Interpretacja 0114-KDIP3-1.4011.99.2026.4.MS2

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 8 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem (wpływ 26 marca 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Od 1997 roku prowadzi Pan działalność gospodarczą handlową - handel samochodami, handel sztaplarki, sprzęt budowlany. W zakresie tej działalności jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W ramach działalności gospodarczej nie prowadzi Pan obrotu nieruchomościami.

Nabył Pan udział 1/4 w działce nr 1 położonej w (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…) na mocy prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w (…) z dnia 29 stycznia 2020 roku o stwierdzenie nabycia spadku. Natomiast pozostałe udziały w ww. nieruchomości nabył Pan w dniu 27 grudnia 2022 r. aktem notarialnym w ten sposób, że udział 1/2 nabył w formie darowizny od swojej matki, natomiast udział 1/4 nabył w formie umowy kupna - sprzedaży po 1/8 udziałów od dwóch swoich siostrzeńców, którzy nabyli te udziały w wyniku spadkobrania. Nieruchomość ta była wykorzystywana jako działka rolna, łąka, która jest koszona.

Dokonał Pan podziału ww. działki nr 1 na działki 1/1-1/12. Wystąpił Pan o:

1) warunki zabudowy na działki 1/3-1/5 na 11 budynków jednorodzinnych oraz budynków garażu z niezbędną infrastrukturą.

2) warunki zabudowy na działkę 1/9-1/11 na 11 budynków jednorodzinnych oraz budynków garażu z niezbędną infrastrukturą.

3) warunki zabudowy na działkę 1/6 na 1 budynek jednorodzinny wraz z niezbędną infrastrukturą.

4) warunki zabudowy na działkę 1/7 na 1 budynek jednorodzinny wraz z niezbędną infrastrukturą.

5) warunki zabudowy na działkę 1/8 na 1 budynek jednorodzinny wraz z niezbędną infrastrukturą.

6) warunki zabudowy na działkę 1/2 na 3 budynki jednorodzinne wraz z niezbędną infrastrukturą.

7) warunki zabudowy na działkę 1/12 na 3 budynki jednorodzinne wraz z niezbędną infrastrukturą.

Nie ponosił Pan wydatków związanych z uzbrojeniem terenu (wyposażenia w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacyjne i energetyczne) oraz budowy drogi. Wydzielenie działki drogowej narzucone zostało poprzez podział terenu, który nie byłby możliwy bez wydzielenia działki drogowej. W odniesieniu do zbywanych działek nie wyklucza Pan zawierania przedwstępnych umów sprzedaży, przy czym to zależeć będzie od nabywcy i co do zasady jego sytuacji finansowej i sposobu finansowania nabycia nieruchomości. W umowach tych zostanie określony jedynie przedmiot umowy, tj. docelowy numer działki, kwota sprzedaży, kwota wpłaconego zadatku/zaliczki, termin zapłaty za nieruchomość, termin zawarcia umowy przenoszącej własność oraz termin wydania nieruchomości. Poza powyższymi ustaleniami przedwstępne umowy nie będą zawierały innych praw i obowiązków zarówno po stronie Nabywcy jak i Sprzedającego. W umowach przedwstępnych nie zostaną zawarte żadne dodatkowe warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. W przedwstępnych umowach nie będą określane żadne warunki, które muszą zostać spełnione przez Pana w celu zawarcia ostatecznej umowy zbycia, przenoszącej prawo własności nieruchomości na nabywcę, mogą być jedynie warunki dotyczące sposobu finansowania przez nabywcę. Nie będzie Pan udzielać żadnych zgód ani pełnomocnictw nabywcy nieruchomości, nie będzie upoważniać, ani udzielać żadnych pełnomocnictw nabywcy, dlatego nabywca nie będzie podejmował do momentu nabycia nieruchomości żadnych czynności. Planuje Pan zlecić sprzedaż działek do biura nieruchomości. Działki będą oferowane do sprzedaży przy pomocy wyłącznie pośrednika głównie poprzez umieszczanie ogłoszeń na portalach internetowych. Na terenie poszczególnych działek nie wykluczone jest również umieszczenie banneru informującego o możliwości zakupu działki z numerem telefonu pośrednika. Nie przewiduje się ogłoszeń w radio, wykonywania prospektów reklamowych, folderów, udziału w targach, itp.

Poza będącymi przedmiotem pytania prawnego nieruchomościami jest Pan właścicielem:

1)  działki 2/1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz budynkami gospodarczymi oraz niezabudowanej działki nr 2/2.

2)  udziału do 1/36 części w prawie własności zabudowanej kompleksem garażowym działki nr 3 położonej w (…), z prawem użytkowania boksu garażowego nr 4, a nabycia dokonał 15 czerwca 2000 r.

3)  zabudowanej działki nr 5/1 położonej w (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…). Nabycie ww. działki nastąpiło w formie darowizny od rodziców 15 stycznia 1994 r.

4)  działek 6/2 i 6/3 położonych w (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), powstałych z podziału działki 7/1, której nabycia dokonał 9 lipca 2003 r. na podstawie umowy kupna-sprzedaży.

5)  działek powstałych z podziału działki 8, położonych w (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…). Nabycia ww. działki 8 dokonał Pan 9 lipca 2003 r. na podstawie umowy kupna-sprzedaży.

Ponadto posiada Pan spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wraz z wkładem budowlanym, które nabył 22 stycznia 1996 r. na podstawie umowy darowizny.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Podział działki nr 1 nastąpił z Pana inicjatywy własnej, celem sprzedaży mniejszych działek oraz wybudowania na jednej z działek domku rekreacyjno-mieszkalnego nad rzeką dla celów osobistych.

Zamierza Pan sprzedać:

• działki nr 1/2 - 1/12 z wyłączeniem działki 1/6 (ta pozostaje na Pana własne cele rekreacyjno- mieszkaniowe);
• udziały w działce nr 1/1 (działka dojazdowa).

W związku z planowaną sprzedażą działek nie podejmował, ani nie planuje Pan podjąć obecnie do momentu sprzedaży jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości ww. nieruchomości. Działki mające być przedmiotem sprzedaży w całym okresie ich posiadania były wyłącznie koszone. Korzystał z nich Pan wyłącznie do celów spędzania czasu na łonie natury, a w przyszłości, jak wskazano powyżej część terenu ma służyć zabudowie mieszkalno-rekreacyjnej.

Od momentu nabycia do momentu ich zbycia działki nie były, nie są i nie będą udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Na moment kierowania wniosku nie ma Pan celu nabywania w przyszłości nieruchomości. Nie dokonywał Pan zbycia wcześniej jakichkolwiek nieruchomości.

Posiada Pan inne nieruchomości, które chce przeznaczyć do sprzedaży:

• działki 2/1 i 2/2, które zostały nabyte wraz zabudowaniami w dniu 1 września 2016 r., przy czym w akcie notarialnym zadeklarował Pan, że nabycia dokonuje do celów działalności gospodarczej, jednakże nigdy tych nieruchomości do takiej działalności Pan nie wykorzystywał, a ponadto Pana celem jest wyremontowanie nieruchomości - budynku mieszkalnego i zamieszkanie w nim. Wraz z podziałem działek 2/1 i 2/2 nastąpiła zmiana numeracji na dz. 9 - dojazdowa, 10 - działka pod domem do remontu (własne cele mieszkaniowe), 11, 12 i 13 - na sprzedaż. Działki przeznaczone do sprzedaży, tj. 11, 12 i 13 oraz udziały w działce dojazdowej 9 są działkami niezabudowanymi, przeznaczonymi pod zabudowę.
• działki 8 oraz 7/1 położonych w (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…) nabyte w dniu 9 lipca 2003 r. na podstawie umowy kupna-sprzedaży. Działka była wykorzystywana na cele udostępnienia rolnikowi na cele rolnicze i w taki sposób była wykorzystywana. Przy czym udostępnienie miało charakter nieodpłatny, a korzystającym z tej działki był Pana brat. Działki powstałe z podziału działek 8 i 7/1 przeznaczone na sprzedaż mają charakter działek niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę. Nabycie działek 8 i 7/1 nastąpiło celem zabezpieczenia Pana sytuacji majątkowej.

Spadkodawca zmarł 8 stycznia 2018 r. Spadkodawca nabył nieruchomość na podstawie umowy kupna-sprzedaży 28 czerwca 1989 roku. Pomiędzy spadkobiercami nie był dokonywany dział spadku. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej - działalności handlowej, wybrał Pan zasady ogólne jako zasady opodatkowania.

Pytania

1.  Czy sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z działalności gospodarczej?

2.  Czy sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Niniejsza interpretacja dotyczy pytania nr 1 w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie pytania nr 2 dotyczącego podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z dyspozycją art. 9 ust. 1 Ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21,52, 52a i 52c oraz dochodów, o których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów (art. 9 ust. 2 ww. ustawy).

W odniesieniu do zbycia nieruchomości Ustawa o PIT rozróżnia dwa źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 pozarolnicza działalność gospodarcza, pkt 8 odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntu,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Co do zasady zatem, w sytuacji, w której zbycie nieruchomości następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości osoba fizyczna zapłaci podatek dochodowy wynoszący 19% podstawy obliczenia podatku, o czym stanowi art. 30e Ustawy o PIT.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną może być jednak zwolniony z podatku lub nawet nie podlegać opodatkowaniu, a zależy to od spełnienia warunków, obowiązujących w okresie nabycia nieruchomości, która ma zostać sprzedana.

W przypadku zbycia nieruchomości przed upływem i po upływie 5 lat od dnia nabycia istotna jest podniesiona kwalifikacja zbycia jako niedokonanego w ramach działalności gospodarczej. Kluczowe zatem jest wyjaśnienie, kiedy będziemy mieli do czynienia ze sprzedażą dokonaną w ramach działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT stanowi, że działalnością gospodarczą albo pozarolniczą działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z powyższego przepisu wynika zatem, że muszą więc wystąpić łącznie przesłanki ciągłości, zorganizowania i zarobkowego charakteru, aby mówić o działalności gospodarczej przy dokonywaniu transakcji sprzedaży nieruchomości. Dla oceny zorganizowanego i ciągłego charakteru działalności istotne są takie czynniki jak oczywiście w zakresie możliwym do obiektywnego stwierdzenia zamiar (rozumiany jako świadomie działanie nakierowane na pewien cel) podatnika w zakresie sprzedaży nieruchomości z zyskiem, okoliczności zbycia, ale także okoliczności nabycia. Zorganizowany charakter działalności oznacza, że podatnik nie tylko wykorzystuje, ale stwarza sobie okoliczności do zarobku na handlu nieruchomościami. Nie może być uznane za działalność gospodarczą wygenerowanie zysku w sposób przypadkowy. Konieczne jest stwierdzenie, że podjęto szereg działań od momentu nabycia do zbycia potwierdzających profesjonalny, zarobkowy charakter działań.

Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych podejmowanie przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie własnych potrzeb, nie należy kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Potwierdza to wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1100/17, w którym Sąd stwierdził, że:

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób przyjąć jakoby podjął Pan działania, które należałoby kwalifikować jako działalność gospodarcza w zakresie obrotu nieruchomościami. Z okoliczności przywołanych w zdarzeniu przyszłym nie wynika, aby przejawiał Pan aktywność w zakresie obrotu działkami, podobną do aktywności producentów, handlowców i usługodawców prowadzących działalność gospodarczą. W zakresie działek objętych zdarzeniem przyszłym nie angażował i nie będzie Pan angażował środków podobnych do tych, które wykorzystywane są przez przedsiębiorców.

W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, zbycie przez Pana działek nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem dochodowym, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia tych nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Konkludując, sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 1 nie będzie stanowiła przychodu z tytułu Pana działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.). Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

Treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków:

• po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,
• po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,
• po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1. jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2. wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3. prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6), a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14, z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 i inne).

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi. Podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić również zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działek, o których mowa we wniosku.

Powziął Pan wątpliwość, czy przychód z planowanej sprzedaży działek, stanowić będzie dla Pana przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych ze sprzedaży działek, należy rozważyć, czy czynność sprzedaży tych działek zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak: ilość działek mających być przedmiotem sprzedaży, osiągnięcie zysku, złożenie uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zamieszczenia ogłoszenia sprzedaży na portalach ogłoszeniowych, umieszczenie banneru informacyjnego czy wynajęcie pośredników w obrocie nieruchomościami w celu ich sprzedaży.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nie sposób zatem przyjąć, że planowana przez Pana sprzedaż działek, wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres i cel Pana działania, sposób nabycia działki, ponadto fakt, że nie podejmował Pan ponadstandardowych działań zmierzających do sprzedaży przedmiotowych działek (ponoszenie nakładów, dzięki którym nieruchomość stałaby się szczególnie atrakcyjna dla potencjalnych nabywców) sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pana działań nie można uznać za działania zarobkowe. Jak już wcześniej wyjaśniono, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Wskazał Pan, że nabył udział 1/4 w działce nr 1 w spadku. Natomiast pozostałe udziały w ww. nieruchomości nabył Pan aktem notarialnym w ten sposób, że udział 1/2 nabył w formie darowizny od swojej matki, natomiast udział 1/4 nabył w formie umowy kupna - sprzedaży po 1/8 udziałów od dwóch swoich siostrzeńców, którzy nabyli te udziały w wyniku spadkobrania. W związku z planowaną sprzedażą działek powstałych z podziału działki nr 1 nie podejmował Pan, ani nie planuje podjąć obecnie do momentu sprzedaży jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości ww. nieruchomości. Nie ponosił Pan wydatków związanych z uzbrojeniem terenu (wyposażenia w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacyjne i energetyczne) oraz budowy drogi. Wydzielenie działki drogowej narzucone zostało poprzez podział terenu, który nie byłby możliwy bez wydzielenia działki drogowej. Jedyna Pana aktywność to podział działki oraz wystąpienie o warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą. W konsekwencji, istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia działek oraz ich planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Pana pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży działek do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Nie rozpoczął Pan na tych działkach działalności gospodarczej, zatem jest to zarząd majątkiem prywatnym. Sprzedaż przez Pana wskazanych we wniosku działek nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

Podsumowując, sprzedaż przez Pana działek powstałych z podziału działki nr 1, nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży, należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z cytowanego wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skutki podatkowe planowanej sprzedaży nieruchomości

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Aby stwierdzić, czy sprzedaż przez Pana nieruchomości (działek powstałych z podziału działki nr 1) podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy ich odpłatne zbycie nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Użyty w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można np. zakupując je, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, w drodze spadku, działu spadku, poprzez zasiedzenie).

Skutki podatkowe sprzedaży udziału w działce nabytego w drodze spadku

Z opisu sprawy wynika, że udział 1/4 w działce nr 1 (którą podzielił Pan na mniejsze działki i które planuje Pan sprzedać) nabył Pan w drodze spadku po zmarłym w 2018 r. spadkodawcy na podstawie postanowienia sądu z 29 stycznia 2020 r. stwierdzającego nabycie spadku (Pana spadkodawca nabył tę działkę w 1989 r.).

W myśl art. 10 ust. 5 powołanej ustawy:

Przejście majątku, a więc praw i obowiązków majątkowych zmarłego, na inne osoby fizyczne i prawne reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Art. 922 § 1 przywołanej ustawy stanowi, że:

Stosownie do art. 924 Kodeksu cywilnego:

Z art. 925 cytowanej ustawy wynika, że:

W świetle art. 926 § 1 wskazanej ustawy:

W świetle art. 1025 § 1 ww. ustawy:

Pojęcie „nabycie w drodze spadku”, użyte w art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obejmuje zarówno nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego i testamentowego, jak i nabycie nieruchomości na podstawie rozporządzenia testamentowego w drodze zapisu zwykłego.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c w związku z art. 10 ust. 5 ww. ustawy (czyli nabytych w drodze spadku), decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment nabycia przez spadkodawcę.

Uwzględniając powyższe, pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku udziału nabytego w spadku niewątpliwie minął, bowiem od końca roku, w którym Pana spadkodawca nabył ww. nieruchomość upłynęło ponad pięć lat. Zatem ze sprzedaży udziału w działce nabytego w drodze spadku nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Skutki podatkowe sprzedaży udziałów w działce nabytych w drodze umowy kupna i sprzedaży i darowizny

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu, należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym.

Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Z opisu sprawy wynika, że udział 1/2 w działce nr 1 nabył Pan w darowiźnie od swojej matki w dniu 27 grudnia 2022 r., natomiast udział 1/4 nabył Pan w tej samej dacie w formie umowy kupna sprzedaży od swoich siostrzeńców.

27 grudnia 2022 r. jest to zatem data nabycia, od której liczony jest 5-letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Na powyższe nie ma wpływu podział nieruchomości, w wyniku którego następuje zmiana powierzchni działek oraz numerów ewidencyjnych. Wydzielenie działek z nieruchomości gruntowych nie powoduje zmiany jej właściciela. Na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działki, a więc nie dochodzi do jej nabycia.

Tym samym, w przypadku sprzedaży udziałów w działkach nabytych w drodze kupna-sprzedaży i w drodze darowizny przychód nie wystąpi, jeżeli odpłatne zbycie ww. działek nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziałów w 2022 r. Wówczas sprzedaż ta nie będzie źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu.

Natomiast jeżeli odpłatne zbycie działek wydzielonych z działki nr 1 nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (w 2022 r.), wówczas sprzedaż taka będzie rodziła obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na mocy art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

Tym samym stanowisko Pana jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanego przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.