Podatnik, który prowadzi gospodarstwo rolne i jest czynnym podatnikiem VAT, od 2021 roku wynajmuje część swojej działki rolnej firmie telekomunikacyjnej pod wieżę telekomunikacyjną. Działkę tę nabył w drodze darowizny od rodziców w 2018 roku. W 2025 roku zawarł z firmą telekomunikacyjną umowę rezerwacyjną dotyczącą sprzedaży fragmentu tej działki o powierzchni 144 m², otrzymując zadatek.…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
14 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 9 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 22 listopada 2025 r. (data wpływu 26 listopada 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Prowadzi Pan gospodarstwo rolne i jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Dodatkowo od 2021 r. wynajmuje Pan część działki rolnej (nr ewidencyjny (…), położonej w miejscowości (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) firmie telekomunikacyjnej.
Firma telekomunikacyjna postawiła na tym gruncie wieżę telekomunikacyjną. Z tytułu najmu gruntu wystawia Pan co miesiąc fakturę VAT oraz płaci ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8%.
Zamierza Pan sprzedać wyżej opisany grunt najemcy (firmie telekomunikacyjnej). Przedmiotem umowy sprzedaży będzie teren o powierzchni 144 m².
Posiada Pan wypis z planu zagospodarowania przestrzennego z 7 października 2025 r., w którym zaświadcza się, że działka o nr ewidencyjnym (…) położona w (…) znajduje się w zasadniczej części w terenie o symbolu (….) - teren rolniczy oraz w niewielkiej części znajduje się w terenie o symbolu (….) - teren przeznaczony pod drogę publiczną klasy „lokalna”. Jest to działka bez prawa zabudowy.
Działkę nr ewidencyjny (…) otrzymał Pan od rodziców w drodze darowizny w 2018 r.
Uzupełnienie zdarzenia przyszłego
Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak więc sprzedaż opisanej nieruchomości nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Działka rolna nr (…) jest częścią składową prowadzonego przez Pana gospodarstwa rolnego.
W dniu 23.10.2025 zawarł Pan z firmą telekomunikacyjną umowę rezerwacyjną. Celem tej umowy jest zarezerwowanie przez firmę telekomunikacyjną (kupującego) gruntu o pow. 144m2 na okres 12 miesięcy od dnia podpisania umowy, pod warunkiem wpłacenia zadatku w wysokości 30 000 zł (trzydzieści tysięcy złotych). „Zarezerwowanie” oznacza, że w okresie 12 miesięcy nie może Pan oferować do sprzedaży ww. gruntu osobom trzecim. W umowie strony zadeklarowały, że mają zamiar zawarcia umowy przyrzeczonej (w formie aktu notarialnego) do dnia 23.10.2026. Zadatek otrzymał Pan w formie przelewu w dniu 27.10.2025. (nie wystawił Pan faktury VAT zaliczkowej w związku z otrzymanym zadatkiem, ponieważ czekał Pan na wydanie interpretacji indywidualnej w tym zakresie).
Dotychczas nie udzielił Pan oraz przed ostatecznym zbyciem nie udzieli stronie kupującej pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu oraz nie wyraża zgody na dysponowanie ww. działką do celów budowlanych.
Nigdy wcześniej nie sprzedawał Pan nieruchomości.
Nie zamierza Pan w przyszłości sprzedawać innych nieruchomości, które ma w posiadaniu.
Przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie grunt (fragment działki nr (…).
Nie wie Pan czy „wieża telekomunikacyjna” jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).
Władztwo ekonomiczne nad wieżą telekomunikacyjną ma firma telekomunikacyjna. Nie jest Pan właścicielem tej wieży. Tylko i wyłącznie wynajął Pan grunt firmie telekomunikacyjnej.
Firma telekomunikacyjna wynajmuje od Pana grunt pod wieżę telekomunikacyjną od 15 lutego 2021 r. W tym dniu firma telekomunikacyjna rozpoczęła budowę wieży (postawienie konstrukcji, a następnie instalacja anten). Nie potrafi Pan wskazać daty oddania wieży do użytkowania, ponieważ nie prowadzi takich zapisów. Celem budowy wieży telekomunikacyjnej jest zapewnienie publicznie dostępnej łączności telekomunikacyjnej (telefonii komórkowej).
Nie ponosił Pan nakładów na wybudowanie wieży telekomunikacyjnej.
Pytania
1. Czy transakcja sprzedaży gruntu będzie opodatkowana podatkiem dochodowym
2. Czy sprzedaż gruntu, na którym stoi wieża telekomunikacyjna będzie opodatkowana podatkiem VAT?
3. Czy należy wystawić fakturę VAT z adnotacją „split payment”?
Przedmiotem tej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone nr 1 w zakresie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie pytania oznaczonego jako nr 2 i nr 3 w zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Pana stanowisko w sprawie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku
Sprzedaż fragmentu działki rolnej nr (…) powinna być zwolniona z podatku od osób fizycznych zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT, ponieważ ww. działka wchodzi w skład Pana gospodarstwa. Zamierza Pan sprzedać fragment działki rolnej bez prawa do zabudowy. W momencie sprzedaży fragmentu działki rolnej nie nastąpi zmiana charakteru gruntu na budowlany.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma ustalenie daty ich nabycia.
Aby stwierdzić, czy planowana sprzedaż gruntu będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy ustalić, od jakiego momentu liczy się bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw. Zatem, poprzez „nabycie”, należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.
Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Zdaniem Sądu, przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć, każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.
Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Nabyciem w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zatem każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę, przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny.
Jak wynika z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Zatem jeśli świadczenie będzie polegać na przekazaniu rzeczy (np. nieruchomości) to dochodzi do przeniesienia prawa własności rzeczy z darczyńcy na obdarowanego. Z zacytowanego przepisu wynika, że podstawową cechą umowy darowizny jest bezpłatne świadczenie darczyńcy na rzecz obdarowanego kosztem jego majątku. Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego) i zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone jako nieodpłatne. Umowa darowizny dochodzi do skutku z chwilą złożenia oświadczenia woli przez obdarowanego o przyjęciu darowizny.
Z treści wniosku wynika, że nabył Pan działkę nr (…) w drodze darowizny do rodziców w 2018 r., w której skład wchodzi wynajmowany przez Pana grunt o powierzchni 144 m2, który planuje Pan sprzedać najemcy. Działka rolna nr (…) jest częścią składową prowadzonego przez Pana gospodarstwa rolnego.
W świetle powyższego stwierdzić należy, że pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w odniesieniu do nieruchomości nabytej w drodze darowizny już upłynął.
Wobec powyższego, sprzedaż części działki nr (…) o powierzchni 144 m2 nabytej w drodze darowizny, nie będzie stanowić dla Pana źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zatem sprzedaż części działki nr (…) o powierzchni 144 m2, którą nabył Pan w drodze darowizny od rodziców, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i nie wystąpi u Pana obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.
Konsekwencją powyższego jest brak możliwości zastosowania w odniesieniu do sprzedaży przez Pana fragmentu działki o powierzchni 144 m2 zwolnienia przedmiotowego wymienionego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie można bowiem zwolnić z opodatkowania czegoś co nie stanowi przedmiotu opodatkowania. W tej sytuacji rozpatrywanie możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy jest niezasadne.
W świetle powyższego Pana stanowisko uznano za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Informuję ponadto, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku.
W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).
Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.
Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo