Interpretacja 0114-KDIP3-1.4011.320.2026.4.LS

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 marca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 3 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 27 kwietnia 2026 r. (data wpływu 27 kwietnia 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Fundamentem dla dokonania prawidłowej subsumpcji przepisów prawa podatkowego jest precyzyjne odtworzenie ścieżki nabycia oraz przekształceń własnościowych przedmiotowych nieruchomości.

Pierwszym kompleksem gruntowym objętym analizą jest nieruchomość położona w miejscowości D, gmina E. Została ona nabyta przez małżonków A.A. i B.B. do majątku wspólnego objętego ustawową wspólnością małżeńską na podstawie umowy sprzedaży z dnia 26 lutego 2008 roku (Repertorium A numer: …). Stroną sprzedającą była Agencja Nieruchomości Rolnych, działająca w imieniu Skarbu Państwa. Przedmiotem transakcji były działki o numerach 1/2 i 1/7 o łącznej powierzchni 1,7400 ha, za które kupujący zapłacili cenę w wysokości 69.000,00 zł.

W momencie nabycia, zgodnie z zaświadczeniem Wójta Gminy E. z dnia 15 lutego 2008 roku, teren ten był przeznaczony pod uprawy rolne, a plan zagospodarowania przestrzennego stracił ważność w 2003 roku. Z ewidencji gruntów wynikało, iż działka 1/2 stanowiła łąki trwałe i rowy, natomiast działka 1/7 obejmowała pastwiska trwałe oraz grunty orne klasy RV i RVI. Przez okres kilkunastu lat nieruchomość ta stanowiła element majątku wspólnego małżonków, niebędący przedmiotem aktywności komercyjnej wykraczającej poza zwykły zarząd.

Sytuacja planistyczna uległa zmianie w 2025 roku. Dla wydzielonej części tego kompleksu, oznaczonej jako działka nr 1/13, wydana została decyzja o warunkach zabudowy (znak: (…)) z dnia 3 listopada 2025 roku. Decyzja ta ustala warunki dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, precyzując parametry takie jak maksymalna wysokość zabudowy (9,0 m dla dachów wysokich) czy wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej (min. 60%).

Drugi składnik majątkowy to nieruchomość położona w F, również w gminie E. Została ona nabyta przez małżonków A.A. i B.B. do majątku wspólnego w dniu 4 stycznia 2007 roku na podstawie aktu notarialnego (Repertorium A numer: (…)). Nabyta wówczas działka rolna o numerze 4 posiadała powierzchnię 0,7000 ha i została zakupiona od osoby fizycznej za cenę 10.000,00 zł. Nabywcy oświadczyli wówczas, że działka wejdzie w skład prowadzonego przez nich gospodarstwa rodzinnego.

W roku 2025, już po śmierci A.A., Pani B.B. podjęła kroki w celu podziału tej nieruchomości. Decyzją Wójta Gminy E. z dnia 21 lutego 2025 roku (znak: …) zatwierdzono projekt podziału działki nr 4. W wyniku tej operacji powstało dziewięć nowych działek, z których jedna została przeznaczona pod drogę, a dla innej ustalono warunki zabudowy mieszkaniowej.

Zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy z dnia 21 lipca 2025 roku (znak: (…)), na działce nr 4/5 dopuszczono budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego o szerokości elewacji frontowej do 19,0 m.

Najistotniejszym z punktu widzenia terminów podatkowych zdarzeniem była śmierć A.A. w dniu 28 lutego 2024 roku. Zmarły pozostawił testament notarialny z dnia 22 września 2020 roku, na mocy którego całość spadku nabyła żona, B.B. Akt Poświadczenia Dziedziczenia sporządzony przez notariusza w dniu 6 marca 2024 roku (Repertorium A numer: …) potwierdził nabyte prawa spadkowe. W wyniku otwarcia spadku oraz wcześniejszego ustania wspólności ustawowej (z chwilą śmierci), Pani B.B. stała się jedyną właścicielką nieruchomości w D. i F.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

a) Czy Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą? Jeśli tak to w jakim zakresie?

Odpowiedź:

Nie, wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej.

b) Jakie dokładnie działki będą przedmiotem sprzedaży? Proszę podać numery.

Odpowiedź:

Przedmiotem planowanej sprzedaży będą następujące działki:

Nieruchomość w D. (gmina E.): 1/10, 1/11, 1/12, 3, 1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22 - działki powstałe z podziału pierwotnych działek nr 1/2 i 1/7. Nieruchomość w F. (gmina E.): 4/2, 4/3, 4/4, 4/5, 4/6, 4/7, 4/8, 4/9 - działki powstałe z podziału pierwotnej działki nr 4.

c) W jaki sposób Wnioskodawczyni znajdzie/znalazła nabywcę nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży?

Odpowiedź:

Wnioskodawczyni zamierza pozyskać nabywców w drodze ogłoszeń zamieszczonych w serwisach internetowych oraz poprzez bezpośredni kontakt z sąsiadem nieruchomości w F., który wyraził zainteresowanie zakupem. Wnioskodawczyni nie korzysta ani nie zamierza korzystać z usług profesjonalnych pośredników nieruchomości ani agencji marketingowych.

d) W jaki sposób nieruchomości były/są wykorzystywane (użytkowane) od momentu wejścia w ich posiadanie do momentu planowanej sprzedaży? Jeśli były/są to cele prywatne (osobiste) – proszę wskazać konkretnie jakie.

Odpowiedź:

Od momentu nabycia do chwili obecnej nieruchomości były i są wykorzystywane wyłącznie w celach prywatnych - jako element rodzinnego gospodarstwa rolnego małżonków AA i B.B. Działki w D.: od 2008 roku uprawiane rolniczo (uprawa rolna na własne potrzeby). Działki w F.: od 2007 roku użytkowane rolniczo w ramach rodzinnego gospodarstwa, wchodziły w skład gospodarstwa rodzinnego, o czym małżonkowie oświadczyli w akcie notarialnym nabycia. Żadna z nieruchomości nie była wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych lub zwolnionych z VAT w ramach jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

e) Czy Wnioskodawczyni oddawała nieruchomości w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze?

Odpowiedź:

Nie.

f) Czy Wnioskodawczyni udzieli pełnomocnictwa podmiotowi, który na zlecenie przygotuje nieruchomości do sprzedaży? Proszę wskazać, jaki to będzie podmiot i jakie czynności wykona.

Odpowiedź:

W odniesieniu do działek w F.: planowane jest udzielenie pełnomocnictwa. Szczegółowy zakres i podmiot nie zostały jeszcze ostatecznie ustalone. Pełnomocnik nie będzie podejmował aktywnych działań marketingowych ani czynności zwiększających wartość nieruchomości. W odniesieniu do działek w D. nie jest planowane udzielenie pełnomocnictwa.

g) W jakim celu Wnioskodawczyni wystąpiła o wydanie warunków zabudowy dla przedmiotowych działek?

Odpowiedź:

Wyłącznie w celu umożliwienia sprzedaży działek po cenie rynkowej odzwierciedlającej ich rzeczywisty potencjał. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy było elementem racjonalnego zarządu majątkiem prywatnym odziedziczonym po zmarłym mężu, a nie wyrazem prowadzenia profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

h) Czy Wnioskodawczyni będzie podejmowała aktywne działania marketingowe w celu sprzedaży działek?

Odpowiedź:

W odniesieniu do działek w F.: planowane jest zamieszczenie ogłoszeń w internetowych serwisach ogłoszeniowych. Są to działania pasywne, typowe dla osoby prywatnej sprzedającej własny majątek. W odniesieniu do działek w D.: nie planuje się podejmowania aktywnych działań marketingowych. Sprzedaż planowana jest poprzez bezpośredni kontakt z zainteresowanym sąsiadem. W żadnym przypadku Wnioskodawczyni nie będzie korzystać z usług profesjonalnych agencji.

i) Czy do momentu transakcji sprzedaży przedmiotowych działek Wnioskodawczyni podjęła/będzie podejmować jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości ww. działek np. doprowadzenie mediów, uzbrojenie działek, ogrodzenie terenu, itp.?

Odpowiedź:

Nie. Wnioskodawczyni nie ponosiła i nie zamierza ponosić żadnych nakładów finansowych zmierzających do podniesienia wartości działek, takich jak doprowadzenie mediów, uzbrojenie terenu, budowa ogrodzenia itp.

j) Czy każda z działek będących przedmiotem sprzedaży posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego bądź wydano dla nich decyzję o warunkach zabudowy? Jeśli tak, proszę wskazać jakie są postanowienia ww. planu bądź decyzji.

Odpowiedź:

Obszar, na którym położone są przedmiotowe nieruchomości, nie jest objęty obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (plan dla gminy E. utracił ważność w 2003 roku). Decyzje o warunkach zabudowy zostały wydane wyłącznie dla dwóch działek:

1. Działka nr 1/14 (D.) – decyzja z dnia 3 listopada 2025 roku (znak: (…)): warunki zabudowy dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego, maks. wysokość 9,0 m (dachy wysokie), wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej min. 60%.

2. Działka nr 4/5 (F.) – decyzja z dnia 21 lipca 2025 roku (znak: (…)): warunki zabudowy dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego, szerokość elewacji frontowej do 19,0 m.

Wszystkie pozostałe działki objęte wnioskiem nie posiadają ani decyzji o warunkach zabudowy, ani nie są objęte obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

k) Czy Wnioskodawczyni dokonywała wcześniej sprzedaży nieruchomości, z tytułu której była podatnikiem podatku VAT?

Odpowiedź:

Nie.

l) Czy dokonywała kiedykolwiek wcześniej sprzedaży innych nieruchomości?

Odpowiedź:

Nie.

m) Czy Wnioskodawczyni posiada jeszcze inne nieruchomości (oprócz wskazanych we wniosku) przeznaczone w przyszłości do sprzedaży?

Odpowiedź:

Nie. Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w przyszłości, poza tymi objętymi niniejszym wnioskiem.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż nieruchomości gruntowych stanowiących majątek osobisty Wnioskodawcy, nabytych w drodze dziedziczenia oraz w wyniku ustania małżeńskiej wspólności ustawowej po śmierci współmałżonka, będzie skutkowała powstaniem po stronie Wnioskodawcy obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług (VAT) oraz w podatku dochodowym od osób fizycznych?

Przedmiotem tej interpretacji jest odpowiedź na część pytania dotyczącego ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast w zakresie pozostałej części pytania dotyczącej podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie

Kwestia opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości przez osoby fizyczne poza działalnością gospodarczą jest regulowana przez art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z generalną zasadą, sprzedaż taka generuje przychód do opodatkowania, jeżeli następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Jednakże wprowadzony art. 10 ust. 5 ustawy o PIT stanowi lex specialis względem zasady ogólnej. Przewiduje on, iż w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, pięcioletni okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości przez spadkodawcę. Jest to konstrukcja tzw. sukcesji podatkowej w zakresie upływu czasu posiadania rzeczy, która ma na celu ochronę interesów osób bliskich zmarłego.

W omawianym stanie faktycznym spadkodawca (A.A.) nabył nieruchomości do majątku wspólnego w latach 2007 (F.) oraz 2008 (D.). Zatem dla celów podatkowych, termin pięcioletni uprawniający do sprzedaży bez podatku dochodowego upłynął odpowiednio z końcem 2012 oraz 2013 roku.

Analiza musi uwzględniać również specyfikę małżeńskiej wspólności ustawowej. Zgodnie z uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2017 r. (sygn. II FPS 2/17), którą organy podatkowe obecnie w pełni akceptują, dla celów art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT datą nabycia nieruchomości przez wdowę/wdowca jest data nabycia tej nieruchomości do majątku wspólnego małżonków. Ponieważ wspólność małżeńska jest bezudziałowa, każdy z małżonków w momencie zakupu w 2007/2008 roku nabył prawo własności w całości, a nie tylko w połowie.

Zatem, niezależnie od faktu dziedziczenia po mężu w 2024 roku, Pani B.B. dysponuje prawem własności do całości tych gruntów, które "podatkowo" weszło do jej majątku ponad 15 lat temu. Każda sprzedaż dokonana w roku 2025 i latach następnych nastąpi grubo po upływie ustawowego terminu, co wyklucza powstanie przychodu podatkowego w rozumieniu ustawy o PIT.

Dokonany w 2025 roku podział nieruchomości w F. nie zmienia daty nabycia poszczególnych nowo powstałych działek. Właścicielka nie nabywa bowiem niczego nowego ponad to, co posiadała wcześniej – następuje jedynie zmiana konfiguracji geodezyjnej posiadanego już prawa własności.

W ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż działek w miejscowościach D. (nr 1/10 do 1/22) oraz F. (nr 4/2 do 4/9) nie będzie skutkowała powstaniem obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych.

1. Sukcesja okresu posiadania w drodze spadku

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, pięcioletni okres (po którym sprzedaż jest wolna od podatku) liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez spadkodawcę.

• Spadkodawca, A.A., nabył przedmiotowe nieruchomości do majątku wspólnego w 2007 roku (F.) oraz 2008 roku (D.).
• Ustawowy termin 5 lat upłynął odpowiednio z końcem 2012 oraz 2013 roku.
• Wnioskodawczyni nabyła całość praw do nieruchomości w 2024 roku w drodze dziedziczenia testamentowego po mężu. Dzięki zasadzie kontynuacji okresu posiadania, sprzedaż dokonana w roku 2026 nastąpi długo po upływie terminu wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

2. Brak wpływu podziału geodezyjnego na datę nabycia

W 2025 roku Wnioskodawczyni dokonała podziału pierwotnych nieruchomości na mniejsze działki:

·      W D. z działek 1i 2 powstało 12 nowych jednostek (1/10–1/22).

·      W F. z działki 4 powstało 8 działek przeznaczonych na sprzedaż (4/2–4/9). Podział geodezyjny nie stanowi nowego nabycia w rozumieniu przepisów podatkowych. Jest to jedynie techniczna zmiana konfiguracji gruntu, który w posiadaniu małżonków (a obecnie Wnioskodawczyni) znajduje się nieprzerwanie od blisko 20 lat.

3. Sprzedaż majątku prywatnego a działalność gospodarcza

Uzupełniony stan faktyczny jednoznacznie wskazuje, że sprzedaż nie następuje w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej:

• Użytkowanie osobiste: Od momentu zakupu nieruchomości były wykorzystywane wyłącznie w celach prywatnych – jako element rodzinnego gospodarstwa rolnego, w którym prowadzono uprawy na własne potrzeby.
• Brak profesjonalnego charakteru: Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej. Nie dokonywała wcześniej sprzedaży innych nieruchomości i nie posiada innych gruntów przeznaczonych do zbycia.
• Brak nakładów inwestycyjnych: Wnioskodawczyni nie ponosiła wydatków na podniesienie wartości działek (brak mediów, ogrodzeń czy dróg).
• Okoliczności sprzedaży: Decyzja o sprzedaży podyktowana jest sytuacją życiową po śmierci męża, a uzyskane środki mają służyć zabezpieczeniu potrzeb życiowych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Reguły dotyczące opodatkowania

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Źródła przychodów

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Tak więc, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działek o których mowa we wniosku.

Z opisu sprawy wynika, że nieruchomość położona w miejscowości D., gmina E., została nabyta przez małżonków A.A i B.B. do majątku wspólnego objętego ustawową wspólnością małżeńską na podstawie umowy sprzedaży z dnia 26 lutego 2008 roku. Przedmiotem transakcji były działki o numerach 1/2 i 1/7 o łącznej powierzchni 1,7400 ha. Drugi składnik majątkowy to nieruchomość położona w F., również w gminie E. Została ona nabyta przez małżonków A.A. i B.B. do majątku wspólnego w dniu 4 stycznia 2007 roku na podstawie aktu notarialnego. W roku 2025, już po śmierci męża podjęła Pani kroki w celu podziału tej nieruchomości. Decyzją Wójta Gminy E. z dnia 21 lutego 2025 roku zatwierdzono projekt podziału działki nr 4. W wyniku tej operacji powstało dziewięć nowych działek, z których jedna została przeznaczona pod drogę, a dla innej ustalono warunki zabudowy mieszkaniowej.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynności sprzedaży powyższej nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionych we wniosku zdarzeń nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości wygeneruje/wygenerowała przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a w szczególności fakt, że:

-     nie prowadzi Pani działalności gospodarczej,

-     zamierza Pani pozyskać nabywców w drodze ogłoszeń zamieszczonych w serwisach internetowych oraz poprzez bezpośredni kontakt z sąsiadem nieruchomości w F., który wyraził zainteresowanie zakupem oraz nie korzysta ani nie zamierza Pani korzystać z usług profesjonalnych pośredników nieruchomości ani agencji marketingowych,

-     od momentu nabycia do chwili obecnej nieruchomości były i są wykorzystywane wyłącznie w celach prywatnych - jako element rodzinnego gospodarstwa rolnego małżonków A.A. i B.B. , żadna z nieruchomości nie była wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych lub zwolnionych z VAT w ramach jakiejkolwiek działalności gospodarczej,

-     nie oddawała Pani nieruchomości w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze,

-     w odniesieniu do działek w F.: planowane jest udzielenie pełnomocnictwa. Pełnomocnik nie będzie podejmował aktywnych działań marketingowych ani czynności zwiększających wartość nieruchomości. W odniesieniu do działek w D. nie jest planowane udzielenie pełnomocnictwa,

-     w odniesieniu do działek w F.: planowane jest zamieszczenie ogłoszeń w internetowych serwisach ogłoszeniowych. Są to działania pasywne, typowe dla osoby prywatnej sprzedającej własny majątek. W odniesieniu do działek w D.: nie planuje się podejmowania aktywnych działań marketingowych. Sprzedaż planowana jest poprzez bezpośredni kontakt z zainteresowanym sąsiadem. W żadnym przypadku nie będę korzystać z usług profesjonalnych agencji,

-     nie ponosiła i nie zamierza Pani ponosić żadnych nakładów finansowych zmierzających do podniesienia wartości działek, takich jak doprowadzenie mediów, uzbrojenie terenu, budowa ogrodzenia itp.,

-     obszar, na którym położone są przedmiotowe nieruchomości, nie jest objęty obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (plan dla gminy E. utracił ważność w 2003 roku). Decyzje o warunkach zabudowy zostały wydane wyłącznie dla dwóch działek. Wszystkie pozostałe działki objęte wnioskiem nie posiadają ani decyzji o warunkach zabudowy, ani nie są objęte obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,

-     nie dokonywała Pani kiedykolwiek wcześniej sprzedaży innych nieruchomości,

-     nie posiada Pani innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w przyszłości, poza tymi objętymi niniejszym wnioskiem,

sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Panią wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. W konsekwencji, istotą Pani działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem. Zatem kwota przychodu uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, nie będzie stanowiła przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Pojęcie nabycia

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu, należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym.

Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Nabyciem w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest więc każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę, przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny.

Stosownie do art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z informacji przedstawionych przez Panią wynika, że przedmiotowe nieruchomości nabyła Pani wraz z mężem do majątku wspólnego objętego ustawową wspólnością małżeńską.

W myśl art. 10 ust. 6 cytowanej ustawy:

Stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami

Stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zostały uregulowane w ustawie z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236 ze zm.).

Przepis art. 31 § 1 tego Kodeksu stanowi, że:

Przedmiotami majątkowymi w rozumieniu tego przepisu są wszelkie prawa majątkowe, zarówno bezwzględne (prawo własności rzeczy oraz inne prawa rzeczowe), jak i względne (np. przysługujące małżonkom wierzytelności).

Wspólność ustawowa obejmuje wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności.

Zatem w tej sprawie datą nabycia nieruchomości przez Panią, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest dzień nabycia tej nieruchomości przez Panią i Pani męża do majątku wspólnego objętego ustawową wspólnością małżeńską.

Pani skutki podatkowe z tytułu sprzedaży nieruchomości

Przenosząc powyższe uregulowania na grunt opisanej sprawy należy wskazać, że skoro w Pani małżeństwie panował ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej nie mogła Pani ponownie nabyć udziałów w przedmiotowych nieruchomościach w drodze dziedziczenia po zmarłym mężu. W związku z tym nabycie przez Panią ww. nieruchomości, stosownie do art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nastąpiło w 2007 i 2008 r., tj. w momencie nabycia wraz z mężem tych nieruchomości do majątku wspólnego małżonków.

Podsumowując, planowana sprzedaż ww. nieruchomości, nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie tj. 2007 i 2008 r. Wobec powyższego, nienastępująca w ramach wykonywania działalności gospodarczej, sprzedaż nieruchomości nie stanowi dla Pani źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c w związku z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na powyższe nie będzie miał wpływ podział nieruchomości, w wyniku którego następuje zmiana powierzchni działki oraz numerów ewidencyjnych. Wydzielenie działek z nieruchomości gruntowej nie powoduje zmiany jej właściciela. Na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działki, a więc nie dochodzi do jej nabycia.

Wobec powyższego Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejszą interpretację wydano w oparciu o opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła.

Powołane orzeczenia sądów administracyjnych są rozstrzygnięciami wydanymi w konkretnych sprawach, osadzonych w określonym stanie faktycznym i tylko do nich się odnoszącymi, w związku z tym, nie mają waloru wykładni powszechnie obowiązującej.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.