Interpretacja 0114-KDIP3-1.4011.884.2025.3.MS2

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 18 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 28 listopada 2025 r. (data wpływu 3 grudnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Na dzień złożenia niniejszego wniosku, Wnioskodawca Pan A. A. (dalej zwany także Wnioskodawcą lub A. A.) jest osobą prowadzącą jednoosobową działalność pod firmą A.A., NIP: (…), której przedmiotem są:

1.  66.22.Z Działalność agentów i brokerów ubezpieczeniowych,

2.  46.90.Z Sprzedaż hurtowa niewyspecjalizowana,

3.  47.69.C Sprzedaż detaliczna pozostałych wyrobów związanych z kulturą i rekreacją, gdzie indziej niesklasyfikowana,

4.  66.19.Z Pozostała działalność wspomagająca usługi finansowe, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszy emerytalnych,

5.  66.29.Z Działalność wspomagająca ubezpieczenia i fundusze emerytalne, gdzie indziej niesklasyfikowana,

6.  68.12.C Realizacja pozostałych projektów budowlanych,

7.  85.59.D Pozostałe pozaszkolne formy edukacji, gdzie indziej niesklasyfikowane,

8.  i nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim z B. B. i pozostaje w ustroju ustawowej wspólności małżeńskiej. A. A. wraz z B. B. pozostają współwłaścicielami nieruchomości rolnej niezabudowanej, działki ewidencyjnej gruntu nr 1, położonej w (…), o powierzchni 3,1800 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (…). Na ww. opisaną nieruchomość rolną składają się następujące rodzaje gruntu: nieużytki 0,51 ha, łąka o klasie bonitacyjnej VI 0,15 ha oraz rola o klasie bonitacyjnej VI 2,52 ha (dalej: Nieruchomość). Nieruchomość ta została nabyta przez Wnioskodawcę oraz jego małżonkę w dniu 6 listopada 2006 roku na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (…) Wydział Cywilny, sygn. akt (…). Do Nieruchomości nie są doprowadzone przyłącza mediów takich jak woda, prąd, gaz i kanalizacja. Nieruchomość na dzień składania niniejszego wniosku nie jest objęta decyzją o warunkach zabudowy czy pozwoleniem na budowę.

Od momentu nabycia, na opisanej nieruchomości Wnioskodawca wraz z małżonką nie prowadzili uprawy rolnej. W dniu 19 sierpnia 2024 roku została zawarta warunkowa umowa dzierżawy Nieruchomości z A. Sp. z o.o. Zgodnie z treścią tej umowy ww. spółka planuje wybudować na Nieruchomości „farmę” fotowoltaiczną, jednakże warunkiem, od którego zależne jest zawarcie umowy dzierżawy jest uzyskanie przez A. Sp. z o.o. od właściwego organu pozwolenia na wybudowanie tejże „farmy”. W przypadku braku uzyskania takiej zgody, umowa zostanie przez spółkę wypowiedziana. Wydzierżawiający do dnia sporządzenia niniejszego wniosku otrzymał jedynie jednorazową opłatę tzw. czynsz inicjacyjny w wysokości 1.000,00 zł.

Matka B. B. - żony Wnioskodawcy jest ciężko chora, stwierdzono u niej bowiem ciężką niedokrwistość wymagającą przetoczenia, znajduje się w prywatnej placówce opiekuńczej albowiem nie jest w stanie samodzielnie funkcjonować i wymaga stałej opieki osób trzecich. Oczywistym jest, iż utrzymanie osoby w specjalistycznej prywatnej placówce wiąże się z koniecznością ponoszenia miesięcznych kosztów utrzymania. W związku z powyższym Wnioskodawca wraz z małżonką planują dokonać sprzedaży Nieruchomości, a środki w ten sposób pozyskane, przeznaczyć na utrzymanie chorej matki B. B.

Wnioskodawca wraz z małżonką nie podejmowali żadnych aktywnych działań w związku posiadanym prawem własności Nieruchomości, w tym:

1.  nie wykorzystywali Nieruchomości na cele prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej;

2.  nie podejmowali żadnych działań zmierzających do uatrakcyjnienia posiadanej Nieruchomości, w tym jej uzbrojenia w przyłącza wodno-kanalizacyjne, gazowe, energetyczne czy budowy dróg;

3.  nie podejmowali żadnych działań marketingowych lub reklamowych w celu sprzedaży Nieruchomości;

4.  nie udzielali żadnych pełnomocnictw związanych z Nieruchomością osobom trzecim, pośrednikom sprzedaży, brokerom itp.

W celu podniesienia atrakcyjności Nieruchomości oraz ceny sprzedaży, Wnioskodawca wraz ze swoją małżonką planuje dokonać podziału gruntu rolnego (Nieruchomości) i wyodrębnić 34 (słownie: trzydzieści cztery) osobne parcele z własnymi numerami ewidencyjnymi. Na moment sprzedaży Nieruchomości po dokonanym podziale działek, status podatkowy w podatku od towarów i usług Wnioskodawcy nie ulegnie zmianie.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Poza oddaniem w warunkową dzierżawę spółce Wnioskodawca nie udostępniał osobom trzecim działki na podstawie umowy najmu, dzierżawy albo innej umowy o podobnym charakterze. Wnioskodawca nie będzie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu uatrakcyjnienia 34 wydzielonych działek do momentu ich sprzedaży. Wnioskodawca zamierza zawrzeć z potencjalnym nabywcą działek mających powstać z działki nr 1 umowę przedwstępną. W umowie przedwstępnej zostaną ustalone warunki dotyczące ceny sprzedaży oraz terminu zawarcia umowy przyrzeczonej i nie będzie przewidzianych innych warunków, które będą musiały być spełnione.

Obowiązkiem kupującego będzie wpłacenie zadatku. Uprawnieniem kupującego będzie prawo odstąpienia od umowy. Obowiązkiem sprzedającego będzie dostarczenie dokumentów dotyczących działki oraz zwrot dwukrotności kwoty zadatku w sytuacji, w której nie doszłoby do zawarcia umowy przyrzeczonej z winy sprzedającego. Ponadto obowiązkiem sprzedającego będzie zawarcie umowy przyrzeczonej na uzgodnionych w umowie przedwstępnej warunkach. Uprawnieniem sprzedającego będzie możliwość zatrzymania kwoty zadatku w sytuacji, w której nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej z winy kupującego. W umowie przedwstępnej zostaną ustalone warunki dotyczące ceny sprzedaży oraz terminu zawarcia umowy przyrzeczonej i nie będzie przewidzianych innych warunków, które będą musiały być spełnione. Strona kupująca po zawarciu umowy przedwstępnej nie poniesie nakładów finansowych od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej. W umowie przedwstępnej zostaną ustalone postanowienia dotyczące ceny sprzedaży oraz terminu zawarcia umowy przyrzeczonej i nie będzie przewidzianych innych warunków, które będą musiały być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

Wnioskodawca nie udzieli przyszłemu nabywcy pełnomocnictwa w celu występowania jego imieniu w sprawach dotyczących sprzedawanych działek.

Wnioskodawca nie nabył działki nr 1 w drodze spadku. Nieruchomość została nabyta w drodze licytacji w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Komornika Sądowego. Ponadto Wnioskodawca prostuje oczywistą omyłkę pisarską i wskazuje, iż Wnioskodawca oraz jego małżonka nabyli nieruchomość w dniu 6 listopada 2007 roku na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (…) Wydział Cywilny, sygn. akt (…). Nabycie działki nr 1 nie było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT i nie było udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT i z tytułu nabycia nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wnioskodawca nie sprzedawał wcześniej innej nieruchomości oraz nie był zobowiązany do zarejestrowania się jako podatnik VAT i wykazania podatku należnego. Na dzień sporządzenia niniejszego pisma umowa dzierżawy jest umową warunkową i finalna umowa nie weszła jeszcze w życie. Jeżeli dojdzie do skutku będzie umową odpłatną. Czynsz dzierżawy nie będzie dokumentowany przez Wnioskodawcę fakturami VAT, ponieważ nie pozostaje on czynnym i zarejestrowanym podatnikiem VAT. Jeżeli dojdzie do umowy czynsz dzierżawny będzie dokumentowany wystawianymi rachunkami przez żonę Wnioskodawcy - Panią B.B. Czynsz inicjacyjny nie został udokumentowany wystawioną fakturą VAT, ponieważ Wnioskodawca nie pozostaje czynnym i zarejestrowanym podatnikiem VAT. Czynsz inicjacyjny został dokumentowany wystawionym rachunkiem przez żonę Wnioskodawcy - Panią B. B. Wnioskodawca nie nabył działki w spadku, zatem nie było innych spadkobierców i nie został przeprowadzony dział spadku czy zniesienie współwłasności. Wnioskodawca nabył nieruchomość (działkę o nr 1) do majątku objętego małżeńską wspólnością ustawową. Na dzień sporządzenia niniejszego pismo Wnioskodawca nie jest w stanie wskazać roku podatkowego, w którym dokona sprzedaży działek, a nadto nie jest w stanie wskazać nr ewidencyjnych działek albowiem nie zostały one wyodrębnione. Przed sprzedażą działek Wnioskodawca lub jego żona - Pani B. B., nie wystąpią po decyzję o warunkach zabudowy czy o pozwolenie na budowę. Działka nr 1 była wykorzystywana przez Wnioskodawcę na cele prywatne. Wnioskodawca planował na tej nieruchomości wybudować dom wraz z małżonką oraz jej rodzicami. W związku z ciężką chorobą teścia Wnioskodawcy odstąpiono od realizacji tego planu. Wnioskodawca nie będzie podejmował aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, w celu znalezienia nabywców na wydzielone działki. Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca posiada inne nieruchomości jednakże na dzień sporządzenia niniejszego pisma nie zamierza ich sprzedawać.

Pytania

1.  Czy sprzedaż wydzielonych z Nieruchomości działek gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.  Czy zbycie przez Wnioskodawcę wydzielonych z Nieruchomości działek gruntu, będzie stanowiło dla niego źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie opodatkowane podatkiem dochodowym?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych (pyt. 2). W części dotyczącej podatku od towarów i usług (pyt. 1) zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy zbycie udziałów przez Wnioskodawcę w prawie własności działek wymienionych w opisie stanu faktycznego, nie będzie stanowiło źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłami przychodów są:

1)  stosunek służbowy, stosunek pracy, w tym spółdzielczy stosunek pracy członkostwo w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną praca nakładcza, emerytura lub renta,

2)  działalność wykonywana osobiście,

3)  pozarolnicza działalność gospodarcza,

4)  działy specjalne produkcji rolnej,

5)  (uchylony),

6)  najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą,

7)  kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a)-c),

8)  odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2,

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat. licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany,

8a)     działalność prowadzona przez zagraniczną jednostkę kontrolowaną,

8b)     niezrealizowane zyski, o których mowa w art. 30da,

9)  inne źródła ustanawia zamknięty katalog źródeł przychodów.

Cytowany przepis ustanawia zamknięty katalog źródeł przychodów.

Z uwagi na charakter planowanej transakcji należy rozważyć czy uzyskany przychód mieści się w źródłach przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Wykluczyć bowiem należy zakwalifikowanie tych przychodów do działalności, o której mowa w art. 2 ust. 2 (działalność rolnicza) i ust. 3 (działy specjalne produkcji rolnej) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podobnie należy wykluczyć zakwalifikowanie tych przychodów do przychodów z działalności gospodarczej, ponieważ jak to wskazano Nieruchomość nie jest związana z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

Z treści art. 10 ust. 1 pkt 8) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychody z tytułu odpłatnego zbycia rzeczy i niektórych praw majątkowych powstają tylko wówczas, gdy zbycie to ma miejsce przed upływem określonego czasu od dnia ich zakupu. W przypadku nieruchomości, praw spółdzielczych oraz prawa wieczystego użytkowania jest to termin 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W stanie faktycznym wniosku Wnioskodawca nabył prawo własności Nieruchomości w 2007 roku. Pięcioletni okres upłynął zatem najpóźniej z w dniu 31 grudnia 2012 roku.

W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zbycie udziałów przez Wnioskodawcę w prawie własności działek wymienionych w pytaniu nr 1 nie będzie stanowiło źródła przychodów, o którym mowa wart. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji dochód ze sprzedaży nie będzie opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wskazać także należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m in. łączne spełnienie trzech warunków, po pierwsze dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drogie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny. Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału) może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8) ww. ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach, możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem Nieruchomości.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Wnioskodawcę wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Istotą działań Wnioskodawcy związanych z Nieruchomością nie było prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem. Zatem, kwota przychodu uzyskana ze sprzedaży nie będzie stanowiła przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

• zarobkowym celu działalności,
• wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
• prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1)  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2)  wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3)  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy, pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek).

Z okoliczności sprawy wynika, że pozostaje Pan w związku małżeńskim z B. B. Jest Pan razem z małżonką współwłaścicielem nieruchomości rolnej niezabudowanej, działki ewidencyjnej gruntu, którą nabył Pan w dniu 6 listopada 2007 roku na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego. Do Nieruchomości nie są doprowadzone przyłącza mediów takich jak woda, prąd, gaz i kanalizacja. Nieruchomość na dzień składania niniejszego wniosku nie jest objęta decyzją o warunkach zabudowy czy pozwoleniem na budowę. Planuje Pan wraz z małżonką sprzedać ww. nieruchomość. Nie podejmował Pan żadnych aktywnych działań w związku posiadanym prawem własności nieruchomości, w tym nie wykorzystywał Pan nieruchomości na cele prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, nie podejmował Pan żadnych działań zmierzających do uatrakcyjnienia posiadanej nieruchomości, w tym jej uzbrojenia w przyłącza wodno-kanalizacyjne, gazowe, energetyczne czy budowy dróg, nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych lub reklamowych w celu sprzedaży nieruchomości, nie udzielał Pan żadnych pełnomocnictw związanych z nieruchomością osobom trzecim, pośrednikom sprzedaży, brokerom itp. W celu podniesienia atrakcyjności nieruchomości oraz ceny sprzedaży, planuje Pan wraz ze swoją małżonką dokonać podziału gruntu rolnego (nieruchomości) i wyodrębnić 34 osobne parcele z własnymi numerami ewidencyjnymi. Poza oddaniem w warunkową dzierżawę spółce nie udostępniał Pan osobom trzecim działki na podstawie umowy najmu, dzierżawy albo innej umowy o podobnym charakterze. Nie będzie ponosił Pan jakichkolwiek nakładów w celu uatrakcyjnienia 34 wydzielonych działek do momentu ich sprzedaży. Zamierza Pan zawrzeć z potencjalnym nabywcą działek mających powstać z działki nr 1 umowę przedwstępną. W umowie przedwstępnej zostaną ustalone warunki dotyczące ceny sprzedaży oraz terminu zawarcia umowy przyrzeczonej i nie będzie przewidzianych innych warunków, które będą musiały być spełnione. Przed sprzedażą działek nie wystąpi Pan o decyzję o warunkach zabudowy czy o pozwolenie na budowę. Działka nr 1 była wykorzystywana przez Pana na cele prywatne. Planował Pan na tej nieruchomości wybudować dom wraz z małżonką oraz jej rodzicami. Nie będzie podejmował Pan aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, w celu znalezienia nabywców na wydzielone działki. Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości. Posiada Pan inne nieruchomości, jednakże na dzień sporządzenia niniejszego pisma nie zamierza Pan ich sprzedawać.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że planowane przez Pana odpłatne zbycie działek wydzielonych z działki 1, nie nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W szczególności nie podejmie Pan działań świadczących o zamiarze wykonywania przez Pana działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami, nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości. Nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przez Pana ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie będzie Pan przejawiał aktywności, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę powyższe, planowana przez Pana sprzedaż działek wydzielonych z działki nr 1, nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, skutki podatkowe planowanej sprzedaży działek wydzielonych z działki nr 1, należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Nieistotny dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel (współwłaściciel) dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości (działek) nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy podkreślić, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości, a nie przekształcenie, podział, czy scalenie danej nieruchomości.

Zatem, pięcioletni termin wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Stosunki majątkowe między małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Przepis art. 31 § 1 ww. Kodeksu stanowi, że:

Jak stanowi art. 43 § 1 ww. Kodeksu:

Pozostaje Pan w związku małżeńskim z B. B. i w ustroju ustawowej wspólności małżeńskiej. W dniu 6 listopada 2007 roku nabył Pan wraz z małżonką na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego nieruchomość rolną, niezabudowaną, tj. działkę ewidencyjną gruntu nr 1. Planuje Pan wraz z małżonką dokonać podziału gruntu i wyodrębnić 34 osobne parcele z własnymi numerami ewidencyjnymi.

Zatem, ponieważ nabył Pan działkę nr 1 w 2007 r., pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z końcem 2012 r.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości, tj. działek wydzielonych z działki nr 1 w związku z tym, że sprzedaż tych nieruchomości nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Jednocześnie, planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości, tj. działek wydzielonych z działki nr 1, nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości (nabycie działki nr 1), tj. od końca 2007 r.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie skutków podatkowych względem Pana, natomiast nie wywiera skutku prawnego dla Pana żony.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Niniejszą interpretację wydano w szczególności w oparciu o informację, że jest Pan stroną warunkowej umowy dzierżawy ze spółką. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.