Interpretacja 0114-KDIP3-1.4011.304.2026.2.LS

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 8 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 14 kwietnia 2026 r. (data wpływu 15 kwietnia 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W dniu 11 grudnia 2019 r. nabył Pan wraz z żoną do majątku wspólnego niezabudowaną nieruchomość przeznaczoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele mieszkaniowe (dalej: Nieruchomość 1) którą zamierzał Pan wspólnie z żoną wykorzystać pod budowę domu jednorodzinnego.

W dniu 3 lipca 2020 r. sprzedał Pan wraz z żoną, rodzicom żony udział we współwłasności Nieruchomości 1 wynoszący ułamkową 1/2 część, za cenę wynoszącą 1/2 ceny zakupu całej nieruchomości.

Razem z rodzicami żony, wybudował Pan wspólnie z żoną na Nieruchomości 1 jednorodzinny budynek mieszkalny dwulokalowy.

W dniu 4 lipca 2022 r. zawarł Pan wraz z żoną, z rodzicami żony umowę ustanowienia odrębnej własności lokali i zniesienia współwłasności Nieruchomości 1 w ten sposób, że wydzielił Pan z żoną pod względem prawnym dwa odrębne lokale i własność lokalu nr 1 (dalej: Lokal 1) przypadła Panu i Pana żonie, natomiast własność lokalu nr 2 (dalej: Lokal 2) przypadła rodzicom żony.

W dniu 14 sierpnia 2024 r. sprzedał Pan wraz z żoną Lokal 1, a w dniu 30 grudnia 2024 r. rodzice żony podarowali jej do majątku osobistego Lokal 2.

Aktualnie planuje Pan z żoną zawarcie umowy darowizny, na podstawie której Lokal 2 stanie się składnikiem majątku wspólnego Pana i Pana żony.

W dniu 27 lutego 2023 r. otrzymał Pan od rodziców w drodze darowizny własność innej nieruchomości gruntowej, przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele mieszkaniowo-użytkowe (Nieruchomość 2).

Również i w tym przypadku planuje Pan zawarcie umowy darowizny, na podstawie której Nieruchomość 2 stanie się składnikiem majątku wspólnego Pana i Pana żony.

W dalszej kolejności chciałby Pan wraz z żoną dokonać sprzedaży: Lokalu 2 i Nieruchomości 2, a środki uzyskane ze sprzedaży: Lokalu 1, Lokalu 2 i Nieruchomości 2 chciałby Pan w całości przeznaczyć na zakup nieruchomości (Nieruchomość 3) o następujących parametrach:

1.  powierzchnia gruntu wynosi 0,4547 ha, w tym:

- Br - R IIIa (grunty rolne zabudowane) - 0,2897 ha

- Bi - (inne tereny zabudowane) - 01850 ha

2.  nieruchomość zabudowana dwoma budynkami mieszkalnymi i dwoma budynkami handlowo-usługowymi, przy czym budynki handlowo-usługowe i jeden budynek mieszkalny są w bardzo złym stanie technicznym

3.  w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość jest przeznaczona:

- 0,4384 ha na tereny usług z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej

- 0,0158 ha na tereny dróg publicznych klasy głównej ruchu przyspieszonego

z dodatkowym zapisem w planie: „do czasu realizacji docelowego przeznaczenia terenu dopuszcza się zachowanie dotychczasowego sposobu zagospodarowania i użytkowania terenu, w tym zachowanie istniejących budynków mieszkalnych jednorodzinnych z dopuszczeniem remontów, przebudowy i nadbudowy”

Nieruchomość 3 chciałby Pan nabyć z żoną w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych i przeznaczyć na ten cel środki uzyskane ze sprzedaży: Lokalu 1, Lokalu 2 i Nieruchomości 2, przy czym zakup Nieruchomości 3 planuje Pan wraz z żoną po sprzedaży Lokalu 2 i Nieruchomości 2.

Z uwagi na to pojawia się pytanie, czy dokonując tego zakupu będzie Pan wraz z żoną mógł skorzystać ze zwolnienia z tytułu sprzedaży Lokalu 1, Lokalu 2 i Nieruchomości 2, zgodnie z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego

Ad 1) Posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Polski,

Ad 2) Była to umowa kupna,

Ad 3) Nie sprzedał Pan jeszcze Lokalu 2 i Nieruchomości 2, zamierza Pan dokonać tych czynności w przyszłości,

Ad 4) Planuje Pan cały przychód ze sprzedaży ww. nieruchomości przeznaczyć na zakup Nieruchomości 3 w okresie 3 lat od końca roku, w którym dokona Pan zbycia Lokalu 1, Lokalu 2 i Nieruchomości 2,

Ad 5) Lokal 2 jest użytkowany na Pana cele mieszkaniowe, Lokal 1 do czasu sprzedaży użytkował Pan na własne cele, a Nieruchomość 2 użytkuje Pan na własne cele,

Ad 6) Prowadzi Pan działalność gospodarczą od dnia 1 czerwca 2013 r. na podstawie wpisu do CEiDG, a przedmiotem tej działalności są usługi porządkowe i ogrodnicze,

Ad 7) Ww. nieruchomości nie były/nie są przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze,

Ad 8) W stosunku do sprzedanego Lokalu 1 i planowanych do sprzedaży Lokalu 2 i Nieruchomości 2 nie podejmował Pan żadnych działań marketingowo-reklamowych i nie korzystał Pan z usług profesjonalnego biura nieruchomości,

Ad 9) Przed sprzedażą Nieruchomości 2 nie podejmował i nie zamierza Pan podejmować żadnych czynności mających na celu podniesienie jej wartości,

Ad 10) Wcześniej nie sprzedawał Pan żadnych nieruchomości,

Ad 11) Nie posiada Pan żadnych innych nieruchomości, które są przeznaczone do sprzedaży w przyszłości.

Pytanie

Czy w przypadku zbycia opisanych w treści wniosku: Lokalu 1, finalizacji planowanego zbycia Lokalu 2 i Nieruchomości 2 w okresie pięciu lat od daty ich nabycia i przeznaczenia w całości przychodu uzyskanego ze sprzedaży tych nieruchomości w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym zostanie dokonana ich sprzedaż na zakup Nieruchomości 3, którą zamierza Pan wykorzystywać na własne cele mieszkaniowe, będzie Pan mógł z żoną skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie przepisu art. 21 ust.1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie w przypadku zbycia opisanych w treści wniosku: Lokalu 1, finalizacji planowanego zbycia Lokalu 2 i Nieruchomości 2 w okresie pięciu lat od daty ich nabycia i przeznaczenia w całości przychodu uzyskanego ze sprzedaży tych nieruchomości w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym zostanie dokonana ich sprzedaż na zakup Nieruchomości 3, którą zamierza Pan wykorzystywać na własne cele mieszkaniowe, będzie Pan mógł skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie przepisu art. 21 ust.1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż w całości zostaną spełnione przesłanki do takiego zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych określone z powołanym wyżej przepisie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

a.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c.   prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w ww. artykule, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna oraz moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Kwestie związane z nabyciem gruntu pod budowę budynku mieszkalnego regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

W myśl art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty) jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie z art. 47 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Częścią składową rzeczy - stosownie do przepisu art. 47 § 2 ustawy Kodeks cywilny jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Ponadto, jak stanowi art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili ich zasadzenia lub zasiania.

Mając na uwadze powołane ww. przepisy Kodeksu cywilnego należy stwierdzić, że w przypadku wybudowania budynku na gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu nie może być przedmiotem odrębnej własności. Wyjątki od tej zasady przewidują przepisy szczególne dotyczące wzniesienia budynku na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ww. ustawy:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Stosownie do art. 158 Kodeksu cywilnego:

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Przedstawił Pan informacje, z których wynika, że w dniu 11 grudnia 2019 r. nabył Pan wraz z żoną do majątku wspólnego niezabudowaną nieruchomość przeznaczoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele mieszkaniowe (dalej: Nieruchomość 1) którą zamierzał Pan wspólnie z żoną wykorzystać pod budowę domu jednorodzinnego. W dniu 3 lipca 2020 r. sprzedał Pan wraz z żoną, rodzicom żony udział we współwłasności Nieruchomości 1 wynoszący ułamkową 1/2 część, za cenę wynoszącą 1/2 ceny zakupu całej nieruchomości. Razem z rodzicami żony, wybudował Pan wspólnie z żoną na Nieruchomości 1 jednorodzinny budynek mieszkalny dwulokalowy. W dniu 4 lipca 2022 r. zawarł Pan wraz z żoną, z rodzicami żony umowę ustanowienia odrębnej własności lokali i zniesienia współwłasności Nieruchomości 1 w ten sposób, że wydzielił Pan z żoną pod względem prawnym dwa odrębne lokale i własność lokalu nr 1 (dalej: Lokal 1) przypadła Panu i Pana żonie, natomiast własność lokalu nr 2 (dalej: Lokal 2) przypadła rodzicom żony. W dniu 14 sierpnia 2024 r. sprzedał Pan wraz z żoną Lokal 1, a w dniu 30 grudnia 2024 r. rodzice żony podarowali jej do majątku osobistego Lokal 2. Aktualnie planuje Pan z żoną zawarcie umowy darowizny, na podstawie której Lokal 2 stanie się składnikiem majątku wspólnego Pana i Pana żony. W dniu 27 lutego 2023 r. otrzymał Pan od rodziców w drodze darowizny własność innej nieruchomości gruntowej, przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele mieszkaniowo-użytkowe (Nieruchomość 2). W dalszej kolejności chciałby Pan wraz z żoną dokonać sprzedaży: Lokalu 2 i Nieruchomości 2, a środki uzyskane ze sprzedaży: Lokalu 1, Lokalu 2 i Nieruchomości 2 chciałby Pan w całości przeznaczyć na zakup nieruchomości (Nieruchomość 3). Nieruchomość 3 chciałby Pan nabyć z żoną w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych i przeznaczyć na ten cel środki uzyskane ze sprzedaży: Lokalu 1, Lokalu 2 i Nieruchomości 2, przy czym zakup Nieruchomości 3 planuje Pan wraz z żoną po sprzedaży Lokalu 2 i Nieruchomości 2

Przepis art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236 ze zm.) stanowi, że:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Z kolei jak stanowi art. art. 33 pkt 1 i 2 ww. Kodeksu:

Do majątku osobistego każdego z małżonków, stosownie do art. 33 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy należą między innymi:

1)  przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej,

2)  przedmioty nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Przedmiotami majątkowymi w rozumieniu tego przepisu są wszelkie prawa majątkowe zarówno bezwzględne (prawo własności rzeczy oraz inne prawa rzeczowe), jak i względne (np. przysługujące małżonkom wierzytelności). Wspólność ustawowa obejmuje wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich.

Z ww. przepisów wynika, że wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności.

Stosownie do art. 47 § 1 tej ustawy:

Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa.

Na podstawie powyższego przepisu stwierdzić należy, że małżonkowie - poprzez zawarcie stosownej umowy - mogą ustanawiać ustrój majątkowy w sposób odmienny od przewidzianego w przepisach o wspólności ustawowej. Umowy takie w zakresie, w jakim ustanawiają zasadę kształtującą ustrój majątkowy, działają na przyszłość i mają charakter organizacyjny.

W tym miejscu należy wskazać na jednolicie ukształtowaną linię orzeczniczą, zgodnie z którą włączenie do majątku małżonków w drodze umowy rozszerzającej ustawową wspólność majątkową nieruchomości lub praw majątkowych stanowiących majątek odrębny jednego małżonka na zasadach i w sposób określony przez ustawę Kodeks rodzinny i opiekuńczy, nie jest nabyciem tej nieruchomości lub prawa majątkowego przez drugiego małżonka w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zarówno darowizna do majątku wspólnego małżonków, jak i umowa rozszerzająca wspólność małżeńską majątkową wywołuje takie same skutki na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy.

Włączenie do majątku wspólnego nieruchomości wchodzącej uprzednio w skład majątku osobistego jednego z małżonków w drodze umowy darowizny czy w drodze umowy rozszerzającej wspólność małżeńską majątkową nie stanowi nabycia tego prawa w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Datą nabycia nieruchomości przez każdego z małżonków jest data nabycia przez tego małżonka, który nieruchomość włączył do majątku wspólnego. W konsekwencji, od tej daty należy liczyć upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, również w odniesieniu do małżonka, który nabył prawo własności nieruchomości poprzez umowę darowizny czy umowę rozszerzającą wspólność małżeńską majątkową.

Odnosząc powyższe wnioski do przedstawionego przez Pana stanu faktycznego, włączenie do majątku wspólnego małżonków nieruchomości (Lokal 2) stanowiącej uprzednio majątek osobisty Pana małżonki nie stanowiło nabycia tej nieruchomości przez Pana w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Datą nabycia przez Pana nieruchomości (Lokalu 2) jest data jej nabycia przez Pana małżonkę, tj. 2024 r. W konsekwencji od tej daty należy liczyć upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się natomiast do kwestii otrzymania przez Pana od rodziców w drodze darowizny własności nieruchomości gruntowej (Nieruchomość 2), należy wskazać, że zgodnie z art. 888 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności powinna mieć formę aktu notarialnego.

Darowizna zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, jest zatem umową. Istotą jej jest bezpłatne świadczenie, które darczyńca wykonuje ze swego majątku na rzecz innej osoby. Umowa darowizny prowadzi do przesunięcia określonego dobra majątkowego z majątku darczyńcy do majątku osoby obdarowanej. Samo zaś przesunięcie następuje zawsze pod tytułem darmym i podyktowane jest chęcią wzbogacenia obdarowanego.

Tym samym, zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Mając na uwadze powyższe sprzedaż Lokalu 1 w 2024 r. oraz planowana sprzedaż Lokalu 2 i Nieruchomości 2 nabytych w 2023 i 2024 r., w drodze umowy darowizny będzie stanowić dla Pana źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ta zostanie dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Odpłatne zbycie nieruchomości

Zgodnie z art. 30e ust. 1 cyt. ustawy:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl natomiast art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Ponieważ pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo-skutkowy.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 22 ust. 6d ustawy:

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c, 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1)  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Zwolnienie podatkowe

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy - może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie - uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

a)  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c)  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d)  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e)  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

W świetle art. 21 ust. 1 pkt 25a cytowanej ustawy:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

Z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że:

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Zawarte w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący. Tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Omawiana regulacja art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wprowadza również termin, w jakim należy dokonać wydatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, aby uprawniało ono do skorzystania z omawianej ulgi podatkowej.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest, aby przychód ten został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych limituje wartość dochodu, jaki podlega zwolnieniu do wysokości, która odpowiada iloczynowi:

• dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz
• udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z tego odpłatnego zbycia.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia określonego w przywołanym wcześniej przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie „własne cele mieszkaniowe” podatnika.

Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty - jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe, w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Skutki podatkowe wydatkowania przychodu ze sprzedaży Lokalu 1 i 2 oraz Nieruchomości 2 na nabycie Nieruchomości 3 służącej Pana celom mieszkaniowym

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość 3 chciałby Pan nabyć z żoną w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych i przeznaczyć na ten cel środki uzyskane ze sprzedaży: Lokalu 1, Lokalu 2 i Nieruchomości 2, przy czym zakup Nieruchomości 3 planuje Pan wraz z żoną po sprzedaży Lokalu 2 i Nieruchomości 2.

Do celów mieszkaniowych - wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ww. ustawy - których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania z ww. zwolnienia ustawodawca nie zakwalifikował gruntów rolnych ani budynków niemieszkalnych. Zatem wydatki poniesione na te cele nie uprawniają do zastosowania przedmiotowego zwolnienia.

Wobec tego, w sytuacji gdy wydatkował/wydatkuje Pan przychód ze sprzedaży Lokalu 1 i 2 oraz Nieruchomości 2 na zakup działki częściowo stanowiącej grunty rolne, zabudowanej budynkami mieszkalnymi i budynkami handlowo-usługowymi to tylko wydatki poniesione na zakup budynków mieszkalnych, a także na nabycie gruntu związanego z tymi budynkami można zakwalifikować do wydatków - o których mowa w 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - uprawniających do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Dla zastosowania przedmiotowego zwolnienia istotne jest bowiem, aby zakupiony budynek/budynki były budynkiem mieszkalnym i aby zaspokajały cele mieszkaniowe podatnika. Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży Lokali 1 i 2 oraz Nieruchomości 2, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi ww. wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe (zakup budynków mieszkalnych i gruntów z nim związanych) w osiągniętym z odpłatnego zbycia przychodzie.

Tym samym Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja jest wiążąca dla Pana jako występującego z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej. Nie ma mocy wiążącej dla Pana małżonki, która może wystąpić z odrębnym wnioskiem.

Niniejszą interpretację wydano w oparciu o opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę.

Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622).

Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pan sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.