Podatniczka jest osobą fizyczną, która w 2011 roku otrzymała od ojca w formie darowizny gospodarstwo rolne, w skład którego wchodzi m.in. działka numer (…) o powierzchni 1,7 ha. Od tego czasu prowadzi działalność rolniczą. W 2025 roku planuje sprzedać tę działkę, po uprzednim jej podziale na 10 mniejszych działek na prośbę nabywcy (spółki z o.o.), który zamierza wykorzystać ją pod budowę domków jednorodzinnych, choć na dzień…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe, ale z innych względów niż Pani wskazała.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
30 listopada 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.
Uzupełniła go Pani pismem z 13 stycznia 2026 r. (wpływ 14 stycznia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Jest Pani właścicielką gospodarstwa rolnego, które otrzymała Pani od ojca w formie darowizny w 2011 r. Od tego czasu jest Pani aktywnym rolnikiem i prowadzi działalność w formie rolniczego handlu detalicznego swoich produktów rolnych.
W skład gospodarstwa wchodzi kilka działek, specjalnością gospodarstwa jest uprawa warzyw i zbóż.
Ponieważ chce się Pani wyspecjalizować wyłącznie w uprawie warzyw to działkę położoną w Gminie (...)., miejscowość (...) nr ewidencyjny (…) o powierzchni 17.000 m² (1,7 ha), w klasie bonitacyjnej RV, RIV, Lzr/RVI, na której uprawia Pani zboża, zamierza Pani sprzedać.
Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w ewidencji gruntów ma oznaczenia RV - Grunty orne, RVI – orne, Lzr/RVI – grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych.
Nie prowadziła Pani szerokiej działalności reklamowej ani informacyjnej w celu sprzedaży. Zamieściła Pani ogłoszenie jedynie na portalu (...) oraz (...) na działkę położoną w Gminie (...), A. nr ewidencyjny (…) w cenie 170.000 zł, tj. 100.000 zł za hektar.
Żaden rolnik ani inna osoba nie była zainteresowana zakupem działki całości w takiej cenie. Znalazł się nabywca zainteresowany zakupem działki z zamiarem realizacji budowy domków jednorodzinnych, tj. A sp. z o.o. NIP (…). Nabywca zaproponował, aby udzieliła mu Pani pełnomocnictwa do wystąpienia o wydanie warunków zabudowy na 10 domów mieszkalnych, celem możliwości sprawdzenia, czy na danej działce będzie mógł zrealizować swoje zamiary. Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy nabywca wyraził chęć zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży działki za cenę 170 tys. zł w stanie po jej podzieleniu. Obecna średnia cena działki w województwie (…) wynosi 64 tys. zł za 1 hektar. Czyli za swoją działkę mogłaby Pani uzyskać średnio około 120 tys. Cena ustalona – 170 tys. uwzględnia skutki podzielenia działki. Przed podpisaniem umowy przyrzeczonej nabywca chce uzyskać od Pani dodatkowe pełnomocnictwo do dokonania geodezyjnego podziału działki nr (…) na 10 mniejszych działek bez zmiany przeznaczenia rolnego oraz drogę wewnętrzną.
Wszystkie koszty podziału, nakład pracy oraz zaangażowanie miałyby być po stronie kupującego. Na działce do momentu zakupu przez kupującego nie będą prowadzone żadne prace polegając na budowie drogi, utwardzeniu terenu, ogrodzenia działki, wyrównania terenu, przyłączenia do mediów. Teren nadal będzie wykorzystywany na uprawę zbóż. Aktualnie działka nie jest i do momentu podpisania umowy przyrzeczonej nie będzie przyłączona do sieci wodociągowej, gazowej, kanalizacyjnej oraz energetycznej. Mniejsze działki po podziale nie będą miały wydanych decyzji o warunkach zabudowy i pozostaną wykorzystywane na przeznaczenie rolne. Prowadzi Pani gospodarstwo rolne od 2011 r. i nie zajmuje się zakupem i sprzedażą nieruchomości. Sprzedaż działki nr (…) podzielonej na 10 mniejszych działek jest dla Pani czynnością jednorazową i nie zamierza Pani wykonywać jej w sposób ciągły i zarobkowy.
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
W swoim życiu dokonała Pani sprzedaży jednej nieruchomości. W 2011 r. Pani tata przekazał Pani poprzez akt darowizny nieruchomość rolną położoną w miejscowości A., gmina (...) składającą się z 8 działek o łącznej powierzchni 4,9200 ha (cztery hektary i dziewięć tysięcy dwieście metrów kwadratowych) wpisanych do jednej księgi wieczystej (…). Działki to lasy, grunty leśne klasy 5 i 6 oraz orne klasy 4,5 i 6. Nieruchomość została przekazana Pani w akcie darowizny aby mogła Pani rozpocząć działalność rolniczą w zakresie uprawy zbóż i warzyw i tak też była i jest wykorzystywana po dziś dzień.
W dniu 16 kwietnia 2021 r. rozwiodła się Pani z mężem. Potrzebowała Pani pieniędzy na utrzymanie oraz remont budynku mieszkalnego w miejscowości (...), gmina (...), powiat (...). Musiała go Pani przystosować do zamieszkania tam wraz z synem w spektrum autyzmu oraz z padaczką. Postanowiła Pani sprzedać działkę nr (…) wpisaną do wyżej wymienionej księgi wieczystej.
Na działce tej uprawiała Pani do momentu sprzedaży zboża.
Była to działka rolna, orna, na początku tej działki stał stary drewniany budynek mieszkalny dwuizbowy oraz drewniana stodoła (oba budynki zbudowane po I wojnie światowej). Wszystko w stanie nie nadającym się do zamieszkania czy nawet remontu.
W dniu 26.11.2021 r. udało się sprzedać działkę nr (…), a pieniądze w całości przeznaczyła Pani na remont budynku mieszkalnego, który przekazał Pani w akcie darowizny 25.03.2022 r. Pani tata, w miejscowości (...)
Sprzedana działka nr (…) od 2011 r. była wykorzystywana wyłącznie przez Panią na uprawę zbóż. Nie udostępniała jej Pani, nie dzierżawiła, ani nie była objęta jakąkolwiek inną umową o podobnym charakterze.
Z tytułu sprzedaży nie występowała Pani jak czynny podatnik Vat.
Jak już Pani wspomniała wyżej 25.03.2022 r. poprzez akt darowizny nabyła Pani i jest dalej w posiadaniu budynku mieszkalnego w miejscowości (...), gmina (...). Budynek po remoncie był wykorzystywany jako budynek mieszkalny.
22.05.2025 r zakupiła Pani z obecnym mężem budynek mieszkalny w miejscowości (...), gmina (...). Od 23.05.2025 r. mieszka Pani w nim obecnie z mężem oraz synem. Zakup był podyktowany łatwiejszym dostępem do szkoły oraz opieki zdrowotnej dla syna, który jest w spektrum autyzmu i ma padaczkę.
Podsumowując na dzień dzisiejszy tj.13.01.2026 r. posiada Pani:
· nieruchomość składającą się z 7 działek w miejscowości A. ;
· budynek mieszkalny w miejscowości (...);
· budynek mieszkalny w miejscowości (...).
W 2025 r. postanowiła Pani zwiększyć zakres swojej działalności rolniczej o uprawę warzyw i sprzedać jedną z 7 działek, tj. działkę nr (…) należącą do nieruchomości w miejscowości A. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży chce Pani wykorzystać na zakup maszyn rolniczych oraz postawienie tunelów oraz szklarni.
Działka nr (…) na prośbę kupującego zostanie podzielona i sprzedane zostaną wydzielone działki.
Działka nr (…) nie jest zabudowana, jest działką orną, nie posiada przyłączy mediów.
Działki wydzielone na dzień sprzedaży nie będą zabudowane, nie zmienią swojego charakteru dalej będą rolne.
Działki wydzielone nie były i nie będą przedmiotem najmu, dzierżawy i nie były i nie będą oddane do użytku na podstawie innych umów innym podmiotom.
Nie planuje i nie udzieli Pani pełnomocnictwa innemu podmiotowi niż nabywca. Będzie to tylko spółka A .
Pytania
1. Czy w przypadku dokonania podziału działki nr (…) na 10 mniejszych działek oraz drogę wewnętrzną, powstanie po Pani stronie obowiązek zapłaty podatku VAT w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?
2. Czy po sprzedaży działek (po dokonaniu podziału działki nr (…) ) będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego w oparciu o - ustawa o podatku dochodowym art. 21 ust. 1 pkt 28 ?
Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 2 w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług pytanie nr 1 zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Pani stanowisko w sprawie
W Pani ocenie nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ jest to transakcja jednorazowa, a działka do momentu sprzedaży i podziału nie zmieni swojego przeznaczenia i pozostanie działką/działkami rolnymi.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe, ale z innych przyczyn niż Pani wskazała.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu.
Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.
Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.
Aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.
Natomiast moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. W tym zakresie należy odwołać się do przepisów ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, że:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Jak stanowi art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.
Z opisu sprawy wynika, że działka numer (…) wchodziła w skład gospodarstwa rolnego, które otrzymała Pani od ojca w formie darowizny w 2011 r.
W konsekwencji, sprzedaż działki numer (…) w 2025 r., czy też 2026 r. nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości przez Panią.
Pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gospodarstwa rolnego przez Panią od taty, tj. od końca 2011 r.
Zatem sprzedaż przez Panią działki nr (…) nabytej przez Panią w drodze darowizny od taty w 2011 r., nie stanowi źródła przychodu, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Wobec tego, z tytułu sprzedaży ww. działki nr (…) nie jest Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.
Jednocześnie informuję, że w Pani sytuacji nie będzie miał zastosowania przepis regulujący zwolnienie na mocy art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, na który powołuje się Pani we wniosku, ponieważ nie uzyskała Pani z tytułu sprzedaży działki rolnej nr (…) dochodu, który mógłby podlegać zwolnieniu od podatku.
Tym samym Pani stanowisko należało uznać za prawidłowe, ale z innych przyczyn niż Pani wskazała.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…) . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo