Interpretacja 0114-KDIP3-1.4011.466.2026.2.MZ

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 14 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 28 maja 2026 r. (wpływ 28 maja 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (dalej także: „Sprzedający”) jest osobą fizyczną, posiadającą status polskiego rezydenta podatkowego. Na moment składania niniejszego wniosku Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT.

Sprzedający jest właścicielem nieruchomości stanowiących działki ewidencyjne o numerach 1/1 („Działka 1”) i 1/2 („Działka 2”), które położone są w A. w Dzielnicy B. przy ul. C. (dalej łącznie: „Działki”). Dla przedmiotowych Działek prowadzona jest księga wieczysta o nr (…).

Sprzedający planuje dokonanie sprzedaży Działek (dalej także: „Transakcja”) na rzecz spółki kapitałowej z siedzibą na terytorium Polski (dalej: „Spółka” lub „Kupujący”). Spółka jest (...) producentem innowacyjnych urządzeń energoelektronicznych, który (...) dostarcza rozwiązania wspierające zaawansowane systemy transportu publicznego oraz układy zasilające w instalacjach przemysłowych i w energetyce.

Sprzedający jest jednym z udziałowców Spółki oraz - od (...) - Prezesem jej Zarządu.

W związku z planowaną Transakcją Sprzedający analizuje aktualnie jej potencjalne skutki podatkowe.

W tym celu poniżej Sprzedający przedstawia szczegółowy opis Działek oraz czynności faktycznych i prawnych podejmowanych w stosunku do Działek od momentu ich nabycia do chwili obecnej.

Nabycie Działek

Działki zostały nabyte przez Sprzedającego w dniu 21 czerwca 2022 r. na podstawie Umowy przeniesienia własności nieruchomości („Umowa”) zawartej między Sprzedającym a poprzednim właścicielem Działek („Poprzedni Właściciel”).

Zgodnie z opisem Działek przedstawionym w Umowie, Działki powstały w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1 („Nieruchomość”). Podział został dokonany w 2019 roku z inicjatywy Burmistrza Dzielnicy B. (...) A. celem wydzielenia gruntu pod inwestycję celu publicznego, która polegała na poszerzeniu ulicy C., stanowiącej drogę publiczną kategorii gminnej. Podział był zgodny z decyzją nr (…) Zarządu Dzielnicy B. o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego i został przeprowadzony zgodnie z przebiegiem linii rozgraniczającej planowanej inwestycji, przy czym:

·      Działka 1/1 (1) przeznaczona została pod realizację inwestycji - rozbudowę drogi publicznej o kategorii gminnej;

·      Działka 1/2 (2) - została wskazana jako położona poza terenem objętym przedmiotową inwestycją.

Na wniosek Poprzedniego Właściciela w 2019 roku dla Nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy, przewidująca realizację inwestycji w postaci hali magazynowej z częścią biurową wraz z niezbędną infrastrukturą (sieci, przyłącza) oraz miejscami postojowymi naziemnymi, drogami komunikacji („Decyzja WZ”). Po wydaniu Decyzji WZ Nieruchomość uległa opisanemu powyżej podziałowi na Działkę 1 i Działkę 2.

W rezultacie na moment zawarcia Umowy, Działki nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego („MPZP”) ale były objęte wydaną Decyzją WZ, która odpowiadała zamierzeniom inwestycyjnym Sprzedającego i zwiększała atrakcyjność Działek z jego perspektywy. Działki zostały bowiem nabyte w celach inwestycyjnych - założeniem Sprzedającego była budowa na nich w przyszłości obiektu, który byłby wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej, względnie sprzedaż Działek podmiotowi, który byłby zainteresowany taką inwestycją. Dokładny plan wykorzystania Działek nie był wprawdzie sprecyzowany na etapie ich nabycia, niemniej Działki nie zostały nabyte w celach zaspokojenia potrzeb rekreacyjnych czy mieszkaniowych Sprzedającego (np. w celu budowy na nich domu Wnioskodawcy).

W tym kontekście w Umowie Poprzedni Właściciel wyraził zgodę na przepisanie i przeniesienie Decyzji WZ na Sprzedającego oraz zobowiązał się do udzielenia odpowiednich zgód niezbędnych do przeprowadzenia stosownych postępowań administracyjnych w tym zakresie. Decyzja WZ została przeniesiona na Wnioskodawcę we wrześniu 2022 roku i obecnie to Sprzedający jest stroną Decyzji WZ.

Ponadto należy wskazać, że na moment nabycia Działek przez Sprzedającego:

·      Działka 1 - zgodnie z jej przeznaczeniem przewidującym rozbudowę drogi publicznej o kategorii gminnej zabudowana była budowlą w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: „Prawo budowlane”), tj. drogą wylaną asfaltem z systemem odwodnienia podziemnego;

·      Działka 2 - stanowiła działkę niezabudowaną.

Nabycie Działek nastąpiło do majątku osobistego Sprzedającego (w chwili nabycia Działek Sprzedający pozostawał w związku małżeńskim, w którym panował ustrój odrębności majątkowej).

Działki nie zostały przez Sprzedającego zaliczone do jego środków trwałych. Działania podejmowane wobec Działek po ich nabyciu przez Sprzedającego

Od momentu nabycia - w czerwcu 2022 roku - Działki nie były użytkowane dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego, przez co Sprzedający rozumie, że nie generowały przychodów czy też nie były udostępniane osobom trzecim bez wynagrodzenia, w szczególności nie były wynajmowane ani wydzierżawiane, czy też wykorzystywane na cele rolnicze. Na Działkach nie powstał żaden nowy obiekt - pod względem zabudowy ich stan nie uległ zmianie od momentu zawarcia Umowy.

Sprzedający nie czynił nakładów na drogę znajdującą się na Działce 1 - ew. koszty jej utrzymania są ponoszone przez właściwą jednostkę samorządu terytorialnego, która ją wybudowała.

Zasadniczo Sprzedający nie podejmował również szerokich działań zmierzających do zwiększenia atrakcyjności Działek - nie uzbrajał terenu, nie wnioskował o uchwalenie MPZP, nie wydzielał dróg wewnętrznych, nie dokonywał dalszych podziałów Działek. Po nabyciu Działek, na wniosek Sprzedającego złożony we wrześniu 2022 roku, Decyzja WZ została przeniesiona na Sprzedającego. Sprzedający nie zrealizował jednak dotychczas inwestycji objętej Decyzją WZ.

Obecnie na Działkach (w zakresie możliwym do pogodzenia z istniejącą drogą) projektowany jest nowy budynek Spółki. Spółka zainteresowana jest bowiem nabyciem Działek dla celów rozbudowy swojego przedsiębiorstwa i wybudowania obiektu, który będzie służył jej działalności gospodarczej.

W związku z planowaną inwestycją Sprzedający zawarł z architektem umowę na opracowanie projektu architektonicznego planowanego budynku. Sprzedający poniósł pierwsze koszty związane z projektem (zapłacił za wstępny projekt). Kolejne koszty będą ponoszone przez Sprzedającego lub Spółkę (po ew. cesji umowy o projekt na rzecz Kupującego).

Ponadto w związku z planowaną inwestycją niezbędne będzie wystąpienie o pozwolenie na budowę budynku („Pozwolenie”). Na ten moment Strony zakładają, że postępowanie w tym zakresie zostanie zainicjowane przez Sprzedającego - Sprzedający wystąpi o wydanie Pozwolenia. Jeżeli postępowanie nie zostanie zakończone przed zawarciem planowanej umowy sprzedaży Działek, Spółka oświadczy w umowie sprzedaży, że po nabyciu Działek zamierza wstąpić do toczącego się w tej sprawie postępowania administracyjnego.

Ponadto należy podkreślić, że w związku z faktem, że nabywcą Działek ma być Spółka, w której Sprzedający jest udziałowcem i prezesem zarządu, Sprzedający nie prowadził działań marketingowych mających na celu sprzedaż Działek. Sprzedający nie musiał bowiem poszukiwać nabywcy nieruchomości.

Planowana transakcja i wykorzystanie Działek przez Spółkę po ich nabyciu

Jak wskazano powyżej Spółka planuje nabyć Działki celem budowy na nich projektowanego budynku, który odpowiada zakresowi wydanej uprzednio Decyzji WZ.

Przedmiotem nabycia będą zatem objęte Decyzją WZ:

·    Działka 1 - zabudowana drogą gminną wylaną asfaltem z systemem odwodnienia podziemnego;

·      Działka 2 - stanowiąca działkę niezabudowaną;

wraz z prawem do projektu architektonicznego, jeżeli na moment Transakcji zostanie już opracowany (względnie Sprzedający dokona cesji umowy z architektem na rzecz Spółki). Umowa sprzedaży będzie regulowała również kwestie związane z uzyskiwanym Pozwoleniem na budowę w sposób pozwalający Spółce na uzyskanie tego Pozwolenia (w sytuacji, w której to Sprzedający zainicjuje postępowanie w tym zakresie).

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Doprecyzowanie opisu sprawy poprzez udzielenie odpowiedzi na nw. pytania Organu:

1)  „Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą? Jeśli tak to w jakim zakresie?"

Wnioskodawca jest (i był na moment składania Wniosku) osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Wyłącznie uzupełniająco należy wskazać, że Wnioskodawca w przeszłości posiadał status podatnika VAT czynnego - w okresie od lutego do października 2023 roku - w związku z wynajmem innej, należącej do niego nieruchomości. Po zakończeniu współpracy z najemcą Wnioskodawca wyrejestrował się z rejestru podatników VAT.

2)  „Czy przedmiotowa nieruchomość została nabyta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej?"

Nieruchomość nie została nabyta w ramach działalności gospodarczej. Nabycie Działek nastąpiło do majątku osobistego Wnioskodawcy (w chwili nabycia Działek Wnioskodawca pozostawał w związku małżeńskim, w którym panował ustrój rozdzielności majątkowej). Działki nie zostały przez Wnioskodawcę zaliczone do jego środków trwałych.

3)  „Czy dokonywał Pan kiedykolwiek wcześniej sprzedaży innych nieruchomości?"

Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży jakichkolwiek innych nieruchomości.

4)  „W jakim celu i z jakich przyczyn poniesie Pan koszt projektu architektonicznego, skoro planowana jest transakcja sprzedaży działek?"

Działki zostały nabyte w celach inwestycyjnych - założeniem Wnioskodawcy była budowa na nich w przyszłości obiektu, który byłby wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej, względnie sprzedaż Działek podmiotowi zainteresowanemu taką inwestycją. Dokładny plan wykorzystania Działek nie był wprawdzie sprecyzowany na etapie ich nabycia, niemniej od początku zakładano, że Działki będą służyły celom gospodarczym.

W związku z powyższym, Wnioskodawca rozpoczął prace nad projektem architektonicznym jeszcze zanim podjęta została ostateczna decyzja o sprzedaży Działek - umowa sprzedaży do chwili obecnej nie została podpisana. Zlecenie opracowania projektu architektonicznego stanowiło zatem element realizacji pierwotnego celu inwestycyjnego, tj. przygotowania Działek do budowy obiektu zgodnego z wydaną uprzednio Decyzją WZ. Decyzja o ewentualnej sprzedaży Działek na rzecz Spółki (zamiast samodzielnej realizacji inwestycji przez Wnioskodawcę) zapadła w toku tego procesu, przy czym opracowanie projektu architektonicznego pozostaje celowe niezależnie od tego, czy inwestycję zrealizuje Wnioskodawca, czy Spółka jako nabywca Działek. Projekt architektoniczny został bowiem opracowany specjalnie dla Działek, z uwzględnieniem ich parametrów geodezyjnych, geotechnicznych, uwarunkowań przestrzennych oraz zakresu Decyzji WZ, i w sposób obiektywny zwiększa wartość rynkową Działek - nabywca uzyskuje nie tylko sam grunt, lecz również gotową dokumentację projektową umożliwiającą niezwłoczne przystąpienie do realizacji inwestycji, bez konieczności ponoszenia dodatkowych kosztów i nakładu czasu na opracowanie własnego projektu.

Poniesienie kosztów projektu architektonicznego przez Wnioskodawcę jest zatem uzasadnione zarówno z perspektywy pierwotnego zamiaru samodzielnej realizacji inwestycji, jak i z perspektywy planowanej Transakcji - koszty te stanowią nakłady zwiększające wartość Działek, które znajdują bezpośrednie odzwierciedlenie w cenie sprzedaży.

Pytanie

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że koszty poniesione przez Sprzedającego na opracowanie projektu architektonicznego budynku planowanego na Działkach będą stanowić koszty uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c Ustawy o PIT, uwzględniane przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia Działek w ramach Transakcji?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Sprzedającego, koszty poniesione przez niego na opracowanie projektu architektonicznego budynku planowanego na Działkach będą stanowić koszty uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c Ustawy o PIT, uwzględniane przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia Działek w ramach Transakcji.

UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCY

Zdaniem Sprzedającego, koszty poniesione przez niego na opracowanie projektu architektonicznego budynku planowanego na Działkach będą stanowić koszty uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c Ustawy o PIT, uwzględniane przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia Działek w ramach Transakcji.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c Ustawy o PIT, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) -c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6e Ustawy o PIT, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Powołany przepis art. 22 ust. 6c Ustawy o PIT przewiduje zatem dwie kategorie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości: (i) udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia nieruchomości oraz (ii) udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania.

Ustawa o PIT nie zawiera legalnej definicji pojęcia „nakładów, które zwiększyły wartość rzeczy". W ocenie Sprzedającego celem regulacji art. 22 ust. 6c Ustawy o PIT jest umożliwienie podatnikowi pomniejszenia przychodu ze zbycia nieruchomości o rzeczywiście poniesione wydatki, które przyczyniły się do zwiększenia wartości zbywanej nieruchomości - tak aby opodatkowaniu podlegał wyłącznie faktyczny dochód (przyrost majątku) osiągnięty przez podatnika. Przyjęcie zawężającej wykładni tego pojęcia, ograniczającej je wyłącznie do nakładów o charakterze stricte budowlanym, prowadziłoby do opodatkowania przychodu nieodzwierciedlającego rzeczywistego przysporzenia majątkowego podatnika w stosunku do poniesionych przez niego wydatków, co z kolei byłoby sprzeczne z zasadą opodatkowania dochodu wyrażoną w art. 9 ust. 2 Ustawy o PIT.

W konsekwencji należy stwierdzić, że pojęcie „nakładów, które zwiększyły wartość rzeczy" obejmuje wszelkie wydatki, które w sposób obiektywny przyczyniły się do wzrostu wartości rynkowej nieruchomości, niezależnie od tego, czy polegały one na fizycznej zmianie substancji nieruchomości, czy też na podjęciu działań o charakterze prawnym lub faktycznym, które zwiększyły atrakcyjność i wartość nieruchomości z perspektywy potencjalnego nabywcy. W ocenie Sprzedającego, koszty poniesione na opracowanie projektu architektonicznego budynku planowanego na Działkach stanowią nakłady zwiększające wartość Działek w rozumieniu art. 22 ust. 6c Ustawy o PIT. Za powyższym stanowiskiem przemawiają następujące argumenty:

Po pierwsze, opracowanie projektu architektonicznego w sposób obiektywny i mierzalny zwiększa wartość rynkową Działek. Nabywca Działek - Spółka - uzyskuje bowiem nie tylko sam grunt, lecz również gotowy projekt budowlany, który umożliwia niezwłoczne przystąpienie do realizacji inwestycji zgodnej z wydaną uprzednio Decyzją WZ, bez konieczności ponoszenia dodatkowych kosztów i nakładu czasu na opracowanie własnego projektu. Z perspektywy ekonomicznej, posiadanie gotowego projektu architektonicznego eliminuje po stronie nabywcy istotne ryzyka związane z procesem projektowym - w tym ryzyko odmowy wydania pozwolenia na budowę z przyczyn architektonicznych, ryzyko opóźnień w harmonogramie inwestycji oraz ryzyko poniesienia wyższych kosztów projektowych w przypadku samodzielnego zlecenia opracowania projektu. Okoliczności te bezpośrednio przekładają się na wyższą wartość Działek z perspektywy Kupującego i znajdują odzwierciedlenie w cenie Transakcji. Innymi słowy, gdyby Sprzedający nie poniósł wydatków na opracowanie projektu architektonicznego, wartość rynkowa Działek - a tym samym cena Transakcji - byłaby odpowiednio niższa.

Po drugie, projekt architektoniczny jest funkcjonalnie i nierozerwalnie związany z Działkami - został opracowany specjalnie dla potrzeb inwestycji planowanej na Działkach, z uwzględnieniem ich parametrów geodezyjnych, geotechnicznych, uwarunkowań przestrzennych oraz zakresu Decyzji WZ. Projekt ten nie ma zatem charakteru abstrakcyjnego opracowania, które mogłoby zostać wykorzystane na dowolnej nieruchomości, lecz stanowi dokumentację ściśle powiązaną z konkretną Nieruchomością i konkretną inwestycją. Wydatki na jego opracowanie zostały poniesione wyłącznie w związku z posiadaniem Działek i w celu zwiększenia ich wartości inwestycyjnej, co przemawia za uznaniem tych wydatków za nakłady poczynione na Nieruchomość w czasie jej posiadania w rozumieniu art. 22 ust. 6c Ustawy o PIT.

Należy także zauważyć, że przepis art. 22 ust. 6c Ustawy o PIT posługuje się pojęciem „nakładów, które zwiększyły wartość rzeczy", nie ograniczając go wyłącznie do nakładów polegających na fizycznej zmianie substancji nieruchomości (np. wzniesienie budynku, uzbrojenie terenu). Ustawodawca nie wprowadził bowiem zamkniętego katalogu nakładów ani nie zastrzegł, że za nakłady zwiększające wartość nieruchomości mogą być uznane wyłącznie wydatki na jej fizyczne ulepszenie lub modernizację. Należy przy tym zauważyć, że w praktyce obrotu nieruchomościami za nakłady zwiększające wartość nieruchomości uznaje się również wydatki o charakterze przygotowawczym i dokumentacyjnym, takie jak koszty uzyskania decyzji administracyjnych (w tym decyzji o warunkach zabudowy), koszty podziału geodezyjnego, koszty sporządzenia operatów szacunkowych czy koszty badań geotechnicznych. Wydatki na opracowanie projektu architektonicznego mają analogiczny charakter - stanowią nakłady przygotowawcze, które choć nie zmieniają bezpośrednio substancji nieruchomości, w sposób obiektywny i wymierny zwiększają jej wartość rynkową poprzez przygotowanie nieruchomości do realizacji konkretnej inwestycji budowlanej. Wyłączenie tego rodzaju wydatków z zakresu pojęcia „nakładów zwiększających wartość rzeczy" byłoby nieuzasadnione zarówno na gruncie wykładni językowej, jak i celowościowej art. 22 ust. 6c Ustawy o PIT.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w praktyce organów podatkowych oraz orzecznictwie sądów administracyjnych, które konsekwentnie akceptują szeroką wykładnię pojęcia nakładów zwiększających wartość nieruchomości na gruncie art. 22 ust. 6c Ustawy o PIT, obejmującą również wydatki na opracowanie projektów architektonicznych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 23 września 2022 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011. 669.2022.2.MR, Dyrektor KIS potwierdził, że wynagrodzenie za usługi architekta, którego projekty stanowiły podstawę do wykończenia nieruchomości, może zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w rozumieniu art. 22 ust. 6c Ustawy o PIT. Dyrektor KIS wskazał w tym kontekście, że przez nakłady na nieruchomość należy rozumieć sumę wydatków poniesionych na substancję danej nieruchomości, przy czym są to nie tylko nakłady ulepszające lub modernizujące nieruchomość, ale również nakłady o charakterze budowlanym i remontowym. Stanowisko to potwierdza, że wydatki na usługi architektoniczne - jako wydatki bezpośrednio związane z przygotowaniem nieruchomości do realizacji inwestycji - mieszczą się w pojęciu nakładów zwiększających wartość nieruchomości.

Analogiczne stanowisko Dyrektor KIS zajął w interpretacji indywidualnej z dnia 17 grudnia 2021 r., sygn. 0113-KDWPT.4011.207.2021.3.SK, w której potwierdził, że wydatek poniesiony na projekt architektoniczny, którego wykonanie było niezbędne do wycenienia, a następnie wykonania prac wykończeniowych, może zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 22 ust. 6c Ustawy o PIT. Powyższe stanowisko znajduje również oparcie w orzecznictwie sądów administracyjnych. W wyroku z dnia 11 kwietnia 2012 r., sygn. akt I SA/Gl 1084/11, Wojewódzki Sąd Administracyjny w (…) wskazał, że użyte w art. 22 ust. 6c Ustawy o PIT słowo „nakłady" oznacza takie nakłady, które zmieniają lub przeobrażają rzecz, nadając jej - poprzez proces inwestycyjny - nową jakość. W ocenie Sprzedającego opracowanie projektu architektonicznego dla konkretnej nieruchomości stanowi element takiego procesu inwestycyjnego - nadaje nieruchomości nową jakość poprzez przygotowanie jej do realizacji określonej inwestycji budowlanej, co w sposób obiektywny zwiększa jej wartość rynkową. Z kolei w wyroku z dnia 20 listopada 2024 r., sygn. akt II FSK 263/22, Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił, że pojęcie „udokumentowanych kosztów nabycia" w rozumieniu art. 22 ust. 6c Ustawy o PIT należy rozumieć szeroko, jako każdy udokumentowany wydatek poniesiony w bezpośrednim związku z nabyciem nieruchomości, wskazując jednocześnie, że jedynym warunkiem jest poniesienie wydatku, jego związek z nabyciem oraz należyte udokumentowanie. Stanowisko to potwierdza, że przepis art. 22 ust. 6c Ustawy o PIT nie wprowadza zamkniętego i restrykcyjnego katalogu wydatków, lecz wymaga jedynie ich udokumentowania oraz związku z nieruchomością będącą przedmiotem zbycia. NSA stwierdził, że: „Trzeba zauważyć, że zawarty w art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. zwrot "udokumentowane koszty nabycia" nie ma na gruncie prawa podatkowego legalnej definicji. W takiej sytuacji pierwszeństwo będzie miała wykładnia literalna, a zwłaszcza dokonana w oparciu o potoczne (słownikowe) znaczenie użytego zwrotu. Sięgając więc do słownika języka polskiego, stwierdzić należy, że koszt w rozumieniu języka polskiego to "suma pieniędzy wydatkowana na kupno lub opłacenie czegoś; nakład pieniężny na określony cel; wartość, cena, np. koszt samochodu" (por. M. Szymczak (red.), Słownik języka polskiego, Warszawa 1978, tom I, str. 1025). Kosztem nabycia w rozumieniu analizowanego przepisu będzie więc cena nabycia nieruchomości określona w akcie notarialnym, wraz z kosztami tegoż aktu notarialnego, bez którego nabycie nieruchomości nie byłoby możliwe. Za takim rozumieniem analizowanego zwrotu normatywnego, a w konsekwencji całego przepisu art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. przemawiają także względy wykładni systemowej i celowościowej. Otóż podkreślić należy, że ustawodawca nie odsyła w tym zakresie do ogólnej definicji kosztów uzyskania przychodów zawartej w art. 22 ust. 1 u.p.d.o.f., zgodnie z którą, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów - przez co należy rozumieć wszelkie koszty poniesione w tych celach.”

Koszty poniesione przez Sprzedającego na opracowanie projektu architektonicznego zostaną należycie udokumentowane fakturami VAT wystawionymi przez architekta, a w konsekwencji spełniony zostanie wymóg dokumentacyjny przewidziany w art. 22 ust. 6e Ustawy o PIT. Mając na uwadze powyższe, w ocenie Sprzedającego, koszty poniesione na opracowanie projektu architektonicznego budynku planowanego na Działkach stanowią udokumentowane nakłady zwiększające wartość Działek w rozumieniu art. 22 ust. 6c Ustawy o PIT i powinny zostać uwzględnione przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia Działek w ramach Transakcji. Przedstawiając powyższe Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego w niniejszym wniosku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dla określenia jego skutków podatkowych istotne jest zatem ustalenie daty nabycia nieruchomości lub praw.

Z przedstawionego opisu zdarzenia wynika, że działki zostały nabyte przez Pana 21 czerwca 2022 r. Zamierza Pan dokonać sprzedaży powyższych działek na rzecz Spółki, w której jest Pan udziałowcem i prezesem zarządu. Jeżeli sprzedaż działek zostanie dokonana po 31 grudnia 2027 r., tj. po upływie 5 lat od końca 2022 r., wówczas sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast, jeśli odpłatne zbycie nastąpi do 31 grudnia 2027 r., tj. przed upływem 5 lat, licząc od końca 2022 r., to będzie stanowiła dla Pana źródło przychodu w rozumieniu powołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Według art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

W myśl art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Na mocy art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przedmiotowej sprawie powziął Pan wątpliwość, czy koszty poniesione na opracowanie projektu architektonicznego planowanego budynku na działkach będą stanowić koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia działek na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, że nabył Pan działki na podstawie umowy przeniesienia nieruchomości (nabycie odpłatne), koszty uzyskania przychodów ustalone będą na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wynika z przywołanych powyżej przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wskazany art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter szczególny i wyczerpująco określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy.

Przepis ten tworzy katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów innych wydatków niż wymienione. Zatem, sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów nabycia lub nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

Analiza treści art. 22 ust. 6c i 6e ww. ustawy, prowadzi zatem do wniosku, że zaliczenie do kosztów uzyskania przychodu poniesionych na nieruchomość nakładów uwarunkowane zostało koniecznością:

1)  zwiększenia jej wartości,

2)  poniesienia w czasie posiadania przedmiotowej nieruchomości, oraz

3)  udokumentowania fakturami VAT lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych za nakłady należy zatem rozumieć wszelkie inwestycje, które zmieniają/przeobrażają daną rzecz, nadając jej nową jakość. Zatem nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, poniesione w trakcie posiadania nieruchomości, mogą stanowić koszt uzyskania przychodu z tytułu jej odpłatnego zbycia, jeżeli odznaczają się remontowym, modernizacyjnym lub ulepszającym charakterem i zwiększyły wartość nieruchomości.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa, co należy rozumieć pod pojęciem nakładów w rozumieniu ww. przepisu. W doktrynie ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym przez nakłady na nieruchomość należy rozumieć sumę wydatków poniesionych na substancję danej nieruchomości. Uznaje się, że są to nie tylko nakłady ulepszające lub modernizujące nieruchomość, ale również nakłady o charakterze budowlanym, remontowym.

Sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów nabycia, wytworzenia lub nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy. Nie wystarczy samo subiektywne przekonanie podatnika, że ponieważ wydatek w jakiś sposób z różnych względów towarzyszy, np. nabyciu i posiadaniu to należy uznać go za wydatek mający wpływ na wysokość podstawy opodatkowania.

Z prawnego i podatkowego punktu widzenia zakup projektu i poniesione koszty na jego opracowanie są kosztem przygotowawczym do inwestycji. Sam projekt bez rozpoczęcia prac budowlanych nie zmienia stanu fizycznego gruntu i nie stanowi trwałego ulepszenia. Wydatki na projekt (oraz związane z nim autorskie prawa majątkowe) nie są uznawane za nakłady zwiększające wartość nieruchomości, dopóki nie zostaną wykorzystane.

Zatem, odnosząc się do kosztów poniesionych przez Pana na opracowanie projektu architektonicznego planowanego budynku na działkach, stwierdzam, że nie mogą one zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów jako nakłady zwiększające wartość nieruchomości w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Nadmienia się ponadto, że rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez Pana. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanego przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.