Skutki podatkowe związane ze sprzedażą nieruchomości wynajmowanej spółce z o.o.
Małżeństwo A.A. i B.B., będące polskimi rezydentami podatkowymi, posiadało w ramach wspólności majątkowej trzy nieruchomości nabyte w latach 1991-2000. Nieruchomości te były wynajmowane spółkom od lat 90. do 2019 roku, a przychody z najmu rozliczane były jako najem prywatny. W 2021 roku małżeństwo sprzedało te nieruchomości spółce X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa w formie aktu notarialnego. Sprzedaż nastąpiła po ponad 10 latach…
Interpretacja indywidualna po wyroku sądu – stanowisko prawidłowe
Szanowni P3ństwo,
1. ponownie rozpatruję sprawę Państwa wniosku z 30 czerwca 2021 r. (data wpływu 12 sierpnia 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej – uwzględniam przy tym wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...) z 23 sierpnia 2022 r. sygn. akt I SA/Wr 1/22 (data wpływu prawomocnego orzeczenia – 5 września 2025 r.); i
2. stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
12 sierpnia 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej.
Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
A.A.
2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:
B.B.
Opis stanu faktycznego
Zainteresowani A.A. i B.B. są małżeństwem od ponad 30 lat, w którym obowiązuje małżeński ustrój wspólności majątkowej. Zainteresowani A.A. i B.B. zawarli w dniu 04.03.2021 r. umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego repertorium (…), na podstawie której sprzedali spółce X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa następujące nieruchomości:
Zainteresowani od wielu lat mieszkają w Polsce, mają polskie obywatelstwo i w czasie w/w sprzedaży Nieruchomości byli polskimi rezydentami podatkowymi. Zainteresowani oświadczają, że do czasu wyżej wymienionej sprzedaży Nieruchomości byli właścicielami Nieruchomości w ramach ustawowej wspólności małżeńskiej przez ponad 10 lat. Mianowicie Zainteresowani A.A. i B.B. nabyli na podstawie umowy sprzedaży zawartej:
Dnia 07.01.2008 r. wydana została Decyzja nr (…) Prezydenta (…), która stała się podstawą podziału nieruchomości dla działki nr 2 i działki nr 3/5.
W wyniku tego podziału powstały działki:
a) z działki nr 2 powstała:
b) z działki 3/5 powstały:
W latach 1991 - 2019 Zainteresowani uzyskiwali przychody z tytułu najmu poszczególnych Nieruchomości, które to dla celów podatkowych rozliczali jako przychody z tzw. najmu prywatnego.
Mianowicie Zainteresowani uzyskiwali przychody z tytułu wynajmu zabudowanej działki nr 1 położonej (...) na podstawie zawartej w 1991 roku umowy najmu ze spółką pod firmą Przedsiębiorstwo Handlowo-Usługowe B. -(...)" spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą (...). Zainteresowani zawarli w październiku 1998 roku na czas nieokreślony ze spółką Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Usługowe "A." Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą (...) umowę odpłatnego najmu działki nr 2 położonej (...). Od września 2016 roku spółka Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Usługowe "A." Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą (...) wykorzystywała odpłatnie do własnych celów nieruchomość gruntową działkę nr 2/2 położoną (...) w części o powierzchni 553 m 2 i nieruchomość gruntową działkę nr 3/14 położoną (...) w części o powierzchni 354 m 2.
Pismem z 13 października 2021 r. w odpowiedzi na wezwanie Nr 0114-KDIP3-1.4011.678.2021.1.AK Wnioskodawca uzupełnił opis stanu faktycznego poprzez wskazanie:
Wnioskodawca wraz z żoną nie podejmowali żadnych działań marketingowych w zakresie sprzedaży przedmiotowych nieruchomości. Wnioskodawcy nie stosowali żadnych ogłoszeń, reklam, nie zamieszczali ofert w mediach, mających na celu sprzedaż przedmiotowych nieruchomości. Przedmiotowymi nieruchomościami zainteresowała się spółka C. Sp. z o.o. z siedzibą (...). Spółka ta wystąpiła z propozycją zawarcia umowy sprzedaży. Przedstawiła interesującą ofertę, na którą Wnioskodawca wraz z żoną przystali i zawarli z tą spółką dnia 30.04.2019 r. przedwstępną umowę sprzedaży. Jednym z warunków przedwstępnej umowy sprzedaży było prawo wskazania przez spółkę C. Sp. z o.o. innego nabywcy dla celów zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Spółka ta skorzystała z tego prawa i nie przystąpiła do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży lecz wskazała innego nabywcę tj. spółkę X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa, z którym Wnioskodawca wraz z żoną zawarł umowę sprzedaży w dniu 04.03.2021 r. Doszło do rozwiązania przedwstępnej umowy sprzedaży tych nieruchomości zawartej w dniu 30.04.2019 r. ze spółką pod firmą C. Sp. z o.o.
