Interpretacja 0114-KDIP3-1.4011.553.2026.3.LS

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 7 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 20 czerwca 2026 r. (data wpływu 20 czerwca 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, prowadzącą gospodarstwo rolne, będącą rolnikiem indywidualnym, niebędącą podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca jest właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w (…), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki gruntu o numerze 1/11 i 1/8 o powierzchni 7 hektarów 486 m², dla której Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW numer (…). Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca nabył na podstawie umowy darowizny w dniu 9 stycznia 2020 r. zawartej w formie aktu notarialnego Rep A Nr (…). Działka gruntu 1/8 posiada powierzchnię 150 m², w ewidencji gruntów oznaczona jest symbolem Bi - inne tereny zabudowane, jest ona zabudowana jednym budynkiem niestanowiącym odrębnego przedmiotu własności. Budynek ten, stacja bazowa telefonii komórkowej, został wybudowany około 2000 r. przez dzierżawcę - B. S.A. Działka gruntu 1/11 posiada powierzchnię 7 hektarów 336 m², w ewidencji gruntów oznaczona jest symbolem Br-Ps - grunty rolne zabudowane, N - nieużytki, Ps - pastwiska i R - grunty orne, a ponadto jest zabudowana pięcioma budynkami niestanowiącymi odrębnego przedmiotu własności: jeden budynek mieszkalny oraz cztery budynki gospodarcze. Wszystkie te zabudowania są wiekowe, co najmniej kilkudziesięcioletnie. W okresie ich posiadania (od 2020 r.) Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie.

Przedmiotowa nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie została w stosunku do niej podjęta uchwała o rewitalizacji i degradacji, nie została objęta uproszczonym planem urządzenia lasu i nie została objęta decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, nie została wpisana do Gminnej Ewidencji Zabytków, jak również nie została w stosunku do niej wydana decyzja o warunkach zabudowy. Wnioskodawca w dniu 25 listopada 2025 r. zawarł w formie aktu notarialnego Rep. A Nr (…)/2025, przedwstępną umowę sprzedaży z zastrzeżeniem warunków. Kupujący jest osobą prawną będącą czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wartość transakcji będzie przekraczać kwotę 240.000 zł. W treści aktu notarialnego wskazano, że

1.  umowa zostanie zawarta pod warunkiem:

• objęcia w terminie do 31 grudnia 2026 r. przez Gminę (...) terenu, na którym położona jest działka 1/11 planem ogólnym, o którym mowa w art. 13a i nast. ustawy z dnia 227 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dopuszczającym na tym terenie zabudowę handlową, usługową, przemysłową, magazynową, produkcyjną,
• oraz wejścia w życie do dnia 31 grudnia 2026 r. uchwały Rady Gminy (...) w przedmiocie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość, polegającego na dopuszczeniu na tej nieruchomości zabudowy handlowo-usługowej bądź podjęcia w tym terminie uchwały Rady Gminy (...) w przedmiocie uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość, polegającego na dopuszczeniu na tej nieruchomości zabudowy handlowo-usługowej;

2. W przypadku niespełnienia się warunku, o którym mowa w punkcie 1 tiret 2, w całości lub w części, w terminie do 31 grudnia 2026 r umowa zostanie zawarta pod warunkiem, że w terminie do 31 grudnia 2026 r. Kupujący uzyska zgodę Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa wyrażoną w formie decyzji administracyjnej, na nabycie przedmiotowej zabudowanej nieruchomości gruntowej;

3. W przypadku niespełnienia się warunków, o których mowa w punkcie 1 w całości bądź w części, w terminie do 31 grudnia 2026 r., Kupujący będzie miał prawo do dokonania cesji wszystkich praw i obowiązków wynikających w umowy przedwstępnej na rzecz osoby trzeciej będącej rolnikiem indywidualnym.

W niniejszym stanie faktycznym istnieją zatem 3 scenariusze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę:

• Scenariusz 1 - sprzedaż na rzecz Kupującego nieruchomości objętej planem ogólnym, dopuszczającym na tym terenie zabudowę handlową, usługową, przemysłową, magazynową, produkcyjną, wraz z uchwałą w przedmiocie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego polegającego na dopuszczeniu na tej nieruchomości zabudowy handlowo-usługowej bądź uchwałą w przedmiocie uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego polegającego na dopuszczeniu na tej nieruchomości zabudowy handlowo-usługowej;
• Scenariusz 2 - sprzedaż na rzecz Kupującego nieruchomości objętej planem ogólnym, ale bez uchwał w przedmiocie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bądź w przedmiocie uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, o których mowa powyżej, za zgodą Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa;
• Scenariusz 3 - sprzedaż nieruchomości bez planu ogólnego oraz uchwał, o których mowa powyżej, na rzecz innego rolnika indywidualnego.

W treści aktu notarialnego strony umowy zawarły ponadto zapis, zgodnie z którym w przypadku spełnienia się warunku, opisanego w scenariuszu 1 oraz w związku z wystąpieniem opłaty, której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (opłaty planistycznej), dotyczącej przedmiotowej nieruchomości cena sprzedaży zostanie powiększona o wysokość tejże opłaty, wynikającej z wydanej przez Wójta Gminy (...) ostatecznej decyzji ustalającej wysokość tejże opłaty oraz podatek od towarów i usług VAT w obowiązującej stawce naliczony od wysokości tejże opłaty, o ile w dacie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży będzie należny.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

II.

1)  Przedmiotowe nieruchomości w chwili sprzedaży będą stanowić gospodarstwo rolne będące własnością Wnioskodawcy.

2)  Do momentu sprzedaży nieruchomości nie utracą charakteru rolnego. Natomiast zamiary przyszłego nabywcy nie są znane Wnioskodawcy. Nieruchomości te mogą po sprzedaży utracić charakter rolny, ale mogą również być w dalszym ciągu użytkowane w celach rolnych.

3)  Wnioskodawca nie podejmował oraz nie będzie podejmował do dnia sprzedaży żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych i zmierzających do podniesienia wartości działek.

III.

1)    Działka 1/11 - przedmiotowa działka była wykorzystywana stricte na własne i osobiste potrzeby Wnioskodawcy. Wnioskodawca zamieszkiwał razem ze swoją rodziną w budynku znajdującym się na działce 1/11, uprawiał ziemię jako rolnik.

Działka 1/8 - na przedmiotowej działce znajduje się stacja telefonii komórkowej obejmująca wieżę stalową (maszt antenowy) wraz z kontenerem technicznym. Nieruchomość ta jest przedmiotem umowy dzierżawy z dnia 1 października 1991 r., której dzierżawcą jest B. S.A. z siedzibą w (…). Przedmiotowa działka nie była zatem wykorzystywana przez Wnioskodawcę, od początku posiadania była użytkowana przez dzierżawcę.

2)    Działka 1/11 - działka ta nigdy nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani oddana do używania na podstawie innych umów o podobnych charakterze.

Działka 1/8 - przedmiotowa działka jest przedmiotem umowy dzierżawy z dnia 1 października 1991 r., której dzierżawcą jest B. S.A. z siedzibą w (…). Umowa ta jest zawarta na czas określony do dnia października 2034 r. Umowy tej nie zawierał Wnioskodawca, otrzymał on przedmiotową nieruchomość w ramach darowizny już z obowiązującą umową dzierżawy.

3)    W przedmiotowym wezwaniu organ błędnie wskazuje, że stacja bazowa telefonii komórkowej znajduje się na działce 1/11, podczas gdy znajduje się ona na działce 1/8. Odpowiadając na następne pytania stosowana będzie prawidłowa numeracja. Znajdujący się na działce 1/8 budynek - stacja bazowa telefonii komórkowej stanowi budowlę w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Wskazać należy, że przedmiotowa działka oznaczona jest w ewidencji gruntów symbolem Bi - inne tereny zabudowane z adnotacją o budynku niestanowiącym odrębnego od gruntu przedmiotu własności.

4)    Przedmiotem sprzedaży będzie m.in. działka numer 1/8, na której posadowiona jest stacja bazowa telefonii komórkowej. Z umowy dzierżawy wynika, że właścicielem obiektów zainstalowanych na działce jest dzierżawca, tj. B. S.A. W treści umowy dzierżawy wprost wskazano, że „Dzierżawca zdemontuje i usunie z przedmiotu dzierżawy w okresie sześciu miesięcy od dnia rozwiązania umowy urządzenia i obiekty zainstalowane przez dzierżawcę i wchodzące w skład prowadzonego przez niego przedsiębiorstwa na własny koszt.”

5)    Na moment sprzedaży właścicielem stacji jest dzierżawca, tj. B. S.A.

6)    Nabywca nabędzie działkę 1/8 wraz z obowiązującą umową dzierżawy. To nie Wnioskodawca zainstalował na działce 1/8 przedmiotową stację bazową telefonii komórkowej, lecz dzierżawcą, tj. B. S.A. Umowa dzierżawy w dalszym ciągu będzie obowiązywać. Nie będzie konieczności rozliczania jakichkolwiek nakładów.

Działka 1/11 - budynki znajdujące się na działce nigdy nie były przedmiotem odpłatnej umowy najmu, dzierżawy bądź innych umów o podobnym charakterze.

7)    Działka 1/8 - same budynki znajdujące się na działce nie były przedmiotem odpłatnej umowy najmu, dzierżawy itp., gdzie stroną byłby Wnioskodawca.

8)    Potencjalny nabywca przedmiotowej nieruchomości sam zgłosił się do Wnioskodawcy z propozycją zakupu. Co prawda w tym momencie Wnioskodawca podjął już decyzję o chęci sprzedaży oraz miał podpisaną umowę pośrednictwa sprzedaży, ale nie zostały jeszcze podjęte żadne działania promujące nieruchomość, nie wystawiono żadnego ogłoszenia o sprzedaży. Być może nabywca dowiedział się o tym fakcie z jakichś innych źródeł, od właścicieli sąsiedniej nieruchomości, lub po prostu był to zbieg okoliczności.

9)  Jedyną umową tego typu była podpisania przez Wnioskodawcę umowa pośrednictwa sprzedaży z profesjonalnym biurem nieruchomości w celu zapewnienia sobie poprawności, bezpieczeństwa przeprowadzonej transakcji oraz w celu pozyskania przez pośrednika w imieniu Wnioskodawcy wszystkich niezbędnych dokumentów wymaganych przez przyszłego nabywcę oraz niezbędnych do zawarcia umów w formie aktów notarialnych.

10)  Wnioskodawca nigdy wcześniej nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości.

11)  Wnioskodawca nie posiada żadnych innych nieruchomości.

Pytania

1)  Czy dochód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości do dnia 31 grudnia 2026 r., objęty będzie zwolnieniem na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2)  Czy w przypadku wystąpienia poszczególnych scenariuszy wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, czy będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT

3)  Czy w przypadku możliwości zastosowania zwolnienia, Wnioskodawca może z tego zwolnienia zrezygnować i opodatkować transakcję podatkiem VAT?

4)  Czy w przypadku obciążenia Kupującego opłatą planistyczną doliczoną do ceny sprzedaży nieruchomości, wartość tej opłaty będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Przedmiotem tej interpretacji jest odpowiedź na pytania oznaczone nr 1 w zakresie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast w zakresie pytań oznaczonych jako nr 2-4 w zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 163 z późn. zm.), zwanej dalej u.p.d.o.f., opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c u.p.d.o.f. źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości w myśl tego przepisu nie powstanie zatem, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki: odpłatne zbycie nieruchomości lub tych praw nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jak wynika ze stanu faktycznego zbycie przedmiotowej nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, gdyż Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, a przedmiotową nieruchomość wykorzystywał w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego, zatem jej zbycie ma charakter stricte prywatny. Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość na podstawie umowy darowizny w dniu 9 stycznia 2020 r. Zatem w przypadku zbycia nieruchomości w roku 2026 przedmiotowa transakcja będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie powołanego powyżej przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c u.p.d.o.f. Na marginesie wskazać należy, że - w przeciwieństwie do definicji działalności gospodarczej zawartej w ustawie o podatku od towarów i usług - działalność gospodarcza na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych nie obejmuje działalności rolniczej. Zatem w przypadku u.p.d.o.f. działalność rolnicza nie jest uznawana za działalność gospodarczą.

Reasumując: dochód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości do dnia 31 grudnia 2026 r., objęty będzie zwolnieniem na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Tak więc, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

„Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działek o których mowa we wniosku.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki gruntu o numerze 1/11 i 1/8 o powierzchni 7 hektarów 486 m². Przedmiotową nieruchomość nabył Pan na podstawie umowy darowizny w dniu 9 stycznia 2020 r. zawartej w formie aktu notarialnego. W dniu 25 listopada 2025 r. zawarł Pan w formie aktu notarialnego, przedwstępną umowę sprzedaży z zastrzeżeniem warunków. Kupujący jest osobą prawną będącą czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wartość transakcji będzie przekraczać kwotę 240.000 zł.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynności sprzedaży powyższej nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionych we wniosku zdarzeń nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości (działek) wygeneruje/wygenerowała przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a w szczególności fakt, że:

• jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, prowadzącą gospodarstwo rolne, będącą rolnikiem indywidualnym, niebędącą podatnikiem podatku od towarów i usług,
• nie ponosił Pan wydatków na ulepszenie nieruchomości,
• przedmiotowa nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jak również nie została w stosunku do niej wydana decyzja o warunkach zabudowy,
• nie podejmował oraz nie będzie podejmował Pan do dnia sprzedaży żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych i zmierzających do podniesienia wartości działek,
• działka 1/11 była wykorzystywana stricte na Pana własne i osobiste potrzeby. Zamieszkiwał Pan razem ze swoją rodziną w budynku znajdującym się na działce 1/11, uprawiał ziemię jako rolnik,
• działka 1/8 nie była wykorzystywana przez Pana, od początku posiadania była użytkowana przez dzierżawcę,
• budynki znajdujące się na działce 1/11 nigdy nie były przedmiotem odpłatnej umowy najmu, dzierżawy bądź innych umów o podobnym charakterze,
• same budynki znajdujące się na działce 1/8 nie były przedmiotem odpłatnej umowy najmu, dzierżawy itp., gdzie stroną byłby Pan,
• potencjalny nabywca przedmiotowej nieruchomości sam zgłosił się do Pana z propozycją zakupu,
• nigdy wcześniej nie dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości,
• nie posiada Pan żadnych innych nieruchomości,

sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. W konsekwencji, istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem. Zatem kwota przychodu uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, nie będzie stanowiła przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795 ze zm.):

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Za datę nabycia nieruchomości (działek), należy przyjąć zatem datę nabycia ww. nieruchomości na podstawie umowy darowizny, tj. 9 stycznia 2020 rok.

Tym samym, planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości nie będzie wiązała się z obowiązkiem zapłaty podatku ze względu na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejszą interpretację wydano w oparciu o opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.