Interpretacja 0114-KDIP3-1.4011.476.2026.3.MS2

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 3 czerwca 2026 r. (wpływ 10 czerwca 2026 r.) w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan A.A. (dalej: Sprzedający lub Zbywca) jest polskim rezydentem podatkowym, tj. podlega na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Sprzedający od 10 sierpnia 2006 r. prowadzi zarejestrowaną w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej działalność gospodarczą pod firmą A.A., NIP: (…). Przedmiot działalności Sprzedającego obejmuje wyłącznie doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i pozostałe doradztwo w zakresie zarządzania (PKD 70.20.Z).

W ramach wykonywanej działalności gospodarczej Sprzedający świadczy usługi doradztwa w obszarze zarządzania, finansów, controllingu i księgowości. W ramach prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej Sprzedający nie zajmuje się działalnością w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedający jest również zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Sprzedający nie jest wspólnikiem w żadnej spółce kapitałowej i osobowej.

Sprzedający jest właścicielem udziałów w nieruchomościach o wielkości ułamkowej 1/68, dających prawo do działki po ewentualnym podziale wtórnym o obszarze około 2500 m² położonych w gminie (...), nabytych w 2006 r. od byłej żony, przy czym zakup nie był objęty podatkiem od towarów i usług (dalej: Nieruchomość). Sprzedający nie odliczał od podatku od towarów i usług żadnych wydatków związanych z udziałami w Nieruchomości, ani nie zaliczał do kosztów uzyskania przychodu żadnych wydatków związanych z nabyciem i posiadaniem Nieruchomości - mimo że jak wskazano wyżej Sprzedający prowadzi JDG i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Przez teren Nieruchomości nie przebiegają jakiekolwiek sieci infrastruktury technicznej, w szczególności sieć kanalizacyjna, wodociągowa ani elektroenergetyczna.

Oprócz prawa własności Nieruchomości, Sprzedający jest właścicielem jeszcze dwóch mieszkań w (…). W przeciągu ostatnich 5 lat Sprzedający nie nabywał ani nie sprzedawał żadnych nieruchomości (czy to prywatnie czy to w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej).

W momencie nabycia przedmiotowej nieruchomości miała ona status nieruchomości rolnej. Obecnie Nieruchomość położona jest na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru północno-zachodniej części miasta (...), zatwierdzonego uchwałą nr (…) Rady Miejskiej (...) z 13 maja 2021 roku. Teren na którym znajduje się Nieruchomość jest przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe.

Sprzedający należy do Stowarzyszenia „(…)” wpisanego do rejestru stowarzyszeń 17 września 2010 roku (…), dalej: (Stowarzyszenie), które zrzesza właścicieli nieruchomości znajdujących się w (...). Sprzedający od grudnia 2022 do stycznia 2025 roku był członkiem zarządu Stowarzyszenia. Stowarzyszenie opiera działalność na pracy społecznej jej członków. Do prowadzenia swych spraw Stowarzyszenie może zatrudniać pracowników, w tym swoich członków. Stowarzyszenie może też prowadzić działalność gospodarczą - zgodnie ze statutem, dochód z działalności gospodarczej ma służyć realizacji celów statutowych i nie może być przeznaczony do podziału między członków Stowarzyszenia. W myśl statutu Stowarzyszenia, celem jego powstania i funkcjonowania (par. 7 statutu) jest: „Tworzenie warunków organizacyjnych do wspólnego działania jego członków w celu racjonalnego i optymalnego zagospodarowania nieruchomości posiadanych przez członków Stowarzyszenia na terenie (...) w Gminie (...), w tym w szczególności:

• doprowadzenie do zamiany posiadanych przez członków Stowarzyszenia udziałów w nieruchomościach gruntowych na odrębne działki budowlane,
• gromadzenie i kompletowanie dokumentów oraz podejmowanie innych czynności organizacyjnych i prawnych, umożliwiających wszczęcie procedury wyjścia z aktualnego stanu współwłasności posiadanych nieruchomości,
• wypracowanie i zgłaszanie inicjatyw zmierzających do budowy przez Gminę (...) infrastruktury technicznej, na terenie objętym uchwalonym planem miejscowym.

Podejmowanie inicjatyw, w tym wspólnie z innymi właścicielami działek z terenu (...), celem zachowania istniejącego najbardziej wartościowego drzewostanu na terenie objętym uchwalonym planem miejscowym.”

Zgodnie ze statutem, Stowarzyszenie realizuje powyższe cele poprzez (par. 8 statutu):

• „Gromadzenie i przygotowanie odpowiedniej dokumentacji źródłowej niezbędnej do rozpoczęcia procedury łączenia/scalenia posiadanych działek, a następnie podziału na nowe działki budowlane, zgodnie z przepisami Ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
• Nawiązanie współpracy oraz ustalenie zasad wspólnego działania w zakresie łączenia/scalenia działek z innymi właścicielami (grupami właścicieli) działek sąsiednich celem ich ponownego podziału na działki budowlane.
• Przygotowanie formalnego wniosku wraz ze stosowną dokumentacją wszczynającego procedurę scalenia/łączenia posiadanych nieruchomości gruntowych i ich ponownego podziału na działki budowlane.
• Przygotowanie umów z pracownią geodezyjną i nadzór nad wypracowaniem optymalnych rozwiązań w zakresie scalenia/łączenia dotychczasowych nieruchomości gruntowych celem ich ponownego podziału.
• Udzielanie pomocy w zakresie uporządkowania stanu prawnego posiadanych przez członków Stowarzyszenia nieruchomości, w szczególności uaktualniania następstwa prawnego do ujawnionych w księgach wieczystych nieruchomości.
• Udzielanie pomocy członkom Stowarzyszenia w uaktualnianiu danych w ewidencji gruntów oraz w ewidencji podatkowej.
• Reprezentowanie interesów członków Stowarzyszenia we współpracy z organami administracji publicznej oraz innymi organizacjami i instytucjami krajowymi w zakresie objętym celami Stowarzyszenia, a także z osobami fizycznymi wykazującymi zainteresowanie celami Stowarzyszenia.
• Prowadzenie działalności gospodarczej, z której dochód przeznaczony jest na realizację celów statutowych Stowarzyszenia.”

Członkowie Stowarzyszenia są zobowiązani do regularnego opłacania składek członkowskich innych zobowiązań (w tym finansowych) na rzecz Stowarzyszenia uchwalonych przez walne zgromadzenie członków Stowarzyszenia. Sprzedający regularnie opłacał wszystkie składki na rzecz Stowarzyszenia.

Zgodnie z par. 23 statutu do kompetencji zarządu Stowarzyszenia należy m.in. reprezentowanie Stowarzyszenia oraz interesów, w tym majątkowych członków Stowarzyszenia, związanych z posiadanymi udziałami w nieruchomościach położonych w Gminie (...) względem organów administracji publicznej, sądów, osób prawnych i fizycznych i innych instytucji i organizacji, w tym na podstawie udzielonych Zarządowi Stowarzyszenia stosownych pełnomocnictw.

11 czerwca 2025 roku, uchwałą nr 1 Ogólnego Zebrania właścicieli/współwłaścicieli udziałów w nieruchomościach położonych w (...), członkowie Stowarzyszenia upoważnili zarząd Stowarzyszenia m.in. do:

• dokonania analizy ofert otrzymanych od pośredników w obrocie nieruchomościami dotyczących zakupu nieruchomości w (...) przez inwestorów rynkowych,
• ustalenia/wynegocjowania wielkości należnej prowizji dla pośrednika, który doprowadzi do transakcji sprzedaży nieruchomości oraz zasad jej płatności.

Jednocześnie członkowie Stowarzyszenia, w tym również Sprzedający, udzielili pełnomocnictwa członkom zarządu Stowarzyszenia do:

• zbycia w imieniu mocodawcy Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży, w tym także zawarcia umowy przedwstępnej, zobowiązującej, warunkowej, bądź przenoszącej własność;
• reprezentowania mocodawcy w postępowaniu wieczystoksięgowym związanym ze sprzedażą Nieruchomości;
• składania oświadczeń wiedzy odnośnie stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości;
• prowadzenia negocjacji z wszelkimi podmiotami trzecimi;
• podpisywania, zawierania oraz zmiany protokołów z przyjęcia do depozytu notarialnego wszelkich środków pieniężnych lub dokumentów, których złożenie do depozytu wynika lub jest związane z zawarciem lub wykonaniem dokumentów dotyczących przedmiotu pełnomocnictwa;
• składania lub zmiany oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji wprost z aktów w związku z umowami lub czynnościami, o których mowa wyżej;
• reprezentowania mocodawcy przed sądami powszechnymi, Sądem Najwyższym, organami i sądami administracyjnymi, organami egzekucji oraz organami ścigania oraz wszelkimi podmiotami trzecimi;
• do dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych związanych z przedmiotem umocowania, w tym składania lub cofania wszelkich niezbędnych oświadczeń, wniosków, zawierania, zmiany lub wygaszania wszelkich umów lub porozumień wynikających lub dotyczących przedmiotu pełnomocnictwa, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, jak również do wglądu w akta spraw administracyjnych lub sądowych dotyczących prawa własności Nieruchomości oraz do otrzymywania z nich kopii, odpisów i zaświadczeń, a także zaświadczeń o niezaleganiu przez mocodawcę w zakresie zobowiązań publicznoprawnych (również niezwiązanych z Nieruchomościami).

W ramach podejmowanych działań, Stowarzyszenie i pełnomocnicy członków Stowarzyszenia (w tym Sprzedającego) doprowadzili do wstępnych rozmów odnośnie sprzedaży nieruchomości znajdujących się w (...) (w tym Nieruchomości Sprzedającego) na rzecz H. Sp. z o.o. z siedzibą w (…) (dalej: Kupujący lub Nabywca). Kupujący jest Spółką, która jest zainteresowana nabyciem przedmiotowej Nieruchomości. Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość oraz sąsiadujące z nią nieruchomości od innych właścicieli nie należących do Stowarzyszenia. Na chwilę obecną między stronami nie została zawarta jakakolwiek umowa przedwstępna w kontekście sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający nie wyklucza, że Nieruchomość może zostać sprzedana innemu podmiotowi, w przypadku gdy strony nie osiągną porozumienia co do warunków transakcji.

Stowarzyszenie wystąpiło również w imieniu członków Stowarzyszenia (w tym Sprzedającego) do Burmistrza Gminy (...) w sprawie podziału nieruchomości będących własnością członków Stowarzyszenia (w tym również Sprzedającego). Burmistrz Gminy (...) 13 maja 2025 r. (znak sprawy (…) wydał postanowienie w którym pozytywnie zaopiniował projekt podziału nieruchomości. Nieruchomości nie zostały jednak podzielone z uwagi na komplikacje techniczne związane z uzyskaną w projekcie podziału niekorzystną strukturą powierzchni nowych działek z posiadanymi udziałami poszczególnych ich właścicieli. Prowadzona procedura podziału została zaniechana.

W toku procedury planistycznej dotyczącej uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru obejmującego przedmiotową Nieruchomość Sprzedający nie brał bezpośrednio czynnego udziału w postępowaniu planistycznym, w tym nie składał wniosków do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na etapie przystąpienia do jego sporządzania, ani nie wnosił uwag do projektu.

Sprzedający nie ponosił również nakładów inwestycyjnych na Nieruchomość ani nie dokonywał ulepszeń o charakterze rzeczowym, w szczególności nie prowadził prac budowlanych, modernizacyjnych ani adaptacyjnych zmierzających do podniesienia wartości lub zmiany sposobu wykorzystania Nieruchomości. Sprzedający nie podejmował również działań zmierzających do przygotowania Nieruchomości do sprzedaży w sensie inwestycyjnym. Sprzedający opłacał jedynie składki członkowskie na rzecz Stowarzyszenia. Sprzedający samodzielnie nie prowadził aktywnych działań marketingowych mających na celu sprzedaż Nieruchomości, w szczególności nie korzystał z usług pośredników w obrocie nieruchomościami, nie reklamował Nieruchomości, ani też nie ogłaszał chęci jej sprzedaży w Internecie bądź mediach. Sprzedający na moment złożenia niniejszego wniosku o interpretację indywidualną nie planuje sprzedaży żadnej posiadanej nieruchomości. Sprzedający nie rozważa również nabycia kolejnych nieruchomości, jednakże nie wyklucza takiej możliwości.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji nie jest zabudowana, w tym przez teren Nieruchomości nie przebiegają jakiekolwiek sieci infrastruktury technicznej, w szczególności sieć kanalizacyjna, wodociągowa ani elektroenergetyczna.

Poniżej wskazane są numery ksiąg wieczystych oraz odpowiadające im działki, które są przedmiotem wniosku.

1)  (…) 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8

2)  (…) 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17,

3)  (…) 18, 19, 20, 21, 22

4)  (…) 23

5)  (…) 24

6)  (…) 25, 26

7)  (…) 27

8)  (…) 28, 29

9)  (…) 30

10)  (…) 31, 32

11)  (…) 33, 34, 35, 36

12)  (…) 37

13)  (…) 38, 39, 40, 41

14)  (…) 42

15)  (…) 43, 44

16)  (…) 45, 46

17)  (…) 47, 48, 49 (obręb. …), 50, 51 (obręb. …), 52

18)  (…) 53

19)  (…) 54, 55, 56, 57, 58

20)  (…) 59, 60

Burmistrz Gminy (...) postanowieniem z dnia 13 maja 2025 r., znak pisma (…) zaopiniował pozytywnie wstępny projekt podziału nieruchomości.

Nieruchomości nie zostały jednak podzielone z uwagi na komplikacje techniczne związane z uzyskaną w projekcie podziału niekorzystną strukturą powierzchni nowych działek z posiadanymi udziałami poszczególnych ich właścicieli. Prowadzona procedura podziału została zaniechana.

W związku z powyższym, zapadła decyzja o sprzedaży wg stanu wyjściowego czyli wąskich i długich działek lub małych działek.

Tym samym, przed ostateczną sprzedażą posiadanych przez Wnioskodawcę udziałów Nieruchomość nie zostanie podzielona i/lub scalona geodezyjnie.

Zakup Udziałów nie był objęty podatkiem od towarów i usług. Sprzedający nie odliczał od podatku od towarów i usług żadnych wydatków związanych z udziałami w Nieruchomości, ani nie zaliczał do kosztów uzyskania przychodu żadnych wydatków związanych z nabyciem i posiadaniem Nieruchomości.

Po zakupie Nieruchomości/Udziały nie były w żaden sposób wykorzystywane w jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

Udziały zostały nabyte na cele osobiste, z zamiarem budowy domu, jednak ostatecznie ze względu na przeszkody administracyjno-techniczne plany te zarzucono.

Przed wyborem Spółki H. Sp. z o.o. z siedzibą w (…), Stowarzyszenie otrzymało również inne oferty od pośredników, którzy poszukiwali potencjalnych nabywców na nabycie Nieruchomości. Stowarzyszenie z kolei wybrało ofertę H. Sp. z o.o. i doprowadzono do wstępnych rozmów związanych z nabyciem Nieruchomości.

Natomiast, jeśli Spółka H. Sp. z o.o. z siedzibą w (…) nie zostanie ostatecznym nabywcą to najprawdopodobniej zostaną przeanalizowane pozostałe oferty czy też zostanie powtórzona procedura związana ze zbieraniem ofert przez pośredników.

Jednocześnie zaangażowanie pośredników było konieczne z uwagi na niestandardowy stan faktyczny związany m.in. z rozdrobnieniem udziałów w Nieruchomości, brak doświadczenia w obrocie nieruchomościami przez Stowarzyszenie, a jednocześnie samodzielne poszukiwanie nabywcy przez każdego z właścicieli Nieruchomości mogłoby skutkować ostatecznie niemożliwością jej sprzedaży z uwagi na wielość podmiotów z różnymi interesami.

Przez cały czas posiadania Nieruchomość nie była przez Sprzedającego wykorzystywana dla celów zarobkowych - nie była dzierżawiona ani oddana do używania odpłatnie, ani wykorzystywana w żaden podobny sposób.

Sprzedający nie podejmował ani nie będzie podejmował czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości np. doprowadzenie mediów, uzbrojenie działek, itp.

Stowarzyszenie którego Sprzedający jest członkiem nie będzie prowadziło przed sprzedażą działki/działek żadnych działań, żeby uatrakcyjnić działkę/działki dla celów sprzedaży lub podnieść jej wartości (np. ogrodzenie działki/działek, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie terenu, itp.).

Nabywca został pozyskany przy udziale pośrednika nieruchomości. Z uwagi na fakt, że Stowarzyszenie nie prowadzi działalności na rynku nieruchomości i nie posiada wiedzy ani doświadczenia w tym zakresie, a sama transakcja - ze względu na skomplikowany charakter prawny zbywanych udziałów ułamkowych w wielu nieruchomościach jednocześnie - wymagała wiedzy specjalistycznej, Stowarzyszenie zdecydowało się skorzystać z pomocy profesjonalnego pośrednika. Pośrednik dotarł do potencjalnych nabywców zainteresowanych nabyciem Nieruchomości, a Stowarzyszenie wybrało spośród przedstawionych ofert tę najkorzystniejszą.

Odnosząc się do jakichkolwiek dodatkowych opłat związanych ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający pragnie wskazać, że zgodnie z pełnomocnictwem, które zostało opisane w przedmiotowym wniosku upoważnia ono do składania lub zmiany oświadczeń o przekazie (w rozumieniu art. 921[1] Kodeksu cywilnego) w zakresie ceny sprzedaży Nieruchomości, w ten sposób, aby część ceny netto uzyskanej ze sprzedaży Nieruchomości przysługującej Mocodawcy (Sprzedającemu), tj. 1,7 % została przekazana na mocy przekazu na rzecz Stowarzyszenia (…) (Stowarzyszenie) i wpłacona na nr rachunku bankowego Stowarzyszenia (…) lub inny numer rachunku bankowego wskazany przez wyżej wskazane Stowarzyszenie Pełnomocnikowi w formie pisemnej, tytułem pokrycia kosztów pośrednictwa lub innych poniesionych kosztów lub na poczet pokrycia przyszłych kosztów związanych ze sprzedażą Nieruchomości, w tym kosztów organizacyjnych i osobowych Stowarzyszenia, przy czym część tej kwoty, stosowanie do decyzji Pełnomocników, może być płatna bezpośrednio na mocy przekazu na rzecz pośrednika w obrocie nieruchomościami tytułem należnej prowizji; w takim wypadku część ww. kwoty płatna będzie na rachunek bankowy Stowarzyszenia a część na rachunek bankowy pośrednika.

Sprzedający nabył swój udział w ramach umowy sprzedaży z żoną z dnia 9 listopada 2006 r., Repertorium A Nr (…). Udziały w przedmiotowych nieruchomościach żona Sprzedającego nabyła od osób fizycznych, za fundusze stanowiące jej majątek odrębny, pochodzące sprzed zawarcia związku małżeńskiego na podstawie umów sprzedaży, sporządzonych przez (...) notariusz w (…) w 1997 r.

Sprzedający był żonaty dwukrotnie. W pierwszym małżeństwie, które trwało od kwietnia 1994 do czerwca 2002 roku panował ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Natomiast w drugim małżeństwie, które trwało od czerwca 2018 do października 2020 roku panowała rozdzielność majątkowa.

Sformułowanie, że „Sprzedający jest właścicielem udziałów w nieruchomościach w wielkości ułamkowej 1/68, dających prawo do działki po ewentualnym podziale wtórnym o obszarze około 2500 m² położonych w gminie (...)” oznacza, że właściciel posiada ułamkowe udziały we współwłasności wielu działek ewidencyjnych jednocześnie (tj. nabyte 1/68). Udziały te nie dają mu prawa do żadnej konkretnej, wydzielonej działki - jest jedynie współwłaścicielem wszystkich tych działek w odpowiedniej proporcji. Proporcja ta odpowiada jednak określonej powierzchni gruntu - łącznie ok. 2 500 m².

„Podział wtórny" to procedura z art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami, polegająca na tym, że wszyscy współwłaściciele składają zgodny wniosek o połączenie wszystkich działek, a następnie ich ponowny podział na nowe działki budowlane. Warunkiem wszczęcia tej procedury jest złożenie przez właścicieli - w formie aktu notarialnego - zobowiązania do dokonania wzajemnej zamiany praw do nowo wydzielonych działek. W wyniku tego podziału każdy współwłaściciel, zamiast udziału ułamkowego w wielu działkach, otrzymuje na podstawie tej zamiany pełną własność konkretnych, nowo wydzielonych działek o powierzchni odpowiadającej jego dotychczasowemu udziałowi.

Do powyższego scalenia i podziału jednak nie dojdzie, bowiem jak już wskazano, Działki te próbowano podzielić, natomiast Nieruchomości nie zostały jednak podzielone z uwagi na komplikacje techniczne związane z uzyskaną w projekcie podziału niekorzystną strukturą powierzchni nowych działek z posiadanymi udziałami poszczególnych ich właścicieli. Prowadzona procedura podziału została zaniechana. W związku z powyższym, zapadła decyzja o sprzedaży wg stanu wyjściowego czyli wąskich i długich działek lub małych działek. Tym samym, przed ostateczną sprzedaży posiadanych przez Wnioskodawcę udziałów Nieruchomość nie zostanie podzielona i/lub scalona geodezyjnie.

Jak Sprzedający wskazał we wniosku oprócz prawa własności Nieruchomości, Sprzedający jest właścicielem jeszcze dwóch mieszkań w (…). W przeciągu ostatnich 5 lat Sprzedający nie nabywał ani nie sprzedawał żadnych nieruchomości (czy to prywatnie czy to w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej). Zatem, dobitnie świadczy to, że Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Jednocześnie, Sprzedający chciałby przeznaczyć środki ze sprzedaży Nieruchomości na zakup zabytkowego domu dla siebie i dla jego rodziny na (…) i w ostatnich dwóch miesiącach aktywnie ogląda nieruchomości na tamtych terenach.

Tym samym, jeśliby kiedyś Sprzedający miał nabyć jakąś nieruchomość (np. na (…) to najprawdopodobniej nie będzie wykorzystywana w działalności stanowiącej obrót gospodarczy, a ewentualne kolejne nabycia byłyby najprawdopodobniej związane z celami osobistymi Sprzedającego. W przeciągu ostatnich 5 lat Sprzedający nie nabywał ani nie sprzedawał żadnych nieruchomości (czy to prywatnie czy to w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej).

W kontekście natomiast historycznych nabyć Sprzedający pragnie wskazać, że w sierpniu 2001 roku kupił zespół pałacowo-parkowy w (…), gmina (…) i planował przekształcić ten budynek w wiejską rezydencję dla siebie i jego rodziny. Budynek był wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Budynek ten został sprzedany w styczniu 2007 roku firmie B. Sp. z o.o. Część kwoty ze sprzedaży Sprzedający przeznaczył na zakup mieszkania w (…), przy ul. (…). Pozostałą część kwoty przeznaczył na zakup kolejnego zespołu pałacowo-parkowego w (…), gmina (…), w listopadzie 2008 roku.

W marcu 2008 roku Sprzedający kupił od C.C. mieszkanie w (…), przy ul. (…). Zakup został sfinansowany częściowo ze środków uzyskanych ze sprzedaży zespołu pałacowo-parkowego (…), a pozostałą część z kredytu bankowego. To mieszkanie stało się jego miejscem zamieszkania.

W listopadzie 2008 roku Sprzedający kupił zespół pałacowo-parkowy w (…), gmina (…). Sprzedający planował również wyremontować ten budynek i stworzyć w nim wiejską rezydencję dla siebie i swojej rodziny. Obiekt został nabyty od Spółdzielni Produkcji Rolnej (…) i D. Sp. z o.o., a zakup sfinansowano ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości w (…) oraz z kredytu bankowego. Pałac w (…) był wykorzystywany przez Sprzedającego wyłącznie do celów prywatnych. Pałac był sprzedany wraz z ponad 23 hektarami ziemi rolnej. Ziemia ta była już w dzierżawie przez lokalnego rolnika, E.E. Sprzedający kontynuował tę dzierżawę na tych samych zasadach, bez zmian.

W grudniu 2010 roku Sprzedający kupił dodatkowo działkę rolną, 18 hektarów, w (…) gmina (…), która została sprzedana w drodze publicznego przetargu przez Agencję Nieruchomości Rolnych. Działka ta sąsiadowała z ziemią rolną, którą Sprzedający już posiadał. Zakup sfinansowano kredytem bankowym. Ziemię wydzierżawiono E.E. Jednocześnie jednak raty kredytu okazały się dla Sprzedającego zbyt wysokie i w sierpniu 2012 roku sprzedał tę działkę E.E. Działkę tę sprzedano po cenie, którą za nią Sprzedający zapłacił. Pieniądze ze sprzedaży posłużyły do spłaty kredytu.

W grudniu 2014 roku Sprzedający sprzedał 23 hektary ziemi rolnej, położonej w (…) gmina (…), F. F. i firmie E. Sp. z o.o. Pieniądze ze sprzedaży przeznaczono na spłatę kredytu, który zaciągnięto na zakup zespołu pałacowo-parkowego w (…).

We wrześniu 2018 roku sprzedano mieszkanie w (…) przy ul. (…)i wraz z żoną Sprzedający kupił większe mieszkanie w tym samym budynku od G.G., który również odkupił Pana mieszkanie (…) w ramach tej samej transakcji.

W listopadzie 2018 roku Sprzedający sprzedał pałac w (…). Uzyskane środki ze sprzedaży przeznaczył na:

• Spłatę kredytu, który pierwotnie zaciągnął na zakup mieszkania (…) w (…) przy ul. (…).
• Spłatę dodatkowego kredytu bankowego, który zaciągnął na zakup mieszkania (…).
• Wykupienie 50% udziału żony Sprzedającego w mieszkaniu (…) przy ul. (…) w ramach rozwodu.
• Kupno kawalerki, mieszkanie (…) przy ul. (…), gdzie obecnie mieszka syn Sprzedającego.

Jednocześnie, mieszkanie przy ulicy (…) w (…) jest miejscem zamieszkania Sprzedającego. Drugie mieszkanie Sprzedającego w (…) jest kawalerką przy ulicy (…) lok. (…), gdzie obecnie mieszka jego syn.

Warto przy tym zwrócić uwagę na:

• okres, który upłynął od nabycia poszczególnych nieruchomości do dnia ich sprzedaży - tj. z jednym wyjątkiem, który był efektem zbyt obciążających rat kredytowych był to okres od kilku lat do nawet dekady,
• ilość transakcji przez okres ok. 25 lat,
• to w jaki sposób nieruchomości te były wykorzystywane,
• przedmiotowe nieruchomości były wykorzystywane przez poprzednich właścicieli na długo przed ich nabyciem przez Sprzedającego. Ponadto, niezależnie od wcześniejszych sprzedaży w niniejszym przypadku pod uwagę powinny być brane okoliczności związane wyłącznie z przedmiotową sprzedażą i czy w niniejszym przypadku Sprzedający działał jak profesjonalny podmiot zajmujący się obrotem nieruchomościami.

Sprzedający pragnie przy tym raz jeszcze z całą mocą zaakcentować okoliczność, że Udział w Nieruchomości został przez niego nabyty w 2006 roku, a więc blisko dwadzieścia lat temu, przy czym przez cały ten okres Nieruchomość pozostawała poza jakąkolwiek sferą aktywności zarobkowej czy inwestycyjnej Sprzedającego. Nie była ona przez niego wynajmowana, dzierżawiona ani udostępniana odpłatnie osobom trzecim. Sprzedający nie podejmował względem niej żadnych nakładów ani działań zmierzających do zwiększenia jej wartości rynkowej. Nieruchomość pozostawała w stanie niezmienionym od chwili jej nabycia.

Równie znamienne jest to, że Sprzedający przez blisko dwie dekady nie zbył jej - pomimo wieloletniego posiadania tego składnika majątkowego. Nie dążył zatem do jak najszybszego przekształcenia nabytych aktywów w zysk i reinwestowania uzyskanych środków w kolejne transakcje. Sprzedający nie poszukiwał nabywców, nie korzystał z usług pośredników, nie prowadził żadnych działań marketingowych ani promocyjnych zmierzających do sprzedaży Nieruchomości. Nie czynił sobie również z tego rodzaju transakcji stałego ani nawet sporadycznego źródła przychodów.

Zamiarem Sprzedającego towarzyszącym nabyciu udziału w Nieruchomości było wybudowanie na niej domu z przeznaczeniem na własne potrzeby mieszkaniowe, a więc realizacja celu o charakterze ściśle osobistym i prywatnym, nie zaś spekulacyjnym lub handlowym. Natomiast obecny zamiar zbycia udziału w ww. Nieruchomości, który został nabyty w 2006 r. jest konsekwencją tego, że ze względu na opisane w niniejszej odpowiedzi kwestie administracyjno-techniczne niemożliwa jest budowa na przedmiotowej Nieruchomości domu. Oprócz prawa własności Nieruchomości, Sprzedający jest właścicielem jeszcze dwóch mieszkań w (…). Jednocześnie jak już powyżej wskazano w jednym z tych mieszkań mieszka Sprzedający, a w drugim jego syn.

W przeciągu ostatnich 5 lat Sprzedający nie nabywał ani nie sprzedawał żadnych nieruchomości (czy to prywatnie czy to w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej). Zatem, Sprzedający obecnie nie posiada nieruchomości, które miałby zamiar w najbliższym czasie zbyć jak i takiej sprzedaży (oraz nabyć) nie dokonywał w przeciągu ostatnich 5 lat.

Pytania

1.  Czy w przypadku planowanej sprzedaży Nieruchomości przychód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości powinien być uznany za pochodzący ze źródła przychodów "odpłatne zbycie" (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT) czy ze źródła "działalność gospodarcza" (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT)?

2.  Czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT)?

Niniejsza interpretacja stanowi rozstrzygnięcie wyłącznie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie nr 1 wniosku). W zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 2 wniosku) zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

W przypadku planowanej sprzedaży Nieruchomości przychód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości powinien być uznany za pochodzący ze źródła przychodów "odpłatne zbycie" (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT).

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PIT:

Natomiast w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziałów w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie danej nieruchomości.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 wskazuje, iż sprzedaż nieruchomości (bądź jej udziału) po upływie 5 lat od daty jej nabycia nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (o ile sprzedaż nie została dokonana w wykonaniu działalności gospodarczej).

Odrębnym źródłem przychodów jest natomiast wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT:

Zdaniem Wnioskodawcy transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, lecz przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Z kolei, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu od nabycia Nieruchomości (nabycie miało miejsce w 2006 roku) - przychód ten nie będzie opodatkowany PIT.

Zgodnie z treścią definicji działalności gospodarczej przyjmuje się, że działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o PIT wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Wprowadzenie przez ustawodawcę kryterium ciągłości miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza bowiem stały zamiar jej wykonywania. Tak wiec do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą), w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania - na gruncie ustawy o PIT - przychodu z tytułu sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że w zaistniałym stanie faktycznym wskazane przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej nie zostały spełnione.

Po pierwsze, Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Przedmiot jego aktywności gospodarczej obejmuje świadczenie usług doradczych w obszarze zarządzania, finansów, controllingu oraz księgowości. Profil prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej ma zatem charakter usługowy i nie jest związany z rynkiem nieruchomości. Należy jednoznacznie podkreślić, że w ramach prowadzonej działalności Sprzedający nie podejmuje ani nie podejmował czynności polegających na nabywaniu i sprzedaży nieruchomości w sposób zorganizowany i ciągły, właściwy dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami.

Sprzedający nabył Nieruchomość do majątku prywatnego, w ramach rozliczeń z byłą małżonką po rozwodzie i jest właścicielem Nieruchomości od 20 lat i w tym czasie (ani wcześniej przed rozwodem Sprzedającego) przedmiotowa Nieruchomość nigdy nie była przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej Sprzedającego.

Brak jest również podstaw do uznania, że działania Sprzedającego w kontekście sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości miały charakter zarobkowy w rozumieniu właściwym dla działalności gospodarczej. O ile odpłatne zbycie nieruchomości co do zasady wiąże się z uzyskaniem przychodu, o tyle z okoliczności sprawy nie wynika, aby działania Sprzedającego były ukierunkowane na prowadzenie działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, nastawionej na stałe osiąganie zysków - szczególnie, że w przeciągu ostatnich 5 lat Sprzedający nie nabył ani nie sprzedał żadnej innej nieruchomości.

Aktywność Sprzedającego nie nosi również cech zorganizowania. Podejmowane czynności miały w zaistniałej sytuacji charakter incydentalny i dotyczyły wyłącznie jednorazowego zbycia Nieruchomości będącej w posiadaniu Sprzedającego od 20 lat. Sprzedający w zaistniałej sytuacji rozporządza więc jedynie własnym majątkiem prywatnym.

Działania Sprzedającego nie wskazują również na zamiar ich powtarzania w przyszłości, lecz stanowią jednorazową czynność polegającą na zbyciu konkretnej Nieruchomości. Brak jest podstaw do przyjęcia, że Sprzedający prowadzi lub zamierza prowadzić stałą aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie można więc w zaistniałej sytuacji mówić o powtarzalności podejmowanych czynności. Z opisu sprawy nie wynika bowiem, aby Sprzedający podejmował szereg działań o charakterze zarobkowym w zakresie obrotu nieruchomościami. Przeciwnie, czynność zbycia nieruchomości ma charakter jednostkowy i nie stanowi elementu zorganizowanego ciągu działań.

W konsekwencji, biorąc pod uwagę zamiar, okoliczności oraz cel działań Wnioskodawcy, należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Nie można też twierdzić, że działalność Stowarzyszenia bądź też pełnomocników Sprzedającego powinna przesądzać o zakwalifikowaniu przychodu ze sprzedaży Nieruchomości jako przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przyjmując nawet, że działania Stowarzyszenia i pełnomocników miały charakter pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości (z czym Sprzedający się nie zgadza), to na gruncie podatku PIT istnieje ugruntowana linia orzecznicza wskazująca, że korzystanie z usług pośredników (np. biur nieruchomości) jest typową praktyką związaną z zarządem majątkiem prywatnym.

Cytując wspomniany wcześniej Wyrok NSA z dnia 11.03.2025 r., II FSK 782/22:

Nie ulega wątpliwości, że zarówno osoba fizyczna zarządzająca majątkiem prywatnym, jak i przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą, chcą osiągnąć jak najlepszą cenę w związku ze sprzedażą nieruchomości, jest to całkowicie normalne, uzasadnione i nie może stanowić przesłanki decydującej o zaistnieniu działalności gospodarczej. Tym samym zarzuty organu interpretacyjnego wobec wyroku WSA w tym zakresie należy uznać za nieuzasadnione.”

Podobnie wskazano w wyroku WSA w Poznaniu z dnia 17.02.2026 r., sygn. I SA/Po 732/25 :

Tak więc, nawet gdyby przyjąć - czemu Sprzedający wyraźnie się sprzeciwia - iż Stowarzyszenie lub ustanowieni pełnomocnicy podejmowali czynności o charakterze zbliżonym do działań pośrednika w obrocie nieruchomościami, okoliczność ta nie przesądza o zakwalifikowaniu uzyskanego przychodu do źródła, jakim jest działalność gospodarcza.

Powyższe znajduje potwierdzenie również w wyroku NSA z dnia 11 marca 2025 r., sygn. II FSK 800/22:

Według Naczelnego Sądu Administracyjnego nie można pomijać obecnych realiów rynku obrotu nieruchomościami, w tym konkurencji zarówno w grupie zbywców, jak i nabywców, a także roli Internetu, pośredników czy też czynności administracyjnych, które służą przyspieszeniu sprzedaży, a także zapewnieniu najlepszej ceny i warunków transakcji. Wskazane przykładowo narzędzia są współczesnymi, realnymi udogodnieniami, a przy tym często niskokosztowymi lub bezkosztowymi. Ponadto są to narzędzia przeznaczone również dla podmiotów nieprofesjonalnych, czyli osób nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami (w tym takich, które nie zajmują się spekulacją na rynku nieruchomości). Nadto Naczelny Sąd Administracyjny uznaje, że nie ma racjonalnie uzasadnionych argumentów, które pozwalają na stwierdzenie - tak jak czyni to organ w sprawie - że dążenie do uzyskania najlepszej ceny przez właściciela nieruchomości, przy wystąpieniu ww. okoliczności poprzedzających transakcję sprzedaży nieruchomości, przesądza o zakwalifikowaniu takiej transakcji do źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego można mówić o gospodarowaniu osobistym majątkiem, jeżeli zamiarem podatnika jest jedynie spieniężenie części lub całości swojego majątku. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży majątku nie są wówczas reinwestowane, czyli przeznaczane na zakup kolejnych rzeczy tego samego rodzaju i przygotowanie ich do sprzedaży, a następnie sprzedaży, co tworzyłoby cykl działań zorganizowanych i ciągłych. Co więcej, brak jest jakichkolwiek podstaw do nakładania na obywatela obowiązku zbywania majątku bez zysku.

Skład orzekający w sprawie nie podziela także stanowiska organu co do oceny działań skarżącego, jako mających świadczyć o ich profesjonalnym charakterze. Co więcej, działania skarżącego poprzedzające sprzedaż nie mogą jednoznacznie świadczyć o zorganizowanej i ciągłej działalności gospodarczej, przeciwnie - wskazują na prawidłowe, uzasadnione i racjonalne gospodarowanie własnym, osobistym majątkiem.

Naczelny Sąd Administracyjny zwraca również uwagę, że istotne znaczenie ma wyłączenie z opodatkowania przewidziane w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. in fine, związane z upływem 5 lat między nabyciem, a sprzedażą nieruchomości. Wymieniony okres traktować można jako przyjętą przez ustawodawcę klauzulę czasową, której ziszczenie powoduje brak możliwości kwalifikowania dokonanej sprzedaży nieruchomości (co do której oczywiście nie były podejmowane czynności przekraczające zwykły zarząd) do źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. (tj. transakcji spekulacyjnych). Samo tylko podjęcie współpracy z pośrednikiem, która ma zmierzać do wykreowania potencjału inwestycyjnego nieruchomości, a przez to łatwiejszego i korzystniejszego zbycia nieruchomości, nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi. Nie wpływa na tę ocenę również fakt posiadania przez wnioskodawcę innych nieruchomości.”

Korzystanie z pomocy podmiotów trzecich przy zbyciu nieruchomości, w tym podmiotów posiadających doświadczenie lub kompetencje w zakresie obrotu nieruchomościami, stanowi bowiem powszechną praktykę w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Działania takie nie świadczą o profesjonalnym, zorganizowanym i ciągłym prowadzeniu działalności gospodarczej przez właściciela nieruchomości, lecz przeciwnie - potwierdzają brak specjalistycznej wiedzy i doświadczenia po jego stronie oraz potrzebę skorzystania z pomocy osób trzecich.

Tym samym, nawet przy założeniu, że określone czynności były podejmowane w imieniu Sprzedającego przez Stowarzyszenie lub pełnomocników w celu zwiększenia efektywności sprzedaży nieruchomości, nie można ich utożsamiać z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Podsumowując, W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Sprzedającego wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Istotą działań związanych z Nieruchomością nie było prowadzenie działalności gospodarczej, lecz chęć jednorazowej sprzedaży nieruchomości Wnioskodawcy - bowiem Sprzedający chce jedynie sfinalizować jednorazową transakcje sprzedaży Nieruchomości i uzyskać korzystną cenę.

Niezależnie od powyższego, należy podkreślić szczególny charakter nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego. Nabycie udziałów we współwłasności nastąpiło w 2006 r. w ramach rozliczenia majątkowego ze byłą małżonką, a zatem było wyłącznie jednym ze skutków rozwodu i podziału majątku między byłymi małżonkami, nie zaś wyrazem jakiegokolwiek zamiaru inwestycyjnego czy zarobkowego Sprzedającego. Nabycie nieruchomości bez wyraźnego zamiaru komercyjnego (tj. zakup w celu odsprzedaży z zyskiem czy w celu budowy i odsprzedaży budynku z zyskiem; komercyjnego wynajmu, etc.) nie może stanowić podstawy do przypisania działalności gospodarczej przy jej zbyciu po blisko 20 latach. Okoliczność ta jest tym bardziej istotna, że przez cały czas posiadania Nieruchomość nie była przez Sprzedającego wykorzystywana dla celów zarobkowych - nie była dzierżawiona ani oddana do używania odpłatnie. Potwierdza to zatem, że Nieruchomość od chwili nabycia do chwili planowanego zbycia wchodzi w skład majątku prywatnego Sprzedającego.

Zatem kwota przychodu uzyskana ze sprzedaży nie będzie stanowiła przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Przychód ze sprzedaży będzie stanowił przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Z kolei, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu od nabycia Nieruchomości (nabycie miało miejsce w 2006 roku) - przychód ten nie będzie opodatkowany PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pana we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592). Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie, jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Odrębnym źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza określona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W tym miejscu należy także zauważyć, że kwestie dotyczące stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236), zwanej dalej Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym.

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W celu właściwego zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczność i cel działań poprzedzających zbycie posiadanych udziałów w nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Z okoliczności sprawy wynika, że nabył Pan od byłej żony 1/68 udziałów w Nieruchomości w roku 2006. Nieruchomość tę stanowi udział w sześćdziesięciu niezabudowanych działek gruntu. Po nabyciu Nieruchomości/Udziały nie były w żaden sposób przez Pana wykorzystywane w jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Udziały nabył Pan na cele osobiste, zamiarem budowy domu, jednak ostatecznie ze względu na przeszkody administracyjno-techniczne, plany te zarzucono. Przez cały czas posiadania Nieruchomość nie była przez Pana wykorzystywana dla celów zarobkowych - nie była dzierżawiona ani oddana do używania odpłatnie, ani wykorzystywana w żaden podobny sposób. Nieruchomość ma charakter wąskich i długich działek lub małych działek. Nie ponosił Pan nakładów inwestycyjnych na Nieruchomość ani nie dokonywał Pan ulepszeń o charakterze rzeczowym, w szczególności nie prowadził Pan prac budowlanych, modernizacyjnych ani adaptacyjnych zmierzających do podniesienia wartości lub zmiany sposobu wykorzystania Nieruchomości. Nie podejmował Pan również działań zmierzających do przygotowania Nieruchomości do sprzedaży w sensie inwestycyjnym. Nie podejmował Pan ani nie będzie Pan podejmował czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości np. doprowadzenie mediów, uzbrojenie działek, itp. Samodzielnie nie prowadził Pan aktywnych działań marketingowych mających na celu sprzedaży Nieruchomości, w szczególności nie korzystał Pan z usług pośredników w obrocie nieruchomościami, nie reklamował Nieruchomości, ani też nie ogłaszał chęci jej sprzedaży w Internecie bądź mediach. W momencie nabycia przez Pana Nieruchomości miała ona status nieruchomości rolnej. Obecnie Nieruchomość położona jest na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Teren, na którym znajduje się Nieruchomość, jest przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe. W toku procedury planistycznej dotyczącej uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru obejmującego przedmiotową Nieruchomość nie brał Pan bezpośrednio czynnego udziału w postępowaniu planistycznym, w tym nie składał wniosków do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na etapie przystąpienia do jego sporządzania, ani nie wnosił uwag do projektu. W 2010 r. założono Stowarzyszenie „(…)”, które zrzesza właścicieli nieruchomości. Od grudnia 2022 do stycznia 2025 roku był Pan członkiem zarządu Stowarzyszenia, obecnie jest Pan jego członkiem i regularnie opłaca Pan wszystkie składki na rzecz Stowarzyszenia. Działania podejmowane przez Stowarzyszenie na terenie (...) dotyczyły również bezpośrednio Nieruchomości. Stowarzyszenie wystąpiło w imieniu członków Stowarzyszenia (w tym Pana) do Burmistrza Gminy (...) w sprawie podziału nieruchomości będących własnością członków Stowarzyszenia (w tym również Pana), co zostało pozytywnie zaopiniowane. Nieruchomości nie zostały jednak podzielone z uwagi na komplikacje techniczne związane z uzyskaną w projekcie podziału niekorzystną strukturą powierzchni nowych działek z posiadanymi udziałami poszczególnych ich właścicieli. Prowadzona procedura podziału została zaniechana. Przed ostateczną sprzedażą posiadanych przez Pana udziałów, Nieruchomość nie zostanie podzielona i/lub scalona geodezyjnie. 11 czerwca 2025 r. członkowie Stowarzyszenia upoważnili zarząd Stowarzyszenia m.in. do dokonania analizy ofert otrzymanych od pośredników w obrocie nieruchomościami dotyczących zakupu nieruchomości w (...) przez inwestorów rynkowych, ustalenia/wynegocjowania wielkości należnej prowizji dla pośrednika, który doprowadzi do transakcji sprzedaży nieruchomości oraz zasad jej płatności. Jednocześnie członkowie Stowarzyszenia, w tym również Pan, udzielił pełnomocnictwa członkom zarządu Stowarzyszenia m.in. do zbycia w imieniu mocodawcy Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży, w tym także zawarcia umowy przedwstępnej, zobowiązującej, warunkowej, bądź przenoszącej własność; reprezentowania mocodawcy w postępowaniu wieczystoksięgowym związanym ze sprzedażą Nieruchomości; składania oświadczeń wiedzy odnośnie stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości; prowadzenia negocjacji z wszelkimi podmiotami trzecimi; podpisywania, zawierania oraz zmiany protokołów z przyjęcia do depozytu notarialnego wszelkich środków pieniężnych lub dokumentów, których złożenie do depozytu wynika lub jest związane z zawarciem lub wykonaniem dokumentów dotyczących przedmiotu pełnomocnictwa; do dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych związanych z przedmiotem umocowania. Pana Nieruchomość znajduje się w grupie nieruchomości, których zakupem zainteresowana jest Spółka. Kupujący jest Spółką, która jest zainteresowana nabyciem przedmiotowej Nieruchomości oraz sąsiadujących z nią nieruchomości od innych właścicieli nie należących do Stowarzyszenia. Działania podejmowane przez Stowarzyszenie doprowadziły do wstępnych rozmów odnośnie sprzedaży nieruchomości (w tym Pana Nieruchomości). Na chwilę obecną między stronami nie została zawarta jakakolwiek umowa przedwstępna w kontekście sprzedaży Nieruchomości. Nie wyklucza Pan, że Nieruchomość może zostać sprzedana innemu podmiotowi, w przypadku gdy strony nie osiągną porozumienia co do warunków transakcji. Nabywca został pozyskany przy udziale pośrednika nieruchomości. Z uwagi na fakt, że Stowarzyszenie nie prowadzi działalności na rynku nieruchomości i nie posiada wiedzy ani doświadczenia w tym zakresie, a sama transakcja - ze względu na skomplikowany charakter prawny zbywanych udziałów ułamkowych w wielu nieruchomościach jednocześnie - wymagała wiedzy specjalistycznej, Stowarzyszenie zdecydowało się skorzystać z pomocy profesjonalnego pośrednika. Pośrednik dotarł do potencjalnych nabywców zainteresowanych nabyciem Nieruchomości, a Stowarzyszenie wybrało spośród przedstawionych ofert tę najkorzystniejszą. Stowarzyszenie nie będzie prowadziło przed sprzedażą ww. działek żadnych działań, żeby je uatrakcyjnić dla celów sprzedaży lub podnieść jej wartość (np. ogrodzenie działek, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie terenu, itp.). Działania związane ze sprzedażą są koordynowane przez zarząd Stowarzyszenia działający na podstawie udzielonych pełnomocnictw. Nie podejmował Pan samodzielnych działań marketingowych ani organizacyjnych związanych ze sprzedażą nieruchomości.

Na tle przedstawionego opisu sprawy powziął Pan wątpliwość, czy w przypadku planowanej sprzedaży Nieruchomości przychód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości powinien być uznany za pochodzący ze źródła przychodów "odpłatne zbycie" (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT) czy ze źródła "działalność gospodarcza" (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT).

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynności sprzedaży udziału w Nieruchomości zawierają znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wraz z pozostałymi współwłaścicielami udziałów w Nieruchomościach podejmował Pan działania związane z wykonywaniem prawa własności, które nie wykraczały poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Jak wynika z opisu sprawy, współwłaściciele powołali Stowarzyszenie „(…)”, którego zadaniem było podejmowanie działań organizacyjnych i prawnych umożliwiających realizację przedsięwzięcia polegającego na rozpoczęciu procedury łączenia/scalenia posiadanych działek, a następnie podziału na nowe działki budowlane, wyłącznie na potrzeby własne współwłaścicieli.

Po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru obejmującego również Pana Nieruchomość, członkowie zarządu Stowarzyszenia, działając na podstawie udzielonych pełnomocnictw, podejmowali czynności mające na celu doprowadzenie do scalenia i ponownego podziału gruntów na działki przeznaczone dla poszczególnych współwłaścicieli, a nie do profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Pomimo, że ostatecznie projekt ten nie został zrealizowany z uwagi na brak możliwości przydzielenia każdemu współwłaścicielowi działki odpowiadającej jego udziałowi, podjęte czynności nie świadczą o prowadzeniu działalności gospodarczej, lecz o realizacji uprawnień właścicielskich związanych z zarządem majątkiem prywatnym.

Następnie współwłaściciele podjęli decyzję o sprzedaży Nieruchomości podmiotowi trzeciemu, co stanowiło konsekwencję niemożności osiągnięcia pierwotnego celu. Stowarzyszenie, działając na podstawie udzielonych pełnomocnictw, podjęło więc działania mające na celu znalezienie potencjalnego nabywcy oraz przeprowadzenie procesu sprzedaży.

Jak wynika z przedstawionych okoliczności sprawy, działania Stowarzyszenia dotyczące pozyskania nabywcy Nieruchomości nie były działaniami profesjonalisty, doświadczonego w obrocie nieruchomościami. Ponadto, udzielone przez Pana pełnomocnictwa miały charakter techniczny i organizacyjny, wynikający z liczby współwłaścicieli, charakteru Nieruchomości oraz chęci sprawnego przeprowadzenia sprzedaży. Nie świadczą one o prowadzeniu profesjonalnej działalności handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami. Z treści pełnomocnictwa udzielonego przez Pana, wynika również, że część ceny sprzedaży przeznaczona miała zostać na pokrycie kosztów związanych z przygotowaniem i przeprowadzeniem transakcji sprzedaży wspólnego majątku. Okoliczność ta pozostaje typowa dla współwłaścicieli dokonujących sprzedaży nieruchomości prywatnej.

Należy stwierdzić, że wskazane działania miały charakter zwykłego wykonywania prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Ich celem nie było prowadzenie zorganizowanej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, lecz realizacja prywatnych interesów współwłaścicieli związanych najpierw z zamiarem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a następnie ze sprzedażą nieruchomości wobec niemożności osiągnięcia celu pierwotnego. Bez znaczenia pozostaje przy tym okoliczność, że czynności te były wykonywane przez członków zarządu Stowarzyszenia lub inne osoby działające na podstawie pełnomocnictw, gdyż działania te miały charakter pomocniczy i organizacyjny.

Podjęte działania nie świadczą o zorganizowanym i profesjonalnym charakterze planowanej sprzedaży. W konsekwencji, podejmowana aktywność mieści się w ramach zwykłego wykonywania prawa własności w odniesieniu do posiadanego udziału 1/68 w Nieruchomości, a całokształt okoliczności sprawy wskazuje, że sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionych we wniosku zdarzeń nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż opisanych udziałów w Nieruchomości wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjął/podejmie Pan ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. W konsekwencji, istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem. Zatem kwota przychodu uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, nie będzie stanowiła przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z opisu sprawy wynika, że swój udział w Nieruchomości, którą planuje Pan sprzedać, nabył Pan od swojej byłej żony w 2006 r. w ramach umowy sprzedaży.

Zatem planowana przez Pana sprzedaż działu w Nieruchomości, nie będzie stanowić źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż nastąpi bowiem po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. udziału.

Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.