Interpretacja 0114-KDIP3-1.4011.414.2026.3.AC

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

7 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 2 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 13 maja 2026 r. (wpływ 14 maja 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

• X (...)

2)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

·      Y (...)

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcami są małżonkowie X oraz Y, pozostający w ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. X prowadzi działalność gospodarczą o charakterze usługowym, obejmującą m.in. usługi budowlano-remontowe, budowę sieci gazowych, nadzór budowlany oraz usługi projektowe, natomiast Y nie prowadzi działalności gospodarczej. Na moment składania wniosku prowadzona działalność gospodarcza X nie obejmuje obrotu nieruchomościami ani działalności deweloperskiej oraz nie polega na nabywaniu nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży.

Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku niemal w całości stanowi składnik majątku wspólnego, który przez wiele lat pozostawał w posiadaniu członków rodziny Wnioskodawców i przechodził pomiędzy nimi w drodze dziedziczenia oraz darowizn, co doprowadziło do znacznego rozdrobnienia struktury własnościowej. Wnioskodawcy, dążąc do uporządkowania stanu własnościowego oraz umożliwienia racjonalnego zarządzania majątkiem rodzinnym, podjęli działania zmierzające do skupienia udziałów w nieruchomości, w tym nabywali udziały od członków rodziny. W związku z powyższym Wnioskodawcy powzięli wątpliwości co do skutków podatkowych związanych z ewentualną sprzedażą nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej i nie stanowiła składnika majątku z nią związanego. Przyszłe decyzje inwestycyjne Wnioskodawców pozostałą bez wpływu na charakter i sposób wykorzystania nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku.

W celu uporządkowania stanu własnościowego podjęto działania zmierzające do skupienia udziałów w nieruchomości w rękach Wnioskodawców. Nabycie udziałów następowało etapami i odbywało się od członków najbliższej rodziny.

W pierwszej kolejności, 1 kwietnia 2019 r., Y nabyła - w drodze darowizny, na podstawie aktu notarialnego - od swojej matki udział wynoszący 5664/75264 części w nieruchomości gruntowej, przy czym udział ten wszedł do jej majątku osobistego. Następnie 18 stycznia 2021 r., Y i X nabyli - w drodze warunkowej umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego - od członków rodziny udział wynoszący 63936/75264 części w tej nieruchomości, który został objęty majątkiem wspólnym małżonków. Kolejno, 28 maja 2022 r. Wnioskodawcy nabyli - na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego - od członka rodziny dodatkowy (pozostały) udział wynoszący 5664/75264 części, który również wszedł do majątku wspólnego. W rezultacie powyższych czynności Wnioskodawcy stali się właścicielami całości nieruchomości.

Pierwotnie nieruchomość stanowiła jedną działkę ewidencyjną nr 233 o powierzchni 1,8590 ha. Następnie, decyzją z 31 stycznia 2023 r., dokonano jej podziału na mniejsze działki ewidencyjne oznaczone numerami od 233/4 do 233/31.

W dalszej kolejności Wnioskodawcy podejmowali czynności dotyczące nieruchomości. W szczególności wystąpili o sporządzenie wyciągu z dokumentacji urządzeniowej dla nieruchomości (odpowiedź z 28 kwietnia 2024 r.), w wyniku czego uzyskali dokumentację dotyczącą m.in. drzewostanu. Następnie, 13 stycznia 2025 r., uzyskano uproszczony plan urządzenia lasu wydany przez starostę kieleckiego oraz decyzję Dyrektora Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych w (...) w zakresie wyłączenia części działki nr 233/4 z produkcji leśnej pod drogę dojazdową. W decyzji tej wskazano, że należność z tytułu wyłączenia gruntu została rozliczona poprzez jej pomniejszenie o wartość gruntu, w wyniku czego wyniosła 0 zł, odstąpiono od ustalenia jednorazowego odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu oraz ustalono opłatę roczną z tytułu użytkowania gruntu na cele nieleśne. 10 grudnia 2024 r. sporządzono operat szacunkowy dla części nieruchomości obejmującej działkę nr 233/4.

Na nieruchomości wykonano również prace obejmujące ogrodzenie całego terenu wokół nieruchomości, utwardzenie drogi wewnętrznej oraz wykonanie elementów infrastruktury technicznej tj. sieć wodociągowa która zostanie w roku bieżącym przekazana do gminy.

W listopadzie 2025 r. Wnioskodawcy nabyli do majątku wspólnego inną nieruchomość gruntową, dla której uzyskano decyzję o warunkach zabudowy dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Na moment składania wniosku nie rozpoczęto realizacji inwestycji, nie podjęto również decyzji co do terminu ani sposobu jej realizacji ani co do przeznaczenia tej nieruchomości.

Ponadto, w lutym i marcu 2026 r., w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nabyte zostały trzy działki o powierzchni około 1000 m² każda. Na moment składania wniosku działki te nie są wykorzystywane w prowadzonej działalności, a Wnioskodawcy nie podjęli ostatecznej decyzji co do ich przeznaczenia. Rozważane są różne warianty ich wykorzystania w przyszłości, w tym możliwość realizacji inwestycji polegającej na zabudowie tych działek, a następnie ich sprzedaży, przy czym na moment składania wniosku nie zostały podjęte czynności zmierzające do realizacji takiej inwestycji. Okoliczność ta ma charakter przyszły i nie pozostaje w związku z nieruchomością będącą przedmiotem niniejszego wniosku. Wnioskodawcy planują dokonanie sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem wniosku w przyszłości. Na moment składania wniosku nie jest jednak przesądzone, czy sprzedaż zostanie dokonana jednorazowo w całości na rzecz jednego nabywcy, czy też sukcesywnie w odniesieniu do poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości. Wybór sposobu sprzedaży będzie uzależniony od okoliczności rynkowych, w szczególności możliwości znalezienia nabywcy oraz oferowanych warunków transakcji. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości mogą zostać przeznaczone na różne cele, w tym w szczególności na nabycie innych składników majątkowych, w tym nieruchomości do majątku wspólnego. Na moment składania wniosku nie została podjęta ostateczna decyzja co do sposobu ich wykorzystania.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

Przedmiotem planowanej sprzedaży będą wyłącznie działki powstałe z podziału nieruchomości położonej w (...), objętej niniejszym wnioskiem. Przedmiotem sprzedaży nie będzie nieruchomość nabyta w listopadzie 2025 r., położona w innej miejscowości, stanowiąca odrębny składnik majątku i niezwiązana z nieruchomością objętą niniejszym wnioskiem.

Na moment składania wniosku Wnioskodawcy nie korzystali z usług pośredników w obrocie nieruchomościami ani nie prowadzili działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszeń. W przypadku podjęcia decyzji o sprzedaży nieruchomości planowane jest w szczególności zamieszczenie standardowych ogłoszeń na portalach internetowych.

Wnioskodawcy nie planują podejmowania aktywnych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia stosowane przy sprzedaży majątku prywatnego. W szczególności nie planują prowadzenia zorganizowanych ani profesjonalnych działań marketingowych charakterystycznych dla podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami. Dopuszczalne jest natomiast korzystanie ze standardowych form sprzedaży nieruchomości, takich jak zamieszczanie ogłoszeń na portalach internetowych lub ewentualne skorzystanie z usług pośrednika nieruchomości.

Nieruchomość objęta wnioskiem od momentu jej nabycia pozostawała składnikiem majątku prywatnego Wnioskodawców i była wykorzystywana wyłącznie do celów osobistych oraz rekreacyjnych. Nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, w tym działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, ani do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W szczególności nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze, nie była również wykorzystywana do świadczenia usług ani działalności zarobkowej. Nieruchomość pozostawała niewykorzystywana gospodarczo i pełniła funkcję prywatnego majątku rodzinnego.

Nieruchomość objęta wnioskiem nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.

W odniesieniu do nieruchomości nabytej w listopadzie 2025 r. na moment składania niniejszych wyjaśnień zostały wydane warunki techniczne przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej oraz zawarto umowę dotyczącą dostawy energii elektrycznej. Poza wskazanymi czynnościami nie były podejmowane inne działania związane z uzbrojeniem nieruchomości ani profesjonalnym przygotowaniem jej do sprzedaży.

Nieruchomość nabyta w listopadzie 2025 r. została nabyta jako lokata prywatnych środków pieniężnych. Na moment składania niniejszych wyjaśnień Wnioskodawcy nie podjęli decyzji o realizacji jakiejkolwiek inwestycji na tej nieruchomości. Rozważane jest jedynie przygotowanie dokumentacji związanej z planowanym uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w celu zabezpieczenia możliwości przyszłego zagospodarowania nieruchomości oraz ochrony jej wartości. Nieruchomość ta stanowi odrębny składnik majątku Wnioskodawców, położony w innej miejscowości, a okoliczności związane z jej nabyciem oraz potencjalnym przyszłym wykorzystaniem pozostają bez związku z nieruchomością objętą niniejszym wnioskiem.

Nieruchomość nabyta w listopadzie 2025 r. nie została nabyta w celu budowy domu na własne potrzeby mieszkaniowe. Na moment składania niniejszych wyjaśnień Wnioskodawcy nie podjęli decyzji co do sposobu wykorzystania tej nieruchomości. Nieruchomość ta stanowi odrębny składnik majątku Wnioskodawców i pozostaje bez związku z nieruchomością objętą niniejszym wnioskiem.

Działki nabyte w lutym i marcu 2026 r. nie są obecnie wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej. Nieruchomości te zostały nabyte jako forma lokaty prywatnych środków pieniężnych, natomiast na moment składania niniejszych wyjaśnień Wnioskodawcy nie podjęli ostatecznej decyzji co do ich przyszłego przeznaczenia.

Udział w nieruchomości nabyty w drodze darowizny w 2019 r. stanowi majątek osobisty małżonki i nie został objęty wspólnością majątkową małżeńską.

W wyniku podziału nieruchomości wydzielono 27 działek ewidencyjnych.

Dla nieruchomości objętej niniejszym wnioskiem, tj. działki nr 233 położonej w (...) oraz działek powstałych w wyniku jej podziału, obowiązywał i obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawcy nie występowali o sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tej nieruchomości ani o zmianę jego postanowień.

Wszystkie działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który obowiązywał już przed nabyciem nieruchomości przez Wnioskodawców i nadal obowiązuje. Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działki posiadają przeznaczenie obejmujące rekreację indywidualną. Dla działek będących przedmiotem sprzedaży nie wydawano decyzji o warunkach zabudowy.

W związku z planowaną sprzedażą nieruchomości może dojść do zawarcia warunkowych umów sprzedaży (umów przedwstępnych) z uwagi na przysługujące Lasom Państwowym prawo pierwokupu nieruchomości. Zgodnie z obowiązującymi przepisami Lasy Państwowe posiadają termin do złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu. W przypadku niewykonania prawa pierwokupu możliwe będzie zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości na rzecz nabywcy. Po stronie Wnioskodawców obowiązkiem będzie przeniesienie własności nieruchomości oraz udziałów związanych z drogą wewnętrzną, natomiast po stronie nabywcy obowiązek zapłaty ceny sprzedaży, w tym ewentualnego zadatku. Planowane jest również przeniesienie na nabywcę obowiązków związanych z decyzją dotyczącą wyłączenia części gruntu z produkcji leśnej, w zakresie odpowiadającym udziałowi nabywanej nieruchomości. Poza wskazanymi wyżej elementami Wnioskodawcy nie przewidują szczególnych warunków charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawcy nie planują udzielania pełnomocnictw ani innych umocowań prawnych podmiotom trzecim do działania w ich imieniu i na ich rzecz w związku ze zbywaniem nieruchomości, w szczególności w celu uzyskiwania decyzji administracyjnych, zgód lub pozwoleń dotyczących nieruchomości.

Wnioskodawcy nie dokonywali wcześniej sprzedaży nieruchomości w sposób zorganizowany, powtarzalny ani w ramach działalności gospodarczej. W szczególności Wnioskodawcy nie prowadzili działalności polegającej na profesjonalnym obrocie nieruchomościami, nabywaniu nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży ani realizacji przedsięwzięć deweloperskich związanych ze sprzedażą nieruchomości.

Wnioskodawcy nie dokonywali wcześniej sprzedaży nieruchomości gruntowych w okolicznościach porównywalnych do zdarzenia będącego przedmiotem niniejszego wniosku. Nieruchomości nie były również przed sprzedażą udostępniane osobom trzecim na podstawie umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.

Wnioskodawcy posiadają następujące nieruchomości:

‒      lokal mieszkalny położony w (...) przy ul. (...), nabyty we wrześniu 2024 r.,

‒      lokal mieszkalny położony w (...) przy ul. (...), nabyty w drodze darowizny od rodziców w 2012 r.,

‒      lokal mieszkalny położony w (...) na Os.(...), nabyty w kwietniu 2025 r.,

‒      garaż jednostanowiskowy położony na Os. (....), nabyty w drodze darowizny w 2012 r.

Wskazane wyżej nieruchomości stanowią majątek prywatny Wnioskodawców. Lokale mieszkalne zostały nabyte jako forma lokaty prywatnych środków pieniężnych albo uzyskane w drodze darowizny rodzinnej. Nieruchomości te pozostają w zarządzaniu syna Wnioskodawców.

Ponadto Wnioskodawcy są współużytkownikami wieczystymi nieruchomości wykorzystywanej na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie usług instalacyjnych i budowlanych. Prawo użytkowania wieczystego zostało nabyte w 2022 r., natomiast budynek znajdujący się na nieruchomości został wybudowany w latach 2022-2023. Nieruchomość ta stanowi składnik związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Na moment składania niniejszych wyjaśnień Wnioskodawcy nie podjęli decyzji co do sprzedaży wskazanych wyżej nieruchomości.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawców, zarówno w przypadku sprzedaży całości nieruchomości jednemu nabywcy, jak i w przypadku sprzedaży poszczególnych działek powstałych w wyniku jej podziału:

a) będzie stanowiła działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

b) spowoduje uznanie Wnioskodawców za podatników podatku od towarów i usług w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości?

Niniejsza interpretacja dotyczy rozstrzygnięcia w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawców planowana sprzedaż nieruchomości, zarówno w przypadku sprzedaży całości nieruchomości jednemu nabywcy, jak i sprzedaży poszczególnych działek powstałych w wyniku jej podziału, nie będzie stanowiła działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U.2025.163 t.j. z dnia 2025.02.07), dalej: „ustawa o PIT”.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PIT opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wskazanych w przepisach szczególnych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT odpłatne zbycie nieruchomości stanowi odrębne źródło przychodu, o ile nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Z kolei działalność gospodarcza - w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy - to działalność zarobkowa wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły.

Oznacza to, że dla uznania określonych czynności za działalność gospodarczą konieczne jest łączne spełnienie przesłanek zarobkowego charakteru działalności, zorganizowania oraz ciągłości. Ocena ta powinna być dokonywana na podstawie całokształtu okoliczności faktycznych towarzyszących danej czynności.

Jak wynika z orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, sam zamiar osiągnięcia zysku lub podejmowanie pojedynczych czynności związanych ze sprzedażą nieruchomości nie przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej, jeżeli nie są spełnione łącznie wszystkie przesłanki określone w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT (por. wyrok NSA z 27 października 2023 r., II FSK 933/23).

Jednocześnie w orzecznictwie wskazuje się, że czynności takie jak podział nieruchomości, uzyskanie decyzji administracyjnych czy podejmowanie działań porządkujących stan prawny i faktyczny nieruchomości co do zasady mieszczą się w granicach zwykłego wykonywania prawa własności i nie przesądzają o prowadzeniu działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że o zakwalifikowaniu danej aktywności jako działalności gospodarczej decyduje całokształt okoliczności sprawy, w szczególności występowanie cech zorganizowania i ciągłości działań, które powinny istotnie odbiegać od normalnego wykonywania prawa własności. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 marca 2023 r., sygn. II FSK 2302/20, o prowadzeniu działalności gospodarczej nie świadczy sam podział nieruchomości czy podejmowanie działań planistycznych, a także sam fakt prowadzenia działalności gospodarczej przez podatnika w innym zakresie pozostaje bez znaczenia dla kwalifikacji sprzedaży nieruchomości, jeżeli nie jest ona związana z tą działalnością. Jednocześnie NSA podkreślił, że każda transakcja zbycia nieruchomości powinna być oceniana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności jej towarzyszących.

Podobnie przyjmuje się, że samo wydzielenie działek oraz przygotowanie nieruchomości do sprzedaży - nawet jeżeli wiąże się z uzyskaniem stosownych decyzji administracyjnych - nie wykracza poza racjonalne gospodarowanie majątkiem prywatnym.

W realiach niniejszej sprawy brak jest podstaw do uznania, że działania Wnioskodawców mają charakter działalności gospodarczej.

Przedmiotowa nieruchomość stanowi majątek rodzinny, który był sukcesywnie konsolidowany przez Wnioskodawców, a podejmowane czynności miały charakter właścicielski i porządkujący. W szczególności obejmowały one podział nieruchomości, uzyskanie dokumentacji, sporządzenie operatu szacunkowego, wyłączenie części gruntu z produkcji leśnej oraz wykonanie podstawowych prac infrastrukturalnych. Działania te mieszczą się w zakresie zwykłego wykonywania prawa własności.

Na ocenę charakteru planowanej sprzedaży wpływa również fakt, że nieruchomość była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego już przed jej nabyciem przez Wnioskodawców, a Wnioskodawcy nie występowali o sporządzenie ani zmianę tego planu.

Nie sposób również przypisać tym czynnościom charakteru profesjonalnego i zorganizowanego, właściwego dla podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami. Wnioskodawcy nie prowadzą działalności gospodarczej w tym zakresie, a ich aktywność nie polega na systematycznym nabywaniu i zbywaniu nieruchomości.

Również przesłanka ciągłości nie jest spełniona. Planowana sprzedaż ma charakter incydentalny i nie stanowi elementu powtarzalnego modelu działania. W szczególności Wnioskodawcy nie realizują schematu polegającego na nabywaniu nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży.

Dla oceny braku ciągłości istotne znaczenie ma również sposób wykorzystania środków uzyskanych ze sprzedaży. Środki te mogą zostać przeznaczone do majątku wspólnego Wnioskodawców, przy czym na moment składania wniosku nie została podjęta ostateczna decyzja co do ich przeznaczenia.

Jednocześnie nawet ewentualne przyszłe działania dotyczące innych nieruchomości - w tym ich potencjalna zabudowa i sprzedaż - pozostają niezależne od nieruchomości będącej przedmiotem wniosku. Sprzedaż tej nieruchomości nie stanowi elementu zorganizowanego procesu inwestycyjnego ani cyklu „nabycie-przekształcenie-sprzedaż”.

W realiach niniejszej sprawy brak jest podstaw do uznania, że działania Wnioskodawców spełniają przesłanki działalności gospodarczej, tj. mają charakter zorganizowany i ciągły. Podejmowane czynności nie tworzą uporządkowanego, profesjonalnego modelu działania ukierunkowanego na stałe osiąganie dochodu, lecz stanowią przejaw zwykłego wykonywania prawa własności.

W konsekwencji planowana sprzedaż nieruchomości stanowi realizację prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym i nie następuje w ramach działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1.  Jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu.

2.  Wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter.

3.  Prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowią w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Zatem w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów.

Powyższe potwierdza m.in. wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2017 r., sygn. akt II FSK 933/17.

Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą.

Z opisu sprawy wynika, że w celu uporządkowania stanu własnościowego podjęto działania zmierzające do skupienia udziałów w nieruchomości w Państwa rękach. Nabycie udziałów następowało etapami i odbywało się od członków najbliższej rodziny. Planują Państwo sprzedaż działek powstałych po podziale działki nr 233, tj. działki nr 233/4-233/31.

Analizując okoliczności przedstawione we wniosku na tle przywołanych przepisów prawa i orzeczeń, należy zwrócić uwagę na czynności, jakie wykonali Państwo odnośnie nieruchomości, a mianowicie: sukcesywnie nabywali Państwo udziały w nieruchomości w celu – tak jak Państwo wskazali - skupienia udziałów w nieruchomości w Państwa rękach. Nabycie udziałów następowało etapami i odbywało się od członków najbliższej rodziny, co nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Następnie dokonali Państwo podziału gruntu na 27 działek, wystąpili o sporządzenie wyciągu z dokumentacji urządzeniowej dla nieruchomości w wyniku czego uzyskali dokumentację dotyczącą m.in. drzewostanu. Następnie, uzyskano uproszczony plan urządzenia lasu wydany przez starostę kieleckiego oraz decyzję Dyrektora Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych w (...) w zakresie wyłączenia części działki nr 233/4 z produkcji leśnej pod drogę dojazdową oraz sporządzono operat szacunkowy dla części nieruchomości obejmującej działkę nr 233/4. Na nieruchomości wykonano również prace obejmujące ogrodzenie całego terenu wokół nieruchomości, utwardzenie drogi wewnętrznej oraz wykonanie elementów infrastruktury technicznej tj. sieć wodociągowa, która zostanie w roku bieżącym przekazana do gminy. Zatem wykonane czynności, to ciąg następujących po sobie zdarzeń, które świadczą o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). Przedstawione okoliczności sprawy wskazują na zamiar sprzedaży przez Państwa opisanych we wniosku działek powstałych z podziału w sposób profesjonalny i z zyskiem. W celu sprzedaży działek podjęli Państwo i zamierzają podejmować świadomie ww. czynności, których celem było i będzie uatrakcyjnienie przedmiotowych działek, w przeciwnym bowiem razie podjęte przez Państwa czynności oraz te, które zamierzają podjąć, byłyby nieuzasadnione. Natomiast, podjęte przez Państwa działania nie mają na celu zaspokajania jedynie potrzeb własnych.

Dokonanie tych czynności pozwala na stwierdzenie, że zachowują się Państwo jak podmiot, którego przedmiotem działalności gospodarczej jest obrót nieruchomościami.

W przedmiotowej sprawie, nie sposób stwierdzić, że planowana sprzedaż zarówno w przypadku sprzedaży całości nieruchomości jednemu nabywcy, jak i w przypadku sprzedaży poszczególnych działek powstałych w wyniku jej podziału będzie realizacją prawa do swobodnego rozporządzania własnym majątkiem. W opinii tut. Organu całokształt czynności dokonywanych przez Państwa świadczy o działaniach prowadzonych przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że dokonując opisanych we wniosku czynności, podjęli Państwo działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazują aktywność w przedmiocie zbycia działek porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, które wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Przedstawione okoliczności sprawy wskazują, że cel nabycia działek, ich podział oraz sama sprzedaż opisanych działek będą realizowane w ramach działalności gospodarczej, gdyż podjęte działania zmierzające do zbycia nieruchomości i osiągnięcia korzyści finansowej świadczą o ich profesjonalnym charakterze, porównywalnym z działaniami podmiotów prowadzących działalność handlową.

Z całokształtu opisanego określonego zespołu Państwa konkretnych działań wynika więc, że sprzedaż działek będzie następować w warunkach wskazujących na jej handlowy i zarobkowy charakter. Działania Państwa na przestrzeni lat nie miały charakteru przypadkowego i incydentalnego lecz są trwałym, planowym i zorganizowanym procesem. Podejmując ww. czynności, zaangażowali Państwo środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Opisane powyżej zdarzenia pozwalają na ustalenie, że w Państwa przypadku spełnione zostały wszystkie przesłanki pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. działalność wykonywana była/jest we własnym imieniu i na własny rachunek, w sposób zorganizowany i ciągły oraz w celu zarobkowym.

Skoro podjęli Państwo działania wykonywane w sposób zorganizowany i ciągły oraz nakierowane na osiągnięcie przychodu z tytułu planowanej sprzedaży działek zarówno w przypadku sprzedaży całości nieruchomości jednemu nabywcy, jak i w przypadku sprzedaży poszczególnych działek powstałych w wyniku jej podziału, na gruncie badanej sprawy nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji przychód ten należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i opodatkować zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego źródła.

Państwa stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan X (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...), ul. (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.