Interpretacja 0114-KDIP3-1.4011.1042.2025.4.PT

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 grudnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 3 lutego 2026 r. (wpływ 9 lutego 2026 r.) w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Od ponad dwudziestu lat jest Pani właścicielką nieruchomości gruntowych w miejscowości (...) i (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...). Grunty nabyła Pani tytułem darowizny na potrzeby własne. Są to nieruchomości niezabudowane, stanowią je łąki, grunty orne oraz nieużytki. Z uwagi na ich łączną powierzchnię posiada Pani status rolnika. Żadna z posiadanych przez Panią nieruchomości nie była nigdy wykorzystywana do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. Nie była Pani i nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Z uwagi na Pani wiek oraz sytuację życiową aktualnie jest Pani zainteresowana wyzbyciem się części, a docelowo całości posiadanych nieruchomości.

Dotychczas dokonała Pani jednej sprzedaży oraz ma Pani zamiar dokonać kolejnych, przy czym wszystkie te transakcje - zarówno wykonane jak i te planowane - realizowała Pani i będzie Pani realizować w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Nie czyniła Pani żadnych inwestycji w celu wyzbycia się nieruchomości i nie zamierza Pani tego robić. Wszystkie działki były i są wykorzystywane przez Panią do celów prywatnych, albo z zamiarem wybudowania tam własnego domu albo domu dla dzieci, albo jako też lokatę własnych środków finansowych.

Nigdy nie oddawała Pani w najem ani też dzierżawę przedmiotowych działek.

Poza nieruchomością 1/1 w okresie ostatnich 20 lat nie dokonała Pani sprzedaży żadnych nieruchomości. Aktualnie w szczególności jest Pani zainteresowana stopniowym zbyciem działek nr: 1/2, 2/2, 3/4, aby pozyskać środki na dostosowanie warunków mieszkaniowych do aktualnych potrzeb oraz na leczenie i rehabilitację niepełnosprawnej ruchowo wnuczki (córki zmarłego syna), której wraz z mężem jest Pani opiekunem prawnym. Wnuczka wymaga dużych nakładów finansowych, ponieważ od 2023 roku leczona jest w USA - przeszła już tam 5 operacji, a to dopiero początek leczenia; konieczne są kolejne zabiegi rozłożone w czasie. Leczenie, wielomiesięczne pobyty w USA, systematyczna rehabilitacja, wizyty konsultacyjne w (…) oraz niezbędne specjalistyczne wyroby ortopedyczne generują ogromne koszty.

Taka sytuacja wymaga planowania dalekosiężnego i podejmowania trudnych decyzji. Z tego powodu w ramach zarządzania majątkiem własnym postanowiła Pani podjąć działania mające pomóc Pani w zbyciu nieruchomości i pozyskaniu potrzebnych funduszy. Tuż przed wyjazdem z wnuczką na kolejne zabiegi do USA złożyła Pani wnioski o warunki zabudowy dla działek nr: 1, 2/2, 3/4, ponieważ dla potencjalnych klientów są one ważne, chcą poznać walory nieruchomości. Mając na uwadze prawidłowe zarządzanie majątkiem własnym, zadbała Pani więc o to jeszcze przed geodezyjnym podziałem działek, żeby mieć wyraźnie określony status gruntów i nie czynić przypadkowo zbędnych kosztów związanych z podziałem, gdyż w obecnej sytuacji życiowej każda przysłowiowa złotówka ma wielkie znaczenie.

Ponieważ otrzymała Pani warunki zabudowy do ww. działek nr 1 (na dwa budynki jednorodzinne), 2/2 (na jeden budynek jednorodzinny), 3/4 (na pięć budynków jednorodzinnych), postanowiła Pani stopniowo, zgodnie z zapotrzebowaniem klientów, przeprowadzać podział geodezyjny w oparciu o wydane decyzje, uwzględniając zawarte w nich uwagi. Każdy potencjalny nabywca nowo zaprojektowanych działek będzie musiał wystąpić o warunki zabudowy osobiście, jednak będzie miał wiedzę, w jakim stopniu może na nie liczyć. Do tego czasu dokonała Pani podziału tylko jednej nieruchomości - nr 1, ponieważ zgłosił się nabywca zainteresowany kupnem części działki przylegającej do nieruchomości ich córki i przyszłego zięcia.

Z wypisu z rejestru gruntów dla działki 1/1 wydanego 12 września 2025 roku przez Starostę (...) wynika opis użytków jako: grunty orne "R VI" oraz nieużytki "N" z adnotacją o przeznaczeniu do dokonania wpisu w księdze wieczystej, czyli nie są to grunty budowlane, lecz w dalszym ciągu rolne.

Z kolei z zaświadczenia nr (…) wydanego 18 września 2025 roku przez Burmistrza (...) czytamy, iż teren działki 1/1 obręb (...), gmina (...) nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego oraz nie przystąpiono do jego sporządzenia na obszarze przedmiotowej działki. Stwierdzono, iż dla terenu działki nr 1/1 nie wydano decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji dla celu publicznego na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z zaświadczenia nr (…)/2025 wydanego przez Starostę (...) 18 września 2025 roku wynika, iż działka 1/1 nie jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu, jak również nie wydano dla niej decyzji określającej zadania z zakresu gospodarki leśnej na podstawie inwentaryzacji stanu lasu.

Druga działka 1/2 powstała z podziału również nie posiada warunków zabudowy, w dalszym ciągu stanowi część składową gospodarstwa rolnego, jednak potencjalny kupujący będzie mógł o nie wystąpić, choć nie ma gwarancji, że je otrzyma, co zaznaczono w uzasadnieniu do warunków zabudowy dla działki nr 1, ponieważ organ zgodnie z przepisami art. 61 ust. 5a u.p.z.p. wyznaczył wokół terenu objętego wnioskiem obszar analizowany. Zgodnie z wyżej wymienionymi przepisami granice tego obszaru wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 m.

Dodać należy, iż nieruchomość 1 nabyła Pani z mężem jako współwłasność tytułem spadku po zmarłym synu (…) na podstawie prawomocnego wyroku Sądu Rejonowego (…) Wydział Cywilny z dnia 7 lutego 2023 roku (ową działkę darowała Pani synowi w 2010 roku). Przysługujące Państwu udziały w przedmiotowej nieruchomości wynoszą po 1/2 (jedna druga), co odnotowano w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…).

Spadkodawca był właścicielem przedmiotowej nieruchomości od grudnia 2010 roku do września 2022, więc z uwagi na upływ pięcioletniego terminu nie powstaje przychód podlegający opodatkowaniu PIT.

W związku z planem zbycia części nieruchomości gruntowych zamierza Pani przeprowadzić w najbliższym czasie podział geodezyjny działki 3/4 w miejscowości (...), gmina (...), a następnie podział działki 2/2 w miejscowości (...). Obie nieruchomości nie posiadają miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, każda ma dostęp do drogi publicznej. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów nieruchomość 3/4 tworzą grunty sklasyfikowane jako: grunty orne "RVI", pastwiska stałe "Ps V" o łącznej powierzchni 0,9500 ha; zaś działkę 2/2, o powierzchni 1,7455 ha - łąki trwałe "Ł IV i V", grunty orne "R V", nieużytki "N" oraz grunty zadrzewione i zakrzewione "Ls".

W warunkach zabudowy wydanych dla działki 3/4, podobnie jak dla działki nr 1 zaznaczono, iż wydane warunki zabudowy dla przedmiotowych działek nie gwarantują uzyskania warunków zabudowy, dla nowych inwestycji po podziale na podstawie przepisów trzykrotności frontu terenu wnioskowanego.

W przypadku podziału terenu na części i wystąpienia o warunki zabudowy dla nowych inwestycji, dla każdego przypadku obszar analizowany zostanie wyznaczony indywidualnie, zgodnie z przyjętą zasadą. Poza tym podkreślono, iż na oznaczonym terenie występuje co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących wnioskowanej nowej zabudowy. Powyższe uwagi zamierza Pani wykorzystać przy planowaniu podziału geodezyjnego.

Z uwagi na dużą powierzchnię działki 2/2 - 1,7455 ha - postanowiła Pani wydzielić działkę o charakterze rekreacyjnym dla siebie i swojej najbliższej rodziny, zaś pozostałą większą cześć, stanowiącą łąkę-sprzedać. Zaplanowane i podejmowane przez Panią działania mają na celu zwiększenie atrakcyjności działek i umożliwienie ich sprzedaży w mniejszych częściach, co stanowi prawidłowy i racjonalny zarząd majątkiem własnym. Podział działki 1, jak również zamierzony podział działek nr 3/4 i 2/2 oraz warunki zabudowy dla działek macierzystych nie były i nie są motywowane zamiarem prowadzenia działalności deweloperskiej, lecz są podyktowane chęcią racjonalnego zagospodarowania i sprzedaży posiadanych nieruchomości w sposób pozwalający na pozyskanie nabywców w warunkach rynkowych. Planowana sprzedaż działek powstałych z podziału potencjalnych nieruchomości ma na celu jedynie stopniowe spieniężenie posiadanego majątku prywatnego i przeznaczenie uzyskanych środków na leczenie wnuczki, w stosunku do której ma Pani wraz z mężem obowiązek nie tylko jako dziadkowie, ale również opiekunowie prawni.

Trudno przewidzieć czy i kiedy zostaną przeprowadzone transakcje. Sprzedaż prawdopodobnie będzie mieć charakter okazjonalny. Obecna sytuacja życiowa zmusza Panią do wyzbycia się gruntów rodzinnych.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Nie udzielała Pani osobom trzecim żadnego pełnomocnictwa, innych umocowań prawnych, które by pozwalało do działania w Pani imieniu czy też na Pani rzecz w związku ze zbyciem działek będących przedmiotem wniosku. Sprzedażą zajmuje się Pani osobiście.

Przed sprzedażą działki nr 1/1 nie podejmowała Pani i nie będzie Pani podejmować w przyszłości przed sprzedażą kolejnych żadnych czynności wymagających zaangażowania środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości działek. Nie instalowała Pani i nie będzie instalować żadnych mediów, nie grodziła i nie będzie Pani tego robić.

Po prostu ze względu na wiek, stan zdrowia i aktualne potrzeby związane z finansowaniem leczenia wnuczki zmuszona jest Pani pozbyć się nieruchomości rolnych.

Oboje z mężem pochodzą Państwo z miejscowości (...). Choć obecnie mieszkają Państwo w (...), to jednak ma Pani tam grunty rolne i rodzinę, często tam Pani bywa i niemal wszyscy się znają. Państwa sąsiadem, tj. działki nr 1, jest dobrze Pani znany P. A.A., mieszkaniec (…) i jego partnerka P. A.B. To oni skontaktowali rodziców Pani A. z Państwem. Państwu B. zależało na kupnie części działki sąsiadującej bezpośrednio z działką P. A.A. i P. A.B. Na ich życzenie dokonali Państwo podziału geodezyjnego działki nr 1 i w konsekwencji sprzedała Pani im działkę 1/1. Nie czyniła Pani żadnych starań w celu pozyskania klienta, nabywca zgłosił się sam.

W przyszłości zamierza Pani pozyskiwać klientów osobiście w sposób tradycyjny, bezkosztowy. Na wiosnę planuje Pani ustawić tablice informacyjne na działkach.

Pani syn (…) zmarł siódmego września 2022 r.

Działki będące podmiotem sprawy przy sprzedaży zachowują swój charakter rolny, jednakże nabywca może wystąpić o warunki zabudowy. Nie jest Pani w stanie przewidzieć zamiarów potencjalnych klientów. Nie wie Pani nawet, czy i kiedy uda się Pani sfinalizować sprzedaż pozostałych gruntów.

Nie zawarła Pani żadnej umowy przedwstępnej.

Pytania

1.  Czy przychód z tytułu sprzedanej działki 1/1 można zakwalifikować do przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, czy w opisanej sprawie znajdzie zastosowanie przepis art. 10 ust 1. pkt 8? Czy w ramach zrealizowanej transakcji jest Pani zobowiązana do uiszczenia podatku od towarów i usług (VAT) ?

2.  Czy przychód z tytułu planowanej sprzedaży działek powstałych w przyszłości z podziału nieruchomości 2/2 i 3/4 oraz wydzielonej już działki 1/2 nie będzie stanowić dla Pani przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust 1. pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, czy w opisanej sprawie znajdzie zastosowanie przepis art. 10 ust. pkt 8? Czy w ramach planowanych transakcji będzie Pani zobowiązana do uiszczenia podatku od towarów i usług ?

3.  Czy jest Pani zobowiązana do uiszczenia podatku dochodowego od sprzedanej nieruchomości gruntowej 1/1 oraz planowanych sprzedaży w przyszłości w trybie przewidzianym art. 14b Ordynacji Podatkowej?

Niniejsza interpretacja stanowi rozstrzygnięcie wyłącznie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie

Ad 1 i 2

Oceniając opisane wcześniej zdarzenia, trzeba stwierdzić, iż sprzedaż majątku osobistego stanowi naturalny, oczywisty, wręcz podstawowy element wykonywania prawa własności. Potwierdza to art. 140 k.c., który wśród uprawnień właściciela rzeczy wymienia na drugim miejscu rozporządzanie własną rzeczą, majątkiem własnym, osobistym.

Sprzedaż działki 1/1 to przedsięwzięcie jednorazowe, w celu jej zbycia nie była prowadzona żadna działalność marketingowa, ponieważ nabywca zgłosił się sam, jeszcze przed podziałem. Należy zaznaczyć, aby czynność zbycia nieruchomości została zakwalifikowana jako pozarolnicza działalność gospodarcza, musi spełniać łącznie przesłanki zarobkowego celu, a także być wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, czyli działania muszą mieć charakter celowych, uporządkowanych i profesjonalnych czynności, prowadzonych w celu osiągnięcia zysku.

Okoliczności nabycia nieruchomości tytułem darowizny oraz dziedziczenia wskazują, iż zamiarem nie było prowadzenie działalności handlowej lub inwestycyjnej. Obecne zaś działania, takie jak podział działek, wynikają ze zmiany planów życiowych. Z orzeczenia TSUE z 19 lipca 2012 roku (sprawa C-180, C-181/10) wynika, że podział gruntów na mniejsze działki, nawet jeśli ma na celu uzyskanie lepszej ceny, należy traktować jako wykonywanie prawa własności, a nie działalności gospodarczej. Decydujące są intencje sprzedającego i zakres podjętych działań, a nie sama liczba sprzedanych działek, czy status rolnika.

Pani intencje były i są jednoznaczne, podyktowane sytuacją życiową, a aktywność ograniczona do zwykłego zarządzania majątkiem własnym. Zatem takie postępowanie, które ma na celu zaspokojenie własnych potrzeb i prawidłowe gospodarowanie majątkiem, nie nosi znamion działalności gospodarczej, więc czynności polegające na podziale i zbyciu majątku należy uznać za działania mieszczące się w granicach zwykłego, racjonalnego zarządu własnym majątkiem.

Zdecydowanie uważa Pani, że nie podejmowała Pani czynności wskazujących na prowadzenie działalności pozarolniczej.

W konsekwencji zrealizowana oraz planowana sprzedaż działek nie nastąpiła i nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej i nie wygeneruje przychodu ze źródła określonego art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy PIT. Rozpatrując sprzedaż w kontekście odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ) przychód z odpłatnego zbycia nie powstanie, ponieważ sprzedaż następuje poza działalnością gospodarczą oraz po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło zbycie. Należy zaznaczyć, że dokonanie podziału nieruchomości nie jest równoznaczne z nowym nabyciem, nie ma wpływu na bieg 5 - letniego terminu, ponieważ właściciel w wyniku podziału nie nabywa żadnych nowych nieruchomości, a jedynie zmienia konfigurację posiadanych działek.

Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Aby aktywność podmiotu uznać za gospodarczą, trzeba wykazać ciąg zdarzeń, a nie wystarczy stwierdzenie wystąpienia pojedynczych z nich.

Z orzeczenia TSUE z września 2011 roku w sprawach (C-180/10; C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżniania między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedanej działki 1/1, jak i tych planowanych, mających powstać po podziale (z działek 2/2, 3/4) nie wystąpił ciąg zdarzeń, które przesądzałyby, że sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej.

Całokształt okoliczności wskazuje, że Pani aktywność mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180 i C-181.

Ad. 3

Nieruchomość rolną nr 1 nabyła Pani tytułem spadku po synu (…), który zmarł 7 września 2022 roku. Spadkodawca był właścicielem przedmiotowej nieruchomości od grudnia 2010 roku do 7 września 2022 r., więc z uwagi na upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt. 8 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż działki 1/1 powstałej z podziału działki 1 nie stanowi dla Pani przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a) Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ten sam artykuł ma zastosowanie w przypadku sprzedaży działek powstałych w przyszłości z podziału nieruchomości gruntowych nr 3/4 i 2/2, ponieważ od ponad 20 lat jest Pani właścicielką tych gruntów, więc z uwagi na 5-letni upływ terminu nie zachodzi obowiązek podatkowy w myśl ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z ustawą z dnia 22 lipca 1991 r. art. 2.1 podatek dochodowy od osób fizycznych nie dotyczy przychodów z działalności rolniczej oraz przychodów podlegających przepisom o podatku od spadków.

Reasumując, przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości rolnej nie powstaje, jeżeli sprzedaż następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, jeżeli nie ma związku z działalnością gospodarczą.

Sprzedając działkę 1/1 kierowała się Pani przysługującym Pani prawem do rozporządzania majątkiem własnym, co oznacza, że podejmowała Pani działania w sferze prywatnej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania, możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

W opisie sprawy podała Pani informacje, z których wynika, że dokonała Pani sprzedaży działki nr 1/1 i planuje Pani sprzedać działkę nr 1/2 oraz działki, które powstaną w przyszłości z podziału nieruchomości 2/2 i 3/4. Grunty te nabyła Pani tytułem darowizny na potrzeby własne, a nieruchomość 1 nabyła Pani z mężem jako współwłasność tytułem spadku po zmarłym synu. Posiada Pani status rolnika. Żadna z posiadanych przez Panią nieruchomości nie była nigdy wykorzystywana do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. Działki nigdy nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy. Wystąpiła Pani z wnioskiem o warunki zabudowy dla działek nr: 1, 2/2, 3/4. Jednakże każdy potencjalny nabywca nowo zaprojektowanych działek będzie musiał wystąpić o warunki zabudowy osobiście, jedynie będzie miał wiedzę, w jakim stopniu może na nie liczyć. Na ten moment dokonała Pani podziału tylko jednej nieruchomości tj. działki nr 1, ponieważ zgłosił się nabywca zainteresowany kupnem części tej działki. Z uwagi na dużą powierzchnię działki 2/2 - 1,7455 ha - postanowiła Pani wydzielić działkę o charakterze rekreacyjnym dla siebie i swojej najbliższej rodziny, zaś pozostałą większą cześć, stanowiącą łąkę - sprzedać. Przed sprzedażą działki nr 1/1 nie podejmowała Pani i nie będzie Pani podejmować w przyszłości przed sprzedażą kolejnych działek, żadnych czynności wymagających zaangażowania środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości działek. Nie instalowała Pani i nie będzie instalować żadnych mediów, nie grodziła i nie będzie Pani tego robić. Nie czyniła Pani żadnych starań w celu pozyskania klienta, nabywca zgłosił się sam. W przyszłości zamierza Pani pozyskiwać klientów osobiście w sposób tradycyjny, bez kosztowy. Planuje Pani ustawić tablice informacyjne na działkach. Nie zawarła Pani żadnej umowy przedwstępnej.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii tego czy z tytułu sprzedanej działki nr 1/1 oraz przyszłej sprzedaży działki nr 1/2 oraz działek które powstaną z podziału działek 2/2 i 3/4 będzie Pani podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku. Są to czynności polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku i jego uzupełnieniu opisu sprawy nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż przez Panią działek wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tej sprawie czynności podejmowane przez Panią wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Zatem, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Panią przedmiotach działek nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Całokształt okoliczności, a w szczególności sposób nabycia nieruchomości, zakres, stopień zaangażowania i cel Pani działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Nie nabyła Pani przedmiotowej nieruchomości w celu sprzedaży. Nie prowadziła w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Istotą Pani działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Zatem przychód uzyskany ze sprzedaży działki nr 1/1 oraz przyszłej sprzedaży działki nr 1/2 i działek które powstaną z podziału działek 2/2 i 3/4 nie będzie stanowił dla Pani przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, skutki podatkowe dokonanej sprzedaży oraz przyszłych transakcji sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat - to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Z treści wniosku wynika zatem, że działkę nr 1 (z której zostały wydzielone działki nr 1/1 i nr 1/2) nabyła Pani z mężem jako współwłasność tytułem spadku po zmarłym synu (…) (zmarłym w 2022 r.), który z kolei nabył ją w darowiźnie od Pani w 2010 r. W związku z tym datą nabycia (w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) przez Panią przedmiotowej nieruchomości jest data jej nabycia przez Pani spadkodawcę. Tym samym pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 5 ww. ustawy już upłynął.

Odnosząc się do pozostałych działek tj. nr 2/2 i 3/4 należy powołać się na poniższy przepis:

Jak podaje art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego :

W odniesieniu do sprzedaży działek powstałych w przyszłości z podziału nieruchomości 2/2 w miejscowości (...) i nr 3/4 w miejscowości (...) należy wskazać, że z opisu stanu faktycznego wynika, iż jest Pani właścicielką przedmiotowych nieruchomości gruntowych od ponad dwudziestu lat oraz nabyła je Pani tytułem darowizny. Tym samym pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy niewątpliwie upłynął.

Na powyższe nie będzie miał wpływu podział nieruchomości, w wyniku którego następuje zmiana powierzchni działki oraz numerów ewidencyjnych. Wydzielenie działek z nieruchomości gruntowej nie powoduje zmiany jej właściciela. Na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działki, a więc nie dochodzi do jej nabycia.

Zatem, sprzedaż działki nr 1/1 oraz przyszłej sprzedaży działki nr 1/2 oraz działek które powstaną z podziału działek 2/2 i 3/4 nie będzie stanowić dla Pani źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ terminu o którym mowa w w/w przepisie. W konsekwencji nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotem interpretacji indywidualnych wydawanych na podstawie art. 14b Ordynacji podatkowej jest - co do zasady - sam przepis prawa podatkowego. Dlatego też, wydając tę interpretację indywidualną dokonałem wyłącznie wykładni przepisów materialnego prawa podatkowego znajdujących zastosowanie w sprawie.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego.

Dokonując interpretacji indywidualnej przedstawiłem jedynie swój pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuję jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.