Wnioskodawca, prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą (prawniczą), w 2022 roku nabył dwie działki z zamiarem wybudowania na nich domu jednorodzinnego dla siebie, finansując zakup kredytem hipotecznym. Po rozbiórce istniejących budynków i uzyskaniu pozwolenia na budowę, zrezygnował z budowy ze względu na koszty i czas. W 2025 roku kupił inny dom do remontu, zaciągając kolejny kredyt hipoteczny na refinansowanie tego zakupu. Obecnie rozważa sprzedaż pierwotnie nabytych działek przyszłej spółce deweloperskiej, pod warunkiem, że ta uzyska pozwolenie na budowę. Wnioskodawca nie angażuje się w procedurę uzyskiwania pozwolenia i nie podejmuje innych…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego:
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
24 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 21 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.
Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 13 stycznia 2026 r. (data wpływu 13 stycznia 2026 r.) oraz pismem z 18 lutego 2026 r. (data wpływu 25 lutego 2026 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Pan A. A. (dalej: „Wnioskodawca”) prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, której wyłącznym przedmiotem jest działalność prawnicza (PKD: 69.10.Z). Dodatkowo – działalność prawniczą wykonuje jako wspólnik w spółce komandytowej – A. sp.k. Wnioskodawca z wykształcenia jest magistrem prawa oraz posiada tytuł adwokata i taką też działalność aktualnie realizuje. W związku z wykonywaną działalnością gospodarczą zarówno Wnioskodawca jak i spółka komandytowa, której jest wspólnikiem są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług (dalej: „podatku VAT”). Wnioskodawca ani spółka komandytowa nie prowadzą oraz nie prowadziły w przeszłości działalności związanej z obrotem, zarządzaniem czy też wynajmem nieruchomości. W dniu 14 lipca 2022 r. na podstawie umowy sprzedaży nabył nieruchomość gruntową przy ul. (…) w (…) (akt notarialny Rep (…) stanowiącą działki oznaczone numerami ewidencyjnymi: 1 i 2 o łącznym obszarze 0,0626ha (dalej jako: „Nieruchomość”), której sposób korzystania określony został dla działki nr 1 jako „B” – tereny mieszkaniowe, a dla działki nr 2 jako „BP – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy”, dla której Sąd Rejonowy dla (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw Nr (…).
Zgodnie z zaświadczeniem nr (…) z dnia 22 czerwca 2022 roku, wydanym z upoważnienia (…) (znak (...) Nieruchomość nie jest objęta Uproszczonym Planem Urządzenia Lasu ani decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 567). Nieruchomość nie znajduje się w obrębie wykazanym w tabeli obrębów ewidencyjnych na obszarze rewitalizacji wobec czego do Nieruchomości nie przysługuje prawo pierwokupu.
Nieruchomość na moment nabycia była zabudowana trzema budynkami przeznaczonymi do rozbiórki. Po zakupie Nieruchomości Wnioskodawca dokonał rozbiórki przedmiotowych budynków.
Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego składające się na nabytą Nieruchomość działki:
Zakup Nieruchomości został sfinansowany przez Wnioskodawcę kredytem hipotecznym, który to kredyt Wnioskodawca zaciągnął jako osoba fizyczna (umowa kredytu hipotecznego dla osób fizycznych z dnia 10 czerwca 2022 r.). Transakcja zakupu Nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego na nabytej Nieruchomości. Dom ten miał służyć potrzebom mieszkaniowym Wnioskodawcy. Ostatecznie budynek nie został jednak wybudowany.
Obecnie Wnioskodawca rozważa sprzedaż Nieruchomości na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, która zostanie utworzona w przyszłości (dalej jako: „B.”), której jednym z udziałowców będzie Wnioskodawca albo fundacja rodzinna Wnioskodawcy. Głównym przedmiotem działalności B. będzie działalność deweloperska. B. będzie podatnikiem VAT czynnym.
Warunkiem przystąpienia do rozmów na temat możliwego zakupu Nieruchomości przez B. od Wnioskodawcy jest uprzednie uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę. W związku z tym Wnioskodawca udzieli niepowiązanemu podmiotowi trzeciemu, która zgodnie z ustaleniami stron będzie posiadała 50% udziałów w B., prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane. Na podstawie udzielonych uprawnień niepowiązany podmiot trzeci będzie upoważniony do wystąpienia z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę.
Procedura uzyskania pozwolenia na budowę będzie prowadzona samodzielnie przez niepowiązany podmiot trzeci, w jego imieniu oraz na jego odpowiedzialność. Wnioskodawca nie będzie w jakimkolwiek zakresie uczestniczył w procesie uzyskania pozwolenia na budowę – w szczególności nie będzie stroną postępowania administracyjnego, nie będzie składał wniosków ani innych dokumentów, ani też nie będzie ponosił jakichkolwiek kosztów związanych z tym postępowaniem. W przypadku uzyskania pozwolenia na budowę i dojścia do porozumienia w zakresie sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawcy do B., pozwolenie na budowę zostanie odpłatnie przeniesione przez niepowiązany podmiot trzeci na B. W przypadku, gdyby podmiot niepowiązany nie uzyskał wymaganego pozwolenia na budowę, strony nie widzą zasadności podjęcia rozmów o nabyciu Nieruchomości przez B. od Wnioskodawcy. W takiej sytuacji całe ryzyko gospodarcze oraz ciężar finansowy związany z prowadzoną procedurą administracyjną, w tym w szczególności koszty przygotowania dokumentacji projektowej, uzyskania opinii, uzgodnień oraz decyzji administracyjnych, poniesie w całości podmiot niepowiązany.
W związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości na rzecz B. Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmował żadnych działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości. Nigdy nie dokonywał także podziału działek, uzbrojenia terenu lub innych prac przygotowawczych w związku ze sprzedażą. W celu zbycia nieruchomości Wnioskodawca nie współpracował również z profesjonalnymi podmiotami zajmującymi się pośrednictwem w sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca nie planuje także zawierać umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości.
Jedynymi działaniami, które zostały podjęte przez Wnioskodawcę było dokonanie rozbiórki budynków znajdujących się w złym stanie technicznym nabytych przez niego wraz z Nieruchomością oraz uzyskanie pozwolenia na budowę domu mieszkalnego. Działania te nie były jednak w żadnym stopniu związane z opisywaną we wniosku transakcją sprzedaży, a miały jedynie na celu przygotowanie Nieruchomości do budowy domu, który miał być przeznaczony na cele mieszkaniowe Wnioskodawcy.
Z uwagi na wysokie koszty budowy oraz przedłużające się procedury administracyjne Wnioskodawca zdecydował się kupić inną nieruchomość, w której realizować będzie cele mieszkaniowe, stąd potrzeba sprzedaży Nieruchomości i przeznaczenia środków na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tej, w której będzie realizować ostatecznie cel mieszkaniowy. Nieruchomość nie była i nie jest także przedmiotem najmu ani dzierżawy oraz nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie dokonywał transakcji na rynku nieruchomości, które polegałyby na stałym zakupie i szybkiej odsprzedaży.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego
Działki nr 1 i 2 ("Nieruchomość") są nadal własnością Wnioskodawcy. Są obciążone hipoteką na rzecz C. S.A., poza tym nie są obciążone żadnymi prawami osób trzecich, ani nie została zawarta żadna umowa zobowiązująca do ich sprzedaży czy obciążenia.
Nieruchomość (działki nr 1 i 2) została nabyta w celu wybudowania domu jednorodzinnego na własne cele mieszkaniowe. Nieruchomość nie była wykorzystywana – była nieaktywnym składnikiem majątku Wnioskodawcy. Jak wskazano we wniosku, Wnioskodawca czekał na uzyskanie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego na własne cele mieszkaniowe. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę, Wnioskodawca dokonał rozbiórki istniejących tam budynków, w celu przygotowania budowy domu jednorodzinnego, zgodnie z pozwoleniem.
Wnioskodawca nie wykorzystuje działek w ramach działalności gospodarczej. Nigdy nie wykorzystywał i nie miał zamiaru z uwagi na chęć wybudowania tam domu prywatnego.
Na dzień 13 stycznia 2026 r. Wnioskodawca nie udzielił żadnego pełnomocnictwa dotyczącego Nieruchomości, natomiast możliwe, że taka potrzeba pojawi się w ciągu 7-14 dni (na rzecz niepowiązanego podmiotu trzeciego na dzień składania odpowiedzi B. nie istnieje). Tak jak wskazano we wniosku, Wnioskodawca przewiduje możliwość udzielenia pełnomocnictwa niepowiązanemu podmiotowi trzeciemu, w celu analizy możliwości realizacji inwestycji, co wiązałoby się także z możliwym nabyciem Nieruchomości przez niepowiązany podmiot trzeci lub B., jeśli takie analizy wypadłyby dla tego podmiotu zadowalająco, a oferta nabycia Nieruchomości byłaby dla Wnioskodawcy korzystna. W zakresie potencjalnego pełnomocnictwa należy wskazać, że Wnioskodawca nie posiada specjalistycznej wiedzy związanej z realizacją inwestycji deweloperskich. Pełnomocnictwo miałoby dotyczyć wyłącznie dysponowania gruntem na cele budowlane w celu przeprowadzenia wskazanych analiz oraz ewentualnego uzyskania pozwolenia na budowę, wyłącznie w zakresie ustalenia możliwej do realizacji zabudowy na danej działce, co ma służyć podjęciu decyzji o złożeniu oferty bądź rezygnacji z jej złożenia. Pełnomocnictwo to nie obejmowałoby upoważnienia do prowadzenia robót budowlanych w imieniu Wnioskodawcy.
Tak jak wskazano powyżej, Wnioskodawca nie zna się na kwestiach związanych z realizacją inwestycji deweloperskich, natomiast jeśli chodzi o dysponowanie gruntem na cele budowlane w celu realizacji ww. analiz i potencjalnie otrzymania pozwolenia na budowę (w kontekście ustalenia co można na działce finalnie wybudować co ma posłużyć do ewentualnego złożenia oferty lub odstąpienia od jej złożenia), ale nie będzie to pełnomocnictwo do budowy w imieniu Wnioskodawcy.
Wnioskodawca nie dokonał wcześniej sprzedaży żadnej nieruchomości. Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości, które byłyby przeznaczone do sprzedaży.
Na dzień niniejszej odpowiedzi brak jest konkretnej daty sprzedaży. Może to być jeszcze 2026 r. lub w 2027 r. Wiąże się to z tym, że w pierwszej kolejności należy wykonać analizy opłacalności, o których była mowa w poprzedniej odpowiedzi.
Na pytanie Organu, czy przychód, który uzyska Pan ze sprzedaży ww. nieruchomości wydatkuje Pan w całości czy w części w okresie nie później niż trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie nieruchomości, na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpowiedział Pan, Tak - Zamierza Pan rozbudować i wyremontować dom, który kupił pod koniec 2025 roku celem realizacji celów mieszkaniowych. Dodatkowo w zależności od uzyskanej kwoty przewiduję się również spłatę kredytu. Podsumowując, zamierza Pan przeznaczyć całą kwotę uzyskaną z ewentualnej sprzedaży na cele mieszkaniowe rodziny.
Jak wskazano we wniosku oraz odpowiedzi na pierwsze wezwanie „Nieruchomość (działki nr 1 i 2) została nabyta w celu wybudowania domu jednorodzinnego na własne cele mieszkaniowe.” Jednak potencjalne koszty budowy oraz czas jej prowadzenia w kontekście potrzeb na większy lokal dla rodziny spowodowały zmianę planów i zakup wybudowanej już nieruchomości. Celem ograniczenia wydatków i czasu na budowę nowego lokalu, nabył Pan na własność dom w (…) w zabudowie szeregowej do remontu. Zakup został dokonany we wrześniu 2025 r. Dom jest położony w (…), przy ul. (…), zdecydowanie bliżej szkoły, bliżej obecnego mieszkania. Zamierza tam Pan mieszkać docelowo z dziećmi. Jest Pan jedynym kredytobiorcą. To na zakup tej nieruchomości zaciągnął Pan kredyt hipoteczny. Ww. kredyt zaciągnął Pan 7 października 2025 r.
Cel kredytu: Refinansowanie poniesionych nakładów na zakup zabudowanej działki gruntu nr 3, adres: (…) (miasto) ul. (…). Jest Pan jedynym kredytobiorcą. Nieruchomość zakupiona do majątku prywatnego do realizacji potrzeb mieszkaniowych rodziny. Nie zamierza Pan w najbliższych latach sprzedać tej nieruchomości. Jest to kredyt hipoteczny.
Na pytanie Organu, czy kredyt na zakup ww. nieruchomości został zaciągnięty w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, udzielił Pan odpowiedzi, cyt. „Tak, w Polsce”. Był to kredyt na refinansowanie nabycia.
Miejsce położenia nieruchomości, na którą zaciągnął Pan kredyt to Polska, (…).
Chciałby Pan skorzystać ze zwolnienia na zasadach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie kredytu hipotecznego, który to kredyt zaciągnął Pan jako osoba fizyczna (umowa kredytu hipotecznego dla osób fizycznych z dnia 10 czerwca 2022 r.), jak również w zakresie kredytu, który zaciągnął Pan jako osoba fizyczna (umowa kredytu hipotecznego dla osób fizycznych z dnia 7 października 2025 r.). Wskazane kredyty hipoteczne zostały zaciągnięte na cele mieszkaniowe w banku w Polsce.
Pytania
1. Czy w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, iż Wnioskodawca, sprzedając Nieruchomość, będzie rozporządzał majątkiem prywatnym, a tym samym nie będzie działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co w konsekwencji spowoduje, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?
2. Czy przychód osiągnięty przez Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży Nieruchomości należy kwalifikować, jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o PIT, niepodlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym pod warunkiem przeznaczenia przychodów z tego tytułu na własne cele mieszkaniowe?
3. Czy w przypadku udzielenia odpowiedzi negatywnej na pytanie nr 1 Wnioskodawca będzie podlegał obowiązkowi zarejestrowania jako podatnik VAT czynny, a w związku z tym powinien udokumentować fakturą VAT obrót z transakcji sprzedaży Nieruchomości stanowiącej podstawę naliczenia podatku od towarów i usług z stawką 23% podatku VAT?
4. Czy w przypadku odpowiedzi negatywnej na pytanie nr 2, zakładając, że Wnioskodawca dokona sprzedaży Nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 Ustawy PIT, będzie mógł rozliczyć się w ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych?
Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych (pyt. 2 i 4). W części dotyczącej podatku od towarów i usług (pyt. 1 i 3) zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy przychód osiągnięty z tytułu sprzedaży Nieruchomości należy kwalifikować, jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o PIT, niepodlegający opodatkowaniu PIT pod warunkiem sprzedaży nieruchomości po upływie 5 lat od momentu nabycia nieruchomości, lub przeznaczenia otrzymanych środków na własne cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust 25 Ustawy o PIT.
Zgodnie z art. 9 ust 1 Ustawy o PIT opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Zgodnie z art. 21 ust.1 pkt 131 Ustawy o PIT wolne od podatku dochodowego są również dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości do wysokości wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe jeżeli zostały wydatkowane nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Zatem w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust.1 pkt 8 lit a-c ww. ustawy, Wnioskodawca może korzystać ze zwolnienia przychodów osiągniętych z tytułu zbycia tych nieruchomości.
Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy może być stosowany pod warunkiem, że Wnioskodawca nie dokonał sprzedaży nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, która jest odrębnym źródłem przychodów.
Za działalność gospodarczą zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy uznaje się działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową;
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż;
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych, - która jest prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 2 i 4-9.
Użyte w przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:
W zakresie kwalifikowania źródła przychodów ze sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną w świetle przepisów ustawy o PIT wypowiedział się NSA w wyroku z 29 czerwca 2023 r. II FSK 180/23, w którym wskazał, że „podzielić należy wyrażone w orzecznictwie poglądy, że brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą.
W konsekwencji działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nieokazjonalnego) źródła zarobkowania.
Każda zatem transakcja związana ze sprzedażą nieruchomości (a także innych praw na nieruchomościach wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.), powinna być rozpatrywana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności z nią związanych, w tym czynności podjętych przez sprzedającego przed dokonaną sprzedażą, a którą cechują przymioty charakterystyczne dla prowadzonej działalności gospodarczej. Znaczenie dla oceny zdarzenia mogą mieć również indywidualne cechy przedmiotu transakcji, bądź okoliczności życiowe, w jakich znajdował się podatnik dokonujący transakcji, a które miały wpływ na jego decyzje.
Nieruchomość została zakupiona przez Wnioskodawcę w 2022 r. jako majątek osobisty z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe z zamiarem zamieszkania (na marginesie, gdyby Wnioskodawca miał wolę obrotu nieruchomością, jej podziału i dalszej sprzedaży zakupiłby ją w ramach działalności gospodarczej odliczając choćby koszty około zakupowe).
Zakup Nieruchomości został sfinansowany kredytem hipotecznym (co również sugeruje zakup prywatny z uwagi na kredyt hipoteczny, a nie inwestycyjny). Z uwagi na zmianę planów życiowych Wnioskodawca rozważa dokonanie sprzedaży Nieruchomości w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem, a nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedaż będzie czynnością jednorazową (brak zorganizowania i ciągłości działania – brak innych przeszłych działań w podobnym zakresie oraz brak innych planowanych), a środki uzyskane ze sprzedaży nie będą przeznaczone na obrót nieruchomościami, a na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.
Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o PIT wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie - uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania wymienione zostały w art. 21 ust. 25 Ustawy o PIT. Są to między innymi wydatki poniesione na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1.
Tak więc zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Nieruchomości kwalifikuje się jako źródło przychodów wymienione w art. 10 ust.1 pkt 8 Ustawy o PIT i będzie podlegała zwolnieniu na zasadach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 Ustawy o PIT.
Zaprezentowane powyżej stanowisko znajduje potwierdzenie w licznych pismach wydawanych przez organy podatkowe, w tym m.in. w następujących interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej:
W ocenie Wnioskodawcy, w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym w związku z potencjalnym uznaniem, iż transakcja będzie dokonywana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej może on rozliczać się w ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Zgodnie z art. 2 ust. 1 URycz, osoby fizyczne oraz przedsiębiorstwa w spadku osiągające przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać zryczałtowany podatek dochodowy m.in. w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Stosownie do art. 6 ust. 1 URycz, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody m.in. osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa m.in. w art. 14 ustawy o podatku dochodowym (tj. Ustawy PIT).
Wskazany art. 14 odwołuje się do prowadzenia działalności gospodarczej i przychodów z niej uzyskanych. W art. 14 Ustawy PIT znajduje się również odniesienie przychodów z działalności gospodarczej wskazanej w art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy PIT.
Art. 6 ust. 4 pkt 1 URycz statuuje natomiast, że ryczałt może być zastosowany m.in. jeżeli w roku podatkowym podatnicy uzyskali przychody z prowadzonej samodzielnie działalności w wysokości nieprzekraczającej 2 000 000 euro.
Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3, stawką 10% objęte są przychody ze świadczenia usług w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, tj. PKWiU 68.10.1 (NSA w wyroku II FSK 2974/18 z dnia 4 kwietnia 2019 r.).
W interpretacji ILPB1-1/4511-1-14/16-2/KS z dnia 5 sierpnia 2016 r. organ podatkowy zaznaczył: „Z powyższych przepisów wynika, że podatnicy mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych osiąganych zarówno z działalności prowadzonej samodzielnie jak i z działalności prowadzonej w formie spółki osób fizycznych, pod warunkiem że osiągnięte w roku poprzedzającym rok podatkowy przychody nie przekroczą 150.000 euro, rozpatrywane oddzielnie w odniesieniu do działalności prowadzonej samodzielnie i oddzielnie w odniesieniu do prowadzonej w spółce cywilnej”.
Wynika stąd, że w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej samodzielnie przez osobę fizyczną (a zatem także Wnioskodawczynię), także w przedmiocie kupna i sprzedaży nieruchomości, ów działalność zakwalifikować można do grupowania PKWiU 68.10.1 (grupowanie, w ramach którego zamierza działać Wnioskodawca w przypadku negatywnej odpowiedzi na pytania nr 1 i 2). Tym samym zostało pośrednio potwierdzone, że taka działalność może zostać opodatkowana ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Jak zostało to zasygnalizowane, stawką właściwą dla takiej działalności jest 10%.
W zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży Nieruchomości. Taka sprzedaż mieści się w grupowaniu PKWiU 68.10.1, zatem uznać należy, że przychód ze sprzedaży zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 URycz może być objęty stawką opodatkowania 10%.
Dodatkowo grupowanie PKWiU 68.10.1 Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek nie obejmuje działalności polegającej na wznoszeniu budynków w celu ich sprzedaży. Wnioskodawca nie zamierza wznosić budynków na posiadanej Nieruchomości.
Podsumowując tę część rozważań, Wnioskodawca wskazuje, że w związku z ewentualnym uznaniem, iż transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie dokonywana w ramach prowadzonej działalności (sprzedaż działki niezabudowanej), Wnioskodawca może korzystać z rozliczenia w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Ww. działalność dla potrzeb URycz powinna być zaliczona do grupowania PKWiU 68.10.13.0 „Kupno i sprzedaż wolnych terenów pod zabudowę mieszkalną”.
Stosownie do art. 12 ust. 1 pkt 3 URycz, dla wskazanej powyżej działalności stawką opodatkowania będzie 10%.
Zaprezentowane wnioski i rozważania znajdują potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych oraz stanowisku organów interpretacyjnych, a także przede wszystkim wskazuje na nie brzmienie przepisów dotyczących przedmiotowych kwestii.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części nieprawidłowe i w części prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:
Jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.
W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Tak więc, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.
Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
pozarolnicza działalność gospodarcza.
Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.
Zgodnie z tym przepisem, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,
- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.
Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:
„Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.
Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.
Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.
W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.
Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.
Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.
Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.
Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek nr 1 i 2) o których mowa we wniosku.
Z opisu sprawy wynika, że:
W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynności sprzedaży powyższych nieruchomości zawierają znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.
Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.
Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z przedstawionych we wniosku zdarzeń nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości wygeneruje/wygenerowała przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Całokształt czynności, a w szczególności fakt, że okoliczności nabycia sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. W konsekwencji, istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem. Zatem kwota przychodu uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, nie będzie stanowiła przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.
Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.
Aby ustalić, czy w przedmiotowej sprawie odpłatne zbycie przez Pana nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy odpłatne zbycie nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycie”, należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).
W szczególności art. 155 § 1 ww. Kodeksu stanowi, że:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Zatem, pojęcie „nabycie” należy rozumieć szeroko, tzn. że nabycie nieruchomości następuje z chwilą uzyskania prawa własności, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie, której doszło do przysporzenia majątkowego. Tym samym, poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.
Interpretacja pojęcia nabycie została również przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Zdaniem Sądu, przez pojęcie nabycie użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.
Wskazał Pan, że nieruchomość (tj. działki nr 1 i 2) nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży w dniu 14 lipca 2022 r., zatem 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a minie z dniem 31 grudnia 2027 r. Z wniosku wynika, że sprzedaż może nastąpić jeszcze w 2026 r. lub w 2027 r.
Zatem nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie ww. nieruchomości, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, stanowi dla Pana źródło przychodu w rozumieniu powołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Jednocześnie zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Tym samym, aby dochód z tytułu zbycia nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe – wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w terminie wskazanym przez ustawodawcę.
Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.
W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.
Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Stosownie natomiast do treści at. 21 ust. 25 pkt 2 tej ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b
- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
Zgodnie z art. 21 ust. 25a omawianej ustawy:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
Stosownie do art. 21 ust. 26 ww. ustawy:
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
Przy czym, jak stanowi art. 21 ust. 28 ww. ustawy:
Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
– przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Stosownie do art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.
Nadmienić trzeba też, że zgodnie z art. 21 ust. 30 omawianej ustawy:
Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Na podstawie art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).
Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.
Zawarte w tym artykule wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma zatem charakter wyczerpujący. Tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.
Do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wystarczające jest samo nabycie nieruchomości lub prawa określonych typów. Oznacza to, że wydatkiem na własne cele mieszkaniowe jest sam zakup określonego prawa (takiego jak samodzielny lokal mieszkalny, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie itd). Jednocześnie prawo do ulgi mieszkaniowej nie zostało uzależnione od zamieszkania w nim przez podatnika na stałe.
Jak wskazał Pan we wniosku, środki uzyskane z planowanej sprzedaży nieruchomości gruntowej stanowiącej działki oznaczone numerami ewidencyjnymi nr 1 i 2 zamierza Pan wydatkować na rozbudowę i remont domu, który kupił Pan pod koniec 2025 r. przy ul. (…) w (…). Wydatkowanie to nastąpi w okresie nie później niż trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie nieruchomości. Docelowo zamierza Pan mieszkać w tym domu z dziećmi.
W przypadku skorzystania z omawianego zwolnienia w związku z wykończeniem wybudowanego budynku mieszkalnego, w którym podatnik zamierza realizować własne cele mieszkaniowe, wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wprost w katalogu wydatków mieszkaniowych wydatków na wykończenie budynku, ale też nie definiuje pojęcia „remont” użytego w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dla wyjaśnienia tego pojęcia, należy odnieść się do jego znaczenia funkcjonującego w języku powszechnym. I tak, „remont” to „doprowadzenie jakiegoś budynku lub urządzenia do stanu używalności; naprawa, odnawianie (czegoś)”. Synonimami tego pojęcia są m.in. „naprawa, przebudowa, odrestaurowanie, modernizacja”.
Pojęcie remontu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o remoncie - należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.
Niemniej jednak, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie odwołuje się do tego przepisu. Tym samym, definicja „remontu” funkcjonująca na gruncie Prawa budowlanego nie może być wprost przenoszona na grunt omawianej ustawy podatkowej. Może być natomiast uwzględniona jako jeden z elementów służących ustaleniu znaczenia pojęcia „remontu” dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.
Za „remont” budynku mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy więc uznać prace dotyczące tego budynku, służące jego utrzymaniu we właściwym stanie, doprowadzeniu go do pożądanej zdolności użytkowej, modernizacji jego elementów składowych. „Remontem” w rozumieniu omawianego przepisu jest również tzw. wykończenie budynku mieszkalnego, a więc prace służące doprowadzeniu do zdolności użytkowej nowo wybudowanego budynku. W każdym przypadku remont dotyczy „materii” budynku mieszkalnego, a więc jego ścian, podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje: wodna, kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa bądź innych elementów trwale połączonych konstrukcyjnie z elementami budowlanymi budynku.
W orzecznictwie przyjmuje się, że za wydatki spełniające kryteria art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych można uważać, w szczególności, wykonanie robót budowlanych w istniejącym lub nowopowstałym budynku mieszkalnym wraz z wymianą/instalacją składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu (np. instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, cieplej wody, gazu przewodowego). W praktyce więc przy rozpatrywaniu przesłanek pozwalających na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, zarówno w przypadku remontu, budowy, jak i wykończenia nieruchomości ponoszone są wydatki o zbliżonym charakterze.
Nadmienić również należy, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Jednakże powołane wyżej przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odnosząc się do wydatków na cele mieszkaniowe, nie przewidują ściśle określonego sposobu dokumentowania poniesionego wydatku.
Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że wydatkowanie przez Pana części środków pieniężnych (przychodu) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na rozbudowę i remont domu, mieści się w kategorii wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym wydatki te są wydatkami związanymi z celami mieszkaniowymi i uprawniają Pana do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Rozbudowywany i wykańczany dom musi stanowić Pana własność (współwłasność) stosownie do art. 21 ust. 26 ww. ustawy.
Podkreślić należy, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.
Zatem, w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości gruntowej stanowiącej działki oznaczone numerami ewidencyjnymi nr 1 i 2 będzie przysługiwała Panu możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sytuacji przeznaczenia części przychodu uzyskanego z tej sprzedaży na rozbudowę i remont domu, który kupił Pan pod koniec 2025 r.
W tej części Pana stanowisko jest prawidłowe.
Odnosząc się z kolei do kwestii uznania za wydatki na własne cele mieszkaniowe wydatków poniesionych na spłatę kredytów, o których mowa we wniosku, wskazać trzeba, że jednym z celów, których realizacja uprawnia do omawianego zwolnienia jest wskazana w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.
Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1. Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt (pożyczka) mają być zaciągnięte na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Ważne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.
Przy czym, w myśl obowiązującego od 1 stycznia 2022 r. art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może być to również kredyt zaciągnięty w związku ze zbywaną nieruchomością, w tym również kredyt, wydatki na spłatę którego odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, sfinansowanych tym kredytem.
Konstrukcja powołanych przepisów oraz ich wykładnia literalna prowadzą do jednoznacznych rezultatów, jeżeli chodzi o kwestię uzależnienia prawa do zwolnienia od faktu zaciągnięcia określonego kredytu. Zwolnienie w sposób literalny odnosi się do sytuacji spłaty kredytu, w przypadku którego wynika, że został on zaciągnięty na ściśle określony cel mieszkaniowy; ustawodawca wymaga dla takiego kredytu określenia konkretnego celu. Jednakże w przypadku gdy w umowie kredytu lub pożyczki nie został wskazany cel jej przeznaczenia, a pozostałe okoliczności (np. jej faktyczne przeznaczenie środków z niej pochodzących) wskazują, że celem jej zaciągnięcia była realizacja przez podatnika własnego celu mieszkaniowego – przy spełnieniu pozostałych warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – wydatki na spłatę takiego kredytu lub pożyczki oraz odsetek od takiego kredytu lub pożyczki dają prawo do skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.
We wniosku wskazał Pan, że 14 lipca 2022 r. na podstawie umowy sprzedaży nabył Pan nieruchomość gruntową, stanowiącą działki nr 1 i 2. Zakup nieruchomości został sfinansowany kredytem hipotecznym, który zaciągnął Pan 10 czerwca 2022 r. Działki nr 1 i 2 zostały nabyte w celu wybudowania domu jednorodzinnego na własne cele mieszkaniowe. Jednak potencjalne koszty budowy oraz czas jej prowadzenia spowodowały zmianę planów. Dlatego we wrześniu 2025 r. nabył Pan na własność dom w (…) w zabudowie szeregowej do remontu. Zamierza Pan w nim mieszkać docelowo z dziećmi. Na zakup tego domu zaciągnął Pan kredyt hipoteczny w dniu 7 października 2025 r. Celem tego kredytu było refinansowanie poniesionych nakładów na zakup tej nieruchomości. Przychód, który uzyska Pan ze sprzedaży nieruchomości, zamierza Pan przeznaczyć na rozbudowę i wyremontowanie domu, który kupił pod koniec 2025 roku. Dodatkowo w zależności od uzyskanej kwoty ze sprzedaży chciałby Pan skorzystać ze zwolnienia w zakresie kredytu hipotecznego, który to kredyt zaciągnął Pan 10 czerwca 2022 r. na zakup nieruchomości, którą planuje Pan sprzedać, jak również w zakresie kredytu, który zaciągnął Pan 7 października 2025 r. na refinansowanie zakupu nowej nieruchomości (domu w którym Pan zamieszka).
Zatem mając powyższe na uwadze stwierdzam, że wydatkowanie przychodu z planowanej sprzedaży nieruchomości (działek nr 1 i 2), w części przeznaczonej na spłatę kredytu zaciągniętego w czerwcu 2022 r. na zakup zbywanej nieruchomości, będzie stanowiło wydatek na cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 30a w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) i ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegający uwzględnieniu przy obliczaniu dochodu zwolnionego od podatku na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W tej części Pana stanowisko również jest prawidłowe.
Z kolei wydatkowanie przychodu z planowanej sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego w październiku 2025 r. na refinansowanie poniesionych nakładów na zakup nowego domu w zabudowie szeregowej, nie spełnia warunków do zwolnienia w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z at. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie jest to bowiem kredyt zaciągnięty na budowę budynku mieszkalnego (domu jednorodzinnego).
W sytuacji bowiem, gdy kredyt został zaciągnięty na cel inny niż wskazany w art. 21 ust. 25 pkt 2 powołanej ustawy (tutaj: kredyt na refinansowanie nakładów na nabycie nieruchomości) nie zostanie zachowany warunek wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe.
W konsekwencji, wydatkowanie części kwoty z planowanej sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na refinansowanie nakładów poniesionych na zakup nieruchomości przy (…), nie uprawnia Pana do zastosowania zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zatem w tej części Pana stanowisko jest nieprawidłowe.
Z uwagi na uznanie, że sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej, Organ odstąpił od udzielenia odpowiedzi na pytanie oznaczone nr 4. Stanowisko dotyczące pytania 4 było sformułowane warunkowo i oczekiwał Pan na nie odpowiedzi wyłącznie, gdyby sprzedaż nieruchomości odbywała się w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.
W odniesieniu do powołanych interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.
Powołane orzeczenia sądów administracyjnych są rozstrzygnięciami wydanymi w konkretnych sprawach, osadzonych w określonym stanie faktycznym i tylko do nich się odnoszącymi, w związku z tym, nie mają waloru wykładni powszechnie obowiązującej. Orzeczenia sądowe są dla organu nieocenionym źródłem wiedzy i materiałem poznawczym, bieżąco wykorzystywanym w toku załatwiania spraw. Z tego względu należy pamiętać, że orzeczenia mają charakter indywidualny, nie wiążą organów podatkowych i są formalnie wiążące dla organu podatkowego tylko w konkretnej sprawie. Orzeczenia nie mają mocy prawnej precedensów i charakteru wykładni powszechnie obowiązującej.
Niniejszą interpretację wydano w oparciu o opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo