Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Podatnik odziedziczył nieruchomość po ojcu, który nabył ją w 2019 roku. Nieruchomość stanowi majątek prywatny podatnika i nie jest związana z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Podatnik planuje sprzedać nieruchomość spółce z o.o. w 2025 roku. Wcześniej, w 2024 roku, nieruchomość była wynajmowana przez 4 miesiące, a podatnik wystawiał faktury z VAT ze względu na posiadany status czynnego podatnika VAT. Nieruchomość składa się z gruntów rolnych…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
22 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 11 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 1 września 2025 r. (wpływ 2 września 2025 r.) oraz pismem z 15 września 2025 r. (wpływ 17 września 2025 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Spadkodawca A. A. (tata podatnika A. B.) nabył nieruchomość w 2019 r. - w dwóch częściach - jedną w formie umowy zakupu (akt notarialny z 24 czerwca 2019 r.), a drugą w formie darowizny (akt notarialny z 3 lipca 2019 r.).
Spadkodawca sporządził testament 17 lipca 2019 r. Spadkodawca zmarł 31 października 2020 r.
Akt poświadczenia dziedziczenia sporządzono 22 listopada 2020 r.
Podatnik A. B. (spadkobierca - czyli obecny właściciel nieruchomości) prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem VAT. Nieruchomość jest majątkiem prywatnym spadkobiercy i nie widnieje jako środek trwały w jego działalności.
Obecnie jako sprzedający (spadkobierca) chce sprzedać tą nieruchomość firmie (spółce z o.o.). Nieruchomość w 2024 r. była dzierżawiona innej spółce z o.o. przez okres 4 miesięcy.
Podatnik wystawiał co miesiąc faktury tytułem najmu i doliczał podatek VAT 23% mimo, że działka jest majątkiem prywatnym podatnika, jednak ze względu na charakter najmu (czynności ciągłe, stałe i zorganizowane) i fakt, że podatnik posiadał już status czynnego podatnika VAT, podatnik miał obowiązek doliczać podatek VAT do faktur. Nieruchomość była wystawiana na sprzedaż przez biuro nieruchomości, lecz zaprzestano ogłoszeń w 2024 r. w Internecie.
Określenie rodzaju nieruchomości znajduje się w wypisie z rejestru gruntów. Przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość, która zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, składa się z pięciu poniższych składowych:
1. grunty rolne zabudowane,
2. grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,
3. grunty orne,
4. budynek mieszkalny posadowiony na gruncie,
5. budynek produkcyjno-usługowy i gospodarczy dla rolnictwa.
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
Uzupełnienie z 2 września 2025 r.
Przedmiotem sprzedaży będzie jedna działka, położona w A., o numerze ewidencyjnym: 1, posiadająca KW (…) - o powierzchni 0,2622 ha. Została zawarta wyłącznie umowa przedwstępna sprzedaży.
Przedmiotowa nieruchomość nie będzie stanowiła gospodarstwa rolnego ani jego części.
Działka posadowiona jest w granicy Miasta A. Jest działką o przeznaczeniu budowlano - rolnym. Przechodzi przez nią linia wysokiego lub średniego napięcia. Działkę nabędzie firma budowlana tj. A. Sp. z o.o.
Sprzedał Pan w roku 2023 (wraz z żoną) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w budynku przy ul. A. w A.:
a) kupił Pan na kredyt wraz z żoną,
b) w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Pana, żony i dzieci,
d) sprzedane w 2023 r., ponieważ mieszkanie było za małe dla rodziny,
f) nie wynajmował Pan mieszkania nikomu.
Nie posiada Pan innych działek na sprzedaż.
Uzupełnienie z 17 września 2025 r.
Działkę 1 od momentu nabycia wykorzystywał Pan wyłącznie do celów prywatnych, nie związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą (na działkę przyjeżdżał Pan z dziećmi, gdzie czasami urządzał Pan grilla, piknik, kosił Pan ją, wycinał samosiejki).
Działka nigdy nie była wykorzystywana przez Pana do prowadzenia działalności gospodarczej. Została przez Pana wynajęta na okres 4 m-cy w celu składowania urządzeń.
Ponieważ był Pan podatnikiem VAT (w zw. z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą - naprawa urządzeń mechanicznych), to najem został opodatkowany 23% stawką VAT.
W całym okresie posiadania ww. działki nie podejmował Pan działań mających na celu jej uatrakcyjnienie i podniesienie wartości. Wystąpił Pan tylko o pozwolenie na przebudowę
i rozbudowę istniejącego budynku mieszkalnego i gospodarczego. Niestety, w związku z niedawno zaistniałym pożarem, postanowił Pan działkę sprzedać.
Nie planuje Pan udzielić nabywcy zgody na dysponowanie ww. działką na cele budowlane.
Warunki dla skutku transakcji sprzedaży nieruchomości:
a) zakończenie przedmiotowego postępowania, w celu ustalenia prawidłowego sposobu opodatkowania,
b) zapłata ceny sprzedaży.
Nie udzielał Pan nikomu, żadnego pełnomocnictwa/zgody/upoważnienia. Linia energetyczna jest wyłącznie własnością (...).
Na podstawie dziedziczenia nabył Pan działkę ze znajdującą się na niej już linią wysokiego lub średniego napięcia.
Pytania
1. Czy sprzedaż tej nieruchomości przez podatnika na rzecz spółki z o.o. podlega pod opodatkowanie podatkiem VAT ? a jeśli podlega, to jaka obowiązuje stawka VAT?
2. Jeśli sprzedaż tej nieruchomości nie podlega pod opodatkowanie podatkiem VAT, to czy powstanie obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych?
3. Czy sprzedaż tej nieruchomości w 2025 roku spowoduje upływ terminu pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a ustawy o PIT)?
Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych (pyt. nr 3). W części dotyczącej podatku od towarów i usług i podatku od czynności cywilnoprawnych (pyt. nr 1 i 2) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Pana stanowisko w sprawie
Od 1 stycznia 2019r. 5-letni termin liczony jest od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca, a nie od daty dziedziczenia, o czym mówi art. 10 ust. 5 ustawy o PIT po nowelizacji - zgodnie z treścią: W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
W niniejszej sprawie spadkodawca nabył nieruchomość w 2019 roku, a więc 5-letni okres upłynął 31 grudnia 2024r. Wobec czego, zdaniem podatnika, dokonanie sprzedaży nieruchomości w 2025 roku nie będzie generować przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8, a tym samym nie będzie podlegało pod opodatkowanie podatkiem dochodowym ani wykazaniu w zeznaniu rocznym PIT-39.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:
Jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.
W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Tak więc, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.
Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
Z wniosku wynika, że nieruchomość nabył Pan w spadku po ojcu.
W odniesieniu do powyższego wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje, co należy rozumieć pod pojęciem nabycia w drodze spadku, dlatego w tym wypadku należy posiłkować się normami prawa cywilnego.
Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.) stanowi, że:
Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.
Według art. 924 ustawy Kodeks cywilny:
Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.
Na mocy art. 925 powołanej ustawy:
Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.
Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.
Z kolei w świetle art. 1025 § 1 ww. ustawy:
Prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku, czy też akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza, potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.
Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.
Jednocześnie zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Od 1 stycznia 2019 r. pięcioletni okres, po upływie którego nie powstanie obowiązek uiszczenia podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku liczony jest więc od końca roku, w którym spadkodawca je nabył lub wybudował, a nie tak jak w stanie prawnym obowiązującym do 31 grudnia 2018 r. - od końca roku, w którym został otwarty spadek (w którym zmarł spadkodawca). Zmiana obejmuje zatem wszystkich, którzy dokonali lub dokonają zbycia nieruchomości po dniu 31 grudnia 2018 r., bez względu na datę odziedziczenia nieruchomości.
Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy.
Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat - to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.
Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a- c w związku z art. 10 ust. 5 ww. ustawy (czyli nabytych w drodze spadku), decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia przez spadkodawcę.
Wskazał Pan, że nieruchomość nabył Pan w drodze spadku po zmarłym 31 października 2020 r. ojcu. Spadkodawca nabył nieruchomość w 2019 r. - w dwóch częściach - jedną w formie umowy zakupu (akt notarialny z 24 czerwca 2019 r.), a drugą w formie darowizny (akt notarialny z 3 lipca 2019 r.).
Zatem 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, w przypadku nieruchomości nabytej w spadku zarówno po ojcu, w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - niewątpliwie minął.
Sprzedaż nieruchomości nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Odpłatne zbycie nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziałów w tych działkach.
Tym samym Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku.
W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.
Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo