Interpretacja 0114-KDIP3-1.4011.670.2025.4.PT

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 31 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 3 września 2025 r. (wpływ 11 września 2025 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca zawarł w dniu 25 maja 2025 r. ze spółką B. spółka z o.o. z siedzibą w (...) (dalej nabywca) przedwstępną umowę sprzedaży niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi 4 i 5 o pow. 2,1757 ha i 3,8423 ha z obrębu ewidencyjnego (…) położonego w województwie (...), powiecie (…), gminie (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), (dalej umowa przedwstępna). Umowa została zawarta w formie aktu notarialnego.

Nieruchomość będąca przedmiotem umowy przedwstępnej została nabyta w 1995 r. od Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej przez Wnioskodawcę i jego żonę.

Umowa przedwstępna zawiera szereg warunków, które muszą być spełnione, aby doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Nabywca zamierza przeznaczyć nabyte grunty na inwestycję w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Umowa przyrzeczona powinna być zawarta najpóźniej do 15 marca 2029 r. o ile ziszczą się ustalone w niej warunki, które dotyczą przede wszystkim ustalenia przez nabywcę przydatności nabywanego gruntu na potrzeby jego projektu inwestycyjnego oraz opłacalności planowanej inwestycji w tym uzyskania przez nabywcę ostatecznej i prawomocnej decyzji, pozwolenia na budowę oraz zgody komitetu inwestycyjnego grupy kapitałowej w skład, której wchodzi spółka nabywcy na zawarcie umowy przyrzeczonej.

W celu ziszczenia się warunków nabywca będzie podejmował czynności faktyczne i prawne wyłącznie we własnym imieniu i na swoją rzecz. Z umowy przedwstępnej wynika, że nabywca ma prawo ocenić według swojego uznania czy nieruchomość gruntowa będące przedmiotem umowy przedwstępnej nadawać się będzie do realizacji zamierzonego przez niego celu inwestycyjnego. Warunki zawieszające zastrzeżone są co do zasady na rzecz nabywcy. Cena sprzedaży zostanie zapłacona jednorazowo przy zawarciu umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna nie przewiduje zadatku, zaliczki przedpłaty ani innej należności, która podlegałaby zaliczeniu na poczet ceny w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej.

W umowie przedwstępnej strony przewidziały dla Wnioskodawcy opłatę rezerwacyjną. Opłata taka jest płatna w każdym roku obowiązywania umowy przedwstępnej (maksymalnie 4 opłaty rezerwacyjne). Opłata ta jest bezzwrotna i nie podlega zaliczeniu na poczet ceny nieruchomości. Wnioskodawca zobowiązany będzie ją zwrócić nabywcy tylko wówczas, gdy do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie z winy Wnioskodawcy tj. w przypadku, gdy nabywca zażąda zawarcia umowy przyrzeczonej a Wnioskodawca odmówi jej zawarcia. Wnioskodawca ma prawo dysponować opłatą rezerwacyjną z chwilą jej uzyskania. W umowie przedwstępnej strony zawarły wniosek o ujawnienie faktu jej zawarcia w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Strony umowy przedwstępnej umówiły się ponadto, że Wnioskodawca wystąpi o indywidulaną interpretację podatkową co do tego czy planowana transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Działki będące przedmiotem umowy przedwstępnej, o łącznej, pow. 6,018 stanowią część gospodarstwa rolnego, którego właścicielem jest Wnioskodawca. Łączna powierzchnia gospodarstwa rolnego na dzień zawarcia powyższej, umowy przedwstępnej, wynosiła 40,4891 ha.

Wnioskodawca posiada wyższe wykształcenie rolnicze i od 1980 r. prowadzi gospodarstwo rolne. Gospodarstwo to było prowadzone do 2018 r. wspólnie z żoną, kiedy to małżonkowie rozwiedli się. Gospodarstwo to powstało w wyniku kupna i sprzedaży gruntów rolnych na przestrzeni kilkudziesięciu lat.

Początkowo gospodarstwo rolne było położone w trzech lokalizacjach tj. w (...) i (...) oraz w (...). Siedlisko znajdowało się w (...) i było w bezpośrednim sąsiedztwie (…). W ocenie Wnioskodawcy uprawa gruntów rolnych w (...) nie była opłacalna z uwagi na oddalenie od siedliska i konieczność znacznych dojazdów wobec czego grunty rolne w (...) zostały sprzedane i w to miejsce małżonkowie dokupili grunty rolne w (...). Poza sprzedażą gruntów rolnych położonych w (...) przedmiotem sprzedaży przez Wnioskodawcę i jego żonę były też wchodzące w skład gospodarstwa rolnego działki gruntów rolnych położone w (...) i (...):

• w 2006 r. o pow. 5,0804 ha na rzecz innego rolnika,
• w 2008 r. o pow. 0,5045 ha działka ta w dniu sprzedaży przeznaczona była na działalność rolniczą,
• w 2010 r. o pow. 1 ha działka ta w dniu sprzedaży przeznaczona była na działalność rolniczą,
• w 2010 r. - o pow. 0,3005 ha stanowiąca grunty orne w 2011 r. o pow. 0,5608 ha stanowiąca grunty orne.

Małżonkowie nabyli również do gospodarstwa rolnego w 2007 r. działkę rolną o pow. 6,5185 ha położoną w (…). Wnioskodawca nabył samodzielnie w skład posiadanego gospodarstwa rolnego działkę o pow. 0,4856 ha położoną w (…). Obie te nieruchomości zostały następnie podarowane zięciowi w 2011 r.

Generalnie pierwsze grunty rolne zostały kupione w 1980 r. Kolejne zakupy gruntów rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego miały miejsce w latach 1981-2015. Natomiast sprzedaż gruntów rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego miała miejsce w latach 1998-2013. W międzyczasie w odniesieniu do gospodarstwa rolnego byty podejmowane następujące czynności prawne:

• w 1998 r. Wnioskodawca wspólnie z żoną sprzedali Skarbowi Państwa Dyrekcji Okręgowej Dróg Publicznych w (…) grunt o pow. 0,0059 ha wydzielony uprzednio z gruntów rolnych o pow. 12,1943 ha i przeznaczonych pod budowę drogi krajowej nr (…);
• w 1999 r. Wnioskodawca wspólnie z żoną sprzedali Skarbowi Państwa Generalnej Dyrekcji Dróg Publicznych w (…) 176 m² gruntu wydzielonego uprzednio z gruntów rolnych o pow. 30,7670 ha na celu uzasadniającym ich wywłaszczenie (budowa i utrzymanie dróg publicznych);
• w 2005, 2006 i 2009 roku zostały wydane decyzje przez Starostę (…) i Starostę (…) o aktualizacji klasyfikacji części gruntów rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy i jego żony. Wnioski w tej sprawie składali oboje małżonkowie z uwagi na to, że powszechna klasyfikacja gruntów na tych terenach miała miejsce w 1959 r. a osiągane plony wskazywały na niższą ich klasę co w wyniku badania gruntów przez uprawnionego klasyfikatora zostało potwierdzone wydanymi decyzjami administracyjnymi;
• w 2010 r. Wnioskodawca wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych na działce gruntu oznaczonej nr 7 położonej w (…) wraz z realizacją niezbędnych urządzeń budowlanych i decyzję taką otrzymał. Decyzja została wydana na zabudowę mieszkaniową w zagrodzie. Powyższa działka została następnie podzielona na trzy mniejsze działki. Działki te otrzymała żona Wnioskodawcy w wyniku ustanowienia przez małżonków rozdzielności majątkowej jako ustroju obowiązującego w małżeństwie i dokonanego podziału majątku wspólnego obie te czynności miały miejsce w 2018 r. w czasie trwania postępowania sądowego o rozwód. Inwestycja nie została zrealizowana do czasu podziału majątku wspólnego i rozwodu małżonków. Według wiedzy Wnioskodawcy była żona nadal jest ich właścicielką;
• 2013 r. Wnioskodawca wspólnie z żoną sprzedał Gminie (…) na cel publiczny działki o pow. 0,5181 ha uprzednio wydzielone z gruntów rolnych;
• w 2017 r. Wojewoda (…) wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej w wyniku, której z mocy prawa na własność Skarbu Państwa zostały przejęte niektóre grunty wchodzące w skład gospodarstwa rolnego o łącznej, pow. ok. 4 ha pod budowę drogi krajowej, (…).

Czynności, w ramach których Skarb Państwa lub gmina nabywały nieruchomości pod drogi, nie były opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Rada Gminy (...) w dniu 9 grudnia 2016 r. podjęła uchwałę nr (…) w sprawie przystąpienia do sporządzenia planu zagospodarowania przestrzennego w części miejscowości (...), gmina (...). Z uchwały tej wynikało, że w granicach obszaru objętego projektem znalazła się część gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy i jego żony. Ostatecznie uchwałą z dnia 29 listopada 2022 r. nr (…) Rada Gminy (...) uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w części miejscowości (...). W wyniku działań Gminy (...), część gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy (w części, która m.in. przypadła Wnioskodawcy w wyniku podziału majątku wspólnego), przeznaczona została w tym planie na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej. Powierzchnia gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy, która została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wyniosła 8.1082 ha. W jej skład wchodzą działki ewidencyjne oznaczone aktualnie nr 1, 2, 3, 4 i 5.

Przedwstępna umowa sprzedaży z dnia 25 maja 2025 r. obejmuje dwie z powyższych działek tj. niezabudowane działki oznaczone numerami ewidencyjnymi 4 i 5.

Wnioskodawca w żaden sposób nie inicjował ani nie składał żadnych wniosków zmierzających do objęcia działek gruntu wchodzących w skład jego gospodarstwa rolnego powyższym planem zagospodarowania przestrzennego, nie finansował w żadnej formie sporządzania tego planu. Nie występował też o ustalenie warunków zabudowy dla działek objętych uchwałą Rady Gminy (...) w sprawie przystąpienia do sporządzenia planu zagospodarowania przestrzennego w części miejscowości (...), gmina (...).

Wnioskodawca w 2018 r. przeszedł na emeryturę (KRUS i ZUS). W tamtym czasie obowiązywał przepis, który uzależniał prawo do uzyskania pełnej emerytury rolniczej od zaprzestania prowadzenia działalności rolniczej (obecnie przepis taki już nie obowiązuje). W związku z tym, w celu uzyskania emerytury rolniczej, Wnioskodawca zobowiązany był wydzierżawić posiadane przez siebie gospodarstwo rolne. Wnioskodawca w dniu 17 sierpnia 2018 r. zawarł 10-letnią umowę dzierżawy gospodarstwa rolnego o pow. 40.48.91 ha, pozostawiając sobie wyłącznie działkę siedliskową o nr 6 o pow. 0,8978 ha (0,9533 ha przeliczeniowego) w (...). Jest to dzierżawa na cele rolnicze, gdyż zgodnie z umową dzierżawca zobowiązany jest wykorzystywać przedmiot dzierżawy wyłącznie na działalność rolniczą, z wyłączeniem działów specjalnych produkcji rolnej. W maju 2025 r. z umowy dzierżawy zostały wyłączone działki nr 1, 2, 3, 4 i 5. Są one obecnie przedmiotem umowy użyczenia, a biorący w użyczenie nadal wykorzystuje je rolniczo.

Po przejściu na emeryturę, które związane było z koniecznością zaprzestania prowadzenia działalności rolniczej, Wnioskodawca wystąpił o podział rolny jednej z działek rolnych (nr 1/1) o pow. 2.09.02 ha na trzy działki o pow. 0,9999 ha, 0,3901 ha i 0,7002 ha, które uzyskały odpowiednio nowe numery 1, 2 i 3. Podział taki został dokonany w marcu 2020 r. Był to podział rolny, bez decyzji podziałowej, gdyż działki w wyniku podziału miały pow. przekraczającą 3000 m². W 2020 r. Wnioskodawca wystąpił też do Zakładu Usług Komunalnych w (...) oraz do spółki C. o warunki techniczne przyłączenia powyższych trzech działek (nr 1, 2 i 3) do wodociągu, kanalizacji dostaw energii elektrycznej i warunki takie uzyskał w 2020 r. Działania te były podjęte wobec działek objętych uchwałą Rady Gminy (...) z dnia 9 grudnia 2016 r. nr (…) w sprawie przystąpienia do sporządzenia planu zagospodarowania przestrzennego w części miejscowości (...), gmina (...).

W sierpniu 2021 r. Wnioskodawca zawarł umowę najmu, na podstawie której osoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą wynajęła 60 m² gruntu przy drodze krajowej (…), na której przedsiębiorca ten umieścił nośnik reklamowy. Umowa zawarta jest na czas nieoznaczony. Od przychodu z tego tytułu Wnioskodawca uiszcza podatek dochody (ryczałt od przychodów z najmu).

W sierpniu 2023 r., w lutym 2024 r. i we wrześniu 2024 r. Wnioskodawca zawarł trzy umowy pośrednictwa z trzema pośrednikami, przedmiotem których są działki objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą z dnia 29 listopada 2022 r. nr (…) Rada Gminy (...) (działki ewidencyjne oznaczone nr 1, 2, 3 oraz działki nr 4 i nr 5), przeznaczającym te grunty na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej. Przedmiotem umowy z pośrednikami jest znalezienie nabywców na powyższe grunty rolne. Do dnia złożenia wniosku żaden z pośredników nie skierował do Wnioskodawcy żadnego nabywcy w wykonaniu powyższych umów pośrednictwa.

Wnioskodawca samodzielnie umieścił ogłoszenie o zamiarze sprzedaży powyższych działek ewidencyjnych (nr 1, 2, 3, 4 i 5) na portalach internetowych: (...), na okres dwóch miesięcy (ogłoszenie nieaktywne od 23 marca 2024 r. oraz nieruchomości - online w okresie od 21 stycznia 2023 r. do 20 marca 2023 r.). Jednak bez żadnego odzewu. Dodatkowo na działce nr 5 Wnioskodawca umieścił tablicę z ogłoszeniem o sprzedaży działek pod inwestycje i z numerem swojego telefonu.

Jesienią 2024 r. do Wnioskodawcy zgłosiła się spółka B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) zainteresowana nabyciem działek gruntu nr 4 i 5 o łącznej pow. 6,018 ha wchodzących w skład jego gospodarstwa rolnego, z którą to spółką Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną. Działki te objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Gminy (...) z dnia 29 listopada 2022 r. nr (…). Nabywcy tego nie skierował do Wnioskodawcy żaden z pośredników, z którym Wnioskodawca zawarł umowy pośrednictwa.

Wnioskodawca prowadząc gospodarstwo rolne nigdy nie rejestrował się jako podatnik podatku od towarów i usług, podobnie jak jego żona, gdy byli jeszcze w związku małżeńskim.

W chwili obecnej całe gospodarstwo rolne, w tym działki objęte umową przedwstępną, wykorzystywane jest rolniczo na podstawie umów użyczenia i dzierżawy opisanych powyżej.

W chwili składania wniosku Wnioskodawca na podstawie zawartej umowy przedwstępnej uzyskał już pierwszą opłatę rezerwacyjną od nabywcy.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca nie planuje udzielać pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy podmiotom trzecim w związku ze zbyciem działek, np. w celu uzyskania wszelkich decyzji, zgód, pozwoleń związanych ze sprzedażą działek.

Jak wskazał Wnioskodawca we wniosku, działki nr 4 i 5 zostały nabyte w 1995 r. od Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej przez Wnioskodawcę i żonę Wnioskodawcy do majątku wspólnego w celu prowadzenia działalności rolniczej (działki weszły w skład posiadanego przez Wnioskodawcę i byłą już żonę gospodarstwa rolnego).

W związku z planowaną sprzedażą Wnioskodawca nie podejmował i nie planuje podejmować czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości działek np. doprowadzenia mediów, uzbrojenia, ogrodzenia terenu, wybudowania dróg dojazdowych, wybudowania budynku lub budowli.

Dzierżawa działek 4 i 5 była odpłatna. Opłata była ustalona na warunkach rynkowych za dzierżawę gruntów przeznaczonych na działalność rolniczą. Jak Wnioskodawca wyjaśnił we wniosku, w dacie przejścia przez Wnioskodawcę na emeryturę rolniczą obowiązujące przepisy prawa uzależniały otrzymanie emerytury rolniczej od zaprzestania osobistego prowadzenia działalności rolniczej (obecnie stan prawny uległ zmianie). Zatem decyzja o dzierżawie była wymuszona przez obowiązujący wówczas stan prawny.

W ocenie Wnioskodawcy opłata rezerwacyjna stanowi potwierdzenie rzeczywistego zainteresowania nabywcy nieruchomością i wolę jej przez nabywcę. Opłata rezerwacyjna stanowić będzie rekompensatę (odszkodowanie) dla Wnioskodawcy, gdyby okazało się, że w ocenie nabywcy i w wyniku podjętych przez niego czynności, nieruchomość nie będzie nadawała się na planowaną przez nabywcę inwestycję. Jeśli nabywca dojdzie do wniosku, że nieruchomość nie będzie nadawała się na planowaną przez niego inwestycję, to nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej z tej tylko przyczyny, że nabywca subiektywnie będzie przekonany o niecelowości inwestycji lub jej nieopłacalności. Jedyną rekompensatą dla Wnioskodawcy jako sprzedającego, za niedojście do skutku umowy przyrzeczonej będzie opłata rezerwacyjna.

Wnioskodawca planuje, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży działek pozostaną w majątku prywatnym zabezpieczając starość Wnioskodawcy. Ze względu na wiek (75 lat) Wnioskodawca nie planuje już żadnych inwestycji, w tym w posiadane gospodarstwo rolnicze. Otrzymywane świadczenia społeczne nie są wysokie i dodatkowe pieniądze zapewnią godne życie na starość.

Poza sprzedażą nieruchomości opisanych we wniosku Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości.

Poza nieruchomościami wskazanymi we wniosku Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

W przyszłości liczy się jeszcze ze sprzedażą działek 1, 2 i 3, które - podobnie jak działki 4 i 5 - zostały przeznaczone, uchwałą Rady Gminy (...) z dnia 29 listopada 2022r. nr (…) w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w części miejscowości (...), na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej. Powierzchnia gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy, która została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wynosi 8.1082 ha, a w jej skład wchodzą działki ewidencyjne oznaczone aktualnie nr 1, 2, 3, 4 i 5.

Działki będące przedmiotem umowy przedwstępnej Wnioskodawca nabył w 1995 r.

Przedmiotowe działki stanowiły składnik majątku Wnioskodawcy oraz byłej żony Wnioskodawcy.

Podział majątku nastąpił 17 sierpnia 2018 r. ( w formie aktu notarialnego).

W skład majątku wspólnego wchodziły nieruchomości rolne, nieruchomość zabudowana domem mieszkalnym (działka siedliskowa), maszyny i pojazdy rolnicze, samochody osobowe, konie, inne ruchomości stanowiące m.in. wyposażenie domu, pieniądze zgromadzone na rachunkach bankowych, roszczenie o odszkodowanie za przejęcie na własność Skarbu Państwa części nieruchomości rolnej pod budowę drogi (…). W wyniku podziału majątku wspólnego była żona Wnioskodawcy otrzymała nieruchomości rolne o pow. 28,7284 ha, a Wnioskodawca nieruchomości rolne o pow. 40,4891 ha (w tym nieruchomość siedliskową). Była żona otrzymała ponadto samochód osobowy, spłatę pieniężną od Wnioskodawcy, oraz pieniądze zgromadzone na rachunkach bankowych prowadzonych na jej nazwisko. Wnioskodawca natomiast, otrzymał konie i całe wyposażenie gospodarstwa rolnego, w tym maszyny i sprzęt rolniczy, dwa samochody osobowe oraz środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych prowadzonych na nazwisko Wnioskodawcy. Odszkodowanie od Skarbu Państwa za przejęte grunty pod budowę drogi szybkiego ruchu otrzymał Pan z żoną po połowie.

Działki w związku ze sprzedażą utracą charakter rolny. Wynika to z postanowień umowy przedwstępnej, w szczególności z opisanych warunków zawieszających, które muszą się spełnić aby kupujący zawarł umowę przyrzeczoną. Do warunków tych należy m.in. wydanie na rzecz kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę biometanowni na terenie nieruchomości na warunkach umożliwiających realizację przez kupującego projektu zgodnego z jego założeniami ekonomicznymi i projektowymi (przez biometanownię należy rozumieć zabudowę, urządzenia i infrastrukturę, służące do wytwarzania biometanu, odnawialnego paliwa gazowego powstającego w skutek fermentacji beztlenowej odpadowej masy organicznej; wyprodukowany i oczyszczony biometan będzie zatłaczany bezpośrednio do sieci gazowej lub skraplany do postaci bioLNG i wykorzystywany w transporcie), przy czym o decyzję tę kupujący będzie występował we własnym imieniu i na swoją rzecz. Kolejnym warunkiem zawieszającym jest uzyskania przez kupującego pozytywnego wyniku analizy technicznej nieruchomości dla celów planowanej przez kupującego wyżej opisanej inwestycji, w świetle której realizacja inwestycji zgodnej z założeniami ekonomicznymi i projektowymi kupującego będzie możliwa, w tym pozytywnych rezultatów badań geologicznych, badań potwierdzających brak zanieczyszczenia lub skażenia nieruchomości oraz brak ryzyk archeologicznych oraz otrzymanie przez kupującego zgody (…) na zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży (tzw. Finał lnvestment Decision (Ostateczna Decyzja Inwestycyjna), na podstawie której kupujący otrzyma środki finansowe na zapłatę ceny.

Pytania

1) Czy umowa sprzedaży działek gruntu objętych umową przedwstępną będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

2) Czy przewidziana w umowie przedwstępnej opłata rezerwacyjną będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

3) Czy w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości objętej umową przedwstępną będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

4) Czy przewidziana w umowie przedwstępnej opłata rezerwacyjną z chwilą jej otrzymania będzie podlegała podatkowi dochodowemu od osób fizycznych i na jakich zasadach ?

Interpretacja ta rozstrzyga Pana wątpliwości w zakresie pytania nr 3 i nr 4 w podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast w zakresie pytania nr 1 i nr 2 w podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 3 Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości objętej umową przedwstępną nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ad. 4 Opłata rezerwacyjna przewidziana w umowie przedwstępnej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z innych źródeł (art. 10 ust 1 pkt 9)w zw. z art. 20 ust.1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych chwilą jej otrzymania, a przychód ten powinien zostać zadeklarowany do opodatkowania w zeznaniu rocznym PIT-36 i opodatkowany według skali podatkowej.

Uzasadnienie - Podatek dochodowy od osób fizycznych

Ad. 3

Jakkolwiek przeznaczone do sprzedaży działki gruntu niezabudowanego wchodzą w skład gospodarstwa rolnego wnioskodawcy to w stanie faktycznym sprawy nie będzie miał zastosowania przepis art. 21 ust 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej updof). Przepis ten stanowi, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia gruntów, które w związku z tym odpłatnym zbyciem utraciły charakter rolny. Mając na uwadze ze grunty objęte umową przedwstępną przeznaczone są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na inne cele niż rolnicze, a nabywca nie przeznaczy ich na działalność rolniczą to z chwilą ich sprzedaży utracą one rolny charakter. Z tej przyczyny powyższe zwolnienie nie będzie mieć zastosowania.

Jednak przychód uzyskany przez wnioskodawcę ze sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na innej podstawie prawnej. Zgodnie z przepisem art. 10 ust 1 pkt 8) lit a) updof odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości podlega opodatkowaniu tylko w przypadku gdy następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie. W związku z tym, że nieruchomość, która ma być przedmiotem sprzedaży stanowi majątek prywatny wnioskodawcy i została nabyta wspólnie z byłą żoną w 1995 r. a następnie w wyniku podziału majątku wspólnego dokonanego w 2018 r. przypadła wnioskodawcy, to jej sprzedaż nie spowoduje powstania przychodu do opodatkowania u wnioskodawcy, gdyż sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej oraz nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Ad. 4

Natomiast przychód z tytułu otrzymania opłaty rezerwacyjnej będzie podlegał opodatkowaniu z chwilą jej otrzymania na podstawie art. 10 ust 1 pkt 9) w zw. z art. 20 ust 1 updof. Przychód ten podlega opodatkowaniu w momencie otrzymania opłaty rezerwacyjnej, a nie w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej gdyż co do zasady ma charakter bezzwrotny i nie podlega zaliczeniu na poczet ceny. Tak więc, w każdym roku obowiązywania umowy przedwstępnej w której wnioskodawca otrzyma opłatę rezerwacyjną zobowiązany będzie ją zadeklarować w zeznaniu rocznym PIT-36 i opodatkować według skali podatkowej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Treść powyższego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Jednocześnie, zgodnie z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ponadto wyjaśniam, że stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zostały uregulowane w ustawie z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 z późn. zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 przywołanej ustawy:

Zgodnie z art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale.

Co do zasady wspólność majątkowa trwa tak długo jak małżeństwo. Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy (art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), na skutek orzeczenia sądu (art. 52 § 1 wskazanej ustawy) albo z mocy prawa np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (art. 53 ww. ustawy).

W myśl art. 501 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W świetle powyższego za datę nabycia nieruchomości, tj. działek nr 4 i 5, należy przyjąć datę zakupu nieruchomości przez Pana i małżonkę, tj. 1995 r. Zatem, termin pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynął.

W konsekwencji, nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej planowane odpłatne zbycie przez Pana nieruchomości tj. działek nr 4 i 5, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pana stanowisko w zakresie pytania nr 3 należało więc uznać za prawidłowe.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dlatego też wyjaśniam, że o przychodzie można mówić wtedy, gdy ma on charakter trwałego przysporzenia majątkowego, tj. mającego konkretny wymiar finansowy.

W opisie sprawy wprost wskazał Pan, że w umowie przedwstępnej strony przewidziały dla Pana opłatę rezerwacyjną. Opłata taka jest płatna w każdym roku obowiązywania umowy przedwstępnej (maksymalnie 4 opłaty rezerwacyjne). Opłata ta jest bezzwrotna i nie podlega zaliczeniu na poczet ceny nieruchomości. Zobowiązany będzie Pan ją zwrócić nabywcy tylko wówczas, gdy do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie z Pana winy, tj. w przypadku, gdy nabywca zażąda zawarcia umowy przyrzeczonej a Pan odmówi jej zawarcia. Ma Pan prawo dysponować opłatą rezerwacyjną z chwilą jej uzyskania. Opłata rezerwacyjna stanowi potwierdzenie rzeczywistego zainteresowania nabywcy nieruchomością i wolę jej przez nabywcę. Opłata rezerwacyjna stanowić będzie rekompensatę (odszkodowanie) dla Pana, gdyby okazało się, że w ocenie nabywcy i w wyniku podjętych przez niego czynności, nieruchomość nie będzie nadawała się na planowaną przez nabywcę inwestycję. Jeśli nabywca dojdzie do wniosku, że nieruchomość nie będzie nadawała się na planowaną przez niego inwestycję, to nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej z tej tylko przyczyny, że nabywca subiektywnie będzie przekonany o niecelowości inwestycji lub jej nieopłacalności. Jedyną rekompensatą dla Pana jako sprzedającego, za niedojście do skutku umowy przyrzeczonej będzie opłata rezerwacyjna.

Wątpliwości Pana sprowadzają się do ustalenia, czy otrzymana przez Pana opłata rezerwacyjna podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Kwota otrzymanej opłaty rezerwacyjnej stanowi dla Pana bez wątpienia przysporzenie majątkowe, skutkujące powstaniem przychodu w rozumieniu przywołanego art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych precyzuje, że:

Katalog przychodów z innych źródeł jest katalogiem otwartym, o czym przesądza użycie przez ustawodawcę sformułowania „w szczególności”. Wyliczenie zawarte w art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zatem jedynie wyliczeniem przykładowym.

W świetle przywołanych powyżej przepisów wskazuję, że kwota zachowanej opłaty rezerwacyjnej stanowi przysporzenie majątkowe, skutkujące powstaniem przychodu w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód ten mieści się w dyspozycji art. 20 ust. 1 w związku z art. 10 ust. 1 pkt 9 tej ustawy i podlega opodatkowaniu jako przychód z innych źródeł.

W kwestii dotyczącej zapłaty podatku dochodowego z tytułu opłaty rezerwacyjnej wskazuję, że zgodnie z art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania podatnicy są obowiązani wpłacić należny podatek dochodowy, co wynika z art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Otrzymana opłata rezerwacyjna w momencie jej otrzymania przez Pana stanowi przychód z innych źródeł, podlegający opodatkowaniu na zasadach ogólnych, zgodnie z art. 27 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. według skali podatkowej.

Kwota tej opłaty rezerwacyjnej powinna być przez Pana wykazania w zeznaniu rocznym składanym za rok podatkowy, w którym Pan ją otrzyma i powinna być zsumowana z pozostałymi przychodami/dochodami uzyskanymi przez Pana w tym roku podatkowym. Zatem będzie miała wpływ na wysokość podstawy opodatkowania za ten rok podatkowy i ewentualna zapłata należnego podatku powinna nastąpić w terminie złożenia zeznania podatkowego za ten rok podatkowy.

Pana stanowisko w zakresie pytania nr 4 należało więc uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.