Interpretacja 0114-KDIP3-1.4011.496.2025.4.LS

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 maja 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 22 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 czerwca 2025 r. (data wpływu 7 lipca 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest rolnikiem indywidualnym, nie jest i nie była zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, ani nie była i nie jest zarejestrowana jako osoba prowadząca działalność gospodarczą.

Wnioskodawczyni od 2017 r. podlega dobrowolnemu ubezpieczeniu w Kasie Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (dalej jako: „KRUS"), natomiast od 2024 r. podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu w KRUS.

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawczyni nie jest zatrudniona w żadnym zakładzie pracy, a jej jedynym źródłem przychodu jest przychód z najmu lokali mieszkalnych, który nie przekracza 200.000,00 zł w skali roku.

Wnioskodawczyni jest mężatką i posiada ze swoim mężem wspólność majątkową małżeńską. Wnioskodawczyni otrzymała od rodziców kilka darowizn pieniężnych, oddzielnie od matki i oddzielnie od ojca. Za środki pochodzące z tych darowizn Wnioskodawczyni zakupiła następujące nieruchomości wchodzące do jej majątku osobistego (dalej jako: „Działki"):

• Nieruchomość o powierzchni 8,1442 ha, (dalej jako: „Działka 1") zakupiona w lipcu 2024 r. za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR. Na ten moment złożono dokumenty o WZ i przygotowywane są te do PnB;
• Nieruchomość o powierzchni 2,0034 ha, (dalej jako: „Działka 2") zakupiona w styczniu 2025 r. za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR (jest to kompleks 6 sąsiadujących ze sobą działek o łącznej powierzchni wskazanej powyżej);
• Nieruchomość o powierzchni 1,9055 ha, (dalej jako: „Działka 3") zakupiona w 2024 r. Działka objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (są to dwie sąsiadujące ze sobą działki o łącznej powierzchni wskazanej powyżej).

Działka 1 jest zabudowana budynkiem w stanie do generalnego remontu. Działka 2 i działka 3 są niezabudowane. Działki te należą do majątku prywatnego Wnioskodawczyni, jednak nie są przez nią wykorzystywane w jakikolwiek sposób, dlatego Wnioskodawczyni planuje dokonać ich sprzedaży i na ten moment w przyszłości nie planuje zakupu innych gruntów.

Wnioskodawczyni przewiduje sprzedaż Działki 3 pod koniec 2025 r. lub w pierwszym kwartale 2026 r., natomiast sprzedaż Działki 1 i Działki 2 planowana jest w bardziej odległym horyzoncie czasowym.

W stosunku do Działki 1 i Działki 2 toczy się postępowanie w zakresie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i przygotowywane są dokumenty do wystąpienia o pozwolenie na budowę. Planowane jest również wykonanie dodatkowych czynności związanych z zagospodarowaniem Działek przed ich sprzedażą. W przypadku Działki 3 przewiduje się jej podzielenie na mniejsze działki, a następnie ich sprzedaż.

Na dzień złożenia wniosku Działka nr 1 ma dostęp jedynie do energii elektrycznej i linii telefonicznej ze względu na znajdujące się na niej stare siedlisko, które z uwagi na stan techniczny utraciło swoje funkcje użytkowe. Działki 1, 2, 3 posiadają dostęp do drogi publicznej. Nie mają natomiast dostępu do pozostałych mediów oraz kanalizacji. Wnioskodawczyni planuje wytyczenie i wykarczowanie drogi wewnętrznej, doprowadzenie wody oraz w razie potrzeby również kanalizacji i światłowodu do przedmiotowych Działek i tych wydzielonych z już istniejących. Niewykluczone jest również uzyskanie promesy na prąd. Wnioskodawczyni planuje zamieszczać oferty sprzedaży Działek na ogólnodostępnych internetowych portalach sprzedaży nieruchomości jako oferty prywatne.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Numery ewidencyjne działek będących przedmiotem sprzedaży: A., (…).

Działki: 1, 2, 3, 4+5, 6+7, 8+9, 10, 11, 12, 13, 14 (jedenaście nieruchomości gruntowych, w tym trzy składające się z dwóch działek ewidencyjnych).

Wnioskodawczyni wskazuje, że nabycie działki zostało dokonane na cele prywatne, jako lokata.

Klasyfikacja Działki nr 3 w ewidencji gruntów i budynków: MPZP RM (zabudowa zagrodowa z dopuszczeniem jednorodzinnej), w opublikowanym projekcie Planu Ogólnego MN (zabudowa jednorodzinna), oraz mały obszar MPZP ZL (las). W warstwie ewidencyjnej jest to las.

Wnioskodawczyni wskazuje, że działka nie jest nieruchomością rolną. Wnioskodawczyni wskazuje, że działka nie jest przedmiotem zawartych z podmiotami trzecimi odpłatnych umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Ani Wnioskodawczyni ani nikt inny nie występował o sporządzenie MPZP. MPZP istnieje dla całej gminy. Utworzenie MPZP nie było związane z inicjatywą żadnego z właścicieli Działki 3.

Działka 3 już została podzielona. Wydzielono 14 działek oraz drogę wewnętrzną. Z wnioskiem o podział Wnioskodawczyni występowała osobiście.

Działka 3 (działki z niej wydzielone) objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z uwagi na powyższe dla Działki 3 (wydzielonych z niej działek) nie jest konieczne występowanie o warunki zabudowy). Wnioskodawczyni nie planuje występować o pozwolenie na budowę.

Wnioskodawczyni wskazuje, że nie zamierza dokonywać żadnych innych czynności związanych z zagospodarowaniem Działki 3 niż opisane w złożonym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej oraz w niniejszej odpowiedzi na wezwanie. Wnioskodawczyni nie przewiduje podjęcia działań marketingowych, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia w celu zbycia nieruchomości.

Wnioskodawczyni wskazuje, że strona nie będzie udzielała pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w jej imieniu w związku ze zbywaną działką. Wnioskodawczyni nigdy wcześniej nie sprzedawała żadnej nieruchomości. Wnioskodawczyni posiada inne nieruchomości, jednakże - w chwili obecnej - Strona nie ma
w planach ich sprzedaży.

Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym przychód ze sprzedaży Działki 3 będzie zaliczony do przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT?

Pani stanowisko w sprawie

W opisanym stanie faktycznym przychód ze sprzedaży Działki 3 nie będzie zaliczony do przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCY

Stanowisko Wnioskodawczyni

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, ilekroć mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Działalność ma charakter zarobkowy wówczas, gdy jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działania, które służą wyłącznie zaspokojeniu własnych potrzeb osoby je wykonującej, nie mają charakteru zarobkowego. Aby można było mówić o działalności gospodarczej, musi ona być prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły. Ciągłość oznacza zamiar regularnego wykonywania określonych czynności, a nie jedynie sporadyczne czy incydentalne działania.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Za źródło przychodu, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, uważane jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany, okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu PIT podlega sprzedaż nieruchomości w ramach prowadzenia działalności gospodarczej oraz sprzedaż nieruchomości niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej w terminie 5 lat od dnia jej nabycia, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym to nabycie nastąpiło.

Przepisy zawarte w art. 10 ust. 1 pkt 3, art. 5a pkt 6 oraz art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT nie określają w sposób ścisły granicy pomiędzy dochodami ze sprzedaży majątku prywatnego a przychodami z działalności gospodarczej. Właściciel nieruchomości przed jej sprzedażą często podejmuje pewne kroki przygotowawcze, takie jak uzyskanie informacji o możliwościach zagospodarowania terenu zgodnie z miejscowym planem, a w przypadku jego braku - wystąpienie o warunki zabudowy. Może również przeprowadzić podział działki, wydzielić drogi dojazdowe, zamieszczać ogłoszenia sprzedaży czy podejmować działania zwiększające atrakcyjność nieruchomości, np. poprzez doprowadzenie wody, mediów itp. Należy zaznaczyć, że przepisy te nie określają wprost, kiedy tego rodzaju aktywność nadal mieści się w zakresie sprzedaży majątku prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT), a kiedy nabiera cech działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT).

W orzecznictwie przyjęto, że jeżeli działania podatnika spełniają przesłanki działalności gospodarczej, można to wyprowadzić tylko z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, gdyż koresponduje on z regulacją z art. 5a pkt 6 ustawy o VAT, ponieważ ustalenie, iż do sprzedaży nieruchomości doszło w wykonaniu działalności gospodarczej, wyklucza możliwość opodatkowania uzyskanego w ten sposób przychodu według zasad dotyczących odpłatnego zbycia rzeczy lub określonych praw (por. wyroki NSA: z dnia 4.04.2019 r. sygn. akt II FSK 1100/17, z dnia z 4.03.2015 r. sygn. akt II FSK 855/14, z dnia 9.03.2016 r. sygn. akt II FSK 1423/14, z dnia 5.04.2016 r. sygn. akt II FSK 379/14 oraz z dnia 30.05.2018 r. sygn. akt II FSK 3760/17). Jednocześnie w wyrokach tych zaakcentowano, że art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o VAT o tyle koresponduje z regulacją art. 5a pkt 6 ustawy o VAT, że ustalenie, iż do sprzedaży nieruchomości doszło w wykonaniu działalności gospodarczej, wyklucza możliwość opodatkowania uzyskanego w ten sposób przychodu według zasad dotyczących odpłatnego zbycia rzeczy lub określonych praw.

Ustalenie, czy czynność jest wykonywana w ramach pozarolniczej działalność gospodarczej wymaga analizy konkretnych działań w ramach stanu faktycznego sprawy z przesłankami wykonywania działalności gospodarczej wynikającymi z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Zarobkowy charakter działalności gospodarczej wiąże się z zamiarem osiągnięcia zysku rozumianego jako nadwyżka przychodów nad wydatkami, przy jednoczesnej świadomości możliwej straty. Tym samym, o zarobkowym charakterze działalności gospodarczej nie decyduje faktyczne osiągnięcie zysku, lecz zamiar jego osiągnięcia. Jednakże sam zamiar osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzanymi czynnościami nie przesądza w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych czynności przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT bez kumulatywnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, jakimi są wola uzyskania zysku oraz zorganizowanie i ciągłość. Zgodnie z orzecznictwem „na pojęcie "zorganizowanie" w rozumieniu art. 5o pkt 6 u.p.d.o.f. składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej. Z kolei przez "ciągłość" działań należy rozumieć stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność." (por. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4.04.2019 r., sygn. akt II FSK 1100/17).

Podzielić należy wyrażone w orzecznictwie poglądy, że brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., podejmowanych czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny.

Zgodnie z poglądem wyrażonym w orzecznictwie: „Zastosowaniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przeszkadza dążenie jednostki do uzyskania jak najlepszych efektów ekonomicznych przeprowadzonej transakcji. Istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania". (por. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11).

Podejmowane przez Wnioskodawczynię czynności, związane z zagospodarowaniem Działek 1,2,3 i ich rozporządzaniem nie odbiegały istotnie od normalnego wykonywania prawa własności. W ocenie Wnioskodawczyni, dla kwalifikacji przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości do przychodów ze źródła regulowanego tym przepisem, bądź przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3) decydujące znaczenie ma ustalenie, czy stanowią one wynik aktywności, której można przypisać cechy pozarolniczej działalności gospodarczej z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Okoliczności dotyczące przyszłego zdarzenia nie wskazują na to, że Wnioskodawczyni prowadziła działalność gospodarczą. Wszystkie podejmowane przez nią działania mające na celu ulepszenie Działek będą wynikały z dążenia do osiągnięcia jak najlepszych rezultatów finansowych z planowanych transakcji sprzedaży, co stanowi element zwykłego zarządu własnym majątkiem. Oznacza to racjonalne i zgodne z zasadami gospodarności zarządzanie posiadanym majątkiem.

Czynności takie jak:

• uzyskanie warunków zabudowy i pozwolenia na budowę,
• podział Działek na mniejsze grunty,
• wytyczenie i wykarczowanie drogi wewnętrznej,
• doprowadzenie wody oraz w razie potrzeby również kanalizacji i światłowodu do przedmiotowych Działek,
• uzyskanie promesy na prąd,
• zamieszczenie oferty sprzedaży Działek na ogólnopolskich portalach internetowych sprzedaży nieruchomości.

- nie świadczą o prowadzeniu działalności gospodarczej na gruncie art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, tylko o wykonywaniu standardowych czynności właścicielskich na majątku osobistym. Zatem przychód ze sprzedaży Działek nie będzie zaliczany do przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Biorąc pod uwagę definicję działalności gospodarczej z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT oraz okoliczności faktyczne, należy stwierdzić, że działania Wnioskodawczyni mieszczą się w ramach zwykłego postępowania rozsądnego właściciela, który dąży do sprzedaży swojego majątku prywatnego na możliwie korzystnych warunkach. Nie stanowią one natomiast ciągu powtarzających się czynności prawnych i faktycznych, rozłożonych w czasie, mających na celu osiągnięcie maksymalnego zysku ze sprzedaży nieruchomości. W związku z tym, dokonując sprzedaży, Wnioskodawczyni realizuje swoje prawo do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że działa w sferze prywatnej. Czynności te podlegają odrębnym regulacjom zawartym w ustawie o PIT, w tym m.in. w art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy.

W związku z powyższym, jeżeli Wnioskodawczyni sprzedaż Działki w warunkach art. 10 ust. 1 pkt 8, tj. przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, uzyskany przychód będzie opodatkowany podatkiem PIT. Przychód natomiast nie będzie stanowił źródła z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Tak więc, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działek o których mowa we wniosku.

Z opisu sprawy wynika, że otrzymała Pani od rodziców kilka darowizn pieniężnych, oddzielnie od matki i oddzielnie od ojca. Za środki pochodzące z tych darowizn zakupiła Pani następujące nieruchomości wchodzące do jej majątku osobistego:

• Nieruchomość o powierzchni 8,1442 ha, (dalej jako: „Działka 1") zakupiona w lipcu 2024 r. za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR. Na ten moment złożono dokumenty o WZ i przygotowywane są te do PnB;
• Nieruchomość o powierzchni 2,0034 ha, (dalej jako: „Działka 2") zakupiona w styczniu 2025 r. za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR (jest to kompleks 6 sąsiadujących ze sobą działek o łącznej powierzchni wskazanej powyżej);
• Nieruchomość o powierzchni 1,9055 ha, (dalej jako: „Działka 3") zakupiona w 2024 r. Działka objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (są to dwie sąsiadujące ze sobą działki o łącznej powierzchni wskazanej powyżej).

Przewiduje Pani sprzedaż Działki 3 pod koniec 2025 r. lub w pierwszym kwartale 2026 r., natomiast sprzedaż Działki 1 i Działki 2 planowana jest w bardziej odległym horyzoncie czasowym. W przypadku Działki 3 przewiduje się jej podzielenie na mniejsze działki, a następnie ich sprzedaż. Działki 1, 2, 3 posiadają dostęp do drogi publicznej. Nie mają natomiast dostępu do pozostałych mediów oraz kanalizacji. Planuje Pani wytyczenie i wykarczowanie drogi wewnętrznej, doprowadzenie wody oraz w razie potrzeby również kanalizacji i światłowodu do przedmiotowych Działek i tych wydzielonych z już istniejących. Niewykluczone jest również uzyskanie promesy na prąd. Planuje Pani zamieszczać oferty sprzedaży Działek na ogólnodostępnych internetowych portalach sprzedaży nieruchomości jako oferty prywatne. Wskazuje Pani, że nabycie działki zostało dokonane na cele prywatne, jako lokata. Nie występowała Pani o sporządzenie MPZP. MPZP istnieje dla całej gminy. Utworzenie MPZP nie było związane z inicjatywą żadnego z właścicieli Działki 3. Działka 3 została podzielona. Wydzielono 14 działek oraz drogę wewnętrzną. Z wnioskiem o podział występowała Pani osobiście. Nie planuje Pani występować o pozwolenie na budowę. Nigdy wcześniej nie sprzedawała Pani żadnej nieruchomości.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynności sprzedaży powyższych nieruchomości zawierają znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionych we wniosku zdarzeń nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości wygeneruje/wygenerowała przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Panią wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. W konsekwencji, istotą Pani działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem. W całym okresie posiadania Działki 3, a teraz działek z niej wydzielonych, nie podjęła Pani i nie zamierza podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym. Samo wystąpienie o podział Działki 3 na mniejsze oraz doprowadzenie do wydzielonych działek mediów i ewentualnie światłowodu nie świadczy o profesjonalnym charakterze Pani działań, tylko o wykonywaniu standardowych czynności właścicielskich na Pani majątku osobistym.

Zatem kwota przychodu uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, nie będzie stanowiła przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Powołane orzeczenia sądów administracyjnych są rozstrzygnięciami wydanymi w konkretnych sprawach, osadzonych w określonym stanie faktycznym i tylko do nich się odnoszącymi, w związku z tym, nie mają waloru wykładni powszechnie obowiązującej. Orzeczenia sądowe są dla organu nieocenionym źródłem wiedzy i materiałem poznawczym, bieżąco wykorzystywanym w toku załatwiania spraw. Z tego względu należy pamiętać, że orzeczenia mają charakter indywidualny, nie wiążą organów podatkowych i są formalnie wiążące dla organu podatkowego tylko w konkretnej sprawie. Orzeczenia nie mają mocy prawnej precedensów i charakteru wykładni powszechnie obowiązującej.

Niniejszą interpretację wydano w oparciu o opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.