Interpretacja 0114-KDIP3-1.4011.699.2025.5.MZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 sierpnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 8 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismami: z 27 września 2025 r. (wpływ 27 września 2025 r.) oraz z 26 września 2025 r. (wpływ 3 października 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani współwłaścicielką opisanych poniżej nieruchomości. Wraz z pozostałymi współwłaścicielami zawarła Pani przedwstępną umowę sprzedaży, której przedmiotem jest zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży na rzecz B. Sp. z o.o. (dalej „B. Sp. z o.o.” lub „Nabywca”) - udziałów we współwłasności następujących nieruchomości:

1)  Nieruchomość położona w C., Dzielnica D., przy ul. E., o powierzchni 0,5108 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr (…) („Nieruchomość 1”).

Nieruchomość 1 składa się z następujących działek ewidencyjnych: nr 1, 2, 3, 4, 5 i 6 z obrębu (...) - z tym że działka 6 nie jest objęta umową przedwstępną i nie będzie przedmiotem sprzedaży. Ponadto przedmiotem sprzedaży nie będzie również część działki 5, która ma zostać odłączona i przyłączona do działki 7 - niebędącej przedmiotem sprzedaży). Pozostała część działki nr 5 będzie przedmiotem sprzedaży. Współwłaścicielami Nieruchomości 1 jest Pani oraz F.F. - każda w udziale wynoszącym 1/2. F. F. nabyła udziały we współwłasności Nieruchomości 1 na podstawie umowy darowizny od swojej matki w dniu 2.02.1993 r. Natomiast Pani nabyła udział we współwłasności Nieruchomości 1 w drodze dziedziczenia po ojcu, G. G. z dniem 2.11.2022 r. Natomiast spadkodawca nabył współwłasność Nieruchomości 1 wraz z F. F. na podstawie przywołanej umowy darowizny z dnia 2.02.1993 r.

Na Nieruchomości 1 znajdują się następujące obiekty:

·      Na działce 1:

• utwardzenie asfaltowe (wybudowane w 1992 r.) - stanowiące urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego,
• ziemianka (wybudowana w 1940 r.) - stanowiąca budowlę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego,
• przyłącze wodno-kanalizacyjne (przyłącze wodne wybudowane w 2001 r., przyłącze kanalizacyjne w 2020 r.), doprowadzone do domu znajdującego się na działce 3 - stanowiące budowlę,
• ogrodzenie metalowe na podmurówce od strony północnej (wybudowane ok. 2000 r.), stanowiące urządzenie budowlane,
• ogrodzenie - siatka na podmurówce od strony wschodniej (wybudowane ok. 1997 r.), stanowiące urządzenie budowlane,

·      Na działce nr 2:

• budynek niemieszkalny (gospodarczy) o powierzchni zabudowy 87 m2 (wybudowany w 1940 r.) - stanowiący budynek w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego;
• utwardzenie - kostka brukowa (wybudowane w 1994 r.) - stanowiące urządzenie budowlane,
• ogrodzenie: od strony wschodniej (siatka na podmurówce wybudowane ok. 1997 r.), od strony północnej (ogrodzenie metalowe na podmurówce wybudowane ok. 2000 r.) - stanowiące urządzenie budowlane.

·      Na działce 3:

• budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy 100 m2 (wybudowany w 1940 r.) - stanowiący budynek; w 1994 r. budynek został otynkowany, wymieniono w nim okna i drzwi oraz przeszedł generalny remont - od tego czasu nie były ponoszone nakłady zwiększające jego wartość użytkową; w budynku tym zamieszkuje i jest zameldowana na pobyt stały F. F.;
• metalowy zbiornik na szambo (wybudowany w 1940 r.) - stanowiący budowlę,
• nieczynna studnia (wybudowana w 1994 r.) - stanowiąca budowlę,
• przyłącze wodne (wybudowane w 2001 r.), gazowe (wybudowane w 1994 r.) i kanalizacyjne (wybudowane w 2020 r.) - stanowiące budowlę,
• utwardzenie - kostka brukowa (wybudowana w 1994 r.) - stanowiąca urządzenie budowlane,
• ogrodzenie (wybudowane ok. 2000 r.): od strony południowej ogrodzenie metalowe na podmurówce, a od strony zachodniej ogrodzenie drewniane (deski) na podmurówce - stanowiące urządzenie budowlane.

·      Na działce 4: od strony zachodniej i południowej ogrodzenie betonowe wybudowane ok. 2004 r. - stanowiące budowlę.

·      Na działce 5:

• nieczynna studnia (wybudowana w 2011 r.) - stanowiąca budowlę,
• ogrodzenie betonowe od strony południowej wybudowane ok. 2004 r. - stanowiące budowlę (ponadto na granicy działki znajduje się ogrodzenie metalowe wykonane w 2012 r. przez sąsiada).

Należy dodać, że przyłącze kanalizacyjne na działkach nr1 i 3 zostało wybudowane z uwagi na naciski ze strony Urzędu Miasta, nakłaniającego mieszkańców do likwidacji szamb. Na podstawie umowy z dnia 2.01.2017 r. część działki nr 5 jest wydzierżawiana na rzecz spółka jawna, przy czym na podstawie aneksu z dnia 31.12.2019 r. ww. podmiot dzierżawi również część działkę nr 4. W dniu 25.04.2023 r. część działek o nr 4 i 5 została użyczona bezpłatnie spółce spółka jawna. Łącznie ww. umowy dzierżawy i użyczenia obejmują całą powierzchnie działek nr 4 i 5. Z kolei dzierżawca spółka jawna wydzierżawiło działki nr 4 i 5 spółce H. Sp. z o.o. na potrzeby korzystania z miejsc postojowych na tych działkach, jak również odpłatnie udostępniło część działki nr 5 o powierzchni 16 m2 spółce I. Sp. z o.o. na potrzeby usytuowania i obsługi paczkomatu (który zostanie usunięty przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży).

2)  Nieruchomość położona w C., Dzielnica D., przy ul. E., o powierzchni 0,1 ha, stanowiąca działkę ewidencyjną nr 8 z obrębu (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr (…) („Nieruchomość 2”).

Współwłaścicielami Nieruchomości 2 na zasadach małżeńskiej wspólności majątkowej jest Pani oraz J. J. Własność Nieruchomości 2 nabyliście Państwo na podstawie umowy darowizny w dniu 13.11.1997 r.

Na Nieruchomości 2 znajdują się:

• budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy 165 m2 (wybudowany w 1999 r. - od tego czasu nie były ponoszone nakłady na jego ulepszenie) - stanowiący budynek; w budynku tym zamieszkuje Pani i jest zameldowana na pobyt stały wraz z mężem i dziećmi;
• altana ogrodowa (wybudowana w 1997 r.) - stanowiąca obiekt małej architektury,
• altana śmietnikowa (wybudowana w 1997 r.) - stanowiąca budowlę,
• utwardzenie - kostka brukowa (wybudowana w 1999 r.) - stanowiąca urządzenie budowlane,
• przyłącza wodno-kanalizacyjne i gazowe (wybudowane w 1999 r.) - stanowiące budowle,
• metalowy garaż (wybudowany w 1999 r.) - stanowiący budowlę,
• ogrodzenie drewniane (deski) na podmurówce od strony północnej wschodniej i zachodniej, wykonane w 2000 r. - stanowiące urządzenie budowlane.

W tym miejscu należy podkreślić, że ogrodzenie na działkach nr 8, 1, 2 i 3 stanowi funkcjonalnie jedną całość. Żadna z tych działek nie ma ogrodzonych wszystkich boków, lecz wszystkie cztery są ogrodzone razem.

3)  Nieruchomość położona w C., Dzielnica D., przy ul. E., o powierzchni 1070 m2, dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr (…) („Nieruchomość 3”).

Nieruchomość 3 składa się z działek ewidencyjnych: nr 9, 8 i 10.

Współwłaścicielami Nieruchomości 3 są:

• spółka jawna z siedzibą w C. - w udziale wynoszącym 2/7; powyższy udział we współwłasności Nieruchomości nabyli na podstawie umowy sprzedaży z dnia 19.06.2009 r.;
• F.F. w udziale wynoszącym 2/7; powyższy udział nabyła na podstawie umowy darowizny w dniu 3 lutego 1993 r.;
• Pani w udziale wynoszącym 2/7; powyższy udział nabyła Pani w drodze dziedziczenia po ojcu, G.G., w dniu 2.11.2022 r.; natomiast spadkodawca nabył współwłasność Nieruchomości 1 wraz z E. E. na podstawie przywołanej umowy darowizny z dnia 2.02.1993 r.;
• K. K. oraz L. L., na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej, w udziale wynoszącym 1/7; powyższy udział został nabyty na podstawie umowy sprzedaży w dniu 30.10.1997 r.

Na Nieruchomości 3 znajdują się następujące obiekty budowlane:

• Na działce nr 10 znajduje się przyłącze elektryczne, wodociągowe i gazowe do budynku znajdującego się na działkach 11 i 12, wykonane w 2011 r. - stanowiące urządzenie budowlane.
• Na działkach nr 9, 8 i 10 znajduje się utwardzenie drogowe (kostka Bauma), wykonane w 2011 r. - stanowiące budowlę.

Przy czym ww. obiekty na Nieruchomości 3 nie zostały wykonane przez żadnego ze współwłaścicieli, ale przez spółka jawna: samodzielnie (przyłącze) oraz wspólnie z właścicielem działek sąsiednich (utwardzenie). Należy podkreślić, że przedstawiona powyżej kwalifikacja prawnobudowlana poszczególnych obiektów znajdujących się na Nieruchomościach 1 - 3 nie jest okolicznością faktyczną, lecz stanowi ocenę prawną Wnioskodawcy, która nie wiąże organu wydającego interpretację, ale podlega weryfikacji przez ten organ.

Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 dalej będą łącznie zwane „Nieruchomościami”.

Nieruchomości znajdują się na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej dla każdej z Nieruchomości będzie wydana obowiązująca decyzja o warunkach zabudowy. Poza opisanymi powyżej umowami, dotyczącymi działek nr 4 i 5, wchodzących w skład Nieruchomości 1, obecni współwłaściciele Nieruchomości nie wynajmowali i nie udostępniali ich do korzystania innym podmiotom. Poza opisanymi powyżej nakładami współwłaściciele nie ponosili innych nakładów na Nieruchomości oraz nie podejmowali innych działań zmierzających do ich stanu faktycznego lub prawnego. Obecnie została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży Nieruchomości 1-3. Decyzja o ich sprzedaży została podjęta przez sprzedających ze względu na zamiar przeprowadzenia się do innych lokalizacji - co z kolei podyktowane jest istotnym pogorszeniem się warunków zamieszkania na zbywanych Nieruchomościach. Z uwagi na bliskość trasy ekspresowej (…) (odległej o niecałe 50 m), natężenie hałasu związane z intensywny ruchem drogowym stało się wyjątkowo uciążliwe.

Zgodnie z umową przedwstępną, warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości jest w szczególności:

• uzyskanie przez kupującego (B. Sp. z o.o.) decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości, umożliwiającej realizację przez niego inwestycji deweloperskiej o powierzchni użytkowej mieszkań i usług nie mniejszej niż 6200 m2;
• uzyskanie przez B. Sp. z o.o. decyzji o pozwoleniu na budowę umożliwiającej realizację powyższej inwestycji,
• dokonanie podziału administracyjnego działki nr 5, polegającego na odłączeniu od niej części o powierzchni 166 m2 celem przyłączenia jej do działki nr 12;
• ustanowienie przez sprzedających na rzecz B. Sp. z o.o. służebności gruntowej na części działki nr 5 i 12 na potrzeby drogi przeciwpożarowej i dojazdów technicznych do planowanej przez B. Sp. z o.o. inwestycji.

Wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę B. Sp. z o.o. złoży w imieniu własnym. Sprzedający udzielą jej w tym celu zgody na dysponowanie Nieruchomościami na cele budowlane.

Sprzedający udzielili osobie wskazanej przez nabywcę pełnomocnictw do:

• wglądu w akta księgi wieczystej prowadzonych dla Nieruchomości dla wyżej oraz sporządzania notatek, fotokopii i odpisów oraz zamawiania kopii dokumentów znajdujących się w aktach i ich odbioru, a także wglądu, sporządzania notatek, fotokopii i odpisów oraz zamawiania kopii wszelkich dokumentów dotyczących Nieruchomości znajdujących się w aktach innych ksiąg wieczystych;
• zasięgania informacji i wglądu do akt wszelkich postępowań administracyjnych prowadzonych lub zakończonych przed wszelkimi organami administracji publicznej, oraz postępowań toczących się przed sądami powszechnymi i administracyjnymi - we wszelkich sprawach dotyczących Nieruchomości oraz do sporządzania notatek i fotokopii oraz składania wniosków o sporządzenie kopii i odpisów wszelkich dokumentów znajdujących się w aktach wyżej wskazanych postępowań;
• składania wniosków o wydanie wypisów, wyrysów i kopii map ewidencyjnych z ewidencji gruntów i budynków dotyczących Nieruchomości oraz do ich odbioru;
• składania wniosków do wszelkich podmiotów, w szczególności organów administracji publicznej, o wydanie zaświadczeń, wypisów, wyrysów, informacji itp. we wszelkich sprawach dotyczących Nieruchomości oraz do ich odbioru.

Sprzedający: F. F., A. A., J. J. nie prowadzą i nie prowadzili działalności gospodarczej, jak również nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. J. J. i A. A. spółka jawna z siedzibą w C. jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Ponadto, Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Sprzedających na cele rolnicze. Sprzedający sami zgłosili się do B. Sp. z o.o. z propozycją sprzedaży Nieruchomości (wysłali propozycję drogą elektroniczną na adres mailowy wskazany na stronie internetowej B. Sp. z o.o.). B. Sp. z o.o. planuje zrealizować na Nieruchomościach inwestycję deweloperską, polegającą na budowie budynków o powierzchni użytkowej mieszkań i usług nie mniejszej niż 6200 m2, w celu sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych znajdujących się w budynkach wzniesionych w ramach tej inwestycji. Zgodnie z przyjętym założeniem, decyzja o warunkach zabudowy, której uzyskanie stanowi warunek zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, ma obejmować wszystkie Nieruchomości. Poza Nieruchomościami, aktualnie jedyną działką przeznaczoną do sprzedaży jest działka o numerze 6 przy ulicy E. w C. Współwłaścicielkami ww. działki nr 6 jest Pani oraz F. F.

W przeszłości dokonała Pani następujących transakcji sprzedaży nieruchomości:

W dniu 21.06.2022 r. sprzedała Pani 2 niezabudowane działki o łącznej powierzchni 3693 m2 w M., Gmina N. (działki budowlane, nieogrodzone, przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną). Wraz z działkami zostały sprzedane udziały w działkach drogowych zapewniające dojazd do nieruchomości. Powyższe działki zostały nabyte przez Panią w drodze darowizny od rodziców w dniu 5.12.2016 r. i nie były w żaden sposób wykorzystywane. Przyczyną sprzedaży był wybór innej lokalizacji do osiedlenia się, a środki ze sprzedaży są przeznaczone na budowę domu, w którym po sprzedaży domu przy ul. E. ma Pani zamieszkać.

Wraz z małżonkiem J. J.:

1.  W dniu 4.09.2002 r. sprzedała Pani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego zlokalizowanego w (...). Prawo to nabyliście Państwo w roku 1997, na podstawie przydziału spółdzielczego własnościowego prawa do tego lokalu. Po nabyciu zamieszkiwaliście w tym mieszkaniu. Przyczyną sprzedaży dokonanej w 2002 r. była przeprowadzka do domu przy ul. E. (Nieruchomość 2), w który do tej pory Państwo mieszkacie.

2.  W dniu 21.06.2022 r. sprzedaliście Państwo dwie niezabudowane działki o łącznej powierzchni 2000 m2 w M., Gmina N. (działki budowlane, nieogrodzone, przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną). Wraz z działkami zostały sprzedane udziały w działkach drogowych zapewniające dojazd do nieruchomości.

Powyższe działki zostały nabyte w drodze umowy sprzedaży w 2004 r. i nie były w żaden sposób wykorzystywane. Przyczyną sprzedaży był wybór innej lokalizacji do osiedlenia się, a środki ze sprzedaży są przeznaczone na budowę domu, w którym ma Pani zamieszkać po sprzedaży domu przy E.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Data śmierci Pani ojca 02.11.2022 r. W dniu 25.04.2023 r. nabyła Pani spadek po ojcu, nie nastąpił dział spadku, jest Pani z mamą właścicielką udziałów w tych samych nieruchomościach, nie było spłat i dopłat. Tak jak napisała Pani w powyższym punkcie dział spadku nie został dokonany. Środki finansowe uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zamierza Pani przeznaczyć na cele mieszkaniowe swoje i swojej rodziny, między innymi musi Pani zapewnić sobie i swojej rodzinie nowe miejsce do mieszkania i życia. Wskazuje Pani w jaki sposób wykorzystywała i wykorzystuje Pani działki od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży:

• 8 działka wykorzystywana jest do celów mieszkaniowych Pani i Pani rodziny,
• 1, 3, 2 wykorzystywane są przez F. F. Pani matkę do celów własnych mieszkaniowych, Pani z działek nie korzysta,
• 4, 5 - 25.04.2023 r. oddała Pani w bezpłatne użyczenie firmie J. J. i A. A. sp. jawna,
• 10, 9, 8 - to działki drogowe prywatnie z nich Pani nie korzysta, ma Pani dojazd od ul. E.

Na sprzedaż posiada Pani jeszcze udział 1/2 w działce 6, działka to nieruchomość którą odziedziczyła Pani po ojcu wchodząca w skład całego gospodarstwa, zamierzała Pani ją sprzedać B. Sp. z o.o., ale na dzień dzisiejszy nie jest zainteresowana, wyłączyliście Państwo działkę z umowy.

Pytania

1.  Czy planowana sprzedaż przysługujących Pani udziałów we współwłasności Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

2.  Na wypadek uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, czy planowana sprzedaż przysługujących Pani udziałów we współwłasności Nieruchomości będzie zwolniona od podatku od towarów i usług?

3.  Czy w związku ze sprzedażą przysługujących Pani udziałów we współwłasności Nieruchomości powstanie po Pani stronie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Pani, w związku ze sprzedażą przysługujących Pani udziałów we współwłasności Nieruchomości nie powstanie stronie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a updof, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, „jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany”. Odpłatne zbycie udziału we współwłasności nieruchomości dokonane po upływie 5 lat, od końca roku kalendarzowego, w którym został on nabyty, nie skutkuje zatem powstaniem przychodu podatkowego, pod warunkiem, że nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Przy czym w myśl art. 10 ust. 5 updof, „W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.” Jak wspomniano, udział we współwłasności Nieruchomości 2 został nabyty przez Panią w 1997 r. na podstawie umowy darowizny. Z kolei udziały we współwłasności Nieruchomości 1 i 3 zostały nabyte przez Panią na podstawie dziedziczenia po ojcu w 2022 r. Niemniej jednak termin 5 lat przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof, jest liczony od momentu nabycia współwłasności Nieruchomości przez spadkodawcę - co miało miejsce w 1993 r.

Sprzedaż przysługujących Pani udziałów we współwłasności Nieruchomości nastąpi zatem po upływie okresu 5 lat przewidzianego w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z ust. 5 updof. W konsekwencji sprzedaż ww. udziału we współwłasności Nieruchomości mogłaby skutkować powstaniem przychodu podatkowego po Pani stronie wyłącznie w przypadku, w którym nastąpiłaby „w wykonaniu działalności gospodarczej”.

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości „w wykonaniu działalności gospodarczej” ma miejsce jedynie wówczas, gdy ta transakcja stanowi przedmiot (przejaw) działalności gospodarczej prowadzonej przez podatnika. Innymi słowy, ma to miejsce, gdy podatnik prowadzi działalność gospodarczą obejmującą sprzedaż nieruchomości, i sprzedaż określonej nieruchomości następuje w ramach tej działalności. Powyższa przesłanka nie jest natomiast spełniona w sytuacji, gdy podatnik prowadzi działalność gospodarczą, lecz ta działalność nie ma związku z dokonywaną sprzedażą nieruchomości (i vice versa). Podsumowując, sprzedaż nieruchomości „w wykonaniu działalności gospodarczej” ma miejsce jedynie wówczas, gdy ta konkretna czynność stanowi przedmiot (przejaw) działalności gospodarczej prowadzonej przez podatnika. Innymi słowy, ma to miejsce, gdy podatnik prowadzi. Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, że sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej obejmującą sprzedaż nieruchomości.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 updof, „działalnością gospodarczą” w rozumieniu przepisów updof jest „działalność zarobkowa:

a)  wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,

b)  polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9”.

W przypadku sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości można jedynie hipotetycznie rozważać zakwalifikowanie jej jedynie jako przejawu działalności handlowej w rozumieniu powyższego przepisu. Jednakże w Pani ocenie zbycie ww. udziałów nie nastąpi w wykonaniu takiej działalności. Przemawiają za tym okoliczności przestawione w pkt 1 powyżej:

Po pierwsze, istotą działalności handlowej jest nabycie danego towaru w celu jego odsprzedaży (por. „Uniwersalny słownik języka polskiego”, Warszawa 2008 r., 1.1, str. 1117: „handel” - „zorganizowana wymiana dóbr, obrót towarów polegający na kupnie i sprzedaży”). Natomiast nabycie przez Panią udziałów we współwłasności Nieruchomości nie nastąpiło w drodze zakupu, ale na podstawie dziedziczenia oraz umowy darowizny. W związku z nabyciem nie zaangażowała Pani zatem własnego kapitału, a tym samym nie ponosi ryzyka gospodarczego, charakterystycznego dla profesjonalnej działalności. Okoliczność ta sama w sobie wyklucza zatem możliwość uznania, że zbycie udziału we współwłasności Nieruchomości nastąpiło w wykonaniu działalności handlowej. Niezależnie od powyższego, zgodnie z art. 5a pkt 6 upof, cechą działalności gospodarczej jest prowadzenie jej w sposób zorganizowany i ciągły. Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości następuje „w wykonaniu działalności gospodarczej” wówczas, gdy jest dokonywana w ramach określonych powtarzalnych, podejmowanych systematycznie i w sposób uporządkowany czynności, więżących się określonymi nakładami (materialnymi lub nakładu pracy), wykraczającymi poza zwykły zarząd nieruchomością.

Stanowisko to ma oparcie w orzecznictwie sądów administracyjnych - przykładowo można wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 kwietnia 2018 r., sygn. akt II FSK 825/16: „Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1509) wskazuje, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności - łącznie - polegających na wielokrotnym zbywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykłe użytkowanie mienia, poza sprzedażą).”

Analogicznie NSA orzekł w wyroku z dnia 13 grudnia 2017 r., sygn. akt II FSK 3426/15: „Ze względu na różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie prawnym, proste zestawienie unormowań art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 ustawy nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej (pkt 3), od odpłatnego zbycia osobistego mienia (pkt 8). W każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt ustaleń faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości). Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości”

Sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości nie nastąpi w powyżej opisanych okolicznościach, charakterystycznych dla działalności gospodarczej. Przede wszystkim z uwagi na sposób jego nabycia (dziedziczenie oraz darowizna) nie wpisuje się ona w zespół działań o charakterze powtarzalnym. Zatem nabycie jak i sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości miało w swej istocie charakter incydentalny. Nie jest możliwe prowadzenie profesjonalnej, powtarzalnej działalności w zakresie sprzedaży nieruchomości w oparciu o założenie („model biznesowy”), że będą nabywane w drodze spadku lub darowizny. Jak wskazano powyżej, w tym przypadku nie dochodzi do realizacji zysku z zainwestowanego w zakup kapitału, lecz następuje zbycie majątku rodzinnego, a więc realizacją w pieniądzu dochodu wcześniej osiągniętego w postaci spadku i darowizny (to otrzymanie spadku/darowizny jest faktycznie przyrostem majątku - dochodem), które samo jako dochód jest wyłączone z zakresu podatku dochodowego (art. 2 ust. 1 pkt 3 updof). Niezależnie natomiast od powyższego, nie dokonywała Pani w stosunku do Nieruchomości działań więżących się z przygotowaniem jej do sprzedaży, w sposób angażujący zaawansowane środki, typowe dla profesjonalnych handlowców. W szczególności nie ponosiła Pani nakładów na ulepszenie Nieruchomości dla celów handlowych, ani dla podniesienia jej wartości w celu uzyskania większego zysku. Wszelkie opisane na wstępie nakłady na Nieruchomościach służyły potrzebom prywatnym - zapewnieniu lub polepszeniu warunków korzystania z Nieruchomości we własnych celach mieszkaniowych przeze mnie oraz członków mojej rodziny (jak wskazano na wstępie, na Nieruchomościach zamieszkuje Pani matka oraz Pani z mężem i z dziećmi).

Ponadto, w celu sprzedaży udziałów we współwłasności Nieruchomości nie podejmowała Pani żadnych działań reklamowych, ani marketingowych charakterystycznych dla obrotu profesjonalnego. Ewentualne czynności zmierzające do umożliwienia realizacji planowanej przez nabywcę inwestycji na Nieruchomości (m.in. uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę) będą dokonywane przez kupującego. Aktywność sprzedających, w tym Pani, w powyższym zakresie będzie ograniczona do udzielenia kupującemu pełnomocnictw i zgód - w zakresie, w jakim były niezbędne do osiągnięcia powyższych celów. Jednakże wszelkie (ewentualne) działania kupującego (dewelopera) podejmowane w oparciu o udzielone mu zgody i pełnomocnictwa będą służyć jego własnej korzyści, tj. umożliwieniu realizacji przez nabywcę konkretnej inwestycji na Nieruchomości. Celem wszystkich tych działań jest przede wszystkim korzyść Nabywcy, a nie zwiększenie wartości działki i uzyskanie przez sprzedających zysku z tego tytułu (tym bardziej, że cena sprzedaży została ustalona w umowie przedwstępnej i uzyskanie przez nabywcę stosownych pozwoleń nie skutkowało jej zwiększeniem). Ponadto wszystkie opisane czynności będą wykonywane na koszt Nabywcy, co oznacza, że również w tym zakresie sprzedający nie ponoszą ryzyka charakterystycznego dla działalności gospodarczej. Przy czym to Nabywca będzie decydował samodzielnie o merytorycznej stronie wniosków oraz umów, a skutek prawny czynności przygotowawczych będzie miał znaczenie jedynie dla przyszłego właściciela - Nabywcy. Natomiast Sprzedający nie będą podejmować samodzielnie tych czynności. Także z tego względu nie jest możliwe przyjęcie, że w sprawie będą miały miejsce charakterystyczne dla podmiotu prowadzącego profesjonalną działalność czynności mające na celu zwiększenie atrakcyjności nieruchomości dla potencjalnych nabywców.

Reasumując: warunkiem uznania sprzedaży nieruchomości za dokonaną w ramach działalności gospodarczej (co znajduje oparcie także w orzecznictwie sądowym) jest podejmowanie przez sprzedającego aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, charakterystycznych dla podmiotów prowadzących działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, takich jak działania marketingowe, czy zmierzające do zmiany charakteru działki, zwiększenia jej atrakcyjności itp. W niniejszej sprawie sprzedający nie podejmą żadnych aktywnych działań w powyższym zakresie. Działania te, jeśli zostaną podjęte, to wyłącznie przez kupującego.

Planowa sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości stanowić będzie rozporządzenie moim majątkiem prywatnym, który został nabyty w drodze spadku i darowizny, i nie jest wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Przy tym udział we współwłasności Nieruchomości nie zostanie zbyty w ramach zorganizowanej działalności, nakierowanej na aktywne poszukiwanie nabywców. Wskazane okoliczności świadczą więc o tym, że sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym, natomiast nie może być traktowana jako przejaw działalności handlowej w rozumieniu art. 5a pkt 6 updof. W tym miejscu z ostrożności podnosi Pani, że również ewentualne uznanie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pkt 1 za nieprawidłowe, nie oznaczałoby, że sprzedaż jest dokonana „w wykonaniu działalności gospodarczej” w rozumieniu przepisów updof. Przepisy ustawy o VAT oraz updof zawierają odrębne definicje „działalności gospodarczej”, przy czym zakres pojęcia „działalności gospodarczej” w rozumieniu przepisów o VAT jest znacznie szerszy niż w rozumieniu przepisów updof”. Również interpretacje indywidualne przepisów prawa podatkowego wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej potwierdzają, że uznanie sprzedaży nieruchomości za opodatkowaną VAT nie oznacza automatycznie, że stanowi ona sprzedaż dokonaną w wykonaniu działalności gospodarczej, podlegającą opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Przykładowo można wskazać na interpretacje indywidualne z dnia 30 września 2022 r. nr 0114-KDIP3-2.4011.704.2022.2.MG, z dnia 3 października 2022 r. nr 0115-KDIT3.4011.536.2022.2.AWO i z dnia 4 października 2022 r. nr 0115-KDIT3.4011.539.2022.2.JS. Powyższe interpretacje zostały wydane na tle stanu faktycznego, w którym sprzedający dokonując sprzedaży nieruchomości działali w charakterze podatników VAT (co potwierdziły uzyskane przez nich interpretacje indywidualne). Okoliczność ta nie stanowiła jednak dla organu wydającego interpretację podstawy do wysnucia wniosku, że sprzedaż została dokonana „w wykonaniu działalności gospodarczej” w rozumieniu przepisów updof. Całokształt przedstawionych okoliczności przemawia więc za uznaniem za prawidłowe stanowiska, iż w związku ze sprzedażą przysługujących Pani udziałów we współwłasności Nieruchomości nie powstanie przychód opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.). Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków:

• po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,
• po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,
• po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1. jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2. wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3. prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6), a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14, z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 i inne).

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi. Podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w (…) w wyroku z 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić również zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem udziału w całej Nieruchomości/w poszczególnych działkach, o których mowa we wniosku.

Powzięła Pani wątpliwość, czy przychód z planowanej sprzedaży udziałów we współwłasności Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3, stanowić będzie dla Pani przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych ze sprzedaży udziału w całej Nieruchomości/w poszczególnych działkach, należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższych udziałów zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak: ilość działek mających być przedmiotem sprzedaży, osiągnięcie zysku, złożenie uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zamieszczenia ogłoszenia sprzedaży na portalach ogłoszeniowych, czy wynajęcie pośredników w obrocie nieruchomościami w celu ich sprzedaży.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nie sposób zatem przyjąć, że planowana przez Panią sprzedaż udziałów w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3, wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres i cel Pani działania oraz fakt, że nie podejmowała Pani ponadstandardowych działań zmierzających do sprzedaży przedmiotowych udziałów w Nieruchomościach (ponoszenie nakładów, dzięki którym nieruchomości stałyby się szczególnie atrakcyjne dla potencjalnych nabywców) sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pani działań nie można uznać za działania zarobkowe. Jak już wcześniej wyjaśniono, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Panią wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie nabyła Pani udziałów w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 w celu ich odsprzedaży, nie prowadzi i nie prowadziła Pani w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży. W konsekwencji, istotą Pani działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia udziałów w Nieruchomości oraz jego planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Panią pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży udziałów w Nieruchomościach do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Nie rozpoczęła Pani na tych Nieruchomościach działalności gospodarczej, zatem jest to zarząd majątkiem prywatnym. Sprzedaż przez Panią wskazanych we wniosku udziałów w: Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

Podsumowując, sprzedaż przez Panią udziałów w: Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3, nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży, należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z cytowanego wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nabycie w drodze spadku

Z analizy wniosku wynika, że nabyła Pani w drodze spadku po ojcu zmarłym 2 listopada 2022 r. udział wynoszący 1/2 cz. we współwłasności Nieruchomości 1 oraz udział 2/7 cz. w Nieruchomości 3. Spadkodawca współwłasność Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 3 nabył na podstawie umowy darowizny z 2 lutego 1993 r.

W odniesieniu do powyższego wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje, co należy rozumieć pod pojęciem nabycia w drodze spadku, dlatego w tym wypadku należy posiłkować się normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.) stanowi, że:

Według art. 924 ustawy Kodeks cywilny:

Na mocy art. 925 powołanej ustawy:

Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.

Z kolei w świetle art. 1025 § 1 ww. ustawy:

Jednocześnie zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od 1 stycznia 2019 r. pięcioletni okres, po upływie którego nie powstanie obowiązek uiszczenia podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku liczony jest więc od końca roku, w którym spadkodawca je nabył lub wybudował, a nie tak jak w stanie prawnym obowiązującym do 31 grudnia 2018 r. – od końca roku, w którym został otwarty spadek (w którym zmarł spadkodawca). Zmiana obejmuje zatem wszystkich, którzy dokonali lub dokonają zbycia nieruchomości po dniu 31 grudnia 2018 r., bez względu na datę odziedziczenia nieruchomości.

Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a- c w związku z art. 10 ust. 5 ww. ustawy (czyli nabytych w drodze spadku), decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia przez spadkodawcę.

Nabycie w drodze darowizny

Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności powinna mieć formę aktu notarialnego.

Darowizna zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, jest zatem umową. Istotą jej jest bezpłatne świadczenie, które darczyńca wykonuje ze swego majątku na rzecz innej osoby. Umowa darowizny prowadzi do przesunięcia określonego dobra majątkowego z majątku darczyńcy do majątku osoby obdarowanej. Samo zaś przesunięcie następuje zawsze pod tytułem darmym i podyktowane jest chęcią wzbogacenia obdarowanego.

Tym samym, zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Zatem za datę nabycia nieruchomości należy przyjąć dzień, w którym nastąpiła darowizna.

Skutki podatkowe sprzedaży udziałów we współwłasności Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3

Nabyła Pani udział w Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 3 w wyniku spadku po spadkodawcy (ojcu) zmarłym 2 listopada 2022 r. Pani ojciec nabył udziały w tych Nieruchomościach na podstawie umowy darowizny z dnia 2 lutego 1993 r. Ponadto nabyła Pani udział w Nieruchomości 2 na podstawie umowy darowizny z 13 listopada 1997 r.

Zatem pięcioletni okres liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 3 przez spadkodawcę (Pani ojca) oraz udziału w Nieruchomości 2 przez Panią niewątpliwie upłynął.

Wobec powyższego planowane przez Panią zbycie udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 3, nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ponadto, zbycie udziału w Nieruchomości 2 nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż udziałów w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym stanowisko Pani jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

W odniesieniu do powołanych interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanego przez Panią w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).

Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.