Interpretacja 0114-KDIP3-1.4011.854.2025.4.MS2

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

14 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 20 listopada 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowana będąca stroną postępowania:

• A.A.

2.  Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

• B.B.
• C. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcą jest A.A., jednakże należy zwrócić uwagę, iż jest to wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, w którym zainteresowanymi są:

• Sprzedający: A.A. i jej mąż B.B., zamieszkali ul. (…) oraz
• Kupujący: C. sp. z o.o., NIP: (…) z siedzibą ul. (…)

dalej zwani łącznie jako „Strony”.

Kupujący zainteresowany jest nabyciem praw do nieruchomości posiadającej plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną (planowane nabycie będzie dalej określane jako „Transakcja”).

Przedmiotem Transakcji są działki:

1.  Oznaczone nr. Ew. 1, 2 oraz udziały w przynależnej drodze wewnętrznej dz. nr. ew. 3, położone w (…). Dla działek prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta nr (…) (dalej: „Działki cz. 1”),

2.  Oznaczone nr ewidencyjnymi 4, 5 oraz udziały w przynależnych drogach wewnętrznych dz. nr ew. 3 oraz 7; położone w (…). Dla działek prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta nr. (…) (dalej: "Działki cz. 2");

dalej zwane łącznie jako „Działki”.

Niniejszy wniosek dotyczy jednak zdarzenia przyszłego, które jest rozważane i może mieć rzeczywiście miejsce, tj. nabycie Działek przez Kupującego. Tym samym, na potrzeby niniejszego wniosku należy założyć, że stronami transakcji nabycia Działek będą Sprzedający oraz Kupujący. Sprzedający zamierza sprzedać nabyte Działki na rzecz Kupującego pod inwestycję budowy domów jednorodzinnych dwulokalowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną (dalej: „Inwestycja”). Kupujący planuje wybudowane w ramach Inwestycji powierzchnie mieszkalne wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną sprzedać lub wynająć w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT.

·      Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego:

Dla przedmiotowych Działek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowiący treść Uchwały nr (…) Rady Gminy (…) z 31 Lipca 2003 r. (dalej: „MPZP”), w której tereny obejmujące Działki zostały oznaczone symbolem 1MR, tj. tereny zabudowy mieszkaniowej zagrodowej z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej.

Stan Działek: Sprzedający nabył Działki cz. 1, 22 grudnia 2020 r. na podstawie aktu notarialnego Rep. (…) od osoby fizycznej. Następnie, Sprzedający nabył Działki cz.2, 30 grudnia 2021 r. na podstawie aktu notarialnego Rep. (…) od tej samej osoby fizycznej. W następnej kolejności, Sprzedający nabył udziały w drogach wewnętrznych dz. nr ew. 3 oraz 7 20 sierpnia 2025 r. na podstawie aktu notarialnego Rep. (…) od tej samej osoby fizycznej. Zakup ww. udziałów w drogach wewnętrznych miał wyłącznie na celu skorygowanie błędów powstałych przy inicjalnych zakupach Działek, bowiem w pierwszej kolejności Działki zostały nabyte wraz z nieodpłatną służebnością gruntową, co było niezgodne z decyzją podziałową wydaną przez Wójta Gminy (…).

Zakup Działek przez Sprzedającego od osoby fizycznej nie był objęty podatkiem VAT.

Działki należą do majątku prywatnego Sprzedającego.

Działki są obecnie niezabudowane, nieogrodzone oraz nieuzbrojone.

Działki nr ew. 3 oraz 7, stanowiące drogi wewnętrzne nie stanowią budowli w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2025 r. poz. 418, 1080 ze zm.) oraz nie są w użytku, tj. nie zostały utwardzone ani przygotowane do ruchu pojazdów.

Działki nie są ani nie były od czasu zakupu przez Sprzedającego przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Jednakże, należy nadmienić, iż Sprzedający prowadzi działania dążące do ich uzbrojenia, tj. uzyskał warunki przyłączenia prądu oraz gazu.

Sprzedający dotychczas nie podejmował żadnych innych działań związanych z ww. Działkami

·      Podmioty powiązane:

Sprzedający B.B. oraz A.A. są rodzicami Członka Zarządu Kupującego - D.D.

·      Działalność Sprzedających względem Nieruchomości:

Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą w zakresie działalności ubezpieczeniowej (PKD 66.22.Z), zwolnionej z podatku VAT oraz nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

·      Działalność Sprzedających względem pozostałych składników majątku:

Sprzedający nie dokonywał w ostatnich latach sprzedaży działek lub innych nieruchomości.

·      Status VAT Kupującego:

Kupujący jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków oraz sprzedażą nieruchomości i jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

·      Opis zdarzenia przyszłego:

Sprzedający planuje uzbrojenie działek w instalacje elektryczne oraz gazowe, a także uzyskanie pozwolenia na budowę domów jednorodzinnych dwulokalowych na przedmiotowych Działkach.

Następnie, Sprzedający planuje dokonać Transakcji zbycia przedmiotowych Działek wraz z przeniesieniem praw własności ww. przyłączy oraz pozwoleń na budowę na rzecz Kupującego w 2026 r.

Uzupełnienie wniosku

Sprzedający nabyli przedmiotowe działki do majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską.

Sprzedający po zakupie wykorzystywali działki na cele prywatne inwestycyjne (celem późniejszej odsprzedaży lub późniejszego wybudowania na nich nieruchomości), tj. dotychczas nie wykonywali żadnych innych czynności związanych z działkami poza złożeniem wniosków o ich uzbrojenie oraz unormowania sytuacji prawnej związanej z wewnętrznymi drogami dojazdowymi.

Jednakże, w dalszej kolejności Sprzedający planują przygotowanie projektów budowlanych oraz uzyskanie pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych na przedmiotowych Działkach.

Następnie, Sprzedający planuje dokonać Transakcji zbycia przedmiotowych Działek wraz z przeniesieniem praw własności ww. przyłączy oraz pozwoleń na budowę na rzecz Kupującego w Styczniu 2026 r.

Sprzedający nabył od pierwotnego właściciela udziały w drogach wewnętrznych 3 oraz 7 celem unormowania stanu prawnego. Początkowo Sprzedającym nadana została służebność w ww. drogach. W sierpniu 2025 r. Sprzedający nabyli ww. udziały w drogach oraz jednocześnie zrzekli się ww. służebności.

Sprzedający nie występowali o warunki zabudowy, bowiem w Gminie (…), w której położone są przedmiotowe działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowiący treść Uchwały nr (…) Rady Gminy (…) z 31 Lipca 2003 r.

Przedmiotowe działki zostały oznaczone symbolem 1MR, tj. tereny zabudowy mieszkaniowej zagrodowej z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej.

Sprzedający nie podejmowali i nie będą podejmowali żadnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedający nie zajmują się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. W ostatnich kilkudziesięciu latach Sprzedający kupili wyłącznie przedmiotowe działki i nie sprzedawali także żadnych innych działek.

Sprzedający nie będą udzielać innemu podmiotowi ani osobie niż nabywca pełnomocnictwa lub umocowania prawnego do działania w ich imieniu i na ich rzecz w związku ze zbywaniem przedmiotowych działek. Sprzedający będą wykonywać wspomniane czynności (wnioski o decyzje, pozwolenia i inne) osobiście.

Przedmiotowe działki były do tej pory wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie do czynności zwolnionych z VAT w całym okresie ich posiadania.

Spółka będzie wykorzystywała przedmiotowe działki na cele działalności gospodarczej, tj. działalności deweloperskiej, polegającej na budowie oraz odsprzedaży budynków mieszkalnych na ww. działkach.

Sprzedający planują sprzedać przedmiotowe działki w styczniu 2026 r. Sprzedający nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości na sprzedaż.

Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)

1)  Czy Sprzedający w zakresie przyszłej transakcji będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług?

2)  Czy w przypadku uznania pytania pierwszego za prawidłowe, planowana Transakcja będzie podlegała w całości opodatkowaniu, a Sprzedający będzie miał obowiązek wystawienia z tego tytułu faktury VAT?

3)  Czy w przypadku uznania pytania pierwszego za prawidłowe, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości?

4)  Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości, o których mowa we wniosku, Sprzedający będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych (pyt. 4). W części dotyczącej podatku od towarów i usług (pyt. 1, 2 i 3) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem w zakresie przyszłej Transakcji Sprzedający będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w odniesieniu do działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi 4, 5 oraz w odniesieniu do udziałów w działkach stanowiących drogi wewnętrzne nr ew. 3 oraz 7.

W przypadku działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1 oraz 2, Sprzedający nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt. 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1.  Jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu.

2.  Wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter.

3.  Prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowią w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Zatem w celu zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów.

Powyższe potwierdza m.in. wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2017 r., sygn. akt II FSK 933/17.

Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą.

W przedmiotowej sprawie, nie sposób stwierdzić, że planowana sprzedaż działek opisanych we wniosku będzie realizacją prawa do swobodnego rozporządzania własnym majątkiem. W opinii tut. Organu całokształt czynności dokonywanych przez Państwa świadczy o działaniach prowadzonych przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że dokonując opisanych we wniosku czynności, podjęli Państwo działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazują aktywność w przedmiocie zbycia działek porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, które wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający (małżeństwo) nabyli 22 grudnia 2020 r. działki nr 1, 2 oraz udziały w przynależnej drodze wewnętrznej działce nr 3. Następnie 30 grudnia 2021 r. Sprzedający nabyli działki nr 4, 5 oraz udziały w przynależnych drogach wewnętrznych nr ew. 3 oraz 7. W następnej kolejności, tj. 20 sierpnia 2025 r. Sprzedający nabyli udziały w drogach wewnętrznych nr 3 oraz 7. Zakup działek przez Sprzedających był od osoby fizycznej. Sprzedający nabyli przedmiotowe działki do majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską. Działki należą do majątku prywatnego. Działki są obecnie niezabudowane, nieogrodzone oraz nieuzbrojone. Dla przedmiotowych działek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym tereny obejmujące działki zostały oznaczone symbolem 1MR, tj. tereny zabudowy mieszkaniowej zagrodowej z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej. W związku ze zbywaniem przedmiotowych działek Sprzedający nie udzielą pełnomocnictwa ani innego umocowania do działania w ich imieniu i na ich rzecz żadnemu podmiotowi ani osobie innej niż Nabywca. Wszelkie czynności, w szczególności składanie wniosków o wydanie decyzji, pozwoleń oraz innych dokumentów, Sprzedający wykonają osobiście. Sprzedający nie podejmowali i nie będą podejmowali żadnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami. Co istotne Sprzedający po zakupie wykorzystywali działki na cele prywatne inwestycyjne celem późniejszej odsprzedaży lub późniejszego wybudowania na nich nieruchomości. Dotychczas złożyli Sprzedający wniosek o uzbrojenie działek w instalacje elektryczne i gazowe oraz wniosek o unormowanie sytuacji prawnej związanej z wewnętrznymi drogami dojazdowymi. W dalszej kolejności Sprzedający planują przygotowanie projektów budowlanych oraz uzyskanie pozwolenia na budowę domów jednorodzinnych dwulokalowych na przedmiotowych działkach. Następnie planują Sprzedający dokonać transakcji zbycia przedmiotowych działek wraz z przeniesieniem praw własności ww. przyłączy oraz pozwoleń na budowę na rzecz Kupującego w styczniu 2026 r. Sprzedający nie udzielą żadnego pełnomocnictwa bądź umocowania innej osobie do działania w ich imieniu w związku ze sprzedażą działek. Wszystkie czynności związane ze zbywaniem przedmiotowych działek (pozwolenia, decyzje i inne dokumenty) będą wykonywać osobiście.

Przedstawione okoliczności sprawy wskazują, że cel nabycia działek oraz sama sprzedaż opisanych działek będą realizowane w ramach działalności gospodarczej, gdyż podjęte działania zmierzające do zbycia nieruchomości i osiągnięcia korzyści finansowej świadczą o ich profesjonalnym charakterze, porównywalnym z działaniami podmiotów prowadzących działalność handlową.

W świetle prawa znaczący jest fakt podjęcia przez Sprzedających działań mających charakter ciągły, zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości (wyroki NSA: z dnia 1 kwietnia 2010 r., sygn. akt II FSK 1933/08 oraz z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11).

Powyższe stanowisko znajduje także potwierdzenie w orzecznictwie (np. wyrok NSA z 25 sierpnia 2011 r. sygn. akt II FSK 433/10, wyrok WSA w Poznaniu z 18 listopada 2009 r. sygn. akt I SA/Po 815/09) gdzie zaznacza się, że w ustawowej i uniwersalnej definicji pozarolniczej działalności gospodarczej akcentuje się takie okoliczności jak m.in.: działania niejednorazowe, podporządkowanie owej działalności regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania posiadanym majątkiem zyskującym na wartości na skutek działań niezależnych od podatnika, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań, uczestnictwo w obrocie gospodarczym (handlu wieloma nieruchomościami).

Po zakupie działek wykorzystywali je Państwo w celach inwestycyjnych, przygotowując je do późniejszej odsprzedaży lub zabudowy. Złożyli Państwo wniosek o ich uzbrojenie w instalacje elektryczne i gazowe, wystąpili o uregulowanie sytuacji prawnej dotyczącej wewnętrznych dróg dojazdowych, a także planują przygotowanie projektów budowlanych oraz uzyskanie pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych dwulokalowych. Finalnie zamierzają Państwo sprzedać działki wraz z przeniesieniem praw do przyłączy oraz pozwoleń na budowę na rzecz Kupującego w 2026 r.

Z wniosku wynika wyraźnie, że przed sprzedażą ponieśli Państwo nakłady mające na celu podniesienie wartości nieruchomości. Całokształt tych działań świadczy o zorganizowanym i planowym działaniu, którego nie można uznać za zwykłe rozporządzanie majątkiem prywatnym.

W konsekwencji nie są to czynności mieszczące się w zakresie typowego wykonywania prawa własności. Podjęte działania zwiększyły atrakcyjność działek i przyczyniły się do wzrostu ich wartości. Całokształt czynności dowodzi ich profesjonalnego, zawodowego charakteru, a grunty przestały mieć status majątku prywatnego. W celu zwiększenia możliwości ich sprzedaży podejmują Państwo szereg zorganizowanych działań, które świadczą o świadomym i profesjonalnym przygotowaniu nieruchomości do zbycia w celu osiągnięcia korzyści finansowej.

Z całokształtu opisanego określonego zespołu Państwa konkretnych działań wynika więc, że sprzedaż działek będzie następować w warunkach wskazujących na jej handlowy i zarobkowy charakter. Działania Państwa na przestrzeni lat nie miały charakteru przypadkowego i incydentalnego lecz są trwałym, planowym i zorganizowanym procesem. Podejmując ww. czynności, zaangażowali Państwo środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Opisane powyżej zdarzenia pozwalają na ustalenie, że w Państwa przypadku spełnione zostały wszystkie przesłanki pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. działalność wykonywana była/jest we własnym imieniu i na własny rachunek, w sposób zorganizowany i ciągły oraz w celu zarobkowym.

Skoro podjęli Państwo działania wykonywane w sposób zorganizowany i ciągły oraz nakierowane na osiągnięcie przychodu z tytułu planowanej sprzedaży działek, na gruncie badanej sprawy nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychód ten należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i opodatkować zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego źródła.

Państwa stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.A. (Zainteresowana będąca stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.