Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości, posiada również majątek prywatny, w tym udział w nieruchomości nabytej w 1998 roku. Nieruchomość ta nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, a jej sprzedaż wynika z zmian w planie zagospodarowania…
Interpretacja indywidualna po wyroku sądu – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
1. ponownie rozpatruję sprawę Pana wniosku z 19 marca 2021 r.(data wpływu 23 marca 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej – uwzględniam przy tym wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 8 czerwca 2022 r. sygn. akt III SA/Wa 2107/21 (data wpływu prawomocnego orzeczenia – 29 września 2025 r.) i wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 maja 2025 r., sygn. akt II FSK 1083/22.
2. stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
23 marca 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 19 marca 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca (Sprzedający) jest osobą fizyczną prowadzącą indywidualną działalność gospodarczą na podstawie wpisu do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (działalność w tym zakresie jest prowadzona w sposób ciągły od 2018 r.). Działalność gospodarcza Wnioskodawcy nigdy nie obejmowała obrotu nieruchomościami, czy pośrednictwa w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca nie posiada biura, nie zatrudnia pracowników.
Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT (data rejestracji na VAT to 13 grudnia 2013 r.). Wnioskodawca posiada lokale użytkowe związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, które zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych w działalności gospodarczej Wnioskodawcy i są wykorzystywane wyłącznie poprzez ich wynajem. Wnioskodawca stale rozwija działalność gospodarczą związaną z wynajmem lokali użytkowych.
Jednocześnie, Wnioskodawca na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej posiada w majątku prywatnym dom, mieszkania i działki wykorzystywane na potrzeby osobiste. Wyjątkiem w zakresie osobistego użytku jest tylko jedno z mieszkań z majątku prywatnego, które jest przez Wnioskodawcę wynajmowane na podstawie umowy cywilnoprawnej. Działalność w tym zakresie nie ma znamion działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy Prawo przedsiębiorców. W tym zakresie Wnioskodawca rozlicza się w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych według skali podatkowej. Prowadzona jest również ewidencja przychodów z najmu.
Wnioskodawca w styczniu 2021 r. sprzedał z majątku prywatnego jedno mieszkanie nabyte w 1995 roku, aby uzyskane środki przeznaczyć na prowadzenie działalności gospodarczej.
Wnioskodawca nie planuje sprzedaży nieruchomości w najbliższym czasie, zarówno z majątku prywatnego jak i z działalności gospodarczej, ale też nie może wykluczyć, że taka sytuacja będzie miała miejsce w przyszłości m.in. ze względu na dynamiczną sytuację mającą miejsce obecnie na rynku nieruchomości czy nawet inne okoliczności, których na moment składania wniosku Wnioskodawca nie jest w stanie przewidzieć. Wnioskodawca nie wyklucza także, że może rozszerzyć w przyszłości działalność gospodarczą o obrót nieruchomościami.
Opis Nieruchomości
Wnioskodawca jest współwłaścicielem (w udziale wynoszącym 1/4 części) nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną dla której Sąd Rejonowy.
Wnioskodawca udział wynoszący 1/4 we współwłasności przedmiotowej nieruchomości nabył będąc w związku małżeńskim do majątku wspólnego na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 14 września 1998 r., (dalej: „Umowa sprzedaży"). Oprócz Wnioskodawcy udział w przedmiotowej nieruchomości nabyły również trzy inne osoby na zasadzie współwłasności (w częściach równych po 1/4 udziału we współwłasności przysługująca każdemu z kupujących).
Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego, Wnioskodawca nie nabył Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej oraz nigdy nie wykorzystywał Nieruchomości w tym celu. Wnioskodawca nie uzyskał tytułu do Nieruchomości z zamiarem jej odsprzedaży.
Nieruchomość nabyta została przez kupujących (w tym Wnioskodawcę) w celu wybudowania domów jednorodzinnych dla siebie w przyszłości. Niemniej z czasem plany zagospodarowania tego terenu zaczęły ewoluować w stronę zabudowy wielorodzinnej. Powodem sprzedaży jest to, że współwłaściciele nie mogą zagospodarować nieruchomości zgodnie z pierwotnym planem (domy dla siebie), został uchwalony plan zagospodarowania, który definiuje przeznaczenie gruntów oraz zmienia się sytuacja osobista każdego ze współwłaścicieli oraz ogólna sytuacja na rynku nieruchomości, która zwiększa ryzyko, że w przyszłości sprzedaż może być utrudniona. Współwłaściciele nie mają również wystarczających środków finansowych, aby zagospodarować Nieruchomość zgodnie z uchwalonym po momencie zakupu Nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania terenu wskazującym na zabudowę wielorodzinną.
Wnioskodawca planuje sprzedaż swojego udziału we współwłasności przedmiotowej Nieruchomości na rzecz spółki deweloperskiej (dalej: „Nabywca"). W tym celu Wnioskodawca zawarł Umowę Przedwstępną Sprzedaży Nieruchomości, w oparciu o którą Nabywca zobowiązał się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, na podstawie której planowane jest dokonanie sprzedaży Nieruchomości. Nabywca jest czynnym podatnikiem VAT i zamierza wykorzystać Nieruchomość do prowadzenia działalności deweloperskiej.
Wnioskodawca i Nabywca nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, jak i przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wnioskodawca wraz z innymi współwłaścicielami w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości udzielił pełnomocnictw, w ramach których upoważnił Nabywcę do:
1. wglądu w akta księgi wieczystej, prowadzonej dla Nieruchomości przechowywanej w sądzie wieczystoksięgowym i poprzedzających ją ksiąg wieczystych oraz hipotecznych, a także zbiorów dokumentów prowadzonych dla Nieruchomości lub jej części;
2. uzyskania zaświadczeń o wysokości lub braku zaległości podatkowych na podstawie art. 306e lub g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja Podatkowa (Dz. U. z 2017 roku poz. 201 ze zm.), a także zaświadczeń z ZUS, KRUS oraz PFRON potwierdzających, że mocodawca nie posiada zaległości wobec tych instytucji lub zaświadczeń, że mocodawca nie figuruje w rejestrze któregokolwiek z tych instytucji;
3. reprezentowania przed organami administracji państwowej i samorządowej w sprawach dotyczących uzgodnienia zmiany zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogi publicznej - w zakresie włączenia do tej drogi oraz prowadzenia rozmów dotyczących zakresu inwestycji niedrogowej w związku z inwestycją planowaną na terenie Nieruchomości polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu;
4. reprezentowania przed gestorami mediów (X S.A., Y sp. z o.o.) w sprawach związanych z uzyskaniem informacji technicznych, warunków technicznych oraz innych niezbędnych uzgodnień związanych z przyłączeniem Nieruchomości do sieci cieplnej, elektroenergetycznej, wodociągowej oraz kanalizacyjnej, w związku z planowaną inwestycją polegającą na budowie na terenie Nieruchomości budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, infrastrukturą techniczną oraz zagospodarowaniem terenu. Nieruchomość należy do majątku prywatnego Wnioskodawcy i nie była przy jej wykorzystaniu prowadzona jakakolwiek działalność gospodarcza. Również wydatki związane z Nieruchomością nigdy nie były rozliczane w przeszłości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Na podstawie wypisu z rejestru gruntów Nieruchomość stanowi grunty orne. Nieruchomość jest nieogrodzona oraz nieuzbrojona. Na Nieruchomości nie znajdują się żadne obiekty budowlane czy budynki trwale związane z gruntem. Nieruchomość nie jest/ nie była przedmiotem umowy dzierżawy, najmu, dożywocia, użyczenia ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze.
Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej również: „MPZP”), zatwierdzonego uchwałą nr (...). Zgodnie z MPZP Nieruchomość znajduje się w obszarach oznaczonych symbolami: 1KD-L, tj. teren drogi publicznej klasy lokalnej, 6KD-L, tj. teren drogi publicznej klasy lokalnej, B8MW, tj. teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, 5KD-D, tj. teren drogi publicznej klasy dojazdowej, B9MW, tj. teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.
Nieruchomość nie była wykorzystywana w jakikolwiek sposób ani do prowadzenia jakiejkolwiek działalności zarobkowej ani na własne potrzeby niezwiązane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Sprzedający nie posiada statusu rolnika ryczałtowego (w rozumieniu art. 2 pkt 19 Ustawy o VAT).
Wnioskodawca nie podejmował oraz nie będzie podejmować aktywnych działań, które świadczyłyby o zamiarze profesjonalnego obrotu Nieruchomością, a także działań mających na celu podniesienie atrakcyjności bądź zwiększenie wartości Nieruchomości. W przeszłości jedynie w 2014 r. umieszczone zostało sporadyczne ogłoszenie w Internecie, aby sprawdzić czy znajdą się potencjalni chętni na zakup Nieruchomości.
W szczególności Wnioskodawca w stosunku dla przedmiotowej Nieruchomości:
· nie uzyskał decyzji o uzbrojeniu terenu (nieruchomości);
· nie uzyskał decyzji o wydzieleniu dróg wewnętrznych;
· nie uzyskał decyzji o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
· nie uzyskał decyzji o warunkach zabudowy w celu nadania nieruchomości przeznaczenia pod zabudowę jak również decyzji w sprawie pozwolenia na budowę, w 2007 r., odpowiedni wniosek był składany ale został odrzucony bez rozpatrzenia z powodu braku dokumentów wstępnych warunków przyłącza wody i kanalizacji;
· nie uzyskał decyzji o przyłączeniu nieruchomości do infrastruktury technicznej (np. gazowej czy wodno-kanalizacyjnej) - jedynie wydana została decyzja o warunkach przyłącza energetycznego;
· nie zwiększał w inny sposób jej atrakcyjności dla potencjalnego kupującego (jak np. wyrównania terenu, przeprowadzenia podziału geodezyjnego działki, scaleń z innymi nieruchomościami, wzniesienia obiektów budowlanych).
W przeszłości Sprzedający zawarł w listopadzie 2018 r. z firmą Z. Sp. z o.o. Sp. k. (dalej: „Pośrednik”) umowę pośrednictwa w sprzedaży Nieruchomości z zastrzeżeniem wyłączności, na mocy której Pośrednik zobowiązał się do dokonywania czynności zmierzających do zbycia Nieruchomości i uzyskania najkorzystniejszej ceny jak również do podejmowania czynności zmierzających do wykreowania potencjału inwestycyjnego Nieruchomości, (dalej: „Umowa Pośrednictwa”). Zgodnie z paragrafem 3 Umowy Pośrednictwa:
a.Czynności zmierzające do zbycia Nieruchomości, obejmują w szczególności:
b. Czynności zmierzające do wykreowania potencjału inwestycyjnego Nieruchomości obejmują:
w celu umożliwienia na Nieruchomości przeprowadzenia inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, przy czym zobowiązanie to stanowi zobowiązanie starannego działania.
Umowa ta jednak wygasła 30.9.2019 r., gdyż Nieruchomość nie została wówczas zbyta pomimo dokonywanego przez Pośrednika ogłoszenia o sprzedaży Nieruchomości. Pośrednik ubiegał się również w imieniu sprzedających o wydanie warunków zabudowy Nieruchomości, co jednak nie zakończyło się wówczas wydaniem odpowiedniej decyzji administracyjnej.
Jednocześnie Wnioskodawca informuje, że analogiczne wnioski o wydanie interpretacji indywidualnych złożone zostały przez pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości, razem z którymi dokonywana będzie przez Wnioskodawcę transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy (w tym przez żonę Wnioskodawcy, której w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej również przysługuje prawo współwłasności Nieruchomości i która w akcie notarialnym sprzedaży Nieruchomości będzie występować również jako sprzedawca tj. współwłaściciel sprzedający Nieruchomość).
Pismem z 28 maja 2021 r. wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Pismem z 7 czerwca 2021 r. Wnioskodawca uzupełnił wniosek i wskazał, że:
Wnioskodawca nie podejmował aktywnych i zakrojonych na szeroką skalę działań marketingowych, charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnych. W przeszłości jedynie w 2014 r. umieszczone zostały sporadyczne ogłoszenia w Internecie, aby sprawdzić czy znajdą się potencjalni chętni na zakup Nieruchomości. W przeszłości zawarto również terminową umowę z firmą X Sp. z o.o. Sp. k. Umowa ta wygasła 30.9.2019, a Nieruchomość nie została wówczas zbyta pomimo dokonywanego przez Pośrednika ogłoszenia o sprzedaży Nieruchomości. Obecny nabywca skontaktował się z Wnioskodawcami poprzez firmę Z. Sp. z o.o. Sp. k. w roku 2020 lub 2021 po wspomnianym wygaśnięciu umowy. Aktualnie jednak Wnioskodawca nie ma obowiązującej żadnej umowy z pośrednikiem w sprzedaży nieruchomości odnośnie zbycia Nieruchomości.
Wnioskodawca nie podejmował oraz nie będzie podejmować aktywnych działań, które świadczyłyby o zamiarze profesjonalnego obrotu w sprzedaży nieruchomościami, a także działań o charakterze marketingowym lub mających na celu podniesienie atrakcyjności bądź zwiększenie wartości Nieruchomości wskazujących na zamiar prowadzenia w przyszłości takiej działalności. W przeszłości jedynie w 2014 r. umieszczone zostały sporadyczne ogłoszenia w Internecie, aby sprawdzić czy znajdą się potencjalni chętni na zakup Nieruchomości.
Wnioskodawca na obecną chwilę nie posiada informacji na jaki cel przeznaczy środki ze sprzedaży opisanego we wniosku udziału w Nieruchomości.
Wskazać przy tym należy, że powodem sprzedaży Nieruchomości jest fakt, że współwłaściciele nie mogą zagospodarować nieruchomości zgodnie z pierwotnym planem (domy dla siebie), został uchwalony plan zagospodarowania, który definiuje przeznaczenie gruntów oraz zmieniająca się sytuacja osobista każdego ze współwłaścicieli i ogólna sytuacja na rynku nieruchomości, która zwiększa ryzyko, że w przyszłości sprzedaż może być utrudniona. Współwłaściciele nie mają również wystarczających środków finansowych, aby zagospodarować Nieruchomość zgodnie z uchwalonym po momencie zakupu Nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania terenu wskazującym na zabudowę wielorodzinną.
Wnioskodawca nie podejmował jakichkolwiek innych niewymienionych w powołanym fragmencie wniosku czynności ani nie ponosił innego rodzaju nakładów w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży.
Działanie Wnioskodawcy polegające na sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości jest realizowane we własnym imieniu w sposób okazjonalny i incydentalny w sposób przypadkowy i nieregularny. Podkreślić należy, że Wnioskodawcy nie można przypisać wykonywania szeregu wielokrotnie powtarzanych, celowych, uporządkowanych czynności cechujących się stałością, powtarzalnością czy regularnością.
Pytania
1. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że przychód uzyskany z tytułu sprzedaży Nieruchomości nie powinien zostać zakwalifikowany do źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT i tym samym nie będzie opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
2. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w przypadku sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu ustawy o podatku VAT i tym samym transakcja ta po jego stronie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
3. W przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 2. za nieprawidłowe (tj. uznania, że Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu ustawy o podatku VAT i tym samym transakcja ta będzie podlegała po jego stronie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług), czy sprzedaż Nieruchomości w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała opodatkowaniu 23% VAT, przy czym jako podstawę opodatkowania Wnioskodawca powinien przyjąć połowę przysługującego łącznie Wnioskodawcy i żonie udziału we współwłasności Nieruchomości (tj. 1/8 ceny sprzedaży Nieruchomości).
Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 1. W zakresie pytania Nr 2 i 3 zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Pana stanowisko w sprawie
Prawidłowe jest stanowisko, że przychód uzyskany z tytułu sprzedaży Nieruchomości nie powinien zostać zakwalifikowany do źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT i tym samym nie będzie opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z dyspozycją art. 9 ust. 1 ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca. art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów (art. 9 ust. 2 ww. ustawy).
W odniesieniu do zbycia nieruchomości ustawa o PIT rozróżnia dwa źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1;
c. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
d. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
e. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Odnosząc się do aktualnego brzmienia przepisów, aby dochód ze zbycia nieruchomości korzystał ze zwolnienia musi on zostać przeznaczony na własne cele mieszkaniowe - w okresie trzech lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, o czym stanowi art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, który mówi o tym, że zwolnieniu podlegają dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe: udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej oraz zostało dokonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - wówczas odpłatne zbycie nie jest opodatkowane i rozpatrywanie warunków dla zwolnienia dochodu ze sprzedaży tejże nieruchomości z podatku dochodowego od osób fizycznych nie jest konieczne.
W obu przypadkach (zarówno zbycie nieruchomości przed upływem i po upływie 5 lat od dnia nabycia) istotna jest podniesiona kwalifikacja zbycia, jako niedokonanego w ramach działalności gospodarczej. Kluczowe zatem jest wyjaśnienie, kiedy będziemy mieli do czynienia ze sprzedażą dokonaną w ramach działalności gospodarczej. Definicja działalności gospodarczej zawarta w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT stanowi, że działalnością gospodarczą albo pozarolniczą działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa:
a. wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,
b. polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c. polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Z powyższego przepisu wynika zatem, że pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach, które powinny zostać spełnione łącznie:
Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy należy wyjaśnić, że działanie Wnioskodawcy polegające na sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości:
W przedstawionym stanie faktycznym nie sposób doszukać się również profesjonalnego (zorganizowanego) charakteru działalności Wnioskodawcy, gdyż: nabyciu Nieruchomości nie towarzyszył jakikolwiek zamiar prowadzenia działalności handlowej. Jak już wyjaśniono wyżej Nieruchomość nie jest i nie była przedmiotem umowy dzierżawy, najmu, dożywocia, użyczenia ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze. Zauważyć w tym miejscu należy, iż Wnioskodawca w momencie nabycia Nieruchomości nie ujawniała zamiaru "częstotliwego wykonywania czynności" z zakresu obrotu nieruchomościami. Z działalnością handlową nie należy bowiem utożsamiać czynności polegających na długoterminowym (w tym przypadku dwudziestotrzyletnim) lokowaniu zaoszczędzonych nadwyżek finansowych. Tego typu postępowanie charakterystyczne jest właśnie dla zarządu nad majątkiem prywatnym, podczas gdy przedsiębiorcy dokonują obrotu posiadanym majątkiem (a przynajmniej jego częścią). Nieruchomość w żaden sposób nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności zarobkowej ani tym bardziej przygotowywana w celu wykonywania takiej działalności zarobowej, które świadczyłyby o profesjonalnym obrocie Nieruchomością przez Wnioskodawcę. Wskazać przy tym należy, że powodem sprzedaży Nieruchomości jest fakt, że współwłaściciele nie mogą zagospodarować nieruchomości zgodnie z pierwotnym planem (domy dla siebie), został uchwalony plan zagospodarowania, który definiuje przeznaczenie gruntów oraz zmieniająca się sytuacja osobista każdego ze współwłaścicieli i ogólna sytuacja na rynku nieruchomości, która zwiększa ryzyko, że w przyszłości sprzedaż może być utrudniona. Współwłaściciele nie mają również wystarczających środków finansowych, aby zagospodarować Nieruchomość zgodnie z uchwalonym po momencie zakupu Nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania terenu wskazującym na zabudowę wielorodzinną.
Przedstawionej przez Wnioskodawcę oceny podjętych działań nie zmienia fakt, że w przeszłości współwłaściciele współpracowali z Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Jak bowiem wskazał NSA w wyroku z 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14, błędne jest automatyczne wiązanie z działalnością gospodarczą takich działań podatnika, jak jednostkowe zlecenie sprzedaży rzeczy profesjonalnej agencji, czy też poszukiwanie przezeń nabywcy za pomocą Internetu. Takie zachowania nie wykraczają poza normalny zarząd własnymi sprawami niemajątkowymi.
Wnioskodawca wskazuje, że cechy jakimi powinna charakteryzować się działalność gospodarcza w rozumieniu ustawy o PIT, wymienione zostały również przez NSA w wyroku z dnia 13 kwietnia 2014 r., sygn. akt II FSK 1501/12, zgodnie z którym: "Przyjąć należy, że wszelkie działania cechujące się fachowością (stałym, nieokazjonalnym, nieamatorskim charakterem), podporządkowaniu regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań (np. seryjnością produkcji, stypizowaniem działań, ciągłością współpracy) i uczestnictwem w obrocie gospodarczym, są pozarolniczą działalnością gospodarczą, a uzyskiwane w ich wyniku przychody są przychodami ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f."
Natomiast w wyroku z dnia 2 grudnia 2014 r., sygn. akt II FSK 2863/12, NSA zauważa: "Spełnienia przesłanek, o których mowa wart. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. nie należy rozpatrywać wyłącznie w danym roku podatkowym, lecz należy brać pod uwagę czynności, które mają charakter systematyczny, zorganizowany oraz mają charakter zarobkowy. Jednym z elementów pozwalających odróżnić działalność gospodarczą od innych form aktywności i zarobkowania osób fizycznych jest jej ciągłość. Nie należy jej jednak rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy (np. przez cały rok, cały miesiąc, a tym bardziej przez cały dzień). Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności, celem osiągnięcia dochodu".
Przenosząc powyższe na grunt sprawy Wnioskodawcy należy zauważyć, że mająca jednorazowy charakter transakcja zbycia Nieruchomości, cechująca się brakiem powtarzalności analogicznych/ podobnych działań, stoi w wyraźnej sprzeczności z charakterystyką działalności gospodarczej przedstawioną przez sądy administracyjne.
Wnioskodawca zauważa również, że powyższe podejście również wpisuje się w powszechną praktykę organów podatkowych, zgodnie z którą przychody z incydentalnej sprzedaży nieruchomości nie są kwalifikowane do źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Powyższe podejście znajduje swoje potwierdzenie w szeregu wydanych interpretacji indywidualnych, przykładowo:
Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, przychód uzyskany z tytułu sprzedaży Nieruchomości nie powinien zostać zakwalifikowany do źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT i tym samym nie będzie opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Interpretacja indywidualna
Rozpatrzyłem Pana wniosek – 30 czerwca 2021 r. wydałem interpretację indywidualną znak 0114-KDIP3-1.4011.322.2021.4.AK, w której uznałem Pana stanowisko w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału nieruchomości za nieprawidłowe.
Interpretację doręczono Panu 5 lipca 2021 r.
Skarga na interpretację indywidualną
3 sierpnia 2021 r. wniósł Pan skargę na tę interpretację do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.
Wniósł Pan o:
1. uchylenie zaskarżonej Interpretacji indywidualnej;
2. zasądzenie na rzecz Skarżącego kosztów postępowania na podstawie art. 200 PPSA.
Postępowanie przed sądami administracyjnymi
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił zaskarżoną interpretację – wyrokiem z 8 czerwca 2022 r., sygn. akt III SA/Wa 2107/21.
Wniosłem skargę kasacyjną od tego wyroku do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Naczelny Sąd Administracyjny – wyrokiem z 15 maja 2025 r., sygn. akt II FSK 1083/22 – oddalił skargę kasacyjną.
Wyrok, który uchylił interpretację indywidualną stał się prawomocny od 15 maja 2025 r.
Ponowne rozpatrzenie wniosku – wykonanie wyroku
Zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.):
Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie.
Wykonuję obowiązek, który wynika z tego przepisu, tj.:
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1426, ze zm.):
opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie stanowi źródło przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogólne nie podlega opodatkowaniu.
Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
1. odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
2. zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.
Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.
Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód albo ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do odpowiedniego źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.
Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości/udziały w nieruchomościach działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.
Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem udziałów w nieruchomości o której mowa we wniosku.
Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że jest Pan czynnym podatnikiem VAT i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi. Działalność gospodarcza do tej pory nie obejmowała obrotu nieruchomościami ani pośrednictwa w nim. Nie wyklucza Pan jednak, że w przyszłości może rozszerzyć zakres działalności gospodarczej o obrót nieruchomościami. Na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej posiada Pan także prywatny dom, mieszkania i działki wykorzystywane na potrzeby osobiste. Wyjątek stanowi jedno z mieszkań, które jest przez Pana wynajmowane na podstawie umowy cywilnoprawnej, i z którego rozlicza się Pan w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.
W styczniu 2021 r. sprzedał Pan z majątku prywatnego jedno mieszkanie nabyte w 1995 r. aby uzyskane środki przeznaczyć na prowadzenie działalności gospodarczej. Jest Pan współwłaścicielem (w udziale wynoszącym ¼ części) nieruchomości nabytej będąc w związku małżeńskim do majątku wspólnego. Udział w przedmiotowej nieruchomości nabył Pan będąc w związku małżeńskim na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 14 września 1998 r. Nabycie nieruchomości nie zostało udokumentowane fakturą wystawioną na Pana z wykazanym podatkiem VAT. Wydatki związane z Nieruchomością nie były rozliczane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.
Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego, nie nabył Pan Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej oraz nigdy nie wykorzystywał Nieruchomości w tym celu. Nie uzyskał Pan tytułu do Nieruchomości z zamiarem jej odsprzedaży. Nieruchomość nabyta została przez Pana (oraz pozostałych współwłaścicieli) w celu wybudowania domów jednorodzinnych dla siebie w przyszłości. Ze względu na zmianę planu zagospodarowania terenu, na którym znajduje się Nieruchomość, na tereny zabudowy wielorodzinnej oraz brak możliwości finansowych aby zagospodarować Nieruchomość zgodnie z nim współwłaściciele postanowili sprzedać Nieruchomość.
Planuje Pan sprzedaż swojego udziału we współwłasności Nieruchomości na rzecz spółki deweloperskiej. W tym celu zawarł Pan Umowę Przedwstępną Sprzedaży Nieruchomości, w oparciu o którą Nabywca zobowiązał się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, na podstawie której planowane jest dokonanie sprzedaży Nieruchomości. Nie podejmował Pan oraz nie będzie podejmować aktywnych działań, które świadczyłyby o zamiarze profesjonalnego obrotu Nieruchomością, a także działań mających na celu podniesienie atrakcyjności bądź zwiększenie wartości Nieruchomości. W listopadzie 2018 r. Sprzedający zawarł z Pośrednikiem umowę pośrednictwa w sprzedaży Nieruchomości z zastrzeżeniem wyłączności, na mocy której Pośrednik zobowiązał się do dokonywania czynności zmierzających do zbycia Nieruchomości i uzyskania najkorzystniejszej ceny jak również do podejmowania czynności zmierzających do wykreowania potencjału inwestycyjnego Nieruchomości. Umowa ta wygasła 30 września 2019 r., gdyż Nieruchomość nie została wówczas zbyta pomimo dokonywanego przez Pośrednika ogłoszenia o sprzedaży Nieruchomości. Pośrednik ubiegał się również w imieniu Sprzedających o wydanie warunków zabudowy Nieruchomości, co jednak nie zakończyło się wówczas wydaniem odpowiedniej decyzji administracyjnej. Obecny Nabywca skontaktował się z Panem w 2020 lub 2021 r. poprzez firmę która była Pośrednikiem po wspomnianym wygaśnięciu umowy. Aktualnie jednak Wnioskodawca nie ma obowiązującej żadnej umowy z pośrednikiem w sprzedaży nieruchomości odnośnie zbycia Nieruchomości.
Wątpliwości Pana budzi kwestia, czy planowana sprzedaż udziału w nieruchomości (działce) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Zatem, w celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższej nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.
Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.
Z treści wyroku WSA w Warszawie z dnia 8 czerwca 2022 r. sygn. akt III SA/Wa 2107/21 wynika:
W ocenie Sądu nie można jednak odmówić właścicielowi nieruchomości prawa do podjęcia czynności polegających na przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży i zwiększających jej wartość. Sąd nie podziela tym samym poglądu organu, jakoby decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań w celu zwiększenia atrakcyjności i wartości nieruchomości. Zdaniem Sądu, należy sprzeciwić się stanowisku organów, jakoby korzystanie z usług wyspecjalizowanego podmiotu w celu zbycia i zwiększenia atrakcyjności majątku prywatnego (pośrednik w obrocie nieruchomościami) prowadziło automatycznie do uznania, że jest to działalność gospodarcza zbywcy. W dzisiejszych czasach korzystanie z usług tego rodzaju podmiotów nie jest sytuacją wyjątkową; sprzedający nie mając wiedzy, czasu, kontaktów - chętnie zlecają sprzedaż nieruchomości podmiotom wyspecjalizowanym, których zadaniem jest przygotowanie do sprzedaży i sprzedaż nieruchomości. W ocenie Sądu, nie ma oparcia w obowiązujących przepisach prawa oczekiwanie, by podatnik nie podejmował żadnych działań w celu uatrakcyjnienia swojego prywatnego majątku, bowiem „narazi się na zarzut” prowadzenia działalności gospodarczej w tym zakresie. W przypadku sprzedaży majątku prywatnego oczywiste jest, że każdy właściciel chce dokonać tego z jak najwyższym zyskiem. Jest to zupełnie zrozumiałe i nie wykracza poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Innymi słowy sam fakt chęci uzyskania dobrej ceny za nieruchomość i dążenie do tego poprzez zatrudnienie pośrednika, który ma także zapewnić uatrakcyjnienie nieruchomości, jeśli nie są spełnione inne przesłanki działalności gospodarczej, nie świadczy o profesjonalnym działaniu podatnika w tym zakresie. Dodać należy, że działania wynikające z umowy pośrednictwa, które uwypukla organ, nie zostały przecież zakończone sukcesem. Pośrednik nie uzyskał decyzji o warunkach zabudowy, podłączeń do mediów itp. Umowa ta w istocie zakończyła się niepowodzeniem. Właściciele nie podejmowali innych działań zmierzających do sprzedaży nieruchomości, a nabywca zgłosił się do nich sam. To wskazuje, że działania właścicieli nie były zorganizowane i nastawione na maksymalizację zysku, lecz raczej jednorazowe, podejmowane bez większego zaangażowania i skoncentrowania się na celu, jakim miało być sprzedanie nieruchomości po jak najwyższej cenie. Dopiero nabywca nieruchomości, już po podpisaniu umowy przedwstępnej, podjął działania zmierzające do uzyskania stosownych pozwoleń i umów z dostawcami mediów. Sprzedawana działka była nieogrodzona, niepodłączona do mediów, bez jakichkolwiek pozwoleń czy ustaleń związanych z realizacją procesu budowy. To nabywca nieruchomości, działając już w istocie we własnym interesie, a nie w interesie sprzedających, podjął działania zmierzające do weryfikacji możliwości realizacji zamierzonego celu inwestycyjnego i przygotowania nieruchomości pod planowaną inwestycję.
Jak wskazał NSA w wyroku z 24 sierpnia 2021 r., sygn. akt II FSK 3070/18, kryteria umożliwiające zakwalifikowanie danych czynności do podejmowanych w ramach działalności gospodarczej, w tym warunek ciągłości, wskazany w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., nie są spełnione, jeżeli działania podatnika mieszczą się w zwykłych czynnościach związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży (np. polegających na jej uporządkowaniu, przygotowaniu dokumentacji geodezyjnej, zawarciu umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, wydzieleniu części przeznaczonej do sprzedaży, itp.).
W ocenie Sądu ubieganie się o wydanie warunków zabudowy nieruchomości nie jest działaniem wykraczającym poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Należy również zauważyć, że działania Wnioskodawcy kwalifikowane przez organ jako świadczące o prowadzeniu profesjonalnego obrotu nieruchomością były podejmowane w znacznych odstępach czasu, a przy tym Wnioskodawca nie był inicjatorem części tych działań. Tymczasem pojęcie "zorganizowany" oznacza "odznaczający się dobrą organizacją", zaś "zorganizować" - "zaplanować coś i przeprowadzić jakieś działanie" (Słownik Języka Polskiego: sjp.pwn.pl). Bez wątpienia nie nosi cechy zorganizowania jednorazowe zawarcie umowy z pośrednikiem, który nie osiągnął żadnego z zamierzonych celów umowy, czy sporadyczne umieszczenie w Internecie ogłoszeń kila lat wcześniej. I tak, Wnioskodawca nie uzyskał decyzji o warunkach zabudowy w celu nadania nieruchomości przeznaczenia pod zabudowę, jak również decyzji w sprawie pozwolenia na budowę. W 2007 r. wniosek taki był złożony, lecz odrzucono go z powodu niezłożenia przez wnioskodawców stosownych dokumentów. Z kolei w 2014 r. umieszczone zostało sporadyczne ogłoszenie w Internecie, aby sprawdzić, czy znajdą się potencjalni chętni na zakup Nieruchomości. Wnioskodawca w listopadzie 2018 r. zawarł Umowę Pośrednictwa z Pośrednikiem, który notabene sam się zgłosił z propozycją pośrednictwa w sprzedaży Nieruchomości. Na mocy tej umowy Pośrednik zobowiązał się do dokonywania czynności zmierzających do zbycia Nieruchomości i uzyskania najkorzystniejszej ceny, jak również do podejmowania czynności zmierzających do wykreowania potencjału inwestycyjnego Nieruchomości. Umowa ta wygasła jednak 30 września 2019 r., zaś z upoważnień na rzecz nabywcy wynika, że żadne z tych działań pośrednika nie okazało się skuteczne. Z powyższego opisu zdarzeń wynika, w ocenie Sądu, że aktywność Skarżącego w odniesieniu do kwestii sprzedaży nieruchomości była sporadyczna, nieregularna (z kilkuletnimi przerwami) i amatorska (zważywszy choćby przyczynę odrzucenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i w sprawie pozwolenia na budowę, jak również niepodejmowanie kolejnych aktywnych działań związanych z poszukiwaniem nabywcy i uatrakcyjnianiem nieruchomości po bezskutecznym wygaśnięciu umowy z pośrednikiem), a tym samym nie wykraczała poza działania typowe w obecnych realiach rynkowych dla obrotu nieruchomościami w ramach gospodarowania majątkiem osobistym. Jak zostało to wskazane powyżej, działalność może być uznana za gospodarczą, gdy prowadzona jest w sposób zorganizowany. Pojęcie "zorganizowany" oznacza "odznaczający się dobrą organizacją", zaś "zorganizować" - "zaplanować coś i przeprowadzić jakieś działanie" (Słownik Języka Polskiego: sjp.pwn.pl). W ocenie Sądu, w stanie faktycznym opisanym we wniosku mamy do czynienia z chaotycznymi działaniami, podejmowanymi w znacznych odstępach czasu po kolejnych niepowodzeniach, bez przymiotu działania zaplanowanego i przeprowadzonego w sposób zorganizowany, nakierowany na regularną maksymalizację zysku. O fakcie dokonania sprzedaży gruntu w charakterze podatnika prowadzącego pozarolniczą działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym (wykonywania prawa własności), decyduje stopień aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażowane są środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Bez wątpienia w okolicznościach tej sprawy działania skarżącego nie noszą cech opisanych wyżej.
Sąd wyjaśnił, szereg okoliczności świadczył o tym, że działania podejmowane przez współwłaścicieli nie miały charakteru ani zorganizowanego, ani profesjonalnego.
Konkludując, Sąd wskazał, że organ w zaskarżonej interpretacji indywidualnej dokonał błędnej wykładni art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. przyjmując, że działania zmierzające do podniesienia wartości sprzedawanej nieruchomości są charakterystyczne dla profesjonalnego podmiotu prowadzącego obrót nieruchomościami i uzasadniają przypisanie podatnikowi prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ww. przepisu, bowiem wskazują na zamiar podniesienia atrakcyjności nieruchomości, a tym samym podwyższenia jej wartości i osiągnięcia korzyści finansowej w wyniku jej sprzedaży.
Mając na uwadze treść wyroku Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Warszawie sygn. akt III SA/Wa 2107/21 oraz przedstawiony opis sprawy, należy przyjąć, że sprzedaż udziału w nieruchomości (działce) nie wygeneruje po Pana stronie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości posiadanego przez Pana na współwłasność nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W konsekwencji, stanowisko Pana należało uznać za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Na wstępie należy zaznaczyć, że niniejszą interpretację oparto na przepisach prawa podatkowego obowiązujących w dniu wydania interpretacji tj. 30 czerwca 2021 r., bowiem niniejsza interpretacja stanowi ponowne rozstrzygnięcie tej samej sprawy w wyniku orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 8 czerwca 2022 r. sygn. akt III SA/Wa 2107/21.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.
W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Odnosząc się do powołanych przez Pana we wniosku interpretacji indywidualnych, wskazać należy, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach innych podmiotów i nie wiążą organu w sprawie będącej przedmiotem wniosku. Zostały wydane w określonym stanie faktycznym i w tych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące. Nie mogą one zatem przesądzać o niniejszym rozstrzygnięciu.
Natomiast organy podatkowe, mimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami organów podatkowych, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, że nie stanowią materialnego prawa podatkowego. Każdą sprawę tut. organ jest zobowiązany rozpatrywać indywidualnie.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...).
Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.
Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo