Skutki podatkowe opodatkowania przychodów z najmu przy udziale zarządcy.
Wnioskodawczyni odziedziczyła w 2016 roku udział w kamienicy wraz z garażem i ogródkiem. Nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków i wymaga remontu. Zarządcą nieruchomości jest A.A., który wynajmuje lokale, pobiera czynsze na swoje konto bankowe, a następnie przeznacza je na koszty utrzymania nieruchomości, remonty, obsługę prawną i podatek od nieruchomości. Współwłaściciele (10 osób, w tym 4 za granicą) nie otrzymują tych środków bezpośrednio. Wnioskodawczyni jest…
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
28 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 26 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 2 czerwca 2026 r. (wpływ 3 czerwca 2026 r.)
Opis stanu faktycznego
Zwraca się Pani z uprzejmą prośbą o wydanie interpretacji indywidualnej w sprawie obowiązku opłacania podatku dochodowego związanego z nieruchomością przy ul. (...) w (...) lub braku takiego zobowiązania.
Dziesięć lat temu, w 2016 roku, odziedziczyła Pani po ojcu udział w dziewiętnastowiecznej kamienicy wraz z garażem i ogródkiem w (...) przy ul. (...) i wkrótce potem rozpoczęła Pani starania o uregulowanie jej stanu prawnego, ponieważ Pani udział w tej nieruchomości był najwyższy. Bezpośredni zarząd nad nią objął zarządca, który wynajął pomieszczenia lokatorom, zawarł z nimi umowy najmu i założył na swoje nazwisko konto w banku, na które wpływają należności za czynsze.
Stan kamienicy wymagał i wciąż wymaga generalnego remontu. Jest ona wpisana do rejestru zabytków. Czynsze nie są wysokie, najemcy przychodzą i odchodzą, nie wszystkie pomieszczenia udaje się wynająć. Opłaty za gaz, prąd i śmiecie lokatorzy pokrywają samodzielnie. Pieniądze z czynszów wydawane są na podstawowe utrzymanie tej nieruchomości oraz do niedawna, także na obsługę prawną postępowania spadkowego. Wszystkie dochody przeznaczone były i są nadal wyłącznie na potrzeby kamienicy. Opierając się na opinii prawniczki zajmującej się początkowo stanem prawnym nieruchomości oraz prawników warszawskich, że nie rodziło to obowiązku podatku od dochodów, nie był on płacony.
Postępowanie sądowe obejmujące ustalenie spadkobierców, w tym zamieszkujących stale za granicą, trwało do października 2026. Ze względu na to podatek od nieruchomości opłacany był rokrocznie w całości z dochodów budynku.
Grupa spadkobierców, w sumie 10 osób w tym 4 mieszkające w Stanach Zjednoczonych Ameryki, podjęła decyzję o sprzedaży tej nieruchomości upoważniając do tego zarządcę budynku.
Uzupełnienie i doprecyzowanie stanu faktycznego
Jest Pani płatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych oraz współwłaścicielką części 5/12 nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą KW nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…) (VI Wydział Ksiąg Wieczystych) stanowiącej prawo własności działki nr 1, o powierzchni 0,0401 ha, na której znajduje się budynek mieszkalno-usługowy o powierzchni użytkowej 251,90 metrów kwadratowych i garaż o powierzchni użytkowej 15,00 metrów kwadratowych, przy ulicy X w P. Nieruchomość ta znajduje się pod zarządem zarządcy A.A. na podstawie stosownego upoważnienia.
Po śmierci ojca B.B. zmarłego 27 marca 2016 r. odziedziczyła Pani wraz z bratem C.C. udział ojca wynoszący 1/3 tej nieruchomości (podstawa nabycia spadku - akt notarialny (…) z 20 kwietnia 2016 r. notariusz D.D. (…). Informacyjnie podaje Pani, że współwłaściciele zgodnie podjęli decyzję o sprzedaży ww. nieruchomości.
Na podstawie umowy notarialnej z 5 maja 2016 r. Repertorium (…) została przeniesiona z Pani brata na Panią ta jego część i wtedy stała się Pani właścicielką 1/3 wyżej wymienionej nieruchomości.
W wyniku postanowienia Sądu Rejonowego w (…), I Wydział Cywilny, z dnia 25 września 2025 r. (sygn. akt (…) jako część spadku po E. E., wuju ojca, Pani ojciec, a po nim Pani otrzymała połowę jego udziału w 9/18 części. To postanowienie ostatecznie uregulowało stan prawny ww. nieruchomości w zakresie własności, obecnie jest 10 współwłaścicieli. Nigdy nie została zawarta między nimi umowa o zniesienie współwłasności, ani nie było działu spadku do tej pory. Powyższe postanowienie uprawomocniło się 25 października 2025 r.
Od śmieci ojca, B. B., bezpośrednim zarządem budynku zajmuje się zarządca A. A., który przejął obowiązki zarządcze od Zrzeszenia Właścicieli Nieruchomości w (…). Czynsze z najmu lokali i garażu, za okresy kiedy są one wynajmowane, przychodzą na założone przez zarządcę konto bankowe i z tego pokrywane są koszty zarządu, utrzymania nieruchomości, niezbędnych remontów, obsługi prawnej oraz podatek od nieruchomości. Dochody te nie były i nie są w Pani dyspozycji (Wnioskodawczyni) ani pozostałych współwłaścicieli.
Zarząd nieruchomością prowadzony jest na podstawie zawartej umowy o zarządzanie tą nieruchomością, a jego zakres obejmuje typowe czynności „zarządu zwykłego” w rozumieniu kodeksu cywilnego, w tym:
Umowy najmu zostały podpisane przez zarządcę w imieniu i na rzecz współwłaścicieli nieruchomości, stroną tych umów są współwłaściciele (jako wynajmujący) reprezentowani przez zarządcę jako ich pełnomocnika.
Zarządca podpisuje umowy najmu z lokatorami, występując w nich jako Pani Pełnomocnik.
Z umów wynika, kto pobiera pożytki z tych umów, ponieważ wynajmującym są współwłaściciele nieruchomości na ich rzecz wpłacane są czynsze najmu, ponadto została zawarta pomiędzy zarządcą a współwłaścicielami umowa przechowania środków pieniężnych pochodzących z czynszu, która stanowi, że środki te są własnością współwłaścicieli nieruchomości i są gromadzone na wyodrębnionym rachunku bankowym.
Zarządca wystawia co miesiąc fakturę z tytułu świadczonych usług i rozlicza ten przychód w Urzędzie Skarbowym. Jest to comiesięczna stała kwota pobierana z konta nieruchomości przez zarządcę.
Na pytanie, czy zarządca opłaca zaliczki na podatek dochodowy od osób fizycznych z tytułu najmu na swoje imię i nazwisko, czy też na imię i nazwisko Pani, udzieliła Pani odpowiedzi, że dotychczas zarządca nie wpłacał żadnych zaliczek z tytułu najmu tej nieruchomości.
Pytanie
Czy jeśli wpływy z czynszu okresowo wynajmowanego jednego lub dwóch mieszkań/lokali wyżej wskazanej nieruchomości i garażu w całości wpływają na konto bankowe utworzone dla tej nieruchomości zarządzanej wyłącznie przez zatrudnionego zarządcę oraz służą wyłącznie do obsługi kosztów zarządu, utrzymania nieruchomości, podatku od nieruchomości oraz obsługi prawnej oraz faktu że te wpływy nie były i aktualnie nie są w Pani dyspozycji (Wnioskodawczyni) i pozostałych współwłaścicieli, czy przy braku innych wartości pieniężnych, wartości świadczeń otrzymanych w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu najmu, po stronie Wnioskodawczyni powstaje zobowiązanie podatkowe na podstawie art. 6 ust. 1a i art. 12 ust. 4 pkt a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. 2020.1905 t.j. z późniejszymi zmianami)?
Pani stanowisko w sprawie
W związku z tym, że nie było przysporzenia, otrzymania lub przedstawienia do Pani dyspozycji jakichkolwiek pieniędzy z tytułu czynszu, nie powstał po Pani stronie obowiązek podatkowy wynikający z art. 6 ust. 1a i art. 12 ust. 4 pkt a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. 2020.1905 t.j. z późniejszymi zmianami).
Poparciem dla tego stanowiska są dwie niezależnie wydane ustne interpretacje w urzędach skarbowych, pierwsza Pani (Wnioskodawczyni) w US (…) w (…) w dniu 19 marca 2026 r. o godz. 8.00 i druga, Pani brata C. C. w Pierwszym US w (…) w dniu 20 marca 2026 r. (nr rejestracji (…) wydana przez F. F., która w tym zakresie konsultowała się ze swoim przełożonym. Obie interpretacje wskazały na brak obowiązku podatkowego jeśli nie było żadnego przysporzenia (otrzymania lub przedstawienia do dyspozycji) jakichkolwiek pieniędzy dla Pani ani dla żadnego ze współwłaścicieli, ponieważ środki z tytułu czynszu wpływały i wpływają bezpośrednio na konto bankowe prowadzone przez zarządcę do zarządzania nieruchomością.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592). Zgodnie z tym przepisem:
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłami przychodów są pozarolnicza działalność gospodarcza oraz najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.).
Jak stanowi art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – w terminie do dnia 20 stycznia następnego roku podatkowego.
Z tych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne lub art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.
Z opisu sprawy wynika, że w 2016 roku, odziedziczyła Pani po ojcu udział w dziewiętnastowiecznej kamienicy wraz z garażem i ogródkiem. Bezpośredni zarząd nad nieruchomością objął zarządca, który wynajął pomieszczenia lokatorom, zawarł z nimi umowy najmu i założył na swoje nazwisko konto w banku, na które wpływają należności za czynsze. Pieniądze z czynszów wydawane są na podstawowe utrzymanie tej nieruchomości oraz do niedawna, także na obsługę prawną postępowania spadkowego. Wszystkie dochody przeznaczone były i są nadal wyłącznie na potrzeby kamienicy. Zarząd nieruchomością prowadzony jest na podstawie zawartej umowy o zarządzanie tą nieruchomością. Umowy najmu zostały podpisane przez zarządcę w imieniu i na rzecz współwłaścicieli nieruchomości, stroną tych umów są współwłaściciele (jako wynajmujący) reprezentowani przez zarządcę jako ich pełnomocnika. Zarządca podpisuje umowy najmu z lokatorami, występując w nich jako Pani Pełnomocnik. Z umów wynika, kto pobiera pożytki z tych umów, ponieważ wynajmującym są współwłaściciele nieruchomości, na ich rzecz wpłacane są czynsze najmu, ponadto została zawarta pomiędzy zarządcą a współwłaścicielami umowa przechowania środków pieniężnych pochodzących z czynszu, która stanowi, że środki te są własnością współwłaścicieli nieruchomości i są gromadzone na wyodrębnionym rachunku bankowym. Zarządca wystawia co miesiąc fakturę z tytułu świadczonych usług i rozlicza ten przychód w Urzędzie Skarbowym. Jest to comiesięczna stała kwota pobierana z konta nieruchomości przez zarządcę.
Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy jeśli wpływy z czynszu okresowo wynajmowanego jednego lub dwóch mieszkań/lokali i garażu w całości wpływają na konto bankowe utworzone dla tej nieruchomości zarządzanej wyłącznie przez zatrudnionego zarządcę oraz służą wyłącznie do obsługi kosztów zarządu, utrzymania nieruchomości, podatku od nieruchomości oraz obsługi prawnej oraz faktu że te wpływy nie były i aktualnie nie są w Pani dyspozycji, po Pani stronie powstaje zobowiązanie podatkowe na podstawie art. 6 ust. 1a i art. 12 ust. 4 pkt a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Zgodnie z definicją współwłasności wyrażoną w art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Cechą charakterystyczną współwłasności jest to, że prawo własności całej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku współwłaścicielom. Jeżeli wielkość takiego udziału jest określona, mówi się wówczas o współwłasności w częściach ułamkowych.
Do tego rodzaju współwłasności mają zastosowanie przepisy art. 197 Kodeksu cywilnego zgodnie, z którym:
Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe.
Treść stosunku będącego podstawą powstania współwłasności może określać inną wielkość udziałów. W czasie trwania współwłasności w częściach ułamkowych każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Z kolei, współposiadanie i korzystanie z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli podlega pewnym ograniczeniom.
Według art. art. 206 ustawy Kodeks cywilny:
Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Ponadto według zasady zawartej w art. 207 ww. ustawy:
Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
Z unormowania zawartego w tym przepisie wynika jednoznacznie, że współposiadanie rzeczy i wspólne korzystanie z niej jest regułą, a korzystanie i posiadanie rozdzielne części rzeczy wspólnej – wyjątkiem.
W myśl art. 201 ustawy Kodeks cywilny:
Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Zgodnie z art. 203 ustawy Kodeks cywilny:
Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.
Szczegółowy zakres uprawnień i obowiązków zarządcy nieruchomością wynika z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 399) oraz przepisów odrębnych ustaw – w tym ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1568 ze zm.), a także postanowień umowy o zarządzanie nieruchomością.
Zgodnie z art. 184a ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami.
Zgodnie z art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:
1) właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
2) bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
3) właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;
4) bieżące administrowanie nieruchomością;
5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
Zgodnie z art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Zakres zarządzania nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością, zawarta z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.
Według art. 612 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego:
Od chwili ustanowienia zarządcy współwłaściciele lub użytkownik mogą używać rzeczy tylko o tyle, o ile nie przeszkadza to wykonywaniu zarządu. Na wniosek innego współwłaściciela lub zarządcy współwłaściciel lub użytkownik może być pozbawiony używania rzeczy, jeżeli przeszkadza zarządcy w wykonywaniu czynności.
Natomiast w myśl art. 613 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego:
Nadwyżkę dochodów po pokryciu wydatków wypłaca się współwłaścicielom lub użytkownikom w terminach przez sąd określonych.
Niezależnie od sposobu powołania zarządcy nieruchomości, tj. czy z woli współwłaścicieli nieruchomości, czy z nakazu sądu, czynność zarządzania nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkownika i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Ustalenie zarządcy nie ogranicza w żadnym razie praw własności. Zarządca nieruchomości wykonuje te czynności we własnym imieniu, ale na rzecz współwłaścicieli nieruchomości, czyli nie na własny rachunek. Okoliczność ta nie pozbawia właścicieli statusu podatnika podatku dochodowego. Tym samym, obowiązki podatkowe dotyczące przychodów z najmu nieruchomości nadal spoczywają na każdym ze współwłaścicieli, stosownie do posiadanych przez nich udziałów.
Kluczowym dla tej sprawy jest fakt, że zarządca, chociaż działa we własnym imieniu, to działa na Pani rzecz, a podpisane z Panią umowy o zarządzanie nie wpłynęły na zmianę własności nieruchomości. Pani status właścicielski stanowi zatem determinant, który jest podstawą do stwierdzenia, że jest Pani podatnikiem przychodów z tytułu najmu. Podatnik nie może w drodze umowy cywilnoprawnej przenieść ciążącego na nim obowiązku podatkowego na inny podmiot. Zarządca nieruchomości nie może zatem płacić zaliczek na podatek od dochodu z najmu, tak jakby był to jego dochód, gdyż nie jest właścicielem nieruchomości, który przynosi pożytki.
Powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym determinowane jest uzyskaniem przez podatnika przychodu. Moment powstania przychodów z najmu określa zacytowany wyżej art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Analizując ten przepis należy stwierdzić, że przychodami z tytułu najmu, który nie stanowi działalności gospodarczej, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Aby zatem powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej przywołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.
Oznacza to, że przychód osiągnie zarówno podatnik, który pobrał pieniądze osobiście lub poprzez osobę trzecią działającą w jego imieniu i na jego rachunek, jak i ten, który wprawdzie nie pobrał pieniędzy, ale były one postawione mu do dyspozycji. Przy czym przez sformułowanie „postawione do dyspozycji” należy rozumieć takie postawienie podatnikowi przysługujących mu pieniędzy i wartości pieniężnych, aby mógł on z nich korzystać, w tym również zadecydować o ich wykorzystaniu i przeznaczeniu.
Dlatego też w opisanej sytuacji, Pani – jako współwłaścicielka kamienicy – w związku z podpisaną z zarządcą umową zadecydowała, że wszystkie przychody mają być wydatkowane na kamienicę. Nie zmienia to jednak faktu, że to Pani jako współwłaściciel kamienicy osiąga przychody z tytułu najmu tej kamienicy. Decydując bowiem w umowie z zarządcą o tym, że wszelkie przychody mają być wydawane na nieruchomość, środkami tymi bezsprzecznie Pani zadysponowała.
W związku z powyższym, skoro zarządca działa na Pani rzecz, to otrzymane od najemców należności za najem (czynsz) stanowią dla Pani przysporzenie majątkowe (otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne), od którego należy odprowadzić zryczałtowany podatek dochodowy.
Tym samym nie można zgodzić się z Pani stanowiskiem, że w związku z tym, iż nie było przysporzenia, otrzymania lub przedstawienia do Pani dyspozycji jakichkolwiek pieniędzy z tytułu czynszu, nie powstał po Pani stronie obowiązek podatkowy wynikający z ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Reasumując, w przedstawionych okolicznościach była i jest Pani zobowiązana do zapłaty miesięcznych zaliczek na zryczałtowany podatek dochodowy z tytułu najmu nieruchomości, której jest Pani współwłaścicielem, w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – w terminie do dnia 20 stycznia następnego roku podatkowego, niezależnie od tego, czy nieruchomość, której jest Pani współwłaścicielem generuje dochód, czy stratę.
Przychodem podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym są bowiem należności z tytułu świadczenia usług najmu (czynsz), które są pobierane przez zarządcę na Pani rzecz, w poszczególnych okresach rozliczeniowych. Jeżeli zatem zarządca pobiera od najemców m.in. na Pani rzecz (jako współwłaściciela nieruchomości) należności z tytułu najmu, należy je uznać (w części odpowiadającej posiadanym udziałom) za Pani przychody (jako otrzymane lub postawione do Pani dyspozycji w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne), które powinny być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych.
Pani stanowisko jest nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
Interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy Pani. Nie wywołuje skutków prawnych dla pozostałych współwłaścicieli.
Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo