W zakresie skutków podatkowych zbycia mieszkania przeznaczenia przychodu ze sprzedaży na cele mieszkaniowe.
Wnioskodawca sprzedał w czerwcu 2023 r. mieszkanie nabyte w 2020 r., a uzyskane środki zamierza przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe. W grudniu 2023 r. zamieszkał w nowym lokalu zakupionym na kredyt w 2021 r., który został refinansowany w 2025 r. Lokal był w stanie deweloperskim, wymagał wykończenia. Poniósł wydatki na audyt techniczny, roboty remontowe, stałe zabudowy, AGD, spłaty kredytu (pierwotnego…
Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:
W zakresie części pytania numer: 3, 4 i 5 dotyczącej wydatków poniesionych na zakup sprzętów AGD pod zabudowę: zmywarki, płyty indukcyjnej, okapu, lodówki wolnostojącej i pralki wolnostojącej oraz wykonanie stałej zabudowy meblowej (szafy wnękowe, kuchnia, łazienka) zostanie dla Pana wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
1 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 1 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 1 marca 2026 r. (data wpływu 1 marca 2026 r.) oraz pismem z 14 kwietnia 2026 r. (data wpływu 17 kwietnia 2026 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawca w czerwcu 2023 r. dokonał sprzedaży mieszkania zakupionego w okresie krótszym niż 5 lat. Pod koniec grudnia 2023 r. zamieszkał w nowym lokalu z rynku pierwotnego, zakupionym na kredyt pod koniec 2021 r. Odbiór techniczny lokalu nastąpił we wrześniu 2023 r., a przeniesienie własności w marcu 2024 r.. Na początku 2025 r. pierwotny kredyt z 2021 r. został refinansowany poprzez przeniesienie do innego banku. Lokal był w stanie deweloperskim, co wymagało następujących wydatków: usługa inżyniera przy odbiorze (potwierdzenie norm budowlanych), wykończenie przez firmę budowlaną, wykonanie przez firmę meblarską stałych zabudów szaf wnękowych oraz zabudów w kuchni i łazienkach.
Zakupiono AGD: zmywarkę, płytę indukcyjną i okap - wszystkie pod zabudowę oraz lodówkę, pralkę i suszarkę wolnostojące, które zostały trwale obudowane meblami na zamówienie. Wnioskodawca dokonuje spłat rat kapitałowo-odsetkowych oraz nadpłat kredytu (zarówno przed, jak i po refinansowaniu).
Kolejnym wydatkiem był zakup stopek wzmacniających taras wentylowany pod budowę ogrodu zimowego oraz podpisanie umowy na jego budowę. Ogród przylega bezpośrednio do mieszkania (wyjście z salonu), a umowa przewidywała stawkę 8% VAT ze względu na rozbudowę mieszkania. Inwestycja została wyceniona na 45 tys. zł, z czego wpłacono 28 tys. zł zaliczek. Jedynym dowodem wpłat są potwierdzenia przelewów, gdyż wykonawca nie wystawił faktur, pomimo nalegania na nie. W umowie związanej z pracami budowlanymi użyto nazwy "pergola wolnostojąca", co wykonawca tłumaczył standardowym wzorem, mimo deklaracji o szczelnej i zamkniętej kubaturze. W maju 2025 r. umowę zerwano z winy wykonawcy i skierowano sprawę do sądu w celu uzyskania kar umownych. Wnioskodawca poniósł koszty usług prawnych za konsultacje oraz prowadzenie sprawy o egzekucję umowy i kar.
Uzupełnienie opisu stanu faktycznego
I. Informacje dotyczące zbycia i nabycia nieruchomości
1. Data nabycia zbytego lokalu: Lokal mieszkalny sprzedany w czerwcu 2023 r. (dokładnie 28 czerwca 2023 r.) został nabyty na podstawie umowy przeniesienia własności w dniu 28 maja 2020 r. (poprzedzonej umową deweloperską z dnia 20 września 2017 r.).
2. Własność i majątek: Był Pan współwłaścicielem ww. lokalu wraz z żoną. Nieruchomość została nabyta do majątku objętego małżeńską wspólnością ustawową.
3. Forma prawna: Przedmiotem sprzedaży był lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość.
4. Nabycie nowego lokalu: Zakupu nowego lokalu mieszkalnego (w którym zamieszkał Pan wraz z żoną pod koniec grudnia 2023 r.) dokonał Pan wspólnie z żoną do majątku objętego wspólnością małżeńską.
5. Przeniesienie własności nowego lokalu: Prawo własności nowego lokalu zostało przeniesione na Pana oraz na Pana żonę (wspólność ustawowa) w dniu 12 marca 2024 r. (na podstawie umowy deweloperskiej z dnia 5 listopada 2021 r.). Jest Pan współwłaścicielem tego lokalu.
II. Informacje dotyczące finansowania (kredyt pierwotny i refinansowy)
6. Kredytobiorcy (kredyt pierwotny): Pierwotny kredyt hipoteczny został zaciągnięty wspólnie przez Pana oraz Pana żonę.
7. Cel kredytu pierwotnego: W umowie kredytu jako cel wskazano zakup opisanego wyżej (nowego) lokalu mieszkalnego.
8. Siedziba banku: Kredyt pierwotny został zaciągnięty w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
9. Strona umowy i odpowiedzialność: Jest Pan stroną umowy i odpowiada Pan za spłatę kredytu solidarnie do pełnej wysokości.
10. Cel kredytu refinansowego: Celem kredytu refinansowego była wyłącznie spłata kapitału pierwotnego kredytu z 2021 r. w celu optymalizacji warunków finansowych (obniżenie marży). Kredyt nie służył refinansowaniu środków własnych ani nie obejmował wypłaty dodatkowej gotówki na cel dowolny.
11. Kredytobiorcy (kredyt refinansowy): Kredyt refinansowy w 2025 r. został zaciągnięty wspólnie przez Pana oraz Pana żonę.
12. Siedziba banku refinansującego: Kredyt refinansowy został zaciągnięty w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
13. Strona umowy i odpowiedzialność: Jest Pan stroną umowy kredytu refinansowego i odpowiada Pan za jego spłatę solidarnie do pełnej wysokości.
III. Definicje wydatków i dokumentacja
14. Usługa inżyniera: Pod pojęciem tym rozumie Pan specjalistyczną usługę doradztwa technicznego polegającą na profesjonalnym odbiorze lokalu od dewelopera przez inżyniera budownictwa. Usługa ta obejmowała weryfikację zgodności wykonania lokalu z normami techniczno-budowlanymi oraz standardem zawartym w umowie deweloperskiej, co było niezbędnym etapem przed rozpoczęciem prac wykończeniowych.
15. Wydatki na materiały (katalog zamknięty): Pod pojęciem materiałów rozumie Pan wydatki na zakup: materiałów konstrukcyjnych (płyty gipsowo-kartonowe, tynki, gładzie, zaprawy, bloczki betonowe, cegły), o elementów instalacji elektrycznej oraz wodno-kanalizacyjnej, o materiałów wykończeniowych (farby, panele, płytki ceramiczne, gresy), o elementów stałej armatury sanitarnej (tzw. biały montaż). Materiały te zostały nabyte w ramach kompleksowej usługi wykończeniowej i zostały trwale połączone z lokalem mieszkalnym.
16. Przeznaczenie środków: Środki ze sprzedaży mieszkania w 2023 r. zostały i zostaną przeznaczone na: prace wykończeniowe i adaptacyjne w nowym lokalu, rozbudowę lokalu o ogród zimowy (trwała zabudowa tarasu) oraz spłatę zadłużenia kredytowego (raty kapitałowe, odsetkowe oraz nadpłaty kapitału) zaciągniętego na ten lokal.
17. Termin ustawowy: Oświadcza Pan, że całość przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu w czerwcu 2023 r. zostanie wydatkowana na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie (tj. do końca 2026 r.).
18. Posiadanie dokumentów: Posiada Pan pełną dokumentację w postaci faktur, potwierdzeń przelewów oraz umów. Jedynym wyjątkiem jest brak faktur za budowę ogrodu zimowego - w tym zakresie dysponuje Pan podpisaną umową oraz potwierdzeniami przelewów zaliczek, a brak faktur wynika z porzucenia zlecenia przez wykonawcę i aktualnie toczącego się sporu sądowego, co zostało opisane we wniosku.
Opis przebiegu inwestycji:
1. Rozpoczęcie prac: Mimo zawarcia umowy w maju 2024 r., realne rozpoczęcie prac na terenie posesji nastąpiło dopiero na przełomie sierpnia i września 2024 r.
2. Zakres wykonanych robót: W tym okresie wykonawca postawił konstrukcję ogrodu, dokonał oszklenia ścian oraz zamontował poliwęglan na dachu.
3. Tryb pracy wykonawcy: Prace nie były prowadzone w sposób ciągły. Wykonawca pojawiał się na miejscu na kilka dni, po czym następowały przerwy nawet do kilku tygodni. Jako przyczyny przestojów wykonawca wskazywał: złe warunki atmosferyczne, brak niezbędnych materiałów, zaangażowanie w inne zlecenia.
4. Usterki i próby ich usunięcia: Warunkiem zakończenia zlecenia i dokonania odbioru końcowego było usunięcie licznych usterek (w szczególności nieszczelności i przecieków dachu) oraz montaż drzwi. Wykonawca wielokrotnie deklarował chęć naprawy i zakończenia prac, jednak terminy te nie były dotrzymywane.
5. Rozwiązanie umowy: Ze względu na brak postępów, niedokończenie kluczowych elementów konstrukcyjnych (brak drzwi) oraz nieskuteczne próby usunięcia wad, w maju 2025 r. nastąpiło rozwiązanie umowy z wykonawcą.
Stan obecny: Inwestycja nie została sfinalizowana przez pierwotnego wykonawcę w pełnym zakresie przewidzianym w umowie z maja 2024 r., a współpraca została zakończona przed pełnym odbiorem technicznym i końcowym rozliczeniem całościowym prac.
Pytania
Blok I: Prace adaptacyjne i zabudowa stała:
1) Czy wydatki na usługę inżyniera dokonującego audytu technicznego lokalu przed rozpoczęciem prac wykończeniowych stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT?
2) Czy wydatki na zakup materiałów i usługę firmy remontowej w zakresie wykończenia lokalu ze stanu deweloperskiego podlegają uldze na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT?
3) Czy wydatki na wykonanie stałej zabudowy meblowej (szafy wnękowe, kuchnia, łazienki) stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe w świetle art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT oraz interpretacji ogólnej MF nr DD2.8202.4.2021?
Blok II: Sprzęt AGD:
4) Czy wydatki na sprzęt AGD pod zabudowę (zmywarka, płyta indukcyjna, okap) podlegają uldze zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT i interpretacją ogólną MF nr DD2.8202.4.2021?
5) Czy wydatki na sprzęt AGD o charakterze wolnostojącym (lodówka, pralka, suszarka), który został trwale obudowany meblami na wymiar, mogą zostać zaliczone do ulgi na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT w zw. z interpretacją ogólną MF nr DD2.8202.4.2021?
Blok III: Kredyt hipoteczny i refinansowanie:
6) Czy spłata rat kapitałowych kredytu pierwotnego (z 2021 r.) stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o PIT?
7) Czy spłata rat odsetkowych kredytu pierwotnego stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o PIT?
8) Czy dobrowolne nadpłaty kapitału kredytu pierwotnego podlegają uldze na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o PIT?
9) Czy spłata rat kapitałowych kredytu refinansowego (zaciągniętego w 2025 r. na spłatę kredytu z 2021 r.) stanowi wydatek na cele mieszkaniowe w świetle art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. b ustawy o PIT?
10) Czy spłata rat odsetkowych kredytu refinansowego (z 2025 r.) stanowi wydatek na cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. b ustawy o PIT?
11) Czy dobrowolne nadpłaty kapitału kredytu refinansowego podlegają uldze na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. b ustawy o PIT?
Blok IV: Ogród zimowy i koszty prawne:
12) Czy wydatki na zakup elementów wzmacniających konstrukcję tarasu (stopki) pod zabudowę ogrodu zimowego stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT?
13) Czy kwoty wpłacone jako zaliczki na budowę ogrodu zimowego (rozbudowę lokalu) stanowią wydatki na cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT, mimo braku faktur, w oparciu o art. 180 par. 1 Ordynacji podatkowej?
14) Czy powyższe zaliczki podlegają uldze mimo braku ukończenia inwestycji z przyczyn niezależnych od podatnika (spór sądowy), w świetle celowościowej wykładni art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT?
15) Czy wydatki na usługi prawne (konsultacje, wypowiedzenie umowy) stanowią wydatek na własne cele mieszkaniowe jako koszt niezbędny do realizacji inwestycji z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT?
16) Czy koszty obsługi prawnej i opłaty sądowe związane ze sporem o kary umowne i realizację zabudowy można uznać za wydatki na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT?
Niniejsza interpretacja stanowi rozstrzygnięcie wniosku w części objętej pytaniem nr 1, 2, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 ,14, 15 i 16. W zakresie części pytania numer: 3, 4 i 5 dotyczącej wydatków poniesionych na zakup sprzętów AGD pod zabudowę: zmywarki, płyty indukcyjnej, okapu, lodówki wolnostojącej i pralki wolnostojącej oraz wykonanie stałej zabudowy meblowej (szafy wnękowe, kuchnia, łazienka) zostanie dla Pana wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Pana stanowisko w sprawie
W ocenie Wnioskodawcy, odpowiedzi na pytania 1-16 powinny brzmieć „TAK”. Poniżej przedstawiono szczegółową argumentację prawną oraz orzecznictwo potwierdzające tezę Wnioskodawcy:
1. Adaptacja, remont i wyposażenie (Ad. 1-5)
Wydatki na inżyniera, firmę remontową i stałą zabudowę meblową mieszczą się w pojęciu „remontu i adaptacji”, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT.
Zgodnie z Interpretacją Ogólną Ministra Finansów z dnia 13 października 2021 r. (DD2.8202.4.2021), wydatki na szafy wnękowe oraz AGD pod zabudowę stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe.
Wnioskodawca stoi na stanowisku, że również sprzęt wolnostojący (lodówka, pralka, suszarka), który został trwale zintegrowany z lokalem poprzez obudowę meblową na wymiar, spełnia przesłankę trwałości i funkcjonalnego powiązania z budynkiem.
2. Kredyt i refinansowanie (Ad. 6-11)
Możliwość zaliczenia do ulgi spłaty kapitału i odsetek (zarówno rat harmonogramowych, jak i nadpłat) wynika wprost z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o PIT.
Co istotne, art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. b ustawy o PIT wprost sankcjonuje spłatę kredytu refinansowego zaciągniętego na spłatę zobowiązania pierwotnego. Przeniesienie kredytu do innego banku w 2025 r. nie przerywa ciągłości uprawnienia do zwolnienia podatkowego.
3. Brak faktur a Ordynacja podatkowa (Ad. 13)
W kwestii dokumentowania wydatków przelewami (wobec braku faktur), Wnioskodawca powołuje się na art. 180 § 1 Ordynacji podatkowej, który statuuje zasadę otwartego katalogu dowodów. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych, m.in. w wyroku NSA z dnia 13 lutego 2019 r., sygn. akt II FSK 208/17, w którym Sąd wskazał, że brak faktury nie może automatycznie pozbawiać podatnika prawa do ulgi, jeśli fakt poniesienia wydatku jest bezsporny i udowodniony innymi środkami (np. przelewem).
4. Realizacja celu a niedokończona inwestycja (Ad. 12, 14)
Zastosowanie stawki 8% VAT w umowie na ogród zimowy potwierdza, że prace te stanowią rozbudowę lokalu mieszkalnego, a nie budowę obiektu rekreacyjnego (art. 21 ust. 28 ustawy o PIT a contrario).
Wnioskodawca podkreśla, że art. 21 ust. 1 pkt 131 wymaga jedynie „wydatkowania” przychodu na cel mieszkaniowy w terminie ustawowym. Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 14 marca 2019 r., sygn. akt II FSK 3933/17, dla zachowania ulgi kluczowy jest cel mieszkaniowy i realne poniesienie ciężaru ekonomicznego, a nie formalne zakończenie prac budowlanych. Porzucenie placu budowy przez wykonawcę jest okolicznością niezależną od Wnioskodawcy i nie niweczy faktu wydatkowania środków na własny cel mieszkaniowy.
5. Koszty obsługi prawnej (Ad. 15-16)
Wydatki na prawnika i opłaty sądowe są kosztami akcesoryjnymi (incydentalnymi), nierozerwalnie związanymi z realizacją inwestycji mieszkaniowej. Stanowią one warunek konieczny (sine qua non) do zabezpieczenia wydatkowanych środków i próby dokończenia prac. Wnioskodawca uznaje je za element kosztowy rozbudowy lokalu w ramach art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT, podobnie jak koszty notarialne przy nabyciu nieruchomości.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Z treści powyższego przepisu wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartym w ww. ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.
Źródła przychodów
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości miało miejsce po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art.10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
W przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.
Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.
Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.
Zgodnie z art. 155 § 1 ww. ustawy:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Stosownie do art. 158 Kodeksu cywilnego:
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Z wniosku wynika, że w czerwcu 2023 r. dokonał Pan sprzedaży lokalu mieszkalnego, który nabył Pan na podstawie umowy przeniesienia własności w dniu 28 maja 2020 r.
Biorąc pod uwagę powyższe, sprzedaż w 2023 r. ww. lokalu mieszkalnego nabytego w 2020 r. stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
Odpłatne zbycie nieruchomości
Zgodnie z art. 30e ust. 1 ww. ustawy:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)- c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Z kolei jak stanowi art. 19 ust. 3 ww. ustawy:
Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo skutkowy.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy:
Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c).
Stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c lub ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Wedle art. 30e ust. 4 przywołanej ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Na mocy art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Art. 30e ust. 7 ww. ustawy stanowi, że:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Zwolnienie podatkowe
Dochód z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) może jednak na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - podlegać zwolnieniu z opodatkowania. Stosownie do treści tego przepisu:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D × W/P
gdzie:
D - dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,
P - przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
Ww. przepis wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie - uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.
Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.
W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty - jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości.
Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
1. wydatki poniesione na:
a. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego,
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2. wydatki poniesione na:
a. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
b. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
c. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
Zgodnie z art. 21 ust. 25a ww. ustawy:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a)-c), uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a)-c), w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:
Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
- przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Wedle zaś art. 21 ust. 30 cytowanej ustawy:
Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości określonych praw majątkowych nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe.
W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych - w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.
Celem takim może być, zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, wydatek poniesiony na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem. Natomiast, w myśl 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) do własnych celów mieszkaniowych ustawodawca zaliczył także budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.
W przedmiotowej sprawie powziął Pan wątpliwość, czy wydatki na zakup materiałów: płyt gipsowo-kartonowych, tynków, gładzi, zapraw, bloczków betonowych, cegieł, elementów instalacji elektrycznej oraz wodno-kanalizacyjnej, materiałów wykończeniowych, tj. farb, paneli, płytek ceramicznych, gresu, elementów stałej armatury sanitarnej (tzw. białego montażu) oraz usługi firmy remontowej, podlegają uldze na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wskazuję, że ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży. Takimi celami mogą być m.in. budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
W przypadku skorzystania z omawianego zwolnienia w związku z wykończeniem i urządzeniem lokalu mieszkalnego, w którym podatnik zamierza realizować własne cele mieszkaniowe, wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wprost w katalogu wydatków mieszkaniowych na wykończenie lokalu, ale też nie definiuje pojęcia „remont” użytego w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dla wyjaśnienia tego pojęcia, należy odnieść się do jego znaczenia funkcjonującego w języku powszechnym. I tak, „remont” to „doprowadzenie jakiegoś budynku lub urządzenia do stanu używalności; naprawa, odnawianie (czegoś)”. Synonimami tego pojęcia są m.in. „naprawa, przebudowa, odrestaurowanie, modernizacja”.
Pojęcie remontu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.):
Ilekroć w ustawie jest mowa o remoncie - należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.
Zgodnie natomiast z art. 3 pkt 7 ww. ustawy:
Przez roboty budowlane należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.
Niemniej jednak, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie odwołuje się do tego przepisu. Tym samym, definicja „remontu” funkcjonująca na gruncie Prawa budowlanego nie może być wprost przenoszona na grunt omawianej ustawy podatkowej. Może być natomiast uwzględniona jako jeden z elementów służących ustaleniu znaczenia pojęcia „remontu” dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.
W orzecznictwie przyjmuje się, że za wydatki spełniające kryteria art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych można uważać, w szczególności, wykonanie robót budowlanych w istniejącym lub nowopowstałym budynku/lokalu mieszkalnym wraz z wymianą/instalacją składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu (np. instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego).
Stosownie do wyżej wskazanej definicji remontu, za „remont” lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy uznać prace dotyczące tego lokalu jako nieruchomości i jej części składowych (tj. wszystkiego, co nie może być odłączone od budynku bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego), służące utrzymaniu budynku we właściwym stanie, doprowadzeniu go do pożądanej zdolności użytkowej, modernizacji jego elementów składowych. „Remontem” w rozumieniu omawianego przepisu jest również tzw. wykończenie budynku mieszkalnego, a więc prace służące doprowadzeniu do zdolności użytkowej nowo wybudowanego budynku. W każdym przypadku remont dotyczy „materii” budynku mieszkalnego, a więc jego ścian, podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje: wodna, kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa bądź innych elementów trwale połączonych konstrukcyjnie z elementami budowlanymi budynku.
Odnosząc się do Pana wątpliwości podkreślam, że zgodnie z przywołanym wyżej art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.
Użycie w tym przepisie słowa „własnego” oznacza, że chodzi o budynek (jego budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont), którego podatnik jest właścicielem lub współwłaścicielem, a więc chodzi o budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont budynku na działce, której podatnik jest właścicielem lub współwłaścicielem. Tylko bowiem wówczas uznać można, że podatnik wydatkował środki na budynek, do którego przysługuje mu własność lub współwłasność.
Tak więc zakup materiałów budowlanych i wykończeniowych związanych z wykończeniem lokalu mieszkalnego może być uznany za wydatek na cele mieszkaniowe, jeżeli ich nabycie i wykorzystanie do realizacji własnych celów mieszkaniowych podatnika nastąpi nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości. Samo gromadzenie materiałów bez ich faktycznego wykorzystania w ustawowym terminie, nie daje prawa do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Podsumowując, wydatki, które Pan poniósł na wykończenie i urządzenie lokalu mieszkalnego (wydatki dotyczące zarówno materiałów konstrukcyjnych (płyty gipsowo-kartonowe, tynki, gładzie, zaprawy, bloczki betonowe, cegły), elementów instalacji elektrycznej oraz wodno-kanalizacyjnej, o materiałów wykończeniowych (farby, panele, płytki ceramiczne, gresy), o elementów stałej armatury sanitarnej (tzw. biały montaż) oraz wydatki na usługi firm remontowych niezbędnych do wykończenia, będą uprawniały Pana do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych.
Odnośnie wydatków poniesionych przez Pana na zakup suszarki wolnostojącej należy wyjaśnić, że wydatek ten nie został wprost wymieniony w katalogu wydatków uprawniających do zastosowania przedmiotowego zwolnienia. Z uwagi jednak na fakt, że suszarka do ubrań należy do kategorii ,,duże AGD” wielkością i wyglądem przypominającą pralkę, a suszenie jest kolejnym etapem procesu prania odzieży, podczas którego procesu woda ulega skraplaniu, a następnie jest odprowadzana do odpływu lub do specjalnego zbiornika kondensacyjnego oraz jest uwzględniana w planach zagospodarowania przestrzeni mieszkalnej - zwłaszcza w przypadku lokali mieszkalnych o niewielkiej powierzchni, wydatki poniesione na zakup tego rodzaju sprzętu są zaliczane do wydatków na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy PIT.
W konsekwencji do przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego przeznaczonego przez Pana na zakup suszarki do prania ma zastosowanie zwolnienie od podatku dochodowego, określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT.
W tej części Pana stanowisko jest prawidłowe.
Powziął Pan również wątpliwość, czy spłata rat kapitałowych i odsetkowych oraz dobrowolnych nadpłat kapitału zarówno kredytu pierwotnego jak i kredytu refinansowego stanowi wydatek na cele mieszkaniowe.
Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jest fakt wydatkowania równowartości przychodu (w całości lub w części) z ich odpłatnego zbycia - począwszy od dnia sprzedaży i nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż - wyłącznie na enumeratywnie (wyczerpująco) wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. W przypadku wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu istotne jest również, aby kredyt został zaciągnięty: w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej oraz przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego.
Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych musi być kredytem zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) - co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy - zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1. Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt (pożyczka) ma być zaciągnięte na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe.
Istotne jest także, aby:
Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego, stwierdzić należy, że wydatkowanie części przychodu uzyskanego przez Pana ze sprzedaży w 2023 r. lokalu mieszkalnego na spłatę rat kapitałowych i odsetkowych oraz dobrowolne nadpłaty kredytu pierwotnego zaciągniętego w 2021 r. na zakup lokalu mieszkalnego stanowiącego Pana współwłasność - do momentu zaciągnięcia kredytu refinansowego w 2025 r. na spłatę kredytu pierwotnego, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W tej części Pana stanowisko również jest prawidłowe.
Natomiast w przypadku kredytu refinansowego zaciągniętego w 2025 r. warunek wydatkowania przychodu na własne cele mieszkaniowe nie został spełniony z uwagi na to, że kredyt na refinansowanie kredytu z 2021 roku został zaciągnięty po dniu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego (w 2023 roku).
Skoro w przedmiotowej sprawie kredyt refinansowy został zaciągnięty po dniu uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, to wydatkowanie przychodu ze sprzedaży tego lokalu w 2023 r. na spłatę rat kapitałowo-odsetkowych kredytu refinansowego oraz nadpłat kredytu refinansowego, nie będzie wypełniać przesłanek wydatkowania przychodu na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W tej części Pana stanowisko jest nieprawidłowe.
Przedmiotem Pana wątpliwości jest również ustalenie, czy może Pan uznać za wydatki na własne cele mieszkaniowe zakup elementów wzmacniających konstrukcję tarasu pod zabudowę ogrodu zimowego oraz wpłacone kwoty zaliczek na budowę tego ogrodu. Ogród przylega bezpośrednio do mieszkania (wyjście z salonu).
Należy zauważyć, że wskazane przez Pana wydatki związane z budową ogrodu zimowego nie zostały wprawdzie literalnie wymienione przez ustawodawcę w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d), jednakże należy mieć na względzie fakt, że przywołane zwolnienie ma charakter ogólny i nie klasyfikuje pojedynczych wydatków składających się na rozbudowę lokalu mieszkalnego.
Odnosząc się zatem do wskazanych przez Pana ww. wydatków stwierdzić należy, że spełniają dyspozycję zwolnienia ustawowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będą mogły zostać uwzględnione przez Pana, jako wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, ponieważ dokonał Pan rozbudowy własnego lokalu mieszkalnego o ogród zimowy, który jest trwale związany z tym lokalem, ponieważ jak Pan wskazał, ogród przylega bezpośrednio do mieszkania.
Dodać przy tym należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania wydatku poniesionego na cele określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Niemniej jednak należy wyjaśnić, że przedmiotowe zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy jest regulacją, która nie ma na celu zwalniać każdego wydatkowania środków. Samo poniesienie przez podatnika wydatku nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania.
W art. 180 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) ustanowiono, że:
Jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem.
Organ podatkowy dla celów podatkowych weryfikując możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego uprawniony jest żądać od podatników udowodnienia poniesienia wydatków poprzez przedłożenie rzetelnych i wiarygodnych dowodów, z których w sposób niebudzący żadnych wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł, tj. czy środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości faktycznie przeznaczone zostały przez podatnika na cele mieszkaniowe.
Takimi dokumentami mogą być m.in. umowy, faktury VAT bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą potwierdzić. Takimi dokumentami mogą więc być również - potwierdzenia przelewów za ich wykonanie - o ile z dokumentów tych jednoznacznie wynika kto, w jakim terminie, jakie wydatki i w jakiej kwocie poniósł. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawierają wymogu dokumentowania wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe wyłącznie fakturami VAT.
W tej części Pana stanowisko jest prawidłowe.
Odnosząc się z kolei do wydatków, które poniósł Pan na usługę inżyniera dokonującego audytu technicznego lokalu przed rozpoczęciem prac wykończeniowych, jak i na usługi prawne, koszty obsługi prawnej i opłaty sądowe związane ze sporem o kary umowne i realizację zabudowy ogrodu zimowego wskazać należy, że wydatki te nie kwalifikują się do wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatki takie choć mogą pozostawać w związku z remontem czy transakcją nabycia, nie zostały wymienione w przepisach jako wydatki na własne cele mieszkaniowe. Nie stanowią one wydatków bezpośrednio przeznaczonych na realizację celu mieszkaniowego, lecz mają charakter usług pomocniczych. Tym samym wydatki te nie uprawniają do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.
W tej części Pana stanowisko jest nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
W odniesieniu do powołanych interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo