Podatniczka nabyła w 2017 roku ekspektatywę prawa do lokalu mieszkalnego, wpłacając cały wkład budowlany. Nieruchomość nie posiada księgi wieczystej z powodu nieuregulowanej sytuacji gruntów. Podatniczka zamierza sprzedać tę…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
22 stycznia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 14 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem w odpowiedzi na wezwanie data wpływu 16 marca2026 r.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu zdarzenia przyszłego
W 2017 roku nabyła Pani ekspektatywę prawa do lokalu (...), w którym wkład budowlany został w całości spłacony. Budynek ten należy do Spółdzielni (...). Zgodnie z orzecznictwem sądowym np. wyrok NSA syg. akt IIFSK 2512/15-nabycie ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu połączone z pełną wpłatą wkładu jest momentem nabycia w rozumieniu przepisów podatkowych. Fakt że akt notarialny został podpisany jest potwierdzeniem prawa które Pani nabyła.
Uzupełnienie opisu sprawy
W akcie notarialnym podpisanym i zawartym dnia 16.10.2017 r. w (...) jest zapis, że nabywa Pani roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu (...). Nieruchomość ta nie posiada księgi wieczystej ze względu na nieuregulowaną sytuację gruntów. Chce Pani sprzedać ekspektatywę prawa do tej nieruchomości.
Pytanie
Czy w razie sprzedaży ekspektatywy w najbliższym czasie będzie Pani zwolniona z podatku dochodowego?
Pani stanowisko w sprawie
Pani zdaniem chociaż posiada Pani ekspektatywę do mieszkania spółdzielczo-własnościowego to ekonomiczne nabycie nastąpiło 9 lat temu, zapłaciła Pani wtedy całą cenę. Posiada Pani akt notarialny i niesprawiedliwe by było traktowanie tej nieruchomości jako prawa majątkowego, co wiąże się z opodatkowaniem w razie sprzedaży nieruchomości, od momentu nabycia nieruchomości minęło 9 lat.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 9 ust. 1a tej ustawy:
Jeżeli podatnik uzyskuje dochody z więcej niż jednego źródła, przedmiotem opodatkowania w danym roku podatkowym jest, z zastrzeżeniem art. 25e, art. 29-30cb, art. 30da-30dh, art. 30e-30g, art. 30j-30p oraz art. 44 ust. 7e i 7f, suma dochodów z wszystkich źródeł przychodów.
Natomiast zgodnie z zasadą zawartą w art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają ich sumę, różnica jest stratą z tego źródła przychodów.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.
Natomiast art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:
Źródłem przychodów są kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a-c.
W myśl art. 18 cytowanej ustawy,
Za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw.
Zawarte wyliczenie praw majątkowych ma charakter otwarty, o czym świadczy użyte przez ustawodawcę sformułowanie „w szczególności”. Należy zatem przyjąć, że do katalogu praw majątkowych objętych zakresem regulacji art. 18 ww. ustawy, można zaliczyć także inne prawa niewymienione w tym przepisie. Jednocześnie treść tego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają zarówno przychody z wykonania (wykorzystania) tych praw, jak również z ich sprzedaży lub zamiany.
Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że ma Pani zamiar sprzedać ekspektatywę prawa do nieruchomości. W akcie notarialnym podpisanym i zawartym dnia 16.10.2017 r. w (...) jest zapis, że nabyła Pani roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Nieruchomość ta nie posiada księgi wieczystej ze względu na nieuregulowaną sytuację gruntów.
Stosownie do treści art. 46 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
§ 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
§ 2. Prowadzenie ksiąg wieczystych regulują odrębne przepisy.
Zgodnie natomiast z art. 155 § 1 przytoczonej ustawy,
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
W myśl art. 158 Kodeksu cywilnego:
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Kwestie związane z ustanowieniem odrębnej własności lokalu podlegają natomiast uregulowaniu w rozdziale drugim ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2026 r. poz. 232).
Zgodnie z art. 7 ww. ustawy:
1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
3. W razie ustanowienia odrębnej własności lokalu bez zaświadczenia, o którym mowa w art. 2 ust. 3, powództwo o stwierdzenie nieważności takiego ustanowienia może wnieść również właściwy z uwagi na położenie nieruchomości wójt, burmistrz albo prezydent miasta, starosta.
Zacytowany przepis ustawy o własności lokali wskazuje, że do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
Należy jednak mieć na uwadze, że ustawa o własności lokali nie zawiera uregulowań dotyczących określenia chwili, z którą powstaje skutek takiego wpisu.
Koniecznym jest zatem odniesienie się w tym zakresie do treści ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2025 r. poz. 341).
Zgodnie z art. 1 ww. ustawy:
1. Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.
2. Księgi wieczyste zakłada i prowadzi się dla nieruchomości.
3. Księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Zgodnie z art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:
Wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu - od chwili wszczęcia tego postępowania.
Powyższe oznacza, że do powstania własności nieruchomości niezbędny jest wpis do księgi wieczystej, zaś w przypadku jego dokonania, własność nieruchomości powstaje od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Zatem przepis art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece należy rozpatrywać w powiązaniu z art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali.
Konieczne jest zatem ustalenie do jakiego źródła przychodu należy zakwalifikować środki uzyskane przez Panią z tytułu planowanej sprzedaży ekspektatywy do lokalu mieszkalnego i przeniesienia na osoby trzecie opisanego prawa, a więc, czy stanowi ono w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych prawo własności nieruchomości, czy też należy je zakwalifikować do praw majątkowych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy.
Zauważyć należy, że ekspektatywą w prawie cywilnym określa się prawo oczekiwane, prawo tymczasowe, którego treścią jest jedynie przygotowanie i zabezpieczenie ostatecznego nabycia określonego prawa. Ekspektatywa jest zatem podstawą do uzyskania prawa własności lokalu, jednakże uzyskanie ekspektatywy prawa do lokalu w żadnym wypadku nie jest równoznaczne z nabyciem odrębnej własności lokalu. Ekspektatywa nie jest prawem własności lokalu.
Zatem, zbycie ekspektatywy, jako że jest to prawo tymczasowe, przygotowujące i zabezpieczające prawo przyszłe, które dopiero ostatecznie zaspokaja interesy podmiotu uprawnionego, stanowi przychód z praw majątkowych, o których mowa w cytowanym wyżej art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Ekspektatywa ta – niebędąca prawem podmiotowym – może stanowić przedmiot obrotu prawnego (tak J. Ignatowicz, Komentarz do ustawy o własności lokali, Warszawa 1995, s. 47, uwaga 5). W konsekwencji osoba, która zawarła umowę notarialną o ustanowieniu i nabyciu własności lokalu, może przed wpisaniem tej czynności do księgi wieczystej zbyć prawa przysługujące jej z tej umowy (zob. S. Rudnicki [w:] Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece [w:] Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz, wyd. VI, Warszawa 2009, art. 29).
W celu potwierdzenia powyższego stanowiska, zasadne jest odniesienie się do orzecznictwa sądów administracyjnych. Jak wynika z wyroku NSA w Warszawie z dnia 22 listopada 2016 r., sygn. akt II FSK 2999/14: „(…) ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest prawem majątkowym, które może być przedmiotem samodzielnego obrotu. Roszczenie takie zaliczyć należy do kategorii praw majątkowych, do których ma zastosowanie art. 10 ust. 1 pkt 7 u.p.d.o.f. W myśl art. 10 ust. 1 pkt 7 u.p.d.o.f. jednym ze źródeł przychodu są kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) u.p.d.o.f. Do katalogu przychodów z praw majątkowych objętych zakresem regulacji art. 18 u.p.d.o.f. można zaliczyć przychody ze zbycia ekspektatywy. Podnieść także należy, że wbrew stanowisku skarżącej nie można uznać ekspektatywy za źródło przychodu wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego doszukiwanie się analogii w zastosowaniu ww. przepisu do stanu faktycznego niniejszej sprawy jest niedopuszczalne. Wykładnia tego przepisu nie budzi wątpliwości. Użyty w nim zwrot „zbycie” jest pojęciem szerszym niż zakup. Obejmuje także zbycie w formie nieodpłatnego przeniesienia własności, czy nawet zbycie poprzez dziedziczenie, dział spadku.”
Ponadto, o ile brzmienie art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wskazuje wprost na moc wsteczną tego przepisu od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, o tyle istotne pozostaje rozstrzygnięcie takiego wniosku przez dokonujący wpisu sąd rejonowy. Na powyższe zwrócił uwagę NSA w Warszawie m.in. w wyroku z dnia 7 marca 2018 r., sygn. akt II FSK 576/16, gdzie wskazane zostało, że: „Dla rozstrzygnięcia występującego w rozpoznanej sprawie sporu fundamentalne znaczenie ma treść art. 7 ust. 2 u.w.l. Zgodnie z tym przepisem umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Mocą art. 7 ust. 2 u.w.l. ustawodawca zdecydował zatem, że do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Wpis ten ma charakter konstytutywny, ponieważ powstanie odrębnej własności lokalu zostało uzależnione od dokonania wpisu w księdze wieczystej (tak też: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 lutego 2008 r., sygn. akt III CZP 152/07 – OSNC 2009, Nr 2, poz. 24, uchwała Sądu Najwyższego dnia 21 maja 2002 r., sygn. akt III CZP 29/02 – OSNC 2003, Nr 6, poz. 76, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2012 r., sygn. akt I CSK 541/11 – LEX nr 1232455).”
W powyższym wyroku NSA wskazał również, że „(…) w uchwale z dnia 21 lutego 2008 r., III CZP 152/07 Sąd Najwyższy zauważył, iż za konstytutywnym charakterem omawianego wpisu przemawia również wzgląd na bezpieczeństwo obrotu. Gdyby bowiem do przeniesienia odrębnej własności lokalu nie był konieczny wpis w księdze wieczystej, mogłoby być dokonywane dalsze rozporządzanie lokalami poza księgą wieczystą. Poza tym, zdaniem Sądu Najwyższego, za konstytutywnym charakterem omawianego wpisu przemawia również postulat jawności praw rzeczowych; fakt ustanowienia odrębnej własności lokali jest dostrzegalny dla osób trzecich w zasadzie dzięki wpisowi w księdze wieczystej dla nieruchomości lokalowej i dla nieruchomości wspólnej. Przyjąć więc można, że przyjęte przez ustawodawcę rozwiązanie wiążące nabycie odrębnej własności lokalu z wpisem w księdze wieczystej ma racjonalne uzasadnienie.”
Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz opisane we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że przychód ze sprzedaży ekspektatywy do lokalu, który zamierza Pani osiągnąć podlegać będzie opodatkowaniu na zasadach ogólnych, według skali podatkowej określonej w art. 27 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako przychód z praw majątkowych, o którym mowa w art. 18 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy, zobowiązana będzie Pani wykazać ten przychód w zeznaniu podatkowym składanym za rok podatkowy w którym osiągnie Pani przychód.
Jak już wcześniej wskazano, stosownie do art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - dochodem ze źródła przychodów jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania.
Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.
Zgodnie z tym przepisem - kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki: zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo - skutkowym z osiąganymi przychodami oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.
Mając na uwadze powyższe, przychód uzyskany przez Panią jako przychód z praw majątkowych, po pomniejszeniu go o koszty poniesione w celu uzyskania tego przychodu, będzie podlegać opodatkowaniu na zasadach ogólnych, według skali podatkowej określonej w art. 27 ust. 1 omawianej ustawy.
Podatek dochodowy (w świetle art. 27 ust. 1 ustawy), z zastrzeżeniem art. 29–30f, pobiera się od podstawy jego obliczenia według następującej skali podatkowej:
| Podstawa obliczenia podatku w złotych | Podatek wynosi | |
| ponad | do | |
| | 120.000 | 12% minus kwota zmniejszająca podatek 3600 zł |
| 120.000 | | 10 800 zł + 32% nadwyżki ponad 120.000 zł |
W myśl art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Zeznania złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.
Przychód z tytułu zbycia praw majątkowych należy wykazać z innymi przychodami w zeznaniu rocznym, składanym w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. W tym samym terminie należy wpłacić z tego tytułu podatek, obliczony zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W konsekwencji Pani stanowisko jest nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Wskazać należy, że załączone do wniosku oraz uzupełnienia do wniosku dokumenty nie podlegają analizie i weryfikacji w ramach procedury wydawania interpretacji indywidualnych.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r., poz. 111 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo