Interpretacja 0114-KDIP3-1.4011.832.2025.3.PT

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej

7 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismami, które wpłynęły 7 października 2025 r., 29 października 2025 r., 5 listopada 2025 r.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

‒    A.B.

2)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

‒    B.B.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie sformułowany w piśmie z 3 listopada 2025 r.)

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą, posiadającą nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.

Działalność gospodarcza Wnioskodawcy koncentruje się na sprzedaży detalicznej artykułów używanych prowadzonych w wyspecjalizowanych sklepach (PKD 47.79.Z) oraz wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z). Działalność ta nie jest związana z handlem nieruchomościami. W związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Obecnie pobiera świadczenie emerytalne w Polsce.

Małżonka Wnioskodawcy (dalej: „Zainteresowana”) jest osobą fizyczną, posiadającą status rezydenta podatkowego w Portugalii (Non-Habitual Resident). Zainteresowana nie prowadzi działalności gospodarczej na terytorium Rzeczpospolitej w rozumieniu przepisów ustawy - Prawo przedsiębiorców. Zainteresowana jest właścicielem 50% udziałów w spółce kapitałowej z siedzibą w Portugalii. Pełni jednocześnie funkcję Prezesa zarządu tej spółki. Przedmiotem działalności spółki jest: kupno i sprzedaż wyrobów zegarmistrzowskich, złotniczych i jubilerskich, import i eksport wyrobów zegarmistrzowskich, złotniczych i jubilerskich, handel hurtowy zegarkami, a także artykułami złotniczymi i jubilerskimi w wyspecjalizowanych punktach sprzedaży, działalność w zakresie kupna, sprzedaży i zarządzania nieruchomościami, w tym odsprzedaż nieruchomości nabytych w tym celu; wynajem własnych nieruchomości. Zainteresowana nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT w żadnym z państw. Obecnie pobiera emeryturę z Polski, która zgodnie z umową o unikaniu podwójnego opodatkowania podlega opodatkowaniu wyłącznie w Portugalii, będącej miejscem jej zamieszkania.

Wnioskodawca, jak również Zainteresowana nie prowadzą działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o VAT oraz nie posiadają statusu rolnika ryczałtowego, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o VAT. Małżonkowie pozostają w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej.

1.    Planowana sprzedaż nieruchomości rolnej (działka nr 1)

Planowana jest sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną - niezabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr 1, dla której Sąd Rejonowy dla (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), o powierzchni 9,2014 ha, położonej we (…), obręb (…), sklasyfikowanej w ewidencji gruntów i budynków jako użytek rolny (dalej: Nieruchomość).

W stosunku do przedmiotowej Nieruchomości wszczęto z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID) dotyczącej budowy drogi gminnej. Z posiadanych przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną informacji wynika, że planowany przebieg tej inwestycji obejmuje również część Nieruchomości stanowiącej własność Wnioskodawców. W związku z prowadzonym postępowaniem administracyjnym niewykluczone jest, że działka nr 1 może ulec podziałowi geodezyjnemu na dwie mniejsze działki - o projektowanych numerach ewidencyjnych 2 oraz 3.

Nieruchomość została nabyta od osoby fizycznej na podstawie aktu notarialnego Repertorium A nr (…) z 25 listopada 2002 r. do majątku prywatnego małżonków jako działka rolna przeznaczona na cele rolnicze. Sprzedaż ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, dlatego ani Wnioskodawcy, ani Zainteresowanej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w jednoosobowej działalności gospodarczej ani nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych - zarówno przez Wnioskodawcę, jak i Zainteresowaną.

Pierwotnie Nieruchomość była samodzielnie uprawiana na cele rolnicze przez Wnioskodawcę. Uprawa obejmowała pszenicę, kukurydzę i rzepak w celu uzyskania jednolitej płatności obszarowej (JPO). Płody rolne nigdy nie były przeznaczone do dalszej odsprzedaży i nie stanowiły dostawy zwolnionej, ani opodatkowanej podatkiem VAT. Obecnie Wnioskodawca i Zainteresowana w dalszym ciągu nie prowadzą na przedmiotowej Nieruchomości gospodarstwa rolnego, z którego uzyskiwaliby płody rolne przeznaczone do dalszej odsprzedaży.

Następnie, na podstawie umowy dzierżawy z 3 stycznia 2014 r. - jako majątek stanowiący współwłasność małżonków - Nieruchomość została oddana w dzierżawę na rzecz osoby trzeciej. Od tego momentu Nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie w ramach działalności zwolnionej z podatku VAT. Podstawą prawną zwolnienia z podatku VAT jest § 3 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 832). Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 2 ww. rozporządzenia zwalnia się od podatku dzierżawę gruntów przeznaczonych na cele rolnicze.

Wnioskodawca i Zainteresowana nie posiadają statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT, ponieważ nie dokonywali ani nie dokonują dostaw produktów rolnych, nie świadczyli ani nie świadczą usług rolniczych oraz nie korzystali ani nie korzystają ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę ani Zainteresowaną do prowadzenia działalności rolniczej ani jako czynny zarejestrowany podatnik podatku VAT ani jako rolnik ryczałtowy.

Obecnie umowa dzierżawy dalej jest kontynuowana, a dzierżawca na Nieruchomości przez cały okres dzierżawy prowadzi działalność rolniczą, za którą zobowiązany jest odprowadzać czynsz.

Dla Nieruchomości, w momencie jej zakupu, nie istniał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przez cały okres posiadania Nieruchomości Wnioskodawca nie prowadził i nadal nie prowadzi na niej żadnej działalności gospodarczej. Nieruchomość przez cały czas jej posiadania była wykorzystywana wyłącznie do działalności rolniczej Wnioskodawcy, a potem do działalności rolniczej dzierżawcy Nieruchomości. Wnioskodawca odprowadza od Nieruchomości podatek rolny.

Nieruchomość znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym Uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej (…) z 12 września 2024 r. w rejonie ulic (…) i (…). Zgodnie z rysunkiem planu, działka ta obejmuje części terenów oznaczonych symbolami C i D, dla których ustala się następujące przeznaczenie:

·      C: usługi I-III (z zastrzeżeniem ust. 2, tj. w grupie kategorii przeznaczenia terenu usługi II, w ramach przeznaczenia edukacja, nie dopuszcza się szkół), aktywność gospodarcza, handel detaliczny wielkopowierzchniowy, parki rozrywki, zieleń i rekreację, infrastruktura drogowa oraz obiekty infrastruktury technicznej;

·      D: usługi I-III (z zastrzeżeniem ust. 2, tj. w grupie kategorii przeznaczenia terenu usługi II, w ramach przeznaczenia edukacja, nie dopuszcza się szkół), aktywność gospodarcza, parki rozrywki, zieleń i rekreację, infrastruktura drogowa oraz obiekty infrastruktury technicznej.

W odniesieniu do wydarzeń, które miały miejsce przed uchwaleniem wspomnianego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w 2024 r. - Wnioskodawca, jak również Zainteresowana, nie byli inicjatorami ani opracowania, ani uchwalenia MPZP (nie składali stosownych wniosków), ani też nie uczestniczyli aktywnie w procedurach planistycznych (np. uwagi, zastrzeżenia, wnioski do projektu planu, skargi na uchwałę). Przed uchwaleniem MPZP ani Wnioskodawca, ani Zainteresowana nie występowali o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy/zagospodarowania Nieruchomości, ani też tego rodzaju decyzji nie uzyskali.

W 2020 r. Wnioskodawca jedynie w związku z podjęciem uchwały nr (…) Rady Miejskiej (…) z 21 lutego 2019 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia MPZP w rejonie ulic (…) i (...) wystąpił z wnioskiem, aby w opracowywanym projekcie planu uwzględnić ograniczenie i przesunięcie planowanych dróg tak, aby nie dzieliły Nieruchomości na kilka części. Wnioskodawca zaproponował przesunięcie planowanej drogi publicznej przebiegającej przez Nieruchomość poza jej granice lub wzdłuż granic Nieruchomości Wnioskodawcy. Zmiana przebiegu planowanej drogi w ocenie Wnioskodawcy umożliwiłaby dotychczasowe wykorzystywanie Nieruchomości bez niekorzystnego jej podziału. Niemniej jednak, jako iż wniosek Wnioskodawcy w ww. zakresie został złożony po terminie zbierania wniosków do projektu planu, to nie został on formalnie rozpatrzony zgodnie z pismem Urzędu Miejskiego (…) z 3 listopada 2020 r., sygnatura sprawy (…). Urząd Miejski (…) wskazał, że wniosek Wnioskodawcy będzie stanowił jedynie materiał pomocniczy, a propozycje dotyczące zmiany przebiegu projektowanych dróg zostaną szczegółowo przeanalizowane w pracach projektowych.

W 2021 r. pojawiło się publiczne ogłoszenie o przystąpieniu do sporządzenia nowego MPZP, w związku z czym do końca marca 2021 r. można było składać uwagi do planu, jednakże Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną ostatecznie nie złożyli żadnych uwag, nawet tej w zakresie przesunięcia drogi.

W związku z planowaną sprzedażą, Wnioskodawca i Zainteresowana nie podejmują działań mających na celu przygotowanie Nieruchomości pod inwestycję, w tym podziału Nieruchomości na mniejsze działki, jakichkolwiek ulepszeń (m.in. uzbrojenie działki, doprowadzenie mediów, dojazdów).

Wnioskodawca i Zainteresowana wskazują, że obecnie nie mają żadnego potencjalnego nabywcy Nieruchomości. Jednocześnie podkreślają, że zgłosił się do nich niezależnie, bez żadnych działań ze strony Wnioskodawcy i Zainteresowanej, pośrednik nieruchomości, który twierdzi, że ma dla nich potencjalnego nabywcę Nieruchomości. Wnioskodawca i Zainteresowana nie posiadają obecnie zawartej żadnej umowy z tym pośrednikiem. Wnioskodawca i Zainteresowana nie są pewni, czy sprzedaż nastąpi na rzecz nabywcy przedstawionego przez pośrednika, czy też będzie to jeszcze inny podmiot niezwiązany z pośrednikiem. W sytuacji, w której Wnioskodawca i Zainteresowana zdecydują, że do sprzedaży dojdzie na rzecz nabywcy zaproponowanego przez pośrednika, to zawrą oni z tym pośrednikiem stosowną umowę w zakresie pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca i Zainteresowana nie posiadają sprecyzowanego planu dotyczącego przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży.

Jednocześnie, Wnioskodawca i Zainteresowana wskazują poniżej na pozostałe elementy zdarzenia przyszłego obejmujące: inne nieruchomości należące do ich majątku wspólnego i osobistego, przeprowadzone transakcje w zakresie majątku nieruchomego.

2.    Majątek wspólny Wnioskodawcy i Zainteresowanej

2.1.  Niezabudowane nieruchomości gruntowe

Małżonkowie są właścicielami następujących działek:

1)  działka nr 4, dla której Sąd Rejonowy dla (…) we (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), o powierzchni 2,00 ha, położona w (…), gm. (…), sklasyfikowana w ewidencji gruntów i budynków jako użytek rolny,

2)  działka nr 5, dla której Sąd Rejonowy dla (…) we (…) we (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), o powierzchni 2,00 ha, położona w (…), gm. (…), sklasyfikowana w ewidencji gruntów i budynków jako użytek rolny,

3)  działka nr 6 o powierzchni 0,03 ha położona w obrębie ewidencyjnym (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), sklasyfikowana na podstawie ewidencji gruntów i budynków jako teren zurbanizowany niezabudowany lub w trakcie zabudowy,

4)  działka nr 7 o powierzchni 0,0425 ha, położona w obrębie ewidencyjnym (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), sklasyfikowana na podstawie ewidencji gruntów i budynków jako teren zurbanizowany niezabudowany lub w trakcie zabudowy.

Ww. działki stanowią majątek prywatny Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej. Działki nigdy nie zostały przekazane na potrzeby jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawcy i nigdy nie były wykorzystane do prowadzonej działalności gospodarczej. Jedynie działka nr 1 (stanowiąca przedmiot wniosku) jest wydzierżawiana.

2.2.  Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym

W 2011 r. Wnioskodawca z wraz z Zainteresowaną nabyli do majątku wspólnego 1/2 udziału w prawie własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, tj. działki nr 8, dla której Sąd Rejonowy dla (…) we (…),(…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), o powierzchni 0,0228 ha, położonej we (…), przy ul. (…), obręb (…). Pozostałe 1/2 udziału w prawie własności ww. nieruchomość nabyła siostra Zainteresowanej, która następnie w 2013 r. dokonała darowizny tego udziału na rzecz Zainteresowanej.

Wnioskodawca wprowadził do ewidencji środków trwałych 1/2 udziału w Nieruchomości, będącego we współwłasności małżeńskiej, ponieważ pierwotnie planował realizację inwestycji polegającej na przebudowie i przystosowaniu nieruchomości do działalności hotelowej. Jednakże Wnioskodawca ostatecznie zrezygnował z tego przedsięwzięcia i nigdy nieruchomość ta nie była faktycznie wykorzystywana w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Z pozostałej 1/2 udziału w Nieruchomości, Wnioskodawca mógł korzystać na podstawie umowy użyczenia zawartej z Zainteresowaną.

Wnioskodawca uzyskał interpretację podatkową Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 marca 2018 r., sygn. 0112-KDIL3-1.4011.67.2018.1.KS, z której wynikało, iż planowana sprzedaż 1/2 udziału w nieruchomości, stanowiącego majątek wspólny małżonków, nie podlega opodatkowaniu podatkiem PIT, ponieważ nie będzie stanowiła przychodu z „pozarolniczej działalności gospodarczej”. To przychód z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, a ponieważ zbycie nastąpi po pięciu latach od nabycia nieruchomości, to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem PIT.

Ostatecznie, 2 grudnia 2024 r. Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną dokonali sprzedaży nieruchomości, tj. łącznie 1/2 udziału należącego do majątku wspólnego małżonków oraz 1/2 udziału należącego do majątku osobistego Zainteresowanej, na podstawie aktu notarialnego Repertorium A numer (…). Sprzedaż ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem PIT.

2.3.  Lokale użytkowe wykorzystywane w działalności gospodarczej Wnioskodawcy

Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną są właścicielami następujących lokali użytkowych położonych we (…), wykorzystywanych w prowadzonej przez Wnioskodawcę jednoosobowej działalności gospodarczej, które wynajmuje osobom trzecim:

1)  dwa lokale użytkowe nabyte w 1998 r.,

2)  lokal użytkowy nabyty w 1999 r.,

3)  lokal użytkowy nabyty w 2002 r.,

4)  lokal użytkowy nabyty w 2004 r.,

5)  lokal użytkowy nabyty w 2016 r.,

6)  dwa lokale użytkowe nabyte w 2018 r.

2.4.  Lokale mieszkalne

Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną są również właścicielami następujących nieruchomości prywatnych:

1)  lokal mieszkalny w (…), nabyty w styczniu 2019 r.,

2)  lokal mieszkalny nabyty w 2011 r. oraz lokal mieszkalny nabyty w maju 2019 r., które łącznie darowali córce w dniu 21 września 2020 r.,

3)  lokal mieszkalny w (…), nabyty 16 stycznia 2023 r.

2.5.  Sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym małżonków (działka nr 9) 7 września 2017 r. na podstawie aktu notarialnego Repertorium A nr (…) Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną sprzedali nieruchomości niezabudowaną, tj. działkę nr 9, nabytą z w 2000 r. do majątku wspólnego małżonków z zamiarem prowadzenia działalności rolniczej lub kontynuacji dzierżawy gruntu na cele rolnicze.

Zgodnie z uzyskaną interpretacją indywidualną wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu 5 kwietnia 2016 r., sygn. ILPP1/4512-1-38/16-4/JKU, transakcja podlegała podatkowi VAT (każdy z małżonków był zobowiązany do rozliczenia podatku od 50% ceny sprzedaży nieruchomości, jako że nieruchomość ta stanowiła wspólność majątkową małżeńską), od sprzedaży tej nieruchomości. Zainteresowana zobowiązana była do zarejestrowana jako czynny podatnik VAT w związku koniecznością rozliczenia podatku VAT od sprzedaży nieruchomości. Przez pewien czas składała deklaracje VAT-7 „zerowe”, a w roku 2022 została wykreślona z rejestru podatników VAT.

Jednocześnie transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem PIT. Przychód ze sprzedaży tej nieruchomości nie stanowił przychodu ze źródła, jakim jest „pozarolnicza działalność gospodarcza”, zgodnie z uzyskaną przez Wnioskodawcę interpretacją indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 25 marca 2016 r. ILPB1/4511-1-6/16-2/PP.

Majątek osobisty Wnioskodawcy:

Do majątku osobistego Wnioskodawcy należy 1/2 udziału w prawie własności nieruchomości położonej przy ul. (….) we (…), nabytej w drodze dziedziczenia po zmarłej matce na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku z 10 lipca 2018 r. Zgodnie z testamentem notarialnym z 16 stycznia 2008 r. spadek nabyli w częściach równych, tj. po 1/2 części spadku: dwaj synowie, w tym Wnioskodawca.

3.  Majątek osobisty Zainteresowanej

Z kolei do majątku osobistego Zainteresowanej należy lokal użytkowy, w którym posiada 1/2 udziału - nabytego w 2012 r. w drodze darowizny oraz 1/2 udziału - nabytego w 2013 r. również w drodze darowizny. Lokal położony przy ul. (…), o pow. 92,75 m², dla którego Sąd Rejonowy dla (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), który na podstawie umowy użyczenia, wykorzystywany jest na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

4.1. Sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem osobistym Zainteresowanej (działka nr 10)

Zainteresowana na podstawie aktu notarialnego z 8 lipca 2016 r. Repertorium A nr (…) nabyła wraz z osobą trzecią niezabudowaną nieruchomość, tj. działkę nr 10 o powierzchni 0,6000 ha, położoną w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), na współwłasność w udziałach wynoszących po 1/2 każde z nich. Zainteresowana nabyła nieruchomość do majątku osobistego i za środki z niego pochodzące. Nieruchomość została nabyta na cele mieszkaniowe, z zamiarem wybudowania jednorodzinnego domu mieszkalnego. Analogiczny zamiar miał współwłaściciel. Działka została podzielona na mniejsze części w celu wydzielenia działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Po dłuższym przemyśleniu planowanej inwestycji, Zainteresowana wraz z mężem uznała, że lokalizacja, gdzie ma być zrealizowana budowa domu mieszkalnego, jest zbyt odległa od centrum (…), gdzie na tamten czas miała z mężem centrum interesów życiowych i zawodowych, co skutkowało ostatecznie zaniechaniem zamierzonego celu, a w konsekwencji sprzedażą udziału we współwłasności nieruchomości na rzecz drugiego współwłaściciela.

Sprzedaż nie była opodatkowana podatkiem VAT, gdyż dokonując sprzedaży udziału w działkach, Zainteresowana korzystała z przysługującego jej prawa do rozporządzania majątkiem osobistym (co nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT) - stanowisko potwierdzone w uzyskanej przez Zainteresowaną interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 20 lutego 2019 r. sygn. 0112-KDIL4.4012.667.2018.2.EB).

Pytania

1.  Czy przychód ze sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną będzie stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej?

2.  Czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a w przypadku uznania, że tak, czy całość podatku VAT należnego z tytułu sprzedaży Nieruchomości opisanej we wniosku będzie mogła zostać rozliczona wyłącznie przez Wnioskodawcę?

Przedmiotem tej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone nr 1 w zakresie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie pytania oznaczonego jako nr 2 w zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Państwa stanowisko w zakresie

Ad.1

Zdaniem Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżonków, nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.), lecz przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Z kolei, z uwagi upływ pięcioletniego terminu od nabycia Nieruchomości - przychód ten nie będzie opodatkowany PIT. Ustawa o PIT wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł, w tym m.in.:

1)  art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT - pozarolnicza działalność gospodarcza,

2)  art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT - odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie:

-     nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i

-     zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku przychodu zakwalifikowanego do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, sposób opodatkowania zależy od wybranej formy opodatkowania przez podatnika. Podatek dochodowy może być w takim przypadku ustalany:

-     na zasadach ogólnych, według skali podatkowej 12% i 32% - zgodnie z art. 27 ustawy o PIT,

-     według stawki liniowej 19% - na podstawie art. 30c ustawy o PIT,

-     w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych – zgodnie z przepisami ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Z kolei w odniesieniu do odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, art. 30e ust. 1 ustawy o PIT określa, że od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Idąc dalej, dla zastosowania art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, kluczowe znaczenie ma ustalenie czy sprzedaż nastąpiła w „wykonaniu działalności gospodarczej”. W tym celu konieczne jest każdorazowe przeanalizowanie, czy dana czynność spełnia przesłanki uznania jej za działalność gospodarczą, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT (pojęcia działalności gospodarczej i pozarolniczej działalności gospodarczej definiowane są tożsamo). W szczególności należy zbadać zarówno przesłanki pozytywne, jak i przesłanki negatywne, wskazane w końcowej części tego przepisu oraz w art. 5b ust. 1 ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT: Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

-     prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-     zarobkowym celu działalności,

-     wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-     prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Jednocześnie, w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o PIT, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności,

2)  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności,

3)  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Dodatkowo, zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT, przychodami z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących m.in. środkami trwałymi, wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych – wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej. Zatem, jeżeli nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, to sprzedaż tej nieruchomości nie będzie traktowana jako przychód z działalności gospodarczej. Na gruncie analizowanej sprawy, uwzględniając zdarzenie przyszłe przedstawione powyżej, a także całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu Nieruchomości – w szczególności zakres oraz cel podejmowanych przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną działań – należy uznać, że przychód uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną będzie zakwalifikowany jako przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT. Działania Wnioskodawcy i Zainteresowanej nie maja charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom, ponieważ nie spełniają podstawowych cech takich jak zarobkowość, zorganizowanie i ciągłość. Mieszczą się one natomiast w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, co jednoznacznie wyklucza możliwość zakwalifikowania tych czynności jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. W pierwszej kolejności, należy wskazać, że czynności podejmowane przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną nie są prowadzone w celach zarobkowych.

Zgodnie ze stanowiskiem wyrażonym w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 6 marca 2025 r. (0113-KDIPT2-2.4011.40.2025.2.SR):

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, należy podkreślić, że Wnioskodawca i Zainteresowana, w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej, nabyli Nieruchomość do majątku prywatnego, a nie w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Działania wobec Nieruchomości opisane w zdarzeniu przyszłym wskazują wyłącznie na normalne gospodarowanie majątkiem osobistym (pierwotnie samodzielne wykorzystywanie przez Wnioskodawcę Nieruchomości do działalności rolniczej, a następnie prywatna dzierżawa na cele rolnicze Nieruchomości), a nie na czynności zorganizowanej działalności gospodarczej. Należy tutaj zauważyć, że dzierżawa nieprzypadkowo stanowi w ustawie PIT odrębne od pozarolniczej działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT). Ustawodawca wskazuje w ten sposób na rozróżnienie wskazanych w przepisie umów i powszechność ich zawierania poza prowadzoną działalnością gospodarczą przez podatników PIT.

Decyzja o sprzedaży jest związana wyłącznie ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, a nie z zamiarem osiągnięcia zysku. Świadczy o tym fakt, tak jak już wskazywano w opisie zdarzenia przyszłego, że Wnioskodawca nie obniżał podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w związku z nabyciem Nieruchomości, jak również nie ujmował w kosztach podatkowych żadnych wydatków związanych z bieżącym utrzymaniem Nieruchomości. Wnioskodawca i Zainteresowana nie podejmowali działań wykazujących cechy profesjonalnego obrotu handlowego. Przeciwnie, okoliczności planowanej transakcji nie wskazują na prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej, lecz mieszczą się w ramach zwykłego zarządu majątkiem osobistym. Zbycie Nieruchomości ma charakter incydentalny.

Czynności podjęte przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną mają na celu spieniężenie mienia, która obecnie wykorzystywane jest w działalności rolniczej osoby trzeciej, której została oddana w dzierżawę Nieruchomości. W dalszej kolejności należy podkreślić, że działania Wnioskodawcy i Zainteresowanej nie mają charakteru zorganizowanego i ciągłego: W orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntował się pogląd, że nawet podział nieruchomości na mniejsze działki w celu uzyskania wyższej ceny nie przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej:

W przedstawionej sprawie, Nieruchomość jest jedynie wydzierżawiana osobie trzeciej prowadzącej działalność rolniczą, a dodatkowo nie podjęto żadnych działań przygotowawczych pod inwestycję, w tym podziału Nieruchomości. W związku z tym brak jest podstaw do uznania, że Wnioskodawca i Zainteresowana działali w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności gospodarczej.

Wobec kryterium ciągłości, uzasadnione jest przywołanie fragmentu stanowiska Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wyrażonego w interpretacji indywidualnej z dnia 3 lutego 2025 r. (0114-KDIP3-1.4011.888.2024.4.MS2):

Wnioskodawca i Zainteresowana nie zamierzają nadać czynnościom związanym ze sprzedażą stałego charakteru. Planowana transakcja ma charakter okazjonalny - nie jest elementem szerszego planu inwestycyjnego ani tym bardziej próbą uczynienia z tej operacji stałego źródła zarobkowania. Wnioskodawca i Zainteresowana nie podejmowali czynności przygotowujących grunt pod inwestycję - uzyskanie pozwolenia na budowę, przyłączenie mediów, zapewnienie dojazdu itp. Ich działania mają charakter typowych działań właścicieli, którzy zarządzają majątkiem prywatnym. Nie noszą one cech działalności profesjonalnej ani powtarzalnej. Dodatkowo warto podkreślić, że chociaż Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku VAT, to przedmiot tej działalności ogranicza się wyłącznie do handlu antykami i wynajmu nieruchomości komercyjnych - nie obejmuje żadnej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami ani działalności deweloperskiej. W związku z powyższym, należy podkreślić, że fakt zbywania Nieruchomości przez Wnioskodawcę, który jednocześnie prowadzi działalność gospodarczą, niezwiązaną z obrotem nieruchomościami, nie stanowi podstawy do zakwalifikowania uzyskanego przychodu do pozarolniczej działalności gospodarczej. Z kolei Zainteresowana w ogóle nie prowadzi działalności gospodarczej, co tym bardziej podkreśla prywatny, nieprofesjonalny charakter podejmowanych działań i wyklucza kwalifikowanie ich jako przejawu zorganizowanej działalności gospodarczej. Niewątpliwie zatem, działania Wnioskodawcy i Zainteresowanej nie mają charakteru zorganizowanego, nie wykraczają poza ramy normalnego wykonywania prawa własności, a nadto nie towarzyszy im zamiar uczynienia z tej operacji stałego, powtarzalnego źródła zarobkowania. Dodać należy, że sam fakt działania we własnym imieniu i na własny rachunek nie jest wystarczający do zakwalifikowania danej aktywności jako pozarolniczej działalności gospodarczej, jeżeli brak jest cech zorganizowania, ciągłości oraz zarobkowości. Aby dana aktywność została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie przesłanek z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Z kolei, art. 5b ust. 1 ustawy o PIT odnosi się do weryfikacji, czy konkretna czynność, mimo spełnienia przesłanek pozytywnych z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, może zostać wyłączona z uznania jej za działalność gospodarczą. W przypadku Zainteresowanych, ponieważ przesłanki pozytywne z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT nie zostały spełnione, analiza przesłanek zawartych w art. 5b ust. 1 nie ma zastosowania. Co więcej, na koniec należy dodać, że Nieruchomość nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej, o której mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT, co dodatkowo wyklucza ją jako przychód z działalności gospodarczej.

Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży Nieruchomości do kategorii przychodu z działalności gospodarczej.

Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego małżonków w 2002 r. z zamiarem wykorzystywania do prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności rolniczej. Następnie Nieruchomość została oddana w dzierżawę, również wyłącznie na cele rolnicze dzierżawcy. Nieruchomość ta nigdy nie była wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej oraz nie została nabyta z zamiarem odsprzedaży.

Opisane czynności podejmowane w związku z Nieruchomością przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną w okresie jej posiadania należy uznać wyłącznie za zarząd majątkiem prywatnym. Dodatkowo, istotne wydaje się również wskazanie na czas posiadania Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej transakcji. Wnioskodawca i Zainteresowana są jej właścicielami od 25 listopada 2002 r. Ustawowy, pięcioletni, termin warunkujący opodatkowanie PIT transakcji sprzedaży Nieruchomości został w niniejszej sprawie przekroczony prawie czterokrotnie - nie można zatem żadną miarą mówić o transakcji o charakterze spekulacyjnym. Poza tym, Wnioskodawca i Zainteresowana nie dokonywali żadnego podziału Nieruchomości, nie zbroili i nie doprowadzali mediów, nie wnioskowali o sporządzenie MPZP, a zatem nie dokonywali żadnych zmian świadczących o przygotowywaniach do dalszej odsprzedaży.

Jak wynika z okoliczności faktycznych przedstawionych przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną, planowana sprzedaż Nieruchomości będzie miała charakter incydentalny. W związku z tym, nie można jej przypisać cech zorganizowania i ciągłości, które zgodnie z ustawową definicją wyznaczają zakres pojęcia działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej. Planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości należącej do Wnioskodawcy i jego małżonki nie powinna zostać obciążona podatkiem PIT, również z uwagi na fakt, że od nabycia Nieruchomości minęło obecnie więcej niż pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, a Nieruchomość stanowi majątek prywatny, niewykorzystywany w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej i w konsekwencji spożytkowany na własne potrzeby.

Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem PIT, z uwagi na fakt, że nie będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej, a od jej nabycia przez Wnioskodawcę i jego małżonkę upłynęło więcej niż pięć lat.

Na marginesie Wnioskodawca wskazuje, że w 2023 r. uzyskał pozytywną interpretację podatkową dotyczącą planowanej sprzedaży Nieruchomości, w której Organ potwierdził prawidłowość przedstawionego stanowiska (interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 21 kwietnia 2023 r., sygn. 0112-KDIL2-2.4011.64.2023.1.AA). Z uwagi jednak na upływ czasu od jej wydania oraz niewielką zmianę elementów zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca ponownie wnosi o wydanie interpretacji. Dodatkowo wskazuje, że w odróżnieniu od poprzedniego wniosku, tym razem ochroną wynikającą z interpretacji mają zostać objęci zarówno Wnioskodawca, jak i jego małżonka – Zainteresowana.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.B. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.