Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej nabyła nieruchomości rolne częściowo przez zasiedzenie w 2018 roku, a częściowo w drodze spadku po rodzicach zmarłych w 1988 i 1992 roku. Nieruchomości te zostały podzielone na mniejsze działki budowlane, które podatniczka zamierza sprzedać w celu poprawy…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
12 listopada 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 3 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 grudnia 2025 r. (data wpływu 29 grudnia 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Jest Pani osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, niebędącą podatnikiem VAT. Nabyła Pani w drodze zasiedzenia w dniu 10 marca 2018 r. nieruchomości rolne położone w miejscowości A., gmina B.,powiat C., województwo D., oznaczone wówczas numerem ewidencyjnym 1 (2/3 udziału w tej nieruchomości) i 2 – oznaczone na mapie ewidencyjnej zarejestrowanej w państwowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym prowadzonym przez (…) pod numerem (…). Z czego w stosunku do działki rolnej o numerze ewidencyjnym 1 nabyła Pani przez zasiedzenie 2/3 udziału w tej nieruchomości. Nabycie to nastąpiło w ramach majątku prywatnego i nie było związane z prowadzeniem działalności gospodarczej ani z zamiarem handlu nieruchomościami. Rodzice Pani zmarli odpowiednio: ojciec w dniu 10 marca 1988 roku i matka w dniu 27 czerwca 1992 roku. Od momentu śmierci rodziców zarządzała Pani tą nieruchomością w podstawowym zakresie, nie prowadząc żadnej działalności gospodarczej ani rolnej. W zakresie nieruchomości rolnej oznaczonej numerem ewidencyjnym Nr 1, pozostała jej część tj. 1/3 udziału, została nabyta w drodze nabycia spadku po ww. rodzicach na podstawie stwierdzenia nabycia spadku z dnia 28 maja 2021 r.
W celu racjonalnego zagospodarowania posiadanego majątku dokonała Pani podziału nieruchomości na 21 mniejszych działek, które obecnie stanowią tereny budowlane/ działki budowlane w rozumieniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Działki te zamierza Pani sprzedać, żeby polepszyć swój byt, przede wszystkim dokonać remontu nieruchomości, w której zamieszkuje i dostosować ją do warunków odpowiednich dla osoby niepełnosprawnej.
Wskazuje Pani, że:
· Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej,
· Nie jest Pani zarejestrowanym podatnikiem VAT,
· Nie uzbrajała Pani terenu (nie doprowadzała mediów, nie budowała dróg, nie wykonywała robót ziemnych),
· Nie podejmowała Pani działań marketingowych o charakterze profesjonalnym.
Sprzedaż działek ma charakter okazjonalny i stanowi formę zbycia majątku prywatnego, a uzyskane środki nie będą przeznaczone na działalność gospodarczą ani dalsze inwestycje.
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
1. Przed podziałem działek rolnych na budowlane, były one przez Panią uprawiane, ponosiła Pani koszty zasiewu i inne. Taki stan sprawy trwał do listopada 2015 roku, kiedy to wydzierżawiła Pani działki rolne. Dzierżawa trwała mniej więcej do 2023 roku - do podziału działek rolnych na działki budowlane. Po podziale działek rolnych na działki budowlane – chciałaby Pani sprzedać te działki, żeby poprawić swój byt życiowy.
2. Przed podziałem działek od listopada 2015 roku do mniej więcej 2023 roku działki rolne były przedmiotem dzierżawy, po podziale działek rolnych na budowlane - nie są one przedmiotem odpłatnych umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.
3. Nie planuje Pani występować o wydanie pozwolenia na budowę dla działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości.
4. Działki rolne zostały przekształcone na działki budowlane. Aktualnie nie ma żadnych nabywców, wobec czego nie zna Pani przyszłego sposobu wykorzystywania działek budowlanych.
5. Możliwe, że będą zawarte umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości, jednakże ich treść pozna Pani dopiero w momencie decyzji kupującego oraz stworzenia projektu umowy przez specjalistę.
6. Nie zamierza Pani podejmować żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości tych działek.
7. Poszukiwanie nabywcy odbywa się na podstawie umowy pośrednictwa zawartej z biurem nieruchomości, które jest specjalistą w tym zakresie.
8. Aktualnie biuro nieruchomości działa na postawie umowy pośrednictwa, późniejsze kwestie (w przypadku znalezienia kupca) będą podejmowane na bieżąco. Z tego co Pani kojarzy, nie było żadnego pełnomocnictwa z biurem nieruchomości.
9. Oświadcza Pani, że wcześniej nie dokonywała sprzedaży innych nieruchomości.
10. Oświadcza Pani, że posiada ok. 0,5 h łąki, która możliwe, że zostanie przeznaczona w przyszłości na sprzedaż. Łąka została nabyta odpowiednio w udziale 1/3 w drodze nabycia spadku na podstawie postanowienia z dnia 28 maja 2021 roku, natomiast w 2/3 udziału w drodze zasiedzenia w dniu 10 marca 2018 roku. Nabycie nastąpiło zgodnie z prawem, bez żadnych planów i celów na moment nabycia. Jest to zwykła łąka bez żadnych zabudowań i bez konkretnego wykorzystywania aktualnie tego terenu, jest to teren zalewowy - nie ma możliwości zabudowania tego terenu.
11. Pani rodzice co najmniej od końca lat 60 XX wieku posiadali gospodarstwo rolne o numerze ewidencyjnym 1. Na podstawie aktu własności z dnia 28 grudnia 1973 r. nabyli udział w działce o numerze ewidencyjnym nr 1 z mocy prawa - tak wynika z tego aktu. Jeśli chodzi o działkę o numer ewidencyjny 2, którą nabyła Pani w drodze zasiedzenia z dniem 10 marca 2018 roku, była przedtem we władaniu samoistnym Pani taty.
12. Pani rodzice mieli wspólność majątkową małżeńską.
13. Nie wie Pani czy udział w nieruchomości wchodził w skład wspólności majątkowej małżeńskiej Pani rodziców, nie jest Pani w stanie ustalić takiej informacji.
Pytania
1. Czy sprzedaż przez Panią – osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej – działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości nabytej w drodze zasiedzenia w 2018 roku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT)?
2. Czy sprzedaż tych działek spowoduje powstanie obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT) zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Niniejsza interpretacja dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Pani stanowisko w sprawie
Sprzedaż działek nie będzie stanowiła źródła przychodu, gdyż nieruchomość została nabyta w drodze zasiedzenia oraz częściowo w drodze nabycia spadku. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli następuje przed upływem 5 lat od końca roku w którym nastąpiło nabycie.
Nabycie udziału 2/3 cz. w nieruchomości o numerze ewidencyjnym 1 oraz nabycie nieruchomości o numerze ewidencyjnym 2 nastąpiło 10 marca 2018 roku na skutek zasiedzenia nieruchomości przez Panią. Własność nieruchomości nabywa się z upływem terminu zasiedzenia, a postanowienie Sądu w tym zakresie ma charakter deklaratoryjny. Wskazuje Pani, że od tego momentu upłynęło ponad 5 lat, wobec czego sprzedaż działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W zakresie nabycia udziału 1/3 udziału w nieruchomości o numerze ewidencyjnym 1, wskazuje Pani, że nastąpiło to na skutek nabycia spadku po zmarłych Pani rodzicach, których śmierć nastąpiła odpowiednio: ojciec w dniu 10 marca 1988 roku, matka w dniu 27 czerwca 1992 roku. Mając powyższe na uwadze, bez znaczenia jest fakt stwierdzenia przez Sąd nabycia spadku dopiero w dniu 28 maja 2021 roku, bowiem jest to potwierdzenie tego, że spadek został nabyty z chwilą otwarcia spadku, które nastąpiło z chwilą śmierci spadkodawców. Upływ 5-letni wynikający z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć odpowiednio od daty śmierci rodziców.
Wobec czego termin ten już dawno upłynął. W żadnym wypadku termin ten nie powinien być liczony od deklaratoryjnego stwierdzenia nabycia spadku. Zbywa Pani majątek osobisty, nie nabyty w celu jego odsprzedaży. Więc przychód z tej sprzedaży nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej ani innego źródła podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.). Zgodnie z jego treścią:
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.
Źródła przychodów
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
d) innych rzeczy,
‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.
W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.
Nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia
Z opisu sprawy wynika, że nabyła Pani w drodze zasiedzenia w dniu 10 marca 2018 r. nieruchomości rolne oznaczone numerem ewidencyjnym: 1 (2/3 udziału) oraz 2.
Stosownie do treści art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071 ze zm.):
Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
Na mocy art. 172 § 2 ww. ustawy:
Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Zasiedzenie jest zatem instytucją, która sankcjonuje trwający od dłuższego czasu stan faktyczny posiadania i jest sposobem nabywania własności. Warunkami niezbędnymi do zasiedzenia jest posiadanie samoistne i nieprzerwane oraz odpowiedni upływ czasu. Przy spełnieniu powyższych przesłanek, posiadacz nabywa prawo własności. Warunkiem nabycia własności nie jest natomiast orzeczenie sądu stwierdzające nabycie własności. Orzeczenie takie stanowi potwierdzenie nabycia własności i jest orzeczeniem deklaratywnym, czyli stwierdzającym zaistnienie pewnych faktów, na które można się powołać w celu, np. dokonania wpisu prawa własności do księgi wieczystej.
W jego treści jest wskazywana data nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia (tj. moment, na jaki spełnione zostały przesłanki zasiedzenia). Datą nabycia własności nieruchomości nie jest natomiast data postanowienia o zasiedzeniu.
Mając na względzie powołane wyżej przepisy, wskazać należy, że za datę nabycia przez Panią 2/3 udziału w nieruchomości nr 1 oraz nieruchomości nr 2 należy przyjąć datę zasiedzenia powyższych nieruchomości, tj. 10 marca 2018 r.
Nabycie udziału w nieruchomości w drodze spadku
Z analizy wniosku wynika, że nabyła Pani w drodze spadku 1/3 cz. udziału w nieruchomości nr 1 po ojcu zmarłym 10 marca 1988 r. oraz matce zmarłej 27 czerwca 1992 r. Pani rodzice posiadali nieruchomość o nr 1 co najmniej od końca lat 60 XX wieku. Nie wie Pani, czy udział w powyższej nieruchomości wchodził w skład wspólności majątkowej małżeńskiej Pani rodziców.
W odniesieniu do powyższego wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje, co należy rozumieć pod pojęciem nabycia w drodze spadku, dlatego w tym wypadku należy posiłkować się normami prawa cywilnego.
Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ) stanowi, że:
Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.
Według art. 924 ustawy Kodeks cywilny:
Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.
Na mocy art. 925 powołanej ustawy:
Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.
Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.
Z kolei w świetle art. 1025 § 1 ww. ustawy:
Prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku, czy też akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza, potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.
Jednocześnie zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy.
Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.
Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a- c w związku z art. 10 ust. 5 ww. ustawy (czyli nabytych w drodze spadku), decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia przez spadkodawcę.
Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości
Datą nabycia przez Panią nieruchomości nr 2 oraz 2/3 udziału w nieruchomości nr 1 nabytych w drodze zasiedzenia, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 jest data zasiedzenia, tj. 10 marca 2018 r.
Natomiast datą nabycia przez Panią 1/3 udziału w nieruchomości o nr 1, nabytego w drodze spadku po ojcu i matce, jest data od której rodzice byli właścicielami udziału w nieruchomości, tj. jak Pani wskazała lata 60 XX wieku.
Zatem pięcioletni okres liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w nieruchomości przez spadkodawców (Pani ojca i Pani matkę) niewątpliwie upłynął.
Wobec powyższego sprzedaż przez Panią nieruchomości nr 2 oraz 1 nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Tym samym stanowisko Pani jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku.
W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo