Interpretacja 0114-KDIP3-1.4011.1054.2025.2.LS

Interpretacja indywidualna

- stanowisko w części prawidłowe, w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

• nieprawidłowe - w części dotyczącej przychodu ze sprzedaży udziału w działce nabytego w drodze zamiany,
• prawidłowe - w pozostałej części.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 18 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A.A., dalej: „Wnioskodawca” jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustaw podatkowych, w szczególności ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz ustawy o podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nie jest i nigdy nie był zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, ani jako podatnik VAT czynny, ani jako podatnik korzystający ze zwolnienia podmiotowego oraz nigdy nie dokonywał czynności rejestracyjnych dla celów VAT.

Wnioskodawca posiada obywatelstwo polskie od urodzenia. Od 4 roku życia, tj. od ponad 40 lat, Wnioskodawca nieprzerwanie zamieszkuje na stałe na terytorium Republiki Federalnej Niemiec, w miejscowości (...). Tam znajduje się jego aktualny i faktyczny ośrodek interesów życiowych, obejmujący w szczególności stałe miejsce zamieszkania, miejsce wykonywania pracy zarobkowej, centrum interesów rodzinnych oraz zasadniczą część aktywów majątkowych.

Wnioskodawca podlega w Niemczech nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu i rozlicza się w tym państwie jako rezydent podatkowy.

W latach 1992 oraz 1998 zmarli dziadkowie Wnioskodawcy. W wyniku ich śmierci Wnioskodawca nabył bezpośrednio po dziadkach udział wynoszący 50% w nieruchomościach gruntowych o następujących parametrach:

a.  Działka gruntu o nr ewid. 1, powierzchnia 0,2704 ha, położona (…), oznaczona w ewidencji gruntów jako użytki grunty orne i grunty zabudowane. Na tej działce znajduje się budynek mieszkalny o powierzchni 91 m² i budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy 51 m². Ta działka znajduje się bezpośrednio przy drodze publicznej.

b.  Działka gruntu o nr ewid. 2, powierzchnia 0,9037 ha, położona (…), oznaczona w ewidencji gruntów jako użytki orne i grunty rolne zabudowane. Na tej działce znajduje się budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy 98 m² w bardzo złym stanie technicznym. Ta działka ma dostęp do drogi publicznej poprzez służebność gruntową przejazdu i przechodu po działce gruntu o nr ewid. 1 w pasie oznaczonym na mapie.

Drugim współwłaścicielem nieruchomości była kuzynka Wnioskodawcy, B.B., również posiadająca udział w wysokości 50%. Kuzynka Wnioskodawcy nabyła swój udział w ww. nieruchomościach na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (…) z 13 lipca 2018 r., sygn. (…) o stwierdzeniu nabycia spadku po C.C. oraz umowy darowizny z 29 października 2019 r. w formie aktu notarialnego rep. (…).

A.A. nabył udziały w ww. nieruchomości na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (…) z 13 lipca 2018 r., sygn. (…) o stwierdzenie nabycia spadku po D.D.

Wyżej wymienione działki zostały wyodrębnione na mocy ostatecznej decyzji nr (…) wydanej przez Burmistrza (…) z 5 października 2023 r., znak (…) zatwierdzającej podział geodezyjny gruntu nr ewid. 3 na działki gruntu o nr ewid. 1 i 2.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z 24 października 2007 r. działka gruntu o nr ewid. 1 leży na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi, a działka gruntu o nr ewid. 2 w części leży na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi, a w pozostałej części nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w konsekwencji jest nieruchomością rolną i tak jest wykorzystywana.

Udziały należące do Wnioskodawcy i jego kuzynki stanowią składniki majątków osobistych i nie zostały wniesione do majątków wspólnych małżeńskich poprzez umowy majątkowe małżeńskie rozszerzające wspólność ustawową.

Od momentu nabycia udziałów w drodze dziedziczenia aż do 2024 r. nieruchomość pozostawała we współwłasności w niezmienionym stanie prawnym. W tym okresie współwłaściciele nie podejmowali działań zmierzających do zniesienia współwłasności, podziału nieruchomości ani uregulowania stanu prawnego w inny sposób, co wynikało z braku potrzeby gospodarczego lub prywatnego wykorzystania nieruchomości.

30 października 2024 r., z inicjatywy kuzynki Wnioskodawcy, dokonano pierwszego i jedynego podziału nieruchomości w celu zniesienia współwłasności. Transakcja ta polegała na dokonaniu zamiany i ustanowienia służebności gruntowej. Inicjatywa ta wynikała z potrzeby uporządkowania stanu prawnego nieruchomości po stronie kuzynki Wnioskodawcy, która zamieszkuje w znajdującym się na nieruchomości budynku mieszkalnym i dążyła do uzyskania wyłącznego prawa własności do tej części nieruchomości. Podział nie był motywowany zamiarem sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawcę.

30 października 2024 r. Wnioskodawca i jego kuzynka zawarli umowę zamiany bez dopłat i ustanowienia służebności gruntowej w formie aktu notarialnego rep. A nr (…). B.B. przeniosła na A.A. własność udziału wynoszącego 1 części w położonej w (…) nieruchomości o obszarze 0,9037 ha składającej się z działki gruntu o nr ewid. 2, a A.A. własność udziału nabył i w zamian za to przeniósł na B.B. własność udziału wynoszącego 1 części położonej w (…) nieruchomości o obszarze 0,2704 ha składającej się z działki gruntu o nr ewid. 1, a B.B. oświadczyła, że własność tego udziału nabyła. Następnie B.B. ustanowiła na położonej w (…) nieruchomości o obszarze 0,2704 ha, składającej się z działki gruntu o nr ewid. 1 nieodpłatną i na czas określony służebność gruntową na rzecz każdoczesnego właściciela położonej w (…) nieruchomości o obszarze 0,9037 ha składającej się z działki gruntu o nr ewid. 2, przy czym zakres jej wykonywania jest ograniczony do pasa gruntu oznaczonego na mapie przyjętej do zasobu geodezyjnego Starostwa Powiatu (…) z 16.05.2023 r., nr. (…) i polegająca na prawie przejścia i przejazdu w tym pasie oraz na prawie przeprowadzenia w nim wszelkich mediów oraz zapewnienia swobodnego dostępu do wybudowanych przyłączy w celu wykonania czynności związanych z budową, naprawami, remontami, eksploatacją, konserwacją, modernizacją, z obowiązkiem przywrócenia nieruchomości po wykonanych pracach do stanu pierwotnego, na co Wnioskodawca wyraził zgodę.

Celem umowy zamiany było wyłącznie uporządkowanie stosunków własnościowych pomiędzy współwłaścicielami oraz doprowadzenie do sytuacji, w której każda ze stron stanie się wyłącznym właścicielem wyodrębnionej części nieruchomości. Umowa zamiany miała charakter techniczny i porządkujący, a w jej wyniku Wnioskodawca stał się właścicielem działki o nr ewid. 2, o powierzchni 0,9037 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą KW nr (…).

Umowa zamiany nieruchomości nie wiązała się z jakimikolwiek dopłatami, wyrównaniami wartości ani innymi rozliczeniami pieniężnymi pomiędzy stronami, co zostało jednoznacznie udokumentowane aktem notarialnym. Pomimo że wartość działki przyznanej kuzynce Wnioskodawcy jest wyższa, działka Wnioskodawcy posiada większą powierzchnię. Umowa zamiany odzwierciedlała dotychczasowe udziały spadkowe stron i nie skutkowała powstaniem nowego nabycia ani przysporzenia majątkowego po stronie Wnioskodawcy.

W całym okresie od nabycia udziału w nieruchomości do momentu dokonania zamiany w 2024 r., jak również po tej czynności Wnioskodawca nie korzystał z nieruchomości w jakikolwiek sposób. Nieruchomość nie była wykorzystywana ani w celach gospodarczych, ani w celach prywatnych. W szczególności nie była przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia ani innej formy udostępniania osobom trzecim, zarówno odpłatnie, jak i nieodpłatnie. Wnioskodawca nie pobierał z nieruchomości żadnych pożytków naturalnych ani cywilnych, ani żadnych świadczeń pieniężnych lub niepieniężnych związanych z posiadanym udziałem. Nieruchomość nie była ogrodzona, zabezpieczana ani zagospodarowywana przez Wnioskodawcę.

Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów na nieruchomość, zarówno o charakterze inwestycyjnym, jak i porządkowym. Nie były prowadzone prace polegające na uzbrojeniu terenu, doprowadzeniu lub projektowaniu przyłączy mediów, wykonaniu dróg wewnętrznych, niwelacji terenu, wycince drzew lub krzewów, uprzątnięciu działki, zabezpieczeniu budynku ani przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży. Takich nakładów nie ponosili również rodzice Wnioskodawcy, kuzynka ani jej rodzice.

Na nieruchomości znajduje się budynek w stanie ruiny, figurujący w ewidencji gruntów i budynków jako obiekt budowlany, jednak faktycznie niezdatny do użytkowania i niemający żadnej wartości użytkowej ani gospodarczej. Budynek ten nie był przez Wnioskodawcę w jakikolwiek sposób zabezpieczany, porządkowany, remontowany, modernizowany ani rozbierany. Wnioskodawca nie podejmował również działań zmierzających do jego rozbiórki.

Działka przyznana Wnioskodawcy ma charakter rolno-budowlany, posiada dostęp do drogi publicznej oraz jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego od wielu lat, tj. od okresu sprzed nabycia udziału przez Wnioskodawcę. Przeznaczenie działki wynikało z obowiązującego planu miejscowego i nie było kształtowane przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca nie inicjował ani nie prowadził postępowań administracyjnych dotyczących tej działki, w szczególności nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, decyzji środowiskowych, decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, zgody na rozbiórkę ani o zmianę przeznaczenia terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawca nie podejmował zorganizowanych ani profesjonalnych działań marketingowych zmierzających do sprzedaży nieruchomości. W 2025 r. Wnioskodawca zamieścił ogłoszenia dotyczące sprzedaży działki, które nie doprowadziły do zawarcia transakcji. Działania te miały charakter incydentalny i nie były elementem zorganizowanej aktywności handlowej.

Firma budowlana zwróciła się do Wnioskodawcy z propozycją kupna działki nr 2. Zainteresowanie zakupem działki przez firmę budowlaną powstało z inicjatywy tej firmy, za pośrednictwem informacji uzyskanej od sąsiada, w związku z planowaną realizacją przedsięwzięcia inwestycyjnego obejmującego nabycie gruntów o łącznej powierzchni około 8 ha. Firma budowlana zwróciła się do Wnioskodawcy z prośbą o udzielenie pełnomocnictwa oraz o złożenie wniosku dotyczącego zmiany przeznaczenia terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wniosek został odrzucony. Na moment składania niniejszego wniosku o interpretację indywidualną nie została jeszcze zawarta ani umowa sprzedaży, ani umowa przedwstępna.

Planowana sprzedaż działki nastąpi w 2026 r. i będzie miała charakter jednorazowy oraz incydentalny. Sprzedaż zostanie dokonana w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami oraz nie planuje podejmowania regularnych lub zorganizowanych sprzedaży nieruchomości w przyszłości. Sprzedaż stanowi element uporządkowania spraw rodzinnych i majątkowych.

W 2025 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży jednego lokalu mieszkalnego położonego w Warszawie. Transakcja ta miała charakter jednorazowy i nie była elementem zorganizowanej aktywności handlowej. Uzyskane środki zostały przeznaczone na zakup działki rekreacyjnej oraz planowaną budowę domku letniskowego, który będzie wykorzystywany wyłącznie na cele prywatne.

Środki uzyskane ze sprzedaży przedmiotowej działki zostaną przeznaczone wyłącznie na cele prywatne Wnioskodawcy, w szczególności związane z planowaną w perspektywie kilku lat przeprowadzką do Polski, zakupem działki budowlanej oraz budową domu jednorodzinnego.

Pytanie

Czy w przedstawionym stanie faktycznym przychód uzyskany przez Wnioskodawcę z planowanej sprzedaży działki nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na to, że sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca lat kalendarzowych, w których nastąpiło nabycie udziału w nieruchomości w drodze dziedziczenia (1992 i 1998), a dokonany w 2024 r. podział nieruchomości w drodze umowy zamiany w celu zniesienia współwłasności nie stanowi nowego nabycia w rozumieniu tego przepisu? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 2

W ocenie Wnioskodawcy przychód uzyskany z planowanej sprzedaży działki nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na to, że nabycie nieruchomości miało miejsce w latach 90. XX w.

Uzasadnienie stanowiska w sprawie

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej oraz zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.

A contrario, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości następuje po upływie wskazanego pięcioletniego terminu, czynność ta nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i pozostaje neutralna podatkowo.

W analizowanej sprawie kluczowe znaczenie ma zatem prawidłowe ustalenie momentu „nabycia” nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Wnioskodawca nabył udział wynoszący 50% w nieruchomościach gruntowych w drodze dziedziczenia po dziadkach w latach 1992 oraz 1998. Nabycie to miało charakter pierwotny i definitywny, nastąpiło z mocy prawa i nie było związane z jakąkolwiek czynnością odpłatną, inwestycyjną ani zarobkową.

W 2024 r. doszło do zniesienia współwłasności w drodze umowy zamiany zawartej pomiędzy Wnioskodawcą a jego kuzynką. Czynność ta miała wyłącznie charakter porządkujący i techniczny oraz prowadziła do skonkretyzowania prawa własności poprzez przyznanie Wnioskodawcy na wyłączną własność działki nr 2. Umowa zamiany nie wiązała się z jakimikolwiek spłatami, dopłatami ani innymi rozliczeniami pieniężnymi. Wartość nieruchomości uzyskanej przez Wnioskodawcę mieściła się w granicach przysługującego mu uprzednio udziału spadkowego, w związku z czym po stronie Wnioskodawcy nie doszło do powstania jakiegokolwiek przysporzenia majątkowego.

W orzecznictwie sądów administracyjnych oraz w utrwalonej praktyce interpretacyjnej organów podatkowych konsekwentnie przyjmuje się, że zniesienie współwłasności - także dokonane w drodze umowy zamiany - nie stanowi nowego nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, o ile mieści się w granicach dotychczasowego udziału i nie prowadzi do zwiększenia majątku podatnika.

Stanowisko to jednoznacznie potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 lipca 2017 r., sygn. II FSK 1432/16, w którym wskazano, że jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje składniki majątkowe odpowiadające wartości jego dotychczasowego udziału, a czynność ta nie wiąże się ze spłatami ani dopłatami, nie dochodzi do nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. W takiej sytuacji momentem nabycia pozostaje chwila pierwotnego nabycia udziału.

Analogiczne stanowisko zostało zaprezentowane w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 18 listopada 2025 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.758.2025.2.KP, w której organ podatkowy uznał, że sprzedaż nieruchomości po zniesieniu współwłasności nie rodzi obowiązku podatkowego w PIT, jeżeli zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat, a wartość nieruchomości otrzymanej przez podatnika nie przekroczyła wartości posiadanego wcześniej udziału. Organ wskazał wprost, że w takim przypadku pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, należy liczyć od daty pierwotnego nabycia udziału.

Także w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 25 marca 2025 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.66.2025.2.KP, organ podkreślił, że decydujące znaczenie dla oceny skutków podatkowych zniesienia współwłasności ma to, czy po stronie podatnika dochodzi do rzeczywistego przysporzenia majątkowego. Jeżeli zniesienie współwłasności prowadzi wyłącznie do zmiany formy władania nieruchomością i nie skutkuje zwiększeniem majątku podatnika, czynność ta nie stanowi nowego nabycia na gruncie podatku dochodowego.

W tym kontekście stanowisko to zostało dodatkowo jednoznacznie potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 1 grudnia 2025 r., sygn. 0112-KDSL1-2.4011.619.2025.1.AP. Organ podatkowy wskazał w niej, że jeżeli zniesienie współwłasności następuje bez spłat i dopłat, a wartość nieruchomości otrzymanej przez podatnika mieści się w udziale przysługującym mu przed zniesieniem współwłasności, czynność ta nie stanowi nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. W konsekwencji za datę nabycia nieruchomości należy uznać datę pierwotnego nabycia udziału, a nie datę zniesienia współwłasności.

Dyrektor KIS wyraźnie podkreślił ponadto, że w sytuacji, gdy nieruchomość została nabyta pierwotnie wiele lat wcześniej - w tym w drodze dziedziczenia - a zniesienie współwłasności miało charakter porządkujący i nie prowadziło do wzbogacenia podatnika, sprzedaż takiej nieruchomości po upływie pięciu lat od pierwotnego nabycia pozostaje poza zakresem opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Organ wskazał, że istotą regulacji zawartej w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT jest zapobieżenie opodatkowaniu czynności, które nie mają charakteru spekulacyjnego ani zarobkowego, lecz stanowią zwykłe wykonywanie prawa własności.

Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego, należy stwierdzić, że dokonane w 2024 r. zniesienie współwłasności w drodze umowy zamiany nie doprowadziło do nowego nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę. Czynność ta miała charakter wyłącznie porządkujący, nie wiązała się z żadnymi świadczeniami pieniężnymi, a wartość uzyskanej nieruchomości odpowiadała wartości posiadanego wcześniej udziału spadkowego.

W konsekwencji za datę nabycia nieruchomości, która ma zostać sprzedana, należy uznać odpowiednio lata 1992 i 1998, w których Wnioskodawca nabył udziały w drodze dziedziczenia.

Pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, upłynął zatem wiele lat temu.

Planowana sprzedaż działki dokonana po zniesieniu współwłasności nie będzie stanowiła źródła przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Na podstawie art. 3 ust. 1a ww. ustawy:

Natomiast art. 3 ust. 2a cytowanej ustawy stanowi, że:

W myśl art. 3 ust. 2b pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z przedstawionych we wniosku informacji wynika, że posiada Pan obywatelstwo polskie od urodzenia natomiast od 4 roku życia, tj. od ponad 40 lat, nieprzerwanie zamieszkuje Pan na stałe na terytorium Republiki Federalnej Niemiec, w miejscowości A. Tam znajduje się Pana aktualny i faktyczny ośrodek interesów życiowych, obejmujący w szczególności stałe miejsce zamieszkania, miejsce wykonywania pracy zarobkowej, centrum interesów rodzinnych oraz zasadniczą część aktywów majątkowych. Podlega Pan w Niemczech nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu i rozlicza się w tym państwie jako rezydent podatkowy.

Nie jest Pan polskim rezydentem podatkowym w rozumieniu art. 3 ust. 1 i ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z uwagi na te okoliczności na terenie Rzeczypospolitej Polskiej posiada ograniczony obowiązek podatkowy stosownie do art. 3 ust. 2a i ust. 2b pkt 4 ww. ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że na podstawie art. 4a omawianej ustawy:

Zatem, w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy zawarte w Umowie między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Federalną Niemiec w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od majątku, podpisanej w Berlinie dnia 14 maja 2003 r. (Dz. U. z 2005 r. Nr 12, poz. 90).

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ww. Umowy:

Jak stanowi art. 6 ust. 2 Umowy:

Z kolei w myśl art. 13 ust. 1 ww. Umowy:

Użycie w umowie sformułowania „może być opodatkowany” oznacza, że dochód z majątku nieruchomego jest opodatkowany w Polsce, o ile polskie ustawy podatkowe przewidują ich opodatkowanie.

Wobec tego należy stwierdzić, że w świetle powołanych wyżej przepisów, przychody ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce przez osobę zamieszkałą w Niemczech podlegają opodatkowaniu w Polsce, według zasad wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Tak więc, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i  sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w  powołanym wyżej przepisie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Z wniosku wynika, że udziały w nieruchomościach nabył Pan w spadku po dziadkach.

W odniesieniu do powyższego wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje, co należy rozumieć pod pojęciem nabycia w drodze spadku, dlatego w tym wypadku należy posiłkować się normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.) stanowi, że:

Według art. 924 ustawy Kodeks cywilny:

Na mocy art. 925 powołanej ustawy:

Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.

Z kolei w świetle art. 1025 § 1 ww. ustawy:

Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.

Jednocześnie zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od 1 stycznia 2019 r. pięcioletni okres, po upływie którego nie powstanie obowiązek uiszczenia podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku liczony jest więc od końca roku, w którym spadkodawca je nabył lub wybudował, a nie tak jak w stanie prawnym obowiązującym do 31 grudnia 2018 r. - od końca roku, w którym został otwarty spadek (w którym zmarł spadkodawca). Zmiana obejmuje zatem wszystkich, którzy dokonali lub dokonają zbycia nieruchomości po dniu 31 grudnia 2018 r., bez względu na datę odziedziczenia nieruchomości.

Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat - to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a- c w związku z art. 10 ust. 5 ww. ustawy (czyli nabytych w drodze spadku), decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia przez spadkodawcę.

Ponadto zgodnie z art. 603 ustawy Kodeks cywilny:

Natomiast, w myśl art. 604 tej ustawy:

Tym samym „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale również umowę zamiany. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej bowiem towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy. Forma bezpośredniej wymiany towarów, jaką jest uregulowana w powyższym przepisie umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi odpłatne zbycie rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne.

Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega jedynie na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne, a formę zapłaty stanowi inna rzecz. Zamiana więc, podobnie jak umowa sprzedaży stanowi formę odpłatnego zbycia.

Nie ma przy tym znaczenia, czy zamieniane nieruchomości mają taką samą wartość lub powierzchnie, bowiem niezależnie od tego, czy przedmiotem zamiany są nieruchomości mające taką samą wartość lub powierzchnie, czy też nie, zamiana stanowi formę odpłatnego zbycia, przez co wywołuje określone skutki podatkowe.

W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, a z drugiej każda ze stron nabywa nową nieruchomość. Zamiana jest formą nabycia, gdyż właściciel nabywa w drodze umowy rzecz lub prawo majątkowe, do którego prawa własności wcześniej nie miał, bo należało do innej osoby, nawet w sytuacji, kiedy zamiana nieruchomości następuje bez wzajemnych dopłat.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje jednoznacznie, że zamiana jest umową wywołującą skutek podatkowy. Przepis ten stanowi, że zamiana u obu stron umowy powoduje powstanie przychodu podatkowego, jeżeli ma miejsce przed upływem określonego tym przepisem czasu. Dla obu stron umowy zawarcie umowy zamiany z jednej strony oznacza zbycie nieruchomości (udziału w niej), z drugiej zaś oznacza nabycie nieruchomości (udziału w niej), którą zamieniający otrzymuje w zamian za to, co sam utracił na rzecz drugiej strony umowy. W przepisach nie istnieje żaden wyjątek, który wyłączałby opisany skutek np. z uwagi na zachowanie takiej samej powierzchni nieruchomości sprzed zamiany i po niej. Przekazanie udziału w pierwotnej nieruchomości w drodze zamiany oznacza odpłatne zbycie tej części, natomiast uzyskanie w zamian części nieruchomości, która uprzednio należała do kogoś innego - oznacza odpłatne nabycie tej części.

Wskazał Pan, że nabył w drodze spadku po zmarłych dziadkach w latach 1992 oraz 1998 udział ½ w nieruchomościach gruntowych (działka nr 1 i 2). Następnie 30 października 2024 r. Pan i Pana kuzynka zawarli umowę zamiany. Umowa zamiany miała charakter techniczny i porządkujący, a w jej wyniku stał się Pan właścicielem działki o nr 2 natomiast Pana kuzynka działki o nr 1.

Przenosząc powyższe uregulowania na grunt opisanej sprawy należy wskazać, że sprzedaż w 2026 r., części odpowiadającej przysługującemu Panu, udziałowi w ww. nieruchomości (działka nr 2) nabytemu w spadku po dziadkach, nastąpi niewątpliwie po upływie pięciu lat (dziadkowie zmarli w latach 1992 oraz 1998). Wobec powyższego, sprzedaż tego udziału w nieruchomości nie stanowi dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast sprzedaż w 2026 r., części odpowiadającej przysługującemu Panu, udziałowi w ww. nieruchomości (działka nr 2) nabytemu w drodze umowy zamiany z Pana kuzynką, nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Pana tj. 2024 r. Wobec powyższego, sprzedaż tego udziału w nieruchomości (działka nr 2) stanowi dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

W myśl art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy:

W myśl art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Ponadto art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy wskazuje, że:

Podsumowując, nie stanowi dla Pana źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie w 2026 r. udziałów w działce 2, które nabył Pan w drodze dziedziczenia po dziadkach - zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych. Oznacza to, że przychód z tytułu odpłatnego zbycia tych udziałów nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W tej części Pana stanowisko jest prawidłowe.

Natomiast przychód ze sprzedaży w 2026 r. udziałów w działce 2 w części nabytej w 2024 r. w wyniku umowy zamiany stanowi dla Pana źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych - zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż tych udziałów nastąpiła bowiem przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym je Pan nabył. Dochód z tego zbycia podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

Pana stanowisko w tym zakresie jest więc nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

W odniesieniu do powołanych interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Powołane orzeczenia sądów administracyjnych są rozstrzygnięciami wydanymi w konkretnych sprawach, osadzonych w określonym stanie faktycznym i tylko do nich się odnoszącymi, w związku z tym, nie mają waloru wykładni powszechnie obowiązującej. Orzeczenia sądowe są dla organu nieocenionym źródłem wiedzy i materiałem poznawczym, bieżąco wykorzystywanym w toku załatwiania spraw. Z tego względu należy pamiętać, że orzeczenia mają charakter indywidualny, nie wiążą organów podatkowych i są formalnie wiążące dla organu podatkowego tylko w konkretnej sprawie. Orzeczenia nie mają mocy prawnej precedensów i charakteru wykładni powszechnie obowiązującej.

Niniejszą interpretację wydano w oparciu o opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.