68.2026.2.IN

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 30 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie braku powstania przychodu ze zbycia nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni na stałe mieszka w Polsce i posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej ośrodek interesów życiowych, ponieważ ma tutaj rodzinę, źródło utrzymania oraz tutaj koncentruje się jej życie. Jest w związku małżeńskim. Aktem notarialnym z dnia 26.08.1999 r. Wnioskodawczyni oraz jej Mąż zawarli umowę majątkową małżeńską, którą wyłączyli wspólność majątkową małżeńską i tym samym wprowadzili ustrój rozdzielności majątkowej.

Wnioskodawczyni nie jest wpisana do CEIDG oraz nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Nie ma też udziałów w spółkach prawa handlowego. Głównym źródłem jej dochodów jest praca na etacie na podstawie umowy o pracę.

Wnioskodawczyni dokonała następujących transakcji dotyczących nieruchomości:

W dniu 07.12.2001 r. nabyła na podstawie umowy sprzedaży wraz ze swoim Mężem po 1/2 części we współwłasności działki nr 2 za ceny w kwotach po (…) zł. Wnioskodawczyni i Mąż kupili udziały za pieniądze pochodzące z ich majątków odrębnych. Zatem, Wnioskodawczyni nabyła do swojego majątku osobistego udział w nieruchomości gruntowej niezabudowanej, składającej się z działki ewidencyjnej o numerze 2 o powierzchni około 80 arów, położoną w miejscowości (…).

Na podstawie projektu podziału ww. nieruchomości objętej działką 2, który został przyjęty wraz z wykazem zmian gruntowych wydanych przez Starostwo Powiatowe w (…) do państwowego zasobu geodezyjnego oraz kartograficznego tegoż starostwa w dniu 9 października 2006 r., dokonano podziału działki w ten sposób, że z działki 2 wydzielono działki o numerach:

a) 2/1 oraz

b) 2/2.

Podział ten był związany z planowanym objęciem nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego („mzp”), który wszedł w życie w 2006 r. i został uchwalony z inicjatywy gminy. W wyniku tego podziału, nieruchomość składająca się z działki o numerze 2 o powierzchni około 80 arów została podzielona na dwie działki o zbliżonej powierzchni, tj. po około 40 arów każda.

W dniu 27.03.2007 r. Wnioskodawczyni oraz jej Mąż zawarli w formie aktu notarialnego umowę zniesienia współwłasności ułamkowej nieruchomości nabytej w dniu 07.12.2001 r. Na podstawie niniejszej umowy Wnioskodawczyni oraz jej Mąż nieodpłatnie znieśli współwłasność niezabudowanych działek nr 2/1 i nr 2/2 (powstałych w wyniku ww. podziału) w ten sposób, że działki te na wyłączną własność w całości otrzymała Wnioskodawczyni. Na mocy zawartej pomiędzy Wnioskodawczynią oraz jej Mężem doszło do zniesienia współwłasności tej nieruchomości, w wyniku czego Wnioskodawczyni stała się wyłącznym właścicielem nieruchomości.

W dniu 29.07.2025 r. Wnioskodawczyni zawarła w formie aktu notarialnego umowę przeniesienia własności w wykonaniu zobowiązania z warunkowej umowy sprzedaży. Na podstawie tej umowy, Wnioskodawczyni sprzedała Kupującym niezabudowaną nieruchomość gruntową oznaczoną jako działka nr 2/1 w miejscowości (…), dla której prowadzona jest Kw nr (…) w Sądzie Rejonowym dla (…) w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w (…) – tj. pierwszą z działek około 40 arowych, powstałą z podziału pierwotnej około 80 arowej działki 2. Cena za tę nieruchomość wyniosła (…) zł. Kolejno, decyzją z dnia 15.12.2025 r. wydaną przez Wójta Gminy (…) został zatwierdzony projekt podziału działki oznaczonej jako działka nr 2/2 objętej księgą wieczystą nr (…) na następujące działki: nr 2/3, nr 2/4, nr 2/5.

Podział ten został dokonany zgodnie z obowiązującymi zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i był niezbędny dla dostosowania nieruchomości do wymogów planistycznych.

Następnie, dokonano dalszych czynności podziałowych, w wyniku których planowane są następujące podziały (na chwilę obecną wydano w tym zakresie wstępny plan podziału): podział działki nr 2/4 na trzy działki nr: 2/6, 2/7 oraz 2/8, działka nr 2/6 zostanie wydzielona na powiększenie działki nr 2/3 i działki te będą stanowiły jedną nieruchomość, działki nr 2/8 zostanie wydzielona do działki nr 2/5 w celu jej powiększenia i działki te będą stanowiły jedną nieruchomość.

Powyższe działania miały charakter techniczny i były podyktowane wymogami planu miejscowego oraz koniecznością prawidłowego ukształtowania nieruchomości pod względem powierzchni i możliwości ich zagospodarowania.

W całym okresie posiadania nieruchomości Wnioskodawczyni nie podejmowała działań takich jak uzbrajanie terenu, dokonywanie nakładów na wykonanie drogi dojazdowej czy przyłączy mediów, a także nie podejmowała działań marketingowych w zakresie sprzedaży nieruchomości. Korzystała wyłącznie z pośrednictwa biura nieruchomości w celu sprzedaży działki 2/1, a także obecnie na etapie sprzedawania działek powstałych z podziału działki 2/2.

Jako zdarzenie przyszłe objęte niniejszym wnioskiem, Wnioskodawczyni wskazuje planowaną sprzedaż wydzielonych działek powstałych w wyniku opisanych podziałów, tj. działek powstałych z podziału działki 2/2. Sprzedaż ta będzie realizowana w oparciu o zawarcie planowanych umów rezerwacyjnych z potencjalnymi nabywcami, a następnie umów przenoszących własność nieruchomości w przyszłości.

Wnioskodawczyni wskazuje ponadto, że:

·      nie prowadzi działalność rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług,

·      nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ww. ustawy, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, działki nie stanowią gruntów rolnych i nie wchodziły w skład gospodarstwa rolnego, Wnioskodawczyni nabyła działki objęte zakresem wniosku w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. jako osoba prywatna, nieprowadząca działalności gospodarczej,

·      czynności nabycia działek nie zostały udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT, z tytułu nabycia ww. działek Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a to ze względów wskazanych powyżej, wobec działek, które Wnioskodawczyni zamierza obecnie sprzedać, nie wydano pozwoleń na budowę, ani innych decyzji, takich jak decyzje na budowę wjazdu na działkę, warunki techniczne przyłączy: kanalizacyjnych, sanitarnych, energetycznych, deszczowych, działki nie posiadają przyłączy do mediów, typu prąd, woda, gaz, kanalizacja, za wyjątkiem działki 2/8, która ma dostęp do prądu, ponieważ znajduje się na niej infrastruktura przesyłająca prąd (skrzynka prądowa), jednak infrastruktura ta znajdowała się tam, zanim jeszcze Wnioskodawczyni nabyła działkę nr 2 (tj. przed dokonaniem opisanych we wniosku podziałów), działki posiadają publiczne (gminne) drogi dojazdowe, działki nie były zarówno przed podziałami, jak i po nich, udostępnianie osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych,

·      Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictwa przedstawicielowi biura nieruchomości do występowania w jej imieniu przy czynnościach zbywania działek,

·      Wnioskodawczyni nie wyrażała na rzecz żadnego podmiotu zgody na dysponowanie działkami wymienionymi we wniosku do celów budowlanych,

·      Poza opisanymi we wniosku działkami Wnioskodawczyni nigdy nie dokonywała sprzedaży innych nieruchomości.

Wnioskodawczyni nie posiada innych działek, poza tymi opisanymi we wniosku. Obecnie jest w trakcie procesu sprzedaży działek powstałych po podziałach opisanych w niniejszym wniosku.

Pytania

1)  Czy w związku z opisanymi transakcjami, dotyczącymi nabywania oraz zbywania nieruchomości (działek opisanych we wniosku), Wnioskodawczynię należy uznać za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, tj. podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT?

2)  Czy przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze zbycia nieruchomości (działek opisanych we wniosku) w ramach planowanej transakcji powinien zostać zakwalifikowany jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz zważywszy na upływ pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości, nie będzie podlegał opodatkowaniu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o PIT?

Przedmiotem niniejszego rozstrzygnięcia jest odpowiedź w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 w kwestii dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 1) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie

Ad 2

Zdaniem Wnioskodawczyni przychód ze zbycia nieruchomości opisanych we wniosku nie będzie podlegać opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o PIT jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W rezultacie, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, z zastrzeżeniem ust. 2, nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, to przychód z tego zbycia nie będzie podlegał opodatkowaniu.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT, źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z definicją zawartą w art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT, poprzez działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą należy rozumieć działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z treści przywołanego powyżej przepisu wynika, że kwalifikacja danego rodzaju przychodu jako pochodzącego z działalności gospodarczej, możliwa jest jedynie w przypadku kumulatywnego spełnienia przesłanek zawartych w tej regulacji (por. wyrok NSA z dnia 26 maja 2021 r., sygn. akt II FSK 3454/18). Oznacza to, że niespełnienie któregokolwiek z warunków określonych w art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT wyklucza możliwość kwalifikacji przychodu jako pochodzącego z pozarolniczej działalności gospodarczej. Jednocześnie, przy ocenie czy podjęte działania stanowią działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o PIT, należy wziąć pod uwagę całokształt okoliczności.

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na kryterium zarobkowości. Nie powinno budzić wątpliwości, że za racjonalne należy uznać podejmowanie działań mających na celu osiągnięcie jak najwyższego zysku ze sprzedaży nieruchomości. Tym samym oczywiste jest, że właściciel dąży do maksymalizacji korzyści ekonomicznych z zawieranej transakcji i trudno oczekiwać, aby Wnioskodawczyni postępowała w odmienny sposób.

Takie stanowisko podziela również NSA w wyroku z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11. W przytoczonym orzeczeniu Sąd ten wskazał: „Spełnienie w konkretnym wypadku celu zarobkowego samo w sobie nie przesądza o zaliczeniu uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. (...) Zresztą ustawodawca nie wprowadza barier rentowności, które determinowałyby zastosowanie regulacji art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. Z punktu widzenia treści art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania”.

W odniesieniu do warunku zorganizowania:

·      nie jest on spełniony, jeżeli działania podatnika mieszczą się w zwykłych czynnościach związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży (np. polegających na jej uporządkowaniu, uzyskaniu informacji o możliwym zagospodarowaniu, przygotowaniu dokumentacji geodezyjnej, wydzieleniu części przeznaczonej do sprzedaży itp.).

·      jeśli natomiast skala podjętych przez podatnika czynności wykracza w ewidentny sposób poza normalne działania, jakie podejmuje rozsądnie działający właściciel dążący do uzyskania optymalnego – z jego punktu widzenia – przychodu ze zbycia poszczególnych składników majątku osobistego oraz działania te posiadają fachowy, ciągły i nieokazjonalny charakter, to zasadne jest uznanie, że przychody uzyskane ze zbycia nieruchomości (lub jej poszczególnych części) stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Przesłanka ciągłości ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć jednorazowych lub podejmowanych sporadycznie. Nie należy jej jednak rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy (np. przez cały rok, cały miesiąc). Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu, tj. stałego zarobkowania.

Odnosząc się do kryterium wskazywanego w orzecznictwie oraz interpretacjach indywidualnych, tj. całokształtu okoliczności, przyjmuje się, że na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku. W szczególności będą to działania łącznie polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem) oraz zbywaniu ich w krótkim czasie (por. interpretacja indywidualna z dnia 28 maja 2020 r., nr 0112-KDIL2-1.4011.264.2020.3.DJ).

Przywołać w tym względzie warto interpretację indywidualną z dnia 20 października 2025 r. wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, 0113-KDWPT.4011.211.2025.2.KU, w której wskazano za orzecznictwem, że: „Dokonanie podziału gruntu na mniejsze działki nie oznacza, iż planowana sprzedaż nieruchomości zostanie zaliczona do działalności gospodarczej. Z takim poglądem zgodził się DKIS w interpretacji z 9 kwietnia 2021 r. nr 0115- KDIT1.4011.1002.2020.2.JG, w której uznano, iż podział nieruchomości na 7 mniejszych działek nie powoduje zmiany źródła przychodów i przesunięcia go do przychodów z działalności gospodarczej. Podobnie w wyroku z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1100/17 NSA stwierdził, że samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych, czy uregulowania prawidłowego dostępu do nich, nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi (podobnie NSA w wyrokach: z 9 marca 2016 r., II FSK 1423/14 oraz 5 marca 2019 r., II FSK 829/17). NSA podkreślił także że sprzedaż rozczłonkowanych fragmentów jednego zbioru, jak np. działki gruntu po podziale nie powinny być identyfikowane z pojęciem działalności gospodarczej, zwłaszcza w sytuacji gdy podział i w konsekwencji sprzedaż tych działek jest spowodowana sytuacją życiową lub rodzinną podatnika. Jednorazowe zbycie dużego majątku może być bowiem trudne czy mniej korzystne niż podzielonego.”

Biorąc pod uwagę powyższe, należy podkreślić, że Wnioskodawczyni:

·      nie podejmowała szczególnych działań marketingowych,

·      nie dokonywała przed czynności zwiększających wartość Nieruchomości takich jak podział, uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną oraz urządzenia energetyczne.

·      nie dokonywała zbycia majątku nieruchomego oraz obecnie nie planuje sprzedaży innych nieruchomości, poza tymi opisanymi we wniosku.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawczyni podejmowane przez nią czynności nie mają charakteru zorganizowanego ani ciągłego, a całokształt okoliczności nie wskazuje, że Wnioskodawczyni podejmuje działania, które powinny być traktowane jak działalność gospodarcza w rozumieniu ustawy o PIT.

W ocenie Wnioskodawczyni sprzedaż działek opisanych we wniosku powinna zostać uznana za zwykłe rozporządzanie majątkiem prywatnym. Tym samym, przychód osiągnięty ze sprzedaży działek nie będzie stanowił przychodu z działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT oraz zważywszy na upływ pięciu lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości, po stronie Sprzedającej nie wystąpi obowiązek zapłaty PIT.

Wskazać także należy, że sam podział geodezyjny działek nie powoduje ponownego nabycia własności nieruchomości, zatem nie jest podatkowo twórczy (por np. „Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel nie nabędzie żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.” – Interpretacja indywidualna z dnia 23 września 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0113- KDIPT2-2.4011.704.2025.2.KK). Tym samym, nie ulega wątpliwości, że 5-letni termin od nabycia własności nieruchomości upłynął już dla Wnioskodawczyni.

Zatem, zdaniem Wnioskodawczyni przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze zbycia nieruchomości (działek) w ramach planowanej transakcji powinien zostać zakwalifikowany jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz zważywszy na upływ pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, nie będzie podlegał opodatkowaniu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

• nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
• nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy, zgodnie z tym przepisem:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działek, o których mowa we wniosku.

Z opisu przedstawionego we wniosku wynika, że 26.08.1999 r. wraz z mężem zawarła Pani umowę majątkową małżeńską, którą wyłączyła wspólność majątkową małżeńską i tym samym wprowadziła ustrój rozdzielności majątkowej.

07.12.2001 r. nabyła Pani na podstawie umowy sprzedaży wraz ze swoim mężem po 1/2 części we współwłasności działki nr 2. Dokonała Pani podziału działki w ten sposób, że z działki 2 wydzielono działki o numerach:

a) 2/1 oraz

b) 2/2.

27.03.2007 r. zawarła Pani z mężem w formie aktu notarialnego umowę zniesienia współwłasności ułamkowej nieruchomości nabytej w dniu 07.12.2001 r. Działki te na wyłączną własność otrzymała Pani w całości.

29.07.2025 r. zawarła Pani w formie aktu notarialnego umowę przeniesienia własności w wykonaniu zobowiązania z warunkowej umowy sprzedaży. Na podstawie tej umowy, sprzedała Pani kupującym niezabudowaną nieruchomość gruntową oznaczoną jako działka nr 2/1. Następnie decyzją z dnia 15.12.2025 r. wydaną przez Wójta Gminy został zatwierdzony projekt podziału działki oznaczonej jako działka nr 2/2 na następujące działki: nr 2/3, nr 2/4, nr 2/5.

Podział ten został dokonany zgodnie z obowiązującymi zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i był niezbędny dla dostosowania nieruchomości do wymogów planistycznych.

Następnie, dokonano dalszych czynności podziałowych, w wyniku których planowane są następujące podziały (na chwilę obecną wydano w tym zakresie wstępny plan podziału): podział działki nr 2/4 na trzy działki nr: 2/6, 2/7 oraz 2/8, działka nr 2/6 zostanie wydzielona na powiększenie działki nr 2/3 i działki te będą stanowiły jedną nieruchomość, działki nr 2/8 zostanie wydzielona do działki nr 2/5 w celu jej powiększenia i działki te będą stanowiły jedną nieruchomość.

Powyższe działania miały charakter techniczny i były podyktowane wymogami planu miejscowego oraz koniecznością prawidłowego ukształtowania nieruchomości pod względem powierzchni i możliwości ich zagospodarowania.

W całym okresie posiadania nieruchomości nie podejmowała Pani działań takich jak uzbrajanie terenu, dokonywanie nakładów na wykonanie drogi dojazdowej czy przyłączy mediów, a także nie podejmowała działań marketingowych w zakresie sprzedaży nieruchomości. Korzystała Pani wyłącznie z pośrednictwa biura nieruchomości w celu sprzedaży działki 2/1, a także obecnie na etapie sprzedawania działek powstałych z podziału działki 2/2.

Sprzedaż ta będzie realizowana w oparciu o zawarcie planowanych umów rezerwacyjnych z potencjalnymi nabywcami, a następnie umów przenoszących własność nieruchomości w przyszłości.

Ponadto, wskazała Pani, że:

• nie prowadzi działalność rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług,
• nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ww. ustawy, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, działki nie stanowią gruntów rolnych i nie wchodziły w skład gospodarstwa rolnego, Wnioskodawczyni nabyła działki objęte zakresem wniosku w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. jako osoba prywatna, nieprowadząca działalności gospodarczej,
• czynności nabycia działek nie zostały udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT, z tytułu nabycia ww. działek nie przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a to ze względów wskazanych powyżej, wobec działek, które zamierza Pani obecnie sprzedać, nie wydano pozwoleń na budowę, ani innych decyzji, takich jak decyzje na budowę wjazdu na działkę, warunki techniczne przyłączy: kanalizacyjnych, sanitarnych, energetycznych, deszczowych, działki nie posiadają przyłączy do mediów, typu prąd, woda, gaz, kanalizacja, za wyjątkiem działki 2/8, która ma dostęp do prądu, ponieważ znajduje się na niej infrastruktura przesyłająca prąd (skrzynka prądowa), jednak infrastruktura ta znajdowała się tam, zanim jeszcze Pani nabyła działkę nr 2 (tj. przed dokonaniem opisanych we wniosku podziałów), działki posiadają publiczne (gminne) drogi dojazdowe, działki nie były zarówno przed podziałami, jak i po nich, udostępnianie osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych,
• udzieliła pełnomocnictwa przedstawicielowi biura nieruchomości do występowania w jej imieniu przy czynnościach zbywania działek,
• nie posiada innych działek, poza tymi opisanymi we wniosku. Obecnie jest w trakcie procesu sprzedaży działek powstałych po podziałach opisanych w niniejszym wniosku.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynności sprzedaży powyższych nieruchomości zawierają znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego opisu sprawy nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż opisanych we wniosku działek wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Panią wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. W konsekwencji, istotą Pani działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem. Zatem kwota przychodu uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, nie będzie stanowiła przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem zauważyć należy, że skoro sprzedaż działek nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej to przychód z tytułu przedmiotowej sprzedaży należy rozpatrywać w kontekście źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zaznaczam, że w przypadku sprzedaży nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Aby ustalić, czy w przedmiotowej sprawie odpłatne zbycie przez Panią nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy odpłatne zbycie nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Zatem, planowana przez Panią sprzedaż działek powstałych z podziału działki (…) nie będzie podlegała opodatkowaniu ze źródła o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie przez Panią nieruchomości.

Wobec powyższego, Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanego przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W odniesieniu do powołanych przez Panią interpretacji i wyroków sądów administracyjnych należy stwierdzić, że zapadły one w indywidualnych sprawach, w odmiennym stanie faktycznym i nie mogą być wiążące dla organu wydającego niniejszą interpretację. Obowiązkiem organu interpretacyjnego jest wskazanie prawidłowego stanowiska wraz z uzasadnieniem prawnym. Organu nie obciąża jednak obowiązek polemiki z powołanymi we wniosku o wydanie interpretacji orzeczeniami oraz interpretacjami.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.