Interpretacja 0114-KDIP3-1.4011.234.2026.4.PT

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 9 kwietnia 2026 r. (wpływ 9 kwietnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca wraz z żoną prowadzą działalność gospodarczą, jednakże niezależną od obrotu nieruchomościami. W marcu 2005 roku otrzymali od rodziców gospodarstwo rolne. Wnioskodawca prowadzi chów owiec tylko na własne potrzeby, oraz ich wypas na łąkach przy domu.

W maju 2025 r. Wnioskodawca zakupił odrębny grunt rolny o powierzchni 1,1 ha, położony w pobliżu miejsca zamieszkania, z przeznaczeniem jedynie na pozyskiwanie siana. Działka w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie ma prawa zabudowy, jej przeznaczenie to wyłącznie cele rolne.

Z uwagi na długoletnie nieużytkowanie grunt był bardzo zaniedbany. Wnioskodawca prowadził działania rekultywacyjne w celu poprawy jakości podłoża, jednak okazało się, że teren jest bardzo podmokły i praktycznie nie nadaje się do uprawy i tym samym pozyskanie finalnie siana dla hodowli owiec.

W czasie prowadzonych prac sąsiad zaproponował zakup części nieruchomości na potrzeby własnej firmy (odprowadzanie wód opadowych). Po uzyskaniu konkretnej oferty Wnioskodawca dokonał podziału działki – wydzielił działkę o pow. 0,2966 ha oraz drogę dojazdową o pow. 0,2152 ha.

Sprzedaż tej części nieruchomości nastąpiła w styczniu 2026 r. na rzecz sąsiada.

Po około miesiącu sąsiad ponownie zwrócił się z zapytaniem o możliwość nabycia pozostałej części gruntu. Wnioskodawca rozważa taką sprzedaż w przyszłości. Po zawarciu aktu notarialnego sprzedaży w styczniu 2026 r., a więc już po definitywnym zakończeniu pierwszej transakcji, sąsiad ponownie zwrócił się do Wnioskodawcy z zapytaniem o możliwość nabycia pozostałej części nieruchomości w całości lub w części. Propozycja ta nie była elementem wcześniejszych ustaleń ani planowanego przez strony podziału nieruchomości, lecz wynikała ze zmiany pierwotnych planów inwestycyjnych sąsiada co do wykorzystania już nabytej części gruntu.

Dopiero po zakończeniu pierwszej sprzedaży oraz w związku ze zmianą koncepcji zagospodarowania terenu przez sąsiada pojawiła się propozycja zakupu dalszej części nieruchomości.

Wnioskodawca, mając na uwadze brak przydatności pozostałego gruntu do celów produkcji rolnej z uwagi na jego trwałe podmoknięcie i bagnisty charakter, rozważa możliwość dokonania sprzedaży pozostałej części nieruchomości. Decyzja ta wynika wyłącznie z nieprzydatności gruntu do pierwotnie zakładanego celu (pozyskiwania siana dla hodowli owiec), a nie z zamiaru prowadzenia działalności handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Należy również podkreślić, że nie podejmowano działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami (takich jak uzbrojenie terenu, marketing, reklama, przygotowanie infrastruktury).

Podział nieruchomości miał charakter techniczny i wynikał wyłącznie z konieczności wydzielenia części przeznaczonej do sprzedaży zgodnie z propozycją sąsiada. Nie był elementem zorganizowanej działalności o charakterze handlowym ani inwestycyjnym.

Przedmiotowy grunt stanowi majątek prywatny Wnioskodawców i nie był oraz nie jest związany z prowadzoną przez któregokolwiek z małżonków działalnością gospodarczą. Nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych żadnej z prowadzonych działalności, nie była ujmowana w kosztach uzyskania przychodu oraz nie była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustaw podatkowych.

Małżonkowie nie są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. Korzystają ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Przy nabyciu przedmiotowego gruntu nie wystąpił podatek VAT podlegający odliczeniu, a Wnioskodawcy w żadnym zakresie nie dokonywali odliczenia podatku VAT z tytułu jego zakupu.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Działki będące przedmiotem sprzedaży to:

• 22 stycznia 2026 roku - sprzedaż działki rolnej nr 1 pow. 0,2966 ha wraz z udziałem 1/3 w drodze wewnętrznej o numerze 2 o pow. 0,2150 ha oraz udziałami 18/64 cz. w drogach działki nr ewidencyjny: 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15. Działka nr 1 nie ma bezpośredniego dostępu do drogi (sprzedaż udziałów w drogach).
• 17 marca 2026 roku sprzedaż pozostałej części tj.: sprzedaż działek rolnych nr 16, 17 oraz pozostałego udziału w drodze dojazdowej działka nr 2.
• Działki nr : 1, 2, 16, 17 powstały z podziału działki nr 18, którą Wnioskodawca nabył w 2025 roku wraz z ww. udziałami w drogach.

Przedmiotem zapytania jest dostawa nieruchomości sprzedanej w styczniu 2026 roku oraz pozostałych działek po wydzieleniu z działki nabytej w maju 2025 roku.

Wnioskodawca nie planował i nie planuje zaangażowania własnych środków do podniesienia wartości nieruchomości.

Nabyta nieruchomość nie była przedmiotem żadnej umowy, tj. umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Wnioskodawca dokonywał sprzedaży w wcześniejszych latach:

• w 2012 roku sprzedał sąsiadowi niewielki przygraniczny niezabudowany pas gruntu oznaczony jako użytek budowlany, który on użytkował, a nabył go w 2000 roku. Działka nie była przedmiotem najmu/dzierżawy.
• w 2015 roku sprzedał działkę niezabudowaną inwestycyjną. Jest to część nieruchomości którą nabył w latach 2000-2005. Działkę tą Wnioskodawca posiadał lecz jej w jakiś konkretny sposób nie użytkował. Sprzedał, ponieważ zgłosił się nabywca, a działka ta była Wnioskodawcy zbędna. Działka przed zakupem była przedmiotem dzierżawy przez nabywcę, który chciał sprawdzić czy uda mu się zrealizować na działce inwestycję.
• w 2023 roku sprzedał niewielką niezabudowaną, nieuzbrojoną działkę przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową. Działkę tą Wnioskodawca nabył w 2023 roku z zamiarem przeprowadzenia na niej pewnej inwestycji, lecz po przemyśleniu wycofał się z tego planu. Działka została oddana nieodpłatnie w użytkowanie synowi Wnioskodawcy. Zgłosił się nabywca zaproponował kupno tej działki, więc została zbyta.
• w 2024 roku sprzedał udział ½ części działki rolnej którą nabył w 2009 r. wspólnie z innym właścicielem. Działka była użytkowana rolniczo bez prawa zabudowy, nieuzbrojona. Po pewnym czasie Wnioskodawca doszedł ze współwłaścicielami do wniosku, że nie chce jej już wspólnie użytkować. Działka nie była przedmiotem umowy dzierżawy/najmu. Działka była bez dojazdu do drogi publicznej. Od dłuższego czasu zainteresowany jej nabyciem był sąsiad, który składał propozycję kupna. Aby rozwiązać sprawę współwłasności Wnioskodawca podjął w końcu decyzję o sprzedaży udziałów. Działkę nabył ów sąsiad.

Łącznie od pierwszego nabycia tj. od 1998 roku do roku 2026 Wnioskodawca sprzedał ww. 3 nieruchomości wszystkie niezabudowane oraz udział wynoszący ½ części w niezabudowanej nieruchomości rolnej.

Aktualnie Wnioskodawca po sprzedaży całej nieruchomości z 2025 roku nie planuje sprzedaży żadnych nieruchomości.

Pytania

1.    Czy sprzedaż działki (zarówno dokonana, jak i ewentualna w przyszłości) stanowi odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz czy Wnioskodawca w związku z tą sprzedażą działa jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT?

2.    W przypadku uznania, że sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT – czy obowiązek podatkowy powstaje po stronie obojga małżonków w równych częściach, z uwzględnieniem art. 15 ust. 1 ustawy o VAT oraz przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego dotyczących wspólności majątkowej?

3.    Czy wartość sprzedaży przedmiotowej nieruchomości powinna zostać uwzględniona przy ustalaniu limitu zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT?

4.    Czy sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz czy przychód ten – zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o PIT – przypada małżonkom po ½ części?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 4 w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług tj. pytań nr 1-3 zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje ono w wykonywaniu działalności gospodarczej oraz zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Ponieważ nieruchomość została nabyta w maju 2025 r., sprzedaż dokonana w 2026 r. następuje przed upływem 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

W konsekwencji przychód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o PIT, chyba że spełnione zostaną warunki zwolnienia określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT (ulga mieszkaniowa).

Zgodnie natomiast z art. 8 ust. 1 ustawy o PIT przychody z majątku wspólnego małżonków przypisuje się każdemu z nich w częściach równych, jeżeli między małżonkami istnieje wspólność majątkowa.

W konsekwencji przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości powinien zostać przypisany małżonkom po ½ części.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.). Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Nabył Pan nieruchomość – grunt rolny (z której zostały wydzielone przedmiotowe działki) w wyniku umowy kupna w maju 2025 r. Wobec tego sprzedaż przez Pana działek w 2026 roku będzie stanowiła dla Pana źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zbycie tych nieruchomości zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w których nastąpiło nabycie przez Pana działki będącej przedmiotem podziału.

Zasady rozliczenia dochodów ze sprzedaży nieruchomości

Przechodząc więc do skutków podatkowych w zakresie dokonanej sprzedaży nieruchomości należy wskazać, co następuje:

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na podstawie art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Następnie, art. 30e ust. 7 cytowanej ustawy, stanowi:

Zgodnie z art. 30e ust. 1-2:

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Ponadto art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy wskazuje, że:

Jeśli sprzedana nieruchomość była współwłasnością, obowiązek rozliczenia skutków podatkowych tej sprzedaży ma każdy ze współwłaścicieli. Każdy z nich powinien rozliczyć dla celów podatkowych przychód (dochód) ze sprzedaży tej nieruchomości – w części, w jakiej odpowiada jego udziałowi we współwłasności.

Jeśli nie ma możliwości ustalenia udziału we współwłasności, przyjmuje się, że udziały współwłaścicieli są równe. A zatem, w odniesieniu do sprzedanej nieruchomości, która była składnikiem wspólności majątkowej małżeńskiej, przyjmuje się, że udziały te wynosiły po 1/2.
Takie zasady rozliczenia wynikają z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na powyższe nie będzie miał wpływu podział nieruchomości, w wyniku którego następuje zmiana powierzchni działki oraz numerów ewidencyjnych. Wydzielenie działek z nieruchomości gruntowej nie powoduje zmiany jej właściciela. Na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działki, a więc nie dochodzi do jej nabycia.

W związku z powyższym sprzedaż przez Pana przedmiotowych działek będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych – powstanie obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości powinien zostać przypisany małżonkom między którymi panuje ustrój wspólności majątkowej po ½ części.

Tym samym Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Powyższe rozstrzygnięcie obejmuje zakresem tylko Pana sytuację przedstawioną w zdarzeniu przyszłym i jednocześnie nie wywiera skutku prawnego dla współposiadaczy niezabudowanych działek nr 1 wraz z udziałem 1/3 w drodze wewnętrznej o numerze 2 oraz udziałami 18/64 w drogach działek nr: 1, 2, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 oraz działek nr 1, 2, 16, 17 powstałych z podziału działki nr 18.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.