Skutki podatkowe sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym nabytym w drodze umowy o dział spadku.
Podatniczka w czerwcu 2025 r. sprzedała bratu udział 1/12 w mieszkaniu za 25 833 zł. Nieruchomość została pierwotnie nabyta przez jej dziadków w 2005 r. Po śmierci dziadka w 2019 r. udział odziedziczył ojciec podatniczki. Ojciec zmarł w 2022 r., a po nim podatniczka odziedziczyła ten udział. W grudniu 2022 r. przeprowadzono dział spadku po ojcu bez spłat i dopłat, nie zwiększając…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe, w części nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
16 maja 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 16 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
W czerwcu 2025 r. dokonała Pani odpłatnego zbycia udziału wynoszącego 1/12 w prawie własności nieruchomości lokalowej (mieszkania) na rzecz Pani brata na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. Cena sprzedaży wyniosła 25.833 zł. Nieruchomość została nabyta przez Pani dziadków do majątku wspólnego w 2005 r. Pani dziadek zmarł w grudniu 2019 r., a udział w nieruchomości odziedziczył Pani ojciec. Pani ojciec zmarł w październiku 2022 r. Po jego śmierci w dniu 19 grudnia 2022 r. został przeprowadzony dział spadku po Pani ojcu. Dział spadku nastąpił bez spłat i dopłat oraz bez zwiększenia Pani udziału ponad udział wynikający z dziedziczenia. Następnie w dniu 17 stycznia 2024 r. został sporządzony akt poświadczenia dziedziczenia dotyczący spadku po Pani dziadku. W rezultacie nabyła Pani udział wynoszący 1/12 w prawie własności nieruchomości w drodze dziedziczenia po Pani ojcu. Sprzedaż dokonana w 2025 r. dotyczyła wyłącznie udziału wynoszącego 1/12 w nieruchomości, nabytego przez Panią w drodze dziedziczenia. Nie dokonywała Pani żadnych odpłatnych nabyć tego udziału ani nakładów zwiększających jego wartość. W związku z powyższym powstała wątpliwość, czy odpłatne zbycie udziału w nieruchomości dokonane w 2025 r. powoduje obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych oraz obowiązek złożenia zeznania PIT-39.
Pytanie
Czy w przedstawionym stanie faktycznym odpłatne zbycie w 2025 r. udziału wynoszącego 1/12 w nieruchomości, nabytego przez Panią w drodze dziedziczenia po ojcu, powoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz obowiązek złożenia zeznania PIT-39?
Pani stanowisko w sprawie
W Pani ocenie przedstawione odpłatne zbycie udziału w nieruchomości nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz nie rodzi obowiązku złożenia zeznania PIT-39. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Jednocześnie zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku, pięcioletni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta przez spadkodawcę. W przedmiotowej sprawie nieruchomość została nabyta przez Pani dziadków do majątku wspólnego w 2005 r. Następnie udział w nieruchomości został odziedziczony przez Pani ojca po śmierci Pani dziadka w 2019 r., a następnie przez Panią po śmierci Pani ojca w 2022 r. Dział spadku po Pani ojcu został przeprowadzony bez spłat i dopłat oraz bez przyrostu majątku ponad przysługujący Pani udział spadkowy, wobec czego nie doszło do nowego nabycia udziału w nieruchomości. W konsekwencji należy uznać, że pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, należy liczyć od końca 2005 r., tj. od momentu nabycia nieruchomości przez dziadków. W związku z tym sprzedaż udziału w nieruchomości dokonana przez Panią w 2025 r. nastąpiła po upływie ustawowego pięcioletniego terminu i nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji nie powstaje również obowiązek złożenia zeznania PIT-39.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zasady opodatkowania
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Źródła przychodów
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.
Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub tych praw nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a kwota uzyskana ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Ponadto powyższy przepis dotyczy odpłatnego zbycia, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.
Odpłatne zbycie nieruchomości nabytej w spadku
Z art. 10 ust. 5 cytowanej na wstępie ustawy wynika, że:
W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Stosownie do powyższego przepisu pięcioletni okres, po upływie którego nie powstanie obowiązek uiszczenia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku liczony jest od końca roku, w którym spadkodawca ją nabył lub wybudował.
Zatem do wyliczenia pięcioletniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkobiercy, który dokonuje odpłatnego zbycia, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło pięć lat - to odpłatne zbycie nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Należy również wskazać, że dla celów stosowania art. 10 ust. 5 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przyjmuje się, że momentem nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, który tę nieruchomość nabył również w drodze spadku, jest moment nabycia tej nieruchomości zgodnie z przepisami ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), tj. data śmierci jego spadkodawców.
Gdyby celem ustawodawcy w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych było umożliwienie podatnikowi zaliczenia do okresu pięcioletniego nabycia w drodze spadku przez wszystkich spadkodawców, a więc liczenie od momentu pierwotnego nabycia nieruchomości, wyraziłby taką intencję wprost w spornej normie.
Odpłatne zbycie nieruchomości nabytej w drodze działu spadku
Jak stanowi art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Nie stanowi nabycia albo odpłatnego zbycia, o których mowa w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku.
Wskutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi względem przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do chwili działu przedmiot wspólności.
Nie zmienia to faktu, że dział spadku jest zawsze konsekwencją wcześniejszego nabycia spadku. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom.
Zgodnie z teorią prawa rzeczowego, przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności czy działu spadku, jest nabyciem tych rzeczy.
Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli, jeśli:
Dział spadku, w wyniku którego udział w nieruchomości lub prawie majątkowym nie zwiększył się, zmienia wyłącznie charakter własności. Jednakże nabycie nieruchomości lub prawa majątkowego w drodze działu spadku (nawet jeżeli dział spadku dokonano bez spłat lub dopłat) w części przekraczającej udział spadkowy stanowi w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabycie nieruchomości lub prawa majątkowego w tym udziale, który przekracza udział nabyty w spadku.
Wszelkie przypadki, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowany być musi w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad nieruchomością lub prawem majątkowym.
Bezsprzeczne jest, że udziały, jakie otrzymuje spadkobierca powyżej swojego udziału (jeżeli nabywa majątek w dziale spadku o wartości większej od swojego udziału w spadku) były własnością pozostałych spadkobierców.
Spadkobierca nie miał do nich żadnych praw aż do momentu działu spadku. Nabycie w wyniku działu spadku części majątku, który należał do innych spadkobierców, należy więc traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Nabycie w drodze spadku i dziale spadku
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w ustawie Kodeks cywilny.
Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że:
Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.
Stosownie do art. 924 tej ustawy:
Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.
Z art. 925 cytowanej ustawy wynika, że:
Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.
W świetle art. 926 § 1 wskazanej ustawy:
Powołanie do spadku, czyli przekazanie w spadku majątku, wynika z ustawy albo z testamentu.
Wg treści art. 931 § 1 oraz Kodeksu cywilnego:
W pierwszej kolejności powołane są z ustawy do spadku dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek; dziedziczą oni w częściach równych. Jednakże część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż jedna czwarta całości spadku.
Stosownie do art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:
Sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Notariusz na zasadach określonych w przepisach odrębnych sporządza akt poświadczenia dziedziczenia.
Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia (art. 1025 § 1 ww. Kodeksu).
Wyjaśnić ponadto należy, że wykładnia pojęcia „nabycie w drodze spadku”, użytego w art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obejmuje zarówno nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego i testamentowego, jak i nabycie nieruchomości na podstawie rozporządzenia testamentowego w drodze zapisu zwykłego i windykacyjnego.
Zgodnie z art. 1035 Kodeksu cywilnego:
Jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu.
Stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.
W świetle art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
Jak stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.
Stosownie do art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości lokalowej (mieszkania)
Z treści wniosku wynika, że w czerwcu 2025 r. dokonała Pani odpłatnego zbycia udziału wynoszącego 1/12 w prawie własności nieruchomości lokalowej (mieszkania) na rzecz Pani brata na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. Nieruchomość została nabyta przez Pani dziadków do majątku wspólnego w 2005 r. Pani dziadek zmarł w grudniu 2019 r., a udział w nieruchomości odziedziczył Pani ojciec. Pani ojciec zmarł w październiku 2022 r. Po jego śmierci w dniu 19 grudnia 2022 r. został przeprowadzony dział spadku po Pani ojcu. Dział spadku nastąpił bez spłat i dopłat oraz bez zwiększenia Pani udziału ponad udział wynikający z dziedziczenia. Następnie w dniu 17 stycznia 2024 r. został sporządzony akt poświadczenia dziedziczenia dotyczący spadku po Pani dziadku. W rezultacie nabyła Pani udział wynoszący 1/12 w prawie własności nieruchomości w drodze dziedziczenia po Pani ojcu. Sprzedaż dokonana w 2025 r. dotyczyła wyłącznie udziału wynoszącego 1/12 w nieruchomości, nabytego przez Panią w drodze dziedziczenia.
Wątpliwości Pani budzi kwestia czy w przedstawionym stanie faktycznym odpłatne zbycie w 2025 r. udziału wynoszącego 1/12 w nieruchomości, nabytego przez Panią w drodze dziedziczenia po ojcu, powoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz obowiązek złożenia zeznania PIT-39.
Odnosząc zatem Pani wątpliwości na grunt przytoczonych powyżej przepisów oraz kierując się treścią wniosku, a zwłaszcza zawartego w nim oświadczenia, że dział spadku nastąpił bez spłat i dopłat oraz bez zwiększenia Pani udziału ponad udział wynikający z dziedziczenia, stwierdzam, że w niniejszej sprawie nie doszło do nowego nabycia przez Panią w rozumieniu art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Tym samym pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w odniesieniu do Pani udziału w nieruchomości lokalowej (mieszkania) należy liczyć od daty nabycia jej przez Pani spadkodawcę – ojca, a nie jak Pani wskazała, że od końca 2005 roku tj. od momentu nabycia nieruchomości przez dziadków.
Wobec powyższego, sprzedaż przez Panią w 2025 r. ww. udziału w nieruchomości nie stanowi dla Pani źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału w nieruchomości przez spadkodawcę (Pani ojca), w związku z powyższym nie ma Pani obowiązku składania zeznania PIT-39.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
Niniejszą interpretację wydano w oparciu o opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo