Interpretacja 0114-KDIP3-1.4011.767.2025.4.MS2

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Pan A. A. (dalej jako: Wnioskodawca) legitymujący się numerem PESEL (…) jest osobą fizyczną, która nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej. Na stałe zamieszkuje on w Kanadzie, natomiast jego polski adres korespondencyjny to ul. (…).

Przebywa Pan pod tym adresem tymczasowo, gdy wizytuje kraj.

Ma Pan ograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 2a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163). dalej zwana „ustawa o PIT”). Jest Pan rezydentem podatkowym Kanady.

Był Pan i pozostaje Pan właścicielem szeregu działek w Polsce, które nabył w drodze dziedziczenia. Jedną z nich, oznaczoną numerem 1/3, sprzedał rolnikowi jako grunt rolny. Część nieruchomości przekazał w drodze darowizny członkom najbliższej rodziny: siostrze działki o numerach 2/2, 2/5, 3/1 oraz 3/2, natomiast bratu działki nr 4/2 i 4/3. Aktualnie pozostaje Pan właścicielem pozostałych działek, z których część przeznaczył do sprzedaży, tj. działki nr 4/4 i 4/5 posiadają wydane decyzje o warunkach zabudowy, natomiast działki oznaczone numerami od 3/3 do 3/16 mają być sprzedawane bez warunków zabudowy. Jednocześnie działka nr 4/8 została przez Pana zarezerwowana pod budowę własnego domu, w którym planuje Pan zamieszkać w przyszłości po powrocie do Polski.

Jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami ani działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. W przeszłości stał się Pan właścicielem kilku działek gruntowych położonych w Polsce - otrzymał je Pan w ramach spadku. Część z nich przekazał następnie w drodze darowizny swojej siostrze, która obecnie mieszka w Polsce i posiada cztery działki stanowiące jej wyłączną własność.

Nie zamieszczał Pan ogłoszenia dotyczącego sprzedaży działek w internecie. Co równie istotne nie korzystał Pan z usług podmiotu profesjonalnego zajmującego się sprzedażą nieruchomości. Sam nie korzysta Pan z usług żadnych pośredników ani agencji nieruchomości, nie prowadzi też akcji marketingowych mających na celu sprzedaż gruntów.

W celu umożliwienia korzystania z działek przez siebie i siostrę, działając na podstawie odpowiednich zezwoleń i projektów wybudował Pan zjazd z drogi wojewódzkiej oraz doprowadził sieć wodnokanalizacyjną. Inwestycje te miały charakter infrastrukturalny i zostały wykonane przede wszystkim po to, aby w przyszłości umożliwić budowę własnego domu na jednej z działek oraz stworzyć warunki do korzystania z nieruchomości przez siostrę. Działał Pan w charakterze zarządzania majątkiem prywatnym, wydatki te nie były ponoszone w celu uzyskania korzyści - podniesienia wartości przedmiotowej nieruchomości. Obecnie wydzierżawia Pan część gruntów oraz jeden budynek, jednak czynności te mają charakter uboczny i nie są związane z działkami przeznaczonymi do sprzedaży. Nie jest Pan czynnym podatnikiem VAT i nigdy nie prowadził działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem w Polsce.

Działki będące przedmiotem wniosku położone są w większości na gruntach klasy V, co oznacza, że przedstawiają one stosunkowo niewielką wartość rolną jako grunty orne. Należy również podkreślić, iż w bezpośrednim sąsiedztwie znajduje się miejscowość (…), licząca ok. 10 tys. mieszkańców. Ograniczony potencjał demograficzny i gospodarczy tego obszaru istotnie wpływa na tempo zbywania nieruchomości gruntowych. Z doświadczeń osób z najbliższego otoczenia wynika, że proces sprzedaży działek w tej lokalizacji jest rozciągnięty w czasie. Przykładowo, Pana kuzyn, dysponujący 25 działkami położonymi w sąsiedztwie, potrzebował ok. 15 lat, aby sukcesywnie je sprzedać.

Mając na uwadze powyższe uwarunkowania, należy przyjąć, że również w przypadku Pana działek realny horyzont sprzedaży wynosi ok. 10-15 lat. Podkreślić należy w odniesieniu do wydanych warunków zabudowy dla pierwszych działek należy wskazać, że ich uzyskanie wynikało bezpośrednio z oczekiwań potencjalnych nabywców. Zainteresowani zakupem stawiali warunek, iż transakcja będzie możliwa wyłącznie w przypadku, gdy dla danej działki zostaną wydane decyzje o warunkach zabudowy. Wskazywali oni, że od 2026 roku mają wejść w życie nowe przepisy regulujące zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy, co wiąże się w ich ocenie z istotnym ryzykiem prawnym i inwestycyjnym. Z tego względu, aby zapewnić pewność obrotu i umożliwić zawarcie umów sprzedaży, wystąpił Pan o ustalenie warunków zabudowy dla tych działek.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wskazuje Pan, że od momentu przekazania mu gospodarstwa rolnego przez rodziców aktem notarialnym z dnia 20 maja 1985 r. do czasu wyjazdu z Polski w 1987 r. prowadził Pan działalność rolniczą, a wszystkie działki (jeszcze przed ich podziałem) były wykorzystywane do produkcji rolnej.

Po roku 1987, tj. po wyjeździe z kraju, do chwili obecnej wszystkie działki były wydzierżawiane nieodpłatnie sąsiednim rolnikom (Pana kuzynom, przy czym dzierżawcy zmieniali się w czasie).

Obecnie wszystkie połączone działki stanowią użytki zielone, z których dzierżawca uzyskuje zielonkę do produkcji zwierzęcej. Każda działka zachowuje charakter rolny. Wszystkie działki były i są wydzierżawione nieodpłatnie rolnikom do momentu ich sprzedaży. Żadna z działek nie była przedmiotem odpłatnego najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.

Wskazuje Pan, że oprócz wykonania zjazdu z drogi wojewódzkiej oraz doprowadzenia sieci wodno-kanalizacyjnej nie podejmował Pan żadnych innych czynności finansowanych z własnych środków, które miałyby na celu podniesienie wartości działek.

Wyjaśnia Pan, że przy sprzedaży działki nr 5 (ponieważ przekraczała powierzchnię 3000 m²) notariusz sporządził warunkową umowę sprzedaży wraz z umową przedwstępną dotyczącą udziału w działce drogowej. Umowa przedwstępna została opisana w akcie notarialnym z dnia 3 grudnia 2024 r., w paragrafie 7.

Informuje Pan, że z uwagi na stałe zamieszkanie w Kanadzie, w dniu 16 marca 2009 r. udzielił wraz z żoną pełnomocnictwa notarialnego swojej siostrze, B. B., do zarządzania nieruchomościami, w tym do ich sprzedaży oraz reprezentowania przed urzędami. Kopia pełnomocnictwa została dołączona do wniosku.

Wskazuje Pan, iż nie podejmuje żadnych działań marketingowych ani reklamowych w celu sprzedaży działek. Oprócz wykonania zjazdu i doprowadzenia sieci wodno-kanalizacyjnej nie ponosił Pan żadnych innych nakładów finansowych mających na celu podniesienie wartości działek. Nie zawierał ani nie planuje Pan zawierać umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży pozostałych nieruchomości.

Od dnia 16 marca 2009 r. Pana siostra, B.B., posiada pełnomocnictwo do sprzedaży i zarządzania Pana nieruchomościami, co wynika z faktu Pana stałego miejsca zamieszkania poza granicami kraju.

W dniu 13 lutego 2018 r. sprzedał Pan działki nr 6/2 i 7 (niezabudowane grunty rolne o łącznej powierzchni 1,42 ha) rolnikowi, który wcześniej je dzierżawił. Cena sprzedaży wyniosła 30 000 zł. Działki stanowiły część gospodarstwa rolnego przekazanego Panu przez rodziców aktem notarialnym z dnia 20 maja 1985 r.

W przyszłości rozważa Pan ewentualną sprzedaż działek niezabudowanych nr 8 i 9 oraz działki zabudowanej nr 10, które nie zostały ujęte we wniosku. Działki 8 i 9 stanowią użytki rolne i są wydzierżawione rolnikowi jako łąki.

Na działce nr 10 znajduje się stara obora przerobiona na budynek mieszkalny z funkcją agroturystyczną. Obiekt jest obecnie wynajmowany w ramach działalności agroturystycznej. Rozważa Pan jego sprzedaż oraz planuje w przyszłości budowę niewielkiego domu mieszkalnego na działce nr 4/8.

Zjazd z drogi wojewódzkiej został wykonany do działki nr 11, stanowiącej drogę wewnętrzną łączącą pozostałe działki. Działka nr 11 została wytyczona w 2023 r. przez uprawnionego geodetę zatrudnionego przez Pana. Droga wewnętrzna prowadzi do działek nr 4/1-4/8, 2/2, 2/3, 2/5, 5, 12, 8, 9 oraz 3/1-3/16. Sieć wodno-kanalizacyjna została rozprowadzona wzdłuż działki drogowej nr 11, zapewniając dostęp do działek nr 4/1-4/8, 2/2, 2/3, 2/5, 5, 12, 8, 9 oraz 3/1-3/16.

Działki nr 4/1, 4/6, 4/7 posiadały wydane decyzje o warunkach zabudowy, natomiast działki nr 5 i 2/3 takich decyzji nie posiadały.

W odniesieniu do działek, które planuje Pan sprzedać, podaje Pan, iż działki przeznaczone do sprzedaży nr 4/4 i 4/5 posiadają wydane decyzje o warunkach zabudowy, natomiast działki nr 3/3-3/16 nie posiadają i nie będą posiadały decyzji o warunkach zabudowy.

Wszystkie wskazane działki w dniu ewentualnej sprzedaży będą niezabudowane i nieobjęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Przedmiotem Pana zapytania są działki oznaczone następującymi numerami: 4/1, 4/6, 4/7, 4/4, 4/5 tj. z warunkami zabudowy oraz 5, 2/3, od 3/3 do 3/16 tj. bez warunków zabudowy.

Na pytanie Organu, gdzie znajdowało się/znajdować się będzie Pana miejsce zamieszkania dla celów podatkowych w dniu sprzedaży/planowanej sprzedaży nieruchomości (działek) o których mowa we wniosku, wskazał Pan, że Pana stałe miejsce zamieszkania (wraz z małżonką) znajduje się w Kanadzie. W perspektywie kilku lat planowany jest powrót do Polski.

Podaje Pan, iż wszystkie działki objęte wnioskiem zostały nabyte w drodze przekazania gospodarstwa rolnego na podstawie aktu notarialnego z dnia 20 maja 1985 r.

Informuje Pan, że spadkodawcy: C.C. zmarła w 1997 r., D. D. zmarł w 1989 r. Pana rodzice otrzymali gospodarstwo rolne aktem nadania jako jedni z pierwszych osadników na ziemiach odzyskanych (dokładna data nie jest znana).

Wskazuje Pan, iż nieruchomość została przekazana Panu i Pana żonie, C.C., w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej. Nie było innych spadkobierców i nie przeprowadzano działu spadku ani zniesienia współwłasności.

Działka nr 1/3 została sprzedana w 2024 r. Działki nr 2/2, 2/5, 3/1 oraz 3/2 zostały przekazane w drodze darowizny siostrze w 2025 r. Działki nr 4/2 i 4/3 zostały przekazane w drodze darowizny bratu w 2024 r.

Planowana sprzedaż dotyczy działek nr 4/4 i 4/5 (z decyzjami o warunkach zabudowy), oraz działek nr 3/3–3/16 (bez decyzji o warunkach zabudowy).

W obecnym stanie nieruchomości nie tworzą zorganizowanej całości gospodarczej i nie spełniają definicji gospodarstwa rolnego o powierzchni powyżej 1 ha. Po ewentualnej zabudowie działek budynkami mieszkalnymi grunty utracą charakter rolny. Działki położone są w strefie podmiejskiej atrakcyjnej dla budownictwa jednorodzinnego. Są to grunty piaszczyste klasy IV i V, mało przydatne rolniczo. Grunty o wyższej klasie bonitacyjnej zostały wcześniej sprzedane rolnikom.

Pytania

1)  Czy dokonana już sprzedaż działek oznaczonych numerami 4/1,4/6, 4/7 tj. z warunkami zabudowy oraz działek 5, 2/3 bez warunków zabudowy, stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a jeśli tak to, czy mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt. 9 ustawy o VAT?

2)  Czy planowana sprzedaż działek oznaczonych numerami 4/4, 4/5 tj. z warunkami zabudowy oraz działek 3/3 do 3/16 bez warunków zabudowy, stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a jeśli tak to, czy będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt. 9 ustawy o VAT?

3)  Czy przychód ze sprzedaży przedmiotowych działek zarówno dokonany jak i planowany powinien zostać zakwalifikowany jako przychód ze źródła, o którym mowa w art. 14 ust. 1 ustawy o PIT?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych (pyt. nr 3). W części dotyczącej podatku od towarów i usług (pyt. 1 i pyt. 2) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie (ponownie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Stoi Pan na stanowisku, że przychód ze sprzedaży przedmiotowych działek zarówno dokonany jak i planowany nie powinien zostać zakwalifikowany jako przychód ze źródła, o którym mowa w art. 14 ust. 1 ustawy o PIT.

Dodatkowo wskazuje Pan, że przychód uzyskany oraz planowany do uzyskania ze sprzedaży przedmiotowych działek nie powinien być kwalifikowany jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 14 ust. 1 ustawy o PIT.

Sprzedaż ta następuje w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i nie spełnia przesłanek prowadzenia działalności gospodarczej określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Nie nabywał Pan działek w celu ich dalszej odsprzedaży - odziedziczył Pan je w drodze spadku, ponad 20 lat temu, a zbycie nieruchomości stanowi jedynie formę racjonalnego gospodarowania własnym majątkiem. Działania podejmowane przez Pana nie mają charakteru zorganizowanego ani ciągłego, nie są też prowadzone w sposób profesjonalny czy z wykorzystaniem infrastruktury typowej dla podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami. Sprzedaż poszczególnych działek ma charakter incydentalny i nie stanowi przejawu zorganizowanej aktywności zarobkowej.

W konsekwencji uzyskany przychód należy traktować jako przychód z odpłatnego zbycia składników majątku prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a nie jako przychód z działalności gospodarczej.

Przy ocenie charakteru działalności osoby sprzedającej nieruchomość należy uwzględniać całokształt czynności podejmowanych na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane, działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, itd.). Przy czym, jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny, na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 lipca 2018 r., sygn. akt I FSK 1986/16).

W przedmiotowej sprawie nie uzyskuje Pan stałego źródła dochodu z tytułu zarządzania nieruchomościami, na co dzień mieszka Pan w Kanadzie. Natomiast zgodnie z wyrokiem z dnia 4 września 2015 r. Naczelnego Sądu Administracyjnego znak: II FSK 1557/13, teza: „Podatek dochodowy zapłaci tylko ten, kto ze zbywania nieruchomości uczyni sobie stałe źródło zarobkowania”.

Podkreślić należy, że Pana zdaniem, pozarolnicza działalność gospodarcza cechuje się również profesjonalnym charakterem i w odróżnieniu do prywatnego zarządzania mieniem posiada szereg czynności, umiejętności, doświadczenia oraz wiedzy tematycznej z zakresu przedmiotu działalności, które umożliwiają faktyczne prowadzenie działalności gospodarczej. W przedmiotowej sprawie za wzór wytycznych, jakimi należałoby rozpatrywać czy sprzedaż działek następuje w wykonywaniu pozarolniczej działalności gospodarczej jest m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 listopada 2017 r. znak FSK 1085/16, w którym to w tezie podano przykłady działań nacechowane profesjonalizmem podatnika w obrocie nieruchomościami i jest to: „Stopień aktywności skarżącego w zakresie obrotu nieruchomościami wskazuje na to, iż angażował on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, o czym świadczy: dokonanie przez skarżącego scaleń i podziału działek, wytyczenie dróg dojazdowych, skorzystanie z profesjonalnego biura obrotu nieruchomościami w celu pozyskania klientów, podjęcie działań marketingowych w postaci zamieszczenia na działce banera, rozpowszechnia informacji o sprzedaży w Internecie oraz ustne informowanie osób trzecich, wnioskowanie o warunki techniczne przyłączenia do sieci wodociągowej oraz kanalizacji sanitarnej, o warunki technicznego przyłączenia dla zasilania w energię elektryczną planowanych budynków jednorodzinnych, liczba dokonanych transakcji sprzedaży działek, osiągnięty zysk na sprzedaży i znaczny stopień zaangażowania środków skarżącego”. Tu Sąd przytoczył szereg profesjonalnych, zaplanowanych i zorganizowanych działań podatnika z których to można wnioskować, że działał na rynku jak profesjonalny handlowiec wykonujący pozarolniczą działalność gospodarczą. Przy czym dodać należy, że ważny jest ogół tych czynności, a nie zaistnienie wybiórczo pojedynczej lub kilku z nich. Jedynie działania, jakie faktycznie wykonał Pan w przedmiotowej sprawie to dobudowanie drogi dojazdowej po to, aby sprzedaż mogła stać się realna. Podkreślić należy, że przez cały okres posiadania nieruchomości nie poczynił Pan na niej żadnej inwestycji, ulepszenia, modernizacji, która mogłaby je uatrakcyjnić, jak wymieniono w ww. orzeczeniu NSA (...). Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku w sprawie o sygn. akt II FSK 4025/14 wyjaśnił, że działania podatnika w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych wykazują cechy zorganizowania i ciągłości w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia formę stałego, ciągłego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania. W przedmiotowej sprawie brak jest różnic między "normalnym wykorzystywaniem" mienia prywatnego. Wiele bowiem osób dziedziczy lub dostaje darowizną od rodziców/dziadków mieszkania i nie zawsze zamieszkuje w nich od chwili ich nabycia. Wówczas często postanawia wynająć takie prywatne mieszkanie do czasu podjęcia decyzji co do jego dalszego losu: zamieszkania lub sprzedaży. Jest to zwyczajny tok wydarzeń który odciąża obdarowanego dodatkowymi kosztami związanymi z nabyciem majątku na które często nie ma się odpowiednich środków finansowych. 0 ile taki najem lub dzierżawa dotyczy jednej nieruchomości to taki najem/dzierżawa nie budzi wątpliwości organu skarbowego i uznawany jest za działania o charakterze prywatnym.

Na pojęcie "zorganizowanie" w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej. Może dotyczyć to również działań podejmowanych w odniesieniu do przedmiotu sprzedaży (np. jego ulepszenie w celu zwiększenia wartości, samodzielne podejmowanie szeroko zakrojonej akcji marketingowej itp.). Ciągłość działań podatnika to stałość ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność.

W przedmiotowej sprawie brak jest istotnych oraz zorganizowanych i ciągłych czynności, które mogłyby przesądzać o profesjonalnym prowadzeniu działalności gospodarczej. Ograniczył się Pan wyłącznie do dobudowaniu drogi dojazdowej. Trudno tu zatem doszukać się większego angażowania się w spieniężenie nieruchomości.

Mając na uwadze powyższą analizę przepisów ustawy o PIT oraz wyroków sądów administracyjnych stoi Pan na stanowisku, że dokonana sprzedaż jak i planowana nie stanowi działalności gospodarczej zarówno w rozumieniu ustawy o PIT. Dodatkowo ponownie podkreślić należy, że przedmiotowe nieruchomości nabył Pan w drodze spadku, nie jest, ani nie było to działanie w celu uzyskania korzyści majątkowej - przysporzenia, gdyż nie nabył Pan przedmiotowych nieruchomości z zamiarem dalszej odsprzedaży.

Takie stanowisko jest zgodne z utrwaloną linią interpretacyjną organów podatkowych oraz orzecznictwem sądów administracyjnych, zgodnie z którymi sprzedaż nieruchomości stanowiących majątek prywatny, niewykorzystywanych w działalności gospodarczej i nabytych nie w celu odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT, nawet jeśli obejmuje kilka działek lub wymaga dokonania ich podziału.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Tak więc, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działek o których mowa we wniosku.

W opisie sprawy wskazał Pan, że jest Pan osobą fizyczną, która nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej. Na stałe zamieszkuje Pan w Kanadzie. Aktualnie pozostaje Pan właścicielem działek, z których część przeznaczył Pan do sprzedaży, tj. działki nr 4/4 i 4/5, działki oznaczone numerami od 3/3 do 3/16. Działka nr 4/8 została przez Pana zarezerwowana pod budowę własnego domu, w którym planuje Pan zamieszkać w przyszłości po powrocie do Polski. Wszystkie wskazane działki w dniu ewentualnej sprzedaży będą niezabudowane i nieobjęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wszystkie działki objęte wnioskiem zostały nabyte w drodze przekazania gospodarstwa rolnego na podstawie aktu notarialnego z dnia 20 maja 1985 r. Nie zamieszczał Pan ogłoszenia dotyczącego sprzedaży działek w internecie. Nie korzystał Pan z usług podmiotu profesjonalnego zajmującego się sprzedażą nieruchomości. Nie korzysta Pan z usług żadnych pośredników ani agencji nieruchomości, nie prowadzi też Pan akcji marketingowych mających na celu sprzedaż gruntów. W celu umożliwienia korzystania z działek przez siebie i siostrę, działając na podstawie odpowiednich zezwoleń i projektów wybudował Pan zjazd z drogi wojewódzkiej oraz doprowadził sieć wodno-kanalizacyjną. Inwestycje te miały charakter infrastrukturalny i zostały wykonane przede wszystkim po to, aby w przyszłości umożliwić budowę własnego domu na jednej z działek oraz stworzyć warunki do korzystania z nieruchomości przez siostrę. Działał Pan w charakterze zarządzania majątkiem prywatnym, wydatki te nie były ponoszone w celu uzyskania korzyści - podniesienia wartości przedmiotowej nieruchomości. Od momentu przekazania Panu gospodarstwa rolnego przez rodziców w 1985 r. do czasu wyjazdu z Polski w 1987 r. prowadził Pan działalność rolniczą, a wszystkie działki (jeszcze przed ich podziałem) były wykorzystywane do produkcji rolnej. Po roku 1987, tj. po wyjeździe z kraju, do chwili obecnej wszystkie działki były wydzierżawiane nieodpłatnie sąsiednim rolnikom. Żadna z działek nie była przedmiotem odpłatnego najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Oprócz wykonania zjazdu z drogi wojewódzkiej oraz doprowadzenia sieci wodno-kanalizacyjnej nie podejmował Pan żadnych innych czynności finansowanych z własnych środków, które miałyby na celu podniesienie wartości działek. Z uwagi na stałe zamieszkanie w Kanadzie, 16 marca 2009 r. udzielił Pan wraz z żoną pełnomocnictwa notarialnego swojej siostrze do zarządzania nieruchomościami, w tym do ich sprzedaży oraz reprezentowania przed urzędami. Nie podejmuje Pan żadnych działań marketingowych ani reklamowych w celu sprzedaży działek. Nie zawierał ani nie planuje Pan zawierać umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży pozostałych nieruchomości. Działki nr 4/1, 4/6, 4/7, 5 i 2/3 zostały sprzedane w 2025 r. Wszystkie były w dniu sprzedaży niezabudowane i nieobjęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Posiadały wydane decyzje o warunkach zabudowy, natomiast działki nr 5 i 2/3 takich decyzji nie posiadały. Działki przeznaczone do sprzedaży nr 4/4 i 4/5 posiadają wydane decyzje o warunkach zabudowy, natomiast działki nr 3/3-3/16 nie posiadają i nie będą posiadały decyzji o warunkach zabudowy.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia czy przychód ze sprzedaży działek nr 4/1, 4/6, 4/7, 4/4, 4/5, 5, 2/3, od 3/3 do 3/16 powinien zostać zakwalifikowany jako przychód ze źródła, o którym mowa w art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych zarówno ze sprzedaży jak i z planowanej sprzedaży działek należy rozważyć, czy czynności sprzedaży powyższych nieruchomości (działek) zawierają znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Działki nabył Pan w drodze dziedziczenia w 1985 r. Nie zamieszczał Pan ogłoszenia dotyczącego sprzedaży działek w internecie. Nie korzystał Pan z usług podmiotu profesjonalnego zajmującego się sprzedażą nieruchomości. Nie korzysta Pan z usług żadnych pośredników ani agencji nieruchomości, nie prowadzi też Pan akcji marketingowych mających na celu sprzedaż gruntów. W celu umożliwienia korzystania z działek przez siebie i siostrę, działając na podstawie odpowiednich zezwoleń i projektów wybudował Pan zjazd z drogi wojewódzkiej oraz doprowadził sieć wodno-kanalizacyjną. Inwestycje te zostały wykonane przede wszystkim po to, aby w przyszłości umożliwić budowę własnego domu na jednej z działek oraz stworzyć warunki do korzystania z nieruchomości przez siostrę. Działał Pan w charakterze zarządzania majątkiem prywatnym, wydatki te nie były ponoszone w celu uzyskania korzyści - podniesienia wartości przedmiotowej nieruchomości. Żadna z działek nie była przedmiotem odpłatnego najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości i sprzedaży/planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie podjął Pan działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o prowadzeniu działalności gospodarczej w tym zakresie. Nie sposób uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Pana pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży przedmiotowych działek do kategorii przychodu z działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż/planowana przez Pana sprzedaż działek oznaczonych numerami 4/1, 4/6, 4/7, 4/4, 4/5, 5, 2/3, od 3/3 do 3/16 nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działania wskazują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę powyższe, dokonana jak i planowana przez Pana sprzedaż ww. działek nie nastąpiła/nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowodowała/nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe dokonanej jak i planowanej sprzedaży działek należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z cytowanego wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia, jak również sam moment zbycia.

Aby zatem stwierdzić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż działek podlegała/będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy odpłatne zbycie nastąpiło/nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.

Jak Pan wskazał w opisie sprawy, działki objęte wnioskiem nabył Pan w drodze przekazania gospodarstwa rolnego na podstawie aktu notarialnego z dnia 20 maja 1985 r. Działki nr 4/1, 4/6, 4/7, 5 i 2/3 zostały sprzedane w 2025 r. Natomiast pozostałe działki tj., działki nr 4/4 i 4/5 oraz działki nr 3/3-3/16 planuje Pan dopiero sprzedać.

Zatem sprzedaż działek już dokonana jak i ta planowana nastąpiła/nastąpi po upływie 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 omawianej ustawy. Tym samym, sprzedaż tych działek nie stanowi/nie będzie stanowić dla Pana źródła przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ terminu, o którym mowa w tym przepisie i w konsekwencji dochód z tego tytułu nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży ww. działek.

Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.