Nabywca przedmiotowych nieruchomości nie był bezpośrednio znany Wnioskodawcom przed zawarciem umowy sprzedaży. Nabywcę zainteresowały przedmiotowe nieruchomości i to nabywca skontaktował się z Wnioskodawcami z propozycją zawarcia umowy sprzedaży. Nabywca powziął informację o przedmiotowych nieruchomościach od spółki C. Sp. z o.o., z którą Wnioskodawca z żoną mieli zawartą w dniu 30.04.2019 r. przedwstępną umowę sprzedaży tych nieruchomości, którą ostatecznie rozwiązano.
Wnioskodawca wraz z małżonką kupili przedmiotowe nieruchomości w latach 90-tych od osób fizycznych w celu powiększenia majątku prywatnego. Zakup nieruchomości był formą m.in. "ulokowania" oszczędności. Opis nieruchomości według stanu z czasu ich zakupu:
Wnioskodawca wraz z żoną sprzedał przedmiotowe nieruchomości bezpośrednio dla nabywcy, przy czym przy zawieraniu umowy w formie aktu notarialnego reprezentował ich syn C.C. Wnioskodawca wraz z żoną nie zawierali z nabywcą spółką X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa przedwstępnej umowy sprzedaży. Wnioskodawca wraz z żoną mieli zawartą w dniu 30.04.2019 r. przedwstępną umowę sprzedaży ze spółką C. Sp. z o.o., którą to jednak ostatecznie rozwiązano. Wnioskodawca i jego żona nie udzielali spółce X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa pełnomocnictw do występowania w sprawach związanych z przedmiotowymi nieruchomościami.
Wnioskodawca i jego żona nie zawierali z nabywcą tj. ze spółką X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości.
Wnioskodawca wraz z małżonką od chwili zakupu nieruchomości nie czynili nakładów, które zwiększały wartość nieruchomości, z zastrzeżeniem, że remontowali nieruchomości w latach 90- tych.
Wnioskodawca i jego żona nie mają obecnie i w chwili sprzedaży przedmiotowych nieruchomości również nie mieli żadnych powiązań z nabywcą Spółką X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa.
Wnioskodawca i jego małżonka są powiązani ze spółką pod firmą Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Usługowe A. Sp. z o.o. z siedzibą (...), której poprzednia firma przed zmianą brzmiała Przedsiębiorstwo Handlowo-Usługowe "B.- (...)" spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Wnioskodawca wraz z żoną są od wielu lat udziałowcami tej spółki.
Wnioskodawca wraz z żoną posiadają inne nieruchomości, które były nabywane w celu powiększenia majątku małżonków, jako forma lokowania środków pieniężnych. Wnioskodawca wraz z żoną nie kupowali nieruchomości do celów dalszej sprzedaży. Nie mają również zamiaru sprzedaży pozostałych posiadanych nieruchomości. Nie prowadzili działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży nieruchomości. Nieruchomości będące przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji były pierwszymi, które Wnioskodawca wraz z żoną zdecydowali się sprzedać po prawie 30 latach od czasu ich zakupu.
Wnioskodawca wraz żoną kupili nieruchomość (dom jednorodzinny) na własne cele mieszkaniowe w dniu 25.06.2020 r. Umowę tę poprzedzała przedwstępna umowa sprzedaży zawarta dnia 26.02.2020 r., na podstawie której zapłacili zadatek w wysokości 300.000,00 zł.
Środki pieniężne przeznaczone na zapłatę tego zadatku w wysokości 300.000,00 zł oraz część ceny zakupu domu jednorodzinnego w wysokości 250.000,00 zł Wnioskodawca z żoną pozyskali z zadatków otrzymanych na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, których dotyczy niniejszy wniosek, zawartej dnia 30.04.2019 r. ze spółką C. Sp. z o.o. Przedwstępną umowę sprzedaży zawartą z tą spółką ostatecznie rozwiązano. Pozostałe środki pieniężne na zakup tego domu jednorodzinnego pozyskano z pożyczek zaciągniętych od syna C.C. i od spółki Przedsiębiorstwo Produkcyjno- Usługowe A. Sp. z.o.o., w łącznej wysokości 2.300.000,00 zł + odsetki. Pożyczki te miały miejsce przed sprzedażą nieruchomości, będących przedmiotem wniosku o interpretację. Środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży w dniu 04.03.2021 r na rzecz spółki X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa przedmiotowych nieruchomości przeznaczono na sfinansowanie zakupu i remontu tego domu, gdzie przez określenie "sfinansowanie" należy rozumieć również zwrot z tych środków w/w pożyczek zaciągniętych od syna C.C. i spółki PPU A. Sp. z o.o.
Spółka Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Usługowe "A." Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą (...) korzystała z tych nieruchomości na podstawie umowy najmu.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie
Czy sprzedaż w dniu 04.03.2021 r. przedmiotowych Nieruchomości dla X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa skutkuje powstaniem po stronie Zainteresowanych obowiązku podatkowego na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Państwa stanowisko w sprawie
Sprzedaż przedmiotowych Nieruchomości w dniu 04.03.2021 r. na rzecz spółki X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa nie prowadzi do powstania obowiązku podatkowego i konieczności zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od dochodu, jaki Zainteresowani uzyskali z tytułu sprzedaży Nieruchomości. Przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości nie stanowi przychodu dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej ustawa o PIT), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o pit, źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Aby odpłatne zbycie nieruchomości nie stanowiło źródła przychodu, w rozumieniu ww. przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, konieczne jest spełnienie łącznie warunków:
Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:
Ustawodawca nie określił w ustawie o PIT choćby przykładowych okoliczności wskazujących na fakt wykonywania czynności w ramach działalności gospodarczej. Należy więc odnieść się szerzej do praktyki orzeczniczej sądów administracyjnych, w której utrwalony został pogląd, że okolicznościami tymi są przede wszystkim z góry założony cel ekonomiczny, istnienie elementu ciągłości danych czynności, stwierdzenie istnienia celu zarobkowego oraz ustalenie, czy do zbycia dochodzi w warunkach zorganizowania, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (taki pogląd utrwalony został w orzecznictwie sądowo-administracyjnym m.in. w wyrokach NSA z dnia 3 października 2017 r., sygn. II FSK 216/15; z dnia 10 kwietnia 2013 r., sygn. II FSK 1686/11; z dnia 30 maja 2012 r., sygn. II FSK 2230/10 i sygn. II FSK 2243/10; z dnia 1 kwietnia 2010 r., sygn. II FSK 1933/08; z dnia 2 kwietnia 2009 r., sygn. II FSK 1937/07; z dnia 16 kwietnia 2009 r., sygn. II FSK 28/08).
Dana działalność może być rozpatrywana jako typowo zarobkowa, jeżeli jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu rozumianego jako nadwyżka przychodów nad nakładami (kosztami). Istotne znaczenie ma zatem, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego (ciągłego) źródła zarobkowania (tak w orzeczeniu WSA w Bydgoszczy z dnia 27 lutego 2018 r., sygn. I SA/Bd 30/18). Przedmiotem profesjonalnego obrotu mogą być również składniki majątku nabyte pierwotnie do celów osobistych i w takich celach wykorzystywane. Ważne, by w momencie sprzedaży gruntów podatnik podjął w istocie aktywne i planowe działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców. W wyroku WSA w Łodzi z dnia 18 października 2018 r. (sygn. I SA/Łd 540/18) Sąd stwierdził, że samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy - w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi.
Podsumowując, sprzedaż nieruchomości znajdujących się w majątku prywatnym może zostać zaliczona do przychodów z działalności gospodarczej wyłącznie wtedy, gdy sprzedawca uczyni z tych transakcji stałe, zorganizowane źródło zarobkowania. Istotne znaczenie ma bowiem: fachowość, podporządkowanie regułom opłacalności i zysku oraz powtarzalność działań. Jeżeli natomiast transakcje są dokonywane w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych podatnika lub w innych celach niezwiązanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, a także nie są wykonywane w sposób ciągły i zorganizowany, to przychodów z takiej sprzedaży nie można kwalifikować do przychodów ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT (tak w wyroku WSA w Gdańsku z dnia 30 października 2017 r., sygn. I SA/Gd 1125/17, podobnie NSA w wyroku z dnia 13 czerwca 2013 r., sygn. II FSK 1987/11).
Faktem jest, że Nieruchomości były wykorzystywane do celów działalności gospodarczej, lecz nie przez Zainteresowanych, lecz przez osobny podmiot jakim jest spółka Przedsiębiorstwo Produkcyjno- Usługowe " A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą (...). Zatem nie można przyjąć, że sprzedaż wystąpiła w ramach wykonywania działalności gospodarczej Zainteresowanych, bo oni działalności gospodarczej w tym zakresie nie wykonywali. Przychody z najmu na gruncie ustawy o PIT są odrębnym od działalności gospodarczej źródłem przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6. Zainteresowani traktowali przychody uzyskiwane przez wiele lat z najmu Nieruchomości jako przychody z tak zwanego najmu prywatnego a nie z działalności gospodarczej.
W ocenie Zainteresowanych sprzedaż w dniu 04.03.2021 r. Nieruchomości nie ma znamion działalności gospodarczej. Z uwagi na fakt, że sprzedaż ta wystąpiła po upływie 5 lat od zakończenia roku podatkowego, w którym Nieruchomości zostały nabyte należy przyjąć, że nie powstał przychód rodzący powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych i w konsekwencji nie powstał dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Interpretacja indywidualna
Rozpatrzyłem Państwa wniosek – 5 listopada 2021 r. wydałem interpretację indywidualną znak 0114-KDIP3-1.4011.678.2021.2.AK, w której uznałem Państwa stanowisko za nieprawidłowe.
Interpretację doręczono 8 listopada 2021 r.
Skarga na interpretację indywidualną
8 grudnia 2021 r. (data wpływu 14 grudnia 2021 r.) Zainteresowany będący stroną postępowania wniósł skargę na tę interpretację do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu.
Zainteresowany wniósł o:
· uchylenie w całości zaskarżonej interpretacji indywidualnej oraz
· zasądzenie na rzecz strony skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych.
Postępowanie przed sądem administracyjnym/sądami administracyjnymi
Wojewódzki Sąd Administracyjny (...) uchylił skarżoną interpretację – wyrokiem z 23 sierpnia 2022 r. sygn. akt I SA/Wr 11/22.
Wniosłem skargę kasacyjną od tego wyroku do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie – wyrokiem z 30 lipca 2025 r. sygn. akt II FSK 1421/22 oddalił skargę kasacyjną.
Wyrok, który uchylił interpretację indywidualną stał się prawomocny od 30 lipca 2025 r.
Ponowne rozpatrzenie wniosku – wykonanie wyroku
Zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.):
Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie.
Wykonuję obowiązek, który wynika z tego przepisu, tj.:
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):
opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:
źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
Odrębnym źródłem przychodów jest określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d. innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
1. odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
2. zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.
Z opisu sprawy wynik, że Zainteresowani do czasu sprzedaży Nieruchomości byli właścicielami Nieruchomości w ramach ustawowej wspólności małżeńskiej przez ponad 10 lat. Mianowicie Zainteresowani nabyli nieruchomości na podstawie umów sprzedaży z dnia 08.02.1991 r., z dnia 15.09.1998 r., z dnia 22.02.2000 r. Nieruchomości nie wchodziły w skład gospodarstwa rolnego. Zainteresowani nie wykorzystywali Nieruchomości do celów prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. Zainteresowani nie wprowadzali Nieruchomości do ewidencji środków trwałych pozarolniczej działalności gospodarczej. Zainteresowani nie prowadzili w dniu sprzedaży Nieruchomości (tj. 04.03.2021 roku) oraz obecnie nie prowadzą pozarolniczej działalności gospodarczej związanej z profesjonalnym obrotem nieruchomościami i nie zamierzali w zakresie sprzedaży przywołanych wyżej Nieruchomości w takim charakterze występować. Zainteresowani traktowali tę sprzedaż Nieruchomości jako sprzedaż majątku prywatnego, niezwiązanego z działalnością gospodarczą. Zainteresowani nie prowadzą pozarolniczej działalności gospodarczej. Zainteresowani są wspólnikami spółki pod firmą Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Usługowe "A" spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą (...) przy ul. (...).. W latach 1991 - 2019 Zainteresowani uzyskiwali przychody z tytułu najmu poszczególnych Nieruchomości, które to dla celów podatkowych rozliczali jako przychody z tzw. najmu prywatnego.
Z treści wyroku WSA (...) z 23 sierpnia 2022 r. sygn. akt III SA/Wr 1/22 wynika, że:
Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie podziela pogląd prezentowany w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (por. np. wyroki z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11, z dnia 15 stycznia 2015 r., sygn. akt II FSK 70/13, z dnia 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14, z dnia 25 września 2015 r., sygn. akt II FSK 2043/13 - dostępne, podobnie jak pozostałe powołane w uzasadnieniu orzeczenia sądów administracyjnych, w elektronicznej bazie orzeczeń na stronie http.//orzeczenia.nsa.gov.pl), że granica pozwalająca oddzielić przychody kwalifikowane jako przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT) od przychodów ze zbycia nieruchomości w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust.1 pkt 3 ustawy o PIT) ma charakter płynny.
Problemy związane ze stosowaniem art. 10 ust.1 pkt 3 w związku z art. 5a pkt 6 oraz art. 10 ust.1 pkt 8 ustawy o PIT stanowią skutek zacierania się w praktyce obrotu nieruchomościami granicy pomiędzy tym, co wykazuje cechy profesjonalnego obrotu handlowego, a tym, co stanowi wyprzedaż majątku osobistego w ramach normalnego zarządu własnym mieniem. Kontrowersje dotyczyć mogą zwłaszcza sytuacji, w których podatnik sam nie definiuje czynności polegających na odpłatnym zbywaniu nieruchomości jako podejmowanych w ramach działalności gospodarczej. Sąd orzekający w niniejszej sprawie za trafny uznaje pogląd wyrażony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 (także w innych wyrokach, np.: z dnia 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14 i z dnia 15 stycznia 2015 r., sygn. akt II FSK 70/13), że ze względu na różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie prawnym, proste zestawienie unormowań art. 10 ust.1 pkt 3 i pkt 8 u.p.d.o.f. z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej (pkt 3), od odpłatnego zbycia osobistego mienia (pkt 8).
W świetle powyższego, należy stwierdzić, że wprawdzie organ interpretacyjny prawidłowo przywołał przepisy ustawy o PIT oraz dokonał ich właściwej wykładni, niemniej jednak w przedstawionych we wniosku okolicznościach faktycznych doszedł do nieprawidłowych wniosków co do kwalifikacji przychodu uzyskanego przez Skarżącego ze sprzedaży nieruchomości jako przychodu z prowadzonej działalności gospodarczej.
Nie sposób zgodzić się z twierdzeniem organu podatkowego iż „Fakt zakupu nieruchomości do majątku prywatnego przez Zainteresowanych, a następnie ich wynajęcie i wieloletnie wynajmowanie — a tym samym czerpanie korzyści finansowych przez Zainteresowanych świadczy o parobkowym charakterze dokonania przedmiotowych transakcji gospodarczych. Powyższe czynności nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem majątkiem osobistym Zainteresowanych, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych".
Jak słusznie wskazał Skarżący w skardze, wynajęcie własnych nieruchomości we własnym imieniu i na własny rachunek wykazuje cechy zorganizowania, ciągłości i ma charakter zarobkowy z tytułu otrzymywania czynszu od najemcy, co jednak nie znaczy, że stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów podatkowych. Ustawodawca rozgraniczył bowiem najem wykonywany w ramach działalności gospodarczej od najmu tzw. „prywatnego" niezwiązanego z działalnością, gospodarczą.
Umowa najmu jest umową konsensualną, odpłatną, wzajemną o trwałym charakterze, w której zarówno określenie przedmiotu najmu, jak i czynszu stanowi element przedmiotowo istotny. Przedmiotem opodatkowania jest czynsz uzyskiwany z tytułu najmu, który to Skarżący, jak wynika ze złożonego wniosku o udzielenie interpretacji indywidualnej, opodatkowywał według zasad właściwych dla najmu „prywatnego". Zauważyć należy, że czynsz jest pożytkiem cywilnym przynoszonym przez nieruchomość a więc niewątpliwie ma charakter zarobkowy. Jednakże bierne pozyskiwanie pożytku cywilnego z rzeczy w postaci czynszu nie stanowi prowadzenia działalności gospodarczej, na co wyraźnie wskazał Naczelny Sad Administracyjny w uchwale z dnia 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, w której to NSA rozstrzygnął kwestie sporne dotyczące kwalifikowania najmu do poszczególnych źródeł przychodów dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.
Zatem uzyskiwanie pożytku w postaci czynszów należy uznać za korzyści związane z posiadaniem nieruchomości przez Skarżącego a nie aktywnością w charakterze działalności gospodarczej. Taki pogląd w analogicznych sprawach przedstawił również NSA w wyroku z dnia 20 października 2020 r., II FSK 1647/18, w którym wskazał, że „konstytutywnym elementem najmu jest jego ciągłość, powtarzalność wzajemnych świadczeń tak wynajmującego, jak i najemcy. Z jednej strony jest to obowiązek stałego, ciągłego utrzymania przedmiotu najmu w należytym stanie, a z drugiej zapłata, najczęściej periodycznie świadczeń w postaci czynszu. Wobec tego czynsz najmu w takim przypadku jako pożytek cywilny związany jest przede wszystkim z posiadaniem określonego majątku, a nie aktywnością w zakresie wykonywania działalności gospodarczy w której nie można rozciągać na inne formy zarobkowania i uzyskiwania dochodu”.
Wskazać należy również, że do tzw. „najmu prywatnego" można zaliczyć zarówno nieruchomości mieszkalne, jak i użytkowe. Zatem fakt, że nieruchomości Skarżącego miały charakter użytkowy nie pozbawił go prawa do korzystania z formy rozliczeń właściwych dla najmu prywatnego a nie działalności gospodarczej. Podkreślić należy, że ustawodawca zalicza najem do źródła przychodu jako z działalności gospodarczej jedynie wówczas, gdy wynajmowane są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
Okoliczności podane we wniosku wskazują natomiast, że Skarżący postanowił zachować sporne nieruchomości w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą. Jak bowiem wskazano „Zainteresowani nie wykorzystywali Nieruchomości do celów prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. Zainteresowani nie wprowadzali Nieruchomości do ewidencji środków trwałych pozarolniczej działalności gospodarczej”.
W ocenie Sądu organ w zaskarżonej interpretacji w sposób nieuprawnionych ocenił sytuację podatkową Skarżącego przez pryzmat sytuacji innego podatnika, tj. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Przedmiotowe nieruchomości miały związek z działalnością gospodarczą, ale najemcy, nie Skarżącego. Sposób i cel wykorzystywania przedmiotu najmu przez najemcę nie ma natomiast żadnego znaczenia dla oceny sytuacji podatkowej wynajmującego czyli Skarżącego. Zatem nie można uznać, że najem wskazanych we wniosku nieruchomości nosił znamiona działalności gospodarczej. Nie ma też żadnych przesłanek świadczących o tym, że Skarżący wykonywał czynności zaplanowane i przemyślane w stosunku do transakcji sprzedaży nieruchomości odbiegające od normalnego, zwykłego zarządu majątkiem osobistym. Nie zachowywał się jak developer, nie dzielili działek, nie uzyskiwał stosowych pozwoleń, nie wynajmował pełnomocników zawodowych do przeprowadzenia transakcji, nie wykonywał działań marketingowych mających na celu sprzedaż nieruchomości.
Mając na uwadze treść wyroku Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego (...) sygn. akt III SA/Wr 1/22, należy przyjąć, że sprzedaż nieruchomości nie wygeneruje po stronie Zainteresowanych przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychód ze sprzedaży nieruchomości posiadanych przez Zainteresowanych nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Państwa stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania pierwotnej interpretacji indywidualnej z 5 listopada 2021 r. Nr 0114-KDIP3-1.4011.678.2021.2.AK, bowiem niniejsza interpretacja stanowi ponowne rozstrzygnięcie tej samej sprawy w wyniku prawomocnego orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...) z 23 sierpnia 2022 r. sygn. akt I SA/Wr 1/22 (data wpływu prawomocnego wyroku 5 września 2025 r.).
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
A.A. (Zainteresowany będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...).
Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.
Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo