Interpretacja 0114-KDIP3-1.4011.1003.2025.3.MS2

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 12 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan A.A. (dalej jako Wnioskodawca), polski rezydent podatkowy jest na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej właścicielem m.in. 4 nieruchomości mieszkalnych:

1)  Lokalu mieszkalnego położonego w A przy ul. A1. Lokal ten został nabyty przez Wnioskodawcę i Jego żonę do majątku wspólnego 17 maja 2013 r. Do 2018 roku lokal był przez małżonków wynajmowany w ramach najmu prywatnego, przychody z najmu były opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych po połowie przez każdego z małżonków. Od czerwca 2018 roku przychody z najmu lokalu żona Wnioskodawcy zalicza w całości do źródła pozarolnicza działalność gospodarcza, a dochody opodatkowuje na zasadach określonych w art. 30c ustawy o PIT, czyli podatkiem liniowym;

2)  Lokalu mieszkalnego położonego w A przy ul. A2. Lokal ten został nabyty przez Wnioskodawczynię i Jej męża do majątku wspólnego 28 listopada 2011 r. Do lutego 2019 roku lokal był przez małżonków wynajmowany w ramach najmu prywatnego, przychody z najmu były opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych po połowie przez każdego z małżonków. Od lutego 2019 roku przychody z najmu lokalu żona Wnioskodawcy zalicza w całości do źródła pozarolnicza działalność gospodarcza, a dochody opodatkowuje na zasadach określonych w art. 30c ustawy o PIT, czyli podatkiem liniowym;

3)  Lokalu mieszkalnego położonego w A przy ul. B1. Lokal ten został nabyty przez Wnioskodawczynię i Jej męża do majątku wspólnego 2 marca 2017 r. Do lutego 2019 roku lokal był przez małżonków wynajmowany w ramach najmu prywatnego, przychody z najmu były opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych po połowie przez każdego z małżonków. Od lutego 2019 roku przychody z najmu lokalu żona Wnioskodawcy zalicza w całości do źródła pozarolnicza działalność gospodarcza, a dochody opodatkowuje na zasadach określonych w art. 30c ustawy o PIT, czyli podatkiem liniowym.

4)  Działki 1 obręb (…) przy ul. C1, zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Działka została nabyta 1 lutego 2003 r. Do lutego 2019 roku budynek mieszkalny był przez małżonków wynajmowany w ramach najmu prywatnego, przychody z najmu były opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych po połowie przez każdego z małżonków. Od lutego 2019 roku przychody z najmu budynku żona Wnioskodawcy zalicza w całości do źródła pozarolnicza działalność gospodarcza, a dochody opodatkowuje na zasadach określonych w art. 30c ustawy o PIT, czyli podatkiem liniowym.

Wnioskodawca prowadzi działalność, której przedmiotem jest świadczenie usług budowlanych związanych z wznoszeniem budynków, jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Lokale opisane we wniosku nigdy nie stanowiły majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy oraz nie były przez Niego wykorzystywane do osiągania przychodów w działalności gospodarczej.

Żona Wnioskodawcy, Pani B.B., prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi, a także organizacja i prowadzenie warsztatów focusingowych i zajęć rehabilitacyjnych. Ww. nieruchomości są wykorzystywane w działalności gospodarczej Pani B.B., ale nie stanowią majątku jej przedsiębiorstwa - nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych. Nieruchomości wymienione w punktach 1-4 zostały nabyte przez małżonków jako lokata kapitału. Nabycie było dokonane do majątku prywatnego, przy nabyciu kupujący nie występowali jako przedsiębiorcy, nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT.

Wnioskodawca i Jego żona zamierzają sprzedać nieruchomości wymienione w pkt 1-4. Data sprzedaży jak i osoba nabywcy nie jest jeszcze znana. Nabywcy będą poszukiwani za pośrednictwem portali internetowych przeznaczonych do oferowania nieruchomości na sprzedaż. W razie potrzeby mogą być zawierane umowy przedwstępne. W związku z zamiarem sprzedaży Wnioskodawca chciałby ustalić skutki podatkowe sprzedaży ww. nieruchomości.

Nieruchomości zostały nabyte na podstawie umowy sprzedaży. Nieruchomości były zakupione częściowo ze środków własnych, częściowo z kredytów hipotecznych. Nieruchomości będące przedmiotem wniosku nie zostały jeszcze sprzedane. Nieruchomości będą sprzedawane w różnych datach. Na moment zbycia nieruchomości w małżeństwie Wnioskodawcy będzie panował ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Nieruchomości nie zostaną ujęte w ewidencji środków trwałych żony Wnioskodawcy. Ani Wnioskodawca, ani Jego żona nie będą podejmować czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości. Nie zostały udzielone żadne pełnomocnictwa lub umocowania do reprezentowania małżonków w związku z transakcją sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomości, bo chce posiadać zapasy gotówki z uwagi na obecną niestabilną sytuację geopolityczną, gospodarczą i strategiczną na świecie. Na dzień dzisiejszy Wnioskodawca nie ma sprecyzowanych planów co do wykorzystania posiadanej gotówki, poza zamiarem stworzenia wysokopłynnych aktywów. Wnioskodawca nie współpracuje z żadnym biurem nieruchomości ani nie zamierza podjąć takiej współpracy. Około 30 lat temu Wnioskodawca sprzedał mieszkanie spółdzielcze, które wcześniej otrzymał w darowiźnie od rodziców. Środki ze sprzedaży zostały przeznaczone na budowę domu, w którym obecnie małżonkowie zamieszkują (adres jak w piśmie). Ponadto w 2021 roku Wnioskodawca sprzedał działkę gruntu zabudowaną wiejskim domem. Działka z domem były zakupione na podstawie umowy sprzedaży około 20 lat przed zbyciem, czyli około 2000 roku. Za środki pochodzące ze sprzedaży działki wiejskiej Wnioskodawca wraz z żoną kupili domek letni, który nadal posiadają i wykorzystują do wypoczynku. Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, poza tymi wskazanymi we wniosku.

Pytania

1.  Czy z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych oraz zabudowanej działki gruntu, szczegółowo opisanych w opisie zdarzenia przyszłego, powstanie przychód w podatku dochodowym od osób fizycznych?

2.  Czy dostawa lokali mieszkalnych oraz zabudowanej działki gruntu, opisanych powyżej, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych (pyt. 1). W części dotyczącej podatku od towarów i usług (pyt. 2) zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż opisanych powyżej nieruchomości nie spowoduje powstania przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uzasadnienie

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wprowadza w art. 10 podział przychodów według źródła ich pochodzenia. Przychody z działalności gospodarczej są wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, a przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości niezwiązanych z działalnością gospodarczą - w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Źródłami przychodów są odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Co do zasady do przychodów z działalności gospodarczej zalicza się przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości, które były wykorzystywane w tej działalności (na zasadach właściwych dla środków trwałych), niezależnie od tego, czy podatnik podjął decyzję o ich amortyzacji, czy z tego zrezygnował i nie wprowadził takich nieruchomości do ewidencji środków trwałych - art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT. Jeśli zatem nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej podatnika, sprzedaż takiej nieruchomości należy traktować jak sprzedaż majątku prywatnego, do którego ma zastosowanie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Wnioskodawca prowadzi działalność, której przedmiotem jest świadczenie usług budowlanych związanych z wznoszeniem budynków. Nieruchomości będące przedmiotem wniosku nigdy nie były przez Wnioskodawcę wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie podlegały ujęciu w ewidencji środków trwałych, nie były amortyzowane. Przychód, który Wnioskodawca do 2019 roku osiągał z najmu nieruchomości był przez Niego zaliczany do przychodów z najmu prywatnego i opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Powyższe okoliczności potwierdzają, że przychód ze sprzedaży Wnioskodawca powinien alokować do źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

W przypadku zbycia rzeczy i praw poza prowadzoną działalnością gospodarczą kluczowe znaczenie ma wyłączenie powstania przychodu po upływie czasu określonego w tym przepisie. W efekcie tego rodzaju zbycie nieruchomości i praw do nich dokonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie wyznaczy przychodu podatkowego. Podkreślić trzeba, że dla zastosowania takiego wyłączenia wystarczy łączne spełnienie dwóch warunków: zbycie poza działalnością gospodarczą i upływ czasu. W przedmiotowej sprawie obie te przesłanki zostały spełnione. Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości przez okres dłuższy niż 5 lat. W konsekwencji planowana sprzedaż nie wygeneruje przychodu podatkowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·      odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·      zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych oraz zabudowanej działki gruntu, szczegółowo opisanych w opisie zdarzenia przyszłego, powstanie przychód w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Aby ustalić, czy w analizowanej sprawie planowana sprzedaż nieruchomości, których jest Pan właścicielem wspólnie z żoną, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy ich odpłatne zbycie nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Jak Pan wskazał w opisie sprawy, planuje Pan sprzedać nieruchomości, które kupił Pan wspólnie z żoną do wspólności majątkowej małżeńskiej. Lokal mieszkalny położony w A przy ul. A1, nabył Pan z małżonką do majątku wspólnego 17 maja 2013 r. Lokal mieszkalny położony w A przy ul. A2, nabył Pan z małżonką do majątku wspólnego 28 listopada 2011 r. Lokal mieszkalny położony w A przy ul. B1, nabył Pan z małżonką do majątku wspólnego 2 marca 2017 r. Z kolei działkę nr 1 zabudowaną budynkiem mieszkalnym nabył Pan 1 lutego 2003 r.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

W myśl art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

W rezultacie, wobec tego, że w latach 2003, 2011, 2013 i 2017 nabył Pan z żoną do majątku wspólnego ww. nieruchomości, planowana sprzedaż tych nieruchomości– stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy podatkowej – nie będzie generować przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ 5 lat, o którym mowa w tym przepisie.

Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek dochodowy od osób fizycznych względem Pana, a nie wywiera skutku prawnego dla Pana żony (współwłaścicielki nieruchomości).

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie pytania nr 2 dotyczącego podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.