Interpretacja 0114-KDIP3-1.4011.742.2025.4.MZ

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 22 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismami: z 8 października 2025 r. (wpływ 13 października 2025 r.) oraz z 24 listopada 2025 r. (wpływ 24 listopada 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W 2018 roku nabył Pan nieruchomość o powierzchni 2.015 m2, na której znajduje się budynek mieszkalny o powierzchni 230,19 m2. Nieruchomość powyższą miał Pan w planie wykorzystać do własnych celów mieszkaniowych. Jednak w międzyczasie Pana sytuacja życiowa zmieniła się i postanowił Pan część nieruchomości odsprzedać . W tym celu budynek mieszkalny wyremontował Pan i podzielił na dwie części w taki sposób, żeby można było odsprzedać dwóm różnym nabywcom ze względu na niższą cenę jednostkową, którą może zaproponować. Niezabudowaną część działki o powierzchni 1.495 m2 postanowił Pan w dalszym ciągu zatrzymać dla siebie. Jednocześnie prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie wznoszenia budynków oraz wynajmu. W związku z prowadzoną działalnością nabył Pan dwie inne działki niezabudowane: w roku 2015 oraz 2017, na których aktualnie prowadzi Pan dwie budowy z myślą o ich sprzedaży: jednopiętrowy budynek z przeznaczeniem na działalność usługową oraz budynek o charakterze mieszkalnym. W związku z prowadzoną działalnością gospodarczą opłaca Pan podatek dochodowy liniowy oraz podatek VAT.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Nieruchomość, której dotyczy zapytanie nie została jeszcze sprzedana, ale planuje Pan jej sprzedaż. Nie podpisał Pan żadnej umowy przedwstępnej dotyczącej jej sprzedaży. Nie była przedmiotem żadnych umów najmu, dzierżawy lub innych o podobnym charakterze. W celu znalezienia nabywcy zamierza Pan skorzystać z usług biura nieruchomości i nie udzielał Pan oraz nie planuje udzielenia żadnego pełnomocnictwa osobom trzecim w związku z planowaną sprzedażą. Od czasu nabycia w 2018 roku aż do tej pory nieruchomość pozostawała nieużytkowana. Nabył ją Pan z zamiarem zamieszkania w ten sposób, że jedna część miała być przeznaczona dla córki. Jednak w międzyczasie córka zmieniła plany, więc postanowił Pan ją częściowo sprzedać. Przez cały okres posiadania nieruchomości lokale mieszkalne pozostawały nieużytkowane. Nieruchomość ta została nabyta jako jedna działka i w celu umożliwienia jej sprzedaży w ograniczonym zakresie, dokonał Pan jej podziału w ten sposób, żeby wydzielić odpowiednią część, którą pozostawia Pan dla siebie. Podziału działki dokonał Pan 13.04.2023 r.

W wyniku podziału, oraz dokonaniu w istniejącym budynku drobnych adaptacji i remontów, dwa lokale zostały wyodrębnione poprzez zaaranżowanie osobnego wejścia (odrębnie parter i odrębnie pierwsze piętro). Po geodezyjnym podziale gruntów mógł Pan założyć dwie odrębne księgi wieczyste. Nakłady inwestycyjne zaczął Pan ponosić w 2023 roku ale ich wysokość była zdecydowanie niższa niż 30% wartości obiektu. Dokonane adaptacje nie wymagały odrębnego dokumentu oddania do użytkowania. Na żadnym etapie dokonywanych ulepszeń nie korzystał Pan z odliczenia podatku VAT naliczonego , związanego z tymi wydatkami. Prowadzi Pan działalność gospodarczą polegającą na wynajmie posiadanych nieruchomości - 2 hale produkcyjno-magazynowe oraz 2 lokale użytkowe, oraz na wznoszeniu i sprzedaży budynków. Aktualnie w związku z prowadzoną działalnością posiada Pan do sprzedaży wybudowany przez Pana firmę budynek z lokalami usługowymi oraz wybudowane 2 budynki mieszkalne.

Nieruchomość, na której postawił Pan budynek z lokalami usługowymi, nabył Pan w 2017 roku z konkretnym zamiarem wybudowania właśnie takiego budynku i sprzedaży w ramach działalności gospodarczej. Ta sama sytuacja dotyczy nabytej w 2015 r. nieruchomości, na której postawił Pan 2 budynki mieszkalne, z zamiarem sprzedaży ich w ramach działalności gospodarczej. W ciągu ostatnich lat nie dokonywał Pan sprzedaży żadnej nieruchomości. Jest Pan zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Pana wątpliwości dotyczą zastosowania zwolnienia powyższej nieruchomości w zakresie podatku dochodowego oraz podatku od towarów i usług.

W uzupełnieniu treści wniosku o wydanie interpretacji podatkowej powtarza Pan szczegóły zaistniałej sytuacji. Nieruchomość, której dotyczy zapytanie nie została jeszcze sprzedana, ale planuje Pan jej sprzedaż. Podpisał Pan umowę przyrzeczenia sprzedaży, bez określania szczegółowych warunków dotyczącej tej sprzedaży. Nieruchomość nie była przedmiotem żadnych umów najmu, dzierżawy lub innych o podobnym charakterze. Nieruchomość ta nie była również nigdy środkiem trwałym w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży powyższej nieruchomości zamierza Pan przeznaczyć na cele osobiste, nie będzie ich reinwestował na zakup następnych nieruchomości. Od czasu nabycia w 2018 roku aż do tej pory nieruchomość pozostawała nieużytkowana. Nabył ją Pan z zamiarem zamieszkania w niej razem z córką, w ten sposób, że jedna część miała być przeznaczona dla Pana i odrębnie dla córki. Jednak w międzyczasie córka zmieniła plany, więc postanowił Pan ją częściowo sprzedać. Przez cały okres posiadania nieruchomości budynek mieszkalny pozostawał nieużytkowany. Nieruchomość ta została nabyta jako jedna działka (nr ewidencyjny 1) i w celu umożliwienia jej sprzedaży w ograniczonym zakresie, dokonał Pan jej podziału w ten sposób, żeby wydzielić odpowiednią część , którą pozostawia Pan dla siebie. Podziału działki dokonał Pan 13.04.2023 r. W wyniku podziału, powstały 3 odrębne działki: część niezabudowana o pow. 1495 m2 (nr ewidencyjny 2), część zabudowana o pow. 370 m2 (nr ewidencyjny 3), oraz droga dojazdowa 180, m2 (nr ewidencyjny 4). Dobudował Pan klatkę schodową w istniejącym budynku tak aby parter oraz 1 piętro mogły być użytkowane niezależnie od siebie. 20 grudnia 2024 roku otrzymał Pan zaświadczenie, że w budynku są dwie odrębne przestrzenie mieszkalne. Nakłady inwestycyjne zaczął Pan ponosić w 2023 roku ale ich wysokość była zdecydowanie niższa niż 30% wartości obiektu.

Prowadzi Pan działalność gospodarczą polegającą na wynajmie posiadanych nieruchomości - 2 hale produkcyjno-magazynowe oraz 1 lokal użytkowy, oraz na wznoszeniu i sprzedaży budynków. Aktualnie w związku z prowadzoną działalnością posiada Pan do sprzedaży wybudowany przez Pana firmę budynek z lokalami usługowymi oraz wybudowane 2 budynki mieszkalne.

Nieruchomość, na której postawił Pan budynek z lokalami usługowymi, nabył Pan w 2017 roku z konkretnym zamiarem wybudowania właśnie takiego budynku i sprzedaży w ramach działalności gospodarczej. Ta sama sytuacja dotyczy nabytej w 2015 nieruchomości, na której postawił Pan 2 budynki mieszkalne, z zamiarem sprzedaży ich w ramach działalności gospodarczej. Nigdy wcześniej nie sprzedawał Pan nieruchomości jako osoba fizyczna. Wcześniej dokonywał Pan sprzedaży budynków mieszkalnych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Pana wątpliwości dotyczą zastosowania zwolnienia powyższej nieruchomości w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ jednocześnie prowadzi Pan działalność gospodarczą, w ramach której również zamierza Pan sprzedać nieruchomość.

Pytanie

Czy w zaistniałej sytuacji sprzedaż części nieruchomości będącej majątkiem własnym może korzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych oraz ze zwolnienia z podatku VAT?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Część nieruchomości nabytej wcześniej na własne cele mieszkaniowe zamierza Pan aktualnie sprzedać. Ponieważ jest Pan właścicielem powyższej nieruchomości przez okres dłuższy niż 5 lat, licząc od końca roku kiedy nieruchomość ta została nabyta, uważa Pan, że sprzedaż ta może korzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego na podstawie art. 10 ust.1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zakup wyżej wymienionej nieruchomości oraz koszty związane z jej utrzymaniem oraz remontem, nie były w żadnym momencie ujmowane w kosztach działalności gospodarczej, ponieważ z założenia miały charakter inwestycji osobistej. Zatem sprzedaż ta będzie miała znamiona zbycia majątku własnego niezwiązanego z działalnością gospodarczą.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 odpłatne zbycie nieruchomości mieszkalnej po upływie 5 lat licząc od końca roku nabycia jest zwolnione z podatku dochodowego, jeśli nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej oraz nie była składnikiem majątku firmy. W Pana przypadku nieruchomość została nabyta w 2018 roku, więc pięcioletni okres upłynął z końcem 2023 roku, poza tym nieruchomość ta nie była środkiem trwałym w prowadzonej działalności gospodarczej ani nie była wynajmowana, może zatem korzystać ze zwolnienia.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·      odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·      zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków:

·      po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

·      po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,

·      po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1. jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2. wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3. prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6), a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14, z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 i inne).

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi. Podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości o których mowa we wniosku.

O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów.

Powyższe potwierdza m.in. wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2017 r., sygn. akt II FSK 933/17.

Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą. Z punktu widzenia art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Pana działalność ma i będzie miała charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły, a także podjęta została przez Pana we własnym imieniu.

Z opisu sprawy wynika, że w 2018 roku nabył Pan nieruchomość o powierzchni 2.015 m2, na której znajduje się budynek mieszkalny. Nieruchomość miał Pan w planie wykorzystać do własnych celów mieszkaniowych. Jednak w międzyczasie Pana sytuacja życiowa zmieniła się i postanowił Pan część nieruchomości odsprzedać. W tym celu budynek mieszkalny wyremontował Pan i podzielił na dwie części w taki sposób, żeby można było odsprzedać dwóm różnym nabywcom ze względu na niższą cenę jednostkową, którą może zaproponować. Niezabudowaną część działki o powierzchni 1.495 m2 postanowił Pan w dalszym ciągu zatrzymać dla siebie. W 2023 r. dokonał Pan podziału działki. W wyniku podziału, powstały 3 odrębne działki. Dobudował Pan klatkę schodową w istniejącym budynku tak aby parter oraz 1 piętro mogły być użytkowane niezależnie od siebie. 20 grudnia 2024 roku otrzymał Pan zaświadczenie, że w budynku są dwie odrębne przestrzenie mieszkalne. Nakłady inwestycyjne zaczął Pan ponosić w 2023 roku ale ich wysokość była zdecydowanie niższa niż 30% wartości obiektu. Prowadzi Pan działalność gospodarczą polegającą na wynajmie posiadanych nieruchomości - 2 hale produkcyjno-magazynowe oraz 1 lokal użytkowy, oraz na wznoszeniu i sprzedaży budynków. Aktualnie w związku z prowadzoną działalnością posiada Pan do sprzedaży wybudowany przez Pana firmę budynek z lokalami usługowymi oraz wybudowane 2 budynki mieszkalne.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że sprzedaż w przyszłości przez Pana nieruchomości zostanie dokonana w ramach działalności gospodarczej. Przesądza o tym fakt, że podjął Pan szereg czynności, które uatrakcyjniły nieruchomość jako potencjalnie inwestycyjne, tj. podział nieruchomości na 3 odrębne działki, dobudowanie klatki schodowej w budynku, tak aby parter oraz 1 piętro mogły być użytkowane niezależnie od siebie, geodezyjny podział gruntów w celu założenia dwóch odrębnych ksiąg wieczystych. W konsekwencji czynności te zostały dokonane w celu osiągnięcia korzyści finansowej. Wynika z tego, że ww. czynności związane były z uatrakcyjnieniem i przygotowaniem przedmiotowych nieruchomości do sprzedaży. Zatem, dokonanie ww. posunięć wskazuje na podjęcie przez Pana świadomych, aktywnych działań zmierzających do podniesienia atrakcyjności nieruchomości, a tym samym ich wartości i w konsekwencji sprzedaży ich w celu uzyskania korzyści finansowej. Deklarował Pan, że nabył nieruchomość z zamiarem zamieszkania, jednakże nie była i nie jest ona do tej pory przez Pana użytkowana, tj. nie zamieszkał Pan w powyższej nieruchomości. Wobec tego trudno jest uznać, że sprzedaż nieruchomości jest tylko realizacją prawa do swobodnego rozporządzania własnym majątkiem.

Nie bez znaczenia dla okoliczności niniejszej sprawy jest również fakt, że przedmiotem Pana zarejestrowanej działalności gospodarczej jest wynajem posiadanych nieruchomości oraz wznoszenie i sprzedaż budynków. W świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego można wywieść, że – w odniesieniu do będącej przedmiotem planowanej sprzedaży nieruchomości – Pana działania świadczą o celowym działaniu wypełniającym cechy działalności gospodarczej i wskazują na handlowy i zarobkowy charakter dokonywanych przez Pana czynności.

Tym samym stwierdzam, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży nieruchomości podjął Pan czynności noszące znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe potwierdza wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 maja 2025 r. sygn. akt II FSK 1121/22, w którym wskazano, że:

Zakup oraz sprzedaż przez Pana nieruchomości, której wartość podniósł Pan poprzez poniesione nakłady - świadczą o zarobkowym charakterze dokonania przedmiotowych transakcji.

Zatem wszelkie Pana działania nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Pana czynności mają charakter profesjonalny i zorganizowany - wymagają one bowiem podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności. Ponadto czynności te nakierowane są na osiągnięcie określonego dochodu.

Powyższe czynności nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem Pana majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

To, że zakupu nieruchomości, którą zamierza Pan sprzedać nie dokonał Pan bezpośrednio w ramach swojej działalności gospodarczej, było Pana decyzją, która w okolicznościach przedstawionej sprawy nie może powodować, że przedmiotowa nieruchomość, nie była przedmiotem prowadzenia działalności gospodarczej.

W powyższym przypadku nie znajdzie zatem zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 stawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany ze sprzedaży części nieruchomości nabytej w 2018 r., w okolicznościach sprawy wskazuje na to, że sprzedaż ta zostanie dokonana w ramach prowadzonej działalności i winna być opodatkowana zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła – pozarolniczej działalności gospodarczej, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanego przez Pana w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.