Interpretacja 0114-KDIP3-1.4011.422.2026.3.MS2

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

• nieprawidłowe - w części dotyczącej sprzedaży udziału w nieruchomości w części nabytej w drodze działu spadku i zniesienia współwłasności ponad udział otrzymany w drodze spadku oraz
• prawidłowe - w pozostałym zakresie.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

8 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 1 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 19 maja 2026 r. (data wpływu 21 maja 2026 r.) oraz pismem z 18 czerwca 2026 r. (data wpływu 22 czerwca 2026 r.).

Zainteresowany, który wystąpił z wnioskiem

1)  Zainteresowana będąca stroną postępowania:

A. A.

(…)

2)  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. B.

(…)

Opis zdarzenia przyszłego

Nieruchomość została wybudowana przez rodziców Wnioskodawczyni, C.C. D.D. (budowa rozpoczęta w 1979 r., zamieszkanie w 1985 r.). Rodzice pozostawali właścicielami nieruchomości na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej. Ojciec, D. D., zmarł 8 stycznia 2011 r. Matka, C. C., zamieszkiwała nieruchomość do swojej śmierci w dniu 14 maja 2024 r. (zgodnie z testamentem z 2018 r. Wnioskodawczyni została powołana do całości spadku). W 2018 matka C. C. w formie aktu notarialnego sporządziła testament, w którym do całości spadku powołała Wnioskodawczynię, czyli swoją córkę. W 2023 r. (na podstawie wcześniejszych ustaleń spadkowych/darowizn) sporządzono umowę o podział majątku i zniesienie współwłasności z siostrą (siostra E. E. zrzekła się roszczeń spadkowych) oraz umowę rozszerzającą wspólność ustawową małżeńską na męża Wnioskodawczyni, Pana B. B. Obecnie planują Państwo sprzedaż tej nieruchomości znajdującej się w X.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Sprzedaż nieruchomości o której mowa we wniosku nastąpi w 2026 roku lub w latach kolejnych.

Nieruchomość zaplanowana do sprzedaży to ta sama nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym, którego budowę rodzice rozpoczęli w 1979 roku (PP-1.4).

Spadkobiercami byli:

1. Po ojcu, D. D. (zmarłym 8 stycznia 2011 r.): żona C. C. oraz A. A. i E. E. - każda w udziale wynoszącym po 1/3 części spadku (pp. 4,11).

2. Po matce, C. C. (zmarłej 14 maja 2024 r.): na podstawie testamentu notarialnego z dnia 2 marca 2018 r. (Rep. A nr (…) jedynym spadkobiercą powołanym do całości spadku została córka A. A. (pp. 4, 8).

W skład spadku po ojcu D. D. wchodził udział wynoszący 1/2 części w nieruchomości położonej w miejscowości X, stanowiącej działkę gruntu numer 1 o powierzchni 0,1582 ha, objętej księgą wieczystą (…) (pp. 11-12).

W skład spadku po matce C. C. wchodził pozostały udział w tej samej nieruchomości (pp. 8,11). Poza wskazaną nieruchomością rodzice nie pozostawili innych istotnych składników majątkowych podlegających działowi (p. 11).

Ustalenia umowy zawartej w dniu 3 stycznia 2023 r. (…) dotyczyły dokonania całkowitego podziału majątku wspólnego rodziców, całkowitego działu spadku po ojcu D. D. oraz zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości (pp. 10,13). Na mocy tej umowy zabudowaną nieruchomość przy ul. X nabyła na wyłączną własność A. A. (p. 13). Dział spadku i zniesienie współwłasności nastąpiły bez spłat i dopłat na rzecz siostry i matki (P-13).

Przedmiotem podziału majątku, działu spadku i zniesienia współwłasności była nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym (o powierzchni 90 mkw) oraz budynkiem gospodarczym, położona w X, składająca się z działki ewidencyjnej o numerze 1 o powierzchni 0,1582 ha (…) (pp. 11-12). Przed podziałem udziały w tej nieruchomości wynosiły: C. C. - 4/6 (2/3) części, A. A. -1/6 części, E. E. -1/6 części (co wynikało z połączenia udziałów z małżeńskiej wspólności majątkowej oraz prawomocnego nabycia spadku po zmarłym ojcu) (p. 11). W wyniku tej umowy A. A. nabyła udział 100% (całość nieruchomości) (p. 13).

Wartość rynkowa nabytej nieruchomości przekroczyła pierwotny udział (1/6), jaki przysługiwał Wnioskodawczyni bezpośrednio w spadku po ojcu na moment dokonywania czynności w 2023 roku (pp. 11,13). Wskutek zniesienia współwłasności i działu spadku bez spłat Wnioskodawczyni uzyskała w 2023 roku przysporzenie majątkowe ponad wartość tego pierwotnego udziału spadkowego (p. 13). Należy jednak podkreślić, że cała nieruchomość należała wcześniej do majątku wspólnego rodziców (którzy wybudowali dom w latach 80-tych), a ostateczne pełne prawo własności Wnioskodawczyni skonsolidowało się po śmierci obojga rodziców (pp. 4,11).

Zgodnie z § 3 ust. 2 aktu notarialnego z dnia 3 stycznia 2023 r. (…) całkowity podział majątku wspólnego, dział spadku oraz zniesienie współwłasności nieruchomości nastąpiły w całości bez spłat i dopłat, a strony zrzekły się wobec siebie wszelkich roszczeń (pp. 10, 13).

Pytanie

Czy w związku z tym, że nieruchomość była w posiadaniu spadkodawców od lat 80-tych, a rozszerzenie wspólności na męża nie przerywa terminu 5-letniego, sprzedaż domu będzie całkowicie zwolniona z podatku dochodowego na podstawie art. 10 ust. 5?

Państwa stanowisko w sprawie

Uważają Państwo, że sprzedaż domu nie podlega opodatkowaniu 19% podatkiem zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez spadkodawcę. Rodzice Wnioskodawczyni nabyli (wybudowali) nieruchomość ponad 30 lat temu, zatem ustawowy termin dawno upłynął. Poza tym, zgodnie z uchwałą WSA (sygn. akt II FPS 2/21) włączenie nieruchomości do majątku wspólnego małżonków nie stanowi nowego nabycia nieruchomości w rozumieniu przepisów podatkowych.

Wobec powyższego sprzedaż nieruchomości przez Państwa jest wolna od podatku dochodowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie, w myśl art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Natomiast jeżeli nieruchomość lub prawa majątkowe były nabyte przez spadkodawcę również w drodze spadku, wówczas moment nabycia tej nieruchomości lub praw majątkowych przez spadkodawcę określany jest zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, tj. z chwilą śmierci spadkodawców spadkodawcy.

Na podstawie art. 10 ust. 7 ww. ustawy:

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, nabytej w drodze spadku i działu spadku istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę oraz czy w wyniku dokonania działu spadku nie następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany udział w spadku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).

Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 925 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 926 § 1 Kodeksu cywilnego:

Wg treści art. 931 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Zgodnie z art. 1035 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 1038 § 2 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

W świetle art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

Według art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stosownie zaś do art. 211 Kodeksu cywilnego:

Co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy – w wyniku tego zniesienia – podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie mu przysługiwał.

Podobne wnioski wynikają z ukształtowanej już linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego, który twierdzi, że nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

a) podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

b) wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie we współwłasności.

Analogicznie sytuacja kształtuje się przy dziale spadku, bowiem za datę nabycia nieruchomości lub prawa majątkowego – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku działu spadku, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa majątkowego w wyniku działu mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz dział spadku został dokonany bez spłat i dopłat. Natomiast, gdy w wyniku działu spadku udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Z instytucją działu spadku mamy więc do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. Wskutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi względem przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do chwili działu przedmiot wspólności. Nie zmienia to faktu, że dział spadku jest zawsze konsekwencją wcześniejszego nabycia spadku. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom.

Dział spadku, w wyniku którego udział w nieruchomości lub prawie majątkowym nie zwiększył się, zmienia wyłącznie charakter własności. Jednakże nabycie nieruchomości lub prawa majątkowego w drodze działu spadku (nawet jeżeli działu spadku dokonano bez spłat lub dopłat) w części przekraczającej udział spadkowy stanowi w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabycie nieruchomości lub prawa majątkowego w tym udziale, który przekracza udział nabyty w spadku. Wszelkie przypadki, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowany być musi w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad nieruchomością lub prawem majątkowym. Bezsprzeczne jest, że udziały, jakie otrzymuje spadkobierca powyżej swojego udziału (jeżeli nabywa majątek w dziale spadku o wartości większej od swojego udziału w spadku) były własnością pozostałych spadkobierców. Spadkobierca nie miał do nich żadnych praw aż do momentu działu spadku. Nabycie w wyniku działu spadku części majątku, który należał do innych spadkobierców, należy więc traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe znajduje potwierdzenie w cytowanym wcześniej art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dla oceny, czy w wyniku działu spadku doszło do nabycia „ponad udział w spadku” należy porównać udział w spadku z udziałem wartości majątku otrzymywanego na wyłączną własność w wyniku działu spadku do wartości całej masy dzielonego majątku. Przy czym za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza dotychczasowy udział w spadku, należy przyjąć datę dokonania działu spadku, tj. dzień zawarcia umowy bądź uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli dział spadku dokonany był na drodze postępowania sądowego.

Wskazuję, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236 ze zm.).

Według art. 31 § 1 wskazanej wyżej ustawy:

Na podstawie art. 33 pkt 1 i 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Stosownie do art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W świetle natomiast art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa.

Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z powyższym, małżonkowie – poprzez zawarcie stosownej umowy – mogą ustanawiać ustrój majątkowy w sposób odmienny od przewidzianego w przepisach o wspólności ustawowej. Umowy takie w zakresie, w jakim ustanawiają zasadę kształtującą ustrój majątkowy, działają na przyszłość i mają charakter organizacyjny.

Przedmiotami majątkowymi w rozumieniu powyższych przepisów są wszelkie prawa majątkowe, zarówno bezwzględne (prawo własności rzeczy oraz inne prawa rzeczowe), jak i względne (np. przysługujące małżonkom wierzytelności). Wspólność ustawowa obejmuje wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Z ww. przepisów wynika, że wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna.

Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale.

W tym miejscu należy wskazać na jednolicie ukształtowaną linią orzeczniczą, zgodnie z którą włączenie do majątku małżonków w drodze umowy rozszerzającej ustawową wspólność majątkową nieruchomości lub praw majątkowych stanowiących majątek odrębny jednego małżonka na zasadach i w sposób określony przez ustawę Kodeks rodzinny i opiekuńczy, nie jest nabyciem tej nieruchomości lub prawa majątkowego przez drugiego małżonka, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Włączenie do majątku wspólnego nieruchomości wchodzącej uprzednio w skład majątku osobistego jednego z małżonków w drodze umowy darowizny czy w drodze umowy rozszerzającej wspólność małżeńską majątkową nie stanowi nabycia tego prawa w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Datą nabycia nieruchomości przez każdego z małżonków jest data nabycia przez tego małżonka, który nieruchomość włączył do majątku wspólnego. W konsekwencji, od tej daty należy liczyć upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, również w odniesieniu do małżonka, który nabył prawo własności nieruchomości poprzez umowę darowizny czy umowę rozszerzającą wspólność małżeńską majątkową.

Tym samym rozszerzenie wspólności majątkowej o udział w nieruchomości wchodzący uprzednio w skład majątku osobistego jednego małżonka (tj. dokonanie zmiany rodzaju współwłasności) nie stanowi nabycia tego udziału w nieruchomości przez drugiego małżonka w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Datą nabycia tego udziału w nieruchomości przez każdego z małżonków jest data nabycia udziału przez tego małżonka, który ten udział w nieruchomości włączył do majątku wspólnego. W konsekwencji, to ta data wyznacza bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wskazano powyżej, definitywne nabycie nieruchomości w czasie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale.

Kwestia określenia momentu nabycia nieruchomości i praw majątkowych była przedmiotem uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 maja 2017 r., sygn. akt II FPS 2/17, w której sąd stwierdził, że: „Dla celów opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r., Nr 14, poz. 176, ze zm.) nabytych przez współmałżonka w wyniku dziedziczenia, datą ich nabycia lub wybudowania w rozumieniu tego przepisu jest dzień nabycia (wybudowania) tych nieruchomości i praw majątkowych do majątku wspólnego małżonków”.

W uzasadnieniu uchwały Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że w przypadku nabycia nieruchomości przez małżonków pozostających w majątkowej wspólności małżeńskiej przewidzianej w art. 31 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy nie ma możliwości określenia tego, w jakich częściach nastąpiło nabycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie jest możliwe nabycie nieruchomości w określonym udziale przez małżonków pozostających we wspólności majątkowej małżeńskiej i działających jednocześnie, co wynika z istoty wspólności małżeńskiej. Wspólność małżeńska (łączna) to wspólność bezudziałowa, a w czasie jej trwania małżonkowie nie mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego jako całości. Nie mogą także rozporządzać udziałem w jakimkolwiek przedmiocie należącym do tego majątku.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego skoro, z uwagi na wspólność majątkową, nie można wyodrębnić udziałów, które małżonkowie posiadali w chwili nabycia nieruchomości w małżeństwie, to nie można też przyjąć, że pięcioletni termin biegnie od daty nabycia nieruchomości w drodze spadku. Dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości kluczowy jest moment poniesienia wydatku na nabycie tego składnika do majątku wspólnego i to, że tego wydatku – w momencie jego poniesienia – nie można przypisać jednemu bądź drugiemu małżonkowi w udziałach o określonej wielkości.

Z opisu sprawy wynika, że planują Państwo sprzedać nieruchomość (dom) w 2026 roku lub w latach kolejnych. Nieruchomość zaplanowana do sprzedaży to nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym, którego budowę rodzice Pani A. A. rozpoczęli w 1979 roku. Spadkobiercami po ojcu Pani A. A. zmarłym 8 stycznia 2011 r. byli: żona oraz córki – A. A. i E. E. - każda w udziale wynoszącym po 1/3 części spadku. Jedynym spadkobiercą powołanym do całości spadku po matce zmarłej 14 maja 2024 została córka A. A.. Ustalenia umowy zawartej w dniu 3 stycznia 2023 r. dotyczyły dokonania całkowitego podziału majątku wspólnego rodziców, całkowitego działu spadku po ojcu oraz zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości. Na mocy tej umowy zabudowaną nieruchomość przy ul. X nabyła na wyłączną własność A. A. Dział spadku i zniesienie współwłasności nastąpiły bez spłat i dopłat na rzecz siostry i matki. Przedmiotem podziału majątku, działu spadku i zniesienia współwłasności była nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz budynkiem gospodarczym przy ul. X. W wyniku tej umowy A. A. nabyła udział 100% (całość nieruchomości). Wskutek zniesienia współwłasności i działu spadku bez spłat Pani A. A. uzyskała w 2023 roku przysporzenie majątkowe ponad wartość pierwotnego udziału spadkowego. W 2023 r. w wyniku umowy sporządzono również umowę rozszerzającą wspólność ustawową małżeńską na męża Pani A. A., Pana B. B. Obecnie planują Państwo sprzedaż tej nieruchomości znajdującej się przy ul. X.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz przywołane przepisy prawa, stwierdzić należy, że za datę nabycia nieruchomości przez męża (Pana B. B), która została włączona do majątku wspólnego małżonków w drodze umowy rozszerzającej ustawową wspólność małżeńską, a której udziały należały wcześniej do majątku odrębnego żony (Pani A. A.), należy przyjąć datę ich nabycia przez Panią A. A.

Natomiast Pani A. A. swoje udziały w nieruchomości otrzymała w drodze spadku po rodzicach oraz w drodze działu i zniesienia współwłasności.

Przystępując do oceny skutków podatkowych planowanej przez Państwa sprzedaży nieruchomości (domu) w części, którą Pani A. A. nabyła w drodze spadku po zmarłych rodzicach, w pierwszej kolejności zauważyć należy, że uprzednio uprawnionymi do tej nieruchomości, na zasadzie wspólności ustawowej byli zmarli rodzice Pani A. A. Z uwagi na panujący w małżeństwie rodziców ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej nie można wyodrębnić udziałów, które matka oraz ojciec Pani A. A. posiadali w chwili nabycia przedmiotowej nieruchomości. Z tego względu, w związku ze śmiercią ojca Pani A. A. matka Pani A. A. nie mogła ponownie nabyć udziału w tej nieruchomości w drodze dziedziczenia. Stąd, nabycie przez matkę Pani A. A. prawa własności przedmiotowej nieruchomości nastąpiło do majątku wspólnego małżonków.

Zatem, datą nabycia nieruchomości przez Panią A. A. w części nabytej w spadku po zmarłych rodzicach, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest 1979 r., tj. dzień nabycia (wybudowania) tej nieruchomości do majątku wspólnego małżeńskiego rodziców Pani A. A. Tym samym, w odniesieniu do udziału w nieruchomości, w części którą nabyła Pani A. A. w drodze spadku po rodzicach, pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 5 ww. ustawy, niewątpliwie minął. Oznacza to, że sprzedaż w 2026 r. lub w latach kolejnych udziału w nieruchomości w części nabytej w spadku, nienastępująca w wykonywaniu działalności gospodarczej, nie będzie stanowiła dla Pani A. A. źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego w związku z tą sprzedażą.

Jak wskazali również Państwo we wniosku, wartość rynkowa nabytej nieruchomości przekroczyła pierwotny udział jaki przysługiwał Pani A. A. w pierwotnym udziale spadkowym. Za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza dotychczasowy udział w spadku, jak wskazano powyżej, należy przyjąć datę dokonania działu spadku i zniesienia współwłasności, tj. dzień zawarcia umowy bądź uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli dział spadku dokonany był na drodze postępowania sądowego. W odniesieniu do udziału w nieruchomości w części przypadającej na udział, który nabyła Pani A. A. w drodze działu spadku i zniesienia współwłasności – ponad udział otrzymany w drodze spadku, w momencie sprzedaży, pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 i ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpił dział spadku i zniesienie współwłasności (2023 r.) upłynie w 2028 r.

Zatem planowane przez Państwa odpłatne zbycie w 2026 r. lub w latach kolejnych udziału w nieruchomości w części nabytej przez Panią A. A. w 2023 r. w drodze działu spadku i zniesienia współwłasności – ponad udział otrzymany w wyniku spadku, będzie stanowiło źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 i 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeśli nastąpi przed końcem roku 2028.

W związku z powyższym, dochód uzyskany z tego źródła podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z postanowieniami art. 30e i następnych ww. ustawy.

Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Według art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby odpłatne zbycie mogło dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Stosownie do art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle art. 22 ust. 6e powołanej ustawy:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Określony w przywołanym wyżej art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych katalog wydatków, które w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, nabytych w drodze spadku lub nieodpłatnego działu spadku czy zniesienia współwłasności (bez spłat i dopłat), mogą zostać uznane za koszty uzyskania przychodu ma charakter katalogu zamkniętego, w związku z czym tylko wydatki wyraźnie w nim wskazane mogą pomniejszyć uzyskany przychód.

Przepis art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odnosi się wyłącznie do kosztów nabycia lub wytworzenia poniesionych przez spadkodawcę, po którym spadkobierca odziedziczył sprzedawany majątek. Koszty te są uwzględniane przy ustalaniu dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Jednocześnie dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, sprzedaż przez Państwa w 2026 r. lub w latach kolejnych udziału w nieruchomości w części, którą Pani A. A. nabyła w drodze spadku po zmarłych rodzicach nie będzie stanowić dla Państwa źródła przychodu skutkującego koniecznością zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, bowiem pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez spadkodawców (rodziców Pani A. A. do ich majątku wspólnego) niewątpliwie upłynął.

W tej części należało ocenić Państwa stanowisko jako prawidłowe.

Natomiast w odniesieniu do planowanej przez Państwa w 2026 r. lub w latach kolejnych sprzedaży udziału w nieruchomości w części, którą Pani A. A. nabyła w 2023 r. w drodze działu spadku i zniesienia współwłasności – ponad udział otrzymany w drodze spadku – pięcioletni termin, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawy należy w tym przypadku liczyć od końca 2023 r.

Zatem jeśli sprzedadzą Państwo nieruchomość w 2026 r., pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 i ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dla ww. udziału w nieruchomości upłynie dopiero w 2028 r. W związku z powyższym, powinni się Państwo rozliczyć się z tej transakcji (tej części przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału nabytego w 2023 roku) na formularzu PIT-39 do końca kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym dokonana została sprzedaż.

Zatem w tej części należało ocenić Państwa stanowisko jako nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani A. A. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 146; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.