Wnioskodawca, osoba fizyczna, planuje sprzedać nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym, którą nabył przez zasiedzenie w 2005 roku. Nieruchomość od dziesięcioleci służyła mu jako miejsce zamieszkania. W 2023 roku zawarł umowę przedwstępną sprzedaży z spółką z o.o., która zamierza wybudować na tej działce budynek wielomieszkaniowy. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
11 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca planuje sprzedaż na rzecz „A” Spółka z o.o. (dalej jako: „Spółka Kupująca”) należącą do niego zabudowaną nieruchomość gruntową, położoną przy ulicy A1, (…) (dalej jako: „Transakcja”).
W dniu 9 listopada 2023 r. Wnioskodawca zawarł ze Spółką Kupującą umowę przedwstępną sprzedaży (dalej jako: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie której zostanie zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji (dalej jako: „Umowa Sprzedaży”), jeżeli zostaną spełnione warunki określone w Umowie Przedwstępnej.
1) nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji
Transakcja będzie dotyczyła stanowiącej własność Wnioskodawcy zabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej przy ulicy A1, w Dzielnicy (…), stanowiącej działkę oznaczoną w ewidencji gruntów numerem 1, Identyfikator działki: (…), z obrębu (…), o obszarze 1.558,00 m2, o sposobie korzystania oznaczonym, jako „B - tereny mieszkaniowe", (dalej jako „Nieruchomość”), dla której Sąd Rejonowy dla (…), IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej jako: Księga Wieczysta”).
W Księdze Wieczystej:
- w dziale l-SP brak jest wpisów,
- w dziale II jako właściciel jest wpisany A. A.,
- w dziale III wpisane jest na rzecz Spółki Kupującej roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości objętej przedmiotową Księgą Wieczystą stanowiącą działkę nr 1 położoną w Dzielnicy (…) przy ul. A1 wynikające z umowy przedwstępnej sprzedaży zawartej w dniu 9 listopada 2023 r. za Rep. (…) na rzecz „A" Sp. z o.o. W dziale III jest również nota o wpisie służebności przesyłu z 24 kwietnia 2025 r.
- dział IV nie zawiera wpisów,
- działy l-IV nie zawierają wpisów.
Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (…) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…) (dalej jako: „MPZP”).
W MPZP Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolem (…), dla którego ustala się przeznaczenie: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna oraz dopuszcza się zachowanie, przebudowę oraz rozbudowę istniejącej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym murowanym, o powierzchni użytkowej 105 m2. Nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej i jest ogrodzona.
Szczegóły dotyczące nabycia Nieruchomości zostały opisane w części 2) historia nabycia Nieruchomości.
2) historia nabycia Nieruchomości
Wnioskodawca nabył Nieruchomość z dniem 14 czerwca 2005 r. przez zasiedzenie, co wynika z prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego dla (…), Wydział II Cywilny o stwierdzeniu zasiedzenia, wydanego w dniu 30 stycznia 2008 r., sygn. akt II (…). W dacie zasiedzenia Wnioskodawca był wdowcem i do chwili obecnej jego stan cywilny nie uległ zmianie (żona Wnioskodawcy zmarła 3 lipca 1981 r.). Podatek od ww. zasiedzenia Wnioskodawca uiścił w całości zgodnie z ustawą z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
W odniesieniu do Nieruchomości, którą Wnioskodawca nabył przez zasiedzenie należy wskazać, że na podstawie umowy sprzedaży z 7 grudnia 1973 r. Wnioskodawca nabył wraz z żoną (wspólność ustawowa) udział wynoszący 14/1008 części nieruchomości rolnej położonej w (…) w dzielnicy (…) przy ul. A1 (dawniej A2) o powierzchni 10 hektarów 7 arów 33 m2, opisanej w księdze wieczystej (…), z prawami i roszczeniami z tytułu wybudowania na tej nieruchomości budynku mieszkalnego murowanego, trzyizbowego, niewykończonego za cenę 90.000 zł, które to środki pochodziły z dorobku. Sprzedaż została dokonana pod warunkiem, że współwłaściciele tej nieruchomości nie wykonają prawa pierwokupu służącego im na podstawie art. 166 § 1 kodeksu cywilnego. Wobec niewykonania prawa pierwokupu przez pozostałych współwłaścicieli nieruchomości, z dniem 13 czerwca 1975 r. nastąpiło przejście własności sprzedanych 14/1008 części nieruchomości objętej księgą wieczystą (…) na Wnioskodawcę i jego żonę na zasadach wspólności ustawowej.
Nieruchomość, którą Wnioskodawca nabył przez zasiedzenie odpowiadała nieruchomości, którą władał i wykorzystywał do własnych celów mieszkaniowych nieprzerwanie od dnia objęcia jej w posiadanie z dniem 13 czerwca 1975 r.
Należy wskazać, że Wnioskodawca wystąpił do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia Nieruchomości w celu zapewnienia sobie własności Nieruchomości, którą nabył dla własnych celów mieszkaniowych i władał (użytkował) nieprzerwanie od dnia objęcia jej w posiadanie, tj. od 13 czerwca 1975 r. Istotne znaczenie miała okoliczności, że z (…) pozostali współwłaściciele wydzieli swoje działki gruntu do innych ksiąg wieczystych, tak że na dzień złożenia do sądu wniosku o zasiedzenie (24 maja 2005 r.) KW (…) obejmowała tylko grunt o powierzchni 4.729 m2. Murowany budynek mieszkalny na terenie Nieruchomości w momencie zakupu w 1973 r. miał powierzchnię 45 m2. W trakcie biegu zasiedzenia Wnioskodawca własnymi siłami rozbudował budynek mieszkalny dla celów mieszkaniowych własnych i swojej rodziny. W momencie nabycia własności Nieruchomości przez zasiedzenie z dniem 14 czerwca 2005 r. powierzchnia użytkowa murowanego budynku mieszkalnego wynosiła 105 m2 i od roku 2005 pozostaje niezmienna.
Pierwsze zasiedlenie budynku mieszkalnego w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r. poz. 775, z późn. zm.), dalej jako: „Ustawa o VAT”, po nabyciu Nieruchomości w drodze zasiedzenia, nastąpiło zatem w 2005 r.
Budynek mieszkalny został nabyty przez Wnioskodawcę wraz z działką. Budynek mieszkalny stanowi budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 418) - dalej jako: „Prawo budowlane”.
Rozbiórka budynku mieszkalnego rozpocznie się po sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę i dokona jej Spółka Kupująca. Na moment sprzedaży budynek mieszkalny będzie znajdował się na terenie Nieruchomości. Decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę budynku mieszkalnego znajdującego się na Nieruchomości zostanie wydana na Spółkę Kupującą.
3) charakterystyka czynności podejmowanych przez Wnioskodawcę
Wnioskodawca nabył Nieruchomość do prywatnych celów mieszkaniowych. Od 1975 r. Nieruchomość stanowiła miejsce stałego zamieszkania Wnioskodawcy i jego rodziny. Od 1998 r. roku Wnioskodawca mieszka na terenie Nieruchomości sam. Od września 2024 r. Wnioskodawca, z powodu swojego stanu zdrowia, przebywa w domu opieki społecznej, ale bywa na terenie Nieruchomości. Wnioskodawca nie podjął jeszcze ostatecznej decyzji przez jaki okres będzie przebywał w domu opieki społecznej (zawierane są umowy na okresy miesięczne, które do tej pory były przedłużane na kolejny miesiąc).
Wnioskodawca nie był i nie jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.
Nieruchomość nie została nabyta przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej ani nie została nabyta do celów działalności gospodarczej. Nieruchomość w żadnym okresie jej posiadania nie stanowiła majątku przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części i nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych.
Nabycie udziałów na podstawie umowy sprzedaży z 7 grudnia 1973 r., jak również późniejsze nabycie Nieruchomości z dniem 14 czerwca 2005 r. przez zasiedzenie, nastąpiły w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie były z tego tytułu wystawione na rzecz Wnioskodawcy faktury.
Wnioskodawca po nabyciu Nieruchomości w drodze zasiedzenia, nie ponosił/nie ponosi/nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie Nieruchomości (w tym znajdującego się na terenie działki budynku) w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tej nieruchomości.
Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej zarejestrowanej w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (dalej jako: „CEIDG"), a zwłaszcza działalności związanej z obrotem nieruchomościami.
Wnioskodawca wynajmował 2 pokoje w budynku mieszkalnym osobom fizycznym na cele mieszkaniowe: 1 pokój w okresie od 1 grudnia 2016 r. do 31 maja 2017 r. oraz 1 pokój w okresie od 1 lipca 2016 r. do 30 października 2021 r. Osoby te same zgłosiły się do Wnioskodawcy z pytaniem o możliwość wynajmu pokoju. Wnioskodawca nie poszukiwał chętnych do wynajmu oraz nie stosował żadnych form ogłoszeń.
Przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu pokoi Wnioskodawca rozliczał - na potrzeby podatku dochodowego od osób fizycznych - jako przychody z wynajmu, opodatkowane według stawki 8,5% na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym (Dz. U. z 2025 r. poz. 843) - (dalej również jako „Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym"). Nie stanowiły one przychodów z działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym oraz ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163, późn. zm.), dalej również jako: „Ustawa o PIT”.
Wynajem części Nieruchomości na cele mieszkaniowe podlegał zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o VAT. Środki uzyskane z wynajmu Wnioskodawca przeznaczał na swoje potrzeby prywatne.
Ponadto od 1 lutego 2015 r. do chwili obecnej Wnioskodawca wynajmuje blaszane kontenery postawione na działce. Kontenery w ilości 4 szt. Wnioskodawca zakupił dla własnych potrzeb prywatnych w celu parkowania w nich samochodu oraz składowania przedmiotów o charakterze osobistym. Po kilku latach takiego wykorzystywania Wnioskodawca zdecydował się wynajmować kontenery innym osobom do przechowywania samochodów jako miejsca garażowe. Zachęciły go do tego pytania osób mieszkających w okolicznych blokach mieszkalnych o możliwość wynajęcia kontenera. Wnioskodawca nie stosował żadnych form ogłoszeń i nie poszukiwał osób zainteresowanych wynajmem, ponieważ jak wyżej wskazano zakupił kontenery do własnych potrzeb prywatnych. Obecnie Wnioskodawca wynajmuje 3 kontenery osobom fizycznym celem parkowania w nich samochodów (w okresie od 1 lutego 2015 r. do chwili obecnej zmieniały się osoby wynajmujące kontenery, jak również bywały okresy, że niektóre kontenery nie były wynajmowane). Zakończenie wynajmu kontenerów Wnioskodawca planuje z końcem miesiąca poprzedzającego miesiąc zawarcia umowy przyrzeczonej.
Ponadto w okresie od 26 października 2021 r. do 31 lipca 2023 r. Wnioskodawca oddał w najem część Nieruchomości obejmującą grunt o powierzchni 500 m2 oraz 2 blaszane kontenery, o których mowa wyżej na rzecz firmy budowlanej na cele umiejscowienia na działce kontenerów bytowych na potrzeby biura budowy dla pracowników oraz składowania materiałów i urządzeń w związku z prowadzonymi robotami budowlanymi.
Przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu blaszanych kontenerów i ww. części Nieruchomości Wnioskodawca rozliczał - na potrzeby podatku dochodowego od osób fizycznych - jako przychody z wynajmu, opodatkowane według stawki 8,5% na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Nie stanowiły one przychodów z działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym oraz Ustawy o PIT. Środki uzyskane z wynajmu Wnioskodawca przeznaczał na swoje potrzeby prywatne.
Wnioskodawca nigdy nie był i na moment złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Z tytułu odpowiednio wynajmu kontenerów oraz najmu ww. części Nieruchomości nie naliczał i nie nalicza na rzecz najemców, podatku od towarów i usług, gdyż były to/są to usługi zwolnione od podatku od towarów i usług na podstawie art. 113 Ustawy o VAT.
Wnioskodawcy w żadnym okresie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego i z takiego prawa nie korzystał.
Z propozycją zakupu Nieruchomości do Wnioskodawcy zwróciła się Spółka Kupująca. Spółka Kupująca zainteresowała się Nieruchomością, ponieważ w jej sąsiedztwie nabyła wcześniej inną działkę, na której wybudowała budynek mieszkalny. Po długim namyśle, biorąc w szczególności pod uwagę swój wiek i stan zdrowia, Wnioskodawca zdecydował się na sprzedaż Nieruchomości. Wnioskodawca nie stosował żadnych form ogłoszeń, ani nie podejmował żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości. Nie korzystał również z usług pośrednika nieruchomościowego lub doradcy transakcyjnego. Przed zawarciem Umowy Przedwstępnej Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności zwiększających wartość Nieruchomości. Uzyskane środki z tytułu sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca przeznaczy na własne potrzeby prywatne.
Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej związanej w obrotem nieruchomościami, w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
Nie zmienia tego dokonanie przez Wnioskodawcę w dniu 25 lipca 2015 r. jednorazowej sprzedaży na rzecz B.B. nieruchomości stanowiącej działkę nr ewid. 2, identyfikator działki (…), z obrębu (…), o obszarze 0,1300 ha, stanowiącej grunty rolne zabudowane oznaczone symbolem B, znajdującej się w miejscowości (…), w gminie (…), w powiecie (…), w województwie (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw nr (…) (dalej „Nieruchomość w (…).
Nieruchomość w (…) była zabudowana: 1) budynkiem mieszkalnym, nr ewid. (…), drewnianym, zawierającym jedną kondygnację naziemną, o powierzchni zabudowy 57,00 m2, wybudowanych w 1940 r., znajdującym się w miejscowości (…), oraz 2) budynkiem produkcyjno-usługowym i gospodarczym dla rolnictwa, nr ewid. (…), identyfikator budynku (…), zawierającym jedną kondygnację nadziemną, o powierzchni zabudowy 33,00 m2, wybudowanym w 2012 r. Dla Nieruchomości w (…) brak było obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego i dla powyższej działki nie była wydana decyzja o warunkach zabudowy i nie była wydana decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Nieruchomość w (…) Wnioskodawca nabył do celów prywatnych na podstawie ostatecznej decyzji wydanej w dniu 19 kwietnia 2005 r. z upoważnienia Starosty Powiatowego w (…) przez Dyrektora Wydziału Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami, znak (…), o przyznaniu nieodpłatnie własności działki obejmującej budynki, oznaczonej w ewidencji gruntów nr 2, o obszarze 0,1300 ha, położonej we wsi (…), gmina (…), na podstawie art. 118 ust. 2a ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (Dz.U. z 2025 r. poz. 197, z późn. zm.). Nieruchomość w (…) posiadała bezpośredni dostęp do drogi publicznej.
Wcześniej ojciec Wnioskodawcy C.C., decyzją Naczelnika Gminy (…) z dnia 28 grudnia 1978 r. Nr (…), przekazał na Skarb Państwa gospodarstwo rolne o obszarze 3,62 ha, położone we wsi (…), gmina (…), wraz z zabudowaniami na podstawie wówczas obowiązujących przepisów emerytalnych dla rolników.
Wnioskodawca nabył Nieruchomość w (…) w celach prywatnych i nie planował jej dalszej odsprzedaży. Nieruchomość miała dla Wnioskodawcy znaczenie sentymentalne (należała do jego ojca i Wnioskodawca mieszkał w budynku mieszkalnym położonym na terenie Nieruchomości w (…) w latach dziecięco -młodzieńczych). Wnioskodawca traktował Nieruchomość w (…) jako działkę wypoczynkową, istotne było dla niego zwłaszcza to, że w jej bliskim sąsiedztwie zamieszkiwała jego bliższa i dalsza rodzina. Nieruchomość w (…) stanowiła również dla Wnioskodawcy zabezpieczenie finansowe.
Nieruchomość w (…) nie została nabyta przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej ani nie została nabyta do celów działalności gospodarczej. Nieruchomość w żadnym okresie jej posiadania nie stanowiła majątku przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części i nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych.
Nabycie Nieruchomości w (…) na podstawie ww. decyzji przez Wnioskodawcę nastąpiło w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie była wystawiona z tego tytułu faktura na rzecz Wnioskodawcy).
Nieruchomość od chwili wejścia w jej posiadanie do chwili sprzedaży, była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do czynności niepodlegających opodatkowaniu VAT (były to cele prywatne Wnioskodawcy w całym okresie jej posiadania).
Wnioskodawcy w żadnym okresie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego i z takiego prawa nie korzystał.
Nieruchomość w (…) nie była przedmiotem wynajmu. Wnioskodawca nie prowadził na niej działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie stosował żadnych form ogłoszeń, ani nie podejmował żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości w (…). Nie korzystał również z usług pośrednika nieruchomościowego lub doradcy transakcyjnego.
Z propozycją zakupu Nieruchomości w (…) zgłosił się do Wnioskodawcy syn jego brata z żoną, który chciał nabyć nieruchomość dla swoich celów mieszkaniowych. Po namyśle Wnioskodawca zdecydował się na sprzedaż nieruchomości na rzecz syna brata i jego żony za kwotę 50.000 zł. Uzyskane środki Wnioskodawca przeznaczył na własne potrzeby prywatne.
Biorąc pod uwagę datę nabycia Nieruchomości w (…) (19 kwietnia 2005 r.) jej zbycie na rzecz syna brata i jego żony, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie, nastąpiło po upływie ponad 9 lat. Sprzedaż Nieruchomości w (…) była dokonana w ramach rozporządzania własnym majątkiem prywatnym.
Przychód uzyskany przez ze zbycia Nieruchomości w (…) stanowił przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz zważywszy na upływ pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości w (…), nie podlegał opodatkowaniu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o PIT.
Sprzedaż Nieruchomości w (…) nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, Wnioskodawca nie był z tytułu tej czynności podatnikiem podatku od towarów i usług. Sprzedaż została dokonana prywatnie w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym Wnioskodawcy. Środki z tytułu sprzedaży zostały przeznaczone na cele prywatne Wnioskodawcy.
Wnioskodawca nie posiada żadnych innych nieruchomości, poza Nieruchomością, której dotyczy Transakcja. Nie planuje również zakupu innych nieruchomości celem odsprzedaży albo wynajmu.
4) zakres Transakcji
W dniu 9 listopada 2023 roku Wnioskodawca zawarł Umowę Przedwstępną ze Spółką Kupującą, w której zobowiązał się do zawarcia Umowy Sprzedaży Nieruchomości, jeżeli zostaną spełnione określone w Umowie Przedwstępnej warunki.
Spółka Kupująca oświadczyła, że zamiarem gospodarczym, którego urzeczywistnieniu ma służyć nabycie Nieruchomości, jest realizacja na niej inwestycji, polegającej na budowie budynku wielomieszkaniowego, o powierzchni użytkowej mieszkań przeznaczonych do sprzedaży (PUM) wynoszącej co najmniej 1.460 m2 (dalej jako „Inwestycja"), co jest uwarunkowane m.in. uzyskaniem wszelkich niezbędnych do realizacji inwestycji ostatecznych i prawomocnych decyzji administracyjnych wydanych na warunkach akceptowalnych przez Spółkę Kupującą, a w szczególności:
- uzyskaniem ostatecznych i prawomocnych decyzji: pozwoleń na budowę, pozwalających na realizację na Nieruchomości, Inwestycji wraz z kompletną infrastrukturą zewnętrzną i wewnętrzną, techniczną i drogową; pozwoleń na usunięcie drzew i krzewów z terenu Nieruchomości w celu realizacji Inwestycji; pozwoleń na rozbiórkę budynku; zezwoleń na lokalizację zjazdów, koniecznych do zlokalizowania i wykonania wszystkich zjazdów na i z terenu Nieruchomości oraz dopełnieniem wszelkich innych formalności koniecznych do wybudowania i swobodnego korzystania z planowanych wjazdów i wyjazdów na i z terenu Nieruchomości;
- o ile to będzie konieczne, w trybie art. 30 Prawa budowlanego, wszelkich zgłoszeń wykonania określonych prac budowlanych w ramach realizacji Inwestycji, na warunkach akceptowalnych przez Spółkę Kupującą, co do których właściwy organ nie wniesie sprzeciwu w terminie 30 dni od dnia dokonania przedmiotowych zgłoszeń;
- dokonaniem wszelkich wymaganych prawem czynności o charakterze formalnym oraz uzyskaniem wszelkich decyzji, postanowień, zgód i opinii niezbędnych do uzyskania przez Spółkę Kupującą ostatecznych i prawomocnych: pozwoleń na wycinkę, pozwoleń na rozbiórkę, zgód na lokalizację zjazdu, pozwolenia na budowę, a także dokonania zgłoszeń niezbędnych dla realizacji na Nieruchomości Inwestycji, pod warunkiem że powyższe uzgodnienia zostaną wydane na warunkach określonych, akceptowalnych przez Spółkę Kupującą lub w oparciu o dostarczoną przez tę Spółkę dokumentację;
- zapewnienia prawnej i technicznej możliwości przyłączenia i dostawy, na warunkach zaakceptowanych przez Spółkę Kupującą, wszelkich mediów, w tym w szczególności: energii elektrycznej, wody, gazu, odprowadzania ścieków sanitarnych i deszczowych, instalacji pomp ciepła oraz telekomunikacji/teletechniki, koniecznych do realizacji i późniejszej eksploatacji Inwestycji. Umowa przyrzeczona zostanie zawarta, o ile spełnione zostaną określone w niej warunki, w tym w szczególności:
- Kupującej Spółce w całym okresie obowiązywania Umowy Przedwstępnej będzie przysługiwało przekazane i ustanowione na jej rzecz prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego oraz Wnioskodawca nie cofnie Kupującej Spółce tej zgody do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej albo do czasu jej rozwiązania lub odstąpienia od niej;
- Wnioskodawca udzieli wskazanej przez Spółkę Kupującą i działającej na jej zlecenie osobie pełnomocnictwa do badania stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości oraz do działania w jego imieniu przed właściwymi organami i podmiotami, i osobami trzecimi w sprawie uzyskania decyzji administracyjnych, zgłoszeń i uzgodnień;
- wyniki przeprowadzonych przez Spółkę Kupującą lub na jej zlecenie badań i analiz inżynieryjnych, geologicznych, topograficznych i ekologicznych dotyczących Nieruchomości potwierdzą brak negatywnych cech geotechnicznych i ekologicznych gruntu Nieruchomości oraz potwierdzą możliwość usytuowania na Nieruchomości Inwestycji wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową;
- wyniki przeprowadzonych przez Spółkę Kupującą lub na jej zlecenie badań i analiz ekologicznych i prawnych dotyczących Nieruchomości, potwierdzą, że Nieruchomość nie jest zanieczyszczona ani skażona substancjami niebezpiecznymi lub szkodliwymi w stopniu przekraczającym standardy określone w aktualnie obowiązujących przepisach o ochronie środowiska, a na Nieruchomości lub pod jej powierzchnią nie są zbudowane lub zainstalowane żadne zbiorniki;
- na podstawie przysługującego Spółce Kupującej uprawnienia do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, Spółka Kupująca otrzyma niezbędne do realizacji na Nieruchomości Inwestycji decyzje administracyjne, tj. pozwolenie na wycinkę, pozwolenie na rozbiórkę, zgodę na lokalizację zjazdu, pozwolenie na budowę, a także dokona zgłoszeń i uzyska uzgodnienia.
Wszelkie koszty uzyskania decyzji administracyjnych i ww. dokumentów niezależnie od efektów tych działań ponosi Spółka Kupująca.
W związku z planowaną Transakcją, w szczególności z faktem, że w celu zawarcia Umowy Sprzedaży niezbędne jest uzyskanie licznej dokumentacji, Wnioskodawca udzielił Spółce Kupującej pełnomocnictwa do badania stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości oraz do działania w jego imieniu przed właściwymi organami i podmiotami, i osobami trzecimi w sprawie uzyskania decyzji administracyjnych, zgłoszeń oraz uzgodnień.
Ponadto ustanowiono nieodpłatnie i na czas nieokreślony na rzecz spółki „B. Sp. o.o. służebność przesyłu na Nieruchomości. Cena sprzedaży Nieruchomości została ustalona w kwocie przekraczającej 1.700.000,00 zł netto, z tym że w przypadku, gdy na podstawie pozwolenia na budowę możliwe będzie wybudowanie na Nieruchomości Inwestycji o powierzchni użytkowej mieszkań przeznaczonych do sprzedaży (PUM) wynoszącej powyżej 1,460 m2, cena zostanie zwiększona na zasadach określonych w Umowie Przedwstępnej.
W przypadku, gdy z tytułu sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług, cena zostanie podwyższona o kwotę podatku należnego z tytułu sprzedaży Nieruchomości. W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca wystąpił o interpretację indywidualną w tej sprawie.
Pytanie
Czy przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze zbycia Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji powinien zostać zakwalifikowany jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz zważywszy na upływ pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości, nie będzie podlegał opodatkowaniu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT?
Pana stanowisko w sprawie
W ocenie Wnioskodawcy przychód uzyskany przez ze zbycia Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji powinien zostać zakwalifikowany jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz zważywszy na upływ pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości, nie będzie podlegał opodatkowaniu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o PIT jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
W rezultacie, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, z zastrzeżeniem ust. 2, nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, to przychód z tego zbycia nie będzie podlegał opodatkowaniu.
Powyższą regulację stosuje się z zastrzeżeniem wspomnianego art. 10 ust. 2 Ustawy o PIT, z którego wynika, że przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:
1) na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy;
2) w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych;
3) składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat;
4) składników, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 19, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki te zostały wycofane z działalności gospodarczej, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.
W przedstawionym przez Wnioskodawcę przypadku zastosowania nie będzie miał żaden z punktów przytoczonej regulacji.
Istotne jest zatem zweryfikowanie, czy przychód osiągnięty z planowanej Transakcji może zostać uznany za przychód z działalności gospodarczej.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT, źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z definicją zawartą w art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT, poprzez działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą należy rozumieć działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Z treści przywołanego powyżej przepisu wynika, że kwalifikacja danego rodzaju przychodu jako pochodzącego z działalności gospodarczej, możliwa jest jedynie w przypadku kumulatywnego spełnienia przesłanek zawartych w tej regulacji (por. wyrok NSA z dnia 26 maja 2021 r., sygn. akt II FSK 3454/18). Oznacza to, że niespełnienie któregokolwiek z warunków określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT wyklucza możliwość kwalifikacji przychodu jako pochodzącego z pozarolniczej działalności gospodarczej. Jednocześnie, przy ocenie czy podjęte działania stanowią działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT, należy wziąć pod uwagę całokształt okoliczności.
W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na kryterium zarobkowości. Nie powinno budzić wątpliwości, że za racjonalne należy uznać podejmowanie działań mających na celu osiągnięcie jak najwyższego zysku ze sprzedaży nieruchomości. Tym samym oczywiste jest, że właściciel dąży do maksymalizacji korzyści ekonomicznych z zawieranej transakcji i trudno oczekiwać, aby Sprzedająca postępowała w odmienny sposób.
Takie stanowisko podziela również NSA w wyroku z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11. W przytoczonym orzeczeniu Sąd ten wskazał: „Spełnienie w konkretnym wypadku celu zarobkowego samo w sobie nie przesądza o zaliczeniu uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. (...) Zresztą ustawodawca nie wprowadza barier rentowności, które determinowałyby zastosowanie regulacji art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. Z punktu widzenia treści art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania”.
W odniesieniu do warunku zorganizowania, nie jest on spełniony, jeżeli działania podatnika mieszczą się w zwykłych czynnościach związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży (np. polegających na jej uporządkowaniu, uzyskaniu informacji o możliwym zagospodarowaniu, przygotowaniu dokumentacji geodezyjnej, wydzieleniu części przeznaczonej do sprzedaży itp.). Jeśli natomiast skala podjętych przez podatnika czynności wykracza w ewidentny sposób poza normalne działania, jakie podejmuje rozsądnie działający właściciel dążący do uzyskania optymalnego - z jego punktu widzenia - przychodu ze zbycia poszczególnych składników majątku osobistego oraz działania te posiadają fachowy, ciągły i nieokazjonalny charakter, to zasadne jest uznanie, że przychody uzyskane ze zbycia nieruchomości (lub jej poszczególnych części) stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej.
Przesłanka ciągłości ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć jednorazowych lub podejmowanych sporadycznie. Nie należy jej jednak rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy (np. przez cały rok, cały miesiąc). Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu, tj. stałego zarobkowania.
Odnosząc się do kryterium wskazywanego w orzecznictwie oraz interpretacjach indywidualnych, tj. całokształtu okoliczności, przyjmuje się, że na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku. W szczególności będą to działania łącznie polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem) oraz zbywaniu ich w krótkim czasie (por. interpretacja indywidualna z dnia 28 maja 2020 r., nr 0112-KDIL2-1.4011.264.2020.3.DJ).
Biorąc pod uwagę powyższe, należy podkreślić, że Wnioskodawca nie poszukiwał potencjonalnego nabywcy Nieruchomości - to Spółka Kupująca zgłosiła się do Wnioskodawca. Jak wskazano również w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca nie stosował żadnych form ogłoszeń, nie podejmował działań marketingowych, ani nie korzystał z usług pośrednika nieruchomościowego lub doradcy transakcyjnego.
Wnioskodawca nie dokonywał przed zawarciem Umowy Przedwstępnej czynności zwiększających wartość Nieruchomości.
Oceny, że Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej nie zmienia dokonana jednorazowo nieplanowana sprzedaż Nieruchomości w (…) w okolicznościach opisanych powyższej. Natomiast szczególnego podkreślenia wymaga kwestia, że Nieruchomość od ponad pięciu dekad stanowi miejsce zamieszkania Wnioskodawcy, licząc od momentu objęcia je w posiadanie w związku z nabyciem udziałów, a od dwóch dekad - licząc od nabycia Nieruchomości w drodze zasiedzenia. Ponadto Nieruchomość nie była w tym czasie wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Nie zmienia tego opisany wyżej najem, gdyż nie był/nie jest świadczony w ramach prowadzenia działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę. Natomiast środki, które zostaną uzyskane ze zbycia Nieruchomości Wnioskodawca planuje przeznaczyć na własne potrzeby prywatne.
W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy podejmowane przez Niego czynności nie mają charakteru zorganizowanego ani ciągłego, a całokształt okoliczności nie wskazuje, że Wnioskodawca podejmuje działania, które powinny być traktowane jak działalność gospodarcza w rozumieniu Ustawy o PIT.
Analizując treść art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT należy również zauważyć, że ustawodawca posłużył się sformułowaniem „(...) z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9”, a zatem należy uznać, że pozostawił podatnikom pewną „dozę swobody" w kwalifikacji przychodów.
W uchwale 7 sędziów z dnia 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21 (dalej jako: „Uchwała"), Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że „(...) To zatem podatnik decyduje o tym, czy powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. W niektórych przypadkach o tego rodzaju związaniu będą świadczyć obiektywne okoliczności: np. amortyzowanie danego składnika majątku jako środka trwałego w ramach działalności gospodarczej wskazuje, że przychody z najmu należy zaliczyć do źródła przychodów z działalności gospodarczej niezależnie od stanowiska samego podatnika (...) w większości przypadków decydujące znaczenie co do kwalifikacji określonych przychodów wynikających ze stosunku najmu należy przypisać samemu podatnikowi, który może powiązać posiadane i będące przedmiotem najmu składniki majątku z wykonywaniem działalności gospodarczej lub też pozostawić je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą”.
Powyższa Uchwała dotyczyła kwalifikacji przychodów z najmu, dzierżawy itp., jednakże tego rodzaju przychody, tak jak przychody ze sprzedaży nieruchomości, mogą zostać przypisane albo do źródła jakim jest działalność gospodarcza, albo zbycie majątku prywatnego. Wobec powyższego, zdaniem Wnioskodawcy wnioski płynące z Uchwały mogą mieć również zastosowanie w przypadku będącym przedmiotem wniosku.
Podsumowując, należy stwierdzić, że jeżeli działania podejmowane przez osobę fizyczną nie mają profesjonalnego, zorganizowanego, ciągłego charakteru, to ta osoba samodzielnie podejmuje decyzję, czy „włącza" nieruchomość do działalności gospodarczej, czy pozostawiają w majątku prywatnym.
Wnioskodawca pragnie również wskazać, że w jego ocenie na skutki podatkowe w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych nie ma wpływu potencjalna kwalifikacja sprzedaży Nieruchomości na gruncie podatku od towarów i usług.
Prawidłowość takiego stanowiska znajduje swoje potwierdzenie m.in. w interpretacji indywidualnej z dnia 25 października 2023 r., w której Organ zgodził się z niniejszym stwierdzeniem: „Na powyższe konkluzje nie ma wpływu potencjalna kwalifikacja sprzedaży Nieruchomości na gruncie podatku VAT, z tego względu, że pojęcie „działalności gospodarczej" oraz działania w charakterze podatnika VAT jest zdeterminowane orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej oraz odrębną koncepcją od kwestii zaliczania składników majątku do działalności gospodarczej na potrzeby podatku dochodowego od osób fizycznych" (interpretacja indywidualna nr 0114-KDIP3-2.4011.756.2023.2.MT).
Podsumowując, biorąc pod uwagę opisane zdarzenie przyszłe, w tym w szczególności, że:
- sprzedaż Nieruchomości, która stanowi majątek prywatny Wnioskodawcy i jest wykorzystywana do celów mieszkaniowych, zakładając że do zawarcia umowy przyrzeczonej doszłoby w 2026 r., nastąpiłaby po upływie ponad pięcioletniego okresu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości;
- Wnioskodawca nie podejmuje czynności związanych ze zbyciem Nieruchomości w sposób zorganizowany i ciągły oraz planuje przeznaczyć środki ze sprzedaży Nieruchomości na potrzeby własne prywatne;
w ocenie Wnioskodawcy sprzedaż Nieruchomości powinna zostać uznana za zwykłe rozporządzanie majątkiem prywatnym. Tym samym, przychód osiągnięty ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowił przychodu z działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy o PIT oraz zważywszy na upływ pięciu lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości, po stronie Wnioskodawcy nie wystąpi obowiązek zapłaty PIT.
Prawidłowość takiego stanowiska znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych, przykładowo:
- w interpretacji indywidualnej z dnia 29 stycznia 2025 r. nr 0113-KDIPT2-2.4011.840.2024.4.KR;
- w interpretacji indywidualnej z dnia 23 stycznia 2025 r. nr 0114-KDIP3-1.4011.898.2024.1.PT;
- w interpretacji indywidualnej z dnia 25 października 2023 r. nr 0114-KDIP3-2.4011.756.2023.2.MT;
- w interpretacji indywidualnej z dnia 23 grudnia 2022 r. nr 0113-KDIPT2-2.4011.853.2022.2.EC;
- w interpretacji indywidualnej z dnia 16 grudnia 2022 r. nr 0113-KDIPT2-2.4011.889.2022.1.EC.
Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze zbycia Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji powinien zostać zakwalifikowany jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz zważywszy na upływ pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości, nie będzie podlegał opodatkowaniu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o PIT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które Pan przedstawił jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Powyższy przepis ustanawia generalną zasadę opodatkowania podatkiem dochodowym, zgodnie z którą opodatkowaniu tym podatkiem podlegają wszelkie uzyskane przez podatnika w danym roku korzyści majątkowe, z wyjątkiem tych, które na mocy ustawy wyłączone zostały z tego opodatkowania (np. przez wprowadzenie ustawowego zwolnienia z opodatkowania, czy też zaniechanie poboru podatku).
Konstrukcja podatku dochodowego od osób fizycznych zakłada zróżnicowanie sposobu opodatkowania poszczególnych rodzajów dochodów (przychodów) osób fizycznych na podstawie systemu przyporządkowywania ich do odpowiedniego źródła przychodów.
Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
W myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.
Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Wskazuję, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym przepisie daje podstawę, by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.
Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.
Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.
Natomiast powołany przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości miało miejsce po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
- odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
- zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Z wniosku wynika, że wystąpił Pan do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości w celu zapewnienia sobie własności nieruchomości, którą nabył dla własnych celów mieszkaniowych i władał (użytkował) nieprzerwanie od dnia objęcia jej w posiadanie, tj. od 13 czerwca 1975 r. Z prawomocnego postanowienia Sądu wydanego w dniu 30 stycznia 2008 r. wynika, że nieruchomość tę nabył Pan przez zasiedzenie z dniem 14 czerwca 2005 r. Od 1975 r. nieruchomość stanowiła miejsce stałego zamieszkania Pana i Pana rodziny. Nieruchomość nie została nabyta przez Pana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej ani nie została nabyta do celów działalności gospodarczej. Po nabyciu nieruchomości w drodze zasiedzenia, nie ponosił/nie ponosi/nie będzie ponosił Pan wydatków na ulepszenie nieruchomości (w tym znajdującego się na terenie działki budynku). Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej zarejestrowanej, zwłaszcza działalności związanej z obrotem nieruchomościami. Z propozycją zakupu nieruchomości zwróciła się do Pana Spółka Kupująca. Po długim namyśle, biorąc w szczególności pod uwagę swój wiek i stan zdrowia, zdecydował się Pan na sprzedaż nieruchomości. Nie stosował Pan żadnych form ogłoszeń, ani nie podejmował żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości. Nie korzystał Pan również z usług pośrednika nieruchomościowego lub doradcy transakcyjnego. Przed zawarciem umowy przedwstępnej nie podejmował Pan żadnych czynności zwiększających wartość nieruchomości. Uzyskane środki z tytułu sprzedaży nieruchomości przeznaczy Pan na własne potrzeby prywatne. Nie posiada Pan żadnych innych nieruchomości, poza nieruchomością, której dotyczy transakcja. Nie planuje Pan również zakupu innych nieruchomości celem odsprzedaży albo wynajmu.
W dniu 9 listopada 2023 roku zawarł Pan Umowę Przedwstępną ze Spółką Kupującą, w której zobowiązał się do zawarcia Umowy Sprzedaży Nieruchomości, jeżeli zostaną spełnione określone w Umowie Przedwstępnej warunki.
Pana wątpliwość dotyczy kwestii, czy planowana sprzedaż nieruchomości będzie stanowić dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z ww. sprzedaży należy rozważyć, czy czynność sprzedaży nieruchomości będzie miała znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.
Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.
Podnieść trzeba, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Mając na uwadze powyższe, w oparciu o okoliczności przedstawione we wniosku należy stwierdzić, że planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości będzie stanowić rozporządzanie majątkiem prywatnym. Planowane przez Pana czynności wskazują, że nie będą one miały charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i będą się mieściły w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem prywatnym. Nie będzie prowadził Pan w sposób profesjonalny, zorganizowany i ciągły działań w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, a zwłaszcza działalności związanej z obrotem nieruchomościami. Nie posiada Pan żadnych innych nieruchomości, poza nieruchomością, której dotyczy transakcja. Nie planuje Pan również zakupu innych nieruchomości celem odsprzedaży albo wynajmu. Planowana sprzedaż nieruchomości na rzecz Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością ma charakter incydentalny i wynika z konieczności racjonalnego zagospodarowania majątkiem prywatnym.
Zatem z opisu Pana sprawy wynika, że planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości nie będzie spełniać przesłanek działalności gospodarczej, zatem skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście powołanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Użyty w powołanym powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej, czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można np. zakupując je, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, w drodze spadku, działu spadku, poprzez zasiedzenie).
Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.
Stosownie do treści art. 172 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
Na mocy art. 172 § 2 ww. ustawy:
Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Zasiedzenie jest zatem instytucją, która sankcjonuje trwający od dłuższego czasu stan faktyczny posiadania i jest sposobem nabywania własności. Warunkami niezbędnymi do zasiedzenia jest posiadanie samoistne i nieprzerwane oraz odpowiedni upływ czasu. Przy spełnieniu powyższych przesłanek, posiadacz nabywa prawo własności. Warunkiem nabycia własności nie jest natomiast orzeczenie sądu stwierdzające nabycie własności. Orzeczenie takie stanowi potwierdzenie nabycia własności i jest orzeczeniem deklaratywnym, czyli stwierdzającym zaistnienie pewnych faktów, na które można się powołać w celu, np. dokonania wpisu prawa własności do księgi wieczystej.
W jego treści jest wskazywana data nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia (tj. moment, na jaki spełnione zostały przesłanki zasiedzenia). Datą nabycia własności nieruchomości nie jest natomiast data postanowienia o zasiedzeniu.
Wobec powyższego momentem nabycia nieruchomości jest nabycie przez Pana nieruchomości przez zasiedzenie, tj. 2005 rok. Zatem termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca 2005 r.
Mając na uwadze przedstawione przepisy prawa oraz opis stanu faktycznego stwierdzić należy, że okres pięciu lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedmiotowej sprawie upłynął z dniem 31 grudnia 2010 roku.
Na skutek tego planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. W konsekwencji, na Panu nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu.
Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Odnosząc się do powołanych interpretacji oraz orzeczeń sądowych, wskazać należy, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą konkretnej indywidualnej sprawy w określonym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym i w tych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące, zatem nie mogą przesądzać o niniejszym rozstrzygnięciu.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku.
W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo