W zakresie ustalenia źródła przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości - działalność gospodarcza.
Podatnik prowadził działalność gospodarczą polegającą na budowie i sprzedaży mieszkań, zawieszoną w 2017 roku. Posiada ostatnie niesprzedane mieszkanie z inwestycji, które nie było używane prywatnie ani wynajmowane. Planuje wznowić działalność wyłącznie w celu…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
4 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 29 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie pismem z 30 lipca 2025 r. (data wpływu 5 sierpnia 2025 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Planuje Pan wznowienie działalności gospodarczej zawieszonej 14 lipca 2017 r. w celu dokonania sprzedaży ostatniego mieszkania wchodzącego w skład inwestycji rozpoczętej przed zawieszeniem.
W związku z powyższym zamierza Pan ponownie zarejestrować się jako czynny podatnik podatku VAT i rozliczyć nadwyżkę podatku VAT naliczonego w wysokości ok. 60 000 zł wynikającą z wcześniej poniesionych kosztów inwestycyjnych, która została wykazana w deklaracjach VAT przed zawieszeniem działalności.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego
Przed zawieszeniem prowadził Pan inwestycje polegającą na budowie lokali mieszkalnych na sprzedaż w ramach działalności gospodarczej. Był Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.
Koszty inwestycyjne zostały wykazane w deklaracjach VAT, z czego powstała nadwyżka podatku VAT naliczonego w wysokości ok. 60 000 zł. Mieszkanie, którego dotyczy pytanie nie zostało jeszcze sprzedane, jego sprzedaż planuje Pan po wznowieniu działalności. Lokal nie był wynajmowany, nie był też używany prywatnie. Po wznowieniu działalności zamierza Pan sprzedać mieszkanie w ramach tej działalności - kupującym będzie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Mieszkanie stanowi ostatni lokal z przedmiotowej inwestycji. Prowadził Pan działalność gospodarczą w zakresie inwestycji budowlanych i sprzedaży mieszkań. Mieszkania były budowane na gruncie firmowym z zamiarem sprzedaży, nie na użytek prywatny. Sprzedaż poprzednich lokali została rozliczona w ramach działalności gospodarczej. Koszty inwestycji zostały wykazane w ewidencji działalności. Działalność zostanie przez Pana wznowiona wyłącznie w celu sprzedaży tego mieszkania. Lokal mieszkalny stanowi towar handlowy.
Pytanie
Czy sprzedaż mieszkania po wznowieniu działalności gospodarczej powinna być uznana za przychód z działalności gospodarczej (art. 14 ust. 1c ustawy o PIT), a nie jako sprzedaż prywatna?
Pana stanowisko w sprawie
Uważa Pan, że sprzedaż mieszkania stanowi przychód z działalności gospodarczej, ponieważ:
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Jak wynika z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje więc generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości oraz ww. praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast ich odpłatne zbycie następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z kolei stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:
Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:
Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:
Jak już wcześniej wspomniano, klasyfikacja przychodu do danego źródła przychodów powoduje określone konsekwencje podatkowe, w tym również w zakresie możliwości wyboru formy opodatkowania. Możliwość wyboru formy opodatkowania mają m.in. podatnicy osiągający przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jednakże z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy wynika, że przepisu ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
Z kolei, w myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
Zgodnie natomiast z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
W myśl art. 14 ust. 2c ww. ustawy:
Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.
Z przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku, do których odnosi się art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c tej ustawy), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.
Jednakże wskazać należy, że wyjątek od tej zasady ma miejsce w sytuacji, gdy podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość ta stanowi towar handlowy w prowadzonej w tym zakresie działalności gospodarczej.
Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.
W celu zakwalifikowania działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia czy sprzedaż będzie stanowiła przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.
Z literalnej wykładni przywołanych przepisów wynika zatem, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej powstanie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przy kwalifikacji przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie ma bowiem przedmiotowe i funkcjonalne powiązanie danego rodzaju przychodu ze źródłem jego uzyskania.
Jak wynika z opisu sprawy, planuje Pan wznowienie działalności gospodarczej zawieszonej w 2017 r. Prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie inwestycji budowlanych i sprzedaży mieszkań. Mieszkania były budowane na gruncie firmowym z zamiarem sprzedaży, nie na użytek prywatny. Sprzedaż poprzednich lokali została rozliczona w ramach działalności gospodarczej. Koszty inwestycji zostały wykazane w ewidencji działalności. Działalność zostanie przez Pana wznowiona wyłącznie w celu sprzedaży tego mieszkania. Przed zawieszeniem prowadził Pan inwestycje polegającą na budowie lokali mieszkalnych na sprzedaż w ramach działalności gospodarczej. Był Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Koszty inwestycyjne zostały wykazane w deklaracjach VAT. Lokal nie był wynajmowany, nie był też używany prywatnie. Po wznowieniu działalności zamierza Pan sprzedać mieszkanie w ramach tej działalności - kupującym będzie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Mieszkanie stanowi ostatni lokal z przedmiotowej inwestycji.
Podkreślam, że o klasyfikacji danego składnika majątku do środków trwałych lub towarów handlowych winien zdecydować sam podatnik. Decyzja w tym zakresie nie może mieć jednak charakteru dowolnego. Decydujące znaczenie dla tej klasyfikacji ma przeznaczenie określonego składnika majątku, tj. na gruncie tej sprawy lokali mieszkalnych. Wskazał Pan, że prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie inwestycji budowlanych i sprzedaży mieszkań. Mieszkania były budowane na gruncie firmowym z zamiarem sprzedaży, dlatego lokale mieszkalne stanowiły/stanowią towar handlowy. Zatem przepis art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma zastosowania w opisanej przez Pana sytuacji.
Tym samym skoro, jak wskazano we wniosku, przedmiotowa nieruchomość mieszkalna stanowi towar handlowy w prowadzonej przez Pana działalności, a więc składnik majątku przeznaczony do dalszej sprzedaży, to przychód ze sprzedaży tej nieruchomości jako przychód ze zbycia środków obrotowych, stanowić będzie dla Pana przychód ze źródła, o którym mowa w art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.
Zatem Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo