Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości po skorzystaniu z ulgi mieszkaniowej.
Podatnik wraz z małżonką kupił w 2017 roku mieszkanie dwupokojowe za 107 000 zł. W 2021 roku sprzedali je za 165 000 zł przed upływem 5 lat, a całą kwotę przeznaczyli na zakup większego mieszkania trzypokojowego za 240 000 zł, co wykazali w zeznaniu PIT-39 jako zwolnione z podatku z tytułu ulgi mieszkaniowej. W 2022 roku urodziła im się niepełnosprawna córka, co wymusiło zakup domu szeregowego…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
12 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 12 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości po skorzystaniu z ulgi mieszkaniowej. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
Dnia 8 marca 2017 roku kupił Pan z małżonką dwupokojowe mieszkanie z rynku wtórnego za kwotę 107 000 zł. Następnie urodziło się Panu i Pana żonie dwoje dzieci. Postanowił Pan z żoną sprzedać mieszkanie i kupić większe. Dnia 26 stycznia 2021 roku sprzedał Pan z żoną mieszkanie dwupokojowe za kwotę 165 000 zł, po uprzednim wyremontowaniu. Mieszkanie zostało sprzedane przed upływem 5 lat, dlatego powstał obowiązek podatkowy. Całość kwoty ze sprzedaży dwupokojowego mieszkania wykorzystał Pan z żoną na zakup mieszkania trzypokojowego z rynku wtórnego za kwotę 240 000zł. Zakupu dokonał Pan z żoną dnia 11 lutego 2021 roku. W roku 2022 w PIT 39 wykazał Pan z żoną, że całość kwoty ze sprzedaży dwupokojowego mieszkania dnia 26 stycznia 2021 roku, przeznaczył Pan z żoną na zakup większego mieszkania na własne cele mieszkaniowe. W zeznaniu PIT 39 za rok 2021, wykazał Pan z żoną, że dochód powstały ze sprzedaży mieszkania dwupokojowego jest zwolniony z opodatkowania, ponieważ całość kwoty przeznaczył Pan z żoną na własne cele mieszkaniowe kupując większe mieszkanie 3 pokojowe. W 2022 roku urodziła się Panu i Pana żonie kolejna córka, która posiada orzeczenie o niepełnosprawności, posiada trudności z poruszaniem się. Koniecznością stało się zamieszkanie w nieruchomości, która nie będzie wymagała wchodzenia na wysokie piętro. Dlatego dnia 6 listopada 2025 roku kupił Pan z żoną dom w zabudowie szeregowej od dewelopera. Na ten cel zaciągnął Pan z żoną pożyczkę gotówkową w banku. W trudnej sytuacji finansowej chciałaby Pan z żoną sprzedać mieszkanie 3 pokojowe zakupione dnia 11 lutego 2021 roku.
Pytania
1. Czy sprzedając mieszkanie nabyte dnia 11.02.2021 roku przed upływem 5 lat (zakup tego mieszkania był realizacją własnych celów mieszkaniowych) utraci Pan z żoną zwolnienie z opodatkowania, z którego skorzystał Pan z żoną przeznaczając środki ze sprzedaży mieszkania dnia 26.01.2021 na zakup większego trzypokojowego mieszkania, które zakupił Pan z żoną dnia 11.02.2021 roku? PIT 39, w którym została wykazana ulga został złożony w 2022 roku za rok 2021.
2. Czy sprzedając mieszkanie nabyte dnia 11.02.2021 roku po upływie 5 lat (zakup tego mieszkania był realizacją własnych celów mieszkaniowych) utraci Pan z żoną zwolnienie z opodatkowania, z którego skorzystał Pan z żoną przeznaczając środki ze sprzedaży mieszkania dnia 26.01.2021 na zakup większego trzypokojowego mieszkania, które zakupił Pan z żoną dnia 11.02.2021 roku? PIT 39, w którym została wykazana ulga został złożony w 2022 roku za 2021 rok.
Pana stanowisko w sprawie
Ad 1
Uważa Pan z żoną za zasadne zastosowanie ulgi wykazanej w złożonym zeznaniu PIT 39 za 2021 rok, ponieważ został spełniony art. 21 ust. 1 pkt. 131 gdyż środki, które uzyskał Pan z żoną z odpłatnego zbycia, zostały przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Pomimo tego, że zamierza Pan z żoną sprzedać mieszkanie zakupione dnia 11 lutego 2021 roku przed upływem 5 lat od dnia zakupu. Fakt, że sprzeda Pan z żoną mieszkanie przed upływem 5 lat nie powinien mieć wpływu na zastosowanie ulgi mieszkaniowej wykazanej w PIT 39 za rok 2021.
Ad 2
Uważa Pan z żoną za zasadne zastosowanie ulgi wykazanej w złożonym zeznaniu PIT 39 za 2021 rok, ponieważ został spełniony art. 21 ust. 1 pkt. 131 gdyż środki, które uzyskał Pan z żoną z odpłatnego zbycia zostały przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Pomimo tego, że zamierza Pan z żoną sprzedać mieszkanie zakupione dnia 11 lutego 2021 roku po upływie 5 lat od dnia zakupu. Fakt, że sprzeda Pan z żoną mieszkanie po upływie 5 lat nie powinien mieć wpływu na zastosowanie ulgi mieszkaniowej wykazanej w PIT 39 za rok 2021.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości oraz praw określonych w lit. a-c tego przepisu przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu.
W myśl art. 30e ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy - może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.
Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.
Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie - uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych równowartości przychodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.
W sytuacji, gdy cała wartość przychodu z odpłatnego zbycia zostanie przeznaczona na cele mieszkaniowe, wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie równowartością przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie natomiast do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
Zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów.
Z istoty rozwiązania zawartego w cytowanym uprzednio art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie wartości przychodu (w całości lub w części) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe.
Z opisu sprawy wynika, że:
W zeznaniu PIT 39 za rok 2021, wykazał Pan z żoną, że dochód powstały ze sprzedaży mieszkania dwupokojowego jest zwolniony z opodatkowania, ponieważ całość kwoty przeznaczył Pan z żoną na własne cele mieszkaniowe, kupując większe mieszkanie trzypokojowe. W 2022 roku urodziła się Panu i Pana żonie kolejna córka, która posiada orzeczenie o niepełnosprawności, posiada trudności z poruszaniem się. Koniecznością stało się zamieszkanie w nieruchomości, która nie będzie wymagała wchodzenia na wysokie piętro.
Pana wątpliwości skupiają się wokół kwestii, czy utraci Pan z żoną prawo do zwolnienia z opodatkowania za skorzystanie z ulgi mieszkaniowej w 2022 roku w chwili sprzedaży mieszkania trzypokojowego przed upływem lub po upływie 5 lat od zakupu.
Wobec powyższego, cele mieszkaniowe, których realizacja uprawnia do zwolnienia określone zostały enumeratywnie w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Jednym z takich celów jest nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość - art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy.
Podsumowując, wydatkowanie równowartości przychodu ze sprzedaży nieruchomości na nabycie lokalu mieszkalnego stanowi wydatek na własny cel mieszkaniowy, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i uprawnia do zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Ponieważ przeznaczył Pan z żoną całą wartość przychodu z odpłatnego zbycia mieszkania dwupokojowego na własne cele mieszkaniowe, tj. zakup mieszkania trzypokojowego przed upływem trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości - nabył Pan i Pana żona uprawnienia do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego. W następstwie zastosował Pan z żoną w rozliczeniu rocznym za 2021 rok ulgę mieszkaniową. Odpłatne zbycie nieruchomości po skorzystaniu ze zwolnienia od podatku dochodowego nie stanowi podstawy do utraty ulgi mieszkaniowej.
Tym samym w ramach przedstawionego przez Pana stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, stanowisko w zakresie wątpliwości:
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy:
Interpretacja indywidualne wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
Końcowo należy wskazać, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa. W związku z tym, interpretacje te wywierają skutki prawne jedynie w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Zatem, niniejsza interpretacja indywidualna jest wiążąca dla Pana jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (Pana żony).
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), ul. (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia tej interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo