Trzy osoby fizyczne prowadzące spółkę cywilną zawarły w 1994 r. umowę o wniesienie wkładu budowlanego na lokal użytkowy, z przydziałem w 1995 r. na jednego wspólnika z powodu braku możliwości przydziału na spółkę. Lokal był finansowany ze środków spółki i prywatnych, używany w działalności spółki cywilnej i później jawnej przez lata jako sklep i wynajmowany,…
Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
12 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 5 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.
Treść wniosku jest następująca.
Opis stanu faktycznego
1. Trzy osoby fizyczne prowadzące wspólnie działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej „A." w dniu 17 stycznia 1994 r. zawarły ze Spółdzielnią Mieszkaniową „B.” umowę o wniesienie wkładu budowlanego na pokrycie kosztów budowy lokalu użytkowego przy ul. (...) (117 m2) - każda w wysokości 1/3 wartości.
2. Po zakończeniu budowy Spółdzielnia wydała w dniu 18 stycznia 1995 r. przydział lokalu użytkowego na nazwisko jednego ze wspólników - Pana C.C. - wskazanego przez pozostałych wspólników. W tamtym czasie nie było prawnej możliwości przydziału lokalu na spółkę osobową.
3. Lokal został sfinansowany ze środków własnych trzech wspólników pochodzących z ich działalności gospodarczej w ramach spółki cywilnej oraz środków prywatnych.
4. Od 1995 r. w lokalu była prowadzona działalność gospodarcza - początkowo w ramach spółki cywilnej A., a od 2001 r. w ramach spółki jawnej „D. sp.j.” NIP (…), nr KRS (…). Przekształcenie zostało wymuszone przez przepisy prawne. Spółka jawna to kontynuacja działalności spółki cywilnej (spółka przekształcona).
5. Lokal był wykorzystywany w działalności gospodarczej spółki przez około 15 lat (jako sklep), a następnie - przez około 11 lat - był wynajmowany przez spółkę jawną. Lokal był częściowo amortyzowany.
6. W dniu 9 października 2025 r. lokal został sprzedany przez Pana C.C. i jego żonę E.E., za zgodą pozostałych współwłaścicieli, w formie aktu notarialnego (Rep. A nr (…)/2025). Cena sprzedaży została przelana przez nabywcę bezpośrednio na rachunki prywatne trzech współwłaścicieli - po 1/3 wartości na osobę.
7. Wszyscy współwłaściciele i wspólnicy spółki jawnej są obecnie opodatkowani ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Pytania
1) Czy przychód ze sprzedaży spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, stanowiącego współwłasność trzech wspólników spółki jawnej „A.", powinien zostać rozliczony w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych ze stawką 10%.)?
2) Ewentualnie, czy przychód ze sprzedaży spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego należy zakwalifikować jako przychód z odpłatnego zbycia prawa majątkowego poza działalnością gospodarczą? Czy w tym drugim przypadku wspólnik C.C. nabył prawo do zwolnienia w podatku dochodowym z uwagi na posiadanie lokalu ponad 5 lat?
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, przychód ze sprzedaży przedmiotowego lokalu użytkowego powinien być zaliczony do przychodów z działalności gospodarczej, ponieważ:
W konsekwencji, przychód ze sprzedaży powinien zostać rozliczony w ramach działalności gospodarczej proporcjonalnie przez wszystkich wspólników, a dochód podlegać opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według właściwej stawki 10% zgodnie z art. 12 ust. 3) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
W niniejszym przypadku lokal był wykorzystywany i amortyzowany w działalności gospodarczej aż do momentu sprzedaży, a więc nie spełnia warunku „wycofania z działalności”.
W zakresie pytania nr 2, za takim stanowiskiem może przemawiać fakt formalnego posiadania (wg. dokumentów Pan C.C. jest jedynym wskazanym beneficjentem przydziału lokalu) przez Pana C.C. ponad 5 lat przedmiotowego lokalu.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ww. ustawy:
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 9 ust. 2 wyżej wskazanej ustawy:
Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.
Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:
Jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy nie ma jednak zastosowania do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy - nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności gospodarczej i dniem ich zbycia nie upłynęło sześć lat (art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy).
W myśl art. 10 ust. 3 ustawy:
Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy, spełnione muszą zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:
Powołany wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.
Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło/nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - stanowi ono źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym dochód z tego tytułu podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Innymi słowy, przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, powstaje wtedy, gdy odpłatne zbycie udziału w nieruchomości następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto lub wybudowano nieruchomość.
Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 omawianej ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.
Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,
c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
W przytoczonym art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które - w przypadku ich uzyskania - stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia składników majątku, tj. środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, co wynika z treści art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) analizowanej ustawy.
Przywołany wyżej przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie reguluje ani kwestii kwalifikowania składnika majątku do kategorii środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, ani obowiązku ujmowania go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani też dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Reguluje on wyłącznie kwestię skutków podatkowych zbycia wskazanych w nim składników majątku, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych.
Regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego oraz wartości niematerialnej i prawnej.
Definicja środka trwałego zawarta została natomiast w treści art. 22a ust. 1 przedmiotowej ustawy, zgodnie z którym:
Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
a) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
b) maszyny, urządzenia i środki transportu,
c) inne przedmioty
- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.
Stosownie do ustępu 2 tego przepisu:
Amortyzacji podlegają również, z zastrzeżeniem art. 22c, niezależnie od przewidywanego okresu używania:
1) przyjęte do używania inwestycje w obcych środkach trwałych, zwane dalej ,,inwestycjami w obcych środkach trwałych'”,
2) budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie,
3) składniki majątku, wymienione w ust. 1, niestanowiące własności lub współwłasności podatnika, wykorzystywane przez niego na potrzeby związane z prowadzoną działalnością na podstawie umowy określonej w art. 23a pkt 1, zawartej z właścicielem lub współwłaścicielami tych składników - jeżeli zgodnie z przepisami rozdziału 4a odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający
- zwane także środkami trwałymi;
4) tabor transportu morskiego w budowie (PKWiU ex 30.11).
Z powyższych wyjaśnień wynika, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani też dokonywania jego amortyzacji (zwłaszcza, że część środków trwałych objęta jest ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej).
Zgodnie z art. 22d ust. 2 cytowanej ustawy:
Składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.
W świetle powyższego, zaliczenie przychodu ze sprzedaży składnika majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności do przychodów z działalności gospodarczej jest możliwe, jeśli spełnione zostaną łącznie następujące warunki:
Podkreślenia wymaga, że - jak wynika z cytowanych uprzednio przepisów - do przychodów z działalności gospodarczej zalicza się w szczególności przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych) będących środkami trwałymi podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych.
Jak wskazano w art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym z warunków zaliczenia budowli, budynków oraz lokali do środków trwałych jest to, by stanowiły one własność lub współwłasność podatnika.
Stosownie do art. 24a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Osoby fizyczne, przedsiębiorstwa w spadku, spółki cywilne osób fizycznych, spółki cywilne osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku, spółki jawne osób fizycznych oraz spółki partnerskie, wykonujące działalność gospodarczą, są obowiązane prowadzić podatkową księgę przychodów i rozchodów, zwaną dalej ,,księgą'', z zastrzeżeniem ust. 3, 5 i 5a, albo księgi rachunkowe, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający ustalenie dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy, w tym za okres sprawozdawczy, a także uwzględniać w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych informacje niezbędne do obliczenia wysokości odpisów amortyzacyjnych zgodnie z przepisami art. 22a-22o.
Zgodnie z powyższym, amortyzacji dokonuje spółka, a nie poszczególni jej wspólnicy. Oznacza to, że przepisy dotyczące amortyzacji stosuje się w odniesieniu do spółki, a nie do jej wspólników.
Skoro zarówno przychody, jak i koszty ewidencjonowane są przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą, to w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej w formie spółki niebędącej osobą prawną, dokonywanie odpisów amortyzacyjnych należy wiązać ze spółką.
Z przedstawionych okoliczności wynika, że:
Zatem w sytuacji gdy wskazany w stanie faktycznym lokal użytkowy nie został skutecznie wniesiony do Spółki, a Spółka bezumownie wykorzystywała go do prowadzenia działalności gospodarczej, to składnika tego nie można uznać za środek trwały w rozumieniu art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oddanie lokalu do używania i wykorzystywanie do celów prowadzenia działalności gospodarczej przez spółkę cywilną, a następnie spółkę jawną, nie powoduje wniesienia go do majątku tych podmiotów.
Odpłatne zbycie lokalu użytkowego nie będzie więc generowało przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w związku z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a tej ustawy.
Zatem planowaną sprzedaż omawianego lokalu użytkowego należy kwalifikować do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy.
Mając jednak na uwadze, że od nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego przez Pana upłynął pięcioletni okres, o którym mowa w tym przepisie, to jego odpłatne zbycie nie spowodowało powstania zobowiązania w podatku dochodowym od osób fizycznych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).
Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
albo
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.
Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo