Interpretacja 0114-KDIP3-1.4011.940.2025.3.MS2

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 listopada 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 23 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 19 grudnia 2025 r. (data wpływu 19 grudnia 2025 r.) - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni (dalej również: „Podatniczka”) prowadzi pozarolniczą jednoosobową działalność gospodarczą od 2013 r., główny kod PKD jako 86.90.C tj. „praktyka pielęgniarek i położnych”, jednocześnie będąc zatrudnioną w ramach umowy o pracę. Przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawczyni są usługi pielęgniarskie. Dotychczas Wnioskodawczyni nie jest i nie była zarejestrowana jako podatnik VAT czynny (NIP: (…). Wnioskodawczyni posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieograniczony obowiązek podatkowy w świetle art. 3 ust. 1 w zw. z ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „Ustawa o PIT”). W ramach prowadzonej działalności Podatniczka korzysta z liniowej metody rozliczania podatku dochodowego od dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, według stawki 19%. Jednocześnie Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką:

1.  działki o nr ew. 1 położonej w (…) (obręb ewidencyjny (…), objętej księgą wieczystą o numerze (…), w części wynoszącej 1/4 udziału,

2.  działki o nr ew. 2 położonej w (…) (obręb ewidencyjny (…), objętej księgą wieczystą o numerze (…), w części wynoszącej 3/8 udziału,

3.  działki o nr ew. 3 położonej w (…) (obręb ewidencyjny (…), objętej księgą wieczystą o numerze (…) w części wynoszącej 2/8 udziału,

- zwanych dalej łącznie „Nieruchomościami”.

Prawo własności ww. Nieruchomości Wnioskodawczyni nabyła na podstawie Postanowienia Sądu Rejonowego w (…) Wydział Cywilny z dnia 13 czerwca 2022 roku wydanego do sygn. (…) w przedmiocie zasiedzenia nieruchomości. Zgodnie z opisanym postanowieniem Sąd Rejonowy w (…) stwierdził, iż Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyli do wspólności ustawowej małżeńskiej udziały w Nieruchomościach z dniem 1 stycznia 2012 roku. Mąż Wnioskodawczyni zmarł 9 listopada 2021 roku. Spadek po zmarłym mężu Wnioskodawczyni, na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia 26 listopada 2021 roku sporządzonego przed notariuszem A.A., Repertorium (…), przypadł wyłącznie dzieciom Wnioskodawczyni i jej męża - córce i synowi w udziale wynoszącym 1/2 części.

Nieruchomości, zdaniem Podatniczki, nie są i nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawczynię, w szczególności nie były wprowadzone do majątku służącego prowadzeniu działalności gospodarczej, jako jej składnik majątkowy, w tym jako środek trwały. Celem pełnego przedstawienia pełnego obrazu sytuacji, należy zaznaczyć, że Wnioskodawczyni prowadziła w latach 1999 - 2018 działalność w formie gospodarstwa rolnego, natomiast działalność nie była prowadzona na omawianych Nieruchomościach. Gospodarstwo było prowadzone na innych gruntach w innej miejscowości i innej gminie. Wpis nastąpił nie na wniosek Wnioskodawczyni, ale z Urzędu na podstawie wykazów indywidualnych gospodarstw i działek rolnych, przekazywanych przez urzędy gmin urzędom statystycznym, zgodnie z ustawą z dnia 11 maja 1994 r. o zadaniach zleconych gminie, związanych z organizacją i prowadzeniem spisów rolnych (Dz. U. Nr 67, poz. 288), w związku z § 4. Ust. 1. Rozporządzenia RM z dnia 27 lipca 1999 r. w sprawie sposobu i metodologii prowadzenia i aktualizacji rejestru podmiotów gospodarki narodowej, w tym wzorów wniosków, ankiet i zaświadczeń, oraz szczegółowych warunków i trybu współdziałania służb statystyki publicznej z innymi organami prowadzącymi urzędowe rejestry i systemy informacyjne administracji publicznej (Dz. U. 1999 Nr 69, poz. 763, z późn. zm.). Ponieważ wpis był dokonany automatycznie Wnioskodawczyni przez wiele lat nie miała nawet świadomości, że ma ją założoną i nie osiągała z tytułu jej prowadzenia zysków. W odniesieniu do poprzednich doświadczeń związanych ze sprzedażą nieruchomości należy podkreślić, iż Wnioskodawczyni nie dokonywała uprzednio sprzedaży nieruchomości, dokonywała darowizny członkom rodziny.

Pozostali współwłaściciele działek wchodzących w skład Nieruchomości, na własną rękę, skontaktowali się z architektem, celem ustalenia przeznaczenia nieruchomości. Przypadek sprawił, iż ta osoba posiadała klienta zainteresowanego zakupem gruntów w okolicy. Firma deweloperska wyraziła chęć zakupu opisywanych Nieruchomości, doszło do spotkania z potencjalnym nabywcą (dalej: „Potencjalny Nabywca”), który podjął działania celem sprawdzenia gruntu. Ponieważ dla przedmiotowych Nieruchomości nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, Potencjalny Nabywca sam we własnym imieniu wystąpił o decyzję WZ obejmującą przedmiotowe Nieruchomości. Dla pełnego wywodu Podatniczka podkreśla, iż wymienione powyżej Księgi Wieczyste obejmują także działki objęte planem zagospodarowania przestrzennego, natomiast Nieruchomości, które mają zostać objęte sprzedażą nie zostały objęte planem zagospodarowania przestrzennego. Podatniczka nie jest powiązana ani osobowo ani kapitałowo z Potencjalnym Nabywcą (działającym w formie spółki z o.o.). Firma ta jest zainteresowana przeprowadzeniem na Nieruchomościach projektu deweloperskiego (budowy budynku wielorodzinnego lub budynków z lokalami na sprzedaż). Stąd Potencjalny Nabywca jest zainteresowany zawarciem jednej transakcji obejmującej zakup wszystkich wymienionych Nieruchomości.

Podatniczka, po przedstawieniu jej propozycji sprzedaży wyraziła zainteresowanie sprzedażą posiadanych udziałów w Nieruchomościach. Wnioskodawczyni pragnie dodać, iż od czasu śmierci męża jej sytuacja życiowa uległa zmianie, ze względu na wiek i siły nie jest w stanie ocenić jak długo będzie ona mogła jeszcze podejmować czynności zawodowe. Jednocześnie Podatniczka spłaca kredyt hipoteczny oraz posiada inne zobowiązania kredytowe. Środki pochodzące ze sprzedaży mogłyby jej posłużyć jako zabezpieczenie finansowe na przyszłość lub przyczynić się do spłaty tych zobowiązań, albo posłużyć jej innym osobistym celom. Wnioskodawczyni zaznacza, iż pieniędzy otrzymanych z potencjalnej sprzedaży przedmiotowych udziałów Nieruchomości nie zamierza przeznaczać na zakup kolejnych nieruchomości czy działalność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawczyni posiada jeszcze inne nieruchomości, natomiast nie planuje dokonywać dalszej sprzedaży, ani prowadzenia na nich jakiejkolwiek innej działalności. Opisywane we wniosku Nieruchomości nie były przedmiotem podziałów, Podatniczka nie brała udziału w uzyskiwaniu decyzji WZ przez Potencjalnego Nabywcę, nie zostały w tym zakresie udzielone żadne pełnomocnictwa (postępował on na własne ryzyko i we własnym zakresie).

Wnioskodawczyni, ani pozostali współwłaściciele nie podejmowali innych starań dotyczących zmian prawnych Nieruchomości i nie ponosili nakładów na nie, jak również nie podejmowali innych działań zmierzających do zmiany stanu faktycznego albo prawnego Nieruchomości. W tym zakresie jeden z współwłaścicieli wystąpił jedynie do odpowiednich instytucji o uzyskanie warunków przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej i gazowej, co jego zdaniem miało ułatwić sprzedaż. Wnioskodawczyni nie udzielała w tym zakresie pełnomocnictwa.

Wnioskodawczyni pragnie podkreślić, iż nie podejmowała działań o charakterze marketingowym czy reklamowym (w szczególności nie ogłaszała nigdy publicznie zamiaru zbycia nieruchomości, ogłoszeń w prasie czy też Internecie, ani też nie zatrudniała pośredników w obrocie nieruchomościami). Nie była aktywna na rynku nieruchomościowym, nie miała ona biznesplanu w zakresie obrotu nieruchomościami, strony internetowej czy bazy klientów i kontaktów biznesowych. Nieruchomości, co do których udziały Wnioskodawczyni planuje sprzedać, stanowiły część rodzinnego majątku rolnego, w którym Podatniczka od 1991 do 2020 r. zamieszkiwała z mężem i dziećmi, teraz po prostu zamierza sprzedać część z tego majątku. Dla przykładu warto wskazać, iż na gruntach objętych księgą wieczystą o numerze (…) stoi dom, w którym w latach 1991 - 2020 Wnioskodawczyni zamieszkiwała wraz z rodziną (oczywiście chodzi o inne działki, niż te wchodzące w skład Nieruchomości, której sprzedaż jest planowana).

Aktualnie przystępując do dalszych czynności związanych ze sprzedażą udziałów w Nieruchomościach (tj. m.in. negocjowania umowy przedwstępnej), Wnioskodawczyni powzięła wątpliwości czy taka jednorazowa sprzedaż będzie objęta podatkiem dochodowym od osób fizycznych i VAT, stąd występuje z wnioskiem o wydanie niniejszej interpretacji

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Zgodnie z tym co Wnioskodawczyni wskazała we Wniosku, opisywanych udziałów w działkach (tj. Nieruchomości) nie wykorzystywała w żaden prawny sposób, nie podnajmowała, a w szczególności nie były one wprowadzone do majątku służącego prowadzeniu działalności gospodarczej, mówiąc dokładniej do momentu pojawienia się opisywanej oferty Wnioskodawczyni nawet nie miała zamiaru ich sprzedawać.

Prawo własności ww. udziałów (tj. opisywanych we Wniosku Nieruchomości) Wnioskodawczyni nabyła na podstawie Postanowienia Sądu Rejonowego w (…) Wydział Cywilny z 13 czerwca 2022 r. wydanego do sygn. (…) w przedmiocie zasiedzenie nieruchomości. Zgodnie z opisanym postanowieniem Sąd Rejonowy w (…) stwierdził, iż Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła do wspólności ustawowej małżeńskiej udziały w Nieruchomościach z dniem 1 stycznia 2012 roku. Mąż Wnioskodawczyni zmarł 9 listopada 2021 roku. Spadek po zmarłym mężu, na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia 26 listopada 2021 roku sporządzonego przed notariuszem (...), Repertorium (…), przypadł wyłącznie dzieciom - córce i synowi w udziale wynoszącym 1/2 części. W praktyce te działki w ogóle nie były i nie są przez Wnioskodawczynię wykorzystywane. Wnioskodawczyni jest z zawodu pielęgniarką i tym się zajmuje, a terenem tym zajmował się mąż Wnioskodawczyni, który znał się na roli, a po jego śmierci terenem tym miały zająć się dzieci.

Tak jak Wnioskodawczyni wskazała wcześniej, nie zawierała żadnych umów dotyczących przedmiotowych udziałów. Nie pobierała również żadnych pożytków czy opłat z tytułu tych udziałów. Jeśli chodzi zaś o sam grunt, to został on przekazany w bezpłatne używanie na podstawie umowy ustnej zawartej między dziećmi Wnioskodawczyni, a lokalnym rolnikiem w celu zachowania właściwej kultury rolnej gruntu.

Grunt rolny pozostawiony bez użytkowania szybko ulega zachwaszczeniu i sukcesji roślinnej - zarasta samosiewami, krzewami oraz odkłada warstwę darni i resztek organicznych. Po kilku latach leżenia odłogiem przywrócenie go do uprawy bywa możliwe dopiero po pracach rekultywacyjnych z użyciem ciężkiego sprzętu, który „odkopałby” i rozluźnił zbitą, przerosłą warstwę wierzchnią. Osobiście Wnioskodawczyni nie miała zamiaru jakiegokolwiek używania czy wykorzystywania tego gruntu, dlatego też po ludzku cieszyła się że ten grunt będzie co jakiś czas przynajmniej zaorany, co ogranicza zarastanie i pozwala utrzymać jego rolniczy charakter oraz zdolność produkcyjną. Pożytków finansowych z tego tytułu Wnioskodawczyni nie pobierała.

Umowa przedsprzedaży została zawarta w formie aktu notarialnego 5 grudnia 2025, już po wysłaniu Wniosku. Nie zawiera ona warunków zobowiązujących do dokonania określonych czynności czy to przez sprzedającego czy kupującego - poza zobowiązaniem stron do zawarcia 30 czerwca 2026 r. właściwej umowy sprzedaży na zasadach określonych w umowie przedsprzedaży. Żadnych konkretnych dodatkowych czynności ponad zawarcie umowy właściwej Wnioskodawczyni nie ma wykonać.

Celem Wnioskodawczyni przy zawarciu tej umowy (odraczającej sprzedaż w czasie) było głównie wyjaśnienie statusu Wnioskodawczyni na gruncie PIT i VAT, o co prosi Wnioskodawczyni składając Wniosek o interpretację. Jednocześnie Wnioskodawczyni dodała, iż podczas podpisywania tej umowy przedsprzedaży Wnioskodawczyni wyjaśniła sytuację w kontekście właścicieli pozostałych udziałów przedmiotowych działek, którzy swoje udziały będą sprzedawać w ramach działalności gospodarczej, co jednak wpływu na sytuację Wnioskodawczyni nie ma.

W ramach ww. umowy przedsprzedaży nie zostały udzielone żadne pełnomocnictwa. Jednakże reprezentantowi Spółki która zamierza nabyć ten grunt zostało udzielone - przez wszystkich współwłaścicieli (w tym także przez Wnioskodawczynię) - udzielone pełnomocnictwo w zakresie obejmującym:

• uzyskania warunków technicznych przyłączenia do infrastruktury technicznej - sieci energetycznej (obejmującej także opisane we Wniosku Nieruchomości);
• działania wobec zakładu energetycznego we wszystkich prawach, w tym do zawierania, zmiany, rozwiązywania umów oraz wykonywania wszelkich czynności związanych z realizacją tychże umów, w tym w szczególności składania oświadczeń, pism, wniosków i zapewnień, a także wyjednywania i odbioru dokumentów niezbędnych do realizacji niniejszego pełnomocnictwa.

Został on umocowany do wykonywania niezbędnych czynności w tym zakresie. Jednocześnie dokument ten przewiduje uprawnienie (potencjalnego nabywcy) do wykonywania robót budowlanych w związku z zawartą ww. umową przedsprzedaży. Na tym etapie transakcji, inwestor nie mógł już czekać na dalsze czynności i konieczne było dla niego uzyskanie przyłącza do sieci energetycznej. Pisząc „na tym etapie” sprzedaży Wnioskodawczyni ma na myśli, to że obie strony zdecydowały się na sprzedaż i ustaliły jej cenę, a niedokonanie transakcji finalnej zostało obwarowane karami finansowymi w umowie przedsprzedaży. Zatem potencjalny inwestor może być prawie pewny tego, że udziały zostaną sprzedane, a nie mógł już dalej czekać na to, aż Wnioskodawczyni uzyska interpretację indywidualną.

Wnioskodawczyni podkreśliła także to co wskazała w uzasadnieniu do Wniosku - tutejszy Organ i sądy administracyjne wielokrotnie wcześniej potwierdzały stanowisko, że udzielenie takiego pełnomocnictwa nie stanowi działalności gospodarczej, tak przykładowo w interpretacji z 22 maja 2020 r. o sygn. 0112-KDWL.4011.4.2020.1.DK. Podobnie tut. Organ w interpretacji indywidualnej z 25 czerwca 2025 r., o sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.388.2025.2.SM, stwierdził iż „W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (kupująca Spółka) już się zgłosił, właściciel gruntu (Pani) nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia.

Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy.”

Potwierdził to przykładowo wyrok NSA z 27.04.2022, o sygn. akt I FSK 1589/18, czy jeszcze pełniej wyrok WSA we Wrocławiu z wyroku z 5.12.2023 r. o sygn. akt I SA/Wr 421/23: „(…) Trzeba jednak zauważyć, że zawarcie umowy przedwstępnej i udzielenie pełnomocnictwa nie są czynnościami, które świadczą o tym, że skarżący działa jak przedsiębiorca, tj. w sposób zorganizowany i ciągły w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Zawarcie umowy przedwstępnej i udzielenie pełnomocnictwa samo w sobie nie nosi cech prowadzenia działalności gospodarczej i może być dokonane przez każdego przeciętnego uczestnika życia gospodarczego, w tym osobę gospodarującą mieniem osobistym.

Zdaniem Sądu, czynności tego rodzaju - wbrew stanowisku organu - nie wykraczały poza zwykłe wykonywanie prawa własności i nie powodowały, że strona skarżąca z racji ich podjęcia stała się podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.”

Pytania

1.  Czy sprzedaż opisywanych we wniosku udziałów w Nieruchomościach, tj.:

• działki o nr 1 położonej w (…) (obręb ewidencyjny (…), objętej księgą wieczystą o numerze (…), w części wynoszącej 1/4 udziału;
• działki o nr ew. 2 położonej w (…) (obręb ewidencyjny (…), objętej księgą wieczystą o numerze (…), w części wynoszącej 3/8 udziału;
• działki o nr ew. 3 położonej w (…) (obręb ewidencyjny (…), objętej księgą wieczystą o numerze (…) w części wynoszącej 2/8 udziału

będzie stanowiła podlegający opodatkowaniu przychód podatkowy, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2.  Czy w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług sprzedaż opisywanych udziałów w Nieruchomościach, tj.:

• działki o nr ew. 1 położonej w (…) (obręb ewidencyjny (…), objętej księgą wieczystą o numerze (…), w części wynoszącej 1/4 udziału;
• działki o nr ew. 2 położonej w (…) (obręb ewidencyjny (…), objętej księgą wieczystą o numerze (…), w części wynoszącej 3/8 udziału,
• działki o nr ew. 3 położonej w (…) (obręb ewidencyjny (…), objętej księgą wieczystą o numerze (…) w części wynoszącej 2/8 udziału

podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Wnioskodawcę należy uznać za czynnego podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych (pyt. 1). W części dotyczącej podatku od towarów i usług (pyt. 2) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie

Sprzedaż opisywanych we wniosku udziałów w Nieruchomościach, tj.:

• działki o nr ew. 1 położonej w (…) (obręb ewidencyjny (…), objętej księgą wieczystą o numerze (…), w części wynoszącej 1/4 udziału;
• działki o nr ew. 2 położonej w (…) (obręb ewidencyjny (…), objętej księgą wieczystą o numerze (…), w części wynoszącej 3/8 udziału,
• działki o nr ew. 3 położonej w (…) (obręb ewidencyjny (…), objętej księgą wieczystą o numerze (…) w części wynoszącej 2/8 udziału

nie będzie stanowiła podlegającego opodatkowaniu przychodu podatkowego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uzasadnienie

Kwalifikację przychodów do określonego źródła reguluje w szczególności art. 10 ust. 1 Ustawy o PIT. W tym kontekście kluczowego znaczenia nabierają dwie kwestie:

a)  czy planowana sprzedaż nie będzie stanowiła działalności gospodarczej,

b)  czy nie zostanie przyporządkowana do źródła przychodów określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy: „Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.” Działalność gospodarcza jest definiowana w art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT jako „działalność zarobkowa, (…), prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9 Ustawy o PIT”.

Z przywołanych przepisów wynika, że jeżeli sprzedaż nieruchomości jest wykonywana zarobkowo, w sposób zorganizowany i ciągły to stanowi przychód z działalności gospodarczej. W innym wypadku zbycie nieruchomości następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym i podlega opodatkowaniu PIT w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o PIT, jeśli „ (…) zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych (…) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, (…).”.

Zatem, przychód z tyt. zbycia udziałów w omawianych Nieruchomościach nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

a)  odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej oraz

b)  zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

O tym czy transakcja następuję w ramach działalności gospodarczej, czy też jest tylko odpłatnym zbyciem majątku prywatnego, decyduje całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu nieruchomości. Co potwierdza tut. Organ w wielokrotnie wydawanych interpretacjach podatkowych. Taki pogląd wyraża tut. Organ m.in. w interpretacji z 21 września 2021 r., o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.475.2021.4.MP, wskazując, że: „na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej".

W tym miejscu Podatniczka pragnie przytoczyć także Interpretację indywidualną z 20 czerwca 2025 r., o sygn. 0115-KDIT3.4011.412.2025.4.AD, w której wskazano iż: „W świetle powyższego, na podstawie treści wniosku nie można uznać, by sprzedaż działek miała nastąpić w ramach działalności handlowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły. Tym samym zbycie działek nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednocześnie sprzedaż ta nie będzie stanowiła przychodu do opodatkowania w związku z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na niewątpliwy upływ terminów, o których mowa w tych przepisach.”.

Zdaniem Wnioskodawczyni sprzedaż ww. udziałów w Nieruchomościach nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej, albowiem prowadzone przez nią działania w zakresie sprzedaży nieruchomości nie spełniają żadnej z przesłanek do uznania, że prowadzi ona działalność gospodarczą w tym zakresie, tj.:

a)  ciągłości;

b)  zorganizowania, a także

c)  zarobkowego charakteru podejmowanych czynności

Zdaniem Wnioskodawczyni jej działania nie mają charakteru ciągłego, o czym świadczy opis stanu faktycznego. Pod pojęciem „ciągłości” dla celów ustawy o PIT należy rozumieć względnie stały zamiar wykonywania szeregu określonych, profesjonalnych i powiązanych ze sobą czynności, ukierunkowanych na osiągnięcie zysku. Innymi słowy, dla spełnienia kryterium ciągłości działań niezbędne jest to, aby z całokształtu podejmowanych przez podmiot czynności wynikał ustawiczny zamiar wykonywania działalności gospodarczej.

W przypadku działalności związanej z obrotem i zarządzaniem nieruchomościami mogą to być działania polegające na wielokrotnym i powtarzalnym nabywaniu nieruchomości, a następnie na wykorzystywaniu ich w ramach prowadzonej działalności (ich sprzedaży). O ciągłym prowadzeniu działalności w zakresie obrotu nieruchomościami można mówić także, gdy po nabyciu nieruchomości podatnik, w celu zwiększenia ich wartości rynkowej, dokonuje przekształcenia lub ulepszenia nieruchomości, a następnie (najczęściej w krótkim odstępie czasu) w wyniku podjętych czynności marketingowo-reklamowych dokonuje ich sprzedaży.

Innymi słowy, działalność gospodarczą w zakresie obrotu i zarządzania nieruchomościami należy uznać za ciągłą, jeżeli w jej wyniku dochodzi do wykonywania powtarzalnych działań, wynikających ze stałego zamiaru dokonywania powtarzalnych czynności zakupu i sprzedaży nieruchomości i osiągania z tego tytułu stałych (a nie okazjonalnych) zysków.

Zdaniem Wnioskodawczyni za działania dokonywane w sposób ciągły nie sposób uznać działań, które są incydentalne i jednorazowe, dokonywane są w wyjątkowych okolicznościach. W takich przypadkach, wyraźny jest bowiem brak zamiaru wykonywania szeregu określonych, profesjonalnych czynności, ukierunkowanych na osiągnięcie zysku, a zatem - brak ciągłości podejmowanych działań, który to brak charakteryzuje czynności o charakterze incydentalnym. W tym zakresie należy wskazać, iż wykonanie jednorazowej czynności i osiągnięcie z niej zysku nie przesądza o spełnieniu kryterium ciągłości wykonywanych działań. W tym aspekcie należy bowiem zwrócić uwagę na brak występowania stałego zamiaru osiągania zysku z tego rodzaju działalności (zapewnienia sobie stałego źródła zarobkowania), który warunkuje dokonywanie przez podatnika powtarzalnych, wykonywanych w określonych odstępach czasu działań. Działaniami o charakterze ciągłym nie będą zatem działania okazjonalne, które mimo, iż w rezultacie przynoszą zysk, to nie wynikają one ze stałego zamiaru prowadzenia określonej działalności. Stanowisko to potwierdza NSA wyrokiem z 1.10.2020 r., o sygn. II FSK 1652/18, zgodnie z którym: „(…) przesłanką uznania ekonomicznej aktywności osób fizycznych za działalność gospodarczą jest jej ciągłość. Przesłanka ta ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć jednorazowych (względnie podejmowanych sporadycznie, okazjonalnie). Nie należy jej jednak rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Działalność ma charakter ciągły jeżeli w jej ramach podejmowane są powtarzalne czynności o podobnym przebiegu.”

Podobnie stanowisko w kontekście jednorazowych/incydentalnych czynności zajmowały sądy administracyjne także w wyrokach z 30.01.2014 r., o sygn. I FSK 867/12; z 13.06.2013 r. o sygn. II FSK 1987/11. Również tut. Organ wielokrotnie potwierdzał prawidłowość takiego rozumienia tego przepisu, np. w interpretacji indywidualnej z 11 czerwca 2025 r. o sygn. 0115-KDIT3.4011.315.2025.2.KP czy z dnia 25 maja 2020 r. o sygn. 0113-KDlPT2-1.4011.169.2020.2.MGR, a najpełniej opisał to w interpretacji z dnia 3 września 2019 r. o sygn. 0112-KDIL3-2.4011.255.2019.2.KP, twierdząc że: „Wymóg "ciągłości" działalności gospodarczych powinien być zgodnie z utrwalonym orzecznictwem rozumiany jako stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność. Cechy ciągłości nie mają z pewnością czynności o charakterze incydentalnym lub sporadycznym, a taki charakter będzie miało w przedstawionych powyżej okolicznościach zbycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości oraz towarzyszące tej transakcji czynności.” (…) Podkreślenia wymaga fakt, iż udziały w Nieruchomościach (zgodnie z Postanowieniem sądu) zostały zasiedziane przez Podatniczkę z mocą na 1 stycznia 2012 r., były one w rodzinie od dawna i przy ich nabyciu nie była planowana żadna sprzedaż, są one elementem większej całości - gospodarstwa rolnego, na którym Wnioskodawczyni mieszkała razem z mężem i rodziną przez wiele lat.

W tym zakresie Wnioskodawczyni nie podejmowała jakichkolwiek zabiegów sprzedażowych, reklamowych czy marketingowych, po prostu sytuacja życiowa (śmierć męża) i wiek zaczęły sprawiać, że sprzedaż nieruchomości stał się rozsądnym rozwiązaniem. Nie była ona nigdy aktywna na rynku nieruchomości, w związku z czym nie zatrudniała pracowników/agentów zajmujących się w jej imieniu sprzedażą lub kupnem nieruchomości oraz nie posiadała żadnego biura sprzedaży nieruchomości.

Gdyby nie oferta ze strony Potencjalnego Nabywcy, który posiada własny zamysł, jak zagospodarować nabywane nieruchomości być może nawet nigdy nie doszłoby do ich sprzedaży. Wnioskodawczyni nie dokonywała żadnych podziałów na Nieruchomościach które mają podlegać sprzedaży, ani żadnych stałych systematycznych czynności, które mogłyby zostać uznane za działalność. W ramach zarządu majątkiem jeden z pozostałych współwłaścicieli wystąpił o uzyskanie warunków przyłączy. Nie doszło do realizacji, tj. teren nie został uzbrojony. Sama ta czynność nie wiązała się z praktycznie żadnym nakładem pracy, a mogło pomóc w uzyskaniu nieco większej ceny.

Podobne poglądy wyraził NSA w wyroku z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1100/17, w którym sąd poszedł o krok dalej i mówił nie tylko uzyskaniu pozwoleń na przyłącza ale stwierdził, iż wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, nawet jeśli jest powiązane z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych, czy uregulowania prawidłowego dostępu do nich, nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi (podobnie NSA w wyrokach: z 9 marca 2016 r., II FSK 1423/14 oraz 5 marca 2019 r., II FSK 829/17).

W powyższym zakresie należy zatem wskazać, iż działania Wnioskodawczyni skierowane na sprzedaż Nieruchomości ograniczać się będą do niezbędnego minimum i zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i polegają na wykonaniu czynności, które nie odbiegają od zwykłych czynności podjętych w celu sfinalizowania transakcji sprzedaży składnika należącego do majątku prywatnego, a każdy racjonalny człowiek na jej miejscu poczyniłby podobne kroki.

Podejście takie wielokrotnie akceptowały sądy oraz tut. Organ wydając swoje rozstrzygnięcia w wielokrotnie bardziej skomplikowanych przypadkach. Dla przykładu warto przytoczyć tutaj wyrok NSA z dnia 15 stycznia 2015 r. o sygn. II FSK 70/13, zgodnie z którym: „Sam podział nieruchomości i sprzedaż wydzielonych wskutek tego działek gruntu nie przesądza o rozpoznaniu przychodów uzyskanych z ich sprzedaży, jako pochodzących z pozarolniczej działalności gospodarczej.”

W tym kontekście również podkreślenia wymaga stanowisko tut. Organu, zawarte w interpretacji indywidualnej z 27 maja 2025 r., o sygn. 0115-KDIT3.4011.390.2025.1.PS, zgodnie z którym: „(…) sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W tym zakresie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny m.in. w wyroku z 9 marca 2016 r., sygn. akt Il FSK 1423/14, w którym wskazał, że "do naturalnych zachowań należy lokowanie wolnych środków finansowych w różne dobra, które w określonej perspektywie czasowej mogą zostać korzystnie spieniężone. Do takich dóbr należą m.in. nieruchomości. (…) Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy - w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi”.

Czy też w interpretacji z 3 października 2025 r. o sygn. 0114-KDIP3-2.4011.695.2025.2.MT, zgodnie z którą: (…) Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.”

Skoro zatem te daleko bardziej posunięte czynności nie świadczą o działalności gospodarczej, to Wnioskodawczyni jest przekonana o prawidłowości swojego stanowiska. Zarówno organy podatkowe oraz sądy administracyjne uznają, że nawet czynności podziału oraz uzyskania warunków zabudowy sprzedawanych nieruchomości dokonywane przez samego podatnika w celu zwiększenia ich wartości nie stanowią okoliczności przesądzających o uznaniu jego działań za podejmowane w ramach działalności gospodarczej, to tym bardziej w przedmiotowej sprawie działania dokonane przez nią nie noszą cech charakterystycznych dla działalności.

Kluczowym jest tutaj także fakt, że prawo własności tych udziałów przypadło Podatniczce w drodze zasiedzenie (czyt. Długotrwałego posiadania), a podatniczka kilkanaście lat temu nie miała zamiaru sprzedawać tej nieruchomości - znaczenie tego potwierdzał tut. Organ w interpretacji indywidualnej z 27 listopada 2024 r. o sygn. 0115-KDIT2.4011.493.2024.2.MD, w której stwierdzono iż: „(…) Zasiedzenie jest zatem instytucją, która sankcjonuje trwający od dłuższego czasu stan faktyczny posiadania i jest sposobem nabywania własności. Warunkami niezbędnymi do zasiedzenia jest posiadanie samoistne i nieprzerwane oraz odpowiedni upływ czasu.

Przy spełnieniu powyższych przesłanek, posiadacz nabywa prawo własności. Warunkiem nabycia własności nie jest natomiast orzeczenie sądu stwierdzające nabycie własności. Orzeczenie takie stanowi potwierdzenie nabycia własności i jest orzeczeniem deklaratywnym, czyli stwierdzającym zaistnienie pewnych faktów, na które można się powołać w celu, np. dokonania wpisu prawa własności do księgi wieczystej.

Dodatkowo Wnioskodawczyni zaznacza, iż pieniędzy otrzymanych ze sprzedaży przedmiotowych Nieruchomości nie zamierza przeznaczać na zakup kolejnych nieruchomości czy działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a na cele osobiste, tj. m.in. zabezpieczenie na przyszłość czy spłatę zobowiązań.

Podsumowując, Wnioskodawczyni nie prowadzi, a wskutek zamierzonej czynności sprzedaży nie będzie uzasadnione uznanie, że podjęła się prowadzenia działalności w zakresie obrotu i zarządu nieruchomościami w sposób ciągły, ponieważ brak jest w przedmiotowej sprawie takich elementów, jak: wielokrotne transakcje, regularność w ich dokonywaniu czy zamiar systematycznego osiągania przychodów w tym zakresie.

Zdaniem Wnioskodawczyni brak tutaj jest także „zorganizowanego” charakteru, co oznacza nie spełnienie drugiej z przesłanek uznania działań za dokonywanych w ramach działalności gospodarczej. W rozumieniu ustawy o PIT „zorganizowaniem” będzie ustrukturyzowanie działań czyli stworzenie warunków formalnych i materialnych do prowadzenia działalności. Inaczej mówiąc wystąpi ta cech, gdy podatnik zacznie wykonywać czynności o charakterze profesjonalnym z określoną strukturą i zapleczem. W tym zakresie znaczenie ma wybór formy organizacyjno-prawnej, rejestracja formalna, uzyskanie koncesji czy licencji pośrednika, a w aspekcie materialnym będzie to posiadanie biura, pracowników lub podwykonawców, stworzenie biznesplanu, strony internetowej, choćby fanpage w mediach społecznościowych, podejmowanie czynności reklamowych czy wdrożenie struktury i organizacji pracy.

Takie podejście jest reprezentowane zarówno przez sądy administracyjne, dla przykładu można tu wskazać wyrok NSA z 20.10.2020 r. o sygn. II FSK 1648/18, zgodnie z którym: „Pojęcie „zorganizowania” można rozpatrywać w dwóch aspektach: zorganizowania formalnego oraz zorganizowania funkcjonalnego (faktycznego). Na organizację formalną przedsięwzięcia kwalifikowanego jako działalność gospodarcza składa się przede wszystkim wybór formy organizacyjno-prawnej, w jakiej działalność ta będzie uskuteczniana. Decydujące znaczenie dla oceny spełnienia omawianej przesłanki (…) ma kryterium funkcjonalne, czyli jej faktycznego wykonywania. To zaś wiąże się bezpośrednio z rozróżnieniem reguł gospodarności od zasad prowadzenia i wykonywania działalności gospodarczej. (…)”, czy wyrok NSA z 23.10.2019 r. o sygn. II FSK 3508/17, w którym stwierdzono, iż „(…). Na organizację formalną przedsięwzięcia kwalifikowanego jako działalność gospodarcza składa się m.in.: wybór formy organizacyjno-prawnej, w jakiej działalność ta będzie uskuteczniana (...); uzyskanie właściwego numeru statystycznego; zgłoszenie działalności organowi podatkowemu oraz spełnienie innych warunków prawnych, związanych z podjęciem określonego rodzaju działalności gospodarczej. (…) Dla oceny, czy aktywność podatnika spełnia cechy "zorganizowania" (...), istotne jest wykazanie, że występuje tutaj element faktycznego zorganizowania działalności. W konsekwencji formę prawną działalności gospodarczej podatnika ("zorganizowanie prawne") można ustalić dopiero po stwierdzeniu, że prowadzi on samodzielnie (we własnym imieniu) działalność funkcjonalnie, organizacyjnie przygotowaną do realizacji celu zarobkowego i ma ona charakter ciągły.”.

Stanowisko to potwierdził tut. Organ m.in. w interpretacji z 8 października 2020 r. o sygn. 0115-KDIT3.4011.445.2020.2.JG czy także w nowszych interpretacjach m.in. z 13 listopada 2024 r. o sygn. 01114-KDlP3-2.4011.459.2020.8.MT.

Czynności Wnioskodawczyni (w związku z planowaną transakcją dot. sprzedaży udziałów w Nieruchomościach) nie przybierają w żaden sposób zorganizowanego charakteru. Jest to jednorazowa czynność zarządu majątkiem wynikła z faktu, iż pojawiła się taka możliwość, a sytuacja życiowa też tego wymaga. Nie podejmuje ona jakichkolwiek działań organizacyjnych, w zakresie obrotu nieruchomościami. W szczególności, nie założyła spółki, w ramach której miałaby prowadzić swą działalność, jak również nie jest zarejestrowana w CEIDG w tym zakresie. Pod kątem formalnym działalność Wnioskodawczyni nie wykazuje zatem cech zorganizowania i jest całkowicie inna od prowadzonej przez niej jednoosobowej działalności w zakresie usług pielęgniarskich. Podobnie nie spełnia materialnych przesłanek zorganizowania - o tym moglibyśmy mówić gdyby podatnik podjął czynności o charakterze profesjonalnym, realizowane w ramach wyodrębnionej struktury, które wiążą się z rozpoczęciem działalności związanej z obrotem nieruchomościami i jej późniejszą realizacją. Przykładowo takimi działaniami byłoby zapewnienie biura, strony internetowej, zatrudnienie ludzi, wyodrębnienie struktur, które byłyby przeznaczone do prowadzenia działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. (…) Tego rodzaju działaniami byłoby również nabycie usług doradczych, np. usług reklamowych, które miałyby wspomagać proces zakupu i sprzedaży nieruchomości, np. poprzez prowadzenie akcji marketingowej. Podatniczka żadnej z tych czynności nie wykonuje i nie zamierza wykonywać.

Powyższej kwalifikacji nie zmienia w szczególności to, iż Potencjalny Nabywca wystąpił we własnym imieniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Podkreślenia jednak wymaga, że aktywność w tym zakresie będzie aktywnością Potencjalnego Nabywcy na jego wyłączny koszt, ryzyko i podejmowaną według jego wyłącznego uznania.

Co ciekawe tut. Organ stoi na stanowisku, iż nawet daleko bardziej posunięte czynności nie spełniają przesłanki zorganizowania (jak np. udzielenie pełnomocnictw do działania za pośrednictwem osób trzecich do uzyskania pozwoleń i decyzji. W interpretacji z 22 maja 2020 r. o sygn. 0112-KDWL.4011.4.2020.1.DK, stwierdzono, że: „Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że przedmiotowa nieruchomość nie została nabyta przez Wnioskodawcę dla celów prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej i nie była w takiej działalności wykorzystywana”, uznając tym samym stanowisko podatnika za prawidłowe.”

Wnioskodawczyni stoi na stanowisku zatem, że nie podejmowała żadnych działań mających na celu ustrukturyzowanie swojej działalności, tj. ani działań: formalnych ani materialnych, stąd nie doszło do spełnienia drugiego z kryteriów działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy o PIT.

Potwierdzeniem tego są również interpretacje tut. Organu z dnia 25 stycznia 2021 r. o sygn. 0115-KDIT3.4011.594.2020.4.JG czy z 21 lutego 2020 r. o sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.643.2019.4.DJD.

Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, iż czynność w zakresie sprzedaży opisywanych udziałów w Nieruchomościach, którą planuje wykonać nie przybierają także charakteru zarobkowego, charakterystycznego dla działalności gospodarczej.

Przede wszystkim należy podkreślić, iż „zarobkowy” charakter nie oznacza tego że rzecz nie może być sprzedana z zyskiem, ale to czy dany podatnik czyni albo usiłuje czynić z tego stałe i główne źródło dochodu. Dlatego łączy się to z ciągłością i zarobkowym charakterem w definicji działalności. Spełni się ten warunek, gdy podatnik posiada zamiar prowadzenia danej działalności w taki sposób, żeby stanowiła ona jedno z głównych źródeł przychodów podatnika, które będą generowane w sposób względnie stały. Nie chodzi tu o zwykły zarząd majątkiem czy swoją własnością, ale takie działanie które wykonuje profesjonalny podmiot nastawiony na maksymalizację zysku. Będą to przykładowo działania polegające na wykonaniu prac przygotowawczych, znalezieniu jak największej ilości potencjalnych klientów celem uzyskania jak największej liczby ofert i potencjalnego zwiększenia przyszłych zysków ze sprzedaży. Zatem o zarobkowym charakterze prowadzonej działalności nie decyduje faktycznie osiągnięty zarobek, lecz sam zamiar jego osiągnięcia i osiągania w przyszłości.

Zatem zarobkowy charakter działań nie wystąpi m.in. wtedy, gdy przysporzenie majątkowe lub wzrost wartości posiadanych przez dany podmiot składników majątkowych następuje niezależnie od działań tegoż podmiotu. Świadczyć może o tym fakt, iż dany podmiot zaniechuje działań mogących korzystnie wpłynąć na jego sytuację finansową lub nie podejmuje aktywnych działań marketingowych, mających na celu zwiększenie wartości sprzedawanej nieruchomości lub udziałów w nieruchomości. (…) W przypadku działalności polegającej na obrocie nieruchomościami, takie czynności, to:

• wielokrotne i stałe nabywanie i zbywaniu nieruchomości, które odbywa się w stosunkowo krótkim przedziale czasu i następuje w celach zarobkowych, tj. w celu uzyskiwania stałych, a nie okazjonalnych zysków;
• zaawansowanym przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem) - np. poprzez dokonanie ulepszeń, które skutkują zwiększeniem wartości nieruchomości;
• inwestowaniu uzyskanych zysków ze sprzedaży nieruchomości na nabycie kolejnych nieruchomości w celu dokonywania obrotu.

Kryterium zarobkowości nie zostaje spełnione, jeżeli podatnik dokona jednej lub nawet kilku transakcji (np. sprzedaży nieruchomości), lecz nie podejmuje w związku z tym żadnych dodatkowych działań wykraczających poza zwykły zarząd. Przykładowo, nie zostanie spełnione kryterium zarobkowości, gdy podatnik będzie utrzymywał w stanie niepogorszonym posiadaną przez siebie nieruchomość, a następnie sprzeda ją z zyskiem - ale dokona tego nie dzięki swoim działaniom ukierunkowanym na osiągnięcie tego zysku, lecz w wyniku zmiany warunków rynkowych. Z zarobkowością przy sprzedaży nieruchomości nie mamy do czynienia, gdy sprzedaż nieruchomości jest czynnością incydentalną, która nie wynika ze stałego zamiaru dokonywania transakcji zakupu i sprzedaży nieruchomości.

Podkreślał to wielokrotnie tut. Organ w wydawanych interpretacjach indywidualnych m.in. z 13.11.2019 r. o sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.447.2019.1.KS czy, z 15 maja 2019 r. o sygn. 0115-KDIT3.4011.111.2019.1.PSZ, zgodnie z którą: „(…) zarobkowości występuje tylko wówczas, gdy podatnik posiada zamiar prowadzenia czynności w taki sposób, ażeby stanowiły one jedno z głównych źródeł przychodów, które będzie generowało przychody w sposób względnie stały (...) podejmowane przez Wnioskodawcę czynności w zakresie obrotu i zarządzania nieruchomościami nie przybierają zarobkowego charakteru, albowiem Wnioskodawca nie uczynił sobie ze sprzedaży nieruchomości stałego źródła dochodu. (...) Sprzedaż nieruchomości z zyskiem jest działaniem normalnym, które należy uznać za prawidłowe wykonywanie prawa własności, a nie działanie o charakterze zarobkowym.”

Podatniczka pragnie podkreślić, iż:

a) charakter dotychczasowych jej czynności (w ostatnich kilkudziesięciu latach) wskazuje jednoznacznie, iż nie dokonywała ona takich czynności i nie ma zamiaru dokonywania takich czynności, posiadanie nieruchomości wynika z pochodzenia z wielopokoleniowych rodzin posiadających gospodarstwa rolne, a aktywności wnioskodawczyni nie wiązały się nigdy ze sprzedażą i zyskiem w ramach obrotu tymi nieruchomościami, nie ma ona takiego zamiaru również w przyszłości;

b) korzyści ekonomiczne jakie mogą wynikać z faktu sprzedaży Nieruchomości skierowane zostały w pierwszej kolejności na zabezpieczenie swojego majątku na przyszłość, kiedy podatniczka nie będzie już mogła świadczyć usług pielęgniarskich i na pozostałe cele prywatne, nie wyklucza też przekazania darowizn członkom rodziny.

Sama sprzedaż nieruchomości z zyskiem nie wskazuje również na zarobkowy charakter prowadzonej działalności. Po pierwsze, z uwagi na fakt, że nabycie Nieruchomości nastąpiło kilkanaście lat temu, dodatkowo przez zasiedzenie, które siłą rzeczy wymaga czasu.

Abstrahując od powyższego wskazać jednakże należy, iż sprzedaż nieruchomości z zyskiem jest działaniem normalnym, które należy uznać za prawidłowe wykonywanie prawa własności, a nie działanie o charakterze zarobkowym.

Tym samym, w sprawie nie doszło do spełnienia także trzeciego z kryteriów warunkujących konieczność uznania Wnioskodawczyni za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT (działania Wnioskodawczyni nie miały charakteru zarobkowego). (…) Potwierdza to podejście m.in. interpretacja z 3 października 2025 r. o sygn. 0114-KDIP3-2.4011.695.2025.2.MT, zgodnie z którą: (…) Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres i cel Pani działania, fakt, że: sprzedaż udziałów w Nieruchomości Nr 1, 2 (Uzgadnianej Wieczystoksięgowo) i 3 nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia, nie podejmowała Pani ponad-standardowych działań zmierzających do sprzedaży przedmiotowych udziałów Nieruchomościach (ponoszenia nakładów, dzięki którym stałyby się one szczególnie atrakcyjne dla potencjalnych nabywców; podejmowania działań marketingowych) sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Pani działań nie można uznać za działania zarobkowe. Jak już wcześniej wyjaśniono, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Panią wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie nabyła Pani udziałów w Nieruchomościach Nr 1, 2 (Uzgadnianej Wieczystoksięgowo) i 3 w celu ich odsprzedaży, nie prowadziła i nie prowadzi Pani w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży. Także, udzielenie przez właściciela nieruchomości pełnomocnictwa do działania w jego imieniu bez wykazania przesłanek o których mowa w art. 5a pkt 6 ww. ustawy nie może przesądzać o zakwalifikowaniu przychodów do pozarolniczej działalności gospodarczej. Całokształt okoliczności, zakres, stopień zaangażowania i cel Pani działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.”

Podsumowując Wnioskodawczyni, stoi na stanowisku, iż planowana przez nią sprzedaż udziałów w części Nieruchomościach nie będzie stanowiła czynności wykonanych w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu PIT. Co potwierdzają przywołane powyżej orzeczenia i interpretacje, a także interpretacje z 4 czerwca 2019 r., o sygn. 0112-KDIL3-3.4011.87.2019.4.DS., z 8 września 2022 r., o sygn. 0114-KDIP2-1.4011.476.2022.3.JF, z 17 września 2021 r., o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.620.2021.3.DA; z 8 września 2021 r., o sygn. 0115-KDIT3.4011.515.2021.7.AD; z 4 maja 2021 r., o sygn. 0115-KDIT1.4011.63.2021.4.JG oraz o sygn. 0115-KDIT1.4011.64.2021.4.JG.

Na marginesie warto przy tym odnotować, iż przedmiotowa kwalifikacja nie uległaby zmianie nawet wtedy, gdyby należało uznać, że którykolwiek z przedmiotowych warunków został spełniony w niniejszej sprawie (z czym Wnioskodawczyni się nie zgadza). Jak już bowiem zostało wskazane, z wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o PIT mamy miejsce wyłącznie wówczas, gdy działalność danego podmiotu przybiera jednocześnie charakter ciągły, zorganizowany oraz zarobkowy. Innymi słowy, spełnienie jednego, lub nawet dwóch z powyższych warunków, nie byłoby wystarczające do uznania, iż prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o PIT.

Końcowo należy dodać, iż sprzedaż udziałów w przedmiotowych Nieruchomościach, zdaniem Wnioskodawczyni nie będzie generowała przychodu podlegającego opodatkowaniu PIT, ponieważ sprzedaż będzie dokonana:

a) poza wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o PIT, tj. z majątku prywatnego,

b) po upływie 5 lat od jej nabycia, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabycie to nastąpiło.

Przepisy ustawy o PIT nie zawierają definicji legalnej pojęcia „nabycia" nieruchomości. W związku z powyższym, w celu ustalenia zakresu tego terminu, należy odwołać się do jego potocznego, szerokiego rozumienia, posiłkując się jego znaczeniem w innych gałęziach prawa. I tak, nabyciem jest uzyskanie własności lub innego prawa majątkowego w każdy prawem przewidziany sposób, np. w drodze umowy (w tym w szczególności umowy sprzedaży oraz darowizny), dziedziczenia, czy też zasiedzenia.

Potwierdza to tut. Organ w interpretacji indywidualnej z 27 listopada 2024 r. o sygn. 0115-KDIT2.4011.493.2024.2.MD, w której stwierdzono iż: „(…) Zasiedzenie jest zatem instytucją, która sankcjonuje trwający od dłuższego czasu stan faktyczny posiadania i jest sposobem nabywania własności. Warunkami niezbędnymi do zasiedzenia jest posiadanie samoistne i nieprzerwane oraz odpowiedni upływ czasu. Przy spełnieniu powyższych przesłanek, posiadacz nabywa prawo własności. Warunkiem nabycia własności nie jest natomiast orzeczenie sądu stwierdzające nabycie własności. Orzeczenie takie stanowi potwierdzenie nabycia własności i jest orzeczeniem deklaratywnym, czyli stwierdzającym zaistnienie pewnych faktów, na które można się powołać w celu, np. dokonania wpisu prawa własności do księgi wieczystej. W jego treści jest wskazywana data nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia (tj. moment, na jaki spełnione zostały przesłanki zasiedzenia). Datą nabycia własności nieruchomości nie jest natomiast data postanowienia o zasiedzeniu.”

Odnosząc powyższe do sprawy będącej przedmiotem niniejszego wniosku, Wnioskodawczyni uznaje, że przesłanka polegająca na upływie 5 lat od daty nabycia nieruchomości została spełniona, ponieważ nabyła ona ww. udziały w Nieruchomościach z dniem 1 stycznia 2012 roku. Fakt ten został potwierdzony Postanowieniem Sądu Rejonowego w (…) Wydział Cywilny wydanym z dnia 13 czerwca 2022 roku wydanego do sygn. (…) w przedmiocie zasiedzenie nieruchomości (co jest zgodnie z informacjami ujawnionymi w KW Nieruchomości).

Reasumując, sprzedaż opisywanych we wniosku udziałów w Nieruchomościach, tj.:

1) działki o nr ew. 1 położonej w (…) (obręb ewidencyjny (…), objętej księgą wieczystą o numerze (…), w części wynoszącej 1/4 udziału;

2) działki o nr ew. 2 położonej w (…) (obręb ewidencyjny (…), objętej księgą wieczystą o numerze (…), w części wynoszącej 3/8 udziału,

3) działki o nr ew. 3 położonej w (…) (obręb ewidencyjny (…), objętej księgą wieczystą o numerze (…) w części wynoszącej 2/8 udziału

nie będzie stanowiła przychodu podatkowego podlegającego opodatkowaniu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Upływ 5 letniego terminu w tego typu sprawach potwierdza Dyrektor KIS m.in. w interpretacji z 3 października 2025 r. o sygn. 0114-KDIP3-2.4011.695.2025.2.MT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz.163 ze zm.). Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków:

• po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,
• po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,
• po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1.  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2.  wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3.  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6), a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14, z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 i inne).

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania, możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Powzięła Pani wątpliwość, czy sprzedaż udziałów w Nieruchomościach, tj. działki o nr ew. 1 w części wynoszącej 1/4 udziału, działki o nr ew. 2 w części wynoszącej 3/8 udziału, działki o nr ew. 3 w części wynoszącej 2/8 udziału, będzie stanowiła podlegający opodatkowaniu przychód podatkowy, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższych nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak: ilość działek mających być przedmiotem sprzedaży, osiągnięcie zysku, doprowadzenie przyłączy energetycznych i wodociągowych, uzyskania warunków zabudowy, złożenie wniosku o uwzględnienie działek w przyszłym planie zagospodarowania przestrzennego jako mieszkaniowych, czy wynajęcie agencji nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż przez Panią udziałów w działkach wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres i cel Pani działania, fakt, że:

• planowana sprzedaż udziałów w nieruchomościach (działkach nr 1, nr 2, nr ew. 3) nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia,
• nie podejmowała Pani ponadstandardowych działań zmierzających do sprzedaży przedmiotowych udziałów nieruchomościach (ponoszenia nakładów, dzięki którym stałyby się one szczególnie atrakcyjne dla potencjalnych nabywców; podejmowania działań marketingowych),

sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pani działań nie można uznać za działania zarobkowe. Jak już wcześniej wyjaśniono, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Panią wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Nie nabyła Pani udziałów w działkach w celu ich odsprzedaży, nie prowadziła i nie prowadzi Pani w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania działek do sprzedaży.

Także, udzielenie przez właściciela nieruchomości pełnomocnictwa do działania w jego imieniu bez wykazania przesłanek o których mowa w art. 5a pkt 6 ww. ustawy nie może przesądzać o zakwalifikowaniu przychodów do pozarolniczej działalności gospodarczej. Całokształt okoliczności, zakres, stopień zaangażowania i cel Pani działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Okoliczności dotyczące nabycia udziałów w działkach i planowanej sprzedaży tych udziałów nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Panią pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży udziałów w działkach do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Nie rozpoczęła Pani na tych nieruchomościach działalności gospodarczej, a sprzedaż tych udziałów nastąpi po upływie długiego okresu czasu od ich nabycia. Zatem jest to zarząd majątkiem prywatnym. Planowana sprzedaż przez Panią wskazanych we wniosku udziałów w nieruchomościach nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

Zatem kwota uzyskana z planowanej sprzedaży udziałów w Nieruchomościach (działkach nr 1, nr 2, nr ew. 3) nie będzie stanowiła przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, skutki podatkowe planowanej transakcji sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z wniosku wynika, że prawo własności udziałów w działkach nabyła Pani na podstawie Postanowienia Sądu Rejonowego. Zgodnie z opisanym postanowieniem Sąd Rejonowy stwierdził, iż wraz z mężem nabyła Pani do wspólności ustawowej małżeńskiej udziały w nieruchomościach (działkach nr 1, nr 2, nr ew. 3) z dniem 1 stycznia 2012 roku.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2023 r., poz. 2809 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z ww. przepisu wynika, że wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie nieruchomości (prawa majątkowego) w czasie jej trwania oznacza nabycie przez każdego z małżonków tej nieruchomości (tego prawa) w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale.

Biorąc pod uwagę fakt, że udziały w nieruchomościach nabyła Pani wraz z mężem do wspólności ustawowej małżeńskiej na podstawie zasiedzenia, należy odnieść się do ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Stosownie do art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego:

Art. 172 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Zasiedzenie jest zatem instytucją, która sankcjonuje trwający od dłuższego czasu stan faktyczny posiadania i jest sposobem nabywania własności. Warunkami niezbędnymi do zasiedzenia jest posiadanie samoistne i nieprzerwane oraz odpowiedni upływ czasu. Przy spełnieniu powyższych przesłanek, posiadacz nabywa prawo własności. Warunkiem nabycia własności nie jest natomiast orzeczenie sądu stwierdzające nabycie własności. Orzeczenie takie stanowi potwierdzenie nabycia własności i jest orzeczeniem deklaratywnym, czyli stwierdzającym zaistnienie pewnych faktów, na które można się powołać w celu, np. dokonania wpisu prawa własności do księgi wieczystej.

W jego treści jest wskazywana data nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia (tj. moment, na jaki spełnione zostały przesłanki zasiedzenia). Datą nabycia własności nieruchomości nie jest natomiast data postanowienia o zasiedzeniu.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opisane we wniosku zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że nabycie przez Panią udziałów w nieruchomościach (działkach), o których mowa we wniosku, nastąpiło w dniu 1 stycznia 2012 r., co oznacza, że termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z końcem 2017 r.

Na skutek tego planowana sprzedaż udziałów w nieruchomościach (działkach nr 1, nr 2, nr ew. 3) nie będzie stanowiła dla Pani źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. W konsekwencji, na Pani nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu.

Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się do powołanych przez Panią we wniosku interpretacji indywidualnych, wskazać należy, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach innych podmiotów i nie wiążą organu w sprawie będącej przedmiotem wniosku. Zostały wydane w określonym stanie faktycznym i w tych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące. Nie mogą one zatem przesądzać o niniejszym rozstrzygnięciu. Natomiast organy podatkowe, mimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami organów podatkowych, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, że nie stanowią materialnego prawa podatkowego. Każdą sprawę tut. organ jest zobowiązany rozpatrywać indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.