Interpretacja 0114-KDIP3-1.4011.703.2025.4.MZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

19 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 8 października 2025 r. (wpływ 8 października 2025 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A. A. (...)

2)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

• D. D. (...)

Opis zdarzenia przyszłego

Małżonkowie A. A. i D. D. (dalej Wnioskodawcy) nabyli w roku 2014 do swojego majątku wspólnego nieruchomość gruntową niezabudowaną - działka 1 położoną w E. Na podstawie aktu notarialnego Wnioskodawcy nabyli tę działkę od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Zgodnie z aktem notarialnym został pobrany podatek od czynności cywilnoprawnych. Wnioskodawcy nie mieli prawa do odliczenia podatku VAT.

Nieruchomość ta przeznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako nieruchomość budowlana - tereny zabudowy usługowej. Obecnie teren nie jest zabudowany. Nieruchomość ta nie była wydzierżawiana.

W 2023 roku Wnioskodawcy pozyskali pozwolenie na budowę (na tej nieruchomości oraz na nieruchomości 2) w zakresie budynku handlowo-usługowego wraz z garażem podziemnym, z budową instalacji wewnętrznych: wod.-kan., c.o., elektrycznej, wentylacji mechanicznej i klimatyzacji, budową instalacji wewnętrznych poza budynkiem: elektrycznej, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej z wewnętrznym układem komunikacyjnym: dojazdem, dojściami do budynku i miejscami postojowymi.

Dodatkowo Wnioskodawcy doprowadzili lub są w trakcie doprowadzania mediów do tej działki, w tym uzgodnienia w zakresie przyłącza do sieci wodociągowej, budowy stacji transformatorowej odbiorcy 15/0,4 kV zasilającej budynek handlowo-usługowy z garażem podziemnym na dz. 1 i 2, uzgodnienia w sprawie projektu kanalizacji opadowej i decyzję w tej sprawie.

Na każdym z powyżej opisanych dokumentów widnieje tyko jeden z Wnioskodawców - Pan A. A. W 2021 roku Wnioskodawcy nabyli przyległą działkę (2), która pozwoli do doprowadzenie drogi dojazdowej do przedmiotowej działki. Z uwagi na sprzedaż działki 1 w przyszłości działka ta (2) również zostanie zbyta temu samemu nabywcy. Nabycie działki 2 nastąpiło do majątku wspólnego Wnioskodawców. W tym okresie tj. od sierpnia 2020 roku do października 2024 roku A. A. prowadził jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Działalność nigdy nie obejmowała obrotu nieruchomościami czy pośrednictwa w zakresie obrotu nieruchomościami.

Akt notarialny wskazuje, że nabycie tej działki było opodatkowane podatkiem od towarów i usług, a sprzedawca wystawił fakturę VAT na dane firmy A. A. Jednakże działka ta nie została wprowadzona do majątku firmy, jak również nie został odliczony podatek VAT.

Pozwolenie na budowę jak i przyłącza mediów Wnioskodawcy pozyskali lub są w trakcie pozyskiwania, na własny rachunek, za pośrednictwem wyspecjalizowanych firm czy osób, przy czym stroną tych postępowań jest jeden z Wnioskodawców - Pan A. A.

Obecnie Wnioskodawcy planują sprzedaż nieruchomość wraz z pozwoleniem na budowę i innymi uzyskanymi dokumentami.

Działki nie były ogłaszane na portalach internetowych. Wnioskodawcy nie angażowali pośredników do sprzedaży tej działki.

Wnioskodawcy planują sprzedać działkę 1. Po sprzedaży tej działki Wnioskodawcy planują również przenieść własność działki numer 2 na Nabywcę.

Przedmiotem interpretacji jest wyłącznie sprzedaż działki numer 1, ale z uwzględnieniem, że w przyszłości również będzie zbyta działka numer 2.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1.  Pan A. A. nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Pani D. D. nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

2.  Działka nr 1 została nabyta w drodze umowy kupna.

3.  Działka nr 1 nabyta została w celach inwestycyjnych, lokaty kapitału.

4.  Oprócz wskazanych w opisie sprawy czynności, Wnioskodawcy nie dokonywali żadnych innych czynności. Wszystkie media czyli: przyłącz prądu, przyłącz wody, przyłącz do kanalizacji sanitarnej i deszczowej są zaprojektowane, a projekty mają aktualne uzgodnienia dostawców. Wykonanie zaś tych przyłączy będzie dopiero możliwe po wybudowaniu budynku.

Działka nie była wynajmowana ani nie była wykorzystywana na cele związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Pana A. A. W najbliższej przyszłości działka zostanie sprzedana. Działka nie była wynajmowana ani nie była wykorzystywana na cele związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Panią D. D. W najbliższej przyszłości działka zostanie sprzedana.

Działka nie była i nie będzie wykorzystywana na cele prywatne Pana A. A.

Działka nie będzie wykorzystywana w inny sposób niż opisany w stanie faktycznym. Nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej Pani D. D. Z uwagi na wspólność majątkową małżeńską Pani D. D. będzie stroną umowy sprzedaży działki. Pozwolenia i decyzje dotyczące doprowadzenia mediów zostały uzyskane przez A. A. w uzgodnieniu z Panią D. D. Pani D. D. nie brała czynnego udziału w pozyskaniu tych dokumentów, ale wyrażała zgodę na ich pozyskanie.

5.  Na pytanie: Czy działka nr 1 była/będzie udostępniana osobom trzecim do dnia sprzedaży na podstawie umów cywilnoprawnych (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka)? Odpowiedzieliście Państwo: Nie – z zastrzeżeniem odpowiedzi na pytanie nr 8.

6.  Nie doszło do przeniesienia własności działki.

7.  Nabywca jest znany Wnioskodawcom. Działka nie była ogłaszana na portalach sprzedażowych.

8.  Została zawarta umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego z dnia 19 sierpnia 2025 roku. Stroną umowy przedwstępnej byli małżonkowie (z uwag na współwłasność majątkową małżeńską). Wnioskodawcy z dniem podpisania umowy przedwstępnej wydali Nieruchomość w posiadanie Kupującemu. Wszelkie korzyści i ciężary związane z tą Nieruchomością przechodzą na Kupującego. Wnioskodawcy wyrazili zgodę na rozpoczęcia budowy budynku usługowo - handlowego przez Kupującego.

Dodatkowo Wnioskodawcy zobowiązali się do uzyskania i przedłożenia: aktualnego wypisu z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej aktualne zaświadczenie o przeznaczeniu działki, zaświadczenia że działka nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją (w tej sprawie), zaświadczenie że działka nie leży w terenach objętych strefą obszaru zdegradowanego oraz obszaru rewitalizacji i w specjalnej strefie ekonomicznej, indywidualnej interpretacji podatkowej o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT. Wnioskodawcy zobowiązali się nie dokonywać żadnych czynności prawnych ani faktycznych mogących spowodować obciążenie lub zmniejszenie wartości przedmiotu umowy. Wnioskodawcy wyrazili zgodę na wpis roszczenia w księgach wieczystych.

9.  Kupującemu nie zostało udzielone pełnomocnictwo.

10.  Wcześniej dokonywano sprzedaży innych nieruchomości: 2 mieszkania o pow. 51 m2 oraz 63 m3, przy ul. F. w E. Zakup obydwu mieszkań nastąpił od dewelopera w 2004 roku. 1 mieszkanie o pow. 81 m2 zlokalizowane w E. przy ul. G. Zakup nastąpił w 1999 roku od dewelopera. Zakup nastąpił na cele inwestycyjne - lokata kapitału oraz najem. Mieszkania te były wynajmowane. Mieszkania te zostały sprzedane. Sprzedaż nie była opodatkowana podatkiem VAT. W chwili sprzedaży właściciele D. D. i A. A. nie byli czynnymi podatnikami VAT.

11.  Wnioskodawcy nie posiadają innych nieruchomości (poza tymi, wskazanymi we wniosku) przeznaczonych w późniejszym czasie do sprzedaży.

Pytania

1. Czy sprzedaż działki 1 będzie traktowana jako czynność wykonana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT?

2. Kto będzie podatnikiem podatku od towarów i usług?

3. Czy sprzedaż działki oznaczonej numerem 1 spowoduje powstanie przychodu po stronie Wnioskodawców?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Państwa stanowisko w sprawie

Pomimo uznania, że w przypadku podatku od towarów i usług mamy do czynienia z czynnością objętą tym podatkiem, jako czynnością wykonaną w ramach działalności gospodarczej, nie można tej kwalifikacji przekładać na przepisy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Każda z tych ustaw definiuje działalność gospodarczą odrębnie. Uznanie za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT wskazano w uzasadnieniu do pytania numer 1. Znaczenie w tym zakresie ma charakter działań podejmowanych przez Wnioskodawców.

W przypadku podatku dochodowego od osób fizycznych działalność gospodarcza zdefiniowana jest w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem, ilekroć mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.

Podstawowe znaczenie ma zatem ciągłość i zorganizowanie tej działalności - co nie jest kwantyfikatorem w rozumieniu działalności określonej w ustawie o VAT. W przypadku opisanym w stanie faktycznym nie można wskazać, że mamy do czynienia z tymi elementami. Małżonkowie nabyli nieruchomość w 2014 roku. Od tam tego czasu są jej właścicielami. Nie poszukiwali nabywcy, na ten grunt. Dodatkowo znaczenie do uznania, iż mamy do czynienia z działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma fakt, że przychód ten nie jest przypisany do innego źródła przychodów. Obecnie nie prowadzą działalności gospodarczej (działalność gospodarcza Pana A. A. została zlikwidowana w 2024 roku, a działka opisana w akcie notarialnym jako nabyta na cele tej działalności, faktycznie nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, ani nie został odliczony VAT od tego nabycia). Innym źródłem, do którego można przypisać ten przychód, to przychód ze sprzedaży określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem źródłami przychodów są: (...) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Ważne w tym zakresie jest zastrzeżenie określone w ustępie 2 pkt 3 ustawy o PIT, zgodnie z którym przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat;

Przepis ten odnosi się do składników majątku stanowiącą środek trwały w działalności gospodarczej. Z uwagi na to, że nieruchomość została nabyta w 2014 roku, gdy żaden z Wnioskodawców nie prowadził działalności gospodarczej, a później nieruchomość ta nie została wniesiona do jednoosobowej działalności gospodarczej Pana A. A., nie można uznać, iż jest to nieruchomość spełniająca definicję środka trwałego.

Nie można także uznać, iż sprzedaż nieruchomości nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Jak bowiem wskazano wcześniej sprzedaż ta nie jest dokonywana przez Wnioskodawców w sposób ciągły i zorganizowany.

Znaczenie organizacji i ciągłości działań determinujące uznanie danej czynności za wykonywana w ramach działalności gospodarczej jest podnoszone w wyrokach sadowych.

Przykładowo NSA w wyroku z 26 maja 2021 r., sygn. akt II FSK 3454/18, stwierdził, że „działania podatnika w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania. Sprzedaż nieruchomości w ramach zarządzania majątkiem prywatnym może być zatem źródłem okazjonalnego zysku. Osiągnięciu oraz zwiększeniu tego zysku mogą zaś służyć różnego rodzaju działania mające na celu zwiększenie wartości sprzedawanej nieruchomości.”

W wyroku z dnia 15 maja 2025 r., sygn. II FSK 1083/22 NSA wskazał: „Naczelny Sąd Administracyjny podziela przedstawiony w ww. wyroku pogląd, że na pojęcie "zorganizowanie", w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i przede wszystkim w fazie realizacyjnej. Z kolei przez "ciągłość" działań należy rozumieć stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność. Nadto powtarzalność i regularność czynności w działalności gospodarczej o charakterze handlowym powinna występować zarówno w odniesieniu do sprzedaży jak i w odniesieniu do zakupów dokonywanych przez podatnika. Dokonywanie przez podatnika powtarzalnych transakcji zakupu i sprzedaży towarów pozwala na uznanie podatnika za handlowca. (...) Dodać należy, że dla wykazania przez organ podatkowy przesłanek do zaliczenia przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału) do źródła z pozarolniczej działalności gospodarczej konieczne jest łączne zaistnienie wszystkich przesłanek przewidzianych w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., jako uzewnętrznienia w sposób obiektywny woli podatnika dokonania tego odpłatnego zbycia nieruchomości w ramach wykonania działalności gospodarczej. Wykładni przepisów prawa podatkowego należy dokonywać w sposób prokonstytucyjny, wykluczający możliwość istnienia pułapki legislacyjnej. Wyjątkiem będzie sytuacja, gdy obiektywnie rzecz biorąc oczywistą wolą podatnika było uprzednie zaliczenie zbywanej odpłatnie nieruchomości do towarów handlowych lub środków trwałych bezpośrednio wykorzystywanych przez niego " w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej", w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., tj. po łącznym spełnieniu przesłanek wymienionych w tym przepisie (por. wyrok NSA z dnia 10 września 2024 r. sygn. akt II FSK 1/22). „Mając powyższe na uwadze uznać należy, że przychód ze sprzedaży działki numer 41/26 nie następuje w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT, a z uwagi na to, że od dnia nabycia upłynęło co najemnej 5 lat, przychód w oparciu o art 10 ust. 1 pkt 8 lit a) ustawy o PIT nie powstanie.”

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków:

• po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,
• po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,
• po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1. jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2. wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3. prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6), a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14, z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 i inne).

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi. Podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodu należy ocenić również zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym nieruchomości, o której mowa we wniosku.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przeprowadzenia planowanej transakcji należy rozważyć, czy czynność ta zawierać będzie znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak: ilość działek mających być przedmiotem sprzedaży, osiągnięcie zysku, doprowadzenie przyłączy energetycznych i wodociągowych, uzyskania warunków zabudowy, złożenie wniosku o uwzględnienie działek w przyszłym planie zagospodarowania przestrzennego jako mieszkaniowych, czy zawarcie umowy z biurem nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nie sposób zatem przyjąć, że planowana sprzedaż działki nr 1, wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak już wcześniej wyjaśniono, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Państwa działań nie można uznać za działania zarobkowe, bowiem nie nabyli Państwo przedmiotowej działki w celu jej odsprzedaży – co potwierdza fakt, że jesteście Państwo jej właścicielami od 2014 r.

Na przedmiotowej działce nie była prowadzona działalność gospodarcza, działka wykorzystywana była przez Państwa wyłącznie na potrzeby prywatne. Kupującemu nie zostało udzielone pełnomocnictwo. Pozyskali Państwo pozwolenie na budowę (na tej nieruchomości oraz na nieruchomości 2) w zakresie budynku handlowo-usługowego wraz z garażem podziemnym, z budową instalacji wewnętrznych: wod.-kan., c.o., elektrycznej, wentylacji mechanicznej i klimatyzacji, budową instalacji wewnętrznych poza budynkiem: elektrycznej, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej z wewnętrznym układem komunikacyjnym: dojazdem, dojściami do budynku i miejscami postojowymi. Dodatkowo doprowadzili Państwo lub są w trakcie doprowadzania mediów do tej działki, w tym uzgodnienia w zakresie przyłącza do sieci wodociągowej, budowy stacji transformatorowej odbiorcy 15/0,4 kV zasilającej budynek handlowo-usługowy z garażem podziemnym na dz. 1 i 2, uzgodnienia w sprawie projektu kanalizacji opadowej i decyzję w tej sprawie. Jednakże nie rozpoczęli Państwo inwestycji na działce, planowana sprzedaż nieruchomości ma nastąpić wraz z pozwoleniem na budowę i innymi uzyskanymi dokumentami.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Państwa wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Nie nabyli Państwo działki, o której mowa we wniosku w celu jej odsprzedaży, nie prowadzili i nie prowadzą Państwo w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania jej sprzedaży. Transakcja sprzedaży działki nastąpi po upływie długiego czasu od jej nabycia. W konsekwencji, istotą Państwa działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia i sprzedaży działki nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w ww. art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży działki do działalności gospodarczej. Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Państwa pozwalają na zakwalifikowanie planowanej transakcji sprzedaży do kategorii przychodu z działalności gospodarczej, zatem jest to zarząd majątkiem prywatnym. Planowana przez Państwa transakcja sprzedaży nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, planowana przez Państwa sprzedaż działki nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej transakcji należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z cytowanego wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 tej ustawy:

W myśl art. 34¹ tej ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 36 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

W piśmiennictwie podaje się, że o zaliczeniu danego przedmiotu majątkowego do majątku wspólnego decyduje moment faktycznego jego nabycia. Z punktu widzenia przynależności prawa do majątku wspólnego bez znaczenia jest, czy jego nabycia dokonali małżonkowie wspólnie, czy też tylko jeden z nich. Nie jest istotna także podstawa (sposób) nabycia danego przedmiotu. Obowiązuje domniemanie, że przedmioty majątkowe nabyte w trakcie wspólności małżeńskiej przez jednego z małżonków zostały nabyte z majątku wspólnego na rzecz wspólności majątkowej. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

W świetle art. 43 § 1 ww. Kodeksu:

Zatem każdy z małżonków ma zarówno prawo do udziału w majątku wspólnym, jak i w odniesieniu do poszczególnych składników majątku wspólnego.

Nabycie nieruchomości

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Skutki podatkowe planowanej sprzedaży działki

W omawianej sprawie nabycie przez Państwa działki nr 1, którą zamierzacie sprzedać nastąpiło w 2014 r.

Zatem, uznać należy, że 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w Państwa przypadku upłynął w 2019 r.

Planowana przez Państwa sprzedaż działki nr1, o której mowa we wniosku nie będzie stanowiła dla Państwa również źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie. W konsekwencji nie będą Państwo zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży udziałów w nieruchomości.

Zatem Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Powołane orzeczenia sądów administracyjnych są rozstrzygnięciami wydanymi w konkretnych sprawach, osadzonych w określonym stanie faktycznym i tylko do nich się odnoszącymi, w związku z tym, nie mają waloru wykładni powszechnie obowiązującej. Orzeczenia sądowe są dla organu nieocenionym źródłem wiedzy i materiałem poznawczym, bieżąco wykorzystywanym w toku załatwiania spraw. Z tego względu należy pamiętać, że orzeczenia mają charakter indywidualny, nie wiążą organów podatkowych i są formalnie wiążące dla organu podatkowego tylko w konkretnej sprawie. Orzeczenia nie mają mocy prawnej precedensów i charakteru wykładni powszechnie obowiązującej.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji, który obowiązywał w dniu wniesienia wniosku.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Państwa chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).

Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego.

Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A. A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.