Interpretacja 0114-KDIP3-1.4011.357.2025.2.MS2

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 kwietnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 6 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:

• A. A.

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

• B. B.

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani osobą fizyczną (dalej: „Zainteresowana”) nieprowadzącą działalności gospodarczej, pozostającą w związku małżeńskim ze B. B. (dalej: „Małżonek”), z ustrojem wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Nie jest Pani czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Małżonek to osoba fizyczna pozostająca w związku małżeńskim z Zainteresowaną A. A., z ustrojem wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Małżonek jest jednocześnie rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (dalej: „ustawa o VAT”). Prowadzone gospodarstwo rolne nabył poprzez przeniesienie praw własności przez rodziców mocy aktu notarialnego w 1989 roku. Podstawowym i jedynym środkiem utrzymania Małżonka są dochody z prowadzonego gospodarstwa, które obejmuje uprawę zbóż, hodowlę krów mlecznych oraz sprzedaż mleka do pobliskiej mleczarni. Nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Działka

A. A. i B. B. po zawarciu aktu małżeńskiego nabyli działkę rolną o numerze ewidencyjnym 1 na mocy aktu notarialnego w 2007 roku. Transakcja nie podlegała pod ustawę o VAT, tym samym kupującym nie przysługiwało prawo do odliczenia tego podatku od zakupu. Działka, dla której Sąd Rejonowy w A (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków, objętego ustawowym ustrojem wspólności majątkowej, zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. 2020 poz. 1359 z późn. zm.). Nieruchomość stanowi składnik majątku wspólnego, a wszelkie czynności prawne dotyczące jej rozporządzenia wymagają zgody obojga małżonków lub działania w ich imieniu na podstawie stosownego pełnomocnictwa. Taki status prawny działki obejmuje również wszystkie prawa i obowiązki związane z jej posiadaniem i użytkowaniem. Działka od momentu jej nabycia, a także w chwili obecnej jest wykorzystywana przez Małżonka w celach rolniczych, zgodnie z jej przeznaczeniem wynikającym z klasyfikacji bonitacyjnej gruntów.

Ponadto:

Na części działki o numerze ewidencyjnym 1, oznaczonej jako lasy (LsV), sporządzono uproszczony plan urządzenia lasu. Jednocześnie na podstawie inwentaryzacji stanu lasów nie została wydana decyzja Starosty A określająca zadania z zakresu gospodarki leśnej, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach.

Zgodnie z zaświadczeniem wydanym w dniu 12 czerwca 2024 roku przez Wójta Gminy A, działka o numerze geodezyjnym 1, znajduje się poza granicami obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Obszar wspomnianej działki nie jest objęty decyzją o warunkach zabudowy ani decyzją o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, wydaną przez Wójta Gminy A, które powodowałyby zmianę zagospodarowania terenu. Działka ta nie leży również na obszarze rewitalizacji, w stosunku do którego podjęto uchwałę, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji, ani na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 tej ustawy.

Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W skład przedmiotowej nieruchomości nie wchodzi żaden grunt pokryty wodami w rozumieniu art. 16 pkt 16 ustawy z dnia 20 lipca 2017 roku – Prawo wodne (Dz.U. z 2023 r., poz. 1478). Ponadto nieruchomość ta nie obejmuje gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi w rozumieniu art. 23 tej ustawy, a w szczególności na działce nie znajdują się sztuczne zbiorniki wodne ani wypełnione wodą zagłębienia terenu powstałe w wyniku działalności człowieka.

Przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.

Planowana sprzedaż – Stan faktyczny

Spółka (…) Sp. z o.o. z własnej inicjatywy skontaktowała się z Zainteresowaną i Małżonkiem w sprawie oferty kupna części działki nr 1, na której po nabyciu planuje wznieść (…). Obiekt będzie składał się z (…). Wnioskodawca nie może jednak zagwarantować, że spółka (…) Sp. z o.o. po zakupie zrealizuje swoje plany.

W celu sprzedaży działki Zainteresowana i Małżonek nie korzystali z biura nieruchomości, nie ogłaszali się w Internecie ani w telewizji. Zainteresowana i Małżonek nie ponosili, nie ponoszą i nie planują ponosić żadnych nakładów na zwiększenie wartości działki przed jej sprzedażą, w szczególności nie będą doprowadzać do niej żadnych przyłączy. Małżonkowie oraz Pełnomocnik, działający w imieniu spółki (…) Sp. z o.o. zawarli 12 marca 2025 roku umowę przedwstępną, opisaną szerzej w opisie stanu przyszłego.

Planowana sprzedaż - Stan Przyszły

Na mocy umowy przedwstępnej, Spółka jako pełnomocnik wydzieli część działki 1, dla której założona zostanie osobna księga wieczysta. Następnie Spółka planuje dokonać przekształcenia nowopowstałej działki z rolniczej na budowlaną oraz zdobyć pozwolenie na budowę inwestycji. Następnie Strony planują zawrzeć Umowę przyrzeczoną po spełnieniu się wymienionych wcześniej zdarzeń, oraz na mocy której wydzielona działka zostanie sprzedana.

Umowa zakłada następujące transze płatności:

1. Spółka zapłaci zaliczkę w terminie 14 dni od uzyskania ostatecznej decyzji środowiskowej wydanej przez Wójta Gminy A dopuszczającej realizację inwestycji budowy (…) na przedmiotowej nieruchomości,

2. Spółka zapłaci kolejną zaliczkę w terminie 14 dni od uzyskania ostatecznej decyzji ustalającej warunki zabudowy polegającej na budowie instalacji (…),

3. Spółka zapłaci kolejną zaliczkę w terminie 14 dni od uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę dla instalacji (…),

4. Spółka zapłaci pozostałą część ustalonej ceny po spełnieniu się powyższych kroków, w terminie jednego dnia od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przyrzeczona zostanie zawarta pod warunkiem uzyskania decyzji o zmiany klasyfikacji przedmiotowego gruntu po podziale w ewidencji gruntów i budynków z „gruntów rolnych” na „grunty zabudowane i zurbanizowane” lub „zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy”, a więc działka przestanie być nieruchomością rolną w rozumieniu art. 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Ponadto Strony zgodnie uzgodniły, że wszelkie koszty i opłaty związane z realizacją inwestycji, jak również związane ze zmianą przeznaczenia gruntu objętego przedmiotem umowy sprzedaży, w tym również dotyczące wyłączenia działki z produkcji rolnej – ponosić będzie wyłącznie spółka. Do momentu przekształcenia działki na działkę budowlaną, Małżonek będzie kontynuował na działce prace związane z działalnością rolniczą. Środki z planowanej sprzedaży działki zostaną przeznaczone na cele osobiste Zainteresowanej, Małżonka oraz ich rodziny.

Pełnomocnictwo

Zainteresowana wraz z Małżonkiem planują udzielić spółce (…) Sp. z o.o. pełnomocnictwa, skutkiem którego spółka będzie upoważniona do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych zmierzających do m.in. realizacji poniższych zdarzeń:

1) Postępowania w sprawie podziału nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, położonej w miejscowości B, gmina A, powiat (…), województwo (…), dla której Sąd Rejonowy w A (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…),

2) Postępowania w sprawie zmiany klasyfikacji gruntu powstałego w wyniku podziału nieruchomości z gruntu rolnego na grunty zabudowane i zurbanizowane,

3) Składania wniosków o wydanie decyzji, zgód, opinii, wszelkich pism, oświadczeń i dokumentów, które będą konieczne do skutecznego załatwiania opisanych w pkt 1) - 2) spraw administracyjnych,

4) reprezentowania przed organami administracji publicznej w sprawach związanych z postępowaniami opisanymi w pkt 1) - 2) powyżej, występowania do właściwych organów o wszelką dokumentację dotyczącą nieruchomości określonej w pkt 1) oraz nieruchomości powstałej w wyniku podziału, w tym m.in. wypisów, wyrysów, map, zaświadczeń itp.

5) podpisywanie wszelkich dokumentów, wniosków, oświadczeń oraz pism niezbędnych do realizacji przedmiotu pełnomocnictwa, dokonywania wszelkich opłat administracyjnych oraz innych zobowiązań finansowych związanych z wszczęciem postępowań opisanych w pkt 1) - 2) powyżej,

6) składania pism dotyczących aktów planowania przestrzennego, m.in. planu ogólnego gminy lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym zintegrowanego planu inwestycyjnego (dalej „akty planowania przestrzennego”),

7) składania wniosków do projektów aktów planowania przestrzennego, składania uwag do konsultowanych projektów aktów planowania przestrzennego, składania wniosków o zmianę aktów planowania przestrzennego, składania wniosków o sporządzenie aktów planowania przestrzennego, składania wniosków o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej oraz wszelkich innych dokumentów niezbędnych do przekształcenia działki rolnej na działkę budowlaną,

8) reprezentowania przed organami administracji publicznej, w tym przed urzędem gminy, starostwem powiatowym oraz innymi instytucjami, w sprawach związanych z procedurą przekształcenia działek i uchwalaniem bądź zmianą aktów planowania przestrzennego,

9) dokonywania wszelkich opłat administracyjnych oraz innych zobowiązań finansowych związanych z procedurą przekształcenia działek i uchwaleniem bądź zmianą aktów planowania przestrzennego.

Projekt i realizacja inwestycji

Zainteresowana i Małżonek planują wyrazić zgodę na dysponowanie przez Spółkę (…) Sp. z o.o. nieruchomością na cele projektowe i budowlane zgodnie z art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. 2023 r., poz. 682). Spółka, we własnym imieniu i na własny koszt, podejmie wszelkie działania związane z przygotowaniem, projektowaniem oraz realizacją inwestycji. Działania te będą przeprowadzane zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego i administracyjnego.

Planowane etapy prac obejmują, między innymi, następujące elementy:

1) Uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach (DSU);

2) Decyzję o warunkach zabudowy (WZ) lub uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP);

3) Opracowanie projektu budowlanego wraz z wymaganymi uzgodnieniami;

4) Uzyskanie pozwolenia na budowę (PnB);

5) Przyłączenie do sieci infrastruktury technicznej (energia elektryczna, woda, kanalizacja).

Pytania

1) Czy sprzedaż opisanej w stanie faktycznym działki nr 1 podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

2) Czy sprzedaż działki podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, korzysta ze zwolnienia, a Zainteresowaną lub Małżonka należy uznać za podatnika VAT z tytułu tej transakcji?

3) Czy Zainteresowana może jako jedyna zarejestrować się jako podatnik VAT i rozliczyć całość podatku VAT z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości należącej do wspólnego majątku małżeńskiego?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych (pyt. nr 1). W części dotyczącej podatku od towarów i usług (pyt. nr 2 i 3) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Państwa stanowisko w sprawie

Zainteresowana stoi na stanowisku, że sprzedaż opisanej w stanie faktycznym części działki nr 1 nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Uzasadnienie

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Natomiast stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c)

- przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Moment nabycia działki

Przedmiotową działkę Zainteresowana i Małżonek nabyli w ramach zawarcia umowy sprzedaży z dnia 9 lutego 2007 roku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W omawianym przypadku prawo własności do działki Zainteresowana i Małżonek nabyli w 2007 r., co oznacza, że od daty nabycia upłynęło już prawie 18 lat. Tym samym spełniony został warunek, aby odpłatne zbycie nastąpiło po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie.

Charakter transakcji

Sprzedaż działki nie odbywa się w ramach działalności gospodarczej.

Zgodnie z definicją działalności gospodarczej zawartą w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, działalność gospodarcza jest to działalność zarobkowa, prowadzona:

• we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek,
• w sposób zorganizowany i ciągły,
• w celu osiągnięcia dochodu.

W świetle tej definicji planowana sprzedaż działki nie spełnia przesłanek uznania jej za działalność gospodarczą z niżej wymienionych powodów:

1) Brak zarobkowego celu działalności Sprzedaż działki została zaplanowana z wyłącznym zamiarem uzyskania środków pieniężnych na zaspokojenie prywatnych, rodzinnych potrzeb.

Jak wskazują interpretacje podatkowe, np. interpretacja Dyrektora KIS z dnia 15 marca 2022 r. (nr 0112-KDIL2-1.4011.1077.2021.4.KF) , czynności podejmowane wyłącznie w celu zaspokojenia własnych potrzeb nie noszą cech działalności zarobkowej.

2) Brak zorganizowanego i ciągłego charakteru działań Działalność gospodarcza zakłada zorganizowany i ciągły charakter podejmowanych działań.

W przedmiotowej sprawie sprzedaż działki jest jednorazowa i incydentalna. Zainteresowana i Małżonek nie prowadzą działalności handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami ani nie planują kolejnych transakcji.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT oraz interpretacją Dyrektora KIS z dnia 17 marca 2022 r. (nr 0115-KDIT3. 4011. 989. 2021.9.AWO ), działania sporadyczne i pozbawione zamiaru powtarzalności nie spełniają warunków działalności gospodarczej.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał opinię na wniosek w innym, ale bardzo zbliżonym przypadku z dnia 23 sierpnia 2023 r. Nr: 0114-KDIP3-2.4011.570.2023.4.JK3. We wspomnianym przypadku powyżej stwierdzono, że sprzedaż nastąpi po upływie 5-letniego okresu, od momentu kiedy działka została nabyta. Dyrektor KIS wskazał również, że sprzedaż nieruchomości nie spełnia przesłanek działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, gdyż nie była prowadzona w sposób zorganizowany, ciągły ani zarobkowy. Brak działań marketingowych, takich jak ogłoszenia czy korzystanie z biura nieruchomości, oraz brak nakładów na przygotowanie nieruchomości do sprzedaży (np. przyłączy infrastrukturalnych) potwierdziły również, że transakcja dotyczy majątku osobistego, a nie działalności gospodarczej. W związku z upływem pięcioletniego okresu oraz brakiem cech działalności gospodarczej, Wnioskodawcy również uznali, że sprzedaż działki nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Dyrektor KIS uznał stanowisko wnioskodawców za prawidłowe. Analogiczne wnioski powinny zostać wysnute w sprawie dot. niniejszego wniosku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Wskazuję, że treść definicji zawartej w cytowanym powyżej przepisie, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

• po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,
• po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz
• po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy).

Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości (działki) – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Dlatego też, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku.

Z wniosku wynika, że po zawarciu aktu małżeńskiego nabyli Państwo działkę rolną o numerze ewidencyjnym 1 na mocy aktu notarialnego w 2007 roku. Działka wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków, objętego ustawowym ustrojem wspólności majątkowej. Działka od momentu jej nabycia, a także w chwili obecnej jest wykorzystywana przez Małżonka w celach rolniczych, zgodnie z jej przeznaczeniem wynikającym z klasyfikacji bonitacyjnej gruntów. Na części działki oznaczonej jako lasy, sporządzono uproszczony plan urządzenia lasu. Działka znajduje się poza granicami obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Obszar wspomnianej działki nie jest objęty decyzją o warunkach zabudowy ani decyzją o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, które powodowałyby zmianę zagospodarowania terenu. Działka ta nie leży również na obszarze rewitalizacji, w stosunku do którego podjęto uchwałę, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji, ani na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 tej ustawy. W skład przedmiotowej nieruchomości nie wchodzi żaden grunt pokryty wodami w rozumieniu art. 16 pkt 16 ustawy z dnia 20 lipca 2017 roku – Prawo wodne (Dz.U. z 2023 r., poz. 1478). Ponadto nieruchomość ta nie obejmuje gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi w rozumieniu art. 23 tej ustawy, a w szczególności na działce nie znajdują się sztuczne zbiorniki wodne ani wypełnione wodą zagłębienia terenu powstałe w wyniku działalności człowieka. Przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Spółka (…) Sp. z o.o. z własnej inicjatywy skontaktowała się z Zainteresowaną i Małżonkiem w sprawie oferty kupna części działki nr 1, na której po nabyciu planuje wznieść (…). W celu sprzedaży działki Zainteresowana i Małżonek nie korzystali z biura nieruchomości, nie ogłaszali się w Internecie ani w telewizji. Zainteresowana i Małżonek nie ponosili, nie ponoszą i nie planują ponosić żadnych nakładów na zwiększenie wartości działki przed jej sprzedażą, w szczególności nie będą doprowadzać do niej żadnych przyłączy. Małżonkowie oraz Pełnomocnik, działający w imieniu spółki zawarli 12 marca 2025 roku umowę przedwstępną, na mocy której Spółka jako pełnomocnik wydzieli część działki 1, dla której założona zostanie osobna księga wieczysta. Następnie Spółka planuje dokonać przekształcenia nowopowstałej działki z rolniczej na budowlaną oraz zdobyć pozwolenie na budowę inwestycji. Następnie Strony planują zawrzeć Umowę przyrzeczoną po spełnieniu się wymienionych wcześniej zdarzeń, oraz na mocy której wydzielona działka zostanie sprzedana. Spółka, we własnym imieniu i na własny koszt, podejmie wszelkie działania związane z przygotowaniem, projektowaniem oraz realizacją inwestycji. Działania te będą przeprowadzane zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego i administracyjnego.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Państwa wątpliwości dotyczą skutków podatkowych sprzedaży działki nr 1.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu planowanej sprzedaży działki nr 1 należy rozważyć, czy czynność sprzedaży działki zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku. Są to czynności polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Podnieść trzeba, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż działki, wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podejmowane przez Państwa czynności wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Zatem, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Państwa działki nr 1 nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Całokształt okoliczności, a w szczególności sposób nabycia nieruchomości, zakres, stopień zaangażowania i cel Państwa działań wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazali Państwo, że:

1. działka nr 1 którą planują Państwo sprzedać, znajduje się poza granicami obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego,

2. obszar ww. działki nie jest objęty decyzją o warunkach zabudowy ani decyzją o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, które powodowałyby zmianę zagospodarowania terenu,

3. ww. działka od momentu jej nabycia, a także w chwili obecnej jest wykorzystywana przez Małżonka w celach rolniczych,

4. ww. działka nigdy nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze,

5. w celu sprzedaży działki nie korzystali Państwo z biura nieruchomości, nie ogłaszali się w Internecie ani w telewizji,

6. Spółka z własnej inicjatywy skontaktowała się z Państwem w sprawie oferty kupna części działki nr 1,

7. nie ponosili, nie ponoszą i nie planują Państwo ponosić żadnych nakładów na zwiększenie wartości działki przed jej sprzedażą, w szczególności nie będą Państwo doprowadzać do niej żadnych przyłączy.

Tym samym, przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości (działki nr 1) nie będzie stanowił przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Państwa, skutki podatkowe planowanej sprzedaży nieruchomości (działki nr 1) należy oceniać w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym.

Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym został określony zgodnie w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu Cywilnego (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), w myśl którego:

Natomiast stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

W myśl art. 34¹ tej ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 36 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

W piśmiennictwie podaje się, że o zaliczeniu danego przedmiotu majątkowego do majątku wspólnego decyduje moment faktycznego jego nabycia. Z punktu widzenia przynależności prawa do majątku wspólnego bez znaczenia jest, czy jego nabycia dokonali małżonkowie wspólnie, czy też tylko jeden z nich. Nie jest istotna także podstawa (sposób) nabycia danego przedmiotu. Obowiązuje domniemanie, że przedmioty majątkowe nabyte w trakcie wspólności małżeńskiej przez jednego z małżonków zostały nabyte z majątku wspólnego na rzecz wspólności majątkowej. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

W świetle art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem każdy z małżonków ma zarówno prawo do udziału w majątku wspólnym, jak i w odniesieniu do poszczególnych składników majątku wspólnego.

W przypadku małżonków będących współwłaścicielami nieruchomości należącej do ich majątku wspólnego zasadą jest, że każde z nich ma udział w całej nieruchomości wspólnej.

Biorąc powyższe pod uwagę, stwierdzam, że za datę nabycia działki rolnej o numerze ewidencyjnym 1 należy w Państwa sytuacji przyjąć datę nabycia tej działki na mocy aktu notarialnego w 2007 roku. Zatem z uwagi na upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, planowana sprzedaż działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenia przyszłe są zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na zdarzeniach przyszłych przedstawionych we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

W odniesieniu do powołanych interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 111, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani A. A. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).