Wnioskodawca, osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, nabył w 1999 roku nieruchomości rolne, których przeznaczenie później zmieniono na budowlane. Na części nieruchomości wybudował w 2012 roku dom mieszkalny dla siebie. W 2021 roku rozpoczął budowę dwóch budynków dwulokalowych, pierwotnie planowanych dla dzieci oraz matki i opiekunki,…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
5 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 30 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Historia nabycia
Wnioskodawca na podstawie umowy sprzedaży z dnia 10 marca 1999 roku, za Rep. A nr (…), nabył niezabudowaną nieruchomość położoną w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), we wsi (…) składającą się z działek ewidencyjnych o numerach 1, , 3 oraz 4, o powierzchni 2.100 m2 oraz niezabudowaną działkę o numerze ewidencyjnym 5, 6 oraz 7 o łącznej powierzchni 2,05 ha. Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 10 marca 1999 roku, za rep. A nr (…), nabył niezabudowaną działkę położoną w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), we wsi (…) o numerze ewidencyjnym 8, 9 oraz 10 o powierzchni 1,15 ha (dalej łącznie jako “Nieruchomość”).
Wnioskodawca był, a częściowo jest nadal, jedynym właścicielem ww. Nieruchomości.
Podstawą ujawnienia Wnioskodawcy jako właściciela ww. Nieruchomości były umowy sprzedaży z dnia 10 marca 1999 r. zawarte za rep. A nr (…) oraz rep. A nr (…).
Nieruchomość stanowiła i częściowo nadal stanowi prywatny majątek Wnioskodawcy.
W chwili zakupu Nieruchomość stanowiła nieruchomość rolną. Po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości nastąpiła zmiana jej przeznaczenia na teren budowlany w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zmiana ta miała charakter niezależny od Wnioskodawcy i została dokonana z urzędu, bez inicjatywy Wnioskodawcy, wniosku ani jakiegokolwiek wpływu na procedurę planistyczną.
Na działce o obecnym nr ew. 11 Wnioskodawca w 2012 roku wybudował budynek mieszkalny jednorodzinny, w którym zamieszkuje do dnia dzisiejszego. Budowa obejmowała również doprowadzenie mediów oraz wykonanie utwardzonej drogi dojazdowej. Pozostała część Nieruchomości przez następne lata nie była przedmiotem żadnych dalszych działań inwestycyjnych, ani prywatnych. Do 2021 pozostała część Nieruchomości nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Wnioskodawcę i osoby trzecie.
W 2021 roku, na wydzielonej części Nieruchomości, Wnioskodawca rozpoczął budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego, pierwotnie przeznaczonego na cele mieszkaniowe członków najbliższej rodziny (dzieci). Budowa została zakończona w 2022 roku i potwierdzona odbiorem przez właściwy organ nadzoru budowlanego. Budynek ten nie był zamieszkiwany ani wykorzystywany w jakikolwiek inny sposób przed sprzedażą, która nastąpiła w 2022 roku.
W 2021 roku Wnioskodawca rozpoczął budowę kolejnego, budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego, przeznaczonego pierwotnie na cele mieszkaniowe matki Wnioskodawcy - wymagającej stałej opieki oraz jej opiekunki. Z uwagi na znaczne pogorszenie stanu zdrowia matki i konieczność objęcia jej specjalistyczną opieką paliatywną, budynek ten również nie został zasiedlony i został sprzedany w 2024 roku.
Zmiany geodezyjne
Nieruchomość była poddawana podziałom geodezyjnym, w wyniku których wydzielono mniejsze działki ewidencyjne. Podziały te dokonywane były m.in. na potrzeby sprzedaży Nieruchomości I, II, III i IV.
Przedmiot sprzedaży
Przedmiotem sprzedaży były nieruchomości gruntowe zabudowane dwoma budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi w zabudowie dwulokalowej, obejmującymi łącznie cztery lokale mieszkalne, posadowione na działkach wydzielonych z Nieruchomości stanowiącej własność Wnioskodawcy, tj. Nieruchomości I, II, III oraz IV. Zbycie Nieruchomości I, II, III i IV nastąpiło na podstawie czterech odrębnych umów sprzedaży.
1. Nieruchomość I
Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 11 marca 2022 r., Rep. A nr (…), Wnioskodawca dokonał sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 1, położonego w budynku mieszkalnym usytuowanym na nieruchomości zlokalizowanej w miejscowości (…), w gminie (…), powiecie (…), województwie (…), przy ul. (…), na działce ewidencyjnej nr 12. Lokal ten posiada łączną powierzchnię użytkową wynoszącą 121,42 m2.
Przedmiotem sprzedaży był również udział w nieruchomości wspólnej, obejmującej części wspólne budynku oraz urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, a także udział w prawie współwłasności nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest budynek, tj. działki ewidencyjnej nr 12. Ponadto przedmiotem sprzedaży był udział wynoszący 2/60 części w prawie współwłasności nieruchomości położonej w miejscowości (…), w gminie (…), powiecie (…), województwie (…), stanowiącej drogę wewnętrzną - działce gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 13 o łącznej powierzchni 1.428 m2, jak również udział wynoszący 2/60 części w prawie współwłasności nieruchomości stanowiącej drogę wewnętrzną tj. działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym 14 o łącznej powierzchni 3.745,00 m2 (dalej łącznie: „Nieruchomość I).
Pierwotnie Nieruchomość I (jak i cały budynek) miała zostać przeznaczona na cele mieszkaniowe członków najbliższej rodziny Wnioskodawcy (dzieci). Jednak dzieci Wnioskodawcy na skutek sytuacji rodzinnych zrezygnowały z zamieszkania w Nieruchomości I. Nieruchomość I przed sprzedażą nie była zamieszkiwana ani wykorzystywana w jakikolwiek inny sposób.
Nieruchomość I nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego.
Nieruchomość I nie jest położona na obszarze rewitalizacji wyznaczonym na podstawie uchwały rady gminy, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji oraz nie zachodzą podstawy do objęcia Nieruchomości I Specjalną Strefą Rewitalizacji w rozumieniu przywołanej ustawy.
Nieruchomość I (i) nie jest oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako las, (ii) nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania gospodarki leśnej dla lasów rozdrobnionych; (iii) w stosunku do Nieruchomości I nie zachodzą przesłanki do prawa pierwokupu, o których mowa w art. 37a ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach.
Wnioskodawca przed sprzedażą nie zawierał żadnych umów dot. Nieruchomości I.
Nie były udzielane żadne pełnomocnictwa osobom trzecim do dokonania czynności prowadzącej do zbycia lub obciążenia Nieruchomości I, jak również prowadzące do jej oddania do używania lub pobierania z niej pożytków.
Nieruchomości I nie była przed sprzedażą zamieszkiwana.
Pierwotnym założeniem Wnioskodawcy było, aby w przyszłości w Nieruchomości I i Nieruchomości II zamieszkały jego dzieci, co stanowiło istotny argument przemawiający za podjęciem decyzji o budowie domu. Jednakże w związku ze zmianą planów życiowych dzieci, zamieszkanie w przedmiotowej Nieruchomości I nie doszło do skutku, co w konsekwencji skłoniło Wnioskodawcę do jej sprzedaży.
W związku z powyższym, Wnioskodawca postanowił sprzedać Nieruchomość I.
2. Nieruchomość II
Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 20 lipca 2022 r., Rep. A nr (…), Wnioskodawca dokonał sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 2, położonego w budynku mieszkalnym usytuowanym na nieruchomości zlokalizowanej w miejscowości (…), w gminie (…), powiecie (…), województwie (…), przy ul. (…), na działce ewidencyjnej nr 12. Lokal ten posiada łączną powierzchnię użytkową wynoszącą 121,42 m2.
Przedmiotem sprzedaży był również udział w nieruchomości wspólnej, obejmującej części wspólne budynku oraz urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, a także udział w prawie współwłasności nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest budynek, tj. działki ewidencyjnej nr 12. Ponadto przedmiotem sprzedaży był udział wynoszący 2/60 części w prawie współwłasności nieruchomości położonej w miejscowości (…), w gminie (…), powiecie (…), województwie (…), stanowiącej drogę wewnętrzną - działce gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 14 o łącznej powierzchni 1.428 m2, jak również udział wynoszący 2/60 części w prawie współwłasności nieruchomości stanowiącej drogę wewnętrzną tj. działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym 14 o łącznej powierzchni 3.745,00 m2 (dalej łącznie: „Nieruchomość II).
Pierwotnie Nieruchomość II (jak i cały budynek) miała zostać przeznaczona na cele mieszkaniowe członków najbliższej rodziny Wnioskodawcy (dzieci). Jednak dzieci Wnioskodawcy na skutek sytuacji rodzinnych zrezygnowały z zamieszkania w Nieruchomości II. Nieruchomość II przed sprzedażą nie była zamieszkiwana ani wykorzystywana w jakikolwiek inny sposób.
Nieruchomość II nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego.
Nieruchomość II nie jest położona na obszarze rewitalizacji wyznaczonym na podstawie uchwały rady gminy, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji oraz nie zachodzą podstawy do objęcia Nieruchomości II Specjalną Strefą Rewitalizacji w rozumieniu przywołanej ustawy.
Nieruchomość II (i) nie jest oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako las, (ii) nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania gospodarki leśnej dla lasów rozdrobnionych; (iii) w stosunku do Nieruchomości II nie zachodzą przesłanki do prawa pierwokupu, o których mowa w art. 37a ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach.
Wnioskodawca przed sprzedażą nie zawierał żadnych umów dot. Nieruchomości II.
Nie były udzielane żadne pełnomocnictwa osobom trzecim do dokonania czynności prowadzącej do zbycia lub obciążenia Nieruchomości II, jak również prowadzące do jej oddania do używania lub pobierania z niej pożytków.
Nieruchomości II nie była przed sprzedażą zamieszkiwana.
Pierwotnym założeniem Wnioskodawcy było, aby w przyszłości w Nieruchomości I i Nieruchomości II zamieszkały jego dzieci, co stanowiło istotny argument przemawiający za podjęciem decyzji o budowie domu. Jednakże w związku ze zmianą planów życiowych dzieci, zamieszkanie w Nieruchomości II nie doszło do skutku, co w konsekwencji skłoniło Wnioskodawcę do jej sprzedaży.
3. Nieruchomość III
Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 3 lipca 2024 roku, Wnioskodawca dokonał sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 1, położonego w budynku mieszkalnym usytuowanym na nieruchomości położonej w miejscowości (…), w gminie (…), powiecie (…), województwie (…), przy ul. (…), na działce ewidencyjnej nr 15. Lokal ten posiada powierzchnię użytkową wynoszącą 106,25 m².
Przedmiotem sprzedaży było prawo własności wskazanego lokalu wraz z przynależnym do niego udziałem wynoszącym 10.625/21.250 części w nieruchomości wspólnej, obejmującej części wspólne budynku oraz jego urządzenia, niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, a także w prawie współwłasności nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest budynek, tj. działki ewidencyjnej nr 15.
Ponadto przedmiotem sprzedaży był udział wynoszący 1/30 części w prawie współwłasności nieruchomości położonej w miejscowości (…), w gminie (…), powiecie (…), województwie (…), stanowiącej drogę wewnętrzną, tj. działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym 13 o łącznej powierzchni 1.428 m2. Dodatkowo przedmiotem sprzedaży był udział wynoszący 1/30 części w prawie współwłasności nieruchomości położonej w miejscowości (…), w gminie (…), powiecie (…), województwie (…), stanowiącej drogę wewnętrzną, tj. działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym 14 o łącznej powierzchni 0,3745 ha (dalej łącznie jako: “Nieruchomość III”).
Pierwotnie Nieruchomość III miała zostać przeznaczona na cele mieszkaniowe matki Wnioskodawcy, wymagającej stałej opieki. Z uwagi na znaczne pogorszenie stanu zdrowia matki i konieczność objęcia jej specjalistyczną opieką paliatywną, Nieruchomość III nie została zasiedlona i została sprzedana w 2024 roku. Nieruchomość III przed sprzedażą nie była zamieszkiwana ani wykorzystywana w jakikolwiek inny sposób.
Nieruchomość III nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego.
Nieruchomość III nie jest położona na obszarze rewitalizacji wyznaczonym na podstawie uchwały rady gminy, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji oraz nie zachodzą podstawy do objęcia Nieruchomości III Specjalną Strefą Rewitalizacji w rozumieniu przywołanej ustawy.
Nieruchomość III (i) nie jest oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako las, (ii) nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania gospodarki leśnej dla lasów rozdrobnionych; (iii) w stosunku do Nieruchomości III nie zachodzą przesłanki do prawa pierwokupu, o których mowa w art. 37a ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach.
Wnioskodawca przed sprzedażą nie zawierał żadnych umów dot. Nieruchomości III.
Nie były udzielane żadne pełnomocnictwa osobom trzecim do dokonania czynności prowadzącej do zbycia lub obciążenia Nieruchomości III, jak również prowadzące do jej oddania do używania lub pobierania z niej pożytków.
Nieruchomości III nie była przed sprzedażą zamieszkiwana.
Pierwotnym założeniem Wnioskodawcy było, aby w przyszłości w Nieruchomości III zamieszkiwała jego matka, co stanowiło istotny argument przemawiający za podjęciem decyzji o budowie domu. Z uwagi na znaczne pogorszenie stanu zdrowia matki i konieczność objęcia jej specjalistyczną opieką paliatywną, Nieruchomość III nie została zasiedlona, co w konsekwencji skłoniło Wnioskodawcę do jej sprzedaży.
4. Nieruchomość IV
Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 3 lipca 2024 roku, Rep. A nr (…), Wnioskodawca dokonał sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 2, położonego w budynku mieszkalnym usytuowanym na nieruchomości położonej w miejscowości (…), w gminie (…), powiecie (…), województwie (…), przy ul. (…), na działce ewidencyjnej nr 15. Lokal ten posiada powierzchnię użytkową wynoszącą 106,25 m2.
Przedmiotem sprzedaży było prawo własności wskazanego lokalu wraz z przynależnym do niego udziałem wynoszącym 10.625/21.250 części w nieruchomości wspólnej, obejmującej części wspólne budynku oraz jego urządzenia, niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, a także w prawie współwłasności nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest budynek, tj. działki ewidencyjnej nr 15.
Ponadto przedmiotem sprzedaży był udział wynoszący 1/30 części w prawie współwłasności nieruchomości położonej w miejscowości (…), w gminie (…), powiecie (…), województwie (…), stanowiącej drogę wewnętrzna tj. działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym 14 o łącznej powierzchni 1.428 m2. Dodatkowo przedmiotem sprzedaży był udział wynoszący 1/30 części w prawie współwłasności nieruchomości położonej w miejscowości (…), w gminie (…), powiecie (…), województwie (…), stanowiącej drogę wewnętrzna tj. działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym 14 o łącznej powierzchni 0,3745 ha (dalej łącznie jako: “Nieruchomość IV”).
Pierwotnie Nieruchomość IV miała zostać przeznaczona na cele mieszkaniowe opiekunki matki Wnioskodawcy, która wymagała stałej opieki. Z uwagi na znaczne pogorszenie stanu zdrowia matki i konieczność objęcia jej specjalistyczną opieką paliatywną, Nieruchomość IV nie została zasiedlona i została sprzedana w 2024 roku. Nieruchomość IV przed sprzedażą nie była zamieszkiwana ani wykorzystywana w jakikolwiek inny sposób.
Nieruchomość IV nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego.
Nieruchomość IV nie jest położona na obszarze rewitalizacji wyznaczonym na podstawie uchwały rady gminy, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji oraz nie zachodzą podstawy do objęcia Nieruchomości IV Specjalną Strefą Rewitalizacji w rozumieniu przywołanej ustawy.
Nieruchomość IV (i) nie jest oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako las, (ii) nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania gospodarki leśnej dla lasów rozdrobnionych; (iii) w stosunku do Nieruchomości IV nie zachodzą przesłanki do prawa pierwokupu, o których mowa w art. 37a ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach.
Wnioskodawca przed sprzedażą nie zawierał żadnych innych umów dot. Nieruchomości IV.
Nie były udzielane żadne pełnomocnictwa osobom trzecim do dokonania czynności prowadzącej do zbycia lub obciążenia Nieruchomości IV, jak również prowadzące do jej oddania do używania lub pobierania z niej pożytków.
Nieruchomości IV nie była przed sprzedażą zamieszkiwana.
Pierwotnie Nieruchomość IV miała zostać przeznaczona na cele mieszkaniowe opiekunki matki Wnioskodawcy, która wymagała stałej opieki (matka Wnioskodawcy miała zamieszkiwać w Nieruchomości III), co stanowiło istotny argument przemawiający za podjęciem decyzji o budowie domu. Z uwagi na znaczne pogorszenie stanu zdrowia matki i konieczność objęcia jej specjalistyczną opieką paliatywną, Nieruchomość IV nie została zasiedlona, co w konsekwencji skłoniło Wnioskodawcę do jej sprzedaży.
Wykorzystywanie Nieruchomości przez Wnioskodawcę
Nieruchomość I, II, III i IV w całym okresie ich posiadania nie były wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, zwolnionych z podatku VAT lub niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.
Nieruchomość I, II, III i IV, przed sprzedażą nie były wykorzystywane w jakikolwiek sposób - ani na cele mieszkaniowe, ani gospodarcze. Nie były w żadnym momencie wykorzystywane do działalności gospodarczej, wynajmu, dzierżawy, ani jakiejkolwiek innej formy działalności przynoszącej dochód. Do czasu sprzedaży Nieruchomość I, II, III i IV pozostawały niewykorzystywane.
Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań zmierzających do ich komercyjnego wykorzystania, nie uzyskiwał z nich żadnych dochodów, ani nie oddawał ich do używania osobom trzecim.
Informacje na temat działań podjętych przez Wnioskodawcę
Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań mających na celu przygotowanie Nieruchomość I, II, III i IV do sprzedaży. Nieruchomości przed sprzedażą nie były przedmiotem jakichkolwiek prac modernizacyjnych, ulepszeń, ani innych działań zwiększających ich wartość rynkową.
Wnioskodawca dokonał sprzedaży Nieruchomość I, II, III i IV za pośrednictwem agencji nieruchomości (pośrednika). Poza tym Wnioskodawca nie korzystał z usług żadnych innych profesjonalistów.
Wnioskodawca przed sprzedażą nie zawierał żadnych umów przedwstępnych, rezerwacyjnych, ani innych porozumień z potencjalnymi kupującymi dotyczących sprzedaży Nieruchomość I, II, III i IV.
Wnioskodawca nie podejmował żadnych innych działań marketingowych, takich jak umieszczenie baneru, zamieszczanie ogłoszeń w prasie, radiu, wykupywanie przestrzeni reklamowej w mediach lub billboardach reklamowych.
Poza wskazanymi powyżej czynnościami oraz opisanym w niniejszym wniosku, Wnioskodawca nie podejmował żadnych innych działań mających na celu przygotowanie Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III i Nieruchomości IV do sprzedaży lub zwiększenie ich atrakcyjności.
Wnioskodawca nigdy nie prowadził profesjonalnego obrotu nieruchomościami.
Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami.
Wnioskodawca A. A. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą A wspólnik spółki cywilnej B (NIP: (…), REGON: (…)). W dniu składania wniosku przeważającą działalnością gospodarczą Wnioskodawcy jest działalność gastronomiczna - PKD 56.11.Z Restauracje, a ponadto działalność obejmuje następujące kody PKD: 41.00.A Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych, 47.11.Z Sprzedaż detaliczna niewyspecjalizowana z przewagą żywności, napojów lub wyrobów tytoniowych, 47.12.Z Pozostała sprzedaż detaliczna niewyspecjalizowana, 55.20.Z Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania, 56.21.Z Okazjonalne przygotowywanie i dostarczanie żywności dla odbiorców zewnętrznych (katering okazjonalny), 56.22.Z Regularne przygotowywanie i dostarczanie żywności dla odbiorców zewnętrznych (katering regularny) oraz pozostała gastronomiczna działalność usługowa.
Wnioskodawca w ramach ww. JDG nie jest płatnikiem podatku VAT.
Wnioskodawca był wspólnikiem spółki cywilnej B, która to spółka została przekształcona w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. W dniu 16 września 2025 roku w Warszawie wspólnicy spółki cywilnej B s.c. z siedzibą w (…), podjęli uchwałę w sprawie przekształcenia spółki cywilnej w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (B Sp. z o.o., KRS (…), REGON (…), NIP (…)).
Zakres działalności Spółki obejmuje w szczególności następujące kody PKD: 81.21.Z Niespecjalistyczne sprzątanie budynków, 55.20.Z Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania, 56.21.Z Okazjonalne przygotowywanie i dostarczanie żywności dla odbiorców zewnętrznych (katering okazjonalny), 47.91.Z Pośrednictwo w sprzedaży detalicznej niewyspecjalizowanej, 81.23.B Pozostała działalność związana ze sprzątaniem, gdzie indziej niesklasyfikowana, 56.22.Z Regularne przygotowywanie i dostarczanie żywności dla odbiorców zewnętrznych (katering regularny) oraz pozostała gastronomiczna działalność usługowa, 56.11.Z Restauracje, 41.00.A Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych, 56.12.Z Ruchome placówki gastronomiczne, 47.11.Z Sprzedaż detaliczna niewyspecjalizowana z przewagą żywności, napojów lub wyrobów tytoniowych, przy czym główną działalnością Spółki jest PKD 56.22.Z - regularne przygotowywanie i dostarczanie żywności dla odbiorców zewnętrznych (katering regularny) oraz pozostała gastronomiczna działalność usługowa.
W ramach jednoosobowej działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę, jak również w ramach działalności spółki cywilnej B (obecnie spółki z o.o.), Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami, pośrednictwem w obrocie nieruchomościami ani działalnością deweloperską.
W szczególności Wnioskodawca w ramach żadnej z form prowadzonej działalności gospodarczej nie wykonywał czynności polegających na kupnie, sprzedaży, wynajmie, pośrednictwie czy zarządzaniu nieruchomościami, a jego działalność w tym okresie, jak i obecnie obejmowała wyłącznie działalność gastronomiczną.
Informacje na temat innych nieruchomości Wnioskodawcy
Wnioskodawca oświadcza, że nie jest właścicielem żadnych innych nieruchomości poza zabudowaną działką ewidencyjną nr 16, na której posadowiony jest dom, w którym zamieszkuje. Działka ta została nabyta przez Wnioskodawcę na podstawie umowy sprzedaży z dnia 10 marca 1999 roku, opisanej powyżej. Wnioskodawca jest również właścicielem niezabudowanych nieruchomości gruntowych, pozostałych po sprzedaży Nieruchomości I, II, III, IV objętych niniejszym wnioskiem, które również zostały nabyte na podstawie umów sprzedaży z dnia 10 marca 1999 roku. Poza wskazanymi nieruchomościami Wnioskodawca nie posiada prawa własności do żadnych innych nieruchomości.
Informacje na temat nieruchomości sprzedawanych przez Wnioskodawcę
Wnioskodawca, poza Nieruchomościami I, II, III i IV opisanymi w niniejszym wniosku, nigdy nie sprzedawał żadnych innych nieruchomości.
Wnioskodawca nie jest właścicielem żadnych innych nieruchomości.
Wnioskodawca nie planuje zbyć jakiejkolwiek nieruchomości w ciągu najbliższych 5 lat.
Wnioskodawca posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Polski.
Środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości I oraz II zostały w części przeznaczone na wykończenie domu jednorodzinnego położonego na działce nr 11, w którym Wnioskodawca od wielu lat stale zamieszkuje i realizuje swoje podstawowe potrzeby mieszkaniowe. Pozostała część środków pochodzących ze sprzedaży Nieruchomości I, II, III oraz IV została przeznaczona na utworzenie rezerwy finansowej w postaci oszczędności, stanowiących zabezpieczenie sytuacji życiowej Wnioskodawcy.
Pytania
1. Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego Wnioskodawca jest zobowiązany do naliczenia i zapłacenia podatku od towarów i usług od sprzedaży Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III oraz Nieruchomości IV?
2. Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego Wnioskodawca jest zobowiązany do naliczenia i zapłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych od sprzedaży Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III oraz Nieruchomości IV?
Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 2 w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Na pytanie nr 1 w zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Pana stanowisko w sprawie
Ad 2.
Zdaniem Wnioskodawcy, nie jest on zobowiązany do naliczenia i zapłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT, odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, nie stanowi źródła przychodu, z zastrzeżeniem ust. 2.
Art. 10 ust. 2 Ustawy o PIT, w brzmieniu jak poniżej, nie ma jednak zastosowania do przedstawionego stanu faktycznego:
„Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:
1) na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy;
2) w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych;
3) składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat;
4) składników, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 19, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki te zostały wycofane z działalności gospodarczej, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat”.
Wnioskodawca dokonał sprzedaży Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III oraz Nieruchomości IV po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości.
Jak wskazano m.in. w interpretacji indywidualnej z dnia 7 lipca 2023 r. wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (sygn. : „Nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania i Zainteresowaną niebędąca stroną postępowania w 2023 r. udziału w przedmiotowej nieruchomości (działce: nr (...)), nie stanowi dla Zainteresowanego będącego stroną postępowania i Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) PDOFizU, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Oznacza to, że przychód z tego tytułu nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych”.
Ustawodawca w art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT zdefiniował działalność gospodarczą i pozarolniczą działalność gospodarczą jako: „działalność zarobkową: a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.”.
W wyroku z dnia 9 marca 2017 r. (II FSK 2188/15) Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził: „O tym, czy transakcja przeprowadzana jest w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, czy też jest tylko odpłatnym zbyciem nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 PDOFizU, decyduje całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu nieruchomości. Okolicznościami tymi są: z góry założony cel ekonomiczny, istnienie elementu ciągłości danych czynności, stwierdzenie istnienia celu zarobkowego oraz ustalenie czy do zbycia dochodzi w warunkach "zorganizowania", o których mowa w art. 5a pkt 6 PDOFizU. Zastosowaniu art. 10 ust. 1 pkt 8 PDOFizU nie przeszkadza dążenie podatnika do uzyskania jak najlepszych efektów ekonomicznych przeprowadzonej transakcji. Istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy jego zamiarem było uczynienie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania”.
Nie można stwierdzić, że w przypadku wyzbycia się majątku prywatnego Wnioskodawca uczyni sobie ze zbywania nieruchomości stałe, ciągłe źródło zarobkowania.
Podsumowując, mając na uwadze przedstawiony opis stanu faktycznego, przytoczone orzecznictwo oraz stanowiska organu podatkowego, Wnioskodawca uważa, że w świetle przedstawionego stanu faktycznego nie jest zobowiązany do naliczenia i zapłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III oraz Nieruchomości IV.
W podobnych sprawach dotyczących sprzedaży budynków dwulokalowych, pierwotnie wznoszonych na cele prywatne lub dla najbliższej rodziny, Kancelaria uzyskała indywidualne interpretacje podatkowe potwierdzające brak obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT) oraz podatku od towarów i usług (VAT) przez Wnioskodawców. Powyższe interpretacje, stanowiące podstawę do stosowania analogicznego rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie, zostały przedłożone w załączeniu do niniejszego wniosku.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.). Zgodnie z jego treścią:
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.
Źródła przychodów
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:
Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
Natomiast w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:
Źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.
Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
1) odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
2) zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej ̶ oznacza to działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej
Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków:
Działalność gospodarcza to taka działalność, która:
Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.
Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6), a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14, z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 i inne).
Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi. Podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.
W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.
Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.
Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.
Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
Zatem jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:
„Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f”.
Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.
Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić również zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III oraz Nieruchomości IV, o których mowa we wniosku.
Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.
Wskazać należy, że dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów.
Powyższe potwierdza m.in. wyrok NSA z 11 kwietnia 2017 r. sygn. akt II FSK 933/17.
Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą.
Należy również zauważyć, że dla przypisania podatnikowi prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest konieczne wykazanie, czy już w momencie nabywania nieruchomości podatnik miał zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i czy nieruchomości zostały nabyte w celu dalszej odsprzedaży, czy też na cele osobiste. Podobnie nie ma znaczenia, czy w momencie nabycia nieruchomości zamiarem właściciela było przeznaczenie jej do sprzedaży z zyskiem, lecz to, że podatnik podjął działania mające charakter ciągły, zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości.
Stanowisko takie potwierdza wyrok NSA z 4 kwietnia 2017 r. sygn. akt I FSK 1855/15, w którym Sąd stwierdził, że „nie tyle istotny w ustalonych okolicznościach był ściśle zamiar, jaki towarzyszył Skarżącej w momencie nabywania nieruchomości (ich cel, przeznaczenie), lecz całokształt późniejszych działań do nich się odnoszących, który statuował zakres zaangażowania Strony (i jej małżonka) w dokonywanie obrotu nieruchomościami”.
Ponadto, jak wskazał WSA w Bydgoszczy w wyroku z 24 kwietnia 2019 r. sygn. akt. I SA/Bd 108/19: „Bez znaczenia natomiast jest okoliczność, na jaki cel zostanie przeznaczony przychód/dochód osiągnięty z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. Prawo do rozporządzania dochodem z tytułu sprzedaży działek nie determinuje kwalifikowania przychodu do określonego źródła przychodów, tj. z art. 10 ust. 1 pkt 3 czy z art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.of”.
Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 13 marca 2024 r., sygn. akt I SA/Gd 20/24:
Sytuacja, w której właściciel czyni określone starania w celu podniesienia atrakcyjności handlowej nieruchomości musi być postrzegana jako gospodarowanie mieniem niemieszczące się w pojęciu zwykłego zarządu majątkiem. Typowa sprzedaż majątku środków pieniężnych nie wymaga bowiem podejmowania aktywności, która w skutkach prowadzi do zwiększenia jego wartości. Dążeniu do odzyskania środków pieniężnych zainwestowanych uprzednio w nabycie nieruchomości nie musi przecież towarzyszyć podział gruntu na mniejsze działki, uzyskanie warunków zabudowy czy np. staranie o uzbrojenie działki gruntu w media. Możliwa jest bowiem sprzedaż całości uprzednio zakupionego gruntu i odzyskania w ten sposób, zainwestowanych środków. Wskazane działania, w ocenie Sądu, służą niewątpliwie podwyższeniu rentowności transakcji i wskazują na zamiar maksymalizacji zysków. Mając przy tym na względzie, że podejmowane są zwykle na przestrzeni dłuższego okresu czasu i wymagają podjęcia nie jednej, ale szeregu czynności, działania takie można zakwalifikować, jako właściwe dla prowadzenia działalności gospodarczej.
W świetle prawa znaczący jest fakt podjęcia działań mających charakter ciągły, zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości (wyroki NSA: z dnia 1 kwietnia 2010 r., sygn. akt II FSK 1933/08 oraz z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11).
Powyższe stanowisko znajduje także potwierdzenie w orzecznictwie (np. wyrok NSA z 25 sierpnia 2011 r. sygn. akt II FSK 433/10, wyrok WSA w Poznaniu z 18 listopada 2009 r. sygn. akt I SA/Po 815/09) gdzie zaznacza się, że w ustawowej i uniwersalnej definicji pozarolniczej działalności gospodarczej akcentuje się takie okoliczności jak m.in.: działania niejednorazowe, podporządkowanie owej działalności regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania posiadanym majątkiem zyskującym na wartości na skutek działań niezależnych od podatnika, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań, uczestnictwo w obrocie gospodarczym (handlu wieloma nieruchomościami).
Stanowisko organu potwierdza także wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 10 stycznia 2025 r. sygn. akt III SA/Wa 2522/24.
Z opisu sprawy wynika, że:
Wątpliwości Pana budzi m. in. kwestia, czy dochód ze sprzedaży Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III oraz Nieruchomości IV będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Zatem, w celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych ze sprzedaży ww. Nieruchomości należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższych Nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.
Na Nieruchomości I i Nieruchomości II w 2021 r. wybudował Pan budynek mieszkalny jednorodzinny dwulokalowy, który miał zaspokajać potrzeby mieszkaniowe Pana dzieci. Jednakże dzieci zrezygnowały z zamieszania w ww. nieruchomościach. Po wybudowaniu tych nieruchomości w bardzo krótkim czasie, bo w 2022 roku dokonał Pan sprzedaży w/w nieruchomości. Również na Nieruchomości III i Nieruchomości IV wybudował Pan w 2021 r. budynek mieszkalny jednorodzinny dwulokalowy przeznaczony na cele mieszkaniowe Pana matki i jej opiekunki. Budynek ten również nie został zasiedlony i został sprzedany w 2024 r. Trudno uznać, że budowa miała zaspokajać potrzeby mieszkaniowe matki i jej opiekunki. Skoro Pana matka wymagała stałej opieki i pomocy, to niezrozumiałe jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych opiekunki w oddzielnym lokalu mieszkalnym.
Zatem wykonanie ww. czynności wskazuje na podjęcie przez Pana świadomych działań mających na celu sprzedaż Nieruchomości I, II, II i IV, które nie mogą zostać uznane za czynności wykonywane w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Z całokształtu opisanego zespołu konkretnych czynności wynika, że sprzedaż wydzielonych lokali nastąpiła w warunkach wskazujących na działania w ramach działalności gospodarczej. Podjął Pan czynności zmierzające do wybudowania budynków, które następnie w krótkim czasie zostały sprzedane.
Przedstawiony w opisie zdarzenia przyszłego przebieg czynności i ich następstwo świadczą o tym, że działania podejmowane przez Pana są planowane i stanowią proces, który jest nastawiony na osiągnięcie zysku. Są więc trwałym, planowym i zorganizowanym procesem, który ma charakter zarobkowy.
Podjęte przez Pana działania wskazują, że czynności te wyrażają Pana wolę i zamiar wykorzystania posiadanych nieruchomości w celu odniesienia korzyści finansowej. Działania te cechują się dążeniem do uzyskania jak największego zysku z planowanej sprzedaży. Czynności te, oceniane łącznie, mają zatem wszystkie wymienione wcześniej cechy działalności gospodarczej. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym charakterze czynności, którym nie można przypisać cech osiągnięcia korzyści finansowej, w sytuacji, gdy podjęte były czynności przygotowujące do sprzedaży w postaci wydzielenia mniejszych działek ewidencyjnych m.in. na potrzeby sprzedaży Nieruchomości I, II, III i IV, a następnie sprzedaży. Stwierdzić należy, że czynności takie nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż wskazanych w opisie sprawy Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III oraz Nieruchomości IV, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowi sprzedaż w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.
Pana działania są wykonywane w sposób zorganizowany oraz nakierowane na osiągnięcie przychodu z tytułu sprzedaży ww. Nieruchomości. Zatem na gruncie badanej sprawy nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychód ten należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i opodatkować zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła.
Podsumowując należy stwierdzić, że uzyskany przez Pana przychód ze sprzedaży Nieruchomości I, II, III i IV należy zakwalifikować do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody te będą podlegały opodatkowaniu przez Pana zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła, tj. w ramach działalności gospodarczej.
Pana stanowisko nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnej oraz wyroku sądowego, stwierdzić należy, że są one rozstrzygnięciami wydanymi w konkretnych sprawach, określonych stanach faktycznych/zdarzeniach przyszłych i tylko do nich się odnoszących.
Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.
Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo