Interpretacja 0114-KDIP3-1.4011.599.2026.3.MZ

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

• prawidłowe – w części dotyczącej nadpłaty kredytu hipotecznego oraz spłaty odsetek dokonanych ze środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu przy ulicy E.,
• nieprawidłowe – w pozostałej części.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 27 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 26 czerwca 2026 r. (wpływ 26 czerwca 2026 r.) oraz pismem z 20 lipca 2026 r. (wpływ 20 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną podlegającą w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Mieszkanie A. - Wnioskodawca wraz z rodziną (żoną oraz trojgiem dzieci) przez około 11 lat zamieszkiwał w dwóch połączonych funkcjonalnie lokalach mieszkalnych przy ul. A. w B., stanowiących w praktyce jedno mieszkanie o powierzchni około 123 m2. Lokale zostały nabyte w dniu 1 października 2014 r. i pozostawały miejscem zamieszkania rodziny do 2025 r. Wnioskodawca wraz z rodziną był w tym lokalu zameldowany i faktycznie stale w nim zamieszkiwał. W dniu 18 września 2025 r. lokale zostały sprzedane za łączną cenę 2 620 000 zł. Sprzedaż nastąpiła po upływie ponad 5 lat od nabycia.

Mieszkanie C. - W związku ze zmianą miejsca zamieszkania rodziny, w dniu 5 czerwca 2025 r. Wnioskodawca nabył lokal mieszkalny przy ul. C. w B. o powierzchni około 144 m2 za cenę 3 450 000 zł. Nabycie lokalu zostało sfinansowane częściowo środkami własnymi Wnioskodawcy, a częściowo kredytem hipotecznym udzielonym przez D. na podstawie umowy kredytowej z dnia 4 czerwca 2025 r.

Kredyt został udzielony na okres 26 lat na łączną kwotę 2 765 000 zł, w tym: 2 265 000 zł na zakup lokalu mieszkalnego, 500 000 zł na remont lokalu. Pozostała część ceny zakupu została pokryta środkami własnymi Wnioskodawcy. W związku z zakupem lokalu Wnioskodawca poniósł również dodatkowe koszty nabycia, w szczególności: podatek od czynności cywilnoprawnych w kwocie 69 000 zł, koszty notarialne związane z umową przedwstępną i umową końcową w łącznej kwocie około 6 000 zł. W okresie od czerwca 2025 r. do listopada 2025 r. Wnioskodawca przeprowadził kompleksowy remont lokalu przy ul. C., dostosowując go do potrzeb mieszkaniowych rodziny z trojgiem dzieci. Remont obejmował w szczególności: przebudowę układu ścian, wykonanie nowych instalacji, wykonanie nowych podłóg, wykonanie nowych łazienek, wykonanie nowej kuchni, wykonanie trwałych zabudów, montaż klimatyzacji. W praktyce w lokalu pozostawiono wyłącznie okna oraz drzwi wejściowe, natomiast wszystkie pozostałe elementy zostały wykonane od nowa. Łączna wartość wydatków remontowych możliwych do udokumentowania wynosi około 450 000 zł.

W listopadzie 2025 r. Wnioskodawca wraz z rodziną przeprowadził się do lokalu przy ul. C. i od tego momentu lokal ten stanowi główne miejsce zamieszkania rodziny. Wszyscy członkowie rodziny są tam zameldowani oraz faktycznie stale zamieszkują.

Mieszkanie E. - W międzyczasie, w dniu 24 września 2025 r., Wnioskodawca nabył lokal mieszkalny przy ul. E. w B. za cenę 1 680 000 zł. Zakup został sfinansowany ze środków własnych, bez udziału kredytu. W związku z zakupem Wnioskodawca poniósł również: podatek od czynności cywilnoprawnych w kwocie 33 600 zł, koszty notarialne związane z umową przedwstępną i umową końcową w łącznej kwocie około 6 000 zł. Po zakupie lokalu przy ul. E. Wnioskodawca przeprowadził jego remont obejmujący m.in.: wykonanie nowych podłóg, wykonanie nowych łazienek, wykonanie nowej kuchni, częściową przebudowę ścian, częściową przebudowę instalacji. Łączna wartość wydatków remontowych możliwych do udokumentowania wynosi około 115 000 zł. W dniu 25 maja 2026 r. została zawarta notarialna umowa przedwstępna sprzedaży lokalu przy ul. E. Kupujący wpłacił zadatek. Cena sprzedaży została ustalona na kwotę 2 615 000 zł. Zawarcie umowy końcowej zostało przewidziane najpóźniej do dnia 30 sierpnia 2026 r.

Wnioskodawca planuje przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży lokalu przy ul. E. na dalsze finansowanie własnych celów mieszkaniowych związanych z lokalem przy ul. C., w szczególności: spłatę kapitału kredytu hipotecznego, spłatę odsetek kredytu hipotecznego, wcześniejsze nadpłaty kredytu hipotecznego, dalsze wydatki remontowe i wykończeniowe dotyczące lokalu.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca zamierza przeznaczyć cały przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przy ul. E. w B. na własne cele mieszkaniowe, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie tego lokalu.

Przychód ten zostanie przeznaczony w szczególności na dalsze finansowanie lokalu mieszkalnego przy ul. C. w B., który stanowi faktyczne miejsce zamieszkania Wnioskodawcy oraz jego rodziny, tj. w szczególności na:

·      spłatę oraz nadpłatę kapitału kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup i remont tego lokalu,

·      spłatę odsetek od tego kredytu,

·      dalsze wydatki remontowe oraz wykończeniowe dotyczące tego lokalu.

W lokalu mieszkalnym przy ul. C. w B. Wnioskodawca przeprowadził kompleksowy remont, którego celem było dostosowanie lokalu do stałych potrzeb mieszkaniowych rodziny z trojgiem dzieci.

Zakres prac remontowych obejmował w szczególności:

1.  prace rozbiórkowe i przygotowawcze:

·      demontaż dotychczasowych elementów wykończenia,

·      usunięcie dotychczasowych podłóg,

·      usunięcie dotychczasowej zabudowy,

·      przygotowanie lokalu do wykonania nowego układu funkcjonalnego;

2.  prace budowlane i konstrukcyjno-wykończeniowe:

·      przebudowę układu ścian działowych,

·      wykonanie nowych ścian działowych,

·      wykonanie zabudów gipsowo-kartonowych,

·      wykonanie gładzi,

·      malowanie ścian i sufitów;

3.  instalacje:

·      wykonanie nowej instalacji elektrycznej,

·      wykonanie nowej instalacji wodno-kanalizacyjnej,

·      przebudowę instalacji grzewczej w zakresie koniecznym do nowego układu lokalu,

·      wykonanie instalacji klimatyzacji,

·      wykonanie instalacji oświetleniowej;

4.  podłogi:

·      wykonanie nowych podłóg w pomieszczeniach mieszkalnych,

·      wykonanie nowych posadzek w łazienkach i innych pomieszczeniach wymagających tego rodzaju wykończenia,

·      montaż listew przypodłogowych;

5.  łazienki:

·      kompleksowe wykonanie łazienek od nowa,

·      wykonanie hydroizolacji, o ułożenie płytek, o montaż armatury,

·      montaż umywalek,

·      montaż toalet,

·      montaż kabin/pryszniców lub wanien,

·      wykonanie szafek łazienkowych na wymiar;

6.  kuchnia:

·      wykonanie nowej kuchni,

·      wykonanie zabudowy kuchennej na wymiar,

·      montaż blatów,

·      montaż zlewu i armatury,

·      montaż sprzętu AGD przeznaczonego do korzystania z kuchni;

7.  stolarka i zabudowy:

·      wymianę drzwi wewnętrznych,

·      wykonanie szaf wnękowych,

·      wykonanie zabudowy garderoby,

·      wykonanie innych trwałych zabudów meblowych na indywidualne zamówienie;

8.  oświetlenie:

·      montaż oświetlenia sufitowego,

·      montaż oświetlenia ściennego,

·      montaż opraw wpuszczanych,

·      montaż taśm LED,

·      montaż oczek oświetleniowych;

9.  klimatyzacja:

·      montaż instalacji klimatyzacji,

·      montaż jednostek klimatyzacyjnych.

W praktyce lokal został wyremontowany niemal w całości. Z poprzedniego stanu lokalu pozostawiono zasadniczo jedynie okna oraz drzwi wejściowe.

Wydatki objęte wnioskiem obejmowały zakup i montaż sprzętu AGD oraz mebli trwale związanych z lokalem mieszkalnym. Sprzęt AGD został zakupiony w związku z wykonaniem nowej kuchni oraz urządzeniem lokalu jako miejsca stałego zamieszkania Wnioskodawcy i jego rodziny. Meble objęte wnioskiem to meble wykonane na indywidualne zamówienie, trwale związane z lokalem, w szczególności zabudowa kuchni, szafy wnękowe, zabudowa garderoby oraz szafki łazienkowe wykonane na wymiar.

Przedmiotem wniosku jest następujący sprzęt AGD:

·      płyta indukcyjna,

·      piekarnik,

·      zmywarka,

·      lodówka wolnostojąca,

·      pralka wolnostojąca,

·      okap kuchenny.

Płyta indukcyjna, piekarnik, zmywarka oraz okap kuchenny zostały zakupione i zamontowane jako elementy nowej kuchni.

Lodówka oraz pralka są urządzeniami wolnostojącymi, zakupionymi w celu umożliwienia normalnego korzystania z lokalu mieszkalnego zgodnie z jego funkcją mieszkaniową.

Wnioskodawca nie obejmuje niniejszym uzupełnieniem wydatków na sprzęt RTV, dekoracje ani inne ruchome elementy wyposażenia niezwiązane z remontem lub wykończeniem lokalu.

Wydatki objęte wnioskiem obejmowały zakup i montaż oświetlenia wewnętrznego trwale związanego z lokalem mieszkalnym.

Oświetlenie objęte wnioskiem obejmuje wyłącznie oświetlenie wewnętrzne trwale związane z lokalem mieszkalnym, w szczególności:

·      oświetlenie sufitowe,

·      oświetlenie ścienne,

·      oprawy wpuszczane,

·      oczka oświetleniowe,

·      taśmy LED,

·      inne oprawy oświetleniowe zamontowane na stałe w suficie lub ścianach.

Wniosek nie obejmuje lamp wolnostojących, lamp stołowych ani innych przenośnych źródeł światła.

Meble objęte wnioskiem charakteryzuje trwały związek z lokalem mieszkalnym. Zostały one wykonane na indywidualne zamówienie, na wymiar, i są przeznaczone do trwałego korzystania w tym lokalu.

Wydatki obejmowały w szczególności:

·      zabudowę kuchenną wykonaną na wymiar,

·      szafy wnękowe wykonane na wymiar,

·      zabudowę garderoby wykonaną na wymiar,

·      szafki łazienkowe wykonane na indywidualne zamówienie,

·      szafki stanowiące element mocowania umywalek,

·      inne trwałe zabudowy meblowe wykonane na wymiar.

Wniosek nie obejmuje mebli wolnostojących, takich jak kanapy, łóżka, stoły, krzesła, biurka, komody wolnostojące ani inne ruchome elementy wyposażenia lokalu.

Pytania

1.  Czy wydatki poniesione przez Wnioskodawcę przed sprzedażą lokalu przy ul. E., obejmujące wkład własny przeznaczony na zakup lokalu przy ul. C., mogą zostać uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT?

2.  Czy wydatki poniesione przez Wnioskodawcę przed sprzedażą lokalu przy ul. E., obejmujące podatek od czynności cywilnoprawnych oraz koszty notarialne związane z zakupem lokalu przy ul. C., mogą zostać uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe?

3.  Czy wydatki remontowe poniesione przez Wnioskodawcę przed sprzedażą lokalu przy ul. E., dotyczące lokalu przy ul. C., mogą zostać uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe?

4.  Czy spłaty kapitału kredytu hipotecznego oraz odsetek od tego kredytu, dotyczących lokalu przy ul. C., dokonywane przed sprzedażą lokalu przy ul. E., mogą zostać uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe?

5.  Czy spłaty oraz nadpłaty kapitału kredytu hipotecznego oraz spłaty odsetek od tego kredytu, dotyczących lokalu przy ul. C., dokonywane po sprzedaży lokalu przy ul. E., w terminie wskazanym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, mogą zostać uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe?

6.  Czy przyszłe wydatki remontowe i wykończeniowe dotyczące lokalu przy ul. C. mogą zostać uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania 1-5, z wyłączeniem wydatkowania części przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości na zakup sprzętu AGD: płyty indukcyjnej, piekarnika, zmywarki, lodówki wolnostojącej, pralki wolnostojącej, okapu kuchennego, wykonanie oświetlenia sufitowego, oświetlenia ściennego, oprawy wpuszczane, oczka oświetleniowe, taśmy LED, inne oprawy oświetleniowe zamontowane na stałe w suficie lub ścianach oraz wykonanie stałej zabudowy (zabudowę kuchenną wykonaną na wymiar, szafy wnękowe wykonane na wymiar, zabudowę garderoby wykonaną na wymiar, szafki łazienkowe wykonane na indywidualne zamówienie, szafki stanowiące element mocowania umywalek, inne trwałe zabudowy meblowe wykonane na wymiar), gdyż w tym zakresie zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie w związku z interpretacją ogólną Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z dnia 13 października 2021 r., Nr DD2.8202.4.2020 w sprawie stosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z kwalifikacją niektórych wydatków poniesionych na remont i wykończenie nieruchomości jako wydatków stanowiących realizację celu mieszkaniowego.

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy wszystkie wskazane wyżej wydatki pozostają bezpośrednio związane z realizacją własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawcy i jego rodziny. Lokal przy ul. C. stanowi faktyczne i jedyne miejsce zamieszkania Wnioskodawcy oraz jego rodziny. Zakup lokalu oraz przeprowadzony remont miały na celu trwałe zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych rodziny. W ocenie Wnioskodawcy bez znaczenia pozostaje fakt, że część wydatków została poniesiona przed sprzedażą lokalu przy ul. E., ponieważ pomiędzy zakupem lokalu przy ul. C., przeprowadzką rodziny oraz sprzedażą lokalu przy ul. E. istnieje ścisły związek czasowy i funkcjonalny. Wnioskodawca stoi na stanowisku, że zarówno wydatki na nabycie lokalu przy ul. C., koszty transakcyjne, wydatki remontowe, jak również spłata i nadpłata kredytu hipotecznego dotyczącego tego lokalu, stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, jeżeli następuje odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że 24 września 2025 r. nabył Pan lokal mieszkalny w B. przy ul. E. W dniu 25 maja 2026 r. została zawarta notarialna umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania. Zawarcie umowy końcowej zostało przewidziane najpóźniej do dnia 30 sierpnia 2026 r.

Zatem sprzedaż zostanie dokonana przez Pana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości i będzie stanowić dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku od osób fizycznych.

Przechodząc więc do skutków podatkowych w zakresie dokonanej sprzedaży nieruchomości należy wskazać, co następuje:

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na podstawie art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Następnie, art. 30e ust. 7 cytowanej ustawy, stanowi:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obejmującymi w szczególności udokumentowane koszty nabycia nieruchomości. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia zgodnie z art. 22 ust. 6c w zw. z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zaliczyć można:

• udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia;
• udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania, których wysokość ustala się na podstawie faktury VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zwolnienie podatkowe

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru: D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości uprawniają do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w zamkniętym katalogu kosztów, tj. w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 i pkt 2 ww. ustawy:

W świetle natomiast art. 21 ust. 25a cytowanej ustawy:

Z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że:

Zgodnie z art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Na podstawie art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Nadmienić trzeba też, że zgodnie z art. 21 ust. 30 omawianej ustawy:

Stosownie natomiast do art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wskazuję w tym miejscu, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:

Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem przychodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Wskazać należy, że z istoty rozwiązania zawartego w zacytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe.

Zatem zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wymaga przeznaczenia równowartości przychodu ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na preferowane przez ustawodawcę cele, a takim przychodem jest wartość wyrażona w umówionej cenie sprzedaży, nie zaś faktycznie otrzymane środki finansowe. W art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca nie mówi o zaspokojeniu własnych celów mieszkaniowych konkretnie za środki finansowe otrzymane z tytułu sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych. Stanowi natomiast o przeznaczeniu na preferowany cel przychodu rozumianego zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc kwoty w wysokości (wartości) pozostającej w granicach umówionej ceny sprzedaży nieruchomości przez podatnika.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 listopada 2016 r., sygn. akt II FSK 3171/14, Sąd w odniesieniu do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stwierdził:

Zatem, ponieważ przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, to aby dochód z odpłatnego zbycia mógł korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wydatkowanie środków pieniężnych (pozyskanych ze sprzedaży lub innych źródeł) co do zasady powinno nastąpić po lub w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Jednak w określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny odpłatnego zbycia (zaliczka, zadatek, przedpłata, rata) i wydatkowane na własne cele mieszkaniowe przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym. Zadatek, zaliczka, rata, które zostały otrzymane tytułem umowy sprzedaży nieruchomości zbywanej, a następnie wydatkowane na cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przed zawarciem umowy sprzedaży, mogą być uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe.

Z wykładni językowej przytoczonych uprzednio przepisów, a w szczególności z zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy sformułowania: „(...) wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości (...), jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe (...)” wynika, że podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższego zwolnienia jest przeznaczenie w określonym czasie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Innymi słowy ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku.

Istotnym jest, czy w momencie dokonywania wydatków na własne cele mieszkaniowe podatnik dysponuje/uzyskał przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, nawet jeżeli formalnie sprzedaż ta została dokonana już po poniesieniu wydatków na cele mieszkaniowe.

Stanowisko to potwierdza orzecznictwo, czego przykładem jest wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...) z 22 stycznia 2025 r., sygn. akt I SA/Sz 529/24, w którym Sąd wyjaśnił, że:

Z treści wniosku wynika, że 24 września 2025 r. nabył Pan lokal mieszkalny w B. przy ul. E. W dniu 25 maja 2026 r. została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania. Zawarcie umowy końcowej zostało przewidziane najpóźniej do dnia 30 sierpnia 2026 r. Natomiast w dniu 5 czerwca 2025 r. nabył Pan lokal mieszkalny przy ulicy C. Nabycie lokalu zostało sfinansowane częściowo środkami własnymi, a częściowo kredytem hipotecznym. Planuje Pan przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży lokalu przy ul. E. na dalsze finansowanie własnych celów mieszkaniowych związanych z lokalem przy ul. C., w szczególności: spłatę kapitału kredytu hipotecznego, spłatę odsetek kredytu hipotecznego, wcześniejsze nadpłaty kredytu hipotecznego, dalsze wydatki remontowe i wykończeniowe dotyczące lokalu.

W Pana sprawie m.in. mamy do czynienia z sytuacją, w której jeszcze przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, poniósł Pan wydatki na wkład własny przeznaczony na zakup lokalu przy ul. C. oraz jego remont, spłaty kapitału kredytu hipotecznego oraz odsetek od tego kredytu, podatek od czynności cywilnoprawnych oraz koszty notarialne związane z zakupem lokalu mieszkalnego w B. przy ul. C.

Zatem powyższe wydatki nie spełniają jednego z warunków koniecznych, aby środki te mogły zostać zwolnione z opodatkowania, bowiem sfinansował Pan ich zapłatę z innych środków pieniężnych, aniżeli pochodzących ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2025 roku. W odniesieniu do tych środków pieniężnych warunki określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zostały spełnione, gdyż nie stanowiły one przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2025 roku, ani jego częściowej równowartości – przychód ze zbycia mieszkania jeszcze nie powstał (Umowa sprzedaży mieszkania zostanie zawarta do 30 sierpnia 2026 r.).

Mając powyższe na uwadze, środki przeznaczone na wydatki poniesione na wkład własny przeznaczony na zakup lokalu przy ul. C. oraz jego remont, spłaty kapitału kredytu hipotecznego oraz odsetek od tego kredytu, podatek od czynności cywilnoprawnych oraz koszty notarialne związane z zakupem lokalu mieszkalnego w B. przy ul. C. nie mogą stanowić wydatku na własny cel mieszkaniowy, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Wydatki te zostały poniesione w momencie kiedy nie dysponował/nie uzyskał Pan jeszcze przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W tej części Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Przechodząc następnie do kwestii poniesienia wydatków na spłaty oraz nadpłaty kapitału kredytu hipotecznego oraz spłaty odsetek od tego kredytu dokonywane ze środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego w B. przy ul. E., stwierdzić należy, że jednym z celów, których realizacja uprawnia do zwolnienia jest wskazana w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1. Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt (pożyczka) mają być zaciągnięte na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Ważne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży. Ocena czy kredyt, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych został zaciągnięty w celu mieszkaniowym należy wiązać z faktycznym sposobem rozdysponowania środków pochodzących z tego kredytu. Dla zastosowania zwolnienia, o którym mowa w tym przepisie nie ma znaczenia to, czy z treści umowy kredytu wynika na jaki cel został on udzielony, czy też taki cel nie został określony. Najistotniejsze jest natomiast to, czy kredyt został w rzeczywistości przeznaczony na cele wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że przychód ze sprzedaży do dnia 30 sierpnia 2026 r. lokalu mieszkalnego przy ul. E. zamierza Pan przeznaczyć na spłaty oraz nadpłaty kapitału kredytu hipotecznego oraz spłaty odsetek od tego kredytu, który został zaciągnięty w 2025 r. w D. na zakup i remont lokalu mieszkalnego w B. przy ul. C., w którym zamieszkuje Pan z rodziną.

Z punktu widzenia zastosowania omawianego zwolnienia istotne znaczenie ma faktyczne wydatkowanie (nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy cele mieszkaniowe.

Zauważyć również należy, że w przypadku, gdy w umowie kredytu lub pożyczki nie został wskazany cel przeznaczenia kredytu/pożyczki, a pozostałe okoliczności (np. faktyczne przeznaczenie środków pochodzących z tego kredytu/pożyczki) wskazują, że celem zaciągnięcia była realizacja przez podatnika własnego celu mieszkaniowego – przy spełnieniu pozostałych warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz ust. 25 – 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – wydatki na spłatę takiego kredytu lub pożyczki oraz odsetek od takiego kredytu lub pożyczki dają prawo do skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Wobec powyższego stwierdzam, że przeznaczenie przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego na spłaty oraz nadpłaty kapitału kredytu hipotecznego oraz spłaty odsetek od tego kredytu - można uznać za wydatki, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zaznaczyć jednakże należy, że ww. zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości jaka proporcjonalnie odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie osiągniętym z odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości.

W tej części Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanego przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.