Interpretacja 0114-KDIP3-1.4011.533.2025.3.MZ

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 5 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 17 lipca 2025 r. (wpływ 23 lipca 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W 2005 r. A.A. (dalej: „Wnioskodawca”) i B.B. (dalej: „Żona Wnioskodawcy”) nabyli w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej (wszelkie nieruchomości poniżej opisywane były nabywane i zbywane do przedmiotowej wspólności) nieruchomość gruntową niezabudowaną znajdującą się w C. ul. D. (dalej: „Nieruchomość 1”) za około 85 000 zł. następnie został na nim wybudowany dom, który miał w przyszłości zaspokajać potrzeby rodzinne Wnioskodawcy.

Na przełomie 2017/2018 r. z uwagi na przewidywane wysokie koszty remontu, Wnioskodawca zadecydował podjąć się budowy nowego domu. Koszty remontu zostały wycenione na około 400 000 zł. Przedmiotowe koszty obejmowały m.in. zmianę systemu ogrzewania z kominkowego na pompę ciepła z ogrzewaniem podłogowym, montaż fotowoltaiki, remont dwóch łazienek, docieplenie całego domu, odświeżenie lub wymianę wszystkich okien, wymianę podłóg na parterze oraz wymianę mebli kuchennych.

W 2018 r. Wnioskodawca nabył nieruchomość gruntową, za cenę 180 000 zł, znajdującą się w C. działka nr 1, ul. E. (dalej: „Nieruchomość 2”), Jego zamierzeniem była budowa nowego domu. Początkowo, projekt domu wydawał się spełniać Jego oczekiwania i rodziny, niemniej po wybudowaniu domu okazało się, że tzw. skosy na piętrze domu są na tyle duże, iż nie można wstawić w tamtym miejscu żadnych mebli. Z uwagi na to, że wybudowany budynek nie spełniał oczekiwań Wnioskodawcy i Jego rodziny - został zbyty w marcu 2020 r. Ze zbycia otrzymano przychód w wysokości 575 000 zł. Także ta nieruchomość w założeniu miała zaspokajać potrzeby rodzinne Wnioskodawcy. Cały przychód ze sprzedaży nieruchomości został przeznaczony na nabycie kolejnej nieruchomości na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy.

W 2020 r. po sprzedaży powyższej nieruchomości Wnioskodawca zakupił nieruchomość gruntową w C. przy ulicy E., działka nr 2 (dalej: „Nieruchomość 3”), za cenę 210 000 zł, i rozpoczął budowę domu jednorodzinnego dwulokalowego, co było podyktowane potrzebami rodzinnymi (córka wraz z narzeczonym zamierzała wprowadzić się do Wnioskodawcy). Pod koniec finalizacji procesu budowy, córka wraz z narzeczonym zmienili jednak zdanie, i zadecydowali o oddzielnym zamieszkaniu. Z uwagi na to, iż Wnioskodawca wraz z Żoną nie potrzebowali nieruchomości dwulokalowej postanowili ją zbyć.

Zgodnie z zaleceniami notariusza, nieruchomość została podzielona na dwie oddzielne (dwa lokale), a Wnioskodawca sprzedał ją jako dwie oddzielne nieruchomości (dalej: „Nieruchomość 4” i „Nieruchomość 5”). Przychód ze sprzedaży tych dwóch nieruchomości, o wysokości: 950 000 zł został przeznaczony na wybudowanie kolejnego domu na własne cele mieszkaniowe.

Za powyższy przychód Wnioskodawca nabył w 2021 r. nieruchomość gruntową w F., ul. G. działka nr 3 gdzie zbudowano nowy dom, gdzie Wnioskodawca obecnie mieszka z Żoną.

W 2023 r. została także sprzedana Nieruchomość nr 1, za cenę 1315 000 zł.

Także w 2021 r. Wnioskodawca wraz z Żoną (za namową rodziców i teściów, którzy zaplanowali wspólnie zamieszkać bliżej Wnioskodawcy i jego Żony) zakupili nieruchomość gruntową w C. działka nr 4 (dalej: „Nieruchomość 6”), za cenę 240 000 zł, i wybudowali na niej dom jednorodzinny dwulokalowy. W założeniu miał on być przystosowany dla potrzeb osób starszych w lepszym stopniu niż mieszkanie znajdujące się w blokach. W przyszłości miało dojść do zamiany (Wnioskodawca wraz z Żoną mieli uzyskać własność lokali mieszkalnych rodziców i teściów ich mieszkania, a w zamian na rodziców i teściów przenieść własność powyższej nieruchomości.

Przed końcem finalizacji procesu budowy, rodzice Wnioskodawcy zaczęli chorować (z tego powodu konieczne są wizyty u lekarzy oraz czasem w szpitalu). Identyczna sytuacja wystąpiła u teściów Wnioskodawcy. Z tego powodu uznali Oni, że rezygnują z przeprowadzki na wieś. Zabudowana domem jednorodzinnym dwulokalowym nieruchomość nie była Wnioskodawcy oraz Jego Żonie potrzebna, więc dokonali jej zbycia. Uzyskali z tego tytułu przychód o wysokości 900 000 zł.

W międzyczasie aby spłacić kredyt i mieć środki pieniężne na wydatki związane z wyżej opisywanymi budowami Wnioskodawca wraz z Żoną sprzedali dwa lokale mieszkalne (jedno zakupione w 2010 r. za cenę 323 959.09 zł i sprzedane w 2021 r. za cenę 700 000 zł, i drugie zakupione w 2014 r. za cenę 329 018 zł i sprzedane w 2024 r. za cenę 910 000 zł (dalej: „Lokale mieszkalne”).

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

1) Sprzedaż nieruchomości 4, 5, 6 oraz lokali mieszkalnych już nastąpiła w następujących terminach:

• nieruchomość 4 - lipiec 2021 r.
• nieruchomość 5 - sierpień 2021 r.
• nieruchomość 6 - wrzesień 2022 r.
• mieszkanie H. (jedno z lokali mieszkalnych wskazanych we wniosku) - marzec 2024 r.
• mieszkanie I. (drugie z lokali mieszkalnych wskazanych we wniosku) - wrzesień 2021 r.

2) Nieruchomość 5 powstała z podziału na pół nieruchomości 3. Nieruchomość 3 musiała zostać podzielona na pół (dokumentami i prawnie) aby możliwa była sprzedaż. Czyli jest to nieruchomość znajdująca się w C., przy ul. E., a nie w F.

3) Zgodnie z dokumentem o podziale nieruchomości 3 - data podziału to 30 czerwca 2021 r.

4) Działkę wybrano pod kątem potrzeb Wnioskodawcy oraz Jego rodziny, projekt domu wybrano tak aby spełniał oczekiwania Wnioskodawcy oraz Jego rodziny, i aby córka mogła zamieszkać z narzeczonym w tym domu. Dużą część budowy zrealizowano własną pracą Wnioskodawcy, Jego Ojca, Narzeczonego Córki, Córki i Żony Wnioskodawcy. Pod koniec trwania budowy mieszkano tam przez 4-5 dni w tygodniu, przygotowując dom do zamieszkania. Wówczas córka z narzeczonym zdecydowali, że nie są jeszcze gotowi na mieszkanie na wsi ze względu na odległość do pracy i do szkoły. W związku z tym Wnioskodawca wraz z żoną zadecydował o sprzedaży nieruchomości. A więc, była ona wykorzystywana wyłącznie na cele mieszkalne (w pierwszej kolejności budowa w takim celu, a następnie krótkie zamieszkanie w niej). Zamieszkano w niej wyłącznie w czasie budowy i wykańczania domu (tj. wygładzania ścian, gruntowania, malowania, zakładania, gniazdek, kontaktów, parapetów itp.).

5) Nabywcę zdobyto zamieszczając osobiście, bez pośredników, ogłoszenie w portalu otodom.

6) Umowa przedwstępna została zawarta na nieruchomość nr 2. Kupił ją Pan J.J., obywatel Ukrainy. Od notariusza Wnioskodawca dowiedział się, że aby obywatel spoza Unii Europejskiej mógł kupić dom z działką musi ubiegać się w Polsce o "pozwolenie na zakup nieruchomości" z MSWiA. Pozyskanie tego pozwolenia trwało kilka miesięcy. Właśnie na czas uzyskania tego pozwolenia z Ministerstwa Spraw Zagranicznych i Administracji została zawarta umowa przedwstępna. Była to standardowa umowa przedwstępna, której celem było zawarcie umowy przyrzeczonej. Wnioskodawca nie zobowiązał się do żadnych działań w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości, które wskazywałyby na zarobkowy cel jego działalności (jak np. uatrakcyjnienie terenu). Nie zawarto żadnych dodatkowych uwarunkowań, które wpływałyby na zawarcie umowy przyrzeczonej, prócz zapłaty zadatku. W przypadku innych umów sprzedaży opisanych we wniosku - nie zostały zawarte umowy przedwstępne.

7) Nie udzielano żadnych pełnomocnictw kupującym.

8) Wcześniej Wnioskodawca dokonywał sprzedaży następujących nieruchomości:

• Działka rolna w miejscowości K. została nabyta około 2010 r. Wnioskodawca nabył ją w drodze umowy sprzedaży, aby zbudować dom dla siebie i dla rodziny. Wnioskodawca przez wiele lat próbował odrolnić działkę, aby stała się budowlana co się jednak nie udało (to był powód jej sprzedaży). Została sprzedana około 2018 roku. Działka w momencie nabycia i sprzedania była niezabudowana. Przez cały ten okres „stała pusta” z uwagi na niemożliwość rozpoczęcia prac budowlanych (odpowiedź w zakresie lit. c)
• Mieszkanie w L. Zostało ono nabyte w drodze umowy sprzedaży w 2008 r. Wnioskodawca Kupił je, gdyż u córki zdiagnozowano liczne alergie i lekarz zalecił jak najczęstsze pobyty nad morzem. Z mieszkania korzystał, wraz z rodziną, wyłącznie w czasie wakacji, weekendów i świąt (było to wykorzystanie mieszkalne). Doszło do Jego sprzedaży, gdyż było w odległości 3 km od morza. Wnioskodawcy, wraz z Żoną udało się kupić mieszkanie w Ł. przy samym morzu, które posiadamy do dziś. Mieszkanie w L. zostało sprzedane w 2018 r. Przez cały okres było wykorzystywane wyłącznie w celach rodzinnych. Lokal miał charakter mieszkalny.
• Mieszkanie w N. Zostało ono nabyte w 2001 r., a sprzedane w 2006 r. Zostało ono nabyte w drodze umowy sprzedaży. Celem nabycia było zamieszkanie w nim przez Wnioskodawcę oraz Jego rodzinę. Przez cały czas spełniało dla Wnioskodawcy oraz Jego rodziny funkcje mieszkalne. Sprzedano je po wybudowaniu pierwszego domu w C. (jak już powyżej wyjaśniano Wnioskodawcy urodziło się wówczas drugie dziecko, a przez to rodzina potrzebowała większej przestrzeni). Lokal miał charakter mieszkalny.
• Mieszkanie w O. Zakupione w 1998 r. w drodze umowy sprzedaży. Zostało sprzedane w 2001 r. Zostało ono nabyte na cele mieszkaniowe Wnioskodawcy, i w takim też celu było cały czas wykorzystywane (także następnie cele mieszkaniowe Wnioskodawcy oraz Jego rodziny). Sprzedano je po to aby kupić nowe mieszkanie N. (z uwagi na to, że chciano przeprowadzić się do większego mieszkania, mieszkanie N. miało 3 pokoje). Zakup większego mieszkania był podyktowany powiększeniem się rodziny - narodziny pierwszego dziecka. Lokal miał charakter mieszkalny.

Łącznie (prócz opisanych we wniosku) Wnioskodawca (podczas całego swojego życia) zbył jedną niezabudowaną nieruchomość gruntową oraz 3 lokale mieszkalne.

9) Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości, które zamierza sprzedać.

Jednocześnie, Wnioskodawca wyjaśnia, iż wszystkie nabywane nieruchomości (zarówno powyższe, jak i opisane we wniosku) nie były nabywane w celu odsprzedaży z zyskiem. Szczególne momenty wchodzenia córek w dorosłe życie oraz okres wejścia rodziców w „wiek chorobowy” sprawił, że niektóre nieruchomości zostały zakupione z myślą o rodzinie, a potem niestety z różnych powodów trzeba było je zbyć.

Pytanie

Mając na uwadze okoliczności przedstawione w opisie stanu faktycznego Wnioskodawca zwraca się o potwierdzenie prawidłowości swojego stanowiska w zakresie następującego pytania:

Czy odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 4, Nieruchomości 5, Nieruchomości 6 oraz Lokali mieszkalnych należy uznać za dokonane poza wykonywaniem działalności gospodarczej i w konsekwencji stanowiące źródło przychodu wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT w przypadku nieruchomości co do których nie upłynął 5-letni okres wskazany w przedmiotowej regulacji oraz poza wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, przychód uzyskany z tytułu sprzedaży wskazanych we wniosku oraz pytaniu nieruchomości powinien być uznany za osiągnięty w ramach dysponowania majątkiem własnym, a nie za osiągnięty w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, a przez to nie można przypisać go do źródła przychodu pozarolnicza działalność gospodarcza, ani nie można uznać, iż z tego tytułu wykonywał samodzielną działalność gospodarczą w myśl ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy.

Stosownie do art. 10 ustawy o PIT, źródłami przychodów są:

1) stosunek służbowy, stosunek pracy, w tym spółdzielczy stosunek pracy, członkostwo w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną, praca nakładcza, emerytura lub renta;

2) działalność wykonywana osobiście;

3) pozarolnicza działalność gospodarcza;

4) działy specjalne produkcji rolnej;

6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą;

7) kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a-c;

8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

8a) działalność prowadzona przez zagraniczną jednostkę kontrolowaną;

8b) niezrealizowane zyski, o których mowa w art. 30da;

9) inne źródła.

Przy czym, zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługowy,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.

Ustawodawca przewidział zatem następujące warunki, których dopiero łączne spełnienie powoduje, że działaniom podatnika należy nadać przymiot działalności gospodarczej:

1) działalność ma mieć charakter zarobkowy,

2) ma być jedną z działalności wymienionych w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.,

3) czynności mają być wykonywane we własnym imieniu bez względu na jej rezultat.

4) działalność ma mieć charakter zorganizowany,

5) ma cechować ją ciągłość,

6) przychody z działalności nie mogą być zliczone do źródeł przychodów wymienionych w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9 ustawy o PIT.

W celu uznania sprzedaży nieruchomości, jako sprzedaży w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy wziąć pod uwagę, czy były to czynności zorganizowane oraz ciągłe, między innymi: czy były to czynności wykraczające poza standardowe formy ogłoszenia sprzedaży nieruchomości, czy sprzedający korzystał z form marketingu używanych przez profesjonalistów.

Oprócz tego, by uznać sprzedaż nieruchomości za sprzedaż w ramach prowadzonej działalność gospodarczej należy wziąć pod uwagę jej ciągłość, gdyż żeby uznać sprzedaż nieruchomości za działalność gospodarczą, musi być ona prowadzona w sposób ciągły, a nie może być działaniem pojedynczym czy okazjonalnym. Wspomniane czynności muszą być podejmowane w sposób ciągły przez zbywającego nieruchomość.

Sprzedaż nieruchomości, aby być uznana za dokonywaną w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, musi cechować się także zarobkowym charakterem.

Tego rodzaju charakter przejawia się w jej nastawieniu na uzyskanie zysku. Jednocześnie fizycznie zysk ten nie musi zaistnieć, a istotnie dla wypełniania tej przesłanki jest sam zamiar uzyskania zysku z danej transakcji. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie faktycznie ten zysk przynosić (np. wyrok WSA (…) z dnia 27 kwietnia 2005 r., sygn. akt I SA/Wr 3237/03). Jednocześnie okoliczności, że dana czynność jest nastawiona na osiągnięcie zysku nie może przesądzić o tym, że stanowi ona działalność gospodarczą, gdyż chęć osiągnięcia zysku występuje także podczas dokonywania czynności z zakresu zarządu majątkiem prywatnym.

Osoba fizyczna, która dysponuje swoim majątkiem w sposób wyżej wskazany, również kieruje się chęcią osiągnięcia zysku. Dlatego też sam zamiar podatnika osiągnięcia zysku z transakcji (czynności prawnej) nie przesądza w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f, bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. (tak stwierdził m.in. NSA w argumentacji wyroku z dnia 9 marca 2016 r., sygn. akt U FSK 1423/14, „O zarobkowym charakterze działalności gospodarczej nie decyduje faktyczne osiągnięcie zysku, lecz zamiar jego osiągnięcia. Sam zamiar podatnika osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzanymi przez niego transakcjami (czynnościami), nie przesądza jednak w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.”)

Zorganizowanie i ciągłość to kolejne, niezbędne cechy działalności gospodarczej. Pojęcie "zorganizowanie" można rozpatrywać w dwóch aspektach: zorganizowania formalnego (wybór formy organizacyjnej, ujawnienie działalności w odpowiedniej ewidencji, uzyskanie numerów ewidencyjnych i statystycznych, zgłoszenie do urzędu skarbowego) oraz zorganizowania faktycznego, rozumianego jako pewien stan obiektywny. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym i w stanowiskach organów podatkowych ukształtowało się jednolite stanowisko, że dla oceny, czy aktywność podatnika spełnia cechy „zorganizowania” w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., istotne jest wykazanie, że występuje tutaj element faktycznego zorganizowania działalności.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13, stwierdził: „o zaliczeniu określonych form aktywności podatnika do pozarolniczej działalności gospodarczej zadecyduje nie tyle dopełnienie przez niego wymogów formalnych, związanych z podjęciem i prowadzeniem działalności gospodarczej, ile okoliczności faktyczne świadczące o tym. że jego działania miały charakter zorganizowany i ciągły oraz, że były prowadzone w celu zarobkowym we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek, a uzyskane w ten sposób przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Uwzględniając zatem aspekt faktyczny, należy stwierdzić, że na pojęcie zorganizowania, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej”.

Z kolei poprzez „ciągłość” działań należy rozumieć: stałość lub trwałość ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność. Chodzi tutaj o czynności, które w istotny sposób odbiegają od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto okoliczności wskazujące, że podatnik uczynił z nich sobie (lub ma zamiar to uczynić) źródło stałego, a nie okazjonalnego zarobkowania.

Analiza omówionych wyżej przesłanek działalności gospodarczej w kontekście okoliczności przedstawionych w opisie stanu faktycznego prowadzi do wniosku, że dokonane zbycia wszystkich nieruchomości nie odbywały się w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy zwrócić szczególną uwagę na wyrok NSA z dnia 4 marca 2015 r., sygn. akt: II FSK 855/14: „zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, brak podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny.

Biorąc pod uwagę rozliczne formy aktywności podatników, jakie występują w obrocie prawnym, proste zestawienie unormowań zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 3 oraz pkt 8, z regulacją art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., nie pozwala na skonkretyzowanie uniwersalnego wzorca zachowań podatnika, umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej (pkt 3), od zwykłego odpłatnego zbycia (pkt 8). Zatem w każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt ustaleń faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (np. nieruchomości).

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. może wskazywać zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, łącznie polegających na: wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym przygotowanych w ten sposób do zbycia nieruchomości oraz dokonywaniu tych transakcji (nabycia i zbycia) w stosunkowo krótkim przedziale czasowym. Naczelny Sąd Administracyjny jest przy tym zdania, że skoro ustawodawca w art. 10 ust. 1 pkt 8 infine u.p.d.o.f. powiązał powstanie przychodu podatkowego z tego źródła z dokonaniem transakcji odpłatnego zbycia w określonym przedziale czasowym (tekst jedn.: przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie np. nieruchomości gruntowej), to przekroczenie tego okresu między nabyciem nieruchomości w formie kupna, a jej sprzedażą, może umożliwić odczytanie rzeczywistych zamiarów podatnika, tzn. jego faktycznych intencji co do celu nabycia nieruchomości.

Oczywiście znaczenie dla oceny zdarzenia mogą mieć również okoliczności życiowe, w jakich znajdował się podatnik dokonujący transakcji, a które mogły mieć wpływ na jego decyzje, jak też indywidualne cechy przedmiotu sprzedaży (np. podatnik, który odziedziczy! budynek wielomieszkaniowy z mieszkaniami na wynajem może wyzbyć się takiego budynku w całości, ale też - wobec rynkowych trudności z pozyskaniem nabywcy całości - może sprzedawać poszczególne lokale i w takim przypadku zasadniczo nie ma podstaw do różnicowania skutków podatkowych takich transakcji).

Rację wobec tego przyznać należy Sądowi pierwszej instancji, który w zaskarżonym wyroku uznał, że o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 up.d.o.f. nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie tylko okoliczności, jak: ilość transakcji sprzedaży, uzyskanie zysku (rozumianego jako nadwyżka między kosztami zakupu, a przychodem ze sprzedaży), podział dużej nieruchomości gruntowej na mniejsze działki, zamiana działki gruntu z sąsiadem, w celu połączenia nabytej wskutek tej zamiany nieruchomości z inną, znajdującą się nadal w dyspozycji podatnika (dla poprawy możliwości zagospodarowania), czy też powstanie w związku z transakcją sprzedaży obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych (podatek ten nie występuje w przypadku obrotu nieruchomościami rolnymi) oraz poszukiwanie nabywców przez składanie ofert sprzedaży, w tym przez umieszczanie stosownych tablic w różnych miejscach. Jak słusznie zauważył WSA w (…) wszystkie te formy aktywności mogą mieścić się w zwykłych czynnościach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem”.

Pomocny w tej sprawie może być także niedawny wyrok NSA dotyczący tzw. działalności flipperskiej. NSA w tymże orzeczeniu z dnia 25 lutego 2025 r., o sygn. II FSK 823/22 uznał działalność Strony skarżącej za wykonywaną w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

Co jednak istotne w uzasadnieniu zwrócił uwagę na następujące kwestię: ,,tak samo brak jest podstaw do zaprzeczenia zarobkowemu charakterowi podejmowanych czynności. Ten fakt potwierdza bowiem nie tylko bezpośrednio bilans finansowy podejmowanych działań, tj. obiektywnie występujący zysk z każdej z czterech transakcji, ale także okoliczności zawierania poszczególnych transakcji. Jak słusznie zauważył Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w (…) skarżąca każdorazowo wyszukiwała mieszkania o atrakcyjnej lokalizacji, jednakże znajdujące się w złym stanie technicznym, po czym remontując je we własnym zakresie, tj. tzw. systemem gospodarczym, sprzedawała je z zyskiem. Taki sposób działania, co do zasady zapewniający odpowiedni zysk, a generalnie rzecz biorąc dochodowość podejmowanych działań, potwierdza zarobkowy zamiar przyświecający skarżącej, w zakresie podejmowanych czynności.

Bez znaczenia dla oceny postępowania strony skarżącej z punktu widzenia prowadzenia działalności gospodarczej jest mniejsza lub większa liczba dokonanych transakcji. Istotne jest wystąpienie w analizowanym stanie faktycznym, przesłanek, o których stanowi art. 5a pkt 6 ustawy podatkowej. Natomiast ich wystąpienie wyklucza kwalifikację przychodu podatkowego na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy. (...) Rację ma organ II instancji stwierdzając, że zamiar nabycia mieszkań na własne potrzeby skarżącej w istotnej mierze podważa fakt, że w tym czasie miała ona do spłaty dwa inne długoletnie kredyty. W tej sytuacji, obiektywnie rzecz biorąc, zaciąganie kolejnych tego rodzaju wieloletnich zobowiązań nie jest działaniem typowym, dla przeciętnego podatnika, niezajmującego się obrotem nieruchomościami. Zasadność i celowość tego działań może być zaś racjonalnie wyjaśniona jedynie zamiarem rychłej sprzedaży kupowanych na kredyt mieszkań.”

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz.163 ze zm.). Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

· odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

· zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków:

· po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

· po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,

· po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1. jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2. wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3. prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6), a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14, z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 i inne).

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi. Podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w (…) w wyroku z 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6) a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z nabyciem oraz ze sprzedażą nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Wskazać należy, że dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów.

Powyższe potwierdza m.in. wyrok NSA z 11 kwietnia 2017 r. sygn. akt II FSK 933/17.

Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą.

Należy również zauważyć, że dla przypisania podatnikowi prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest konieczne wykazanie, czy już w momencie nabywania nieruchomości podatnik miał zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i czy nieruchomości zostały nabyte w celu dalszej odsprzedaży, czy też na cele osobiste. Podobnie nie ma znaczenia, czy w momencie nabycia nieruchomości zamiarem właściciela było przeznaczenie jej do sprzedaży z zyskiem, lecz to, że podatnik podjął działania mające charakter ciągły, zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości.

Stanowisko takie potwierdza wyrok NSA z 4 kwietnia 2017 r. sygn. akt I FSK 1855/15, w którym Sąd stwierdził, że „nie tyle istotny w ustalonych okolicznościach był ściśle zamiar, jaki towarzyszył Skarżącej w momencie nabywania nieruchomości (ich cel, przeznaczenie), lecz całokształt późniejszych działań do nich się odnoszących, który statuował zakres zaangażowania Strony (i jej małżonka) w dokonywanie obrotu nieruchomościami”.

Ponadto, jak wskazał WSA w (…) w wyroku z 24 kwietnia 2019 r. sygn. akt. I SA/Bd 108/19: „Bez znaczenia natomiast jest okoliczność, na jaki cel zostanie przeznaczony przychód/dochód osiągnięty z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. Prawo do rozporządzania dochodem z tytułu sprzedaży działek nie determinuje kwalifikowania przychodu do określonego źródła przychodów, tj. z art. 10 ust. 1 pkt 3 czy z art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.of”.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w (…) w wyroku z 13 marca 2024 r., sygn. akt I SA/Gd 20/24:

W świetle prawa znaczący jest fakt podjęcia działań mających charakter ciągły, zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości (wyroki NSA: z dnia 1 kwietnia 2010 r., sygn. akt II FSK 1933/08 oraz z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11).

Powyższe stanowisko znajduje także potwierdzenie w orzecznictwie (np. wyrok NSA z 25 sierpnia 2011 r. sygn. akt II FSK 433/10, wyrok WSA w (…) z 18 listopada 2009 r. sygn. akt I SA/Po 815/09) gdzie zaznacza się, że w ustawowej i uniwersalnej definicji pozarolniczej działalności gospodarczej akcentuje się takie okoliczności jak m.in.: działania niejednorazowe, podporządkowanie owej działalności regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania posiadanym majątkiem zyskującym na wartości na skutek działań niezależnych od podatnika, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań, uczestnictwo w obrocie gospodarczym (handlu wieloma nieruchomościami).

Stanowisko organu potwierdza także wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) z 10 stycznia 2025 r. sygn. akt III SA/Wa 2522/24.

Z opisu sprawy wynika, że:

• W 2005 r. nabył Pan wraz z żoną nieruchomość gruntową w C. („Nieruchomość 1”) za kwotę 85.000 zł, na której wybudowano dom mieszkalny. Na przełomie 2017/2018 r. z uwagi na wysokie koszty remontu, zdecydował się Pan podjąć budowy nowego domu. Nieruchomość została sprzedana w 2023 r. za kwotę 1.315.000 zł.
• W 2018 r. nabył Pan nieruchomość gruntową znajdującą się w C. („Nieruchomość 2) za 180.000 zł, która została sprzedana w 2020 r. za kwotę 575.000 zł.
• W 2020 r. zakupił Pan nieruchomość gruntową w C. („Nieruchomość 3”) za cenę 210.000 zł i rozpoczął Pan budowę domu jednorodzinnego dwulokalowego.
• W 2021 r. Nieruchomość 3 została podzielona na dwie oddzielne (dwa lokale), sprzedał Pan je jako dwie odrębne nieruchomości – „Nieruchomość 4” i „Nieruchomość 5” w 2021 r. za kwotę 950.000 zł.
• W 2021 r. zakupił Pan nieruchomość gruntową w C. („Nieruchomość 6”) za kwotę 240.000 zł, która została sprzedana w 2022 r. za kwotę 900.000 zł.
• W 2010 r. nabył Pan lokal mieszkalny na I. za kwotę 323,959,09 zł, który został sprzedany w 2021 r. za kwotę 700.000 zł.
• W 2014 r. nabył Pan lokal mieszkalny na H. za kwotę 329.018 zł, który sprzedano w 2024 r. za kwotę 910.000 zł.

Wątpliwości Pana budzi m. in. kwestia, czy uzyskany przychód ze sprzedaży Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 4, Nieruchomości 5, Nieruchomości 6 oraz Lokali mieszkalnych powinien być uznany za przychód z działalności gospodarczej i podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym, jako działalność gospodarcza.

Zatem, w celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych ze sprzedaży ww. Nieruchomości i lokali należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższych lokali zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Nieruchomość 1 nabył Pan w celu wybudowania na nim domu, który miał zaspokajać Pana potrzeby rodzinne. Z uwagi na przewidywane wysokie koszty remontu, zdecydował Pan o budowie nowego domu. Nieruchomość 2 nabył Pan w 2018 r. i wybudował na niej dom. Jednakże nie spełniał on oczekiwań Pana i Pana rodziny i w krótkim czasie tj. w 2020 roku Nieruchomość 2 została sprzedana. Również w tym samym roku zakupił Pan Nieruchomość 3 i rozpoczął budowę domu jednorodzinnego dwulokalowego . Następnie dokonał Pan podziału Nieruchomości 3 w czerwcu 2021 roku, w wyniku którego doszło do wyodrębnienia 2 samodzielnie funkcjonujących lokali i przystosowania ich do zamieszkania (Nieruchomość 4 i Nieruchomość 5). Po wybudowaniu tych nieruchomości w bardzo krótkim czasie, bo w lipcu i sierpniu 2021 roku dokonał Pan sprzedaży w/w nieruchomości. Również w 2021 roku zakupił Pan nieruchomość 6 i wybudował na niej dom jednorodzinny dwulokalowy. Po wybudowaniu domu dokonał Pan sprzedaży tej nieruchomości w niedługim odstępie czasu, bo w 2022 roku. W międzyczasie w 2021 roku sprzedał Pan również mieszkanie I., a w 2024 roku mieszkanie na H.

Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, częstotliwość transakcji (nabycie, zbycie),stopień zaangażowania i cel Pana działań wskazuje, że nie są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Tak częsta sprzedaż składników majątku sugeruje, że mamy do czynienia z czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, a nie tylko zwykłą bieżącą gospodarką majątkiem. Z opisu sprawy wynika, że dokonywał Pan świadomych, aktywnych działań zmierzających do podniesienia atrakcyjności posiadanych nieruchomości w celu osiągnięcia korzyści finansowej.

Z wniosku wyraźnie wynika, że przed sprzedażą podejmował Pan czynności wymagające zaangażowania środków finansowych w celu podniesienia wartości nieruchomości. W analizowanej sprawie kluczowym są działania przygotowawcze, m.in. budowa domu czy wyodrębnienie samodzielnych lokali mieszkalnych. Całokształt działań wskazuje na działanie w sposób zorganizowany i planowany a poniesione nakłady zwiększyły wartość nieruchomości i jej atrakcyjność rynkową.

Opisane przez Pana działania, związane ze sprzedażą Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 4, Nieruchomości 5, Nieruchomości 6 oraz Lokali mieszkalnych są przejawem Pana profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, której nie sposób uznać za typowe (zwykłe) rozporządzanie majątkiem osobistym (prywatnym).Zatem wykonanie ww. czynności wskazuje na podjęcie przez Pana świadomych działań mających na celu sprzedaż Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 4, Nieruchomości 5, Nieruchomości 6 oraz Lokali mieszkalnych, które nie mogą zostać uznane za czynności wykonywane w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z całokształtu opisanego zespołu konkretnych czynności wynika, że sprzedaż nastąpiła w warunkach wskazujących na działania w ramach działalności gospodarczej.

Zauważam też, że sprzedaż Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 4, Nieruchomości 5, Nieruchomości 6 oraz Lokali mieszkalnych, o których mowa we wniosku nie była jednorazowa – dokonywał Pan już w przeszłości sprzedaży nieruchomości – działki położonej w miejscowości K. i 2 mieszkań położonych w M. Przedstawiony w opisie stanu faktycznego przebieg czynności i ich następstwo świadczą o tym, że działania podejmowane przez Pana są planowane i stanowią proces, który jest nastawiony na osiągnięcie zysku. Są więc trwałym, planowym i zorganizowanym procesem, który ma charakter zarobkowy.

Podjęte przez Pana działania wskazują, że czynności te wyrażają Pana wolę i zamiar wykorzystania posiadanych nieruchomości w celu odniesienia korzyści finansowej. Działania te cechują się dążeniem do uzyskania jak największego zysku z planowanej sprzedaży. Czynności te, oceniane łącznie, mają zatem wszystkie wymienione wcześniej cechy działalności gospodarczej. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym charakterze czynności, którym nie można przypisać cech osiągnięcia korzyści finansowej, w sytuacji, gdy podjęte są/będą czynności przygotowujące do sprzedaży Nieruchomości i przystosowania ich do zamieszkania, a następnie sprzedaży. Stwierdzić należy, że czynności takie nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż wskazanych w opisie sprawy Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 4, Nieruchomości 5, Nieruchomości 6 oraz Lokali mieszkalnych, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowi sprzedaż w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

Pana działania są wykonywane w sposób zorganizowany oraz nakierowane na osiągnięcie przychodu z tytułu sprzedaży ww. lokali mieszkalnych. Zatem na gruncie badanej sprawy nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychód ten należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i opodatkować zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła.

Podsumowując należy stwierdzić, że uzyskany przez Pana przychód ze sprzedaży Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 4, Nieruchomości 5, Nieruchomości 6 oraz Lokali mieszkalnych należy zakwalifikować do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody te będą podlegały opodatkowaniu przez Pana zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła, tj. w ramach działalności gospodarczej.

Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Powołane orzeczenia sądów administracyjnych są rozstrzygnięciami wydanymi w konkretnych sprawach, osadzonych w określonym stanie faktycznym i tylko do nich się odnoszącymi, w związku z tym, nie mają waloru wykładni powszechnie obowiązującej. Orzeczenia sądowe są dla organu nieocenionym źródłem wiedzy i materiałem poznawczym, bieżąco wykorzystywanym w toku załatwiania spraw. Z tego względu należy pamiętać, że orzeczenia mają charakter indywidualny, nie wiążą organów podatkowych i są formalnie wiążące dla organu podatkowego tylko w konkretnej sprawie. Orzeczenia nie mają mocy prawnej precedensów i charakteru wykładni powszechnie obowiązującej.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanego przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.